Kentsel Dönüşümde İnşaat

RİSKLİ ALANLARDA İNŞAAT

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 6, 5. bendinin (ç) fıkrası gereğince Bakanlık; kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye yetkilidir. Bu düzenlemedeki uygulamalar, 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa tabi idareler ile iş birliği içinde veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri ile özel hukuka tabi anlaşmalar çerçevesinde de yapılabilir.

Bu düzenleme daha çok riskli alanda ve rezerv alanda yapılacak toplu yapılaşma projelerine ilişkindir. Bu alanlarda inşaat öncesi Bakanlık veya idareler tarafından, şehir plancılara ve tasarımcılara şehrin diğer bölgeleriyle bütünlük içinde şehir planları ve kentsel tasarımlar hazırlatılmaktadır. Spor alanları, sağlık ve eğitim alanları, ibadet alanları ve yeşil alanlar ile parklar ve diğer kültürel ve sosyal donatı alanlarının da yer aldığı bu projelerdeki yapılar Bakanlık veya belediyeler yahut il özel idareleri tarafından TOKİ’ye, müteahhitlere veya inşaat yatırımcılarına kat karşılığı veya hasılat paylaşımlı olarak ihale edilmektedir.

Kanunda Nisan 2016 tarihinde yapılan değişiklik sonucu Ek Madde 1 hükmü ile, riskli alanların bir kısmı hakkında inşaat yapım işlerinin Kamu İhale Kanununun 21. maddesinin (b) bendi hükmüne göre pazarlık usulünce yapılacağı aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir:

“(1) a) Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; planlama ya da altyapı hizmetleri yetersiz olan veya imar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan yahut yapı ya da altyapısı hasarlı olan alanlar,

1. b) Birinci fıkranın (a) bendi uyarınca belirlenen riskli alanlarda kamu kaynağı kullanılarak gerçekleştirilen her türlü mal ve hizmet alımları ile yapım işleri, 4734 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen hallere dayanan işlerden sayılır.”

Riskli yapılar açısından Bakanlık ve İdare; inşaat işlerine inşaat izni verme ve sonunda iskan izni verilmesi dışında müdahale etmemektedirler. Tüm organizasyon burada oturanların arsa payları açısından 2/3 ve üzerindeki çoğunluk kararı ile yapılmaktadır. Bu çoğunluk ya inşaatı kendi yapmaya veya inşaatı bir yükleniciye yaptırmaya karar verebilmektedir. Veya kat veya dükkan karşılığı müteahhitle anlaşmaktadır.

RİSKLİ YAPILARDA İNŞAAT

6306 sayılı Kanun’un ruhu ve sözleri; riskli yapıların yeniden yapımı ve değerlendirilmesi yetkilerini hak sahiplerinin uzlaşmasına bırakmıştır. Kanun 6/1. maddesinde bu ilkeyi “parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, …(riskli) yapıların bulunduğu parsellerde… parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine … sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir” şeklinde düzenlemiştir.

Kanunun 6/1. hükmü gereğince, riskli binanın yıkılmasından önce[1], malikler arsa payları oranında 2/3 çoğunlukla kendi aralarında riskli binanın yıkıp yeniden yapılma şartlarında anlaşabilirler. Kimin hangi bağımsız bölümü alacağına, kime kaç m2 konut veya işyeri verileceğine malikler arsa paylarının 2/3 çoğunluğuyla karar verirler. Bu anlaşmaya yeniden yapım şartlarını içeren bir sözleşme örneği eklenebilir. Burada Kanun metninin yazılış biçiminden kaynaklanan bir tartışmaya da yer vermek gerekir. Medeni Hukuk alanında çalışan Prof. Dr. Ergun Özsunay[2], belirtilen 2/3 çoğunluğun hem arsa payı ve hem de paydaş çoğunluğu olduğunu belirtmektedir. Ancak bizim de katıldığımız görüş ve Bakanlık uygulamaları, Kanunun ruhundan ve metninden bunun “sahip oldukları hisseleri oranında” ifadesi sonucu arsa payı açısından 2/3 çoğunluğu olduğu; ek olarak paydaşlar açısından 2/3 çoğunluk gerekmeyeceği görüşündedir. Ancak ilk fırsatta cümlenin sonunda bu farklı görüşleri engelleyecek tarzda bir düzenleme yapmanın yararlı olacağına inanmaktayız.

Kanuna 2016 tarihinde getirilen değişiklik sonucu 2/3 çoğunluğun arsanın üzerindeki “yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin” ibaresi getirilmiştir. Bu ibare sonucu riskli yapıların bulunduğu parsellerde, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilmektedir. Özellikle tek bir arsa üzerinde birden fazla yapı olduğunda; müştemilat şeklindeki yapının veya arsadaki diğer bir yapının arsa sahiplerinden sadece biri veya birkaçı adına kayıtlı olması halinde; arsadaki bir yapının paydaşı olmadan da, arsa ölçeğinde 2/3 arsa sahipleri olarak bir yapıda hissedar olmasalar bile o arsa ile ilgili tüm kararları alabilecekleri düzenlenmek istenmiştir.

Bu karar kapsamında arsa payı toplamında 2/3 malik çoğunluğu aslında her şeye karar vermektedir. Bu kararlar arasında o ana kadar yapılan dükkanların durumu, yola cephe, bahçe katı, ortak alanlardan yararlanma önceliği gibi çok çeşitli konular doğrultusunda şerefiye olup olmayacağı, müteahhide alt katın dükkan olarak inşaat yapımı karşılığında verilmesi sonucu halen dükkan olan dairenin malikine üst katlardan daire verilmesi gibi bir çok çetrefilli konuda kat malikleri anlaşabilir. Bu anlaşmalara katılmayan çoğu şerefiye sahibi daire sahipleri ve azınlıkta kalıp, anlaşma dışı kalan maliklere 2/3 kararı resmi olarak yollanmakta ve karara katılmaları için 15 gün süre verilmektedir.

Kanun, madde 6/2 nolu düzenlemesiyle maliklerin 2/3 oranında kendi aralarında anlaşamamaları halinde önce kamulaştırma yapma ve sonrasında riskli yapılarda bu binayı yeniden yapma konusunda Devleti yetkili kılmıştır. Devlet maliklerin anlaşamaması halinde eğer bir biçimde kamu yararı varsa (mesela çevre için bu binanın boş kalması zararlıysa, kreş, okul, sağlık ocağı gibi sosyal ve kültürel donatı alanı yapılmasında fayda görülüyorsa veya enkaz halinde durması sakıncalıysa yahut riskli alanlardaki bir projeye dahil edilmesinde fayda görülüyorsa) bu mülkü kamulaştırabilmekte ve sonrasında yeniden yapma işlerini bizzat yapabileceği gibi, maliklerin bir kısmını da anlaşmaya dahil ederek, müteahhitlerle kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi modellerle anlaşma yollarını kullanabilir.

[1] 6306 sayılı Kanun 14.04.2016 tarihinde değiştirilmeden önce, burada sayılan işlemler ve malikler arasındaki anlaşma riskli binanın yıkılmasından sonra yapılıyordu. 2016 tarihindeki bu değişiklik sonucu malikler artık riskli yapı yıkılmadan önce bu konularda anlaşma yapabilmektedirler.

[2] Bkz.Ergun Özsunay, 6306 sayılı Kanun ve Kentsel Dönüşüm Uygulamalarına İlişkin Düşünceler, İstanbul, 2014.