Apartman Yönetimi

Apartman
Yönetimi
varbak.com - Apartman Yönetimi
Apartmanlarda oturmak belli sorumlulukları da beraberinde getirir. Ortak yaşanan
binanın sorunlarına çözüm götürmek ve gerekli
hizmetleri yapmak için yönetim kurulları oluşturulmuştur. Çoğu zaman amatör bir
ruhla çalışan bu kurullar, aslında kanunlarla belirlenen maddeler ışığında
çalışmak zorundadır.

OTURMADIĞIM DAİRENİN APARTMAN GİDERLERİNE İŞTİRAK
ETMEK ZORUNDA MIYIM?
Dairenin maliki oldugunuz müddetçe; otursanız da
oturmasanız da giderlere iştirak etmek zorundasınız. Ödemelerinizi yapmadığınız
takdirde, yönetici aleyhinizde icra takibi yapabilir, mal varlığınıza haciz
koyabilir. Yönetici bunun yanında, sizden aylık yüzde 10 gibi yüksek bir faiz talep edebilir.
Yöneticinin yapacağı muamelelere karsı sizin savunulacak pek bir hakkiniz
olmayacaktır ve sonuçta borcunuzu faizi, icra masrafı ve avukat ücreti ile
birlikte ödemek zorunda kalırsınız. İste bu
nedenlerle, ortak giderlerden hissenize düsen payı ödemenizde yarar var.

YAKIT BEDELİNDE PAY ORANI
NEDİR?
Apartman sakinlerinin yakıt bedelini öncelikle apar?man yönetim
planından tetkik etmeleri gerekir. Yönetim planında hangi dairelerin ne oranda
yakıt bedeli ödeyeceği yazılı olmalıdır.
Apartman sakinleri yönetim planında
gösterilen sekle uymak zorundadır, planda bu konuda açıklık yoksa, Kat Mülkiyeti
Kanunu'nun ilgili hükümlerine göre, yakıt giderini arsa payı oranında ödemeniz
gerekecektir. Bu taktirde de dairenizin arsa payını öğrenmeniz gerekir. Bunu da
ya yönetim planından, ya da daireyi size kiralayan ev sahibinizin tapu senedinden öğrenirsiniz.

SU
SAATLERİ ORTAK OLUNCA NE YAPMALI?
Bu durumda olanlar için, ortak su
parasının bölüştürülmesi konusunda uygulanacak
muhtelif bölüştürme usulleri vardır ve bunlardan hiçbiri için tam adildir
denilemez. Ancak binanızda yazlığa gidenler, seyahate çıkanlar para ödemezse, gündüzleri çalışanlar da gündüz evde olmadıkları için yari para ödemeyi teklif edecek, küçük çocuğu olanlar küçüklerin
hesaba katılmamasını isteyecek, balkonu bulunmayanlar balkon yıkadıkları için
balkonu olanların diğer kat sahiplerinden daha fazla ödemesi gerektiğini ileri sürecek ve akla gelmeyen bin türlü ihtimal devreye
sokularak is içinden çıkılmaz hale gelecektir. Bunun için kanunun da öngördüğü
şekilde, bölüştürme sırasında yönetim planında temel alınan usul, herkese tam
olarak uygulanmalıdır. Buna göre hiç evde oturmayan kimseler dahi ortak giderlere katılacak ve
ortak ödemeler yapılacaktır.

MALİKLERİN İZNİ ALINMADAN, TERASA KAÇAK
KAT YAPILMIŞSA
İmar mevzuatını altüst eden ve adına kısaca İmar Affı
denen yasalar serisi hemen her yıl çıkarılmaktadır.
Uygulaması son derece zor olan ve bazen yerleşmiş hukuk kavramlarına ters de
düşebilen bir mevzuattır. Buna bağlı yatırım
kanunları hakkında Yargıtay'ın muhtelif içtihatları, özetle Kat Mülkiyeti Kanunu
hükümleri yürürlükten kaldırılmadıkça, su anda bu kanuna tabi binaların ortak
yerlerinin işgali, İmar Affı mevzuatına girmemektedir. Bu uygulucalar hakkında
idari yargı yoluna gidilmesi mümkündür. Ancak sonuç alınması 3 yıldan aşağı değildir.

GİRİŞ KATINDA OTURANLAR
ASANSÖR GİDERLERİNE KATILMAK ZORUNDA MIDIR?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi
binalarda ortak yerleri kullanmamaktan dolayı bunların masrafına iştirakten
kaçınılamaz. Ancak bunun aksine hükümler yönetim planına konabilir ve böyle bir
hüküm de geçerlidir. Çoğunlukla uygulamada
gördüğümüz, bu tür bağımsız kat maliklerinin asansör giderlerinden muaf
tutulduğudur. Eğer yönetim planında böyle bir madde yoksa, konuyu bağımsız bölüm
malikleri toplantısında gündeme getirerek, yönetim planı değişikliği talep
edebilirsiniz. Bu toplantıda adil bir karar alınmazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun
33. maddesine göre, açıkça adalet kurallarına aykırı durumun değiştirilmesi ve
adil bir hale getirilmesi için, bulunduğunuz yerdeki sulh hukuk mahkemesine
başvurabilir, yönetim planındaki hükmün değiştirilmesini talep
edebilirsiniz.

APARTMAN YÖNETİM PLANINDA TOPLANTI TARİHİ TESPİT
EDİLMEMİŞSE
Yönetim planında toplantı zamanı tespit edilmemiş oldugu
hallerde kanun gereği takvim yılının ilk ayı içinde
yapılması gereken toplantı, bu ayin birinci gününden sonuncu gününe kadar (son
gün dahil) yapılabilir. Son gün bir tatil gününe
rastlasa da, bu süre uzamayacaktır. Çünkü, Kat
Malikleri Kurulu'nun mutlaka is günü içinde yapılmasını gerektiren bir ihtiyaç söz konusu değildir. Aksine gerek tatil günleri, gerekse mesai saati dışındaki zamanlar,
kurul toplantısı için daha elverişlidir.

APARTMAN OLAĞAN TOPLANTISI,
YÖNETİM PLANINDA BELİRTİLEN ZAMANLARDA YA DA TAKVİM YILININ İLK AYI İÇİNDE
YAPILMAMIŞSA NE OLUR?
Bu gibi durumlarda, olağanüstü toplantıların
yapılması mümkündür. Fakat olağanüstü toplantıyı gerektirecek önemli sebeplerin
önceden görülebilmesi mümkün değildir ve hiçbir kat maliki, yönetim planında
belirlenmiş tarihlerin ya da Ocak ayinin dışındaki
bir zamanda yapılacak olan olağan toplantıyı beklemek durumunda
bırakılmamalıdır. Olağanüstü toplantılarda, toplantının 15 gün önce kat
maliklerine bildirileceğine ilişkin hüküm de bu husustaki sakıncayı nispeten
giderebilecektir.

APARTMAN YÖNETİM KURULU ÜYELİĞİNE SEÇİLECEK ÜYELERDE
ARANACAK ŞARTLAR NELERDİR?
Kanunda, yönetim kurulu üyeliğine seçilecek
kimselere? hangi niteliklerin bulunması gerektiği hususunda bir açıklık yoktur.
Sadece bu üyelerin kat maliklerinin dışındaki kimselerden de seçilebileceği
belirtilmiştir. Ancak, görevin özelliği dikkate alınırsa, bu üyelerde gene de
birtakım niteliklerin bulunması gerektiği sonucuna varılır. Yönetim kurulu
üyelerinde aranacak şartlarla yöneticide aranacak şartlar arasında bir fark söz
konusu değildir.

YÖNETİCİNİN KAT MALİKLERİ KURULU'NDAN KARAR
ALMAKSIZIN YAPABİLECEĞİ İSLER NELERDİR?
Yönetici (veya yönetim kurulu),
anatasinmazin yönetimiyle ilgili bütün islerde yetkilidir. Ancak, yönetim planı
ya da Kat Malikleri Kurulu, yöneticinin yetkili oldugu konuların sinirini çizmiş
olabilir. Bundan başka, yönetici, kat maliklerini çok önemli mali yükler altına
sokabilecek isleri de, ancak Kat Malikleri Kurulu'ndan karar aldıktan sonra
yapmalıdır. Hangi islerin kat maliklerine ağır yükler getireceğinin tayininde,
ilgili binanın konumu, nitelikleri ve oturanların ortalama gelir seyirleri ile
sosyal durumları gibi faktörler göz önüne
alınmalıdır.

YÖNETİMİN DENETÇİ TARAFINDAN DENETLENMESİ NASIL
YAPILIR?
Yönetici ( veya yönetim kurulu), denetçi tarafından yönetim
dönemi boyunca denetlenir. Denetçi, yönetim planında ayrı bir zaman
öngörülmemişse, Ocak ayı içinde Kat Malikleri
Kurulu'na denetimin sonucunu bildiren bir rapor verir. Bu rapor, daha önceden
çoğaltılarak kat maliklerine taahhütlü mektupla gönderilir.

DENETÇİNİN
TUTMAK ZORUNDA OLDUGU DEFTERLER VAR MIDIR?
Denetçi ( ya da denetim
kurulu), tıpkı yönetici gibi, birden başlayan sıra numaraları taşıyan ve her
sayfası noter mührüyle tasdik edilmiş bulunan ayrı bir defter tutmak zorundadır.
Bu deftere, denetçilerin kararları ve gerekli görülen diğer hususlar yazılır. Bu
defterin de, her yıl Ocak ayı içinde notere
kapattırılması uygun olur.

YÖNETİCİNİN
GÖREVİNİN SONA ERMESİ
Yöneticinin görevi, normal halde, görev süresinin bitiminde kendiliğinden sona erer. Öte yandan,
yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişkinin vekalet oldugu da bilinmektedir.
Bu durumda, vekalet sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümler de uygulama alanı bulacaktır. Genel olarak sözleşmelerin sona ermesiyle ilgili sayılabilecek
diğer hükümler de burada uygulanabilir.

YÖNETİM KURULU NASIL
OLUŞTURULUR?
Kat malikleri anatasinmazin yönetimini, kendi aralarında
veya dışarıdan seçecekleri bir yöneticiye, yahut üç kişilik bir yönetim kuruluna
verebilir. Kanun, yönetim kurulunun oluşması için üç kişinin bulunmasını
aramışsa da , bu sayının kesin olup olmadığı hususunda herhangi bir işaret
yoktur. Buna göre yönetim kurulu, Kat Malikleri Kurulu'nca bütün kat
maliklerinin şayi ve arsa payı bakımından çoğunluğunun oyu ile atanır. Kanun bu
atamanın bir yıl için yapılacağını, Kat Malikleri Kurulu'nun yıllık
toplantısında bu işlemin yenileneceğini
belirtmiştir (KMK 34/I ).

KİMLER YÖNETİM KURULU ÜYESİ
OLABİLİR?
Yönetim kurulu üyelerinin kat malikleri arasından seçilmesi
mümkün oldugu gibi, dışarıdan seçilmesi de mümkündür. (KM. 34/I). Kanunda,
yönetim kurulu üyeliğine seçilecek kimselerde hangi niteliklerin bulunması
gerektiği hususunda bir açıklık yoktur. Ancak görevin özelliği dikkate alınırsa,
bu üyelerde yine de birtakım niteliklerin bulunması gerektiği sonucuna varılır.
Yönetim kurulu üyelerinde aranacak şartlar (temyiz gücüne sahip, reşit olan, bedensel engeli olmayan, ahlaka,
kişilik haklarına ve kamu düzenine saygılı vb.), yönetti seçiminde aranacak
şartlardan farklı değildir.

BİNALARDA YÖNETİCİ BULUNMASI KANUNEN
ZORUNLU MUDUR?
Bağımsız bölüm şayisi 8 ya da daha
fazla olan kat mülkiyetine tabi binalar için bir yönetici tayin etmek
kanunen zorunludur (34 / I ). Ancak anatasinmazin bütün bağımsız bölümleri tek
bir kişinin mülkiyetindeyse, malik kanunen yönetici
durumundadır.

YÖNETİCİNİN GÖREV VE YETKİLERİ NELERDİR?
Kanun,
yöneticinin görevlerinin yönetim planında gösterileceğini hükme bağlamıştır (
KM 35 ). Ancak kanun, yönetim planında aksine
hüküm yoksa, yöneticinin görevlerini kendisinin sayması yoluna gitmiştir. Buna
göre; Kat Malikleri Kurulu' nün aldığı kararların yerine getirilmesi; anayapinin
kullanılması, korunması, bakimi ve onarımı, sigorta ettirilmesi; avansların toplanması;yönetimle
ilgili bütün ödemelerin kabulü;yönetimi ilgilendiren tebligatın kabulü; süre
asımına veya bir hakkin kaybına sebebiyet verilmemesi; anatasinmazin korunması
ve bakimi için gerekli tedbirlerin alınması; dava ve icra takibi yapılması;
bankada hesap açtırılması; Kat Malikleri Kurulu'
nü toplantıya çağırma; isletme projesinin yapılması; bildirimde bulunma; kanuni
temsil yetkisini kullanması görevleridir.

YÖNETİCİNİN TUTMAK ZORUNDA
OLDUGU DEFTERLER NELERDİR?
Yönetici kanunen sadece karar defteri tutmak
zorundadır. Bu defterin her sayfası noter mührüyle tasdik edilmelidir. Karar
defterinin sayfaları mutlaka 1' den başlayan sıra numarası taşımalıdır. Ancak,
uygulamada pek çok yöneticinin isletme defteri, kasa defter gibi kanunen tutulması zorunlu olmayan
yardımcı nitelikteki defterleri tuttuğu da görülmektedir. Yönetici bütün
belgeleri bir dosya halinde düzenli biçimde saklamalıdır. Görev süresi bitiminde
ise , bütün defterleri yeni seçilen yöneticiye
devretmelidir.

YÖNETİCİ KİM TARAFINDAN NASIL ATANIR, GÖREV SÜRESİ NE
KADARDIR?
Kanunumuz yöneticinin her yıl yeniden atanacağını, yani
görevinin bir yıl süreceğini hükme bağlamış bulunuyor. Yöneticilik görevinin
uzun süre yahut süresiz olarak belirli bir kişiye
veya kurula verilmesi durumu, birtakım sakıncalar doğurabilir. Gerçi görevde
kalması sakıncalı görülen yöneticinin , Kat Malikleri Kurulu kararı ile görevine
her zaman son verilmesi imkanı da vardır. Yöneticinin görevden alınmasını
isteyen kat malikleri, bu konudaki isteğini ilk
önce Kat Malikleri Kurulu ' nah götürmek zorundadır. Ancak, bundan sonra bu
isteği reddeden kurul, kararın iptalini ve dolayısıyla söz konusu yöneticinin
görevden alınmasını hakimden istemelidir.

APARTMAN HATATINDAKİRACI
VEYA KAT MALİKİDİĞER SAKİNLERİ RAHATSIZ EDERSE NE YAPILABİLİR?
Öncelikle
rahatsızlık veren kişi veya kişilerin uyarılması gerekir.
Eğer taşkınlık
yapanlar kiracı ise ev sahibinin mutlaka olaydan haberdar edilmesi
gerekir.
Uyarılar sonuç vermediği takdirde kişi veya kişilerin yaptıkları her
taşkınlık bir suç teşkil etmektedir. Bu durumda alınabilecek en etkil önlem
diğer daire sakinlerinin her seferinde ayrı ayrı şikayetçi olmalarıdır. Konu ile
ilgili şikayet Sulh Ceza mahkemelerine yapılır.
Kat mülkiyeti kanuna göre bu
çekilmezlik hali süreklilik kazanırsa, diğer daireler tarafından birleşilerek
satın alınması da mümkündür. Bu yolla rahatsızlık veren daire sahibi apartmandan
uzaklaştırılmış olur.

APARTMAN BAHÇESİ OTOPARK HALİNE GETİRİLEBİLİR
Mİ?
Mimari projede belirtilmiş olması gereklidir. Aksi halde ortak yerler
tüm kat maliklerinin onayı olmaksızın kullanımında hiç bir değişiklik yapılamaz.
Kat maliklerinin oybirliği ile alacakları kararla da bahçe otopark olarak
kullanılabilir.

APARTMANIN KAT MALİKLERİ EVLERİND EEVCİL HATVAN
BESLEYEBİLİRLER Mİ?
Rahatsız edici derecede gürültü çıkarmayan veya
yargıya intikal ettiğinde bilirkişi tarafından; gürültünün rahatsız edecek
düzeyde olup olmadığı, katlanılabilir nitelikte olup olmadığı ve giderilip
giderilemeyeceğ i konularında yapılacak incelemeye göre evcil hayvanların
bağımsız bölümlerde beslenmesi mümkün olabilmektedir. Evcil olmayan hayvanlar
hiç bir şartta beslenemez.