Bağdat Caddesi’nin adı yetiyor

İstanbul'un, İstiklal Caddesi'nden sonra en gözde caddesi olan Bağdat Caddesi'nde kiralar ve emlak fiyatları son yıllarda baş döndürücü bir hızla yükseldi

Bağdat Caddesi, İstanbul’un cazibe merkezlerinin başında geliyor…Dokuz kilometre uzunluğundaki Bağdat Caddesi’nin bir ucu Kızıltoprak’ta bir diğer ucu ise Bostancı’ya kadar uzanıyor. Bağdat Caddesi'nin ismini, Dördüncü Murat döneminden alıyor. Bağdat'ı geri alabilmek için, sefere çıkan Osmanlı ordusu bu savaştan zaferle döndükten sonra, İstanbul'dan sefere çıkarken izlenen yol da “Bağdat Yolu” adı verildi.

Bağdat Caddesi'nin güzergahı, ilk olarak 1918’de oluşturuldu. Caddenin o dönemki güzergahı Kurbağalıdere ile Kızıltoprak arası olarak gösterildi. Cumhuriyet döneminde 1934’te ise, Kurbağalıdere’den başlayarak Bostancı Köprüsü'ne kadar uzanan hat Bağdat Caddesi ismini aldı. Günümüzde ise Bağdat Caddesi, Bostancı deniz otobüsü ve dolmuş durakları önünden başlayarak, Fenerbahçe Stadı'nın ilerisinde bulunan Bostancı Köprüsü’ne kadar uzanıyor.

Cumhuriyet döneminde gelişti

20’inci yüzyılın başında çoğunlukla İstanbul'da yaşayan levanten ailelerin ve Osmanlı'nın ileri gelen devlet adamlarının sahip oldukları bahçeli müstakil köşklerden oluşan bölge, Cumhuriyet’in ilanından sonra plajlarıyla sayfiye niteliğini korudu. 1930, 1940 ve 1950'li yıllar boyunca, Moda'dan Bostancı'ya uzanan hatta çok sayıda bahçeli villa inşa edildi. Bunlar, genellikle Cumhuriyet döneminin sonradan ekol olacak genç mimarlarına yaptırılan nitelikli konut projeleriydi.

1960'lı yıllarda, Bağdat Caddesi'ne bugün özelliğini veren çınarlar dikilirken, yeni çıkarılan imar kanunuyla, villalar yerlerini apartmanlara bırakmaya başladı.

Bağdat Caddesi’nin üzerinde eskiden konut ağırlıklı olarak kullanılan binalar günümüzde yerini ofis, mağaza ve banka şubelerine terk etmiş durumda.  Günümüzde özellikle Suadiye'den başlayarak çevre yoluna kadar uzanan bölgede, mağazalar ve işyerleri yer alıyor. Türkiye'nin ve dünyanın birçok ünlü markasının Bağdat Caddesi'nde en az bir mağazası bulunuyor.      

Kiralar yüzde 50 arttı

İşyerlerinin ve dükkanların fazlalığı ve çeşitliliği Bağdat Caddesi’ni bir cazibe merkezi haline getirmişdi. Bu denli tercih edilen bir bölge olması nedeniyle Bağdat Caddesi’ndeki kiralamalar ve satışlar açısından çok hareketli ve değerli bir emlak piyasası oluşturdu. Bağdat Caddesi’nde işyeri kiralarının geçen yıla oranla yüzde 50’den fazla arttığı ifade ediliyor.

İstanbul'un, İstiklal Caddesi'nden sonra en gözde caddesi olan Bağdat Caddesi'nde kiralar ve emlak fiyatları son yıllarda baş döndürücü bir hızla yükseldi.

100 metrekare daire fiyatının 400-500 bin doları bulduğu caddenin en gözde bölgesi olan Suadiye ışıklar ile Şaşkınbakkal ışıklar arasında 100 metrekare mağaza 15-20 bin dolara çok rahat kiralanıyor. Emlakçılar, "Caddenin popülaritesi giderek artıyor. Daha önce gidenler bile geri dönmeye çalışıyor" diyor.

Konut fiyatları, Bağdat Caddesi'nden sahil yoluna indikçe artarken, Fahrettin Kerim Gökay Caddesi’ne doğru çıktıkça düşüş göstermekte.

Hava parası 600 bin dolara çıkıyor

Caddenin en değerli yerinde adeta kiraların ve emlak fiyatlarının yanma yaklaşılmıyor. Üstelik kiralık iş yerlerinde 200 bin YTL ile 600 bin dolar arasında devir paraları (hava parası) gündeme geliyor.

Suadiye ışıklarda 40 metrekare yeri bile, bir  yıl önce 12 bin 500 YTL'ye kiralandığını belirten İzhak Hason Emlak Danışmanlığı’nın sahibi İzhak Hason Cadde üzerinde kiralık iş yerlerinin yüzde 80'inde banka, kafe ve giyim mağazalarının yer aldığını belirterek, "Kiralamada devir parası da söz konusu. Bu rakam minimum 200 bin YTL ile 600 bin dolar arasında değişiyor” şeklinde bilgi veriyor.

Bağdat Caddesi’nin Suadiye-Erenköy arasındaki bölümünde dükkanların da ofis katlarının değerli olduğunu vurgulayan Hason bu konuda şu bilgileri veriyor:

“Cadde ile birkaç sokak içeride yüzde 40'a varan fiyat farkı var. 4 katlı binaları baz alırsanız, birinci ikinci katlar düzayak sayılmaya başladı. Birinci katta üst katlara nazaran 2-3 kat fazla kira alınır. Mesela Erenköy'de Beymen'in bulundu bölgede birinci katın kirası 5 bin dolar. Araya kat koyun, 4'üncü kat 2 bin dolar. Bağdat Caddesi'nde 100-120 metrekare bir daireye, sıfır binada 350-400 bin dolar isteniyor. Sahile doğru bu rakam 500 bin dolara kadar çıkabiliyor”

Boş arsa kalmadı

Şu anda boş arsa bulunmayan Bağdat Caddesi güzergahında, son dönemdeki yapılaşma, genellikle eskiyen ve çok yaşlanan yapıların yıkılarak yerine yeni binaların yapılması şeklinde gerçekleşiyor. Birçok prestijli inşaat firması, özellikle imar durumunun ve zemin yapısının elverişli olduğu bölgelerde, son derece cazip projelerle rezidans ve nitelikli konut üretimine başladı.

Son dönemde yapımına başlanan ve hâlâ devam eden nitelikli projelerden bazıları ise şöyle:

Sağlam Yapı Bostancı Konutları

Sağlam Yapı’nın Bostancı’da gerçekleştirdiği proje, Ali Nihat Tarlan Caddesi üzerinde yer alıyor.

1,5 dönüm arsa üzerine inşa edilen Bostancı Konutları, iki blokta toplam 24 bağımsız bölümden oluşuyor. Sitede bulunan daire büyüklükleri 115, 175,165 ve 275 metrekare arasında değişiyor.

Projede açık ve kapalı otopark bulunmakla beraber, sosyal tesis alanları olarak kapalı yüzme havuzu, fitness salonu, sauna ve çocuk oyun parkı gibi sosyal tesisler yer alıyor.

Bu ayın sonunda tamamlanması beklenen projede satış fiyatları 200 bin Euro ile 375 bin Euro arasında değişiyor. Yüzde 90’ının satışının gerçekleştirildiği projede şu anda satılık üç daire bulunuyor.

Bostancı City

Türkiye İmar Bankası T.A.Ş. Memur ve Müstahdemleri Yardım ve Emekli Sandığı Vakfı’nın mülk sahibi olduğu proje, sekiz blokta toplamda 214 daireden oluşuyor. Konutların 109 adedi, Türkiye İmar Bankası T.A.Ş. Memur ve Müstahdemleri Yardım ve Emekli Sandığı Vakfı’na, 105 adedi ise müteahhit firmaya ait. Müteahhit firmanın daireleri satacağı, mal sahibinin ise daireleri kiraya vereceği ifade ediliyor. Projede yen alan dairelerin büyüklüğü brüt 106 ile 180 metrekarearasında değişiyor.

Önümüzdeki mart ayında teslim edilmeye başlanması planlanan projede, satış fiyatları 200 bin ile 375 bin Euro arasında değişiyor.  Projede satışların yüzde 80 oranında tamamlandığı belirtiliyor.

Suadiye Residence

Selimoğlu Group’un Suadiye’de Bağdat Caddesi’ne 200 metre mesafede Suadiye Camii Sokak üzerinde gerçekleştirdiği proje, dokuz katlı bir bloktan oluşuyor. Söz konusu projede 95,150 ve220 metrekare arasında değişen 2+1, 3+1 daire ve 4+1 dubleks daire seçenekleri yer alıyor.

220 metrekare olan dairelerin satışının tamamlandığı projede,  150 metrekare daireler 380 bin dolar, 95 metrekare daireler ise 280 bin dolardan satılıyor.

Sağlam Yapı-Erenköy Projesi

Sağlam Yapı tarafından Erenköy’de inşa edilen proje 1,5 dönüm arsa üzerinde iki blokta 19 daireden oluşuyor. Projede yer alan daireler; 3+1 (150 metrekare), 4+1 (187 metrekare) ve 5+2 (287 metrekare dubleks) büyüklüğe sahip. Mayıs 2007’de tamamlanan projede, şu an satışta olan 187 metrekare büyüklüğe sahip dairelerin fiyatları, 350-370 bin Euro aralığında değişiyor.

Teknik Yapı-Dilman Towers

Teknik Yapı tarafından Erenköy’de yapımına başlanan Dilman Towers, 12 dönüm arsa üzerine inşa ediliyor.

Dilman Towers 27 katlı iki kuleden oluşuyor. 85 metre yüksekliğindeki iki kuleden birinin terasında helikopter pisti, diğerinde ise Marmara Denizi, Adalar ve tarihi yarımadanın gözler önüne serildiği jakuzi havuzlu seyir terası bulunuyor.

248’er metrekarelik 104 daireden oluşan Dilman Towers, içinde Ethemefendi 36 restoranının da bulunduğu özel bir koru içinde yer alıyor. Daire satış fiyatlarının manzaralarına göre 765 bin ile 1 milyon 50 bin Euro arasında değiştiği projede satışların yüzde 50’sinin tamamlandığı belirtiliyor. Proje teslimi için ise Aralık 2008 tarihi verilmekte.

Taşyapı-Ethemefendi Projesi

Taşyapı İnşaat tarafından Erenköy’ün simgesi olan ve prestijli konutların yer aldığı Ethemefendi Caddesi üzerinde projelendirilen Ethemefendi Konutları, 4 bin 391 metrekare arsa üzerinde 7 ve 14 katlı olmak üzere iki bloktan oluşuyor.  

Projede, 7 katlı blokta 145 ve 190 metrekare 14 katlı blokta ise 180 metrekare büyüklüğe sahip daireler şer alıyor.

Boklardaki normal dairelerin 575 bin dolar ile 750 bin dolar, çatı dubleksi olan dairelerin fiyatlarının ise 1 milyon dolar ile 1 milyon 250 bin dolar arasında olduğu belirtiliyor. Satışların yüzde 50’sinin tamamlan projedeki dairelerin bu aylarda sahiplerine teslim edileceği bilirtildi.

Çuhadaroğlu İnşaat Bağdat Caddesi Projesi

Çuhadaroğlu İnşaat, üst gelir grubu için Bağdat Caddesi’nde lüks konut projesi geliştiriyor. 17-18 katlı 60 daireli lüks konut proje çalışmaları devam ediyor. İnşa edilmesi planlanan konutların metrekare fiyatlarının 2 bin 500 ile 3 bin dolar seviyelerinde olacağı ifade edilmekte.

Taşyapı- Caddebostan Konutları

Taşyapı İnşaat’ın Caddebostan sahilde projelendirdiği Caddebostan Konutları, kapanmaz deniz manzaralı bir konumda, tek blokta toplam 3 ultra lüks daireden oluşuyor.

Proje, 450 metrekarelik bir bahçe dubleksi, 375 metrekarelik  bir normal kat ve de 550 metrekarelik bir çatı katından oluşuyor.  2006 sonunda inşa edilmeye başlanan projenin, bu aylarda teslim edileceği belirtildi. Dairelerin metrekare satış fiyatları ise 3 bin 500 ile 5 bin dolar aralığında olduğu öğrenildi.

Sevgili Residence

Sevgili İnşaat tarafından Caddebostan’da yapımına başlanan Sevgili Residence, 5 bin 500 metrekare büyüklüğünde arsa üzerine 58 daireden oluşan iki blok ve iki villadan oluşuyor. Projede 4+1 dairelerin büyüklüğü 175-200 metrekare olarak belirlenirken, 4+1 villalar  ise 260 metrekare büyüklüğünde inşa ediliyor. Projenin önümüzdeki mart ayında teslim edilmesi planlanmakta. Firma yetkilisinden alınan bilgilere göre, dairelerin satış fiyatları 600 ile 700 bin Euro aralığında, villa satış fiyatlarının 1 milyon 500 bin Euro civarında

  

Aslı Öztürk /

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Değerleme Uzmanı