Gayrimenkul satışında vergi

Gayrimenkul satışında vergi M. Fatih Köprü

Gayrimenkul son yılların gözde yatırım araçlarından biri. Alıp kiraya veriliyor, iyi bir kazanç sağlayacağı düşünüldüğü dönemde de satılıyor. Gayrimenkul almak yerine paranın bankada değerlendirilmesi durumunda, genellikle elde edilen gelirden kaynakta vergi kesildiğinden (stopaj) bu gelirlerin ayrıca beyanı söz konusu olmuyor. Ama gayrimenkul satışından sağlanan kazancın, alım tarihine veya kazancın tutarına göre bazı durumlarda beyan edilmesi gerekebiliyor. Gerek elde tutma süresinin belirlenmesi, gerekse de kazancın doğru olarak hesaplanabilmesi için gayrimenkulün alım tarihinin doğru olarak tespit edilmesi çok önemli. Maliye Bakanlığı tarafından geçtiğimiz ayın sonlarında yayınlanan sirküler ile çeşitli durumlarda gayrimenkulün iktisap (edinim) tarihinin nasıl belirleneceğine ilişkin açıklamalar yapıldı.

Gayrimenkul nedir Gayrimenkul (taşınmaz) Medeni Kanun'da esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan dolayısıyla yerinde sabit olan mallar olarak tanımlanıyor. Gelir Vergisi Kanunu açısından ise arazi ve binalar ile gayrimenkul olarak tapuya tescil edilen haklar, madenler, taş ocakları, gemiler gibi kıymetler gayrimenkul olarak kabul ediliyor. Eskiden alınanlarda vergi yok

Gayrimenkullerin, gerçek kişiler tarafından ticari faaliyet kapsamı dışında satılmasından sağlanan kazançlar, "değer artış kazancı" olarak kabul ediliyor. İvazsız olarak (miras veya bağış) edinilen gayrimenkullerin satılmasından sağlanan kazançlar ise tutarı ne olursa olsun vergiye tabi değildir. Yani bir kişi kendisine miras kalan gayrimenkulü satması halinde, satış bedeli ne olursa olsun gelir vergisi ödemesi söz konusu olmayacaktır.

Diğer şekilde edinilen gayrimenkullerin, edinim tarihinden başlayarak en az 5 yıl geçtikten sonra elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar da gelir vergisinden istisnadır. Bu sürenin gün olarak hesaplanması gerekiyor. Örneğin 15 Nisan 2008 tarihinde alınan bir gayrimenkulün 15 Nisan 2013 tarihinden sonra satılması durumunda kazanç kaç lira olursa olsun, beyanname verilmesi ve vergi ödenmesi gerekmiyor. Bu istisna süresi 1 Ocak 2007 tarihinden önce alınmış olan gayrimenkuller için 4 yıl olarak uygulandı. Buna göre 1 Ocak 2007'den önce alınmış olan gayrimenkullerin 2011 yılında satılması durumunda kazanç kaç lira olursa olsun bu kazanç üzerinden vergi ödenmeyecektir. Kısa sürede satılırsa vergi ödenmesi gerekebilir

Gayrimenkul 2011 yılında, alım tarihinden itibaren 5 yıl dolmadan satılırsa, elde edilen kazancın vergisinin ödenmesi gerekiyor. Ancak bu kazançlar için 8 bin liralık bir istisna da söz konusu. Kazanç bu tutarın altında ise beyanname vermeye gerek yok. Bu tutarı aşan bir kazanç elde edilmesi durumunda ise aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilerek, vergisinin ödenmesi gerekiyor. Kazanç hesaplanırken enflasyonun etkisinin yok edilmesi de mümkün. Bu yönteme kısaca "endeksleme" diyoruz. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ayın başında bir önceki ayın enflasyon oranının hesaplanmasında kullanılan üretici fiyat endeksleri (ÜFE) açıklanıyor. Bu endekslere TÜİK'in internet sitesinden ulaşılabilir. Gayrimenkulün satıldığı aydan bir önceki ayın ÜFE'sinin, alındığı aydan bir önceki ayın ÜFE'sine bölünmesi suretiyle bulunan artış oranı ile alış bedelinin çarpılması suretiyle gayrimenkulün alış bedeli enflasyon oranı kadar yükselmiş oluyor. Bu şekilde bulunan yeni alış bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan, giderler de düşüldükten sonra gayrimenkul satışından sağlanan net kazanç bulunuyor. Ancak bu uygulamadan yararlanılabilmesi için endeks farkının yüzde 10'dan fazla olması şart. Aksi halde kazancın, satış bedelinden ilk alış bedeli ve giderlerin düşülmesi suretiyle hesaplanması gerekiyor. Özetlemek gerekirse, 5 yıldan önce satılan gayrimenkullerden sağlanan ve yukarıda belirttiğimiz şekilde hesaplanan kazançtan, 8 bin liralık istisna düştükten sonra bir tutar kalması durumunda, bu kazancın ertesi yıl Mart'ın 25'ine kadar verilecek beyanname ile beyan edilmesi ve hesaplanan verginin 2 taksitte ödenmesi gerekiyor. 5 yıl dolduktan sonra satılması durumunda ise bu hesaplamaların hiç birini yapmaya gerek yok. Çünkü kazanç kaç lira olursa olsun gelir vergisine tabi değil. Alım tarihi önemli 5 yıllık sürenin doğru olarak hesaplanması çok önemli. Ama bu her zaman çok kolay olmuyor. Örneğin kat karşılığı müteahhide arsa verilmesi yada uzun yıllar taksit ödedikten sonra kooperatiften gayrimenkul alınması halinde, alım tarihi olarak hangi tarih dikkate alınmalı? Maliye Bakanlığı tarafından geçtiğimiz ayın sonlarında yayınlanan sirkülerde bu ve buna benzer durumlarda iktisap tarihinin ne olacağına ilişkin açıklamalar yapıldı. Bu sirkülerde daha önceden bireysel olarak verilmiş olan görüşlerin toparlandığı görülüyor. Tapu veya kullanıma başlama tarihi Satın alınan yada kat karşılığı müteahhide veya kooperatife verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkullerin tapuya tescil tarihi, iktisap (edinim) tarihi olarak kabul ediliyor. Bazen tapuya tescilden önce gayrimenkulün sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı durumlar da olabiliyor. Bu durumun tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle kanıtlanması halinde, alış tarihi olarak fiilen kullanıma bırakılma tarihi kabul edilebiliyor. Kat karşılığı arsa teslimi Arsa daire karşılığı olarak müteahhide verilebilir. Bu uygulamaya sıklıkla rastlıyoruz. Müteahhit arsa üzerinde bina inşa eder ve arsa sahibine baştan anlaşılan sayıda daire veya dükkan verir. Alınan bu daire ve dükkanların satılması halinde alış tarihinin ne olduğu konusunda farklı görüşler bulunuyordu. Maliye Bakanlığı sirkülerde bu konu hakkındaki görüşünü aşağıdaki örnekle açıkladı. 1999 yılında satın alınan arsa 2005 yılında kat karşılığı olarak müteahhide verilmiş ve bunun karşılığında alınan gayrimenkuller, 25 Nisan 2007 tarihinde tapuya tescil edilmiştir. Bu durumda kat karşılığı alınan gayrimenkuller yeni iktisap olarak kabul edilecek ve iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi (25 Nisan 2007) esas alınacaktır. Cins tashihi Cins tashihi (değişikliği), bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa; arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanıyor. Arazi olarak alınan bir gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutulduktan sonra satılması halinde, alım tarihi olarak arazinin alındığı tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekiyor. Kat irtifakı-kat mülkiyeti Önce kat irtifakı daha sonra da kat mülkiyeti tapusunun alındığı durumda, gayrimenkulün alım tarihi olarak kat irtifakı tapusunun tarihi dikkate alınacaktır. Değerlendirmelerimiz Yayınlanan bu sirkülerle Bakanlığın bir çok tartışmalı konu hakkındaki görüşlerini açıkladığını görüyoruz. Ancak yapılan bir düzenlemede, öncelikle temel kuralların açıklanması ve daha kolay anlaşılmasını temin etmek üzere örneklere yer verilmesi gerekmektedir. Oysa bu sirkülerde bir çok konu hakkındaki açıklamaların örnekle yapıldığı görülüyor. Örneğin kat karşılığı arsa teslimi gibi çok önemli ve yıllardır İdare ile mükellef arasında ihtilaflara neden olmuş bir konu sadece örnekle açıklanmıştır. Burada, arsanın müteahhide verilmesi ve karşılığında alınan gayrimenkulün satılması işlemlerinin ayrı birer teslim olarak değerlendirilip değerlendirilmeyeceği, böyle bir durumun oluşturacağı vergisel sonuçlar, teslim alınan gayrimenkulün alış bedelinin nasıl belirleneceği ile ilgili açıklamalar yapılmamıştır. Sirkülerde verilen örnekte kat karşılığı alınan gayrimenkuller yeni iktisap olarak kabul ediliyor. Dolayısıyla iktisap tarihinin arsa karşılığında alınan gayrimenkulün tapuya tescil tarihi olması gerektiği belirtiliyor. Bakanlığın görüşü eskiden de bu yöndeydi. Ancak bu konuya ilişkin 2004 tarihli Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurul Kararı'nda, arsa üzerine gayrimenkul inşa edilmesinin servetin değerlendirilmesi, servetin biçim değiştirmesi anlamına geldiği, dolayısıyla arsa karşılığı alınan gayrimenkullerin alım tarihi olarak arsanın alım tarihinin dikkate alınması gerektiği belirtiliyor. Vergi İdaresi kat karşılığı alınan gayrimenkulleri yeni bir edinim olarak kabul etmekle beraber ivazsız olarak alınan (örneğin miras yoluyla) arsanın müteahhide verilmesinden elde edilen gayrimenkullerin satışından sağlanan kazancın değer artış kazancı kapsamına girmediğini söylüyor. İvazsız olarak edinilen arsa ile ilgili olarak yukarıda belirtilen Mahkeme kararına paralel olarak servetin biçim değiştirdiği anlayışının benimsendiği, iki ayrı teslim olarak kabul edilmediği görülüyor. Miras yoluyla edinilen arsanın üzerine yapılan gayrimenkulleri yeni iktisap olarak saymazken, ivazlı edinimlerde bu işlemi yeni iktisap olarak değerlendirmesi sirkülerdeki çelişkiyi gözler önüne sermektedir.

Başkanım bizim evimizi de yık!

Başkanım bizim evimizi de yık! Esenler Belediye Başkanı M. Tevfik Göksu'nun her Çarşamba günü düzenlediği "Halk Günü"ne gelen vatandaşların büyük bir kısmı,"Başkanım bizim ev de çürük. Yıkın ve bizi de kentsel dönüşüm projesine dâhil edin" diye yalvarmaya başladı. İstanbul'da Kentsel Dönüşüm Projelerinin hız kazanmasının ardından Esenler'de yaşayan vatandaşların gündemi de kentsel dönüşüm oldu. Daha önce "evimden olacağım" düşüncesiyle kentsel yenilemeden korkan ve karşı çıkan vatandaşlar, Van depreminin ardından oluşan toplumsal bilinç ve Esenler Belediyesi'nin yürüttüğü örnek projeleri gördükçe fikir değiştirdiler. Vatandaşlar şimdi adeta belediye başkanına "Bizim evi de yık" diye yalvarmaya başladı. Belediye Başkanı M. Tevfik Göksu'nun her Çarşamba günü düzenlediği "Halk Günü"ne katılan vatandaşların talepleri de bu doğrultuda artmaya başladı. Daha önceki halk günlerinde belediyeden başka taleplerde bulunan vatandaşlar, son toplantılarda Belediye Başkanı Göksu'dan kentsel yenileme projeleri hakkında bilgi almak ve kendilerinin de bu projelerde yer alabilmek için uğraş vermeye başladılar. KONUT FIRSATLARI İÇİN TIKLAYIN Halk gününe katılan vatandaşlar, "Başkanım bizim ev de çürük. Geceleri uyumaya korkuyoruz. Bizim evi de yıkarak kentsel dönüşüme dahil edin" talebinde bulunuyor.

AKIN AKIN BELEDİYEYE Esenler'de hızla devam eden kentsel dönüşüm projeleri, Esenler halkını da cezp ediyor. Depreme dayanıksız binalardan kurtulup, sağlıklı yapılara kavuşmak isteyen vatandaşlar; emlak değeri yüksek, yeşil alanı bol ve çeşitli sosyal donatı alanları bulunan konforlu bir yaşam alanının hayalini kurmaya başladılar. Esenler Belediyesi'nin TOKİ ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi şirketlerinden olan KİPTAŞ'la beraber yürüttüğü Kentsel Yenileme Projelerine destek veren Esenlerliler, ilçede aralıksız devam eden kentsel dönüşüm projelerinden son derece memnun. Yıllardır yaşadıkları depreme dayanıksız evlerinden kurtulmak ve daha sağlıklı yapılara kavuşmak isteyen vatandaşlar, akın akın Esenler Belediyesi'nin kapısını çalıyor. İlçedeki toplam 26 bin 527 binadan sadece 4 bin 624'ü ruhsatlı, geriye kalan 21 bin 903 binanın ise ruhsatsız olması gerçeğini göz önünde bulundurarak Esenler'in dönüşmesi gerektiği bilinciyle hareket eden vatandaşlar, Turgutreis, Oruçreis ve Çiftehavuzlar'da devam eden kentsel dönüşüm projeleri gibi kendi oturdukları mahallelerde de yerinde dönüşüm projelerine başlanılması için Esenler Belediyesi'ne müracaat edip, olası bir İstanbul depremine karşı tedbir almak için evlerinin yenilenmesini istiyor. Eskiden Esenler Belediye Başkanı M. Tevfik Göksu, kentsel yenileme çalışmasına destek almak için halkı ikna etmeye çalışırken, şimdi de Esenler Belediyesi Halk Günü'ne katılan vatandaşlar bir an önce kentsel dönüşüm projesine dahil olmak için Göksu'ya dil döküyorlar. Binamız yıkıldı, yıkılacak Aynı apartmanda oturduğu komşusu Gülendam Çelik ile birlikte Başkan Göksu ile görüşmek için Esenler Belediyesi'nin yolunu tutan ev hanımı Sabriye Bedir, 1999 depreminde büyük hasar gören evlerinin yenilenmesi için kentsel dönüşüm projesi kapsamında değerlendirilmesini istedi. Tuna Mahallesi'nde 14 katlı depreme dayanıksız bir apartmanda oturduklarını anlatan Bedir, binanın her geçen gün biraz daha kaydığını ifade ederek, “Oturduğumuz bina kayıyor, neredeyse karşı sokaktaki binanın üstüne devrileceğiz, binanın temeli çürümüş. Her an gittik, gideceğiz. Sabah evden çıkıp akşam eve döndüğümde evdeki tabloların bile yamulduğunu görüyorum” dedi. Binalarının en kısa zaman içinde yıkılıp ilgili deprem yönetmeliğine uygun olarak yeniden inşa edilmesini isteyen Gülendam Çelik de gece- gündüz çok tedirgin olduklarını dile getirerek, “Çocuğumu evde yalnız bırakıp buraya geldim. Ben gidene kadar çocuğum sağlam kalsın diye dua ediyorum” diye konuştu. Oturdukları apartmanın sakinlerinden imza topladıklarını kaydeden Çelik, en kısa sürede harekete geçilmesini istedi Turgutreis Mahallesi'nde devam eden kentsel dönüşüm projesini de örnek gösteren Çelik, “Turgutreis'te ne kadar güzel projeler yapılıyor. Biz de bu projelerden faydalanmak istiyoruz” diye konuştu. Çok hızlı şekilde hareket edeceğiz Söz konusu yerle ilgili Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile görüştüklerinin kaydeden Göksu, o binayla ilgili işlemlerin yapılacağını söyledi. Binanın acil ve hasarlı olduğunu ve ivedilikle boşaltılması gerektiğini söyleyen Göksu, en kötü ihtimal binanın hemen tahliye edilip yeni konutlar yapılıncaya kadar bina sakinlerinin kiraya çıkartılacağını ve kiralarının ödeneceğini söyledi. Yapılacak olan konutların depreme dayanıklı olacağına dikkat çeken Göksu, “Çok hızlı bir şekilde hareket edeceğiz, gerekiyorsa biz kendimiz çözüm buluruz” dedi. Tabutta değil, sağlıklı evde yaşamak istiyorum Cemal Pala adıl vatandaş da Fatih Mahallesi'nde 37 yıldır oturduğu binanın kentsel dönüşüm projesi kapsamında yenilenmesini istedi. Olası bir depreme karşı tedbir almak istediklerini söyleyen Pala, “Tabutta değil, sağlıklı bir evde yaşamak istiyorum” dedi. Pala, Turgutreis, Oruçreis ve Çiftehavuzlar'da hayata geçen kentsel dönüşüm projelerinin Fatih Mahallesi'nde de uygulanmasını talep etti. Pala'yı dikkatle dinleyen Göksu, “Sokağınızda oturan komşularınızla anlaşın, gelin kentsel dönüşüme başlayalım. Sizi evden tahliye edince yeni evinize geçene kadar kiranızı da biz öderiz” dedi. Evlerimizi yenilemek istiyoruz Havaalanı Mahallesi'nde aynı sokakta yaşayan Cemalettin Ünalan ve Ferit Bozkurt da kentsel dönüşüm projesine sıcak bakıyor. 1986'dan bu yana oturdukları binalarının depreme dayanıksız olduğundan şikayet eden Ünalan ve Bozkurt, binalarının yıkılarak kentsel dönüşüm projesi çerçevesinde yenilenmesini istediler. “Evlerimizi yenilemek istiyoruz” diyen Bozkurt, Esenler Belediyesi'nin Büyükşehir Belediyesi ve TOKİ ile birlikte hayata geçirdiği kentsel dönüşüm projelerini çok beğendiğini söyledi. Esenler.bel.tr

Konut projelerinde makete, reklama aldanmayın.

Konut projelerinde makete, reklama aldanmayın,konut projesini ve firmayı çok iyi araştırın…Ev sahibi olmak Türk toplumunda hemen hemen herkesin rüyası… İster yeni bir projeden ister ikinci el, herkes başını sokacak bir konuta ihtiyaç duyar ya da her zaman kazandıran konuta yatırım yapmak ister. Ancak bu kolay bir karar değil, ince eleyip sık dokumak, birçok etkeni göz önünde bulundurmak ve çok araştırmak gerekiyor. Konutun bütçemize uygun olması, merkezi bir lokasyonda bulunması, çevresi, kamusal alanlara ve sosyal hayata yakınlığı gibi konular elbette önemli, ancak bunlardan daha da önemli olan hayati meseleler var… 27 yıldır inşaat sektöründe sayısız projeye imza atan Demir İnşaat’ın Yönetim Kurulu Başkanı Hamit Demir, tüketicilere konut satın alırken dikkat edilmesi gereken püf noktalarını hatırlattı. İnşaatın kalitesi ve taşıyıcı sistemin sağlamlığı bodrumda gizli! Sadece konut projesinin maketine bakarak, dış cephesine, manzarasına, banyosuna, mutfağına aldanarak ev satın almanın intihardan farksız olduğunu söyleyen Hamit Demir, “Tabi ki binanın cephesi, mutfağı, banyosu önemli, ama çok daha önemlisi binayı taşıyan, proje için yapılan düzgün bir statik projesi ve bu projenin doğru uygulanmış olması… Bundan emin olmak için önce mutlaka binaların bodrumuna bakılması gerekiyor. Çünkü binanın dış cephesi ve duvarları zaten kaplanmış olduğu için binanın taşıyıcı sistemi konusunda fikir veremiyor. Oysa bodruma bakarak; binanın taşıyıcı sistemini, kolon ile perde genişlik ve kalınlıklarını, kiriş saplantılarını, binanın asansör ve merdiven kovalarının perdelenmesi ve perde kalınlıklarını, bodrumların alan genişliklerini ve kaç bodrum olduğunu görmek mümkün. Ayrıca binada rutubet olup olmadığını ve eğer rutubet varsa su yalıtımının eksik ya da hatalı olduğunu anlamak da mümkün. Su yalıtımı hiç olmayan ya da standartlara uygun olarak yapılmamış olan binalar, suyun taşıyıcı sistemi korozyona uğratması yani paslandırması sebebiyle, kısa sürede proje aşamasındaki taşıma kapasitesini kaybediyor ve büyük bir depremle mücadele etme şansı kalmıyor.” dedi.

Kaygan ve riskli zeminlerde fore kazık sistemi şart! Hamit Demir, aynı şekilde bodrumların görüntüsü ve binanın büyüklüğüne göre yeterli bodrum olup olmamasının da önemine dikkat çekti. Demir, bodrumların aslında binaların inşaat kalitesi, zenginliği ve taşıyıcı sisteminin güvenilirliği konusunda önemli ipuçları taşıdığını söyledi. Demir, zemini sağlam olan bölgelerde tek bodrumun yeterli olabileceğini ama kaygan zeminlerde iki ya da üç bodruma ihtiyaç olduğunu ve fore kazık sistemi kullanılmasının da şart olduğunu belirtti. Konutu bağımsız expertizlere, firmayı bankaya sorun Binanın zemin etüdü raporuna da mutlaka bakılması gerektiğine işaret eden Demir, “2 el. otomobil almadan önce servise götürüyoruz ya da bir bilene soruyoruz. Büyük maliyetlerle satın aldığımız konutlar, daha da önemlisi canımızı emanet ettiğimiz inşaat firmaları ve projeleri konusunda ise gerektiği kadar araştırma yapmıyoruz. Sadece reklamlara ve reklam zenginliğine ya da makete bakarak ev almak yerine mutlaka bağımsız expertizlere, bir mimar ya da mühendise ve inşaat firmasının güvenilirliğini ölçmek için bankalara danışmak gerekiyor.” diye konuştu. Deprem Yönetmeliği kapsamında firmalara ağır yaptırımlar uygulanmalı Denetim sistemindeki eksiklikler nedeniyle çok büyük sorunlar yaşandığını hatırlatan Demir, Deprem Yönetmeliği kapsamında firmalara ağır yaptırımlar uygulanması gerektiğini belirtti. Tüketicilerin daha çok araştırma yapar ve sorgular hale gelmesinin de denetimlere ek olarak firmalar için büyük bir baskı olacağını söyleyen Sayin Demir, bu şekilde bir zincirin halkaları gibi inşaat sektörünün olması gereken kalite standartlarına erişeceğini ve daha büyük acıların önüne geçileceğini vurguladı. Demir, birçok yapı denetim firmasının da işini iyi takip edebilecek ve yeterli derecede kontrol edebilecek kalifiye elemanlarının olmadığını, mevcut düzen içinde iş alabilmek için yarış içinde olduklarını ve bu durumda denetim yaparken de görevlerinin gereğini tam olarak yerine getiremediklerini söyledi. Demir, bu konuda sektöre ve kamu otoritelerine çok büyük roller düştüğünün de altını çizdi.

Türkiye’de müteahhitlik mesleği sertifikalandırılmalı… Demir, ülkemizde müteahhitlik işinin sertifikalandırılması ve parası olan her kişinin değil, bir geçmişi olan firma ve müteahhitlerin konut üretmesi gerektiğinin üstünde önemle durdu. Demir, beklenen büyük İstanbul depreminin açacağı yaraların tahmin bile edilemeyecek boyutta olduğunu belirterek, başta İstanbul olmak üzere, nüfus yoğunluğu olarak topraklarının yüzde 95’i deprem kuşağında olan ülkemizde hem konut üreticilerinin hem de tüketicilerin daha duyarlı davranması gerektiğini belirtti. Reklama aldanmayın, firmanın geçmişine ve proje teslim sürelerine de bakın! Demir, bir inşaat firmasının çok reklam vermesinin firmanın güvenilir olduğu konusunda tek başına bir kriter olmadığını belirtti. Tüketicilerin, firmanın geçmişini incelemeleri gerektiğini belirten Demir, firmanın projelerini zamanında teslim edip etmediğinin, ev alanların memnun kalıp kalmadığının, satış sonrası hizmetin devam edip etmediğinin mutlaka araştırılması gerektiğini kaydetti. Demir İnşaat, 6 aydan sonra bile evden vazgeçenlere parasını faizi ile ödüyor Bankaların garantör olduğu projeleri tercih etmek çok daha mantıklı ve güvenli bir yol. Türk toplumunda çok yaygın olan “Paramı, evimi elinden alır, eşyalarıma haciz gelir” endişesinin tüketicide banka korkusu yarattığını söyleyen Demir, “Borcunu ödeyemeyene banka haciz getirmez, böyle bir durumda banka inşaat firmasını çağırır, bu müşterimiz ödemede sorun yaşıyor der ve çözüm üretir. Çoğu zaman firmaya borçlanmak daha tehlikeli olabilir. Biz Demir İnşaat olarak herhangi bir sebepten dolayı dairesini almaktan vazgeçen müşterimize parasını, hiçbir kesinti veya ceza uygulamadan hemen geri ödüyoruz. 6 ay içinde konutu almaktan vazgeçenlerin parasını kesintisiz iade ettiğimiz gibi, 6 aydan fazla süre geçmişse de konutun parasını faizi ile birlikte geri ödüyoruz.” dedi. Demir, tüketicilerin evden vazgeçerlerse ceza ödemeden paralarını geri alıp alamayacaklarına, senet verdilerse senetlerini alıp alamayacaklarına, bankadan kredi kullandıklarında ve ödeyemedikleri takdirde banka kredisinin firma tarafından kapatılıp kapatılmayacağına emin olmaları gerektiğini hatırlattı.

Bir Gayrimenkulün Fiyatının Tespitinde Dikkat Edilecek Hususlar

Bir Gayrimenkulün Fiyatının Tespitinde Dikkat Edilecek Hususlar

1- Binanın yaşı ve metrekaresi 2- Cephesi 3- Oda sayısı ve kullanım özellikleri 4- İnşaat sınıfı (Cinsi) 5- Manzara ve görüş alanı 6- Toplam daire sayısı 7- Yangın merdiveni 8- Hidrofor 9- Asansör 10- Binanın peyzajı 11- Sosyal tesislere yakınlığı 12- Belediye hizmet alanlarına yakınlığı 13- Arsa ve Çap belgesi 14- İnşaat Alanı 15- Arsa payının tespiti ve değeri 16- Kat konumu 17- Balkonların işlevselliği 18- Isınma şekli 19- Ulaşım durumu 20- Otopark durumu 21- Güvenlik sistemi 22- Jeneratör 23- Ses ve ısı izolasyonu 24- İç ve dış cephe malzemelerinin kalitesi 25- Site içi Sosyal Aktivitelerini değerlendirmek 26- Gayrimenkulun boş ya da kiracı olduğunun tespiti 27- Kamu kurum ve kuruluşlarına yakınlığı 28- Kat adedi 29- Kira getirisi En önemlisi ise, o günkü piyasadaki emsal ve rayiç bedelleri de göz önünde bulundurularak gayrimenkulun var olan nitelikleri çerçevesinde değerlendirme yapmaktadır

Eski İstanbul Resim ve Görüntüleri

Gayrimenkul Alışverişinin İncelikleri! Ev almak" insanoğlunun hayatı boyunca yaptığı en büyük ve en önemli alışverişse eğer bu yazıyı okumakta fayda var.

Çünkü yaşınız, işiniz, mesleğiniz, eğitiminiz, geliriniz ve ihtiyaçlarınız paralelinde yaptığınız bu seçimle, hayat yolculuğunuzu birebir etkileyecek bir karar veriyorsunuz. Satın aldığınız konutun cinsi, markası, büyüklüğü, fiyatı, lokasyonu ve hatta dekorasyonu geçmişinize de geleceğinize de ayna tutuyor. Doğup büyüdüğü kasabaya dönenler, şehirden kaçıp sayfiyeye yerleşenler, köyden şehre göçenler, apartman dairesinden çıkıp siteye, rezidansa, plazaya taşınanlar aslında hep bir şeyler söylüyor. Ama çoğu kez söylediklerini ne kendileri duyuyorlar ne de üçüncü şahıslara doğru yansıtabiliyorlar. Başka bir deyişle seçimlerinden mutlu olanlar kadar, yanılanlar, üzülenler de var. Ev almaya karar verirken öncelik "mutluluk" olmalı En önemli kriterlerinizi belirlemelisiniz. İhtiyaçtan mı, yatırım amaçlı mı? diye kestirme bir yol izlediğinizi varsayalım ve her ikisini de değerlendirelim. Fiyat her ne kadar önemli bir faktörse de geniş çerçeveden bakıldığında öncelik "mutluluk" olmalı. Nasıl bir evde yaşamak isterdiniz?

Şehirden kaçıp bunalıma girmeyin.. Kredi borcu yüzünden uykunuz kaçmasın.. Bir an için, bedelini düşünmeksizin "nasıl bir evde yaşamak isterdiniz?" sorusuna yanıt verin. Apartman dairesinde mi, müstakil bir evde mi, şehrin merkezinde mi, gürültüden uzakta mı, gösterişli mi olsun eviniz, sade mi? Öyle bir dönemdeyiz ki, her zevke hitap edecek seçenekler çeşitli ödeme kolaylıklarıyla pazara sunulmuş durumda. 'Bir odası eksik olsun ama şu projeden ev alayım' veya 'gerekirse ana caddeden bir sokak içerde yer alsın ama mutlaka filanca semtte oturayım' şeklinde tavizler verebilirsiniz. Bunlar, hayatı bize zehir edecek tercihlerle karıştırmamalıdır. Örneğin, eksik bir odadan kasıt, hayat boyu arzu ettiğimiz çalışma odamıza veda etmek anlamını taşımamalı. Dikiş diken veya yazmaktan hoşlanan biri, özel bir odaya gereksinim duyuyorsa, mahrum kaldığında eksiklik hissedecek ve mutsuz olacaktır. Yorucu tempoda çalışanların eve döndüğünde sessiz sakin bir ortama kavuşmak adına şehir merkezinden uzakta yaşamayı seçmeleri, asosyalleşip bunalıma girmek sonucunu getirmemelidir. İsteklerinizi birebir karşılayan eve sahip olmak için ödemekte zorlanacağınız fiyatı göze almak da yanılgıdır; ödenmeyen kredi borcu uykularınızı kaçırabilir.

Site hayatına alışık mısınız? Çocukluğunuz sokakta oynayarak, komşuların sıcak ilişkide olduğu bir mahallede geçtiyse, kimsenin birbirini tanımadığı çok katlı apartmanlara uyum sağlamakta zorlanabilirsiniz. Üstelik bu sadece sizi değil birlikte yaşadığınız aile bireylerini de ilgilendiren bir konudur. Yaşlı anne babanız, ev hanımı eşiniz, okula giden çocuklarınız varsa her birini ayrı ayrı düşünmek zorundasınız. Köşedeki bakkal yerine arabaya binip hipermarkete gitmek, canı sıkılınca yan dairedeki komşunun kapısını çalamamak, siz gün boyu işteyken evde kalan aile bireylerini mutsuz kılabilir.

Sosyal donatılar sınıf atlatır mı? Sınıf atlarken sınıfta kalmayın.. Golf pisti, squash kortu, sauna, yüzme havuzu gibi imkanları olan bir sitede yaşıyor olmak güzel de, bunlara tümüyle yabancı bir hayat sürdükten sonra, ilerleyen yaşlarda kavuşmak sandığınız kadar cazip olmayabilir. Yine sadece kendinizi değil, sizinle birlikte yaşayanları da düşünmelisiniz. Kahve kültürüne alışkın babanızın briç kulübüne, yaşlı annenizin sosyal tesislere yönelik ilgisi sizinkine paralel değilse sonuç hüsrandır. Özellikle yaşlı insanları alıştıkları kültürden koparıp farklı ortamlarda yaşamaya zorlamak onları üzmekten başka bir işe yaramaz. İşiniz ve geliriniz dolayısıyla daha iyi koşullarda yaşama imkanınız olsa dahi, seçiminizi geçmişteki yaşam tarzınızı ve aile yapınızı dikkate alarak yapmalısınız. Bunun tam tersi de söz konusu olabilir. Hayat bu; işinizi ve gelirinizi kaybedip, alıştığınız düzenden kopmanız gerekebilir. Şehrin lüks semtinden ayrılıp mütevazı bir evde yaşamak durumunda kalabilirsiniz. Kaloriferli evden çıkıp sobalı eve taşınmak zor gelse de bazen kaçınılmazdır. Böyle zamanlarda son derece özen göstererek, şartlar elverdiği ölçüde yabancılaşma duygusunu minimize edecek semt ve ev tercihi yapılmalıdır. Ani şehir değişikliği ya da şehrin varoşlarına taşınmak gibi keskin geçişler yerine, mümkünse kolay ulaşımı olan, konforu eskiye nazaran belki bir parça daha düşük bir eve geçmek evladır.

Gayrimenkul uzun vadeli bir yatırım aracıdır Birikiminizi altına veya dövize yönlendirmeyip gayrimenkule yatırım yapmak istiyorsanız orta ve uzun vadede beklemeye hazırlıklı olmalısınız. Çünkü gayrimenkul kısa vadede prim yapmaz. Ekstra özellikleri olan bir mülk değilse bazen bekleseniz dahi sandığınız kadar kazançlı çıkmayabilirsiniz. Yatırım amaçlı mülk edinirken uzmanların görüşlerine başvurmak akıllıca olur. Açılacak yollar, tüneller, kentsel dönüşüm planları, yeni kurulacak AVM, üniversite, hastane, stadyum gibi oluşumlar gayrimenkulünüze değer katacaktır. Gayrimenkul edinirken dikkate alacağınız lokasyon kriterleri; Mevcut ve yeni açılacak ulaşım bağlantılarının yakınlığı Büyük holdinglerin yatırım yapmayı planladığı yerlere yakınlık Açılmış veya açılacak büyük projelere yakınlık Kentsel dönüşüm kapsamına alınmış bölgelere yakınlık Ofis veya üretim tesislerinin yoğunlaştığı bölgelere yakınlık

Arsa yatırımı uzmanlık ister İmar durumu, yola terkleri, İSKİ, Çevre Bakanlığı, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu, TEK ve daha birçok kurum tarafından incelenmesi gerekir. Ticari amaçlı arsa yatırımları, şehirleşme ve yaşam başladığı anda değer kazanır. Ticari imarlı arsalar yeni yerleşimlerde 3-5 sene zarfında iyi prim yapmaktadır. Hedef, bu bölgelerde ticari imarlı arsalara yatırım yapıp gelecekte iyi bir market, alışveriş merkezi, küçük sanayi sitesi olarak kullanılacak potansiyel yatırım sahibi olmaktır. En basit örnekle anlatmak gerekirse; Ataşehir yerleşik hayata geçmeden girişindeki dükkan stoku prim yapmadı. Fakat daire almak yerine dükkan alanlar, hele iyi dükkanları seçebilenler hayli kazançlı çıktılar. Plaza, iş merkezi ve alışveriş merkezi arsaları haricindeki arsalarda, konum, yol cephesi, deniz-göl manzaraları ve cephe açıklığı fiyata etki eden faktörlerdir. Toplu ulaşım ve yol bağlantıları ile tarif kolaylığı da önemli etkendir.

Başak Soner - exclusivehomes

Arsa Yatırımında Doğru Adımlar!

Arsa Yatırımında Doğru Adımlar! Eğer yaptığınız yatırımın çocuklarınıza kalmasını ve uzun vadede (15-20 yıl sonra) değer kazanmasını istiyorsanız, bir gelir endişeniz yoksa, riski de seviyorsanız, o zaman arsa yatırımcısı olmaya aday olabilirsiniz. Arsa yatırımları genelde 10 yıl, tercihen daha uzun vadeli düşünülerek yapılmalıdır. Arsa yatırımından beklentilerinizi düşünmeli ve bu beklentilerle eşleşecek arazi aramalısınız.

Bu durumda büyük şehirlerin gelişmekte olan aksları üzerinde arsa yatırımı yapmalı ve bir arsa sahibi olarak yatırımınızı sık sık kontrol etmelisiniz. “İmar görmemiş arsa yatırımı” çok dikkatli olunması gereken bir yatırım türdür. Gayrimenkulün yeni medeni kanununda adı her ne kadar “taşınmaz” olsa da, imar görmemiş bölgelerde yapılan imar uygulamaları sırasında bu tür arsalar “taşınabilir”. Hamurlaştırma dediğimiz bu işlem sonunda arsanızı aldığınız yerden başka bir yerde buluverirsiniz. Yani bu tür arsalarda yatırım; yüksek risk, yüksek getiri mantığı ile çalışır. konuthaberleri.com Arsa Fiyatını Etkileyen Unsurlara Örnekler · Toplam arsa alanı büyüklüğü (net ve/veya brüt parsel alanı), · Arsa payı ve mülkiyet yapısı (hisseli veya tek malik…vs), · Yeri, bölgesi, konumu, çevre gelişimi, komşuları, yol bağlantıları, ulaşım imkânlarından yaralanma ve ulaşılabilirlik durumu, gelecekte gelişim gösterme potansiyeli, manzarası gibi özelikleri, · Fiziksel özellikleri: arsanın biçimi, boyutu, şekil-biçimi (köşe etkisinde olup olmaması, yola bakan cephesinin uzunlukları…vs), topografyası, zemin durumu, genel altyapı hizmetlerinden yararlanma imkanları, · İmar Durumu, kullanım biçimi, Arazi kullanım kısıtlamaları, Toplam arsa alanı büyüklüğü, Manzarası...vs · Bölge imar planları, imar planları notları, imar hakları ve sağladıkları, · Satış şartları (peşin , vadeli..vs) · Satış sonrası doğabilecek harcamalar (ilave arazi alınması ihtiyacı, zemin problemleri, imar düzenlemesi süreci ihtiyacı…vs) · Arazi kullanım kısıtlamaları olup olmadığı, varsa bunların nedenleri ve boyutları. Aslında işin özünde “arsam var derdim var” dememek için bu tür bir yatırımı yapmadan önce aslında bir gayrimenkul profesyoneli ile çalışmanızı öneririm. Ama eğer ben bu işi öğreneceğim ne var ki diyorsanız işte size biraz ipuçları. Arsa yatırımı sadece satın almak ve beklemekten oluşan bir yatırım türü değildir. Temelde bu yatırım süreci üç temel evreden oluşmaktadır. Doğru yerin tespiti ve arsanın satın alınması Arsanın doğru zamana kadar bekletilmesi Arsanın doğru zamanda satılması. Bu üç evrede de yatırımcının dikkatli olması gerekir. Arsa yatırım sürecinin 1. süreç ve en zor kısım aslında doğru yer ve doğru arsa seçimdir. Değerli araziler pahalı ve sınırlıdır. Önemli olan ve esas gelir sağlayan, arazi geliştirme yöntemleri kullanılarak plansız arazilerden planlanmış ve altyapısı sağlanmış arsalar elde etmektir. Sonra da bu arsalara doğru yatırımları yapmak, yapacak olana satmak ya da hâsılat paylaşımı üzerinden anlaşma yapmak ciddi kâr getiren bir yaklaşımdır. Bu da “gayrimenkul geliştirme” adını verdiğimiz bilimdir. Bir diğer önemli konu gelişimleri öngörebilmek ve şehirlerin gelişim potansiyeli taşıyan yerleri diğer yatırımcılardan önce keşfedebilmektir. Bu tür öngörüleri işin profesyoneli olmayan veya konuyu bilmeyenlerin yapması kolay değildir. İmar şartları ve koşullarını bilmeyen, su koruma havzası, orman arazisi gibi tanımlardan uzak olan yatırımcı kolaylıkla bu tür yatırımlarda yanlış yönlenebilir. 2. süreç arsanın bekletilmesidir. Bekletilme süresi boyunca yani arsayı elinizde tuttukça imar bilgilerinin takip edilmesi ve bir değişiklik olup olmadığının kontrol edilmesi gerekir. Bu değişiklikler için yerel yönetimlerin imar planları askı süreçlerini takip etmelisiniz. Gayrimenkul yani yeni medeni kanundaki adına göre adı “taşınmaz” ama şuyulandırıp (hamurlaştırıp) “taşıyıverirler” ne olduğunu bile anlayamazsınız. Askıya çıkmış bir imar durumu ile ilgili itiraz imkânınız askıdan itibaren 30 gün ile sınırlıdır. Dava açma hakkınız ise 60 günle sınırlıdır. Eğer imarınıza bir itirazınız varsa itirazınıza cevap verilecek diye boşuna beklemeyin, davanızı açın. Bu 60 günlük süre itiraza cevaptan sonra başlamaz, planın indiriminden itibaren başlar. O nedenle usul şartları yüzünden haklarınızdan olmayın, işinizi sıkı takip edin. 3. süreçte ise artık para kazanma zamanıdır. Artık yeteri kadar beklemiş olduğunuzu düşündüğünüzde arsayı satmalı veya alternatif şekilde değerlendirmelisiniz. Bunun için de pazarı yakından takip etmeli, çevre gelişiminin ve fiyatların uygun olduğu bir noktada satışı gerçekleştirmelisiniz. Yatırım için aldığınız mülkü elden çıkarırken duygusal düşünmeyin.Para kazanmak için yola çıktınız, paranızı likidite edin yeni ufuklara yelken açın. Arsa yatırımı yaparken de aynı konu yatırımı gibi bir detektifçilik oynamanız gerekecektir. Hatta burada işler biraz daha zordur çünkü daha tekniktir. Resmi araştırmaları ve olası riskleri anlamak konuta göre daha zordur. Yapılacak araştırmaları teknik ve resmi araştırma olarak iki gruba ayırabiliriz. Teknik Araştırma Arsa almadan önce yerini mutlaka görmeli, görmekle de yetinmeyip üzerine ayak basmalısınız. Uzaktan size gösterilen “işte aha şurası” şeklindeki gösterimlere itibar etmeyin. Bir zahmet yürüyüp arsanın üstünden çevreye bir bakın. Arsa nereyi görüyor, zemin nasıl, çevre oradan nasıl görünüyor bir adım atın. Diyelim arsayı beğendiniz o zaman bir tapu fotokopisini isteyin. İmar durumu ve mülkün yeri gibi konularda emlak komisyoncusu veya satıcının sözlü beyanı yerine kendi araştırmalarınıza güvenin. Unutmayın siz bir dedektifsiniz.En çok kendinize güvenmelisiniz. Gayrimenkul sektöründe dedikodu boldur.Her duyduğunuza inanmayın, birinci ağızdan veya yetkilisinden bizzat duymadıkça yatırım laflarına (buraya şu gelecek, buraya bu gelecek) çok da itibar etmeyin. En önemli ve en çok yanılabileceğiniz noktalardan biri gösterilen arsa ile satılan tapunun aynı gayrimenkule ait olup olmadığının anlaşılmasıdır. Tapu senedini, kadastral açıdan da kontrol ederek ada, pafta, parseli belirtilen arsanın size gösterilen arsayla aynı yer olup olmadığını anlamalısınız. Bu kontrolleri konunun uzmanı olmayan birinin yapması oldukça zordur. Profesyonel ve bağımsız hizmet için bu noktada konusunda uzman birine başvurabileceğiniz gibi, Kadastro Müdürlüğü yardımı ile parseli arazi üzerinde aplike ederek size satılmak istenen yer ile aynı olup olmadığı kontrol edebilirsiniz. Bu konuda yapacağınız masraftan çekinmeyin. Aksi durumda havaya para saçmış olabileceğinizi düşünün. Bağı gösterip size “dağı” satmasınlar. Resmi Araştırma Arsayı-araziyi almadan ilgili resmi dairelerde araştırmaları düzgün şekilde yapmalısınız. Mülkün tapusunda “arsa” mı yoksa başka bir ifade mi yazıyor dikkat edin. Gayrimenkuller imar parseli haline gelirken Düzenleme Ortaklık Payı-DOP denen imar terklerini yapmak durumundadırlar. Bu nedenle arazilerden imar kanuna madde 18 ‘e göre %40’a kadar terk alınabilmektedir. Elinizde tapu, henüz terki yapılmamış bir mülke aitse aldığınız metrekarenin imar uygulamasına göre bir miktarını kaybedebileceğinizi bilmelisiniz. Bu kaybetme oranı %40 ‘a kadar olabilir ve bu rakama kadar alınan terkler bedelsizdir. Arsanın hudutlarında bulunduğu belediyesinde imar ile ilgili araştırmalar yapılmalıdır. Arsanın imar planının olup olmadığı, var ise onaylı imar planının yapılaşma koşulları öğrenilmelidir. Kontrol edilen imar planından arazinin kullanım türü (örneğin konut, ticari, sanayi vb.), yapılaşma koşulları (toplam inşaat alanı, izin verilen kat adedi) pazarlama sırasında bildirilenle aynı olup olmadığı değerlendirilmelidir. Eğer imarsız bir parselse imar ile ilgili belediyenin bir hazırlığı olup olmadığını sormalısınız. Aslında en ideali belediyesinden alınmış “Resmi İmar Durumu Belgesini” temin edebilmenizdir. Arsa yatırımı yapanlar için, yatırımın yani alınacak arsanın konumu, eğimi, büyüklüğü, inşaat yapılabilme imkânları bakılmalıdır. Bazı eğimli araziler ilave inşaat hakları imkânı sağlayabilir, imar durumları iyi değerlendirilmelidir. İmar plan notları doğru şekilde okunarak yorumlanmalıdır. Benzer arsaların yani emsallerin istenen fiyatlarını ve yakın tarihli satış gerçekleşti ise bu gerçekleşmelerin değerlerini öğrenmeye çalışmalısınız. Tabi satılan arsaların imar koşullarını da öğrenmelisiniz ki doğru nesneleri birbirleri ile karşılaştırabilin. Bunların dışında arsanın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğü’ne giderek mülkiyet haklarını sınırlayacak bir kısıtlamanın olup olmadığını mutlaka kontrol etmelisiniz. Arsa üzerindeki bir irtifak hakkı veya şerh (orman, su havzası, kamulaştırma…..vs) arsanın kullanımını olumsuz etkileyebilir; hatta arsayı kullanılamaz hale getirebilir. Eğer yakınlarda bir orman varsa, ilgili orman müdürlüğüne tapunuzla bir gitmenizi öneririm. Ne olur ne olmaz, bazen orman olmasına rağmen tapuya işlenmemiş olabiliyor ve sonra bir bakıyorsunuz mülk orman arazisi.Sonradan üzüleceğinize önceden bir durumu inceleyin. Eğer almayı düşündüğünüz arsa planlaması yapılmış bir alansa planlama sırasında ilgili kurum görüşlerinin alınıp alınmadığını araştırmanızı tavsiye ederiz. Genellikle su koruma havzaları yakınında ya da orman arazileri yakınında yapılan planlamalarda bu tür eksiklikler nedeni ile imar plan iptalleri yapılabilmektedir. Çünkü ilgili kurum görüşleri alınmadığında ilgili kurumlar plan iptal davası açıp imar planlarını iptal ettirebilmektedirler. Bunların dışında ayrıca taşınmazın hisseli mi, müstakil tapu mu olduğuna dikkat edilmelidir. Hisseli arsalarda diğer malikler ile her metrekarede ortaksınızdır. Eğer alacağınız arsa hisseli arsa ise daha dikkatli olmalısınız. Alınan hissenin, hissedar olunan arsa üzerinde tespitini yapmak mümkün değildir. Hisseli arsalarda herkes her metrekare üzerinde kendi hissesi ile orantılı miktarda ortaktır. Dolayısıyla hisseli arsalarda yatırım daha risklidir. Bu nedenle, diğer hissedarlarla parselin rıza-i taksiminde (anlaşarak ayrıma) anlaşılmadıkça hissedarı çok olan parseller tercih edilmemelidir. Maalesef bahsedilenlere bakmak da yeterli olmamaktadır. Satış konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinden, yeni alıcı da sorumlu tutulmaktadır. O nedenle, gayrimenkul alırken, belediyesinde geçmiş yıllara ait emlak vergisi borcunun olup olmadığı araştırılmalısınız. Mülkün satıldığı yılın emlak vergisi ise satana yani eski sahibine ait olacaktır. Tapu işlemi sırasında alacağınız gayrimenkulün harçlarını “devir ve iktisap bedeli” üzerinden hesaplayarak beyan etmeli ve ödemelisiniz. Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönecektir. Yeni düzenlemelerde bu çok sıkı takip edilmektedir. Ayrıca aldığınız bir mülk hisseli ise bu noktada da mutlaka ve mutlaka mülkü “devir ve iktisap bedeli” üzerinden edinmenizi öneririm. Çünkü diğer hissedarların üçüncü kişilere karşı kanunen “ön alım hakkı” vardır. Sizin tapuda gösterdiğiniz satın alım bedelini gidip mahkemeye yatırırlar ve mülkü o bedelden üzerlerine geçirirler. Siz parayı ödemiş ve mülkü kaybetmiş olursunuz, kimse sizi kurtaramaz. Cansel Turgut YAZICI EVA Gayrimenkul Değerleme

Vekalet veriken Aman Dikkat! Ülkemizde; satış, bağış, taksim, hisse devri, miras intikali başta olmak üzere, bir çok tapu işlemi, ilgilisi tarafından değil, ilgilisinin vekalet verdiği bir başka şahıs aracılığıyla gerçekleştiriliyor.

Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, tapu işlemleri ile ilgili sorunların çok önemli bir kısmının “vekaletname” ile iş görülmesi sırasında ortaya çıktığını söyledi. Hakan Erilkun, bu nedenle, mülkiyet hakkınızın korunması için, tapu müdürlüğünde yapılacak işlemlere esas olacak nitelikte bir vekaletnamede şu hususlara dikkat edilmesi gerektiğinin altını çiziyor. Vekile, hangi konularda yetki verildiği bilinerek vekaletname imzalanmalıdır. Tapuda; konut veya arsanız ile ilgili olarak yapılacak işlemler konusunda vekalet verirken, vekaletname ile vekile hangi yetkileri verdiğinizi çok iyi bilmeniz gerekir. (Satış, bağış, taksim, miras intikali vs )konuthaberleri.com Vekaletname kapsamı; “süre”, “işlem mahalli” ve “şartlı” olarak belirlenmelidir. Olumsuz durumlarla karşılaşmamak için, tapu işlemleri konusunda verilecek vekaletin, “işlem yapılacak il - ilçe”, “süre” ve “..şartlı” olarak verilmesi yararınızadır. Vekalet sınırları ve vekalet verilen yer yazılı olmalıdır. Pafta – Ada ve parsel numarası gibi veya bağımsız bölüm numarasını belirten bilgilerin yer alması önemli bir unsurdur. Bu bilgiler verilerek yazılan bir vekalet sadece o taşınmazı kapsar. Eğer bu vekalet örneğin tüm ilçe için yetkilendirirse, vekil olan kişi o ilçede yer alan tüm taşınmazları satabilir. Vekilin azli halinde, azil durumunu tapu müdürlüğüne resmi olarak bildirilmelidir. Ayrıca, vekil tayin ettiğinizin kişiyi “azil” (vekillik yetkisinin ortadan kaldırılması) etmek istiyorsanız, “azil” yönündeki resmi beyanınızın ilgili tapuya en kısa zamanda bildirilmesi gerekmektedir. Azlin, sadece vekil tayin edilen kişiye bildirilmesi yeterli olmayıp, ilgili tapuya gidilerek, vekilin azledildiği hususunun tapu müdürlüğünde tutulan “aziller siciline” işlenmesi sağlanmalıdır. Vekâletnameler yetkili merciler tarafından düzenlenmiş olmalıdır. Türkiye’de Noterler, yurt dışında Konsolosluklar, ya da Elçilikler veya Noter görevi yapan birimler yetkili mercilerdir. Noter görevi yapan birimlerin bu konuda yetkili bulundukları Konsoloslukça belirtilmeli ve onaylanmalıdır. Yurt dışında düzenlenmiş bulunan vekâletnamelerin, düzenleyen merci veya tasdik merciinin imza ve mührünün tasdiki, ancak vekâletnamenin içeriği tanzim şekli ile yetkilinin imza ve mühründe tereddüt edilmesi halinde Bölge Müdürlüğü aracı ile merkeze intikali sağlanmalıdır. Vekaletnamelerin, nüfus hüviyet cüzdanı yada pasaporta göre düzenlenmiş olduğu, Vekâletnamelerde, müvekkilin fotoğrafının yapıştırılmış olması aranmalıdır. Fotokopi vekâletnamelerde fotoğrafın açıklıkla belirlenememesi durumunda, ayrıca fotoğraf yapıştırılması ve bunun noter tarafından tasdikinin yapılmış olduğu görülmelidir. Vekâletnameler “Düzenleme” şeklinde yapılmış olmalı, istem konusu işlemle ilgili “Yetki” açık olarak belirtilmelidir. Vekâletnamede “Tevkil” yetkisi (vekil devir yetkisi) var ise, dayanağı vekâletnamenin ekli olduğu, Vekil müvekkilin malını kendisi almak istiyorsa; bu konuda özel yetkinin varlığı veya satış bedelinin belirtilmiş olması aranır. Şartlı vekâletnamelerde, söz konusu şartlara uygun hareket edilip edilmediği, İşlem konusu edilen taşınmaz vekâletnamede belirtilmiş ise, taşınmazla ilgili detaylı bilginin varlığı (ada, parsel, mahalle, mevki vs.) kontrol edilmelidir. Vekâletname yabancı dilden çevrilmiş ise, noterce aslına uygunluğunun tasdik edildiği, umumi vekâletname ile gayrimenkul satışı için özel yetki gerektiği ve vekaletnamenin fotoğraflı olması hususuna dikkat edilmesi gerektiği, vekaletnamenin düzenlendiği tarih ile taşınmazın edinildiği tarih karşılaştırılmalı, sonradan edinilecek taşınmazların satışı konusunda yetki verilmek isteniyorsa bu yetkinin vekaletnamelerde açıklıkla belirtilmesi. Hakan Erilkun

Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Vergisel Yükümlülükler! Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın niteliğine göre belirlenmesi 2 tür kazanç ayırımı mantığı ile yapılır. Bunlar Ticari Kazanç (Konumuz dışıdır) ve Değer Artış Kazancı. Konumuz olan değer artış kazançları da; edilme şekli ve elden çıkarılma süreleriyle direkt ilintilidir. Ve maliyet anlamında ÜFE artış oranları önemli rol oynar.

GAYRİMENKUL ALIM-SATIM İŞLERİNDE "TİCARİ KAZANÇ - DEĞER ARTIŞ KAZANCI" AYRIMI Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın niteliğinin belirlenmesi, yani kazancın diğer kazanç ve iratlar gelir türündeki “değer artış kazancı” olarak mı, yoksa ticari kazanç mı olarak vergilendirilmesi gerektiğinin belirlenmesi önem arz etmektedir. Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsur “faaliyetteki devamlılık'tır. Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt ‘kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluk’tur. İşlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir. Alım satım işlemlerinin birden fazla olması halinde kazanç şeklinin belirlenebilmesi için ikinci önemli unsur olan “satışın hangi amaçla yapıldığı”nın tespit edilmesi gerekmektedir. Gayrimenkul alım satımı kazanç elde etmek için yapılıyorsa söz konusu alım-satım işlemi ticari kazanç kapsamında değerlendirilir. Gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak değerlendirilir. Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde üçüncü önemli unsur ise “ticari bir organizasyonun varlığı” dır. Gayrimenkul alım satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise kazanç türü “faaliyetteki devamlılık” ve “satışın hangi amaçla yapıldığı” unsurlarına göre tespit edilir. VERGİSEL YÜKÜMLÜLÜKLER İÇİN ÖNEMLİ OLAN MAL ve HAKLARIN İKTİSAP ŞEKLİ ve ELDEN ÇIKARILMA SÜRESİDİR Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinin 6 ıncı bendi uyarınca; belirtilen mal ve hakların içerisinde olan, Arazi, bina ve gayrimenkul olarak tescil edilen hakların 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancının konusunu oluşturmaktadır. Elden çıkarmadan maksat, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir bedel karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasıdır. Burada öncelikle dikkat edilmesi gereken husus mal ve hakların iktisap şekli ve elden çıkarılma süresidir. a. Mal ve Hakların İktisap Şekli Söz konusu mal ve haklar bedelsiz olarak edinilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bunun dışında, iktisap şekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir. Örnek 1: Bayan (A) 10.07.2007 tarihinde kendisine miras yoluyla intikal eden apartman dairesini, 16.09.2009 tarihinde satmıştır. Satışa konu apartman dairesinin bedelsiz olarak (veraset yoluyla) intikal etmesi nedeniyle, Bayan (A)’nın bu satıştan elde ettiği gelir, değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. b. Mal ve Hakların Elden Çıkarılma Süresi Söz konusu mal ve haklar, 01.01.2007 ve sonrasında elde edilmiş ise iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilecektir. Eğer elden çıkarma, iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarakvergilendirilmeyecektir. Söz konusu mal ve haklar, 01.01.2007 tarihinden önce elde edilmiş ise iktisap tarihinden başlayarak dört yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilecektir. Eğer elden çıkarma, iktisap tarihinden başlayarak dört yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Söz konusu mal ve hakların iktisap tarihlerinin belirlenmesi için gerekli olan açıklamalara 25.03.2011 tarih ve 76 Seri Nolu Gelir Vergisi Kanunu Sirkülerinde yer verilmiştir. Örnek 2: Bay (B), 15.05.2007 tarihinde satın almış olduğu bir konutu 09.03.2010 tarihinde satmış ve 150.000 TL kazanç elde etmiştir. Buna göre, Bay (B) konutu 01.01.2007 sonrasında satın aldığı ve alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden sattığı için elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir. Örnek 3: Bayan (C), 08.04.2006 tarihinde satın almış olduğu bir konutu 17.05.2010 tarihinde satmış ve 100.000 TL kazanç elde etmiştir. Buna göre, Bayan (C) konutu 01.01.2007 öncesinde satın aldığı ve alış tarihinden itibaren dört tam yıl geçtikten sonra sattığı için elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bayan (C), konutunu alış tarihinden itibaren dört tam yıl geçmeden (08.04.2010 tarihine kadar) satmış olsaydı elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır. SAFİ DEĞER ARTIŞININ TESPİTİ Değer artış kazancında vergilendirilecek kazanca “safi değer artışı” denilmektedir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından aşağıdaki indirimlerin düşülmesi suretiyle bulunmaktadır. Mal ve hakların elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancından indirilebilecek giderler; — Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli, — Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar. Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel esas alınacaktır. Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu’nca belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir. Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedelinin üretici fiyat endeksindeki artış oranında arttırılabilmesi için, alış ve satış tarihleri arasındaki sürede endeksteki artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekmektedir. 2006 yılının Ocak ayından itibaren toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi (ÜFE) yayımlanmaktadır. Bu nedenle 01.01.2006 tarihinden sonra yapılan endekslemelerde toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi (ÜFE) dikkate alınacaktır. (2003 Temel Yıllı Üretici Fiyatları Endeks Rakamlarını gösterir tablo rehberin sonunda yer almaktadır.) Örnek 4: Bay (D), 16.04.2006 tarihinde 5.000 TL’ye satın aldığı bir araziyi Bay (E)’ye 24.02.2010 tarihinde 15.000 TL’ye satmıştır. Buna göre, Bay (D) araziyi 01.01.2007 öncesinde satın aldığı ve alış tarihinden itibaren dört tam yıl geçmeden satmış olduğundan dolayı, elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır. Arazinin satın alındığı aydan bir önceki ay olan Mart 2006’da ÜFE endeksi 125,33, elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Ocak 2010’da ÜFE endeksi 166,52’dir. Endeksleme oranının ilgili dönemde %10’un üzerinde artmış olduğu görülmektedir. (166,52 – 125,33 / 125,33 = %32,86 ) Arazinin endekslenmiş maliyet bedeli (5.000 x 166,52 / 125,3 =) 6.643,26 TL olarak hesaplanmaktadır. Bay (D) arazisini elden çıkarma karşılığında toplam 15.000 TL hasılat elde etmiştir. Bu durumda elde edilen değer artış kazancı (15.000 – 6.643,26 =) 8.356,74 TL’dir. 2010 yılında elde edilen bu kazancın 7.700 TL tutarı gelir vergisinden istisna olduğundan dolayı beyan edilecek değer artış kazancı (8.356,74 – 7.700 =) 656,74 TL’dir. DEĞER ARTIŞ KAZANCININ BEYANI Değer artış kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde yıllık beyanname verilecektir. Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan değer artış kazancının 2010 yılı için 7.700 Türk Lirası gelir vergisinden istisnadır. Yıllara göre istisna tutarları Yıl İstisna Tutarı TL 2006 6.000 2007 6.400 2008 6.800 2009 7.600 2010 7.700 2011 8.000 Elde edilen değer artış kazancının safi miktarı, açıklanan istisna sınırını aşması durumunda, elde edilen gelir satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayının 1 inci gününden 25inci günü akşamına kadar Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilecektir. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere 2 eşit taksitte ödenecektir. Örnek 5: Bayan (E), 10.07.2007 tarihinde 150.000 TL’ye satın almış olduğu konutu 15.04.2010 tarihinde 250.000 TL’ye satmıştır. Buna göre, Bayan (E) konutu 01.01.2007sonrasında satın aldığı ve alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden satmış olduğundan dolayı, elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır. Bu durumda Bayan (E)’nin elde ettiği değer artış kazancı gayrimenkulün alış bedelinin, ÜFE artış oranında artırılması ile bulunacak tutarın, hasılattan indirilmesi ile bulunacaktır. Gayrimenkulün iktisap tarihinden önceki ay olan Haziran 2007’de ÜFE 140,53, elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Mart 2010’da ÜFE 172,58’dir. Bu durumda endeksleme oranının ilgili dönemde %10’un üzerinde artmış olduğu görülmektedir. (172,58 -140,53 /140,53 = %22,80) Dolayısıyla Bayan (E)’nin elden çıkardığı gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli olarak; 150.000 TL x (172,58 / 140,53) = 184.209,77 TL dikkate alınacaktır. Buna göre Bayan (E), satmış olduğu gayrimenkulden dolayı (250.000 – 184.209,77 =) 65.790,23 TL tutarında istisna öncesi değer artış kazancı elde etmiş olacaktır. Söz konusu kazanca 2010 yılı için belirlenen 7.700 TL tutarında istisna uygulanarak bulunacak (65.790,23 – 7.700 =) 58.090,23 TL’ye Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü maddesindeki vergi oranları uygulanarak mükellefin 2010 yılı için ödeyeceği gelir vergisi hesaplanacaktır. 2003 Temel Yıllı Üretici Fiyatları Endeks Rakamları

Gelecek dönemlerdeki üretici fiyat endekslerine www.tuik.gov.tr adresinden ulaşabilirsiniz. GAYRİMENKUL ALIM - SATIM İŞLEMİNDE KATMA DEĞER VERGİSİ UYGULAMASI İktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin satışı katma değer vergisinden istisnadır. GAYRİMENKUL ALIM-SATIMINDA TAPU HARCI YÜKÜMLÜLÜĞÜ Gayrimenkul alım-satımı ile ilgili tapu işlemleri harca tabidir. Harçlar Kanunu uyarınca,gayrimenkul satış işleminde tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı ‰16,5 (binde onaltı virgülbeş) oranında tahsil edilir. Gayrimenkul alım-satımında tapu harcı, gayrimenkulün işlem tarihindeki emlak vergisi değerinden düşük olmamak üzere, mükellef tarafından beyan edilen gerçek alım-satım bedeli üzerinden hesaplanır. Mükelleflerin gerçek alım-satım bedelinden daha düşük beyanda bulunmaları ve bunun idarece tespiti halinde, aradaki farka isabet eden harç cezalı olarak (hesaplanacak vergi ziyaı cezasının % 25’i oranında) tahsil edilecektir. Örnek 6: Bay F, 20.08.2010 tarihinde 100.000 TL ödeyerek bir gayrimenkul satın almıştır. Ancak, tapuda düşük harç ödemek amacıyla gayrimenkulün değeri 50.000 TL olarak gösterilerek, alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı (50.000 x ‰16,5 =) 825 TL olmak üzere toplam 1.650 TL tapu harcı ödenmiştir. Gayrimenkulün gerçek değeri 100.000 TL olduğundan alıcı ve satıcı tarafların ayrı ayrı (100.000 x ‰16,5 =) 1.650 TL, toplamda 3.300 TL tapu harcı ödemesi gerekmekteydi. Buna göre, gerçek alım-satım bedeli üzerinden tapu harcı ödenmediğinden, alıcı ve satıcı adına ayrı ayrı 825 TL tapu harcı ile (825 x %25 =) 206,25 TL vergi ziyaı cezası tarh edilecek ve ayrıca hesaplanacak gecikme faizi ile birlikte tahsil edilecektir. Ayrıca bu nedenle gayrimenkul satın alan veya satan kişilerin cezalı vergi tarhiyatlarıyla karşılaşmamaları için gayrimenkul alış bedellerini tapuda gerçek değerleri üzerinden beyan etmeleri yararlarına olacaktır. Kaynak: Gelir İdaresi Başkanlığı Özetle; Konut alım satım işini meslek edinmiş olmayanlar gayrimenkulü, 01.01.2007 Tarihinden önce edindikten itibaren 4 yıl sonra satarlarsa, 01.01.2007 Tarihinden sonra edindikten itibaren 5 yıl sonra satarlarsa, değer artış kazancı olarak değerlendiğinde vergi vermeyecekler. Ayrıca miras vb. gibi nedenlerle bedel ödemeden edinilen gayrimenkuller, değer artış kazancına tabi olmayacaklardır. Yukarıda belirtilen tarih aralıkları içinde elden çıkarılan gayrimenkullerde, edinim tarihindeki ÜFE ve elden çıkarma tarihindeki ÜFE farkları %10 ve üzerinde olur ise, satış ile maliyet arasındaki farkın 2011 yılı itibariyle 8.000 TL den az olması durumunda yine vergi çıkmayacaktır. Yukarıdaki veriler bilgilendirme amaçlı olup, bir vergi rehberi niteliğinde değildir. Bu nedenle hiçbir mali sorumluluğu ve yetkisi yoktur. Bu gibi durumlarda vergi daireniz ile temasa geçmeniz zorunludur. Hasan Ümit Yüksel RE/MAX Lider -Ankara

Ticari Gayrimenkul Yatırımında Doğru Adımlar!

Ticari Gayrimenkul Yatırımında Doğru Adımlar!

Gayrimenkul yatırımı yapmaya karar verdiniz ve ticari bir mülk arıyorsunuz. Bu mülk genelde ofis veya dükkan gibi ticari kullanıma yönelik olacaktır. Bu kitapta fabrika, depo gibi yatırımları anlatmayacağım. Çünkü bu tip gayrimenkul yatırımı enstrümanlarının “profesyonel yatırımcılar için” olduğunu düşünüyorum. Ticari mülk alırken kiracısının güvenilir olması, yerinin çabuk kiralanabilir boş kalmayacak olması önemlidir. Bu bir perakende noktası ise yaya yolu olması, bir yemek restoranı ise kendine ait bacasının olması gibi unsurlar önem taşıyacaktır. Dükkânda bahçe kullanımının siz ait olup olmaması da önemli faktörlerden biridir. Bir diğer önemli faktör dükkanın bacasının olup olmadığıdır. Çünkü bacası olan bir dükkanda yiyecek-içecek işleri yapılabilir , ancak bacasız da böyle bir izin almak sorun olacaktır. Yiyecek sektörü de diğer birçok sektöre göre daha fazla ciddi kira bedellerini karşılayabilen bir sektördür, bu nedenle baca önemlidir. Ofis ve dükkân alırken dikkat edilmesi gereken konu kira getirisi ve fiyat arasındaki oransal ilişkinin düzgünlüğüdür. Özelikle şehrin merkezi iş alanı (MİA) dediğimiz bölgelerinde geliştirilen ve yapılan ofis yatırımları aslında en sağlıklı yatırımlardır. Ancak bunların elde tutma ve geliştirme maliyetleri yüksektir. Bunların dışında orta ve küçük ölçekli firmaların kullandığı birçok ofis vardır ve bunlara doğru zamanda yatırım yapmak oldukça sağlıklıdır.konuthaberleri.com 2007 yılında ofis piyasasında İstanbul’da arz ve talep bozulmuştu. Talep çoktu, arz ise neredeyse yoktu. Bu nedenle özelikle kaliteli dediğimiz ve plazalardan oluşan yüksek seviyeli A tipi ofislerde “az bulunurluk” mantığı ile ofis fiyatları çok arttı. Ofisler doldu ve piyasada bu tip ofislerde boşluk oranları düştü. Yani talep arzı karşılayamadı değer arttı. Ancak bugün baktığımızda krizde talep seviyesi düştüğünden durum maalesef o günler ki gibi parlak değil. Ticari Gayrimenkul Fiyatını Etkileyen Temel Unsurlar • Brüt birim m2 başına fiyat • Yeri/bölgesi • Bina inşaat kalitesi, yaşı • Park imkanları , bahçe kullanım imkanları, • Mülkte baca olup olmaması, kaç girişi çıkışı olduğu • Görünürlüğü, ulaşılabilirliği (eğer dükkansa) • Cephe durumu (eğer dükkansa) • Teknik özellikleri (ısıtma-soğutma-havalandırma) • Kiracıların durumu • Mevcut kira kontratlarının akit yaşı • İşletim durumu…vs • Genel Gider bedelleri (ofise) • Bölgedeki arz-talep dengesinin durumu (nadir bulunan daha değerlidir) Bir Kontrol Mekanizması: Kira Getirisinden Yola Çıkarak Değer Belirlemek Artık mülklerin ofislerde kendini geri ödeme süresi 15 senelerden, yer yer 11 senelere kadar geriledi. Aynı konutta yaptığımız gibi ofiste ve dükkanda da brüt kira çarpanı (BKÇ) metodu ile değerini kısmen kontrol etmeniz mümkündür. (Örnek BKÇ 12 ay x 11 = 132 veya 12 ay x 15 = 180 demektir.) Örneğin ofisin aylık geliri 1000 TL bekliyorsanız, Yıllık geliriniz 1.000 x 12 Ay = 12.000 TL olur. Eğer kendini 11 yılda amorti eden bir mülk alıyorsanız 11x12.000 TL =132.000 TL Eğer kendini 15 yılda amorti eden bir mülk alıyorsanız 15x12.000 TL =180.000 TL Bölgede araştırma yaptığınızda alabileceğiniz kira bedeli 1000 TL çıkmıyorsa ev değerinin üstünde bir bedelle satışa çalışılıyor demektir. Dikkatinizi çekerim bu hesapta bir de ödeyeceğiniz vergi yoktur, çünkü piyasa kabulüne göre ticari mülkte stopaj yükümlülüğü kiracıdadır. İkinci Kontrol Mekanizması : Emsallerden Yola Çıkarak Değere Ulaşmak Burada da en büyük sıkıntı konuttaki gibi gerçekleşmiş “gerçek emsalleri” bulmaktır. Prensip aynıdır, emsaller kıyaslanabilir emsaller olmalıdır. Elmalarla armutları kıyaslama yapmamak gereklidir. Bu emsaller ödeme şekli, mülkün devrinde özel bir durum olmamasını, ruhsat ve iskân açısından mülklerin benzer olması gibi eşdeğer özelikleri gerektirir. Emsal olması için büyüklüğün aynı olması gerekmez. Benzer mülk verilerinin brüt metrekare değerleri kullanılarak kıyaslanabilir. Öncelikle değerde aralık belirlemek işleri kolaylaştırır. Bu yöntemde bir değer aralığı belirleyerek düşünmek ve istenen bedelin bu aralıkta olup olmadığına bakarak karar vermek daha sağlıklıdır. Çevre araştırmaları verileri toplanır, kullanılabilir olanlar listelenerek metrekare değerine dönülür. Diyelim bir ticari mülk almayı düşünüyorsunuz, zemin harici mülkün bodrum ve asma katı da var.Onaylı mimari projesine göre dükkanın brüt alanları, bodrum kat ~150 m2, zemin kat ~159 m2, asma kat ise ~106 m2 şeklinde. Emsalleri inceleyerek bir yere varmaya çalışalım. Burada bilmemiz gereken bir nokta bodrum ve asma katların hesapları biraz karıştırdığıdır. Bu alanlar yerine göre kıymetli olsa da bazen çok önemli değildir, bazense hayati önemde taşır. Ancak bu alanları hiçbiri sonuçta zemin kadar kıymetli değildir. Peki aralarındaki korelasyon/bağlantı nedir? Bu konuda tam olarak kabul yoktur, ama genellikle bodrum katlar zemin katın 1/3 ‘ü, asma katlar ise ½ ‘si kadar değerli gibi düşünülebilir. Ancak yine söylüyorum bu her yerde geçerli olamayabilir istisnalar , bölgesine göre farklı oranları da görürseniz şaşırmayın. Bu durumda almayı düşündüğümüz söz konusu mülk alanı: Zemin: 150 m2 + 106 m2 asma kat/2 + 159 m2 bodrum kat/3 = toplam 263 m2 zemin gibi öngörülebilir. Şimdi emsalleri araştıralım: 1. İki sokak ileride, ana caddeye bizden daha yakın konumda ve zemin katta, 200 m2 alanlı , asma katı ve deposu olmayan, bizim mülkümüze benzer nitelikte sektör için uygun gayrimenkulun satış değeri 1.350.000.-USD'dır. Mülkte pazarlık payı bulunmaktadır. Mülkün birim metrekare değerini hesaplayalım : Hesap :1.350.000 - %10 tahmini pazarlık payı var diyelim = 1.215.000.-USD 1.215.00 USD /200 m2= 6.705 USD/m2 2. Yine aynı sokak üstünde , 4. katta, 100 m2 alanlı daire olarak tasarlanmış ve inşaa edilmiş olan, ayrıca 2.katta bulunan ve çok harap durumda tadilat gerektiren gayrimenkulun satış fiyatı 270.000.-USD'dır. Hesap : 270.000 USD /100 m2 = 2.700- USD/m2 3. Hemen köşeyi dönünce yan sokak üzerinde olan, aynı yaya trafiği ve cephe genişliğine hakim , bodrumsuz 142 m2 alanlı dükkanın 5.000.-USD/ay değer ile kiralık olduğunu öğrendik.Ancak mal sahibinin 1 yıllık peşin kira istendiğini biliyoruz. Bu durumda hesabımız; 5.000.USD x 12 = 60.000-USD x 13 sene = 780.000 USD 780.000.-USD /142 m2 = 5.500 USD/m2 ????Peşin etkisi hariç, bir de onun maliyetini ilave etmeliyiz 4. Aynı sokağa cepheli zemin 120 m2 olan , 90 m2 bodrumu bulunan ve toplam 210 m2 büyüklüğündeki dükkan 6.000.-USD/ay değer ile ay başında kiralanmış. Gerçek Hesaplama Alanımız :120 m2 giriş + 90 m2/3 =30m2 bodrum= 150 m2 6.000.USD x 12 ay x 13 yıl = 864.000 –USD 864.000.-USD / 150 =5.760.-USD/m2 Burada analiz etmemiz gereken nokta hangi emsallerin aslında gerçekten bir şey ifade ettiğidir. Bu örnekteki 1.emsal bizden daha iyi bir yerdedir ve 2.emsal ise aynı sokakta olsa bile üst katlarda farklı nitelikte bir mülktür. Bu nedenle bu iki emsal bizim için sağlıksızdır. Görünen o ki mülkün m2 emsal değeri 5500-5800 TL aralığındadır. Cephesine, iç hacminin durumuna ve fiziksel koşullarına göre burada bir değerlendirme yapmak gereklidir. Ancak fiyat aşağıdaki gibi bir aralıkta konumlanacaktır: 263 m2 x 5760 USD /m2 = 1.514.000-USD 263 m2 x 5500 USD/m2 =1.446.500.-USD Mülkümüzün değeri yukarıdaki bir yerde olmalıdır. Burada büyük farklılıkla istenen satış fiyatları kira geliri/kazanç ilişkisi açısında piyasa gerçeklerini yansıtmayacaktır. Ancak yukarıda bahsedilen bodrum , asma kat gibi oranlar özellikle zeminde dükkanların çok pahalı olduğu bögelerde işlemez, sizi yanıltabilir. Örneğin İstanbul Bağdat Caddesinde veya Nuri Osmaniye Kuyumcular Caddesinde bu oranı kullanmanız sağlıklı olmayacaktır. Resmi Araştırma (Tapu ve Belediye) da Dikkat Edilmesi Gerekenler Bunun dışında yapacağınız tapu ve belediye araştırmaları daha önceki bölümdeki konut araştırması kısmı ile aynıdır. Sanmayın ki ticari mülk alırken diğer işlem ve prosedürlerden yani risklerden kurtulacaksınız. Konu mülkün tapuda ne “nitelikte” görüldüğü çok ama çok önemlidir. Örneğin projesinde dükkan olarak görülmeyen, örneğin konut olan bir zemin kat mülkünün niteliğini değiştirmek için apartmandaki diğer mal sahiplerinin iznine ihtiyaç duyacaksınızdır. Fırın veya pastahane gibi özel nitelikli bir mülk arıyorsanız resmi projesindeki niteliği fırın veya pastane olmalıdır. Aksi durumda bu işlevleri yerine getirmek için ciddi uğraşılar verirsiniz ve başaramayabilirsiniz. Özelikle diğer kat maliklerinin iznine tabi olan bu tür değişiklilerde diğer malikler para talep edebilmekte ve/veya o iş kolunu istemedikleri için izin vermemektedirler. Bütün bu sorunların var olup olmadığını irdelemek için mülkü almadan önce gayrimenkulün bulunduğu tapu sicil müdürlüğü ziyaret edilmeli ve üzerinde herhangi bir takyidat yani yasal sınırlama (ipotek, intifa hakkı, yıkım kararı, eski eser tescili… vs) olup olmadığına bakılmalıdır. Tapuda size ait görülen hisse miktarını ve mülkün toplam hisse miktarını kontrol edin. (Mülkünüze uygun miktarda hisse düşüyor mu düşmüyor mu anlayın) Ayrıca size gösterilen bağımsız bölüm ile tapusu verilen bağımsız bölümün aynı bağımsız bölümü gösterip göstermediğinden emin olun. Aldığınız mülk ile size araştırma için verilen tapunun aynı mülk olup olmadığından emin olun. Bunun için tapu ziyaretinden mülkün arşiv dosyasındaki projesine bakmak istediğinizi söyleyin ve sizin gördüğünüz ve tapusu sizde olan daire ile tapu projesinden yazan bağımsız bölüm numarasının aynı konumdaki mülke ait olduğunu teyit edin. Mülkün Kaçak yerleri var mı öğrenmelisiniz.Binanın onaylı bir mimari projesi var mı? Binanın inşaat yapı ruhsatı var mı? Binanın yapı kullanma izin belgesi (iskânı) var mı? Yoksa neden yok? Ayrıca üzerinde herhangi bir yıkım kararı, ruhsatsal sorun olup olmadığından, iskânı olup olmadığından ve imarla ilgili bir problem görülüp görülmediğinden emin olun. İnşaat bitim tarihini, inşaatı yapan gibi bilgilere inşaat ruhsatından bakın, deprem ve/veya yapı denetim ile ilgili bir çalışmaya dahil olup olmadığını araştırın. Bunlardan anlamıyorsanız imarda çalışanlara durumu anlatarak yardım isteyin. Yanlış bağımsız bölüm ve kapı numarasında korkun. Ayrıca ticari mülklerde en sık karşılaşılan sorunlardan biri bodrum alanlarının aslında dükkanlara ait olmamasıdır. Örneğin sığınak alanları projesine aykırı olarak dükkanlara ilave edilebilmektedir. Bu durumda aslında ortak alan statüsünde olan bu alanın sizin için resmi anlamaı olmamalıdır. Çünkü herhangi bir dava anında bu alanı kayıp edersiniz. Değerlendirmelerinizi buna göre yapmalısınız. Bunun dışında dükkanda fiili olarak bahçe kullanımı varsa veya var olduğu söyleniyorsa bunun da projesinde veya yönetim planında olup olmadığına bakmalısınız. Çünkü bu alan yasal olarak size tahsis edilmediyse daha sonra diğer kat malikleri bu alanı kullanmanızı engelleyebilir , kullanımınız için para talep edebilirler. Ayrıca mülkün belediye nezdinde “emlak vergisi” borcu olup olmadığını öğrenin. Mülkte siz almadan önce yaşayan birisi varsa önceki oturanları elektrik, su , doğalgaz borcu bırakmasına engel olacak önlemler alın. Bütün resmi sayaç saatlerini resmen kapalı teslim almak istediğinizi söyleyin ve öyle alın. Ayrıca kiracıya yapılacak depozito iadesinin size kalmaması için önceki mal sahibi ile görüşerek gerekli önlemi alın. Cansel Turgut YAZICI EVA Gayrimenkul Değerleme

Sinpaş Lagün İstanbul'da Son 40 Konut Satışta! 645 bin liradan başlıyor !

Sinpaş Lagün İstanbul'da Son 40 Konut Satışta! 645 bin liradan başlıyor ! Sinpaş GYO tarafından İstanbul Sancaktepe'de hayata geçirilen Lagün İstanbul projesinde son 40 konutun satışına devam ediliyor. Satışı devam eden dairelerin fiyatları ise 645 bin liradan başlıyor.

İstanbul Sancaktepe'de 179 bin metrekarelik arazi üzerinde konumlandırılan Lagün İstanbul projesi Sinpaş GYO güvencesiyle hayata geçiriliyor. Toplam 515 konutun yer aldığı projede alanları 209 metrekare ile 730 metrekare arasında değişen konutlar Lilyum Teras Dubleks, Lilyum Bahçe Dubleks, İris A Teras Dubleks, Iris B Teras dubleks, Mimoza Villa ve Anemon Villa konseptiyle satışa sunuluyor. Son 40 adet konut satışının devam ettiği projede; konuthaberleri.com Lilyum daireler 645 bin lira ile 901 bin liradan, İris daireler ise 722 bin lira, 790 bin lira ve 1 milyon 143 bin liradan, Mimoza villalar 2 milyon 757 bin liradan, Anemon villalar ise 2 milyon 908 bin liradan satışa sunuluyor. İki adet yüzde 8 oranında ve bir adet yüzde 69 oranında gerçekleştirilen ara ödemelerle ev sahibi olunabilen Lagün İstanbul projesinde kalan yüzde 15'lik tutar ise 18 ay boyunca vadelendirilebiliyor. Projede konutların teslimleri hemen yapılıyor. Şile ile Ankara otoyolu arasında konumlanan Lagün İstanbul Evleri projesi Tem Otoyolu'na 1 kilometre mesafede yer alıyor. Projenin sosyal olanakları arasında ise fitness merkezi, yoga, dans, pilates, sauna ve açık yüzme havuzu, 70 bin metrekare yeşil alan, 35 bin metrekare gölet alanı, havuz cafe, güzellik merkezi ve binicilik kulübü bulunuyor. Her anından keyif alırsınız Lagün’ ün. Göl kenarında yapacağınız bir yürüyüş, serinletici bir havuzda sefası , verandanızda ya da terasınızda sessizliğin tadını çıkararak kitabınızı okurken çayınızı, kahvenizi yudumlamanız veya gözlerinizi kapatarak sadece doğanın seslerini duyacağınızı hafif bir uyku...Sizi şehrin stresinden arındıracak tüm bu ayrıcalıklı anlar, Lagün’ün lüks yaşam konseptinde... Sinpaş Lagün iletişim bilgileri Web : www.sinpaslagun.com Tel : 0216 280 00 26-27