Özlem PEKDURANER
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
İŞ SÖZLEŞMESİNİN İŞVEREN TARAFINDAN DERHAL (BİLDİRİMSİZ) FESHİ
I. GİRİŞ
Bildirimsiz fesih, işçinin ya da işverenin iş akdini (sözleşmesini) haklı sebeplere dayanarak derhal feshetmesidir. Bildirimsiz fesih hakkı, haklı bir sebebe dayanmak zorundadır. 4857 sayılı İş Kanunu’nun 25. maddesi, kanunda belirtilen sebeplere istinaden işverene belirli süreli ya da belirsiz süreli iş akdini sürenin bitiminden önce veya bildirim önelini beklemeksizin feshetme hakkını tanımıştır. İşveren, feshin geçerli bir nedene dayandığını ispat etmekle yükümlüdür.
II. BİLDİRİMSİZ FESİH NEDENLERİ
İş akdinin işveren tarafından derhal (bildirimsiz) feshi 4857 sayılı İş Kanunumuzun 25. maddesinde 4 kategoriye ayrılarak açıklanmıştır.
A - Sağlık Nedenleri
B - Ahlak ve iyi niyet kurallarına uymayan haller ve benzerleri
C - Zorlayıcı Nedenler
D - İşçinin gözaltına alınması veya tutuklanması
A - Sağlık Nedenleri
İşçinin kendi kastından veya derli toplu olmayan yaşayışından yahut içkiye düşkünlüğünden doğacak bir hastalığa veya sakatlığa uğraması halinde, bu sebeple doğacak devamsızlığın ardı ardına üç iş günü veya bir ayda beş iş gününden fazla sürmesi halinde işveren iş sözleşmesini derhal feshedebilecektir.
Bu sayılan sebepler dışında işçinin hastalık, kaza, doğum ve gebelik gibi hallerde işveren için iş sözleşmesini bildirimsiz fesih hakkı; belirtilen hallerin işçinin işyerindeki çalışma süresine göre 17. maddedeki bildirim sürelerini altı hafta aşmasından sonra doğar. Doğum ve gebelik hallerinde bu süre 74 üncü maddedeki sürenin bitiminde başlar. Ancak işçinin iş sözleşmesinin askıda kalması nedeniyle işine gidemediği süreler için ücret işlemez.
İşçinin tutulduğu hastalığın tedavi edilemeyecek nitelikte olduğu ve işyerinde çalışmasında sakınca bulunduğunun Sağlık Kurulunca saptanması durumunda işveren bu maddeyi gerekçe göstererek iş akdini feshedebilir.
B - Ahlak ve iyi niyet kurallarına uymayan haller ve benzerleri
İş sözleşmesi yapıldığı sırada bu sözleşmenin esaslı noktalarından biri için gerekli vasıflar veya şartlar kendisinde bulunmadığı halde bunların kendisinde bulunduğunu ileri sürerek, yahut gerçeğe uygun olmayan bilgiler veya sözler söyleyerek işçinin işvereni yanıltması.
İşçinin, işveren yahut bunların aile üyelerinden birinin şeref ve namusuna dokunacak sözler sarfetmesi veya davranışlarda bulunması, yahut işveren hakkında şeref ve haysiyet kırıcı asılsız ihbar ve isnadlarda bulunması.
İşçinin işverenin başka bir işçisine cinsel tacizde bulunması.
İşçinin işverene yahut onun ailesi üyelerinden birine yahut işverenin başka işçisine sataşması veya 84 üncü maddeye aykırı hareket etmesi.
İşçinin, işverenin güvenini kötüye kullanmak, hırsızlık yapmak, işverenin meslek sırlarını ortaya atmak gibi doğruluk ve bağlılığa uymayan davranışlarda bulunması.
İşçinin, işyerinde, yedi günden fazla hapisle cezalandırılan ve cezası ertelenmeyen bir suç işlemesi.
İşçinin işverenden izin almaksızın veya haklı bir sebebe dayanmaksızın ardı ardına iki işgünü veya bir ay içinde iki defa herhangi bir tatil gününden sonraki iş günü, yahut bir ayda üç işgünü işine devam etmemesi.
İşçinin yapmakla ödevli bulunduğu görevleri kendisine hatırlatıldığı halde yapmamakta ısrar etmesi.
İşçinin kendi isteği veya savsaması yüzünden işin güvenliğini tehlikeye düşürmesi, işyerinin malı olan veya malı olmayıp da eli altında bulunan makineleri, tesisatı veya başka eşya ve maddeleri otuz günlük ücretinin tutarıyla ödeyemeyecek derecede hasara ve kayba uğratması.
C- Zorlayıcı Nedenler
İşçinin çalıştığı işyerinde bir haftadan fazla süre ile işin durmasını gerektirecek zorlayıcı sebepler ortaya çıkması halinde işveren işçinin iş akdini derhal feshedebilecektir . Zorlayıcı sebeplere şiddetli kar yağışı, su basması gibi nedenler zorlayıcı nedenlerdir.
D - İşçinin gözaltına alınması veya tutuklanması
İşçinin gözaltına alınması veya tutuklanması halinde devamsızlığın 4857 sayılı İş Kanunun 17. maddesindeki bildirim sürelerini aşması bildirimsiz fesih nedenidir .
II. BİLDİRİMSİZ FESİH KULLANMA SÜRESİ
İş Kanunu iş sözleşmesinin bildirimsiz feshini belirli bir süreye bağlamıştır. Buna göre kanunun 25. maddesinde belirtilen ahlak ve iyi niyet kurallarına uymayan hallere istinaden fesih yetkisi, “öğrenme gününden başlayarak altı iş günü geçtikten ve olayın gerçekleşmesinden itibaren bir yıl” geçtikten sonra kullanılamayacaktır. Bu durum hem işçi hem de işveren açısından geçerli olup, sağlık nedenleri ve zorlayıcı nedenlerle akdin feshedilmesinde süre kısıtlaması belirtilmemiştir. İşçinin olayda maddi çıkar sağlaması halinde söz konusu bir yıllık süre dikkate alınmaz.
SONUÇ
İşverenin, İş Kanununun kendisine vermiş olduğu fesih hakkını kullanabilmesi için 4857 sayılı kanunun 25. maddesinde belirtilen şartlardan en az birinin gerçekleşmiş olması, fesih hakkının süresi içerisinde kullanılması ve fesih nedeninin ispat edilmesi gerekmektedir. İşverenin, iş sözleşmesini haklı sebeplere dayanarak ispat edememesi, fesih hakkını süresi içinde kullanmaması derhal fesih hakkını doğurmamaktadır ve yapılan fesih “haksız fesih” olmaktadır.
İşverenin, iş sözleşmesini sağlık sebeplerini ve zorlayıcı sebepleri gerekçe göstererek feshetmesi halinde işçi kıdem tazminatını hak kazanmanın diğer şartlarını da taşıması suretiyle kıdem tazminatını hak kazanabilecektir. Ancak sözleşmenin ahlak ve iyi niyet kurallarına uymayan haller ve benzerlerinden biri nedeniyle feshedilmesi halinde işçi kıdem tazminatı almaya hak kazanamayacaktır. Sağlık nedenleri, ahlak ve iyi niyet kurallarına uymayan haller ve benzerleri ve zorlayıcı nedenler yüzünden iş akdinin feshedilmesi halinde ihbar tazminatı da ödenmeyecektir.
Not: Bu yazı www.MuhasebeTR.com adresinden alınmıştır.
27 Aralık 2010 Pazartesi
APARTMAN VE SİTELERDE ORTAK YERLERİN KİRAYA VERİLMESİ KARŞILIĞINDA ELDE EDİLEN GELİRLERİN VERGİLENDİRİLMESİ
Özgür BİYAN
Mali Hukuk Uzmanı
Marmara Üni. Mali Hukuk Doktora Öğrencisi
ozgurbiyan@hotmail.com
APARTMAN VE SİTELERDE ORTAK YERLERİN KİRAYA VERİLMESİ KARŞILIĞINDA ELDE EDİLEN GELİRLERİN VERGİLENDİRİLMESİ
Ekonomik veya sosyal gelişmeler yanında nüfus artışının da etkisi ile büyük şehirlerde yaşayan insanların önemli bir kısmı apartman ve sitelerde ikamet etmeye başlamışlardır. Isınma, elektrik, su, kapıcı ve bahçıvan gibi giderleri karşılamak amacıyla kat maliklerinden toplanan tutarların özellikle anakent il ve ilçelerde büyük rakamlara ulaşması, bunun yanında apartman ve sitelerdeki ortak kullanım alanlarının da kiraya verilerek gelir elde edilmesi beraberinde vergisel yükümlülükleri de gündeme getirmiş bulunmaktadır. Apartman ve sitelerde bulunan ortak yerlerin çeşitli şekillerde kiraya verilmesi ve buradan gelir elde edilmesi giderek daha sık rastlanan bir durum halini almıştır. Blok binaların dış cephelerine reklam verilmesinden, apartman ve site içindeki yerlerin kiraya verilmesi, hatta apartman veya site yakınına mobil telefon baz istasyonu kurularak kazanç elde edilmesine kadar çeşitlenmiş bu tip durumlar karşısında elde edilen kazançların vergi kanunları karşısında nasıl değerlendirilmesi gerektiği hususu ortaya çıkmıştır.
Bu çalışma da bu tip gelirlerin vergi kanunları karşısında nasıl değerlendirilmesi gerektiğine açıklık getirilmeye çalışılacaktır.
A. Kat Mülkiyeti Kanunu Açısından “Ortak Yer” Kavramı
Apartmanların ortak yeri veya yerleri denildiği zaman neler olduğu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde hüküm altına alınmıştır.
Bu yasal belirlemeye göre; temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvaletler ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri ve aynı zamanda telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri apartmanlara ait ortak yerler olarak sayılabilmektedir. Aynı Kanun’un 16. maddesinde kat maliklerinin, ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacağı hüküm altına alınmıştır.
Diğer taraftan anılan Kanun’un 27. maddesinde ise; “Ana gayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından yönetilir ve yönetim tarzı kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır” denilmekle birlikte söz konusu Kanun’un 34. maddesinde de kat malikleri kurulunun yönetim işlevini aralarında veya dışarıdan seçecekleri bir kişi veya üç kişilik kurul aracılığıyla yerine getirebilecekleri ifade edilmiştir.
Ayrıca ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin bütün kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri karar üzerine yapılabileceği söz konusu Kanun’un 45. maddesinde, yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğu da 38. maddesinde hüküm altına alınmıştır.
Bu kanun çerçevesinde apartman yönetimleri tarafından kiraya verilen ortak kullanıma mahsus yerlerin mülkiyet hakkı hisseleri oranında kat maliklerine ait olduğundan söz konusu bölümlerin malikler tarafından bireysel olarak veya yönetim tarafından kendiliğinden kiraya verilmesi mümkün değildir. Bu bölümlerin kiralanabilmesi ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacakları karar sonucu olabileceğinden, yönetim kat malikleri adına kiralama işlevini yerine getirmiş olacaktır[i].
B. Ortak Yerlerin Kiraya Verilmesinden Elde Edilen Gelirlerin Vergi Kanunları Karşısındaki Durumu
Tüzel kişiliğe sahip olmayan apartman yönetimlerinin gelir veya kurumlar vergisi yönünden mükellefiyeti bulunmadığı gibi, ortak kullanıma mahsus yerlerin mülkiyeti de bu yönetimlere ait değildir. Ayrıca VUK’un 8. maddesinin 2. fıkrasında vergi kanunları ile kabul edilen haller müstesna olmak üzere, mükellefiyete veya vergi sorumluluğuna müteallik özel mukavelelerin vergi dairelerini bağlamayacağı hüküm altına alınmıştır. Dolayısıyla anılan yerlerin kiralanmasında elde edilen gayrimenkul kira gelirleri ile ilgili vergisel yükümlülüklerin bu gelirleri elde edenlerce yerine getirileceği açıktır. Nitekim, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi uyarınca kat maliklerinin oy birliği ile aldığı karar sonucu, apartman yönetimi tarafından kat malikleri adına kiraya verme işlemi söz konusudur. Bu kira ödemeleri yönetim veya yönetim kuruluna yapılsa dahi elde edilen gelir maliklerin geliridir.
Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir (KMK md. 3/1). Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış ve kiralanmış olur (KMK md. 6/4).
Görüldüğü gibi, ortak mahallerden olan kapıcı dairesi ve benzeri yerlerin gerçek sahipleri kat malikleridir. Dolayısıyla buraların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler, esasen kat maliklerinin geliri sayılır ve GVK’nun ilgili maddelerine göre vergilendirilecektir[ii].
Bu bağlamda olmak üzere, apartmanlardaki ortak yerlerin kiraya verilmesi durumu aşağıda ilk olarak Gelir Vergisi Kanunu açısından ve sonra da Katma Değer Vergisi Kanunu açısından ele alınacaktır.
1. Gelir Vergisi Kanunu Açısından
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde “bu maddede yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır.” şeklinde tanımlanmıştır. Bir binanın mütemmim cüz’ü sayılan duvarı, çatısı, bir geminin dış cephesi, bir stadyumun dış cephesi ve tribünlerinin reklam amaçlı kiraya verilmesi, bir kimsenin yol kenarında bulunan arazisinin belli bir kısmına reklam amaçlı panolar yerleştirilmesi yoluyla kiralanması vb. halinde kiralama konusu gayrimenkulün ticari işletmeye dahil olmaması şartıyla elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak vergiye konu olacaktır. Gayrimenkul ve hakların ticari veya zirai bir işletmeye dahil olduğu takdirde bunların çeşitli şekillerde reklam amaçlı kiralanmasından elde edilen gelirler ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre vergiye konu teşkil edecektir. Ancak aynı maddenin 8. bendinin 2. fıkrasında “Tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dâhil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında bu bölümdeki hükümler uygulanır” şeklindeki düzenleme ile işletmeye dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması karşılığında elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak adlandırılmıştır.
Günümüzde şehirleşme ile birlikte zamanında mesken olarak kullanılan binaların geçiş sürecinde işyerine dönüştüğü, aynı binanın bir kısmının işyeri bir kısmının ise konut olarak kullanıldığı, şehirleşme olgusunun tamamlanmasıyla birlikte şehir merkezindeki binaların işyeri amacına hizmet ettiği bilinmektedir. Aynı binada yer alan dairelerin bu şehirleşme olgusunun tamamlanma sürecinde bir kısmının mesken bir kısmının ise işyeri olarak kullanılması durumunda, binanın mütemmim cüzü sayılan kısımlarının reklam amaçlı kiraya verilmesi sebebiyle elde edilen gelir, daireyi mesken olarak kullananlar açısından gayrimenkul sermaye iradı, daireyi işyeri olarak kullananlar açısından ise bu işyeri işletmeye dâhil ise ticari kazanç işletmeye dahil olmayıp tüccarın şahsi malvarlığına dahil ise yine gayrimenkul sermaye iradı olacaktır[iii].
Konu ile ilgili olarak, Maliye Bakanlığı’nın bir site yönetimine verdiği Özelgesi’nde[iv] şu açıklamalara yer verilmiştir:
“…………kat malikinin sahip olduğu ………… adet kapıcı dairesinin site yönetimi tarafından kiraya verilmesi sonucunda elde edilen kira gelirinin kat maliklerinin geliri olması nedeniyle, site yönetiminin kira gelirinden dolayı mükellefiyet tesis ettirmesi mümkün değildir. Bu durumda, anılan gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesi halinde;
GVK’nun 21. maddesinde “Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hâsılatın 1999 yılı için 420 milyon TL’sı gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hâsılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar bu istisnadan faydalanamazlar” hükmüne yer verilmiştir.
Bu madde hükmüne göre, ortak oldukları kapıcı dairelerinin tamamının kat maliklerinin özel mülkiyetlerinde olması ve site yönetimi tarafından mesken olarak kiraya verilmesi durumunda, kat maliklerinin hisselerine düşen kira gelirinin, elde edildiği yıldaki istisna miktarını (1999 takvim yılı için belirlenen 420 milyon lira) aşması halinde, kat malikleri tarafından gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık beyanname ile beyan edilmesi gerekmektedir.
Ancak, kat maliklerinden ticari (basit usulde vergiye tabi mükellefler dahil), zirai veya mesleki kazançlarını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirecek olanlar bu istisnadan faydalanamayacaklardır. Kira miktarı ne olursa olsun bu kişilere isabet eden kısım beyan edilecektir.
Kat malikleri tarafından elde edilen kira gelirinin beyanında, aynı Kanunun 74. maddesinde; gerçek gider usulüne göre safi iradın bulunması için gayrisafi hasılattan indirilecek giderler sayılmış, aynı maddenin son bendinde ise mükelleflerin (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde maddede yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından % 25’ini götürü gider olarak indirebileceklerdir.
Anılan gayrimenkullerin 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinde sayılanlara kiraya verilmesi halinde;
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinin birinci fıkrasında, “Kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar.” denilmiş, aynı maddenin 5/a bendinde; 70. maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığında yapılan ödemelerden gelir vergisi tevkif edileceği hükme bağlanmıştır.
Bu hükme göre, belirtilen kapıcı dairelerinin tamamının veya bir kısmının Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinde sayılanlara kiraya verilmesi halinde, bu kiralama işlemlerinden elde edilen kira gelirlerinin özel mülkiyet sahibi gerçek kişilere isabet eden gayrisafi tutarı üzerinden, aynı Kanun’un 94/5-a maddesine göre gelir vergisi tevkifatı yapılması ve tevkif edilen vergi üzerinden de fon payı hesaplanması gerekmektedir.
Aynı Kanun’un 86. maddesi uyarınca, yukarıda belirtilen şekilde elde edilen gayrimenkul sermaye iratlarının tamamının tevkif suretiyle vergilendirilmiş bulunması ve gayrisafi tutarları toplamının da belirtilen hadleri aşmaması (1999 yılı gelirleri için 3.500.000.000 TL) ve anılan kişilerin beyana tabi başkaca bir gelirlerinin olmaması halinde, yıllık beyanname verilmeyecek; ancak kat malikleri tarafından elde edilen gayrimenkul sermaye iradının gayrisafi tutarının 86. maddede belirtilen hadleri aşması halinde ise elde edilen gayrimenkul sermaye iradı yıllık beyanname ile beyan edilecek ve seçilecek gider yöntemine göre gider indirimi yapılması mümkün olacaktır.
Yine aynı Kanun’un 121. maddesinde “Yıllık beyannamede gösterilen gelire dahil kazanç ve iratlardan bu Kanuna göre kesilmiş bulunan vergiler, beyanname üzerinden hesaplanan Gelir Vergisine mahsup edilir. Mahsubu yapılan miktar Gelir Vergisinden fazla olduğu takdirde aradaki fark vergi dairesince mükellefe bildirilir ve mükellefin tebliğ tarihinden itibaren bir yıl içinde müracaatı üzerine kendisine ret ve iade olunur” hükmüne yer verilmiştir.
Bu madde hükmüne göre, tevkif suretiyle kesilen vergilerin hesaplanan gelir vergisinden mahsubu ve mahsubu yapılan miktarın gelir vergisinden fazla olması halinde iadesi mümkün bulunmaktadır.
Diğer yönden, belirtilen gayrimenkullerin mesken dışında, aynı Kanunun 94. maddesine göre tevkifat yapma mecburiyetinde olmayanlara kiraya verilmesi (Örneğin, basit usulde vergiye tabi olanlara kiraya verilmesi) halinde ise kat maliklerinin hisselerine düşen ve tevkifat suretiyle vergilendirilmemiş olan kira gelirlerini, miktarı ne olursa olsun gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık beyanname ile beyan etmeleri gerekir.
Ayrıca, aynı Kanun’un 70. maddesinin ikinci ve üçüncü fıkrasında, mal ve haklar ticari ve zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde, bunların iratlarının ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanacağı, hükme bağlanmıştır.
Bu hükme göre, kat maliklerinin ortak mülkiyeti olan bu gayrimenkullerin ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi olan işletmelerin aktifinde kayıtlı olması halinde, bu gayrimenkuller anılan Kanunun 94. maddesinde sayılanlar tarafından kiralanmış olsa bile ödenen kira bedellerinden ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi işletmelere isabet eden kısım üzerinden herhangi bir tevkifat yapılmayacak, bu malikler elde ettikleri kira gelirlerini ticari, zirai veya kurum kazancı olarak beyan edecekler ve seçilecek gider yöntemine göre gider indirimi yapacaklarıdır.
Diğer taraftan, yukarıda açıklanan ve gayrimenkul sermaye iradı elde ettiği ifade edilen kat maliklerinin beyana tabi başkaca bir gelirinin bulunması halinde ise bu gelirin (Gayrimenkul sermaye iradının) beyannameye dahil edilip edilmeyeceği kat maliklerinin mükellefiyet özelliklerine göre belirlenecektir.”
denilmektedir.
Bir binanın mütemmim cüzü sayılan duvarı, çatısı, bir geminin dış cephesi, bir stadyumun dış cephesi ve tribünlerinin reklâm amaçlı kiraya verilmesi, bir kimsenin yol kenarında bulunan arazisinin belli bir kısmına reklâm amaçlı panolar yerleştirilmesi yoluyla kiralanması vb. halinde elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olduğu için GVK’nun 94/5-a maddesi uyarınca (70. maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden, (2003/6577 sayılı BKK ile %22, Yürürlük: 01.01.2004) kira bedelinin brüt tutarı üzerinden reklâm verenlerce tevkifat yapılması gerekmektedir. Konu hakkında Maliye Bakanlığı tarafından verilen bir özelge de; “apartmanların dış cephelerini reklam panosu olarak kiraya veren kat maliklerine ödenen kira bedeli üzerinden gerekli gelir vergisi tevkifatı yapılarak ödenecektir” şeklinde görüş bildirilmiştir[v].
Dolayısıyla, apartman yönetimlerince apartman ana duvarları ile çatılarına reklam alınması, bir başka ifade ile de bu yerlerin reklam amaçlı olarak kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler, gayrimenkul sermaye iradı olarak vergiye tabi bulunmaktadır. Bu nedenle, kapıcı dairelerinin kiraya verilmesine ilişkin yukarıda belirtilen özelgedeki açıklamaların, apartman ana duvarları ile çatıların reklam amaçlı kiraya verilmesi durumunda da geçerli olması gerekmektedir[vi].
Apartman yönetimi ile site yönetiminin birbirine paralel özellikler taşıması ve her iki yönetimde de ortak yerlerin kiraya verilebilmesi nedeniyle, Bakanlık tarafından bir site yönetimine verilen ve yukarıda da içeriği belirtilen özelgedeki açıklamaların, apartman yönetimlerinin bu yöndeki (ortak yerlerin kiraya verilmesi) faaliyetleri için de geçerli olacağı tabiidir. Ancak, 4842 sayılı Yasa ile fon uygulamasının yürürlükten kaldırıldığı ve vergilemeye ilişkin söz konusu özelgede geçen hadlerin değiştiği hususu da göz önüne alınmalıdır.
2. Katma Değer Vergisi Açısından
KDV Kanunu’nun 1/3-f maddesine göre, GVK’nun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi işlemleri KDV’ye tabidir. Fakat KDV Kanunu’nun 17/4-d maddesine göre, iktisadi işletmeye dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri KDV’den istisna edilmiştir.
17/4-d maddesinde belirtilen gayrimenkul kelimesi Medeni Kanun’un 632. maddesinde belirtilen gayrimenkul tarifini ifade etmektedir. Medeni Kanun’a göre “arazi, tapu sicilinde müstakil ve daimi olmak üzere ayrıca kaydedilen haklar, madenler” gayrimenkul sayılmıştır. Gayrimenkul mülkiyetinin mevzuu, yerinde sabit olan şeylerdir. Dolayısıyla Medeni Kanun’da belirtilen bu şeyler eğer iktisadi bir işletmeye dahil değilse KDV’den istisna olduğu için sorumluluk da söz konusu olmayacaktır. Gayrimenkul bir iktisadi işletmenin aktifine kayıtlı ise kiralama sonucu elde edilen gelirler ticari hasılata ve KDV hesaplanmasına konu olacaktır.
Maliye Bakanlığı 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliğinde gayrimenkullerin de zikredildiği GVK’nun 70. maddesindeki bütün mal ve hakların kiralanması işlemlerini sorumluluk kapsamına almıştır. KDV Kanunu’nun 17/4-d maddesindeki istisna dolayısıyla bu sorumluluğun gayrimenkuller açısından işlerliği yoktur. Bu husus 31 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nde gayrimenkul kiraları açısından KDV mükellefiyeti ve sorumluluğunun söz konusu olamayacağı, bu işlemlerin istisna kapsamında bulunduğu belirtilerek açıklanmıştır.
Buna göre GVK’nun 70. maddesinde belirtilen ve Medeni Kanun’a göre gayrimenkul sayılanlar dışındaki kıymetler iktisadi işletmeye dahil olsun ya da olmasın kiralanırsa bu işlem KDV Kanunu’nun 1/3-f maddesi uyarınca KDV’ye tabi olacaktır. İşte, KDV Kanunu’nun 1/3-f maddesi uyarınca KDV’ye tabi tutulan bu işlemlerde vergileme sorumlu tayini suretiyle yapılmaktadır[vii].
Yukarıdaki açıklamalardan da anlaşılacağı üzere kiralama işlemleri ile ilgili KDV;
- Kiraya verenin başka faaliyetleri nedeniyle gerçek usulde KDV mükellefiyetinin bulunmaması,
- Kiralayanın gerçek usulde KDV mükellefi olması; şartlarının birlikte var olması halinde, kiralayan tarafından sorumlu sıfatıyla beyan edilecektir. Bu kapsamdaki kiralamalarda kiraya verenler tarafından beyanname verilmeyeceği tabiidir.
Örnek vermek gerekirse; KDV mükellefiyeti bulunmayan bir kimse özel otomobilini (otomobil Medeni Kanun’da gayrimenkul olarak sayılmamakla birlikte, GVK’nun 70/8. maddesinde gayrimenkul sayıldığı için KDV Kanunu’nun 1/3-f maddesi uyarınca KDV’ye tabi olacaktır.) bir A.Ş’ye kiraya verdiğinde, A.Ş. tarafından brüt kira tutarı üzerinden KDV hesaplanarak sorumlu sıfatıyla beyan edilecek ve ödenecek, A.Ş ödediği bu KDV’yi aynı zamanda indirim konusu yapacaktır[viii].
Dolayısıyla Apartman ve site yönetimlerine ait binaların dış cephelerine reklam verenlerin KDV mükellefiyeti bulunması halinde KDV hesaplanacak ve sorumlu sıfatı ile beyan edeceklerdir.
--------------------------------------------------------------------------------
[i] ÖZTÜRK, Mualla; “Apartmanlara Ait Ortak Kullanım Yerlerinin, Apartman Yönetimleri Tarafından Mobil Telefon Şebekelerini İşleten Firmalara Baz İstasyonu Olarak Kiraya Verilmesinden Elde Edilen Gelirlerin Vergilendirilmesi”, Yaklaşım, Sayı:111, Mart 2002, s.213.
[ii] GÜZEL, Bayram; “Apartman ve Site Yönetimleri ile İlgili Vergisel Sorunlar”, Yaklaşım, Sayı:100, Nisan 2001, s.142.
[iii][iii] GÜZEL, Bayram-Hamza SİVRİKAYA; “Gayrimenkuller Üzerine Reklam Alınmasından Elde Edilen Kazançların Vergisel Boyutu”, Yaklaşım, Sayı:156, Aralık 2005, s.66-67.
[iv] 03.04.2000 tarih ve 14440 sayılı Maliye Bakanlığı Özelgesi.
[v] Maliye Bakanlığı 14.01.1997 tarih ve 1447 sayılı Özelgesi, KIZILOT, Şükrü-Ekrem SARISU-Sezgin ÖZCAN-Zuhal KIZILOT; Gayrimenkul Rehberi, Yaklaşım Yayınları, 2.b., 2005, s.233.
[vi] AKDENİZ Bahtiyar-Hakan EKİNCİ, “Apartman Yönetimine İlişkin Faaliyetlerin Vergisel Boyutu”, E-Yaklaşım, Sayı:27, Ekim 2005.
[vii] ERGEN, Halim; “Binaların Dış Yüzeylerinin Reklam Panosu Olarak Kiraya Verilmesi”, Yaklaşım, Sayı:55, Temmuz 1997, s.41.
[viii] GÜZEL-SİVRİKAYA, a.g.m., s.68
Mali Hukuk Uzmanı
Marmara Üni. Mali Hukuk Doktora Öğrencisi
ozgurbiyan@hotmail.com
APARTMAN VE SİTELERDE ORTAK YERLERİN KİRAYA VERİLMESİ KARŞILIĞINDA ELDE EDİLEN GELİRLERİN VERGİLENDİRİLMESİ
Ekonomik veya sosyal gelişmeler yanında nüfus artışının da etkisi ile büyük şehirlerde yaşayan insanların önemli bir kısmı apartman ve sitelerde ikamet etmeye başlamışlardır. Isınma, elektrik, su, kapıcı ve bahçıvan gibi giderleri karşılamak amacıyla kat maliklerinden toplanan tutarların özellikle anakent il ve ilçelerde büyük rakamlara ulaşması, bunun yanında apartman ve sitelerdeki ortak kullanım alanlarının da kiraya verilerek gelir elde edilmesi beraberinde vergisel yükümlülükleri de gündeme getirmiş bulunmaktadır. Apartman ve sitelerde bulunan ortak yerlerin çeşitli şekillerde kiraya verilmesi ve buradan gelir elde edilmesi giderek daha sık rastlanan bir durum halini almıştır. Blok binaların dış cephelerine reklam verilmesinden, apartman ve site içindeki yerlerin kiraya verilmesi, hatta apartman veya site yakınına mobil telefon baz istasyonu kurularak kazanç elde edilmesine kadar çeşitlenmiş bu tip durumlar karşısında elde edilen kazançların vergi kanunları karşısında nasıl değerlendirilmesi gerektiği hususu ortaya çıkmıştır.
Bu çalışma da bu tip gelirlerin vergi kanunları karşısında nasıl değerlendirilmesi gerektiğine açıklık getirilmeye çalışılacaktır.
A. Kat Mülkiyeti Kanunu Açısından “Ortak Yer” Kavramı
Apartmanların ortak yeri veya yerleri denildiği zaman neler olduğu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde hüküm altına alınmıştır.
Bu yasal belirlemeye göre; temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvaletler ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri ve aynı zamanda telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri apartmanlara ait ortak yerler olarak sayılabilmektedir. Aynı Kanun’un 16. maddesinde kat maliklerinin, ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacağı hüküm altına alınmıştır.
Diğer taraftan anılan Kanun’un 27. maddesinde ise; “Ana gayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından yönetilir ve yönetim tarzı kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır” denilmekle birlikte söz konusu Kanun’un 34. maddesinde de kat malikleri kurulunun yönetim işlevini aralarında veya dışarıdan seçecekleri bir kişi veya üç kişilik kurul aracılığıyla yerine getirebilecekleri ifade edilmiştir.
Ayrıca ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin bütün kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri karar üzerine yapılabileceği söz konusu Kanun’un 45. maddesinde, yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğu da 38. maddesinde hüküm altına alınmıştır.
Bu kanun çerçevesinde apartman yönetimleri tarafından kiraya verilen ortak kullanıma mahsus yerlerin mülkiyet hakkı hisseleri oranında kat maliklerine ait olduğundan söz konusu bölümlerin malikler tarafından bireysel olarak veya yönetim tarafından kendiliğinden kiraya verilmesi mümkün değildir. Bu bölümlerin kiralanabilmesi ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacakları karar sonucu olabileceğinden, yönetim kat malikleri adına kiralama işlevini yerine getirmiş olacaktır[i].
B. Ortak Yerlerin Kiraya Verilmesinden Elde Edilen Gelirlerin Vergi Kanunları Karşısındaki Durumu
Tüzel kişiliğe sahip olmayan apartman yönetimlerinin gelir veya kurumlar vergisi yönünden mükellefiyeti bulunmadığı gibi, ortak kullanıma mahsus yerlerin mülkiyeti de bu yönetimlere ait değildir. Ayrıca VUK’un 8. maddesinin 2. fıkrasında vergi kanunları ile kabul edilen haller müstesna olmak üzere, mükellefiyete veya vergi sorumluluğuna müteallik özel mukavelelerin vergi dairelerini bağlamayacağı hüküm altına alınmıştır. Dolayısıyla anılan yerlerin kiralanmasında elde edilen gayrimenkul kira gelirleri ile ilgili vergisel yükümlülüklerin bu gelirleri elde edenlerce yerine getirileceği açıktır. Nitekim, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi uyarınca kat maliklerinin oy birliği ile aldığı karar sonucu, apartman yönetimi tarafından kat malikleri adına kiraya verme işlemi söz konusudur. Bu kira ödemeleri yönetim veya yönetim kuruluna yapılsa dahi elde edilen gelir maliklerin geliridir.
Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir (KMK md. 3/1). Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış ve kiralanmış olur (KMK md. 6/4).
Görüldüğü gibi, ortak mahallerden olan kapıcı dairesi ve benzeri yerlerin gerçek sahipleri kat malikleridir. Dolayısıyla buraların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler, esasen kat maliklerinin geliri sayılır ve GVK’nun ilgili maddelerine göre vergilendirilecektir[ii].
Bu bağlamda olmak üzere, apartmanlardaki ortak yerlerin kiraya verilmesi durumu aşağıda ilk olarak Gelir Vergisi Kanunu açısından ve sonra da Katma Değer Vergisi Kanunu açısından ele alınacaktır.
1. Gelir Vergisi Kanunu Açısından
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde “bu maddede yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır.” şeklinde tanımlanmıştır. Bir binanın mütemmim cüz’ü sayılan duvarı, çatısı, bir geminin dış cephesi, bir stadyumun dış cephesi ve tribünlerinin reklam amaçlı kiraya verilmesi, bir kimsenin yol kenarında bulunan arazisinin belli bir kısmına reklam amaçlı panolar yerleştirilmesi yoluyla kiralanması vb. halinde kiralama konusu gayrimenkulün ticari işletmeye dahil olmaması şartıyla elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak vergiye konu olacaktır. Gayrimenkul ve hakların ticari veya zirai bir işletmeye dahil olduğu takdirde bunların çeşitli şekillerde reklam amaçlı kiralanmasından elde edilen gelirler ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre vergiye konu teşkil edecektir. Ancak aynı maddenin 8. bendinin 2. fıkrasında “Tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dâhil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında bu bölümdeki hükümler uygulanır” şeklindeki düzenleme ile işletmeye dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması karşılığında elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak adlandırılmıştır.
Günümüzde şehirleşme ile birlikte zamanında mesken olarak kullanılan binaların geçiş sürecinde işyerine dönüştüğü, aynı binanın bir kısmının işyeri bir kısmının ise konut olarak kullanıldığı, şehirleşme olgusunun tamamlanmasıyla birlikte şehir merkezindeki binaların işyeri amacına hizmet ettiği bilinmektedir. Aynı binada yer alan dairelerin bu şehirleşme olgusunun tamamlanma sürecinde bir kısmının mesken bir kısmının ise işyeri olarak kullanılması durumunda, binanın mütemmim cüzü sayılan kısımlarının reklam amaçlı kiraya verilmesi sebebiyle elde edilen gelir, daireyi mesken olarak kullananlar açısından gayrimenkul sermaye iradı, daireyi işyeri olarak kullananlar açısından ise bu işyeri işletmeye dâhil ise ticari kazanç işletmeye dahil olmayıp tüccarın şahsi malvarlığına dahil ise yine gayrimenkul sermaye iradı olacaktır[iii].
Konu ile ilgili olarak, Maliye Bakanlığı’nın bir site yönetimine verdiği Özelgesi’nde[iv] şu açıklamalara yer verilmiştir:
“…………kat malikinin sahip olduğu ………… adet kapıcı dairesinin site yönetimi tarafından kiraya verilmesi sonucunda elde edilen kira gelirinin kat maliklerinin geliri olması nedeniyle, site yönetiminin kira gelirinden dolayı mükellefiyet tesis ettirmesi mümkün değildir. Bu durumda, anılan gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesi halinde;
GVK’nun 21. maddesinde “Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hâsılatın 1999 yılı için 420 milyon TL’sı gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hâsılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar bu istisnadan faydalanamazlar” hükmüne yer verilmiştir.
Bu madde hükmüne göre, ortak oldukları kapıcı dairelerinin tamamının kat maliklerinin özel mülkiyetlerinde olması ve site yönetimi tarafından mesken olarak kiraya verilmesi durumunda, kat maliklerinin hisselerine düşen kira gelirinin, elde edildiği yıldaki istisna miktarını (1999 takvim yılı için belirlenen 420 milyon lira) aşması halinde, kat malikleri tarafından gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık beyanname ile beyan edilmesi gerekmektedir.
Ancak, kat maliklerinden ticari (basit usulde vergiye tabi mükellefler dahil), zirai veya mesleki kazançlarını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirecek olanlar bu istisnadan faydalanamayacaklardır. Kira miktarı ne olursa olsun bu kişilere isabet eden kısım beyan edilecektir.
Kat malikleri tarafından elde edilen kira gelirinin beyanında, aynı Kanunun 74. maddesinde; gerçek gider usulüne göre safi iradın bulunması için gayrisafi hasılattan indirilecek giderler sayılmış, aynı maddenin son bendinde ise mükelleflerin (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde maddede yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından % 25’ini götürü gider olarak indirebileceklerdir.
Anılan gayrimenkullerin 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinde sayılanlara kiraya verilmesi halinde;
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinin birinci fıkrasında, “Kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar.” denilmiş, aynı maddenin 5/a bendinde; 70. maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığında yapılan ödemelerden gelir vergisi tevkif edileceği hükme bağlanmıştır.
Bu hükme göre, belirtilen kapıcı dairelerinin tamamının veya bir kısmının Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinde sayılanlara kiraya verilmesi halinde, bu kiralama işlemlerinden elde edilen kira gelirlerinin özel mülkiyet sahibi gerçek kişilere isabet eden gayrisafi tutarı üzerinden, aynı Kanun’un 94/5-a maddesine göre gelir vergisi tevkifatı yapılması ve tevkif edilen vergi üzerinden de fon payı hesaplanması gerekmektedir.
Aynı Kanun’un 86. maddesi uyarınca, yukarıda belirtilen şekilde elde edilen gayrimenkul sermaye iratlarının tamamının tevkif suretiyle vergilendirilmiş bulunması ve gayrisafi tutarları toplamının da belirtilen hadleri aşmaması (1999 yılı gelirleri için 3.500.000.000 TL) ve anılan kişilerin beyana tabi başkaca bir gelirlerinin olmaması halinde, yıllık beyanname verilmeyecek; ancak kat malikleri tarafından elde edilen gayrimenkul sermaye iradının gayrisafi tutarının 86. maddede belirtilen hadleri aşması halinde ise elde edilen gayrimenkul sermaye iradı yıllık beyanname ile beyan edilecek ve seçilecek gider yöntemine göre gider indirimi yapılması mümkün olacaktır.
Yine aynı Kanun’un 121. maddesinde “Yıllık beyannamede gösterilen gelire dahil kazanç ve iratlardan bu Kanuna göre kesilmiş bulunan vergiler, beyanname üzerinden hesaplanan Gelir Vergisine mahsup edilir. Mahsubu yapılan miktar Gelir Vergisinden fazla olduğu takdirde aradaki fark vergi dairesince mükellefe bildirilir ve mükellefin tebliğ tarihinden itibaren bir yıl içinde müracaatı üzerine kendisine ret ve iade olunur” hükmüne yer verilmiştir.
Bu madde hükmüne göre, tevkif suretiyle kesilen vergilerin hesaplanan gelir vergisinden mahsubu ve mahsubu yapılan miktarın gelir vergisinden fazla olması halinde iadesi mümkün bulunmaktadır.
Diğer yönden, belirtilen gayrimenkullerin mesken dışında, aynı Kanunun 94. maddesine göre tevkifat yapma mecburiyetinde olmayanlara kiraya verilmesi (Örneğin, basit usulde vergiye tabi olanlara kiraya verilmesi) halinde ise kat maliklerinin hisselerine düşen ve tevkifat suretiyle vergilendirilmemiş olan kira gelirlerini, miktarı ne olursa olsun gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık beyanname ile beyan etmeleri gerekir.
Ayrıca, aynı Kanun’un 70. maddesinin ikinci ve üçüncü fıkrasında, mal ve haklar ticari ve zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde, bunların iratlarının ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanacağı, hükme bağlanmıştır.
Bu hükme göre, kat maliklerinin ortak mülkiyeti olan bu gayrimenkullerin ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi olan işletmelerin aktifinde kayıtlı olması halinde, bu gayrimenkuller anılan Kanunun 94. maddesinde sayılanlar tarafından kiralanmış olsa bile ödenen kira bedellerinden ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi işletmelere isabet eden kısım üzerinden herhangi bir tevkifat yapılmayacak, bu malikler elde ettikleri kira gelirlerini ticari, zirai veya kurum kazancı olarak beyan edecekler ve seçilecek gider yöntemine göre gider indirimi yapacaklarıdır.
Diğer taraftan, yukarıda açıklanan ve gayrimenkul sermaye iradı elde ettiği ifade edilen kat maliklerinin beyana tabi başkaca bir gelirinin bulunması halinde ise bu gelirin (Gayrimenkul sermaye iradının) beyannameye dahil edilip edilmeyeceği kat maliklerinin mükellefiyet özelliklerine göre belirlenecektir.”
denilmektedir.
Bir binanın mütemmim cüzü sayılan duvarı, çatısı, bir geminin dış cephesi, bir stadyumun dış cephesi ve tribünlerinin reklâm amaçlı kiraya verilmesi, bir kimsenin yol kenarında bulunan arazisinin belli bir kısmına reklâm amaçlı panolar yerleştirilmesi yoluyla kiralanması vb. halinde elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olduğu için GVK’nun 94/5-a maddesi uyarınca (70. maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden, (2003/6577 sayılı BKK ile %22, Yürürlük: 01.01.2004) kira bedelinin brüt tutarı üzerinden reklâm verenlerce tevkifat yapılması gerekmektedir. Konu hakkında Maliye Bakanlığı tarafından verilen bir özelge de; “apartmanların dış cephelerini reklam panosu olarak kiraya veren kat maliklerine ödenen kira bedeli üzerinden gerekli gelir vergisi tevkifatı yapılarak ödenecektir” şeklinde görüş bildirilmiştir[v].
Dolayısıyla, apartman yönetimlerince apartman ana duvarları ile çatılarına reklam alınması, bir başka ifade ile de bu yerlerin reklam amaçlı olarak kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler, gayrimenkul sermaye iradı olarak vergiye tabi bulunmaktadır. Bu nedenle, kapıcı dairelerinin kiraya verilmesine ilişkin yukarıda belirtilen özelgedeki açıklamaların, apartman ana duvarları ile çatıların reklam amaçlı kiraya verilmesi durumunda da geçerli olması gerekmektedir[vi].
Apartman yönetimi ile site yönetiminin birbirine paralel özellikler taşıması ve her iki yönetimde de ortak yerlerin kiraya verilebilmesi nedeniyle, Bakanlık tarafından bir site yönetimine verilen ve yukarıda da içeriği belirtilen özelgedeki açıklamaların, apartman yönetimlerinin bu yöndeki (ortak yerlerin kiraya verilmesi) faaliyetleri için de geçerli olacağı tabiidir. Ancak, 4842 sayılı Yasa ile fon uygulamasının yürürlükten kaldırıldığı ve vergilemeye ilişkin söz konusu özelgede geçen hadlerin değiştiği hususu da göz önüne alınmalıdır.
2. Katma Değer Vergisi Açısından
KDV Kanunu’nun 1/3-f maddesine göre, GVK’nun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi işlemleri KDV’ye tabidir. Fakat KDV Kanunu’nun 17/4-d maddesine göre, iktisadi işletmeye dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri KDV’den istisna edilmiştir.
17/4-d maddesinde belirtilen gayrimenkul kelimesi Medeni Kanun’un 632. maddesinde belirtilen gayrimenkul tarifini ifade etmektedir. Medeni Kanun’a göre “arazi, tapu sicilinde müstakil ve daimi olmak üzere ayrıca kaydedilen haklar, madenler” gayrimenkul sayılmıştır. Gayrimenkul mülkiyetinin mevzuu, yerinde sabit olan şeylerdir. Dolayısıyla Medeni Kanun’da belirtilen bu şeyler eğer iktisadi bir işletmeye dahil değilse KDV’den istisna olduğu için sorumluluk da söz konusu olmayacaktır. Gayrimenkul bir iktisadi işletmenin aktifine kayıtlı ise kiralama sonucu elde edilen gelirler ticari hasılata ve KDV hesaplanmasına konu olacaktır.
Maliye Bakanlığı 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliğinde gayrimenkullerin de zikredildiği GVK’nun 70. maddesindeki bütün mal ve hakların kiralanması işlemlerini sorumluluk kapsamına almıştır. KDV Kanunu’nun 17/4-d maddesindeki istisna dolayısıyla bu sorumluluğun gayrimenkuller açısından işlerliği yoktur. Bu husus 31 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nde gayrimenkul kiraları açısından KDV mükellefiyeti ve sorumluluğunun söz konusu olamayacağı, bu işlemlerin istisna kapsamında bulunduğu belirtilerek açıklanmıştır.
Buna göre GVK’nun 70. maddesinde belirtilen ve Medeni Kanun’a göre gayrimenkul sayılanlar dışındaki kıymetler iktisadi işletmeye dahil olsun ya da olmasın kiralanırsa bu işlem KDV Kanunu’nun 1/3-f maddesi uyarınca KDV’ye tabi olacaktır. İşte, KDV Kanunu’nun 1/3-f maddesi uyarınca KDV’ye tabi tutulan bu işlemlerde vergileme sorumlu tayini suretiyle yapılmaktadır[vii].
Yukarıdaki açıklamalardan da anlaşılacağı üzere kiralama işlemleri ile ilgili KDV;
- Kiraya verenin başka faaliyetleri nedeniyle gerçek usulde KDV mükellefiyetinin bulunmaması,
- Kiralayanın gerçek usulde KDV mükellefi olması; şartlarının birlikte var olması halinde, kiralayan tarafından sorumlu sıfatıyla beyan edilecektir. Bu kapsamdaki kiralamalarda kiraya verenler tarafından beyanname verilmeyeceği tabiidir.
Örnek vermek gerekirse; KDV mükellefiyeti bulunmayan bir kimse özel otomobilini (otomobil Medeni Kanun’da gayrimenkul olarak sayılmamakla birlikte, GVK’nun 70/8. maddesinde gayrimenkul sayıldığı için KDV Kanunu’nun 1/3-f maddesi uyarınca KDV’ye tabi olacaktır.) bir A.Ş’ye kiraya verdiğinde, A.Ş. tarafından brüt kira tutarı üzerinden KDV hesaplanarak sorumlu sıfatıyla beyan edilecek ve ödenecek, A.Ş ödediği bu KDV’yi aynı zamanda indirim konusu yapacaktır[viii].
Dolayısıyla Apartman ve site yönetimlerine ait binaların dış cephelerine reklam verenlerin KDV mükellefiyeti bulunması halinde KDV hesaplanacak ve sorumlu sıfatı ile beyan edeceklerdir.
--------------------------------------------------------------------------------
[i] ÖZTÜRK, Mualla; “Apartmanlara Ait Ortak Kullanım Yerlerinin, Apartman Yönetimleri Tarafından Mobil Telefon Şebekelerini İşleten Firmalara Baz İstasyonu Olarak Kiraya Verilmesinden Elde Edilen Gelirlerin Vergilendirilmesi”, Yaklaşım, Sayı:111, Mart 2002, s.213.
[ii] GÜZEL, Bayram; “Apartman ve Site Yönetimleri ile İlgili Vergisel Sorunlar”, Yaklaşım, Sayı:100, Nisan 2001, s.142.
[iii][iii] GÜZEL, Bayram-Hamza SİVRİKAYA; “Gayrimenkuller Üzerine Reklam Alınmasından Elde Edilen Kazançların Vergisel Boyutu”, Yaklaşım, Sayı:156, Aralık 2005, s.66-67.
[iv] 03.04.2000 tarih ve 14440 sayılı Maliye Bakanlığı Özelgesi.
[v] Maliye Bakanlığı 14.01.1997 tarih ve 1447 sayılı Özelgesi, KIZILOT, Şükrü-Ekrem SARISU-Sezgin ÖZCAN-Zuhal KIZILOT; Gayrimenkul Rehberi, Yaklaşım Yayınları, 2.b., 2005, s.233.
[vi] AKDENİZ Bahtiyar-Hakan EKİNCİ, “Apartman Yönetimine İlişkin Faaliyetlerin Vergisel Boyutu”, E-Yaklaşım, Sayı:27, Ekim 2005.
[vii] ERGEN, Halim; “Binaların Dış Yüzeylerinin Reklam Panosu Olarak Kiraya Verilmesi”, Yaklaşım, Sayı:55, Temmuz 1997, s.41.
[viii] GÜZEL-SİVRİKAYA, a.g.m., s.68
KAPICI'NIN KARISININ GEÇİRDİĞİ KAZA İŞ KAZASIMIDIR?
Kapıcı eşi eşine yardım etmek için asansörü temizler iken kolunu asönsöre sıkıştırması neticesinde koparak uzuv kaybı olmasında bina yöneticisinin sorumluluğu varmıdır? Bu iş kazası sayılırmı?
Konuyu önce İş kanunu, sonra da SSK açısından inceleyelim.
4857 sayılı İş Kanunun 1 no.lu amaç ve kapsam maddesinde
“ Bu Kanunun amacı işverenler ile bir iş sözleşmesine dayanarak çalıştırılan işçilerin çalışma şartları ve çalışma ortamına ilişkin hak ve orumluluklarını düzenlemektir.”
Denilmekte, 8. maddesinin 2. fıkrasında ise:
“Süresi bir yıl ve daha fazla olan iş sözleşmelerinin yazılı şekilde yapılması zorunludur.” Denilmektedir.
Bunlardan çıkarılan sonuç, İş Kanunu hükümlerine tabi olmak için sözleşme yapmanın şart olduğu, ancak, bir yılı aşmayan sözleşmelerin yazılı olmasının şart olmadığı dır. Bu durumda kapıcının karısının yazılı sözleşme yapmamış olması onun kazaya uğradığı işte iş akdi olmadığı anlamına gelmez..
Diğer taraftan istisnalar konusunu düzenleyen 4. maddesinde apartman içinde yapılan hizmetler istisna kapsamına alınmamıştır.
Kazaya uğrayan kişinin iş akdi ile çalışan bir kişi olduğunu böylece tespit ettikten sonra konuyu Sosyal Sigortalar Kanunu açısından inceleyelim.
Sosyal Sigortalar kanununun 2. maddesinde :
“Bir hizmet akdine dayanarak bir veya birkaç işveren tarafından çalıştırılanlar bu kanuna göre sigortalı sayılırlar.”
Denilmiştir. Sigortalı sayılmayanları düzenleyen 3. maddede ise bahse konu kişinin çalışma alanı bu maddede sayılmamıştır.
Bu durumda bahsi geçen kişinin sigortalı sayılması gerekeceği aşikardır.
SSK’nun 10. maddesi bildirilmeyen sigortalılar hakkında yapılacak işlemi düzenlemiştir.
Buna göre, sigortalının bildirilmemesi onu sigorta ile sağlanan haklardan mahrum etmemekte, iş kazası halinde tüm giderler SSK tarafından karşılanarak, bu masraflar işverene rücu edilmektedir.
Bu durumda kazaya uğrayan kişi açısından bakarsak, SSK’nun sağladığı tüm imkanlardan faydalanacağı şüphesizdir.
Konuyu sorumlu kişi açısından incelersek:
634 sayılı kat Mülkiyeti Kanununun 38. maddesinde:
“ Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.”
Denilmektedir.
Konu ile ilgili bir Yargıtay kararı özeti aşağıdadır:
“Apartman yöneticisini ana taşınmazın korunması, yönetimi, onarım ve bakımı ile bunlardan doğan borçları ödemeye kat maliklerini temsilen yetkili kılındığına göre bunlardan doğan uyuşmazlıkta husumetin yöneltilebileceğinin de kabulü zorunludur. (Yarg. 15. HUKUK DAİRESİ E.990/5541 K.991/383 T.04.02.1991)”
Kararda görüleceği üzere, burada SSK’nın muhatabı apartman yöneticisi olmaktadır.
Vekilin (Burada yöneticinin) sorumluluğunun sınırı Borçlar Kanununun 390. maddesi ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre vekilin sorumluluğu işiçinin sorumluluğu gibidir. Buna göre her ne kadar husumet yöneticiye yöneltilse de onun sorumluluğu, işçinin sorumluluğu hududunu aşamaz. Bu sorumluluk İş kanunun 38. maddesi ile düzenlenmiştir. Buna göre işçinin parasal sorumluluğu bir ayda iki gündelikten fazla olamaz.
Bu durumda yine Borçlar Kanununun 55. maddesi ile düzenlenen “kusursuz sorumluluk” ilkesi gereği işveren durumunda olan kat malikleri SSK’ya karşı sorumluluğu üstlenme durumundadır. Ancak, yine bu madde gereği yöneticiye yüklenebilecek kusur nedeniyle kat maliklerinin ödediği tazminatı yöneticiye rücu hakları saklıdır.
Konu hakkında eksik kaldığını ve tereddüde yol açması muhtemel bir hususu da aydınlatma lüzumunu duydum. Bu da kapıcın eşinin ücretsiz çalışması hususudur. Belki de kocasına yardımcı olması nedeniyle ücret ödenmiyordur. Bu durum onun sigortalı sayılıp sayılmaması konusunda tereddüt yaratabilir. Ancak bu durum Yargıtay’ın bir çok kararında açıklığa kavuşturulmuş ve ücretsiz çalışmanın sigortalı sayılmak için bir engel teşkil etmeyeceği verilen kararlarla istikrar kazanmıştır.
Bu kararlar:
- 9. HD. 18.3.1966 T., 114 E., 2335 K.
- 10. HD. 6.12.1973 T., 5097 E., 2467 K.
- 10 HD. 18.2.1974 T., 1313 E., 2429 K.
- 10. HD. 2.5.1974 T., 2493 E., 3479 K.
- 10. HD. 20.12.1974 T., 6192 E., 7381 K.
Bu kararlardan birini özeti:
"..506 Sayılı Sosyal Sigortalar Kanunu, 1475 sayılı İş kanunundan farklı olarak, sigortalı yönünden "ücret" koşulunu öngörmemiştir. Bu husus, anılan Kanunun 3, I/B. bendiyle 78 nci maddesinin 2 nci fıkrasında açıklık ve seçiklikle anlaşılmaktadır..." (10 HD. 18.2.1974 T., 1313 E., 2429 K.)
Sonuç olarak konuyu sorulan soru çerçevesinde özetlersek:
1- Bu kaza işyerinde vuku bulduğundan bir iş kazasıdır,
2- Apartman yöneticisi bu kazada sorumlu ve husumet yönünden muhataptır, adli yönden de tedbirsizlik nedeniyle yaralanmaya sebebiyet verdiğinden cezai sorumluluğu vardır,
3- Kazaya uğrayan kişinin tazminat isteme hakkı vardır,
4- Tazminatın sorumlusu yönetici, fakat yükümlüsü kat malikleridir.
Konuyu önce İş kanunu, sonra da SSK açısından inceleyelim.
4857 sayılı İş Kanunun 1 no.lu amaç ve kapsam maddesinde
“ Bu Kanunun amacı işverenler ile bir iş sözleşmesine dayanarak çalıştırılan işçilerin çalışma şartları ve çalışma ortamına ilişkin hak ve orumluluklarını düzenlemektir.”
Denilmekte, 8. maddesinin 2. fıkrasında ise:
“Süresi bir yıl ve daha fazla olan iş sözleşmelerinin yazılı şekilde yapılması zorunludur.” Denilmektedir.
Bunlardan çıkarılan sonuç, İş Kanunu hükümlerine tabi olmak için sözleşme yapmanın şart olduğu, ancak, bir yılı aşmayan sözleşmelerin yazılı olmasının şart olmadığı dır. Bu durumda kapıcının karısının yazılı sözleşme yapmamış olması onun kazaya uğradığı işte iş akdi olmadığı anlamına gelmez..
Diğer taraftan istisnalar konusunu düzenleyen 4. maddesinde apartman içinde yapılan hizmetler istisna kapsamına alınmamıştır.
Kazaya uğrayan kişinin iş akdi ile çalışan bir kişi olduğunu böylece tespit ettikten sonra konuyu Sosyal Sigortalar Kanunu açısından inceleyelim.
Sosyal Sigortalar kanununun 2. maddesinde :
“Bir hizmet akdine dayanarak bir veya birkaç işveren tarafından çalıştırılanlar bu kanuna göre sigortalı sayılırlar.”
Denilmiştir. Sigortalı sayılmayanları düzenleyen 3. maddede ise bahse konu kişinin çalışma alanı bu maddede sayılmamıştır.
Bu durumda bahsi geçen kişinin sigortalı sayılması gerekeceği aşikardır.
SSK’nun 10. maddesi bildirilmeyen sigortalılar hakkında yapılacak işlemi düzenlemiştir.
Buna göre, sigortalının bildirilmemesi onu sigorta ile sağlanan haklardan mahrum etmemekte, iş kazası halinde tüm giderler SSK tarafından karşılanarak, bu masraflar işverene rücu edilmektedir.
Bu durumda kazaya uğrayan kişi açısından bakarsak, SSK’nun sağladığı tüm imkanlardan faydalanacağı şüphesizdir.
Konuyu sorumlu kişi açısından incelersek:
634 sayılı kat Mülkiyeti Kanununun 38. maddesinde:
“ Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.”
Denilmektedir.
Konu ile ilgili bir Yargıtay kararı özeti aşağıdadır:
“Apartman yöneticisini ana taşınmazın korunması, yönetimi, onarım ve bakımı ile bunlardan doğan borçları ödemeye kat maliklerini temsilen yetkili kılındığına göre bunlardan doğan uyuşmazlıkta husumetin yöneltilebileceğinin de kabulü zorunludur. (Yarg. 15. HUKUK DAİRESİ E.990/5541 K.991/383 T.04.02.1991)”
Kararda görüleceği üzere, burada SSK’nın muhatabı apartman yöneticisi olmaktadır.
Vekilin (Burada yöneticinin) sorumluluğunun sınırı Borçlar Kanununun 390. maddesi ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre vekilin sorumluluğu işiçinin sorumluluğu gibidir. Buna göre her ne kadar husumet yöneticiye yöneltilse de onun sorumluluğu, işçinin sorumluluğu hududunu aşamaz. Bu sorumluluk İş kanunun 38. maddesi ile düzenlenmiştir. Buna göre işçinin parasal sorumluluğu bir ayda iki gündelikten fazla olamaz.
Bu durumda yine Borçlar Kanununun 55. maddesi ile düzenlenen “kusursuz sorumluluk” ilkesi gereği işveren durumunda olan kat malikleri SSK’ya karşı sorumluluğu üstlenme durumundadır. Ancak, yine bu madde gereği yöneticiye yüklenebilecek kusur nedeniyle kat maliklerinin ödediği tazminatı yöneticiye rücu hakları saklıdır.
Konu hakkında eksik kaldığını ve tereddüde yol açması muhtemel bir hususu da aydınlatma lüzumunu duydum. Bu da kapıcın eşinin ücretsiz çalışması hususudur. Belki de kocasına yardımcı olması nedeniyle ücret ödenmiyordur. Bu durum onun sigortalı sayılıp sayılmaması konusunda tereddüt yaratabilir. Ancak bu durum Yargıtay’ın bir çok kararında açıklığa kavuşturulmuş ve ücretsiz çalışmanın sigortalı sayılmak için bir engel teşkil etmeyeceği verilen kararlarla istikrar kazanmıştır.
Bu kararlar:
- 9. HD. 18.3.1966 T., 114 E., 2335 K.
- 10. HD. 6.12.1973 T., 5097 E., 2467 K.
- 10 HD. 18.2.1974 T., 1313 E., 2429 K.
- 10. HD. 2.5.1974 T., 2493 E., 3479 K.
- 10. HD. 20.12.1974 T., 6192 E., 7381 K.
Bu kararlardan birini özeti:
"..506 Sayılı Sosyal Sigortalar Kanunu, 1475 sayılı İş kanunundan farklı olarak, sigortalı yönünden "ücret" koşulunu öngörmemiştir. Bu husus, anılan Kanunun 3, I/B. bendiyle 78 nci maddesinin 2 nci fıkrasında açıklık ve seçiklikle anlaşılmaktadır..." (10 HD. 18.2.1974 T., 1313 E., 2429 K.)
Sonuç olarak konuyu sorulan soru çerçevesinde özetlersek:
1- Bu kaza işyerinde vuku bulduğundan bir iş kazasıdır,
2- Apartman yöneticisi bu kazada sorumlu ve husumet yönünden muhataptır, adli yönden de tedbirsizlik nedeniyle yaralanmaya sebebiyet verdiğinden cezai sorumluluğu vardır,
3- Kazaya uğrayan kişinin tazminat isteme hakkı vardır,
4- Tazminatın sorumlusu yönetici, fakat yükümlüsü kat malikleridir.
Apartman Yönetimi
Apartman
Yönetimi
varbak.com - Apartman Yönetimi
Apartmanlarda oturmak belli sorumlulukları da beraberinde getirir. Ortak yaşanan
binanın sorunlarınaçözüm götürmek ve gerekli
hizmetleri yapmak için yönetim kurulları oluşturulmuştur. Çoğu zaman amatör bir
ruhla çalışan bu kurullar, aslında kanunlarla belirlenen maddeler ışığında
çalışmak zorundadır.
OTURMADIĞIM DAİRENİN APARTMAN GİDERLERİNE İŞTİRAK
ETMEK ZORUNDA MIYIM?
Dairenin maliki oldugunuz müddetçe; otursanız da
oturmasanız da giderlere iştirak etmek zorundasınız. Ödemelerinizi yapmadığınız
takdirde, yönetici aleyhinizde icra takibi yapabilir, mal varlığınıza haciz
koyabilir. Yönetici bunun yanında, sizden aylık yüzde 10 gibi yüksek birfaiz talep edebilir .
Yöneticinin yapacağı muamelelere karsı sizin savunulacak pek bir hakkiniz
olmayacaktır ve sonuçta borcunuzu faizi, icra masrafı ve avukat ücreti ile
birlikteödemek zorunda kalırsınız. İste bu
nedenlerle, ortak giderlerden hissenize düsen payı ödemenizdeyarar var.
YAKIT BEDELİNDE PAY ORANI
NEDİR?
Apartman sakinlerinin yakıt bedelini öncelikle apar?man yönetim
planından tetkik etmeleri gerekir. Yönetim planında hangi dairelerin ne oranda
yakıt bedeli ödeyeceği yazılı olmalıdır.
Apartman sakinleri yönetim planında
gösterilen sekle uymak zorundadır, planda bu konuda açıklık yoksa, Kat Mülkiyeti
Kanunu'nun ilgili hükümlerine göre, yakıt giderini arsa payı oranında ödemeniz
gerekecektir. Bu taktirde de dairenizin arsa payını öğrenmeniz gerekir. Bunu da
ya yönetim planından, ya da daireyi size kiralayanev sahibinizin tapu senedinden öğrenirsiniz.
SU
SAATLERİ ORTAK OLUNCA NE YAPMALI?
Bu durumda olanlar için, ortak su
paras ının bölüştürülmesi konusunda uygulanacak
muhtelif bölüştürme usulleri vardır ve bunlardan hiçbiri için tam adildir
denilemez. Ancak binanızda yazlığa gidenler, seyahate çıkanlarpara ödemezse, gündüzleri çalışanlar da gündüz evde olmadıkları için yari para ödemeyi teklif edecek, küçük çocuğu olanlar küçüklerin
hesaba katılmamasını isteyecek, balkonu bulunmayanlar balkon yıkadıkları için
balkonu olanların diğer katsahiplerinden daha fazla ödemesi gerektiğini ileri sürecek ve akla gelmeyen bin türlü ihtimal devreye
sokularak is içinden çıkılmaz hale gelecektir. Bunun için kanunun da öngördüğü
şekilde, bölüştürme sırasında yönetim planında temel alınan usul, herkese tam
olarak uygulanmalıdır. Buna göre hiç evde oturmayan kimseler dahi ortak giderlere katılacak ve
ortak ödemeler yapılacaktır.
MALİKLERİN İZNİ ALINMADAN, TERASA KAÇAK
KAT YAPILMIŞSA
İmar mevzuatını altüst eden ve adına kısaca İmar Affı
denen yasalar serisi hemen heryıl çıkarılmaktadır.
Uygulaması son derece zor olan ve bazen yerleşmiş hukuk kavramlarına ters de
düşebilen bir mevzuattır. Buna bağlıyatırım
kanunları hakkında Yargıtay'ın muhtelif içtihatları, özetle Kat Mülkiyeti Kanunu
hükümleri yürürlükten kaldırılmadıkça, su anda bu kanuna tabi binaların ortak
yerlerinin işgali, İmar Affı mevzuatına girmemektedir. Bu uygulucalar hakkında
idari yargı yoluna gidilmesi mümkündür. Ancak sonuç alınması 3yıldan aşağı değildir.
GİRİŞ KATINDA OTURANLAR
ASANSÖR GİDERLERİNE KATILMAK ZORUNDA MIDIR?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi
binalarda ortak yerleri kullanmamaktan dolayı bunların masrafına iştirakten
kaçınılamaz. Ancak bunun aksine hükümler yönetim planına konabilir ve böyle bir
hüküm de geçerlidir. Çoğunluklauygulamada
gördüğümüz, bu tür bağımsız kat maliklerinin asansör giderlerinden muaf
tutulduğudur. Eğer yönetim planında böyle bir madde yoksa, konuyu bağımsız bölüm
malikleri toplantısında gündeme getirerek, yönetim planı değişikliği talep
edebilirsiniz. Bu toplantıda adil bir karar alınmazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun
33. maddesine göre, açıkça adalet kurallarına aykırı durumun değiştirilmesi ve
adil bir hale getirilmesi için, bulunduğunuz yerdeki sulh hukuk mahkemesine
başvurabilir, yönetim planındaki hükmün değiştirilmesini talep
edebilirsiniz.
APARTMAN YÖNETİM PLANINDA TOPLANTI TARİHİ TESPİT
EDİLMEMİŞSE
Yönetim planında toplantı zamanı tespit edilmemiş oldugu
hallerde kanun gereğitakvim yıl ının ilk ayı içinde
yapılması gereken toplantı, bu ayin birinci gününden sonuncu gününe kadar (son
gün dahil) yapılabilir. Son gün birtatil gününe
rastlasa da, busüre uzamayacaktır. Çünkü, Kat
Malikleri Kurulu'nun mutlaka is günü içinde yapılmasını gerektiren birihtiyaç söz konusu değildir. Aksine gerek tatil günleri, gerekse mesai saati dışındaki zamanlar,
kurul toplantısı için daha elverişlidir.
APARTMAN OLAĞAN TOPLANTISI,
YÖNETİM PLANINDA BELİRTİLEN ZAMANLARDA YA DA TAKVİM YILININ İLK AYI İÇİNDE
YAPILMAMIŞSA NE OLUR?
Bu gibi durumlarda, olağanüstü toplantıların
yapılması mümkündür. Fakat olağanüstü toplantıyı gerektirecek önemli sebeplerin
önceden görülebilmesi mümkün değildir ve hiçbir kat maliki, yönetim planında
belirlenmiş tarihlerin ya daOcak ayinin dışındaki
bir zamanda yapılacak olan olağan toplantıyı beklemek durumunda
bırakılmamalıdır. Olağanüstü toplantılarda, toplantının 15 gün önce kat
maliklerine bildirileceğine ilişkin hüküm de bu husustaki sakıncayı nispeten
giderebilecektir.
APARTMAN YÖNETİM KURULU ÜYELİĞİNE SEÇİLECEK ÜYELERDE
ARANACAK ŞARTLAR NELERDİR?
Kanunda, yönetim kurulu üyeliğine seçilecek
kimselere? hangi niteliklerin bulunması gerektiği hususunda bir açıklık yoktur.
Sadece bu üyelerin kat maliklerinin dışındaki kimselerden de seçilebileceği
belirtilmiştir. Ancak, görevin özelliği dikkate alınırsa, bu üyelerde gene de
birtakım niteliklerin bulunması gerektiği sonucuna varılır. Yönetim kurulu
üyelerinde aranacak şartlarla yöneticide aranacak şartlar arasında bir fark söz
konusu değildir.
YÖNETİCİNİN KAT MALİKLERİ KURULU'NDAN KARAR
ALMAKSIZIN YAPABİLECEĞİ İSLER NELERDİR?
Yönetici (veya yönetim kurulu),
anatasinmazin yönetimiyle ilgili bütün islerde yetkilidir. Ancak, yönetim planı
ya da Kat Malikleri Kurulu, yöneticinin yetkili oldugu konuların sinirini çizmiş
olabilir. Bundan başka, yönetici, kat maliklerini çok önemli mali yükler altına
sokabilecek isleri de, ancak Kat Malikleri Kurulu'ndan karar aldıktan sonra
yapmalıdır. Hangi islerin kat maliklerine ağır yükler getireceğinin tayininde,
ilgili binanın konumu, nitelikleri ve oturanların ortalama gelir seyirleri ile
sosyal durumları gibi faktörler göz önüne
alınmalıdır.
YÖNETİMİN DENETÇİ TARAFINDAN DENETLENMESİ NASIL
YAPILIR?
Yönetici ( veya yönetim kurulu), denetçi tarafından yönetim
dönemi boyunca denetlenir. Denetçi, yönetim planında ayrı bir zaman
öngörülmemişse,Ocak ayı içinde Kat Malikleri
Kurulu'na denetimin sonucunu bildiren bir rapor verir. Bu rapor, daha önceden
çoğaltılarak kat maliklerine taahhütlü mektupla gönderilir.
DENETÇİNİN
TUTMAK ZORUNDA OLDUGU DEFTERLER VAR MIDIR?
Denetçi ( ya da denetim
kurulu), tıpkı yönetici gibi, birden başlayan sıra numaraları taşıyan ve her
sayfası noter mührüyle tasdik edilmiş bulunan ayrı bir defter tutmak zorundadır.
Bu deftere, denetçilerin kararları ve gerekli görülen diğer hususlar yazılır. Bu
defterin de, her yılOcak ayı içinde notere
kapattırılmasıuygun olur.
YÖNETİCİNİN
GÖREVİNİN SONA ERMESİ
Yöneticinin görevi, normal halde, görevsüresinin bitiminde kendiliğinden sona erer. Öte yandan,
yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişkinin vekalet oldugu da bilinmektedir.
Bu durumda, vekalet sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümler deuygulama alanı bulacaktır. Genel olarak sözleşmelerin sona ermesiyle ilgili sayılabilecek
diğer hükümler de burada uygulanabilir.
YÖNETİM KURULU NASIL
OLUŞTURULUR?
Kat malikleri anatasinmazin yönetimini, kendi aralarında
veya dışarıdan seçecekleri bir yöneticiye, yahut üç kişilik bir yönetim kuruluna
verebilir. Kanun, yönetim kurulunun oluşması için üç kişinin bulunmasını
aramışsa da , bu sayının kesin olup olmadığı hususunda herhangi bir işaret
yoktur. Buna göre yönetim kurulu, Kat Malikleri Kurulu'nca bütün kat
maliklerinin şayi ve arsa payı bakımından çoğunluğunun oyu ile atanır. Kanun bu
atamanın bir yıl için yapılacağını, Kat Malikleri Kurulu'nun yıllık
toplantısında bu işleminyenilenece ğini
belirtmiştir (KMK 34/I ).
KİMLER YÖNETİM KURULU ÜYESİ
OLABİLİR?
Yönetim kurulu üyelerinin kat malikleri arasından seçilmesi
mümkün oldugu gibi, dışarıdan seçilmesi de mümkündür. (KM. 34/I). Kanunda,
yönetim kurulu üyeliğine seçilecek kimselerde hangi niteliklerin bulunması
gerektiği hususunda bir açıklık yoktur. Ancak görevin özelliği dikkate alınırsa,
bu üyelerde yine de birtakım niteliklerin bulunması gerektiği sonucuna varılır.
Yönetim kurulu üyelerinde aranacak şartlar (temyiz gücünesahip , reşit olan, bedensel engeli olmayan, ahlaka,
kişilik haklarına ve kamu düzenine saygılı vb.), yönetti seçiminde aranacak
şartlardan farklı değildir.
BİNALARDA YÖNETİCİ BULUNMASI KANUNEN
ZORUNLU MUDUR?
Bağımsız bölüm şayisi 8 ya dadaha
fazla olan kat mülkiyetine tabi binalar için bir yönetici tayin etmek
kanunen zorunludur (34 / I ). Ancak anatasinmazin bütün bağımsız bölümleri tek
bir kişinin mülkiyetindeyse, malik kanunen yönetici
durumundadır.
YÖNETİCİNİN GÖREV VE YETKİLERİ NELERDİR?
Kanun,
yöneticinin görevlerinin yönetim planında gösterileceğini hükme bağlamıştır (
KM 35 ). Ancak kanun, yönetim planında aksine
hüküm yoksa, yöneticinin görevlerini kendisinin sayması yoluna gitmiştir. Buna
göre; Kat Malikleri Kurulu' nün aldığı kararların yerine getirilmesi; anayapinin
kullanılması, korunması, bakimi ve onarımı,sigorta ettirilmesi; avansların toplanması;yönetimle
ilgili bütün ödemelerin kabulü;yönetimi ilgilendiren tebligatın kabulü; süre
asımına veya bir hakkin kaybına sebebiyet verilmemesi; anatasinmazin korunması
ve bakimi için gerekli tedbirlerin alınması; dava ve icra takibi yapılması;
bankadahesap açtırılması; Kat Malikleri Kurulu'
nü toplantıya çağırma; isletme projesinin yapılması; bildirimde bulunma; kanuni
temsil yetkisini kullanması görevleridir.
YÖNETİCİNİN TUTMAK ZORUNDA
OLDUGU DEFTERLER NELERDİR?
Yönetici kanunen sadece karar defteri tutmak
zorundadır. Bu defterin her sayfası noter mührüyle tasdik edilmelidir. Karar
defterinin sayfaları mutlaka 1' den başlayan sıra numarası taşımalıdır. Ancak,
uygulamada pek çok yöneticinin isletme defteri,kasa defter gibi kanunen tutulması zorunlu olmayan
yardımcı nitelikteki defterleri tuttuğu da görülmektedir. Yönetici bütün
belgeleri bir dosya halinde düzenli biçimde saklamalıdır. Görev süresi bitiminde
ise , bütün defterleriyeni seçilen yöneticiye
devretmelidir.
YÖNETİCİ KİM TARAFINDAN NASIL ATANIR, GÖREV SÜRESİ NE
KADARDIR?
Kanunumuz yöneticinin her yıl yeniden atanacağını, yani
görevinin bir yıl süreceğini hükme bağlamış bulunuyor. Yöneticilik görevinin
uzun süre yahut süresizolarak belirli bir kişiye
veya kurula verilmesi durumu, birtakım sakıncalar doğurabilir. Gerçi görevde
kalması sakıncalı görülen yöneticinin , Kat Malikleri Kurulu kararı ile görevine
her zaman son verilmesi imkanı da vardır. Yöneticinin görevden alınmasını
isteyen kat malikleri, bu konudaki isteğiniilk
önce Kat Malikleri Kurulu ' nah götürmek zorundadır. Ancak, bundan sonra bu
isteği reddeden kurul, kararın iptalini ve dolayısıyla söz konusu yöneticinin
görevden alınmasını hakimden istemelidir.
APARTMAN HATATINDAKİRACI
VEYA KAT MALİKİDİĞER SAKİNLERİ RAHATSIZ EDERSE NE YAPILABİLİR?
Öncelikle
rahatsızlık veren kişi veya kişilerin uyarılması gerekir.
Eğer taşkınlık
yapanlar kiracı ise ev sahibinin mutlaka olaydan haberdar edilmesi
gerekir.
Uyarılar sonuç vermediği takdirde kişi veya kişilerin yaptıkları her
taşkınlık bir suç teşkil etmektedir. Bu durumda alınabilecek en etkil önlem
diğer daire sakinlerinin her seferinde ayrı ayrı şikayetçi olmalarıdır. Konu ile
ilgili şikayet Sulh Ceza mahkemelerine yapılır.
Kat mülkiyeti kanuna göre bu
çekilmezlik hali süreklilik kazanırsa, diğer daireler tarafından birleşilerek
satın alınması da mümkündür. Bu yolla rahatsızlık veren daire sahibi apartmandan
uzaklaştırılmış olur.
APARTMAN BAHÇESİ OTOPARK HALİNE GETİRİLEBİLİR
Mİ?
Mimari projede belirtilmiş olması gereklidir. Aksi halde ortak yerler
tüm kat maliklerinin onayı olmaksızın kullanımında hiç bir değişiklik yapılamaz.
Kat maliklerinin oybirliği ile alacakları kararla da bahçe otopark olarak
kullanılabilir.
APARTMANIN KAT MALİKLERİ EVLERİND EEVCİL HATVAN
BESLEYEBİLİRLER Mİ?
Rahatsız edici derecede gürültü çıkarmayan veya
yargıya intikal ettiğinde bilirkişi tarafından; gürültünün rahatsız edecek
düzeyde olup olmadığı, katlanılabilir nitelikte olup olmadığı ve giderilip
giderilemeyeceğ i konularında yapılacak incelemeye göre evcil hayvanların
bağımsız bölümlerde beslenmesi mümkün olabilmektedir. Evcil olmayan hayvanlar
hiç bir şartta beslenemez.
Yönetimi
varbak.com - Apartman Yönetimi
Apartmanlarda oturmak belli sorumlulukları da beraberinde getirir. Ortak yaşanan
binanın sorunlarına
hizmetleri yapmak için yönetim kurulları oluşturulmuştur. Çoğu zaman amatör bir
ruhla çalışan bu kurullar, aslında kanunlarla belirlenen maddeler ışığında
çalışmak zorundadır.
OTURMADIĞIM DAİRENİN APARTMAN GİDERLERİNE İŞTİRAK
ETMEK ZORUNDA MIYIM?
Dairenin maliki oldugunuz müddetçe; otursanız da
oturmasanız da giderlere iştirak etmek zorundasınız. Ödemelerinizi yapmadığınız
takdirde, yönetici aleyhinizde icra takibi yapabilir, mal varlığınıza haciz
koyabilir. Yönetici bunun yanında, sizden aylık yüzde 10 gibi yüksek bir
Yöneticinin yapacağı muamelelere karsı sizin savunulacak pek bir hakkiniz
olmayacaktır ve sonuçta borcunuzu faizi, icra masrafı ve avukat ücreti ile
birlikte
nedenlerle, ortak giderlerden hissenize düsen payı ödemenizde
YAKIT BEDELİNDE PAY ORANI
NEDİR?
Apartman sakinlerinin yakıt bedelini öncelikle apar?man yönetim
planından tetkik etmeleri gerekir. Yönetim planında hangi dairelerin ne oranda
yakıt bedeli ödeyeceği yazılı olmalıdır.
Apartman sakinleri yönetim planında
gösterilen sekle uymak zorundadır, planda bu konuda açıklık yoksa, Kat Mülkiyeti
Kanunu'nun ilgili hükümlerine göre, yakıt giderini arsa payı oranında ödemeniz
gerekecektir. Bu taktirde de dairenizin arsa payını öğrenmeniz gerekir. Bunu da
ya yönetim planından, ya da daireyi size kiralayan
SU
SAATLERİ ORTAK OLUNCA NE YAPMALI?
Bu durumda olanlar için, ortak su
muhtelif bölüştürme usulleri vardır ve bunlardan hiçbiri için tam adildir
denilemez. Ancak binanızda yazlığa gidenler, seyahate çıkanlar
hesaba katılmamasını isteyecek, balkonu bulunmayanlar balkon yıkadıkları için
balkonu olanların diğer kat
sokularak is içinden çıkılmaz hale gelecektir. Bunun için kanunun da öngördüğü
şekilde, bölüştürme sırasında yönetim planında temel alınan usul, herkese tam
ortak ödemeler yapılacaktır.
MALİKLERİN İZNİ ALINMADAN, TERASA KAÇAK
KAT YAPILMIŞSA
İmar mevzuatını altüst eden ve adına kısaca İmar Affı
denen yasalar serisi hemen her
Uygulaması son derece zor olan ve bazen yerleşmiş hukuk kavramlarına ters de
düşebilen bir mevzuattır. Buna bağlı
kanunları hakkında Yargıtay'ın muhtelif içtihatları, özetle Kat Mülkiyeti Kanunu
hükümleri yürürlükten kaldırılmadıkça, su anda bu kanuna tabi binaların ortak
yerlerinin işgali, İmar Affı mevzuatına girmemektedir. Bu uygulucalar hakkında
idari yargı yoluna gidilmesi mümkündür. Ancak sonuç alınması 3
GİRİŞ KATINDA OTURANLAR
ASANSÖR GİDERLERİNE KATILMAK ZORUNDA MIDIR?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi
binalarda ortak yerleri kullanmamaktan dolayı bunların masrafına iştirakten
kaçınılamaz. Ancak bunun aksine hükümler yönetim planına konabilir ve böyle bir
hüküm de geçerlidir. Çoğunlukla
gördüğümüz, bu tür bağımsız kat maliklerinin asansör giderlerinden muaf
tutulduğudur. Eğer yönetim planında böyle bir madde yoksa, konuyu bağımsız bölüm
malikleri toplantısında gündeme getirerek, yönetim planı değişikliği talep
edebilirsiniz. Bu toplantıda adil bir karar alınmazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun
33. maddesine göre, açıkça adalet kurallarına aykırı durumun değiştirilmesi ve
adil bir hale getirilmesi için, bulunduğunuz yerdeki sulh hukuk mahkemesine
başvurabilir, yönetim planındaki hükmün değiştirilmesini talep
edebilirsiniz.
APARTMAN YÖNETİM PLANINDA TOPLANTI TARİHİ TESPİT
EDİLMEMİŞSE
Yönetim planında toplantı zamanı tespit edilmemiş oldugu
hallerde kanun gereği
yapılması gereken toplantı, bu ayin birinci gününden sonuncu gününe kadar (son
gün dahil) yapılabilir. Son gün bir
rastlasa da, bu
Malikleri Kurulu'nun mutlaka is günü içinde yapılmasını gerektiren bir
kurul toplantısı için daha elverişlidir.
APARTMAN OLAĞAN TOPLANTISI,
YÖNETİM PLANINDA BELİRTİLEN ZAMANLARDA YA DA TAKVİM YILININ İLK AYI İÇİNDE
YAPILMAMIŞSA NE OLUR?
Bu gibi durumlarda, olağanüstü toplantıların
yapılması mümkündür. Fakat olağanüstü toplantıyı gerektirecek önemli sebeplerin
önceden görülebilmesi mümkün değildir ve hiçbir kat maliki, yönetim planında
belirlenmiş tarihlerin ya da
bir zamanda yapılacak olan olağan toplantıyı beklemek durumunda
bırakılmamalıdır. Olağanüstü toplantılarda, toplantının 15 gün önce kat
maliklerine bildirileceğine ilişkin hüküm de bu husustaki sakıncayı nispeten
giderebilecektir.
APARTMAN YÖNETİM KURULU ÜYELİĞİNE SEÇİLECEK ÜYELERDE
ARANACAK ŞARTLAR NELERDİR?
Kanunda, yönetim kurulu üyeliğine seçilecek
kimselere? hangi niteliklerin bulunması gerektiği hususunda bir açıklık yoktur.
Sadece bu üyelerin kat maliklerinin dışındaki kimselerden de seçilebileceği
belirtilmiştir. Ancak, görevin özelliği dikkate alınırsa, bu üyelerde gene de
birtakım niteliklerin bulunması gerektiği sonucuna varılır. Yönetim kurulu
üyelerinde aranacak şartlarla yöneticide aranacak şartlar arasında bir fark söz
konusu değildir.
YÖNETİCİNİN KAT MALİKLERİ KURULU'NDAN KARAR
ALMAKSIZIN YAPABİLECEĞİ İSLER NELERDİR?
Yönetici (veya yönetim kurulu),
anatasinmazin yönetimiyle ilgili bütün islerde yetkilidir. Ancak, yönetim planı
ya da Kat Malikleri Kurulu, yöneticinin yetkili oldugu konuların sinirini çizmiş
olabilir. Bundan başka, yönetici, kat maliklerini çok önemli mali yükler altına
sokabilecek isleri de, ancak Kat Malikleri Kurulu'ndan karar aldıktan sonra
yapmalıdır. Hangi islerin kat maliklerine ağır yükler getireceğinin tayininde,
ilgili binanın konumu, nitelikleri ve oturanların ortalama gelir seyirleri ile
alınmalıdır.
YÖNETİMİN DENETÇİ TARAFINDAN DENETLENMESİ NASIL
YAPILIR?
Yönetici ( veya yönetim kurulu), denetçi tarafından yönetim
dönemi boyunca denetlenir. Denetçi, yönetim planında ayrı bir zaman
öngörülmemişse,
Kurulu'na denetimin sonucunu bildiren bir rapor verir. Bu rapor, daha önceden
çoğaltılarak kat maliklerine taahhütlü mektupla gönderilir.
DENETÇİNİN
TUTMAK ZORUNDA OLDUGU DEFTERLER VAR MIDIR?
Denetçi ( ya da denetim
kurulu), tıpkı yönetici gibi, birden başlayan sıra numaraları taşıyan ve her
sayfası noter mührüyle tasdik edilmiş bulunan ayrı bir defter tutmak zorundadır.
Bu deftere, denetçilerin kararları ve gerekli görülen diğer hususlar yazılır. Bu
defterin de, her yıl
kapattırılması
YÖNETİCİNİN
GÖREVİNİN SONA ERMESİ
Yöneticinin görevi, normal halde, görev
yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişkinin vekalet oldugu da bilinmektedir.
Bu durumda, vekalet sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümler de
diğer hükümler de burada uygulanabilir.
YÖNETİM KURULU NASIL
OLUŞTURULUR?
Kat malikleri anatasinmazin yönetimini, kendi aralarında
veya dışarıdan seçecekleri bir yöneticiye, yahut üç kişilik bir yönetim kuruluna
verebilir. Kanun, yönetim kurulunun oluşması için üç kişinin bulunmasını
aramışsa da , bu sayının kesin olup olmadığı hususunda herhangi bir işaret
yoktur. Buna göre yönetim kurulu, Kat Malikleri Kurulu'nca bütün kat
maliklerinin şayi ve arsa payı bakımından çoğunluğunun oyu ile atanır. Kanun bu
atamanın bir yıl için yapılacağını, Kat Malikleri Kurulu'nun yıllık
toplantısında bu işlemin
belirtmiştir (KMK 34/I ).
KİMLER YÖNETİM KURULU ÜYESİ
OLABİLİR?
Yönetim kurulu üyelerinin kat malikleri arasından seçilmesi
mümkün oldugu gibi, dışarıdan seçilmesi de mümkündür. (KM. 34/I). Kanunda,
yönetim kurulu üyeliğine seçilecek kimselerde hangi niteliklerin bulunması
gerektiği hususunda bir açıklık yoktur. Ancak görevin özelliği dikkate alınırsa,
bu üyelerde yine de birtakım niteliklerin bulunması gerektiği sonucuna varılır.
Yönetim kurulu üyelerinde aranacak şartlar (temyiz gücüne
kişilik haklarına ve kamu düzenine saygılı vb.), yönetti seçiminde aranacak
şartlardan farklı değildir.
BİNALARDA YÖNETİCİ BULUNMASI KANUNEN
ZORUNLU MUDUR?
Bağımsız bölüm şayisi 8 ya da
fazla
kanunen zorunludur (34 / I ). Ancak anatasinmazin bütün bağımsız bölümleri tek
bir kişinin mülkiyetindeyse, malik kanunen yönetici
durumundadır.
YÖNETİCİNİN GÖREV VE YETKİLERİ NELERDİR?
Kanun,
yöneticinin görevlerinin yönetim planında gösterileceğini hükme bağlamıştır (
hüküm yoksa, yöneticinin görevlerini kendisinin sayması yoluna gitmiştir. Buna
göre; Kat Malikleri Kurulu' nün aldığı kararların yerine getirilmesi; anayapinin
kullanılması, korunması, bakimi ve onarımı,
ilgili bütün ödemelerin kabulü;yönetimi ilgilendiren tebligatın kabulü; süre
asımına veya bir hakkin kaybına sebebiyet verilmemesi; anatasinmazin korunması
ve bakimi için gerekli tedbirlerin alınması; dava ve icra takibi yapılması;
bankada
nü toplantıya çağırma; isletme projesinin yapılması; bildirimde bulunma; kanuni
temsil yetkisini kullanması görevleridir.
YÖNETİCİNİN TUTMAK ZORUNDA
OLDUGU DEFTERLER NELERDİR?
Yönetici kanunen sadece karar defteri tutmak
zorundadır. Bu defterin her sayfası noter mührüyle tasdik edilmelidir. Karar
defterinin sayfaları mutlaka 1' den başlayan sıra numarası taşımalıdır. Ancak,
uygulamada pek çok yöneticinin isletme defteri,
yardımcı nitelikteki defterleri tuttuğu da görülmektedir. Yönetici bütün
belgeleri bir dosya halinde düzenli biçimde saklamalıdır. Görev süresi bitiminde
ise , bütün defterleri
devretmelidir.
YÖNETİCİ KİM TARAFINDAN NASIL ATANIR, GÖREV SÜRESİ NE
KADARDIR?
Kanunumuz yöneticinin her yıl yeniden atanacağını, yani
görevinin bir yıl süreceğini hükme bağlamış bulunuyor. Yöneticilik görevinin
uzun süre yahut süresiz
veya kurula verilmesi durumu, birtakım sakıncalar doğurabilir. Gerçi görevde
kalması sakıncalı görülen yöneticinin , Kat Malikleri Kurulu kararı ile görevine
her zaman son verilmesi imkanı da vardır. Yöneticinin görevden alınmasını
isteyen kat malikleri, bu konudaki isteğini
önce Kat Malikleri Kurulu ' nah götürmek zorundadır. Ancak, bundan sonra bu
isteği reddeden kurul, kararın iptalini ve dolayısıyla söz konusu yöneticinin
görevden alınmasını hakimden istemelidir.
APARTMAN HATATINDAKİRACI
VEYA KAT MALİKİDİĞER SAKİNLERİ RAHATSIZ EDERSE NE YAPILABİLİR?
Öncelikle
rahatsızlık veren kişi veya kişilerin uyarılması gerekir.
Eğer taşkınlık
yapanlar kiracı ise ev sahibinin mutlaka olaydan haberdar edilmesi
gerekir.
Uyarılar sonuç vermediği takdirde kişi veya kişilerin yaptıkları her
taşkınlık bir suç teşkil etmektedir. Bu durumda alınabilecek en etkil önlem
diğer daire sakinlerinin her seferinde ayrı ayrı şikayetçi olmalarıdır. Konu ile
ilgili şikayet Sulh Ceza mahkemelerine yapılır.
Kat mülkiyeti kanuna göre bu
çekilmezlik hali süreklilik kazanırsa, diğer daireler tarafından birleşilerek
satın alınması da mümkündür. Bu yolla rahatsızlık veren daire sahibi apartmandan
uzaklaştırılmış olur.
APARTMAN BAHÇESİ OTOPARK HALİNE GETİRİLEBİLİR
Mİ?
Mimari projede belirtilmiş olması gereklidir. Aksi halde ortak yerler
tüm kat maliklerinin onayı olmaksızın kullanımında hiç bir değişiklik yapılamaz.
Kat maliklerinin oybirliği ile alacakları kararla da bahçe otopark olarak
kullanılabilir.
APARTMANIN KAT MALİKLERİ EVLERİND EEVCİL HATVAN
BESLEYEBİLİRLER Mİ?
Rahatsız edici derecede gürültü çıkarmayan veya
yargıya intikal ettiğinde bilirkişi tarafından; gürültünün rahatsız edecek
düzeyde olup olmadığı, katlanılabilir nitelikte olup olmadığı ve giderilip
giderilemeyeceğ i konularında yapılacak incelemeye göre evcil hayvanların
bağımsız bölümlerde beslenmesi mümkün olabilmektedir. Evcil olmayan hayvanlar
hiç bir şartta beslenemez.
21 Aralık 2010 Salı
Ev alırken ve Kiralarken dikkat edilmesi gerekenler.
Ev alırken ve Kiralarken dikkat edilmesi gerekenler.
Ev Kiralarken Nelere Dikkat Etmelisiniz?Ekonomik gücünüz ev satın almaya yetmiyorsa, tek seçeneğiniz kiralamak olacaktır. İşte, daha sonra mağdur olmamanız için önceden dikkat etmeniz gerekenler...Öncelikle işe ev arama aşamasından başlayalım...Tüm ihtiyaçlarınızı karşılayacak, aradığınız ideal evi bulmak sanıldığı kadar kolay değildir. Hem zaman açısından, hem de birçok alternatif arasından seçim yapmak zorlu bir süreç gerektirir.Bir eve bakmaya gittiğinizde kiralayacağınız kişiye soracağınız soruları önceden belirleyin. Gerekirse bu konuda deneyimi olan bir yakınınızla birlikte evi görün. Kıyaslama yapmak için evle ilgili bütün bilgileri edinin ve not edin. Ev ilk başta çok hoşunuza gitse bile, aklınıza gelmeyen yerlerden sonra sorun çıkarabilir, tesisatını değiştirmek zorunda kalabilirsiniz veya önemli bir tamirat gerektirebilir.Evin tesisatıyla ilgili bir sorun, akma vb. durumlar olup olmadığını alt komşudan öğrenebilir ve açıkta bulunan tesisat borularını inceleyerek, tesisat yenilemesi yapılıp yapılmadığı konusunda bilgi sahibi olabilirsiniz.Ayrıca, evin bulunduğu semtte bir tur atıp, sizin tarzınıza uyup uymadığını, ihtiyaç duyacağınız market, manav, kasap, terzi vb. bulunup bulunmadığını kontrol edin. Beğendiğiniz evi tek başına değil, mahallesiyle birlikte değerlendirmekte fayda vardır. Hatta günün farklı saatlerinde evin bulunduğu mahalleyi ziyaret ederek komşularla veya esnafla görüşebilir ve aklınıza takılan soruları sorabilirsiniz.Evi kiralamaya karar verdiniz;Öncelikle, kira sözleşmesini imzalayacak olan kişinin gerçekten evin sahibi olup olmadığını kontrol etmeniz gerekiyor. Bunu, tapu kayıtlarını inceleyerek tespit etmek mümkün. Ancak, gayrimenkul işlemlerinde vekil kullanma söz konusu olabiliyor. Bu durumda, sözleşmeyi imzalayacak kişinin, mal sahibinin yasal vekili olup olmadığını çok iyi araştırmanız gerekiyor.Kiralanan yer ile görülen yerin aynı olduğunun da mutlaka teyit edilmesi gerekiyor. Zira bu konuda da bazı sahtekarlıklar yapılabiliyor. Bu nedenle, yine tapu kayıtlarına bakarak, kiralayacağınız gayrimenkulün kapı numarası ve adresi ile sözleşmedeki kapı numarası ve adresinin uyuştuğunu tespit etmenizde yarar var.Apartmanın hidroforu, su deposunun hacmi, evin ısınma probleminin olup olmadığı ve her şeyden önemlisi yakıt ve genel giderler için aylık olarak ödenen meblağların ne tuttuğu konusunda yeterince bilgi alınması, mümkünse bu bilgilerin bir de apartmanın yöneticisi ile konuşulup teyit edilmesi gerekli. Eğer kiralanacak gayrimenkul bir site içerisindeki apartman dairesi veya villa ise, site yönetimi ile ön görüşme yapmak da yararlı olacaktır.Ayrıca, kiralanan gayrimenkulün içi dikkatle gezilerek, gayrimenkulün hangi koşullarda teslim edildiğini, gayrimenkul ile birlikte teslim edilen muhteviyatın sağlam ve işler durumda olup olmadığını tespit etmek ve sözleşmeye eklemek, daha sonra kiracının zor durumda kalmasını önlüyor.Kiralanacak gayrimenkul bir apartman dairesi ise ve apartmanın yönetim planında eğer belirlenmiş ise, kiracıya ve mal sahibine düşen gider ve ödemelerinin kira sözleşmesine geçirilmesinde, eğer böyle bir tespit yoksa bir mutabakat sağlanarak bunun da kira sözleşmesine yazılmasında büyük yarar var.Eğer kiralanacak gayrimenkul için bir depozito veriliyorsa, bu depozito bedelinin mutlaka sözleşmeye yazdırılması gerekiyor. Sözleşmenin ayrıntılı ve hukuki açıdan sağlam olmasına dikkat etmekte fayda var. Kira sözleşmesinin noter huzurunda yapılması ve mümkünse tapu kaydına bu konuyla ilgili şerh konması da çok önemli.İkinci yıl için uygulanacak kira artış oranının önceden tespit edilerek kontrata yazılması ise kiracıyı mağduriyetten kurtaracaktır.Bütün bu işlemlerden sonra kiracının, kirayı elden vermek yerine bankaya yatırması da önemli. Elden yollanan ve kira kontratına işletilmeyen kira bedellerinin ciddi sorunlar yaratabildiğini unutmayın. Banka dekontunun kiracıyı koruyan bir belge olduğunu aklınızdan çıkarmayın.BUNLARA DİKKAT EDİN!- Evi görmeden sakın kiralamayın- Ev sahibiyle mutlaka kira kontratı yapın- Konratta kira artış oranı net olarak yazın- Kirayacağınız evle ilgili bir eksiklik varsa bunu sözleşmede mutlaka belirtin- Şofben, kombi gibi cihazların çalışır vaziyette olup olmadığını kontrol edin, bu tip cihazların çalışır vaziyette olup olmadığını sözleşmede ifade edin- Verilen dopozito ve yapacağınız masraflara sözleşmede yer verin- Apartman aidatını net olarak öğrenin ve sözleşmede aita yer vermeyi unutmayınAlıntıdır. YAZI 2. 1. Gerçek mal sahibini araştırınÖncelikle bir gayrimenkulü kiralamaya karar verdiğinizde, kira sözleşmesini imzalayacak olan kişinin gerçekten evin sahibi olup olmadığını kontrol etmeniz gerekiyor. Bunu, tapu kayıtlarını inceleyerek tespit etmek mümkün. Ancak, son zamanlarda gayrimenkul işlemlerinde vekil kullanma moda haline geldiğine göre, yine sözleşmeyi imzalayacak kişinin mal sahibinin yasal vekili olup olmadığını çok iyi araştırmanız gerekiyor. Ayrıca, tapu incelemesinde gayrimenkulün birden fazla sahibi söz konusu ise, mal sahibi olarak karşınızda bulunan kişinin diğer taraf ve tarafları da temsil edip etmediğini, bu kiralama işlemini diğer sahiplerin de onaylayıp onaylamadığını iyice araştırmakta yarar var 2. Kiralayacağınız gayrimenkul ile kontratı yapılan aynı mı? gayrimenkulü kiralayacak mal sahibinin medeni kanuna göre ehil olmasının teyid edilmesinin yanı sıra kiralanan yer ile görülen yerin aynı olduğunun mutlaka teyid edilmesi gerekir. Bu konuda da yine bazı sahtekarlıklar yapılabiliyor. Bu nedenle, yine tapu kayıtlarına bakarak, kiralayacağınız gayrimenkulün kapı numarası ve adresi ile sözleşmedeki kapı numarası ve adresinin uyuştuğunu tespit etmekte büyük yarar var.3. Kapıcı ile küçük bir söyleşiApartmanın hidroforu, su deposunun hacmi, evin ısınma probleminin olup olmadığı ve her şeyden önemlisi yakıt ve genel giderler için aylık olarak ödenen meblağların ne tuttuğu konusunda yeterince bilgi alınıp ve mümkünse bu bilgileri bir de apartmanın yöneticisi ile konuşup teyid etmek gereklidir. Eğer, kiralanacak gayrimenkul bir site içerisindeki apartman dairesi veya villa ise site yönetimi ile ön bir görüşme yapmak yararlı olacaktır. özellikle kiralama işi, bir işyeri kiralama amacıyla yapılıyorsa, kapıcı ve yönetici ile yapılacak bu tür bir söyleşinin sonunda yapılması düşünülen iş için apartman sakinlerinden izin çıkıp çıkmayacağının, belediyeden izin alınması gerekip gerekmediğinin rahatlıkla tespit edilebilir Bu tür bir araştırma yapmadan işyeri amacıyla yapılan kiralamalar, diğer apartman sakinlerinin itirazları çerçevesinde hüsranla bitebiliyor. 4. Kira sözleşmesinin detaylarıBu konuda kiracının büyük bir titizlik göstermesi lazım. kiralanacak gayrimenkulün elektrik, su ve varsa doğalgaz sayaçlarındaki rakamların mutlaka kira akti veya sözleşmesine yazılması gerekir. Böylece, hangi rakama kadar mal sahibinin, hangi rakamdan sonra kiracının sorumlu olduğu tespit edilmiş olacak. Ayrıca, kiralanan gayrimenkulün içi iyi gezilerek, gayrimenkulün hangi koşullarda teslim edildiğinin (boya, badana ve doğramaların durumu dahil), gayrimenkul ile birlikte teslim edilecek muhteviyatın sağlam ve işler durumda olup olmadığını tespit etmek ve sözleşmeye eklemek daha sonra kiracının zor durumda kalmasını önleyecektir. Yine, kiralanacak gayrimenkul bir apartman dairesi ise apartmanın yönetim planında eğer belirlenmiş ise kiracıya ve mal sahibine düşen gider ve ödemelerinin kira sözleşmesine geçirilmesi, eğer böyle bir tespit yoksa, bir mutabakat sağlanarak, bunun kira sözleşmesine yazılmasında büyük yarar var. Eğer kiralanacak gayrimenkul için bir depozito veriliyorsa, bu depozito bedelinin mutlaka sözleşmeye yazdırılmasında ve mal sahibinin bu depozitoyu döviz cinsinden kabul etmesinin sağlanmasında yarar var.5. Kira sözleşmesini imzalarken...Sözleşmenin ayrıntılı ve hukuki açıdan sağlam olmasına dikkat etmekte yarar var. Kira sözleşmesinin noter huzurunda yapılmasının ve yapılabiliyorsa tapu kaydına bu konuyla ilgili şerh konmasının yararı çok önemli. 6. Kira artışının sözleşmede belirtilmesiStar Emlak Ajansı ise son ve belki de en vurucu konu olarak, ikinci yıl için uygulanacak kira artış oranının önceden tespit edilerek kontrata yazılmasının, kiracıyı mağduriyetten kurtaracağını vurguluyor. Bu konuda, eğilim İstanbul Ticaret Odası’nın özel bir endeksi iken, son yıllarda yüksek enflasyon ve Yargıtay’ın bazı birbirine zıt kararları nedeniyle, bir sonraki yıl için artış değerini tespitte ciddi bir sorun yaşanmakta. Bütün bu işlemlerden sonra kiracının, mümkünse kirayı elden vermek yerine bankaya yatırmasında, işyeri ise stopajları yatırmayı unutmamasında yarar var. Elden yollanan ve kira kontratına işletilmeyen kira bedelleri sonraları ciddi sorunlar yaratabiliyor. Bu nedenle, banka dekontunun kiracıyı koruyan bir belge olduğu unutulmamalıdır.Son zamanlarda daire satışlarında çok büyük artış var. Kiminle konuşsam ya yeni bir daire almış ya da almayı planlıyor. Ancak bir gayrimenkul alırken çok dikkatli olmak gerekiyor.Yaşadıklarını üzülerek dinlediğim bir ailenin başına gelenler ibret verici. Tüm birikimlerini inşaat halinde gördükleri bir daireyi satın almak için ödemişler. Daha sonra ellerindeki tapunun bu daireye ait olmayıp, bir arsanın hissesine ait olduğunu öğrenince dünya başlarına yıkılmış... Bütün aile büyük üzüntü içinde... Yargıda haklarını arıyorlar.Peki o halde pişmanlıklar yaşamamak için ev alırken nelere dikkat etmeli.Öncelikle nereden daire alacağınızı doğru belirleyin. Yatırım için bir daire alacaksanız, o bölgede ileride ne gibi gelişmeler olacağını araştırın. Çünkü bir daireyi değerlendiren çevresidir.Daire alırken acele etmeyin. O semtteki fiyatları iyi araştırın. Alacağınız daire fiyatı ile diğer daire fiyatlarını kıyaslayın. Gerekirse bir uzmandan yardım alın. Çünkü bir emlak uzmanı sizin dikkat etmediğiniz birçok şeye dikkat edecektir.Satın aldığınız dairenin beğendiğiniz daire ile aynı daire olup olmadığını tapudan ve belediyeden kontrol edin.Henüz inşaat tamamlanmadıysa en azından kat irtifak tapusu alın.İnşaat halinde bir daire alıyorsanız sadece kat irtifak tapusu almak yetmez. Daireyi satan kişiyle ayrıca sözleşme yapın. Sözleşmeyle dairenin ne zaman teslim edileceğini, kullanılacak malzemeyi, zamanında teslim edilmediğinde satıcının size ödeyeceği cezai şartı belirleyin. Ayrıca yapacağınız sözleşmeye kat irtifakının, kat mülkiyetine çevrilmesini şart olarak ekleyin.Alacağınız daire inşaatı tamamlanmış bir daire ise, kat mülkiyeti olup olmadığına dikkat edin. Kat mülkiyeti varsa iskanı da var demektir.Tapuda size sadece arsa hissesi devri yapıldıysa satın aldığınız yerin daire değil, sadece bir arsanın payı olduğunu bilin.Üzerinde haciz, ipotek gibi şerhler bulunan bir gayrimenkulu bu sorunlar çözülmeden almayın.Dairenin, geçmiş yıllara ait vergi borcu olup olmadığını araştırın. Çünkü geçmiş yıllara ait borçlardan yeni daire sahibi de eski daire sahibi ile birlikte sorumludur.Elektrik ve su borçlarının eski daire sahibi tarafından tamamen ödenip ödenmediğini kontrol edin. Ve yeni malik sıfatıyla elektrik ve su sözleşmelerini siz yapın.Tapuya, tapu işlemleri için, alıcı ve satıcının nüfus cüzdanları, alıcının 2 adet satıcının 1 adet olmak üzere fotoğrafları, vergi kimlik numaraları ve satışı yapılacak dairenin deprem sigortası ile başvuruda bulunmak gerekir.Satın aldığınız yer için belediyeye beyanname vermeyi unutmayın.İçinde kiracısı olan bir daire aldıysanız, mutlaka kira sözleşmesine bakın. Aldığınız daireye ihtiyacınız varsa eski daire sahibi ile kiracısı arasındaki sözleşmeye dayanarak veya yeni malik sıfatıyla tapu tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname tebliğ ettirip 6 ay süre tanıyarak kiracıya tahliye davası açabilirsiniz. Kira bedelleri de yeni malik olarak size ödenecektir.Başka Nelere Dikkat Etmeliyiz?Alınacak emlağın tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmeli.Kat irtifakinin kurulup kurulmadığına, iskanin, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edin. Eger alacağınız gayrimenkul inşa halinde ise müteahhidinin mali durumunu araştırın.Müteahhidin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan gayrimenkul alıyorsanız, müteahhitle mukavele yaparak, yaptığınız mukaveleye bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak, gerekli miktarda tazminatları ilave etmelisiniz.Alacağınız gayrimenkul kiracılı ise öncelikle kiracı ile yapılan kira kontratını incelemeniz, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhüdü vermis ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir.Satış sonrası gelebilecek elektrik ve su gibi borçlardan kurtulmak için eski malikten, bu borçlardan onun sorumlu olduguna dair imzalı bir belge alın.. Yeni Bir Ev Satın Alırken Sormamız Gereken Sorular Şunlardır;Binanın projesi var mı? Zemin etüdü yapılmış mı? (Zemin emniyet gerilmesi belirlenip katsayısına göre projesi yapılmış mı?) Bina yapılırken deprem yönetmeliği dikkate alınmış mı? Hangi deprem yönetmeliğine göre yapılmış? Projeler kim tarafından yapılmış ve bu projeler denetlenmiş mi? Binanın ruhsatı, kullanım izni var mı? Betonu elle karılarak mı, yoksa betoniyerle mi dökülmüş ya da hazır beton mu kullanılmış? Yapının teknik uygulama sorumlusu kim, ilgili kişiler mi? Kullanılan malzemeler standartlara uygun mu? Kum ve çakıl nereden gelmiş, kırma taş kul- lanılmış mı? (Deprem sonrasında binaların deniz kumuyla yapılması yanlış bir şey gibi gösterildi. Yanlış olan bu kuma kırma taş katmamaktır. Yoksa deniz kumu kullanılabilir.) Yapıda kullanılan demirin özelliği nedir? Nervürlü mü, düz demir mi kullanılmış? Bu özellikler projeye uygun mu? Bu demirler standartlara uygun mu? Kullanılan betonun laboratuar deneyi var mı? Proje ile yapı arasında paralellik sağlanmış mı? Bu sorulara olumlu yanıt veriyorsak “yapımız güvenlidir” diyebiliriz. Bir Gayrimenkulun Fiyatının Tespitinde Dikkat Edilecek Hususlar (Ekspertizlik)Bina yaşı ve metrekaresi, Arsa payının tespiti, Isınma şekli, Otopark durumu, Ulaşım durumu, Cephe ve bulunduğu kat, Toplam daire sayısı, Manzarası, Emlak bir site içinde ise, sosyal aktivitelerini değerlendirmek, Emlağın boş ya da kiracılı olup olmadığının tespiti, Yangın merdiveni-Güvenlik, Hidrofor, Jeneratör, Oda sayısı, kullanım özellikleri, Balkonların elverişliliği, Salon ve oda bağlantıları, İnşaat sınıfı (cinsi), İç ve dış inşaat malzeme kalitesi, Bahçe ve çevre düzeni, Ses ve ısı izolasyonu, En önemlisi ise o günkü piyasadaki emsal ve rayiç bedelleri de göz önünde bulundurarak gayrimenkulun var olan nitelikleri çerçevesinde değerlendirmesini yapmak.YAZI 2. 1. Gerçek mal sahibini araştırınÖncelikle bir gayrimenkulü kiralamaya karar verdiğinizde, kira sözleşmesini imzalayacak olan kişinin gerçekten evin sahibi olup olmadığını kontrol etmeniz gerekiyor. Bunu, tapu kayıtlarını inceleyerek tespit etmek mümkün. Ancak, son zamanlarda gayrimenkul işlemlerinde vekil kullanma moda haline geldiğine göre, yine sözleşmeyi imzalayacak kişinin mal sahibinin yasal vekili olup olmadığını çok iyi araştırmanız gerekiyor. Ayrıca, tapu incelemesinde gayrimenkulün birden fazla sahibi söz konusu ise, mal sahibi olarak karşınızda bulunan kişinin diğer taraf ve tarafları da temsil edip etmediğini, bu kiralama işlemini diğer sahiplerin de onaylayıp onaylamadığını iyice araştırmakta yarar var 2. Kiralayacağınız gayrimenkul ile kontratı yapılan aynı mı? gayrimenkulü kiralayacak mal sahibinin medeni kanuna göre ehil olmasının teyid edilmesinin yanı sıra kiralanan yer ile görülen yerin aynı olduğunun mutlaka teyid edilmesi gerekir. Bu konuda da yine bazı sahtekarlıklar yapılabiliyor. Bu nedenle, yine tapu kayıtlarına bakarak, kiralayacağınız gayrimenkulün kapı numarası ve adresi ile sözleşmedeki kapı numarası ve adresinin uyuştuğunu tespit etmekte büyük yarar var.3. Kapıcı ile küçük bir söyleşiApartmanın hidroforu, su deposunun hacmi, evin ısınma probleminin olup olmadığı ve her şeyden önemlisi yakıt ve genel giderler için aylık olarak ödenen meblağların ne tuttuğu konusunda yeterince bilgi alınıp ve mümkünse bu bilgileri bir de apartmanın yöneticisi ile konuşup teyid etmek gereklidir. Eğer, kiralanacak gayrimenkul bir site içerisindeki apartman dairesi veya villa ise site yönetimi ile ön bir görüşme yapmak yararlı olacaktır. özellikle kiralama işi, bir işyeri kiralama amacıyla yapılıyorsa, kapıcı ve yönetici ile yapılacak bu tür bir söyleşinin sonunda yapılması düşünülen iş için apartman sakinlerinden izin çıkıp çıkmayacağının, belediyeden izin alınması gerekip gerekmediğinin rahatlıkla tespit edilebilir Bu tür bir araştırma yapmadan işyeri amacıyla yapılan kiralamalar, diğer apartman sakinlerinin itirazları çerçevesinde hüsranla bitebiliyor. 4. Kira sözleşmesinin detaylarıBu konuda kiracının büyük bir titizlik göstermesi lazım. kiralanacak gayrimenkulün elektrik, su ve varsa doğalgaz sayaçlarındaki rakamların mutlaka kira akti veya sözleşmesine yazılması gerekir. Böylece, hangi rakama kadar mal sahibinin, hangi rakamdan sonra kiracının sorumlu olduğu tespit edilmiş olacak. Ayrıca, kiralanan gayrimenkulün içi iyi gezilerek, gayrimenkulün hangi koşullarda teslim edildiğinin (boya, badana ve doğramaların durumu dahil), gayrimenkul ile birlikte teslim edilecek muhteviyatın sağlam ve işler durumda olup olmadığını tespit etmek ve sözleşmeye eklemek daha sonra kiracının zor durumda kalmasını önleyecektir. Yine, kiralanacak gayrimenkul bir apartman dairesi ise apartmanın yönetim planında eğer belirlenmiş ise kiracıya ve mal sahibine düşen gider ve ödemelerinin kira sözleşmesine geçirilmesi, eğer böyle bir tespit yoksa, bir mutabakat sağlanarak, bunun kira sözleşmesine yazılmasında büyük yarar var. Eğer kiralanacak gayrimenkul için bir depozito veriliyorsa, bu depozito bedelinin mutlaka sözleşmeye yazdırılmasında ve mal sahibinin bu depozitoyu döviz cinsinden kabul etmesinin sağlanmasında yarar var.5. Kira sözleşmesini imzalarken...Sözleşmenin ayrıntılı ve hukuki açıdan sağlam olmasına dikkat etmekte yarar var. Kira sözleşmesinin noter huzurunda yapılmasının ve yapılabiliyorsa tapu kaydına bu konuyla ilgili şerh konmasının yararı çok önemli. 6. Kira artışının sözleşmede belirtilmesiStar Emlak Ajansı ise son ve belki de en vurucu konu olarak, ikinci yıl için uygulanacak kira artış oranının önceden tespit edilerek kontrata yazılmasının, kiracıyı mağduriyetten kurtaracağını vurguluyor. Bu konuda, eğilim İstanbul Ticaret Odası’nın özel bir endeksi iken, son yıllarda yüksek enflasyon ve Yargıtay’ın bazı birbirine zıt kararları nedeniyle, bir sonraki yıl için artış değerini tespitte ciddi bir sorun yaşanmakta. Bütün bu işlemlerden sonra kiracının, mümkünse kirayı elden vermek yerine bankaya yatırmasında, işyeri ise stopajları yatırmayı unutmamasında yarar var. Elden yollanan ve kira kontratına işletilmeyen kira bedelleri sonraları ciddi sorunlar yaratabiliyor. Bu nedenle, banka dekontunun kiracıyı koruyan bir belge olduğu unutulmamalıdır.ALINTIDIR. http://www.apartmanyoneticisi.com/po...howpage&pid=38 Yazı 3.Ev Kiralarken Gözden Kaçan Püf NoktalarıEv veya işyeri kiralamadan önce dikkat etmeniz gerekenleri biliyor musunuz? Kiracıların gayrimenkul kiralarken dikkat etmesi gereken noktaları araştırdık. İşte kiracılar için önemli birkaç tavsiye… Evi kiralamadan önce birkaç kez görün Gözü kapalı ev kiralamayın. Aksi takdirde ardından bir sürü problemle karşı karşıya kalabilirsiniz. Bu tip problemlerle karşılaşmamak için; - Görmeden konut kiralamayın; internet üzerinden gördüğünüz fotoğraflar yanıltıcı olabilir. - Kiralanacak evin mutlaka gündüz gözüyle incelenmesi gerekir. Hatta kiralamadan önce birkaç kez peş peşe gidip evi incelemekte fayda var. - Tuttuğunuz evin sosyal yaşantısına uygun olup olmadığını araştırmanız gerekir. - Oturacağınız apartmandaki komşuların kim olduğunu da araştırabilirsiniz. İyi bir kira kontratı olmalı Uzmanlara göre kiracıyla ev sahibi arasında mutlaka bir kira kontratının olması gerekiyor. Kira kontratında dikkat edilmesi gereken konuların başında ise kira artış oranı geliyor. Uzmanlar kira artış oranının sözleşmede net olarak belirtilmesi gerektiğinin altını çiziyorlar. - Kiracı mutlaka ödemenin ne zaman, ne şekilde yapacağını sözleşmede belirtmeli ve ödemeyi yaptığına ilişkin dekontlarını bir yerde toplamalı - Kiracı ödemelerin banka yoluyla yapmayı özellikle tercih etmeli. - Kiracılar, kira artışı için taahhüt edilecek yüzdelik artışın maddi güçlerinin geçmemesine dikkat etmeli - “Şimdilik bir sözleşme imzalayayım sonra ev nasıl olsa ev sahibiyle anlaşıp zam oranını düşürürüm” diye düşünülmemeli. Çünkü altına imza attığınız sözleşmenin bağlayıcılığı var. - Kiralanacak evde herhangi bir eksiklik bulunması durumda mutlaka belirtilmeli - Evin ne şekilde teslim alındığının yanı sıra nasıl teslim edileceğinin de sözleşmede belirtilmeli - Depozito ve yapılan masrafları açık bir şekilde sözleşmede belirtilmeli - Ne kadar para verilmiş ve bu para ne zaman ve hangi koşullarda ev sahibi tarafından kiracıya geri iade edilebilecekse bunların açık olarak sözleşmede belirtilmeli ve tüm masraf belgeleri saklanmalı - Apartman aidatının ne kadar olduğu da araştırmayı ihmal edilmemeli - Sonradan giderlerin yüksek olmasından doğan şikâyetlerin gelmemesi için aidat miktarının sözleşmede yer almalı - Ortak alanların nasıl kullanılacağına da sözleşmede yer verilmelidir. 3 ay kira ödememek tahliye sebebi Eğer kiracı üç kirayı zamanında ödeyemezse bu durum kesin tahliye sebebi arasında bulunuyor. Halen geçerli olan ve sözleşmede yer alan muacceliyet şartına göre eğer kiracı bir aylık kirasını ödeyemez ya da geç öderse mal sahibi, kiracıdan bir kira döneminin tamamı ödemesini isteyebiliyor. Diyelim ki bir yıllık kira kontratı yaptınız fakat kiralayacağınız evden erken çıkma ihtimaliniz var. Bunu sözleşmede belirtmekte fayda var. Eğer bu belirtilmezse mal sahibi kalan kiranın hepsini isteme hakkına sahip. Eski borçları ödemek zorunda kalmamaları için kiracılara su, elektrik ve doğalgaz aboneliklerini üstüne almalarını tavsiye ediyor. Binayla ilgili her türlü tamirat, (lağım patlaması, apartmanın iç ve dış cephesinin boya-badanası, çatının tamir edilmesi vs) mal sahibine ait. Kiracı bunlar dışında evle ilgili olarak her türlü yapacağı değişiklik için izin almak zorunda. Ve bu değişiklikler için mal sahibinden bedel talep edemiyor. Bunlara dikkat edin! - Evi görmeden sakın kiralamayın. - Ev sahibiyle mutlaka kira kontratı yapın. - Kontratta kira artış oranı net olarak yazın. - Kiralayacağınız evle ilgili bir eksiklik varsa bunu sözleşmede mutlaka belirtin. - Şofben, kombi gibi cihazların çalışır vaziyette olup olmadığını kontrol edin, bu tip cihazların çalışır vaziyette olup olmadığını sözleşmede ifade edin. - Verilen depozito ve yapacağınız masraflara sözleşmede yer verin. - Apartman aidatını net olarak öğrenin ve sözleşmede aidata yer vermeyi unutmayın. İşyeri kiralayacaklara önemli uyarılar! - İlk önce kiralayacağınız işyerinin yapacağınız işe uygun olup olmadığını konusunda belediyeden ruhsat alıp almayacağınızı araştırın. - Doktor muayenehanesi, avukatlık ve mühendislik bürosu dışındaki yerlerde mutlaka kat sahiplerinin ya da bina yönetiminin onayını alın. - İskânı olmayan binalara belediyenin ruhsat vermediğini işyeri kiralayacakların bunu dikkate alması gerekir. - Sözleşmede kira bedelini net olarak belirtmelisiniz. Aksi halde kira net olarak yazılmazsa o bedel brüt olarak kabul edilir.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Talebi - Olağanüstü Toplantı Çağrısı - Kat Malikinin Kiracısına Yapılan Toplantı Çağrısı
YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E. 2010/2228 K. 2010/9145 T. 17.6.2010 ÖZET : Dava dilekçesinde kat malikleri kurulu kararının iptali istenilmiştir. Yönetim Planında belirtilen aydan farklı bir zamanda yapılan toplantının olağanüstü toplantı niteliğinde olduğu açıktır. Kat maliki olan davacıya yasaya uygun olarak olağanüstü toplantı çağrısı yapılmamış, toplantı davacının yokluğunda yapılmıştır. Davacının kiracısına yapılan çağrının kat maliki davacıya yapılmış sayılması mümkün bulunmadığından davanın kabulüne karar verilmesi gerekir |
Kat Mülkiyetinde Çok Sorulan Sorular
karşılanacaktır?
Eğer apartman tek parsel üzerinde yer alıyorsa, girişleri farklı
birden fazla bloka ayrılması hiçbir şey farkettirmeyecektir. A,B veya C blokta
yapılan bir onarımın masrafı, tüm bağımsız bölüm malikleri tarafından ortak
olarak karşılanır.
Ancak birçok durumda bu anlşmazlılara sebebiyet
verir. Bu gibi durumların önüne geçilmesi için, sadece bir blok tarafından
kullanılan yani ortak kullanılmayan bölümlerin masraflarına kimlerin katılıp
katılmayacağı hususu önceden belirlenip yönetim planında hüküm altına
alınmalıdır.
ne yapılabilir?
Öncelikle bu kişi veya kişilerin uyarılması gerekir. Eğer
taşkınlık yapanlar kiracı ise evsahibinin mutlaka olaydan haberdar edilmesi ve
uyarılması gerekmektedir. Uyarılar sonuç vermediği taktirde kişi veya kişilerin
yaptıkları ver taşkınlık bir suç teşkil etmektedir. Bu durumda alınabilecek en
etkili önlem diğer daire sakinlerinin her seferinde ayrı ayrı şikayetçi
olmalarıdır. Bu şekilde sulh ceza mahkemelerine başvurabilirsiniz.
Böylesi bir durumun aynı zamanda bir çekilmezlik hali oluşturduğu göz
önünde bulundurulduğunda, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. Maddesi uyarınca
rahatsızlık veren dairenin diğer daireler tarafından birleşilerek rayiç bedel
üzerinden satın alınması da mümkündür.
mi?
Kapıcı
daireleri ortak mahallerdir. Ortak mahallerin maliki tüm bölüm malikleridir. Bu
gibi bölümlerle ilgili bir tasarruf yapılacaksa oy çokluğu yeterli değildir, oy
birliği gerekir. Yani tüm bağımsız bölüm maliklerinin oyunun alınması şarttır,
Kat maliklerinin çoğunluğunun oyu yeterli değildir. Bu sayede kiraya verilmesi
mümkündür.
Yönetimin kaç kişi olacağı yönetim planı
ile belirlenir. İki ihtimal vardır; ya yönetici adı altında bir kişi, ya da
yönetim kurulu adı altında 3 kişi seçilir.
yatırılabilir?
Eskiden posta havalesi ile de ödeme yapılabilirken artık hemen
hemen tüm belediyeler bu amaçla bir banka hesabı açıyorlar. Devamlı ikamet
etmediğiniz mülkünüzün vergilerini ödemek için belediyeden bu hesap numaralarını
öğrenmeniz ve banka havalesi yolu ile göndermeniz yeterlidir.
bölüştürülür?
Bağımsız bölümler
arasında giderlerin nasıl bölüştürüleceği yönetim planından araştırılır. Açık
bir hüküm varsa bu uygulanır. Açık hüküm yoksa kapıcı, bahçıvan, bekçi,
kaloriferci ücretleri eşit bölüştürülür. Diğer giderler arsa payı oranına göre
bölünür. Aynı alana sahip iki dairenin arsa payları farklı olabilir. Çünkü arsa
payı rayiç değerler üzerinden hesaplanır, örneğin 8 katlı bir apartmanın 3, 4 ve
5inci katları diğerlerinden daha pahalı olabilir. Buna rağmen arsa paylarının
farklı olması şart değildir. Esasen bağımsız bölümün değerine uygun arsa payı
verilmesi kanuna uygun olur.
Yakıt parası kalorifer
dilimi esasına göre alınabilir mi?
Yakıt parası kalorifer
dilimi esasına göre alınabilir, ancak bunun doğru ya da en adil yol olduğunu
söylemek doğru olmaz. Apartmanın ısınma projesi yapılırken, dairelerin eşit
ısınabilmelerini sağlamak amacıyla kalorifer dilimleri hesaplanır. Dolayısıyla
arsa payı oranına göre paylaştırılması çok daha adildir. Eğer bazı malikler
radyatörlerine proje dışı dilim ilave ettirmişler ise bunların tespit edilmesi
ve söktürülmesi gerekir.
mi?
Ortak mülkiyetin paydaşı, payını karı ve kocaya, çocuklarına
veya akrabaya temlik ederse, görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile gerçekte
miras hukuku ile ilgili amaç ya da bağış düşüncesi varsa şuf'a hakkı
kullanılamaz. Davalının bu şekildeki savunması, her türlü delille ispatı mümkün
olduğundan araştırılmalıdır.
olduğunu öne sürerek tahliyesini isteyebilir mi? 6570 sayılı yasa ihtiyaç
iddiasının gerçek ve samimi olması yanında zorunlu olması koşulunu da
aramaktadır. Şehir merkezinde kendisine ait normal bir evde oturan davacının
ihtiyacının, zorunlu olduğundan söz edilemez. Kiralayanın halen oturduğu ev,
büyüklük ya da konfor bakımından kiracının dairesiyle mukayese edilir; dava
edilen yerin vasıfları üstün ise tahliye kararı verilir.
bölüm farklı bir amaçla kullanılabilir mi? Kat malikleri, gerek
bağımsız bölümleri gerek eklentilerini kullanırken, birbirlerini rahatsız
etmemek, birbirlerinin hakkını çiğnememek ve yönetim planına uymak zorunda
olduklarından, örneğin tapuda depolu dükkan olarak kayıtlı bağımsız bölümün baca
ve benzeri tesisleri bulunmadığından, ve bunlar olmadığı taktirde doğan
rahatsızlıklar giderilemeyeceğinden, pasta imalathanesi veya fırın olarak
çalıştırılması ve benzeri faaliyetlerin, rahatsız edici faaliyetler olarak
değerlendirilmesi ve men edilmesi gerekir.
Kiranın yüksekliği tahliye
nedeni olabilir mi?
Kira parasının, günün ekonomik koşulları karşısında aşırı
derecede yüksek olması, "akdin icrasını tahammül edilmez hale getiren sebepler"
arasında saylamadığından; sözleşmenin bitiminde kira tespit davası açılabileceği
gibi, sözleşmenin sona ermesinden önce de, bedele ilişkin hükümlerin, günün
koşullarına göre değiştirilmesi görevli mahkemeden istenebileceğinden, kira
bedelinin yüksekliğinden dolayı sözleşmenin feshi davası açılamaz. Ancak ilk
sözleşmenin süresi sone ermişse veya uzun süreli sözleşmede "uyarlama davası"
açılmış ve bu davada belirlenen yeni kira bedeli yüksek ise, sözleşmenin feshi
mümkündür.
tahliye nedeni midir? Sözleşmede, kira parasının kiralayanlar dışında bir kişiye
ödenmesinin kabul edilmesi; bu kişiye kiralayanlık ve alacaklılık hakkı vermez.
Bu şahsın çektiği temerrüt ihtarı davaya etkili olmaz.
yapılmalıdır?
Yeni dönem kira parasını taraflar, bir anlaşma yaparak
saptayamadıkları taktirde, davacı kira parasının tespitini mahkemeden
isteyebilir. Mahkemece yapılacak iş, mahallinde keşif yapmak, dava konusu yerin
serbestçe kiralanması halinde getirebileceği kira parası hesap edilmeli, hakimce
bu kira parası dikkate alınarak, hak ve nesafete uygun bir kira parası taktir
edilmelidir.
mi?
Evet, edilebilir. Kat mülkiyeti kurulduğunda bağımsız
bölümlerin değerleriyle orantılı olmayan arsa paylarına karşı kat maliklerinin
arsa payının düzeltilmesi için dava açma hakkı vardır.
mi?
Bahçe normal şartlarda ortak kullanıma açık bir
bölümdür. Ancak özel durumlar söz konusu olabilir. Örneğin binanın arka bahçasi
zemin kattadır ve bahçeye geçiş sadece katta oturan kat malikinin evinden
sağlanmaktadır. Böyle durumlarda, yani ayrı bir geçiş yeri olmayan apartmanın
arka bahçesinin kat maliklerinden birisi tarafından kullanılmasını yasaklayan
herhangi bir yasa hükmü yoktur. Tabii ki eğer yönetim planında özel hüküm varsa
bahçe (veya ortak yer) bir veya birkaç bağımsız bölüme tahsis
edilebilir
mi?
Mimari projede belirtilmediği taktirde bahçenin otopark haline
getirilmesi olanaksızdır. Ancak kat malikleri ittifakla karar verirlerse mümkün
olabilir.
mi?
Kat mülkiyetinde kaçak olarak yapılan inşaatın, imar affı
yasasına göre tescil edilebilmesi için yapılan ilavenin bağımsız bölüm
niteliğinde olması ve önceden verilmiş bir arsa payının bulunması gereklidir. Bu
nitelikleriden uzak, çekme katın genişletilmesi şeklindeki ilave için hükmen
tescil söz konusu olamaz. Çekme katın tam kata çevrilmesi kat maliklerinin
ittifakı ile mümkündür.
mi?
Yönetim planında aksi belirtilmediği taktirde evcil hayvan
beslenemez. Yönetim planında ne tür evcil hayvanların beslenebileceği özel bir
madde ile belirtilebilir. Evcil olmayan hayvanlar (yılan vb.) hiçbir şartla
beslenemez.
mi?
Her ne sebeple olursa olsun projeye aykırı olarak pencere kapı
durumuna getirilemez. Eğer apartmanın ön cephesinde ise dış görünümü
bozacağından, plana aykırı yeri bile değiştirilemez.
mi?
Evet, çekme kata muvafakat verilmesi, kalorifer dilimi
eklenmesinin kabul edilmesini de kapsar.
mi?
Evet, daha rahat kullanım amacıyla daire içi duvarlar
kaldırılabilir.
mi?
Evet verilir. Dairenin boş olup olmaması, kiraya verilip
verilmemesi yönetim giderlerinden muaf olmayı gerektirmez. Ancak yönetim
planında aksine hüküm olabilir.
mi?
Şayet söz konusu bölüm, projede soğuk hava deposu olarak
gösterilmiyorsa, bölüm sahibi kalorifer giderlerine katılmak zorundadır.
mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na
göre yönetici bağımsız bölüm maliklerinin oyu ile seçilir. Bu seçimde sayı ve
arsa payı çoğunluğu aranır. Şayet yönetim planına, yöneticilerin bağımsız bölüm
malikleri arasından seçileceği hükmü konmuşsa kiracı yönetici olamaz. Eğer böyle
bir hüküm konmamışsa kiracı bile olmayan dışarıdan birinin yönetici olmasına bir
engel yoktur. Böyle bir hüküm konolduğu taktirde sadece kat malikleri
yöneticilik yapabilir, vekaleten de olsa kat maliki olmayan birisi yöneticilik
yapamaz. Unutulmaması gereken kiracı yönetici olsa dahi kat malikleri
toplantısına katılamaz.
mi?
Feshin haklı nedenleri
bulunması durumunda kiralayan feshi kabul etmek zorundadır. Haklı nedenler atık
su sisteminin hatalı inşası sonucu kanalizasyon taşması, binanın çok rutubetli
olması veya ısınamaması gibi evin içerisinde oturulmasını engelleyecek nedenler
olarak özetlenebilir.
kanıt olabilir mi?
Kiracı tarafından emlak sahibinin hesabına yatırılan
makbuzlar, ancak 'Kira Bedeli' olarak yatırıldığına ilişkin bir bölüm eklenirse
geçerli bir kanıt olabilir. Aksi takdirde, emlak sahibinin hesabına yatan borç
olarak değerlendirilir.
yapabilir?
Temyiz mahkemesi kararına göre oran %65’tir. Ancak mukavelenin
sona ermesinin ardından evsahibi daha yüksek bir oranda artırıma gidilmesini
isteyebilir, taraflar arası anlaşma sağlanmadığı taktirde mahkemeye verebilir.
Ev sahibinin açtığı dava kira tespit davasıdır. Kira bedelinin belirlenmesi için
mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişi muhitte incelemelerde bulunur,
rayiç kira bedelini tespit eder ve mahkemeye bildirir. Bilirkişi raporuna
istinaden mahkemenin %65 üzerinde kira artırımına karar vermesi mümkündür.
ödenmeli midir?
Kiracı apartmanda ikamet ettiği süre içerisinde apartman
giderlerini ödememiş ve ardından taşınmış ise, yönetici bu giderleri bağımsız
bölüm malikinden isteyebilir. Hatta kiracı taşınmamış olsa dahi eğer yönetici
kiracıdan giderleri tahsil etmekte zorluk çekiyorsa, tahsilat için evsahibine
başvurabilir. Bağımsız bölüm maliki parayı ödedikten sonra kiracısı ile
hesaplaşır, yani ona rücu eder. Bu gibi durumların önüne geçmek amacıyla
genellikle kiracıdan teminat (deposito) talep edilmektedir. Ödemelerden dolayı
asıl sorumlu malik olup, kiracı kira borcu kadarından sorumlu olur.
alınabilir mi?
Birinci dereceden akrabanızdan kira alınabilir. Tabii çeşitli
özel durumlar söz konusu olabilir. Örnek vermek gerekirse, 3 kardeşten biri anne
ve babasıyla beraber yaşar. Ebeveynler öldükten sonra bu kardeş evden çıkmak
istemez ise diğer kardeşler ondan evin getirebileceği kiradan paylarına düşeni
talep edebilirler.
yapılabilir?
Bir gayrimenkulün sahibi, mülkü tamamen ya da kısmen, kendisi
ya da eşi veya çocukları için bir işyeri olarak kullanma ihtiyacında ise,
iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya durumu ihtarname ile
bildirerek, iktisaptan sonraki 6 ay içinde kiracıya tahliye davası açabilir. Bu
mülkü, yeni satın alan kişi, eski sahibi ile kiracı arasında yapılmış
sözleşmenin tüm hükümlerini de devralmış olur. Bu nedenle kira sözleşmesinin
sonunda ihtiyaç sebebi ile dava açma hakkına sahiptir. Ancak bu sürenin uzun
olması halinde, kanun, bu süreyi beklemeden kiracıyı mecurdan tahliye etmek için
6 ay gibi bir süre tanımış ve bu sürenin sonunda mecurun tahliyesi için dava
açılabilmesini hükme bağlamıştır. Bunun için meskenin yeni sahibinin,
gayrimenkulu satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde noter kanalı ile bir
ihtar çekerek burayı satın aldığını, bu meskene ihtiyacı olduğunu bu nedenle de
bu tahliyenin istendiğini bildirmesi gerekir.
oturuyorsa, evinizden hangi şartlarla tahliye
edebilirsiniz? Aynı belediye sınırları içinde kiracının oturmaya elverişli
bir evi bulunması tahliye nedenidir. Ancak kiracının bu konutunun kullanılır
nitelikte olması gerekir. Konutun bulunduğu yerin konumu, kullanılış biçimi,
kiracının sosyal durumuna uygunluğu araştırılır.
erdirilir?
Kira sözleşmesi sona ermesine karşın, mülk sahibi kiracının
kalmasına ses çıkarmadığına ve bitiş tarihini izleyen bir aylık süre içinde dava
açmadığına ve yine kira sözleşmesinin bitimini takip eden ayın kirasını kayıt
koymaksızın aldığına göre kira sözleşmesi susarak yenilenmiş sayılır. Ancak bu
yenileme ile kira sözleşmesi süresiz olarak değil, bir yıl için yenilenmiş olur.
Bu şekilde yenilenmiş bir hasılat kirası sözleşmesini sona erdirmek için
öncelikle Borçlar Kanunu'nun 287. maddesi gereğince kiracıya, kira bitiş
tarihinin altı ay öncesinde, "kira sözleşmesinin sona erdirileceğinin" ihbar
edilmesi gerekir
Kaydol:
Kayıtlar (Atom)
-
T.C. ÇEVRE VE ORMAN BAKANLIĞI ÇEVRESEL ETKİ DEĞERLENDİRMESİ VE PLANLAMA GENEL MÜDÜRLÜĞÜ ÇED VE PLAN İZLEME KONTROL DAİRESİ BAŞKANLIĞI 8/8/2...
