1 Aralık 2012 Cumartesi
Vergi Usul Kanunu’nun emlak vergisi ile ilgili maddeleri düzenlenmeli
22.10.2012 Yazıyı dikkatlice okudum; yazıda Emlak Vergi Kanunu ile ilgili Anayasa Mahkemesi’nde bireysel dava açılabileceğinden söz ediyordu.
İstanbul’da nerede emlak alınmalı , nerede emlak satılmalı !!!
İstanbul’da nerede emlak alınmalı , nerede emlak satılmalı !!!
Emlakcılığa başladığım 1995’den beri cevabını % 100 doğru vermekte zorlandığım tek sorudur bu …
Ulvi Özcan
Çünkü bir yerde
emlak yatırımı yaparsınız dövize , altına , İMKB endeksine göre
kazanmışsınızdır ama ; başka yerde bir emlak yatırımı yapsaydınız daha
çok kazanabilirdiniz. Bu konunun örnekleri hiç de az değildir. Ancak
yine de emlak alırken , emlak satarken dikkat edilmesi gereken noktalar
kesinlikle vardır.
Şehirde yapılan planlamalar sonucunda ; ulaşım , sağlık , eğitim ,
modern şehir ihtiyaçları , ticari yatırımlar bölgenin emlak yatırımında
değer kazanacağı veya değer kaybedeceği ile ilgili en önemli
göstergelerdir. Bununla birlikte bölgedeki emlak stokunun azlığı /
çokluğu diğer bir belirleyici faktördür. Bölgede başka yatırım yapan
emlak yatırımcısının ticari satın alma gücü profili veya siyasi portresi
de yatırım kararında önemli başka bir faktördür.
Yanılmıyorsam 2004 yılıydı , Turyap Çengelköy Temsilcisi’ydik. Beykoz
Anadoluhisarı’nda bir eski eser bahçeli konağın alım satımına aracılık
yapıyorduk. Çok değerli olan bu yer için istediğimiz fiyat 1.600.000
USD.ydi … Pazarlama sürecinin üçüncü ayıydı bir müşteri çıktı ; verdiği
fiyat 1.450.000 USD.idi. Satıcı müşterimiz ilk başta sıcak bakmasına
rağmen sonradan vazgeçti. Bizim de kendisine ısrarımız burayı satıp ,
ilk batan bankalar TYT BANK , MARMARA BANK ve İMPEXBANK’IN tasfiyesi
sonucu TMSF’ye devredilen Riva’daki 140.000 m2 arsasını kendisine satın
almaktı. Söz konusu arsalar m2/fiyat 13 Usd.ye satıldı.
Anadoluhisarı’ndaki konağı iki sene sonra tekrar sattık. Sattığımız
fiyat 2.350.000 USD.ydi. Satıcı müşterimiz bana : “Bak Ulvi bey iyi ki o
zaman satmamışız. Döviz bazında iki yılda % 62 kazanmışız dedi…” Ben de
kendisine : “Rıva’da arsaların m2/fiyatının 150 Usd. olduğunu , değer
artışının ise % 1.150 olduğunu …” söylediğimde ikimiz de hayretimizi
gizleyememiştik. Bu örnekleri çoğaltabiliriz.
Nereden Emlak Almalı , Neden Emlak Almalı
Bugun Istanbul’a yakın yerlerde arsa/arazi yatırımı için ; 3. Havaalanı
yakınları , Kuzey Marmara Otoyolu yakınları , Körfez Köprü Geçişi
yakınları sıklıkla konuşulan yerler. Bölge olarak bakacak olursak da
Silivri , Kemerburgaz , Çatalca , Arnavutköy , Zekeriyaköy , Uskumruköy ,
Hadımköy , Rıva , Paşaköy , Kurtköy , Kandıra , Karasu , Yalova , Gebze
gibi yerler emlak yatırımcıları tarafından mercek altına alınmış
durumda …
Ofis yatırımı açısından ; Maslak , Levent , Gayrettepe , Esentepe ,
Balmumcu , Kozyatağı , Altunizade , Ataşehir , Ümraniye , Kavacık ,
Kartal ,Maltepe gibi yerlerdeki plazalar tercih edilirken Mağaza/Dükkan
yatırımında satın alma gücü yüksek tüketici kesimin yaşadığı Nişantaşı ,
Teşvikiye , Etiler , Levent , Bakırköy , Taksim , Beyoğlu , Bağdat
Caddesi , Kadıköy gibi eski semtlerin tercih edildiğini görüyoruz.
Neden emlak almalıyız sorusunun cevabı ; yıllar yılı emlağa yatırım
yapan yatırımcının kazandığı gözlemidir. Ancak emlak yatırımı denince
konut değil ; arsa/arazi veya ticari bina yatırımı akla gelmelidir.
Burada temel prensip ; iyi yeri , ihtiyaç fazlası bir kazanç ile alıp
zorunluluktan satmayacak bir şekilde pozisyon almaktır.
İnsanlarda emlak satın almanın bir başka önemi de ; statüdür. Bu
durumlarda genellikle ; emsal fiyatlar , yeni olup/olmaması çok önemli
olmamaktadır. “Gülü seven dikenine katlanır…” misali insanlar herşey
mükemmel olsun beklentisine girmiyorlar. Dolayısı ile insanların alım
kararını biraz da “duygusal nedenler” belirliyor. Yıllar önce prestijli
bir sitede villa almak için görüştüğümüz bir müşterimiz : “Ulvi bey
burada inşaat maliyetinin m2/fiyatının kaç para olduğunu bilip bu
bedelleri ödemek çok zor geliyor. Ancak ne var ki ülkenin tanınmış
simaları ile komşu olup network genişletmenin başka yolu da yok …”
demişti. Geçen yıllarda gözlemimiz bu müşterimizi hep haklı çıkarmıştır.
Neden Emlak Satmalı , Nerede Emlak Satmalı
Emlak satmada en önemli sebepleri sıraladığımızda ; ihtiyaç fazlası
emlak envanterinin karlı olmadığı haller , miras durumları , daha
iyisini satın almak için kaynak olarak kullanma , ticari finansal
sıkıntılar , bölgenin değer kaybetmesi gibi sebepleri görebiliyoruz.
Örneğin bugün boğazda Vaniköy Evleri’nde bir villanın değeri minimum
6.000.000 USD. civarında konuşuluyor. Aynı evin kira getirisi de
maksimum 10.000 USD… Amortisman süresi 600 ay… Vergi avantajı yok …
Yıpranmasını ve yaşını göz önüne aldığımızda ve ticari bir yatırımla
kıyasladığımızda ; elde tutmanın hiçbir avantajlı yanı yok. Ancak
keyifle yaşayacağınız boğazda bir villa için çok fazla daha iyi
alternatifin olduğunu düşünmüyorum.
Miras kalan yerlerde emlak satışlarında insanların farklı maddi
imkanları , farklı beklentileri olduğu için ortak bir karar vermek de
oldukça güç oluyor. Genellikle en “tok satıcı” nın fiyatı ile hareket
edilip , sonunda en ihtiyaç sahibinin “isyanı” ile tatsızlıklar çıktığı
sıkça görülüyor. Burada doğru yöntem aile bütünlüğünü önemseyen , sözü
geçen bir aile büyüğünün konuya el atması , analitik yöntemlerle değer
tesbiti yaptırarak satış sürecini hızlandırmasıdır. Aksi durumlarda
akrabalıkların bittiği ve işlemin sonuçlanmasının da kimsenin menfaatine
olmadığı çoklukla görülmektedir.
Nerede emlak satmalı sorusunun cevabını semt/semt verememekle birlikte ,
iki grup emlağı kapsadığını belirtmek isterim. Bunlardan birincisi
“statü” için tutulması mantıklı olan “lüks konutlar” ; ikincisi ise
şehrin dışında, genellikle tanınmış inşaat firmaları tarafından inşa
edilen , güzel reklamlar ile pazarlanan projelerden satın alınan
dairelerdir.
Uzun uzadıya anlatmaya çalıştığım ve yazımın başında da ifade ettiğim
gibi % 100 doğrunun olmadığı bu konuda değişmeyen bir doğru vardır :
“Kriz en sonra şehir merkezine girer , en önce şehir merkezini terkeder
…”
Ulvi Özcan
www.twitter.com/bosforce
Bosforce Yönetici Ortağı , Emlak Danışmanı
30 Kasım 2012 Cuma
KOMBİ BAKIMINIZI YAPTIRDINIZ MI?
Kombi Seçimi
- Selamlar kombi seçiminde bilmeniz gereken birkaç bilgi vardır.Bunlar a) Evin metre küpü yani metre kare çarpı tavan yüksekliği,
b) Birde oturduğunuz bölge cephe veya evimizin ısı yalıtımı bunda da kafaya fazla takılacak birşey yok kendi evimizi sizden daha iyi tanıyan biri yoktur sanırım, eğer evimiz yalıtımsız kuzey cephe ise o evin çarpanını 50 diyelim veya ısı yalıtımlı güney cephe ise o evin çarpanınada 40 diyelim bunların arasında ise 45 diyelim.
- İki tane done elimizde mevcut;
– Örnek veriyorum evimiz 100 metre kare tavan yüksekliğimiz ise 3 metre evimiz 300 metre küp Güney cephe ve ısı yalıtımlı bir ev yani ısı kat sayısını (çarpanını) 40 alalım
300 x 40 = 12.000 kilo kalori (kcall) yani bize 12.000 lik bir kombi yeterli.
- Halk arasında konuşmalara lütfen kanmayın bizim kombimiz yetmiyor, kapasitesi küçük, yetersiz gibi gibi laflar hep konuşulup gider…
- Türkiye Piyasalarında ki en küçük ve kapasitesi en düşük kombi 20.000 kilo kalorilik’tir, dikkatimizi çekerim büyük (kalorisi yüksek) kombi almanız evimizin ısınaçağı anlamına gelmez Şayet evimiz ısınmıyor ise ya ısı kaybınızı iyi hesaplamadınız yada kombinizin bakıma ihtiyacı var demektir., Bu problem ile karşılaşırsanız herhangi bir ısı uzmanına başvurmanızı tavsiye ederiz.
Kombi Bakımı
- Kombi bakımı araba bakımına benzer bakımsız kombi bakımsız araba gibi kışın ortasında yarı yolda bırakır. Yanlız kombi bakımında araba bakımı gibi yağ hava filitre yakıt filitresi gibi filitreler değişmez.Kombi bakımında aşağıdaki işlemler yapılır:
1- Kombinin yanma haznesi (brülörü) temizlenir tozu alınır verimli yanması sağlanır.
2- Ateşleme bujileri temizlenir ateşleyememe ihtimalinin olmaması için
3- Imbisat tankının basıncı kontrol edilir eksilse tamamlanır patlamış ise müşteriye bilgi verilir.
4- Kalorifer filitresi temizlenir (Peteklere giden filitre)
5-Kombinizin gaz ayarı kontrol edilip minimum ve maximum normal olması gereken değerlere ayarlanır.
6- Kombiniz test edilir verimli ısıtıp ısıtmadığı kontrol edilir.
7- Yakın zamanlarda arıza çıkarma ihtimali olan parçalara bakılıp kontrol edilip müşteriye bilgi verilir.
Sayın müşterilerimiz kombinize bakım yaptırmanız tabiki iyi birşeydir kombiniz uzun ömürlü olup daha verimli çalışır az yakar ekonomik olur, yanlız unutmayınki halk arasındaki bazı yanlışlardan biride bakımsız kombi arıza yapmaması anlamına gelmez. Bakımlı kombide bakımsız kombide arıza çıkarabilir. Kombiniz arızalandığı zaman çağrı merkezimizi arayıp arıza bildirim kaydı bırakmanız kafidir. Çabuk çözüm için 1 Saat içinde hızlı olarak hizmette dönüş yapılacaktır.
Kombi Bilgileri
Kombi Arızası – Kombi çalışmıyorsa ?Elektrik bağlantısını ve sigortayı kontrol edin. Arıza elektriksel ise elektrikçi çağırın.
Elektrik geliyor ama yine de çalışmıyor ise Ateşleme Sistemi bozulmuş olabilir.
Ateşliyor ama yine de çalışmıyor ise Kombi Hava Yapmıştır , havasının alınması gereklidir.
Tüm bu noktalara dikkat etmenize rağmen arızayı gideremiyorsanız kombi Teknik Servisini arayın
Değiştirilen parçalar için kullanıcıya garanti belgesi verilir.
Kombi Bakımınızı Yaptırdınızmı ?
Bize güvenen ve hizmet alan herkese, modern Konforlu yaşamın karmaşık yönleriyle başa çıkmakta yardımcı olurken hayattaki küçük sorunlarını çözmek ve büyük sorunların oluşmasını engellemek için çalışıyoruz.Her yıl Yaz Veya kış mevsimi, gelmeden Klimanıza ve kombinize genel bakım yaptırmalısınız. Kombi Klima bakımı demek, iyi bir performans, sorunsuz bir yaz/kış sezonu geçirmek demektir.
Düzenli Olarak Senelik Periyodik bakımı yapılan Kombi,Klima Ve Hidrofor Cihazları daha iyi performans ve daha az yakıt/elektrik tüketimi sağlar
Kombi Ve Klima cihazlarının Elektronik kartları yüksek voltajdan,voltajların çok sık kesilmesinden yada balkonda soğuk havaya maruz kalmasından dolayı veya sebep olmaksızın arızalanabilir. Kart Tamirinin Yanında Kombinize Uygun Kombi Regülatörü Montajıda yapmaktayız.
Aynı şebeke TOKİ’yi ikinci kez nasıl dolandırdı?
30 Kasım 2012 Cuma 09:55
Aynı şebeke TOKİ’yi ikinci kez nasıl dolandırdı?
CHP İstanbul Milletvekili Aykut Erdoğdu, TOKİ’nin KC
Grup tarafından dolandırıldığına ilişkin olayla ilgili yeni bir iddia ortaya
attı
CHP İstanbul Milletvekili Aykut Erdoğdu, TOKİ’nin KC Grup tarafından dolandırıldığına ilişkin olayla ilgili yeni bir iddia ortaya attı. Erdoğdu, operasyonun Kontaş, Canberk, Doğancan, Demer ve Yeni Sarp şirketleri üzerinden 5 ayaklı olarak yürütüldüğünü belirtti.
Erdoğdu, TOKİ’nin hasılat paylaşım projeleri kapsamında 2004 ve 2005 yıllarında Ankara Eryaman 8., 9., ve 10. etap ile İstanbul Bahçeşehir Toplu Konut Alanı inşaat işlerinin KC Grup adlı şirkete verildiğini ancak grubu oluşturan KONTAŞ’ın belgelerinin eksik olduğunu belirtti.
‘Yasal zorunluluk halledildi’
Erdoğdu, 444 milyon TL toplam tutarlı üç ihaleye giren KC Grup’un o dönemde yürürlükte olan Yapım İşleri Uygulama Yönetmeliği’nin 55. maddesinde yer alan, “Bu belge sahiplerinin ortağı bulunduğu tüzel kişilerin ihaleye girebilmesinde, tüzel kişinin yarısından fazla hissesine sahip olması, her ihalede bu oranın aranması ve teminat süresince bu oranın muhafaza edilmesi zorunludur” hükmüne açıkça aykırı olarak 2007’deki kesin kabulü beklemeden 16 Ağustos 2005’te yüzde 51 hissesini başka bir ortağa devrettiğini söyledi. Erdoğdu, “Bu yasal zorunluluk böylece bir şekilde halledilmiştir” dedi.
Erdoğdu, “Bu durum TOKİ’nin ikinci defa aynı şebeke tarafından dolandırıldığını göstermektedir. Bu bilgi ve belgelerin ışığında Erdoğan Bayraktar’ı sözünü tutmaya ve istifa etmeye çağırıyoruz. Bayraktar, gelecek perşembeye kadar istifa etmediği takdirde perşembe günü yeni bir yolsuzluk dosyası daha açıklayacağız” diye konuştu.
Meriç Tafolar/Milliyet
29 Kasım 2012 Perşembe
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Yasa Tasarısı
Kentsel Dönüşüm Yasası da dediğimiz, “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Yasa Tasarısı” 16 Mayıs 2012 tarihinde TBMM Genel Kurulu'nda kabul edilerek yasalaştı.
Yasayı kısa da olsa tanımları ile ele almak gerekirse;Rezerv yapı alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek olan uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdare’nin talebine bağlı olarak veya re’sen Bakanlıkça yapılacak olan teklif üzerine Bakanlar Kurulu’nca belirlenen alanları,
Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından belirlenerek Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulu’nca kararlaştırılan alanı,
Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade etmektedir.
6302 sayılı Tapu Kanunu ve Kadastro Kanunu'nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun, 18 Mayıs 2012 Tarih ve 28296 Sayılı Resmî Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir.
Bu Kanun’a göre; ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ise ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.
6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU KAPSAMINDA TAŞINMAZ KİRALAMALARINDA UYGULANACAK HÜKÜMLER
6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU KAPSAMINDA TAŞINMAZ KİRALAMALARINDA UYGULANACAK HÜKÜMLERE GENEL BİR BAKIŞ
1. Yeni Borçlar Kanunun yasallaşmasıyla, Taşınmaz Kiraları hakkında nasıl bir yasal düzenleme gerçekleştirilmiştir?- 01.07.2012 tarihi itibariyle 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun, yerini 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (T.B.K) kapsamında düzenlenen hükümlere bırakmıştır.
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (T.B.K) kapsamında yer alan “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” hakkındaki hükümlerin uygulama alanı nedir?
- T.B.K 339. Madde uyarınca; Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, konutlar ve üzeri kapalı yerlere ve bu yerlerle birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında uygulanacaktır.
- Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmeleri de yine bu hükümlere tabi olacaktır.
- Ancak; niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında bu hükümler, uygulama alanı bulamayacaktır.
3. Kiracının kira bedeli ödemek dışında ne gibi mali yükümlülükleri vardır ?
- T.B.K 341. Maddesi ile; Kiracının aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlü olduğu düzenlenmiştir. Sözleşmede aksi kararlaştırılabilir.
- Giderleri ödeyen Kiracı bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine Kiralayana vermek zorundadır.
4. Kiracının güvence (Depozito) vermesi ile ilgili yeni koşullar nelerdir?
- Bu konu T.B.K 342. Maddesi ile düzenlenmiştir. Buna göre; sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamayacaktır.
- Güvence olarak para verilebileceği gibi, kıymetli evrak (çek veya Bono) da verilebilir.
- Güvence; kiralayana teslim edilmeyecek, -kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere- kiracı tarafından vadeli bir tasarruf hesabına yatırılacaktır.
- Güvence kıymetli evrak ise, kiracı tarafından yine kiralayanın onayı olmaksızın teslim edilmemek üzere bir bankaya depo edilecektir.
- Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
- Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü olacaktır.
5. Kira sözleşmesi, kira ilişkisi sürerken taraflarca değiştirilebilir mi?
- Kira sözleşmelerinde kanunun belirlediği esaslar dairesinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
6. Kira bedeli nasıl belirlenecek, artış nasıl yapılacak ?
- Taraflar, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelini sözleşmeye konacak artış maddesiyle kararlaştırabileceklerdir. Fakat; tarafların belirleyeceği artış oranı, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
- Taraflarca sözleşmeye bu konuda bir hüküm konmamış ise kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Buradaki hakkaniyet ölçütü, kiranın üretici fiyat endeksinin altında da belirlenebileceğine delalettir.
- T.B.K 344. madde “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” Hükmünü ihtiva etmektedir.
- Bu düzenleme kiralamalar bakımından Türk Hukukunda yeni bir dönemin habercisi gibidir. Kira bedelleri; 5 yıl süresince sadece Üretici Fiyat Endeksi sınırı içinde arttırılabilecek, ancak bu sürenin sonunda ve yine gerekirse her 5 yılda bir hâkim tarafından, kanunda belirtilen kıstaslar dikkate alınarak belirlenecektir. Hâkimin bu müdahalesi bir tür sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını ifade etmektedir.
7. Dövizle kiralamalar bakımından bedel artışı ne şekilde olacaktır?
- Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi uygulanarak hâkimin müdahalesi istenebilecektir. Başka bir ifadeyle; sözleşmeye bağlı kalmak çekilmez bir hal alırsa, bu durumdaki taraf mahkemeye başvurabilecektir.
- Dövizle kiralamalarda 5 yıl geçtikten sonra, kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak, Türk Lirası ile yapılan kiralamalara ilişkin yukarıda açıklanan uyarlama hükümleri uyarınca artış talep edilebilecektir.
8. Kira bedeli belirlemek üzere açılacak davalarda dava açma süresi nedir ?
- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.
- Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, ihtarname çekmeye gerek olmaksızın yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
9. Kiracı aleyhine düzenlenmesi yasaklanan hususlar nelerdir ?
- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz kabul edilecektir.
10. Kira sözleşmesi nasıl sona erdirilebilecek?
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az Onbeş gün önce yazılı olarak bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
- Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyecektir.
- Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
- T.B.K ile düzenlenen belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebileceklerdir.
- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edecektir. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona ermiş sayılacaktır.
- 10 yıl geçtikten sonra Kiralayanın gerekçesiz fesih hakkına ilişkin düzenleme, Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca; kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanacaktır.
- Genel hükümlere, yani tarafların akde aykırılıklarına dayanarak fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
- Bildirim yoluyla fesihten başka dava yoluyla da sözleşmenin sona erdirilmesi mümkündür. Buna göre Kiraya veren, kira sözleşmesini;
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
- Kiralananı sonradan satın alan veya başka bir yolla edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
- Kiralananı sonradan satın alan veya başka bir yolla edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
11.”Gereksinim” ve “Kiralananın yeniden inşası veya imarı” halleri dışında diğer tahliye sebepleri nelerdir?
- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmaya yönelik yazılı tahliye taahhütnamesi verdiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
- Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
- Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.
12.”Gereksinim” veya “Yeniden İnşa” sebepleriyle kiralananın boşaltılması halinde, kiralayan aynı yerle ilgili olarak başkasıyla kira sözleşmesi yapabilir mi?
- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
- Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
- Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
13. Yeni yasal düzenleme Kiracı-Kiralayan ilişkisini nasıl bir bakış açısıyla ele almaktadır ?
- Öncelikli hedef; kira bedellerinin tespiti noktasında Kira artışının sınırlanması ve açılacak davaların 5 yıllık periyotlara bağlanmasıdır. Amaçlanan; Kiracı-Kiralayan ilişkisinin 5 yıl için sorunsuz sürdürülmesinin sağlanmasıdır.
- Dövizle yapılacak kiralamalara artış yasağı getirilmesi, sözleşmelerin daha çok Türk Lirası üzerinden yapılmasını teşvik amacını gütmektedir.
- Güvence bedelinin 3 ayla sınırlanması ve Kiralayana teslim edilmemesi de Kiracının mali kaybını ortadan kaldırmak ve daha önemlisi Kiralayanın güvenceyi iade etmekten kaçınmasının önüne geçmektir. Mevcut yasal şartlar Güvencenin iadesi için Kiracıya dava açma yükümlülüğü getirirken, yeni düzenleme bu durumu tersine çevirmiştir.
- 10 yılı geçen sözleşmelerin, her hangi bir sebebe muhtaç olmaksızın Kiralayan tarafından tek taraflı olarak feshedilebilmesi, T.B.K ile getirilen yepyeni bir imkândır. Bu imkân, tahliye şartları mevcut olmadığından Kiracısıyla adeta bir ömür boyu sözleşme ilişkisini sürdürmek zorunda kalan Kiralayan taraf için oldukça önemlidir.
- “Cezai Şart”, “Dönem kiralarının muaccel hale gelmesi” gibi bugün uygulamada kullanılan bazı hükümler yeni yasayla Kiracı lehine bir durum yaratacak şekilde yasaklanmıştır.
- Gereksinime dayanan davaların, gereksinim duyan kişiler yönünden daha geniş kapsamlı ele alınmış olması da keza yeni bir düzenlemedir.
Öngören Hukuk Bürosu
Prof.Dr.Saibe Oktay Özdemir
Av.Boray Köknel
YENİ BORÇLAR KANUNU'NDA KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN FESHİ
YENİ BORÇLAR KANUNU'NDA KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN FESHİ
1955 yılında yürürlüğe giren 6570 sayılı Gayrimenkullerin Kiralanması Hakkında Kanun'da yer alan kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girecek olan 6098 sayılı yeni Borçlar Kanunu'nun 347 ila 356 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Yeni kanuna yer alan konut ve çatılı işyeri kiraları sözleşmesinin sona erdirilmesi müessesi, bildirim yolu ile fesih ve dava yolu ile fesih başlıkları altında toplanmıştır.1-Bildirim yoluyla fesih (Madde 347)
Yeni Borçlar Kanunu'nun 347.maddesinin 1.fıkrasına göre, kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Bu hüküm, 6570 sayılı Kanunu'nun 11. maddesinin tekrarı niteliğindedir.
Öte yandan aynı maddenin 2.fıkrası ile süresi 10 yılı geçen kira sözleşmelerinin, kiraya veren tarafından herhangi bir gerekçe gösterilmeksizin ve bildirim yapmak suretiyle feshedilebileceği ifade edilmiştir. Bu durumda kiraya veren, kira sözleşmesinde belirlenmiş süreden sonra, on yıl yenilenmiş olan kira sözleşmelerinde ise, bu on yılı izleyen yeni kira yılının bitiminden üç ay önceden bildirimde bulunmak kaydıyla, herhangi bir gerekçe göstermeksizin kira sözleşmesini feshedebilmektedir.
Ancak yeni Borçlar Kanunu'nun geçici 2.maddesi uyarınca; işbu kanunun ilgili maddeleri, kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanacaktır.
Yeni Borçlar Kanunu 349.maddesi ise, kira sözleşmesinin aile konutu için akdedilmiş olması halinde, kira sözleşmesinin feshi prosedürünü düzenlemiştir. Buna göre, eğer kiralanan taşınmaz aile konutu olarak kullanılmaktaysa, kiracı, eşinin açık rızasını almadıkça kira sözleşmesini feshedemeyecektir.
Aynı maddenin 2.fıkrasına göre ise, eşin rızasının alınması mümkün değilse ya da eş, haklı bir neden göstermeksizin rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Öte yandan 349.maddenin 3.fıkrası ile kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanabileceği de belirtilmiştir. Böylece kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.
2- Dava yoluyla fesih
Yeni kanun dava yoluyla feshi; kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere 2 başlık altında düzenlemiştir.
a-Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle dava yoluyla fesih
a.a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar (Madde 350)
818 sayılı eski Borçlar Kanunu'nun 266.maddesi ile 6570 sayılı kanunun 7.maddesindeki hükümler bir araya getirilmek suretiyle yeni borçlar kanunundaki dava yoluyla kira sözleşmesinin feshi hükümleri oluşturulmuştur.
a.a.a. Gereksinim(Madde 350/f.1)
Yeni Kanunun 350.maddesinin 1.fıkrasına göre, kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğunun bulunması halinde, belirli süreli kira sözleşmelerini sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerini ise, kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Yeni kanun,6570 sayılı kanundan farklı olarak, gereksinimi olan kişiler arasında, kiraya verenin altsoyu, üst soyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişileri de saymıştır. Dolayısıyla kiraya verenin torununun ya da torununun çocuğunun dahi kiralanana gereksinimi olması halinde, kiraya verenin kiralananın tahliyesini talep edebilmesi mümkündür.
Öte yandan mevcut uygulamada, kiraya verenin tahliye nedeninin samimiyetinin bir ölçütü olarak kabul edilen belli bir süre kiralananı başkasına kiraya vermeme kuralı yeni Borçlar Kanunu'nun 355.maddesinde benimsenmiştir. Bahse konu maddenin 1.fıkrasına göre, kiraya veren, gereksinim amacıyla tahliye ettiği taşınmazı haklı sebep bulunmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde 355.maddenin 3.fıkrası uyarınca, kiraya veren, eski kiracısına, kendisine son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorundadır. Böylece yeni kanunda, kiraya verenin gereksinim amacıyla yaptığı tahliye talebinde samimi olmaması halinde tazminat yaptırımının uygulanacağı ifade edilmiştir.
b.b.b.Yeniden inşa ve imar (Madde 350/f.2)
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması halinde de, kiraya verenin tahliye talebinde bulunması söz konusudur. Bu madde,6570 sayılı kanunun 7.maddesinin ç bendindeki düzenlemenin aynısı olup, sadece madde hükmü Türkçeleştirilmiştir.
Ayrıca gereksinim amacıyla tahliyede olduğu gibi, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye talebi için de yeni Borçlar Kanunu'nun 355.maddesinde ayrı bir düzenleme getirilmiştir. Buna göre, kiraya veren, yeniden inşa ve imar amacıyla kiracıyı tahliye ettiği taşınmazı eski hali ile ve haklı sebep bulunmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralayamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen kiralananı, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Ancak kiracının bu hakkı kiraya verene yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanması gerekmektedir. Şayet kiraya veren bu hükme aykırı davranırsa, 355. Maddenin 3.fıkrası uyarınca, aynen gereksinim amacıyla tahliyede olduğu gibi, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorundadır.
b.b.Yeni malikin gereksinimi(Madde 351)
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Dolayısıyla bu madde hükmünde de, yeni malikin altsoyu, üst soyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için de, kiracının tahliye edilebileceği ifade edilmiştir. Bu husus dışındaki tüm şartlar 6570 sayılı Kanunu'nun 7.maddesinin d bendi ile aynıdır.
b-Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle dava yoluyla fesih (Madde 352)
Yeni kanunun 352.maddesinde, 6570 sayılı Kanunun 7.maddesinin a bendinde ifade edildiği gibi, kiracının verdiği tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte kiralananın boşaltılmaması halinde kiraya verenin, kira sözleşmesini taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirilebileceği belirtilmiştir.
Bununla birlikte 352.maddenin 2.fıkrasında; "Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir." hükmüne yer verilmiştir. Bu madde, kiraya veren açısından lehe hükümler içermektedir. Şöyle ki;
Yeni madde ile mevcut uygulamadan farklı olarak, bir yıldan az süre için akdedilen kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar ile tahliye davası açılabilmesi mümkün hale gelmiştir. Ayrıca, yine mevcut uygulamanın tersine, artık bir yıldan daha uzun süreli olan, ancak yıldan sonra kalan sürenin bir yıl olmadığı kira sözleşmelerinde(örneğin 18 ay süreli kira sözleşmelerinde), kalan süre içinde iki haklı ihtara dayanılarak tahliye davası açılabilmesi de mümkün olacaktır.
Diğer bir yenilik ise, uzun süreli kira sözleşmeleri için getirilmiştir. Buna göre, bir yıldan daha uzun süreli (örneğin üç yıl) kira sözleşmelerinde, ilk kira yılı içinde kiracıya iki haklı ihtar gönderilmişse, bu durumda kira sözleşmesinin sonunu beklemeksizin, ilk kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde kiracı aleyhine tahliye davası açılabilecektir.
352.maddenin 2.fıkrasında ise, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda, kiraya verenin, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebileceği ifade edilmiştir.
YABANCI GERÇEK VE TÜZEL KİŞİLERİN TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL EDİNİMİ
YABANCI GERÇEK VE TÜZEL KİŞİLERİN TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL EDİNİMİ
Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin diğer ülkelerde gayrimenkul edinimi konusunda hak ve yükümlülükleri, tarihsel süreçte değişim gösteren yasal düzenlemelere tabi tutulmuştur. Tarihin belirli dönemlerinde birçok devlet yabancıların ülkelerinde gayrimenkul edinimini yasaklayıcı düzenlemeler getirirken, günümüzde özellikle küreselleşmenin ve serbest piyasa ekonomisine geçişin de etkisiyle bu engellemeler asgari düzeye indirgenmeye çalışılmaktadır. Yabancıların gayrimenkul edinimine ilişkin sıklıkla başvurulan temel ilkeler “karşılıklı muamele (karşılıklılık)” ve “kanuni sınırlara uygunluk” olarak göze çarpmaktadır.Karşılıklı muamele, en az iki devlet arasında uygulanan ve akid devletlerin birbirlerinin vatandaşlarına aynı ya da benzer mahiyette haklar tanımalarını ifade eden bir prensiptir. Türk Hukuku’nda da uygulanan karşılıklılık prensibi gereğince, yabancıların Türkiye’de gayrimenkul ediniminde, yabancıların vatandaşı oldukları ülkelerde Türk vatandaşlarına gayrimenkul edinimi hakkının hukuki ve fiili olarak tanınmış olması şartı aranmaktadır.
Kanuni sınırlara uygunluk ilkesi ise; ülkelerin birbirinden farklı özellikleri dikkate alınarak; yabancıların gayrimenkul ediniminde kanuni kısıtlamalara uygun olarak taşınmaz edinilebileceği şeklinde ifade edilebilir. Türk Hukuku’nda yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz mal ediniminde uygulanan kanuni sınırlamalara ilişkin olarak; 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ile 1062 sayılı Mukabele Bil Misil Kanunu ile getirilen düzenlemeler en dikkat çekici örneklerdir.
Öte yandan yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de gayrimenkul edinimine ilişkin diğer temel düzenleme 22.12.1934 tarih ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35 ve 36. maddeleri ile getirilmiştir. Yürürlüğe girdiği dönemin şartlarına göre yenilikçi bir nitelik arz eden Tapu Kanunu’nun getirdiği bu düzenlemeler, zaman içerisinde ihtiyaçlara cevap veremez hale gelerek değiştirilmiş ve nihayet söz konusu maddeler, 03.07.2008 tarihli ve 5782 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik neticesinde bugünkü şeklini almıştır. Bu düzenlemelerin son haline yönelik olarak; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın 17.07.2008 tarih ve 2008/12 sayılı Genelgesi ile Tapu Kanunu’nun 35. ve 36. maddelerinin uygulanmasına yönelik detaylar belirlenmiştir.
Türk mevzuatında yabancıların gayrimenkul edinimine ilişkin düzenlemelerin kapsam ve nitelikleri itibariyle üç temel başlık altında incelenmesi mümkündür. Bunlar;
1. Yabancı uyruklu gerçek kişilere ilişkin düzenlemeler,
2. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine ilişkin düzenlemeler,
3. Yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlere ilişkin düzenlemeler,
1. Yabancı uyruklu gerçek kişilere ilişkin düzenlemeler
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişiler, Türkiye’de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları satın alabilirler, üzerinde bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hak tesis edebilirler. Ancak bu hükmün uygulanabilmesi için karşılıklılık esasına ve mevzuata getirilmiş olan diğer kısıtlayıcı hükümlere uyulmak gerekir.
1.1.Karşılıklılık prensibi:
Tapu Kanunu’nun 35.maddesine göre, Türkiye’de taşınmaz edinmek isteyen yabancı uyruklu gerçek kişinin vatandaşı olduğu ülkede, Türk vatandaşlarına gayrimenkul edinimi hakkının hukuki ve fiili olarak tanınmış olması gereklidir.
1.2. Edinim konusu taşınmazın, imar planları dahilinde, işyeri veya konuta tahsis edilmiş olması şartı
Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre, yabancı gerçek kişinin Türkiye’de edineceği taşınmazın imar planı dahilinde olması gerekmektedir. Ayrıca taşınmazın bulunduğu bölgeye ait uygulama imar planının da ilgili tapu dairesinde kayıtlı olması şartı aranmaktadır. Taşınmazın imar planı kapsamında olmasının yanı sıra yabancı gerçek kişinin edineceği taşınmaz, işyerine veya konuta tahsis edilmelidir. Dolayısıyla Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre, yabancı gerçek kişinin tarım arazisi edinmesi söz konusu olamayacaktır.
1.3.Bir yabancı gerçek kişinin ülke genelinde edineceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümünün 2,5 hektarı geçemeyeceği şartı
Bu düzenleme ile yabancıların taşınmaz ediniminde uygulanacak kişi bazında miktara yönelik bir kısıtlama getirilmiş bulunmaktadır.
1.4.Bir yabancının merkez ilçe ve ilçeler kapsamında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hak edinebileceği şartı
Mevzuatta öngörülen miktara yönelik kısıtlamaların bir diğer boyutu ise; belirli bölgelerde yabancıların yoğun olarak gayrimenkul edinmelerini engellemeye yönelik düzenlemelerdir. Tapu Kanunun 35. maddesinin 7. fıkrası gereğince; merkez ilçe ve ilçeler kapsamında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında yabancıları taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hak edinebileceklerdir. Yabancının merkez ilçe ve ilçeler Bakanlar Kurulu, merkez ilçe ve ilçelerin altyapı, ekonomi, enerji, çevre, kültür, tarım ve güvenlik açısından önemlerini dikkate alarak, 10% oranını daha az bir oran olarak belirleyebilme yetkisine sahiptir.
Türk mevzuatında bazı taşınmazların taşıdığı nitelikler sebebiyle, yabancılar tarafından edinilmesini engelleyici bir takım düzenlemeler mevuttur. Bu doğrultuda; Tapu Kanunun 35. maddesinin 7. fıkrası gereğine; Bakanlar Kurulu, yabancı gerçek kişilerin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliğinin gerektirdiği durumlarda taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları tespit etme yetkisine sahip kılınmıştır.
Taşınmaz ediniminin milli güvenlik ve kamu yararının gerektirdiği durumlarda kısıtlanmasını öngören başka sınırlar da mevcuttur. Kamu yararı ve ülke güvenliğinin gerektirdiği durumlarda yabancıların gayrimenkul ediniminin kontrol ve gerektiğinde yasaklanması öngören bu sınırlar; Tapu Kanunun yanı sıra, 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ile 1062 sayılı Mukabele Bil Misil Kanunu’nda da özel olarak düzenlenmiştir
2. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine ilişkin düzenlemeler,
Sermayesinin ve/veya ortaklarının tamamı yabancı olan ancak Türkiye’de kurulan şirketler, hukuki olarak yabancı şirket değil, Türk Şirketi statüsüne ve muamelesine tabidirler. Bu nedenle yasada da açıklıkla ifade edildiği üzere, yabancı şirket kavramı; yabancı ülkelerde kendi ülkelerine göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri tanımlamaktadır.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin gayrimenkul edinimine ilişkin genel çerçeve Tapu Kanunun 36. maddesinin 2. fıkrası ile düzenlenmiştir. Bu düzenleme gereğince; kuruldukları ülke kanunlarına göre tüzel kişiliğe sahip olan yabancı uyruklu ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti ve/veya sınırlı ayni haklar elde edebilirler. Uygulamada bu şirketlerin ülkemizde gayrimenkul edinimi hususunda getirilen sayacağımız düzenlemeler bu konuda en sık kullanılan istisnalara örnek teşkil etmektedir: 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanununun 8. maddesi, 6326 sayılı Petrol Kanunu’nun 12. ve 87. maddeleri, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanununun 3. maddesi, 4046 sayılı Özelleştirme Kanunun 14. maddesi, 5225 sayılı Kültür Yatırımları ve Girişimlerini Teşvik Kanununun 5. maddesi.
3. Yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlere ilişkin düzenlemeler
Yabancı yatırımcı statüsündeki şirketlerin taşınmaz mal edinimi Tapu Kanunu’nda; 03.07.2008 tarih ve 5782 sayılı Kanun ile getirilen değişiklik ile yeniden düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre, yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketler, “ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek” üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar ise 06.10.2010 tarihli ve 27721 sayılı “Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik”te düzenlenmiştir. Yönetmelikte, yabancı yatırımcı şirketlerin Türkiye’de taşınmaz ve/veya sınırlı ayni hak elde etmelerine ilişkin sürecin Valilikler tarafından gerçekleştirileceği öngörülmüştür. Valilik tarafından yürütülen prosedür kısaca şöyledir.
Valilik, taşınmaz edinimi başvurusunun yapılmasını müteakip, Genelkurmay Başkanlığı veya yetkilendireceği komutanlıklara müzekkere göndererek, taşınmazın askerî yasak bölge içinde kalıp kalmadığını, on beş gün içinde bildirmesini talep eder. Bu süre içinde cevap verilmediği takdirde söz konusu taşınmazın belirtilen alanlar içerisinde olmadığına hükmedilerek işlem yapılır.
Valilik ayrıca taşınmazın özel güvenlik bölgesi içinde kalıp kalmadığını, il emniyet müdürlüğünden veya il jandarma komutanlığından on beş gün içinde bildirmesini talep eder. Bu süre içinde cevap verilmediği takdirde söz konusu taşınmazın özel güvenlik bölgesi içerisinde olmadığına hükmedilerek işlem yapılır.
Başvuru sonucunun olumlu olması veya olumlu sayılması halinde, tescil işleminin yapılması için Valilik tarafından şirkete ve tapu sicil müdürlüğüne yazılı bilgi verilir. Talep halinde, ilgili yazı, şirket yetkilisine elden teslim edilir.
Başvuru sonucunun olumsuz olması halinde Valilik tarafından şirkete, işlemin gerekçesi, işleme karşı başvurulabilecek yargı yolu ve süresi bildirilir
Türkiye’nin Avrupa Birliği mevzuatına uyum süreci doğrultusunda gerçekleştirdiği yasal değişiklikler; ülkemizde yabancıların gayrimenkul edinimi konusunda olumlu sonuçlar sağlamış ve yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinimi sürecini kolaylaştırmıştır.
AİLE KONUTU ŞERHİ, HÜKÜMLERİ VE KALDIRILMASI
AİLE KONUTU ŞERHİ, HÜKÜMLERİ VE KALDIRILMASI
Türk kanununda aile konutuna ait yasal bir tanım bulunmamaktadır. Doktrindeki aile konutu tanımı; “Eşlerin, evlilik birliğinin devamı sırasında ortak yaşamı sürdürmelerinin gerekli kıldığı “bir yerde ortak oturma ihtiyacının” giderilmesinde kullanmak üzere sürekli olarak seçtikleri, kısaca ailenin devamı olarak ikametine ayrılan, konut olarak kullanılmaya elverişli taşınır veya taşınmaz yer” şeklindedir. Aile konutu evlilik birliğini, çocukların varlığını (aile bağlarını) ve dolayısıyla kamusal menfaati koruyan bir hükümdür. Türk Medeni Kanunu’nun 194, 240, 254, 279 ve 652 inci maddelerinde aile konutundan bahsedilmiştir. TMK 194 maddede “Eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir. Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur” denilmiştir.
Konutun aile konutu olarak kabul edilmesi için eşlerin çocukları ile birlikte yaşamaları zorunlu değildir. Kanunda her ailenin bir aile konutunun olabileceği kabul edilmiştir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin de belirttiği gibi “…yazlık ev, yayla evi, dağ evi gibi ikinci nitelikteki konutlar aile konutu olarak sayılmamaktadır.”(2003/3017 E, 2003/4352 K, 13.03.2003 T.). Aile konutu olan taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili aile konutu şerhinin verilmesini talep edebilir. Aile konutu eşlerden ikisi adına paylı mülkiyet şeklinde olabileceği gibi eşlerden birinin tam mülkiyetinde ya da üçüncü kişinin paylı mülkiyetinde olabilir. Aile konutu eşler arasında paylı mülkiyet şeklinde kayıtlı ise aile konutu şerhinin tapu kütüğüne yazılmasına MK madde 233 gereği gerek bulunmamaktadır. Eş, konutun tamamına değil sadece bir hissesine sahipse ve ailenin burayı aile konutu olarak kullandıkları belgelenebiliyorsa, kimin hissesi üzerine şerh verildiği belirtilerek tapuda aile konutu şerhi işlenebilir. Eşler arasındaki mal rejimi ne olursa olsun aile konutunun devri ve bu konut üzerindeki hakların sınırlandırılması açıkça diğer eşin rızasına bağlanmıştır (Yargıtay 2. HD 22.03.2005 Tarih 2005/1615 E, 2005/4471 K). Yargıtay 2. HD’nin 2005/5403 E. ve 2005/10552 K. sayılı ve 04.07.2005 tarihli kararında aile konutunun satılmasının üçüncü kişilerin bu yerin aile konutu olarak kullanıldığını objektif olarak bilmelerine bağladığı görülmektedir. Aile konutu şerhinin tapu kütüğüne yazımı ve şerhin terkini için herhangi bir harç veya vergi alınmaz. Ancak istemde bulunan eşe isterse ve harcını öderse, şerhin tapuya işlendiğine dair resmi bir yazı verilebilir.
Aile konutu şerhinin terkini;
• Malik olmayan eşin talebi ile işlenmişse, malik olmayan eşin talebi ile
• İki eşin birlikte talebi ile işlenmiş ise, her ikisinin talebi ile
• Eşlerin birlikte malik olduğu hisseli bir taşınmazda şerh eşlerden birinin talebiyle işlenmiş ise şerhi işletenin talebi ile
• Malik olan eşin talebiyle şerh verilmiş ise, malik olmayan eşin de talep ve muvafakatiyle mümkündür.
Taşınmazın aile konutu niteliğini kaybetmesi ancak boşanma kararının kesinleşmesi ile mümkün olmaktadır. Yargıtay 2 HD’nin 05.11.2003 tarihli 2003/3071 E. ve 2003/4352 sayılı kararında belirttiği üzere ayrılık kararı verilmesi ya da birlikte yaşamaya ara verilmesi hallerinde aile konutu niteliği korunmaya devam edilecektir. Uzun süren mesleki seyahatler veya eğitim gibi geçici sebeplerle aile konutundan ayrılma 2 HD’ nin 26.05.2004 tarih 2004/5653 E. ve 2004/6811 sayılı kararında belirtildiği gibi konutun aile konutu niteliğini ortadan kaldırmamaktadır. TMK’ nın yürürlüğe girdiği 01.01.2002’den önce iktisap edilen aile konutlarında da TMK 194 üncü maddesi uygulama alanı bulacaktır (2 HD 2006/5715 E. 2006/13785 K 05.11.2003 T). Ancak 01.01.2002 tarihinden önce tamamlanan aile konutu devirleri veya aile konutu üzerindeki hak tesisleri bakımından TMK 194 uygulama alanı bulmamaktadır.
TMK 194’de yer alan sınırlamanın hukuki niteliği: Türk hukukunda hâkim öğreti ve Yargıtay uygulaması TMK 194 hükmünü tasarruf yetkisine sınırlama getiren bir hüküm olarak görmektedir. YHGK 26.10.2005 tarih 2005/12-676 E ve 2005/600 sayılı kararında “…Bu hüküm göstermektedir ki, aile konutu özel koruma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır…” şeklindeki görüşü ile bunu açıkça belirtmiştir. Kısaca aile konutu üzerinde hak sahibi eşin, üçüncü kişi ile yapacağı ve eşe ait konut üzerinde sınırlama getirme borcu doğuran işlemleri geçerli olacak, ancak bu borcun ifasına yönelik yapılacak tasarruf işlemleri tüm geçerlilik şartlarını taşısa bile tasarruf yetkisindeki eksikler nedeni ile geçersiz olacaktır. Örneğin bir aile konutunun satımına ilişkin olarak tapuda yapılan satım sözleşmesi geçerli olurken, satıcı eşin tek taraflı tescil talebine bağlı olarak gerçekleşecek tescil, diğer eşin izninin olmamasına bağlı tasarruf yetkisi eksikliği nedeni ile mülkiyetin intikalini sağlamayacak, işlem tarafı (alıcı) adına yapılan tescil, yolsuz bir tescil oluşturacaktır. 2. HD 06.04.2004 tarihli 2004/1124E ve 2004/4388 sayılı kararında açıkça eşlerden birinin diğer eşin rızası olmadan aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemeyeceğini, aile konutunu devredemeyeceğini ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacağını belirtmiştir. İzin tamamlayıcı bir nitelik taşımaktadır ve bu nedenle önceden verilmiş soyut ve genel bir izin yeterli görülmemektedir. Kanunda izin herhangi bir geçerlilik şartına tabi tutulmadığından sözlü verilmesi de geçerlidir. Kanun izin yanında icazet verilmesini de kabul etmiştir. Bunun yanında işlem tarafı üçüncü kişi, belirsiz olan tasarruf yetkisinin giderilmesi için borçlandırıcı işlem aşamasında iznin verilmesini talep edebilir. Sonradan verilen iznin geçmişe etkili olarak sonuç doğuracaktır. Hak sahibi eş gerek borçlandırıcı işlem öncesinde gerekse sonrasında işlem konusu taşınmazın aile konutu niteliği konusunda üçüncü kişiyi bilgilendirmezse veya üçüncü kişiyi iznin varlığı veya verileceği konusunda aldatırsa ve sonradan izin verilmemesi sebebiyle 3. kişi bir zarara uğrarsa zararın tazmini için 3. kişi zararı malik eşten talep edebilir.
Hakimin hak sahibi eşi tek başına işlem yapmaya yetkili kılması: TMK 194’e göre aile konutu şerhinin konulması konusunda rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilmektedir. Bu düzenleme izne yetkili eşin izninin elde edilememesi ve izne yetkili eşin haklı sebep olmadan izin vermekten kaçınması gibi durumların ortaya çıkması sebebi ile getirilmiştir. İzne yetkili eşin izninin elde edilememesi eşlerden birisinden objektif nedenlerle izin elde edilemeyen durumlarda söz konusu olur (Hastalık, zihinsel özür). İzne yetkili eşin haklı sebep olmaksızın izin vermekten kaçınması durumunda, haklı sebebin bulunup bulunmadığı; amaçlanan işlemin icrasındaki menfaatin ailenin finansal durumu, diğer eşin ve genel olarak ailenin menfaatleri ile bir arada değerlendirilerek tespit edilir. Hâkim yapacağı inceleme sonucunda eşin yerine izin vermez, bilakis hak sahibi eşi tek başına hareket etme konusunda yetkili kılar. Eşin haklı bir neden olmadan izin vermekten kaçınması ile malvarlığında zarar doğmuş ise bu zarar gören işlem tarafı eş veya üçüncü kişi tarafından BK 41/2’ye göre talep edilebilmektedir.
___________________________________________________________
Kaynak:
Doç. Dr. Mustafa Alper GÜMÜŞ Teoride ve Uygulamada Evliliğin Genel Hükümleri Ve Mal Rejimi -İstanbul 2009
Mustafa Dural, Tufan Öğüz, Mustafa Alper Gümüş-Türk Özel Hukuku Cilt III Aile Hukuku İstanbul 2005
Hüseyin Hatemi, Rona Serozan- Aile Hukuku İstanbul 1993
Şükran Şıpka- TMK’ da Aile Konutu İle İlgili İşlemlerde Diğer Eşin Rızası İstanbul 2002
EV HACİZLERİ ZORLAŞIYOR İCRA SATIŞLARI İNTERNET ORTAMINA TAŞINIYOR !
EV HACİZLERİ ZORLAŞIYOR İCRA SATIŞLARI İNTERNET ORTAMINA TAŞINIYOR !
02.07.2012 tarihinde TBMM tarafından kabul edilen 6352 sayılı “Yargi Hizmetlerinin Etkinleştirilmesi Amaciyla Bazi Kanunlarda Değişiklik Yapilmasi Ve Basin Yayin Yoluyla İşlenen Suçlara İlişkin Dava Ve Cezalarin Ertelenmesi Hakkinda Kanun” çerçevesinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun bazı maddeleri değiştirilmiştir.Bu değişikliklerle uygulamada yaşanan bazı aksaklıkların ve zaman kayıplarının önüne geçilmesi ve sisteme daha fazla işlerlik kazandırılması amaçlanmış gibi gözükmektedir. Önemli bazı değişikliklere işaret etmek isteriz:
1.Kötü niyet veya yaygın adıyla İcra İnkar Tazminat oranı da %40’dan, %20’ye çekilmiştir. Bu düzenleme enflasyonun yüksek olduğu dönemde tayin edilen ve o günler için uygun sayılabilecek tazminat oranının günün şartlarına uyarlanması anlamını taşımaktadır. Yeni belirlenen tazminat oranının, tazminat ödeme endişesiyle zaman kazanma amaçlı haksız itirazları eskisi kadar önleyip önlemeyeceği zaman içinde tespit olunacaktır.
2. Haczi mümkün olmayan malvarlığı unsurları yeniden düzenlenmiştir. Buna göre; Ekonomik faaliyeti, sermayesinden ziyade bedenî çalışmasına dayanan borçlunun mesleğini sürdürebilmesi için gerekli olan her türlü eşya ile borçlu ve aynı çatı altında yaşayan aile bireyleri için lüzumlu eşya haczedilemeyecektir. Yine, Borçlunun haline uygun evi ve öğrenci bursları haczedilemeyecekler arasında sayılmıştır.
3. Eski düzenlemede 1 ve 2 yıl olarak yer alan hacizli menkul ve gayrimenkullerin satışı için tanınan sürelerin yarı yarıya azaltılmasıyla, takiplerin daha çabuk sonuçlandırılmasına katkı yapmak amaçlanmıştır. Yeni düzenlemeyle menkuller için 6 ay, gayrimenkuller içinse 1 yıl içinde satış talep edilmesi zorunlu kılınmıştır. Aksi taktirde mevcut haciz ortadan kalkacaktır.
4. Hacizli malların elektronik ortamlarda da satışının yapılabilmesi için yeni bir düzenlemeye gidilmiştir. Buna göre; “Açık artırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanır. Elektronik ortamda teklif verme, birinci ihale tarihinden on gün önce başlar, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer; ikinci ihalede ise elektronik ortamda teklif verme birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar, en az on gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. Elektronik ortamda verilecek teklifler haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde ellisinden az olamaz; teklif vermeden önce, haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde teminat gösterilmesi zorunludur.”
5. İcra Dairelerince yapılacak satışın yöntemi de önemli ölçüde değişikliğe uğramıştır. Yeni usul şu şekildedir: Birinci ve ikinci ihale icra memuru tarafından, ilanda belirlenen yer, gün ve saatte, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlatılır. Satışa çıkarılan mal üç defa bağırıldıktan sonra, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek, en çok artırana ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedelinin malın tahmin edilen bedelinin yüzde ellisini bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse bu suretle rüçhanı olan alacakların mecmuundan fazla olması ve bundan başka paraya çevirme ve paraların paylaştırılması masraflarını aşması gerekir. Birinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı miktara ulaşılmazsa satış icra memuru tarafından geri bırakılır.İkinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı şartlar gerçekleşmezse satış talebi düşer.
Bu düzenleme; her iki satış için de tahmini bedelin %50’sinden az olmamak üzere teklif verilmesini aramakla eski düzenlemeden tamamen ayrılmaktadır. Satışın elektronik ortamda da yapılması öyle sanıyoruz ki satışların daha fazla katılımla gerçekleşmesini sağlayacaktır. Bu durum hem alacaklı hem de borçlunun lehine bir durum yaratacağından oldukça yerindedir.
Yasa bir geçici maddeyle bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce başlatılan takip işlemleri hakkında, değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam edileceğini öngörmüştür. Başka bir ifade ile önemli noktaları sayılan yeni yasal düzenleme kanunun yürürlüğe girmesinden sonra başlatılacak takipler bakımından uygulanacaktır.
GAYRİMENKUL VERGİLERİ
GAYRİMENKUL VERGİLERİ
Giriş
Gayrimenkul alanların ve satanların vergi kanunu ve harçlar kanununda yer alan bazı özel hükümleri önceden bilmeleri ileride karşılaşabilecekleri sorunları önlemeleri açısından büyük önem arz etmektedir.
Gayrimenkul alanların, aldıkları gayrimenkulün geçmiş yıllarda emlak vergisi borcunun olup olmadığı, tapu değeri gösterilirken belirlenecek tutarın gelir vergisi ve harç yönünden taşıdığı özellikler gibi hususlar özellikle göz önünde bulundurulmalıdır.
Gayrimenkul satanlar açısından da gayrimenkulün tapudaki satış değerinin ve bu değerin gelir vergisi ve harç yönünden önemi, şirketlerin gayrimenkul satışından doğan kazancın gelir vergisinden muaf olması gibi konular üzerinde özellikle durulması gerekir.
Gayrimenkul vergileri hakkındaki bu bültenimizde, yukarıda anılan hususlar ışığında gayrimenkul alım satımında vergi yükümlülükleri açıklanacaktır.
Türkiye'de gayrimenkullerde vergi düzenlemesi özellikle 2 konuda önem kazanmaktadır. Biri gayrimenkul üzerinden alınan emlak vergisi, biri de gayrimenkulün alım satım işlemleri sırasında alınan harç bedelleridir.
Emlak Vergisi ne zaman ödenir?
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre Türkiye sınırları içinde bulunan binalar, arazi ve arsalar emlak vergisine tabidir. Emlak vergisi, birinci taksiti Mart-Nisan-Mayıs aylarında, ikinci taksiti Kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Dileyen mükellef tümünü birinci taksit döneminde veya daha önce de ödeyebilme imkânına sahiptir.
Arsa ve Araziler için emlak vergisi ne şekilde hesaplanır?
Arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre; binalar için, Maliye ve Bayındırlık ve İskân bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak emlak vergisi hesaplanır.
2008 yılında emlak vergisi, aşağıdaki tabloda belirtilen oranlara göre hesaplanacaktır:
| Emlak Vergisi Oranları | Büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlar için Oran (binde) | Normal Oranlar |
| Binalarda (meskenlerde) | 2 | 1 |
| Binalarda (diğerlerinde) | 4 | 2 |
| Arsalarda | 6 | 3 |
| Arazilerde | 2 | 1 |
52 Seri No’lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği’ne göre mükelleflerin 2008 yılına ait bina, arsa ve arazi vergi değerleri; 2007 yılı vergi değerlerinin, 2007 yılına ilişkin tespit edilen % 7,2’lik yeniden değerleme oranının yarısı olan % 3,6 (üç virgül altı) nispetinde artırılması suretiyle bulunacak tutarlar olacaktır.
Diğer taraftan, mükellefiyetleri 2008 yılında başlayan mükelleflerin, bina, arsa ve arazi vergisi tarhiyatına esas alınacak vergi değerleri; takdir komisyonlarınca arsa veya arazi için 2005 yılında takdir edilen asgari ölçüde metrekare birim değerlerinin 2006 yılına ait yeniden değerleme oranının yarısı (% 3,9) nispetinde arttırılarak belirlenen 2007 yılı değerinin % 3,6 nispetinde arttırılması suretiyle bulunacak asgari ölçüde metrekare birim değerleri dikkate alınarak hesaplanacaktır.
Gayrimenkul harç bedelleri tablosu:
| Gayrimenkul Harç Bedelleri | Oran (binde) |
| Gayrimenkul alım-satımında (alıcı veya satıcı ayrı ayrı) | 15 |
| Gayrimenkullerin, irtifak haklarının ve gayrimenkul mükellefiyetinin sermaye şirketlerine sermaye olarak konulmasında ticaret mahkemesince tayin olunan değer üzerinden devir alan için ve gayrimenkul devir hallerinde devir eden için | 15 |
| Yapı kooperatiflerinin ortaklarına dağıtacağı gayrimenkullerin ortaklar adına tescilinde kayıtlı değer üzerinden | 1.8 |
| Gayrimenkullerin mirasçılara intikalinde | 9 |
| İfraz veya taksim veya birleştirme işlemlerinde kayıtlı değerler üzerinden | 9 |
| İpoteğe dahil gayrimenkullerden birisinin çıkarılarak başkasının ithalinde veya teminat ilavesinde borç miktarı | 3.6 |
| Adi veya hasılat kira mukavelelerinin tapu siciline şerhinde mukavele müddetine göre hesaplanacak kira toplamı ve mukavele mevcut değilse veya mukavelede müddet belirtilmemişse bir yıllık kira bedeli üzerinden | 5.4 |
| Arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunacak bina vesair tesislerin tescilinde Emlak (Bina) Vergisi değeri üzerinden | 15 |
| Gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (Cebri icra ve şuyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlâklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı | 15 |
Emlak Vergisi’nden muaf kişiler:
Türkiye sınırları içinde, brüt alanı 200 m2’yi aşmayan, bir tek konutu bulunan ve emekli aylığı dışında başka geliri bulunmayan emekliler ile herhangi bir geliri bulunmayan işsizler, ev hanımları ve engelliler emlak vergisi ödemekle yükümlü değildirler. Bu kişilerin, birden fazla konuta sahip olmaları durumunda, konutların tamamı için emlak vergisi ödemeleri gerekmektedir.
Geçici muaflıklarından biri:
Turizm Endüstrisini Teşvik Kanunu hükümleri dairesinde turizm müessesesi belgesi almış olan Gelir veya Kurumlar Vergisi mükelleflerinin adı geçen kanunda yazılı maksatlara tahsis ettikleri ve işletmelerine dahil binaları, inşalarının sona erdiği veya mevcut binaların bu maksada tahsisi halinde turizm müessesesi belgesinin alındığı yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.
Yukarıda anılan emlak vergisinden muaf kişi ve kuruluşlar haricinde emlak vergisini zamanında ödemeyen mükellef geciken taksit için her ay 6183 Sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükmüne göre tespit edilen oranda gecikme cezası ödemek zorundadır.
Mal ve hizmetlere uygulanacak katma değer vergisi oranlarının tespitine ilişkin kararına (Bakanlar Kurulu Kararı 2007/13033) göre kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece 150 m2’ye kadar konutlara ilişkin inşaat taahhüt işlerinde ve konut kooperatiflerine yapılan sınırsız alanında inşaat taahhüt işlerinde, % 1 oranında KDV uygulanacaktır.
Bir istisna da işyeri kira geliri elde eden kişiler için düzenlenmiştir. 2008 yılında, işyeri kira geliri elde edenler, yıllık gayrisafi tutarı 19.800 YTL’yi aştığında, bu gelirlerini beyan etmekle yükümlüdürler. Ancak kira geliri elde edenler aylık 7.000, yıllık 84.000 YTL civarındaki kira gelirleri için gelir vergisi ödemeyecekler. Kira geliri aylık 7.000 YTL yıllık 84.000 YTL olan kiralayanların kiraladıkları yerin işyeri olması durumunda vergi iadesi alacaklardır.
Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesinde yer alan konut kira gelirleri için uygulanan istisna tutarı, 2008 takvim yılında elde edilen kira gelirleri için 2.400 YTL olarak tespit edilmiştir. (Gelir Vergisi Genel Tebliği, Seri No: 266). Konut kira geliri elde edenler, yıllık 2.400 YTL’lik istisnadan yararlanacaklardır. Konut kirasının yıllık tutarının bu sınırı aşması durumunda ancak kira geliri elde edenin beyan yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu durumda, beyan edilen kira gelirinden, % 20 oranındaki stopaj mahsup edilecektir.
Gayrimenkul alım satımında da emlak vergisi konusu önem kazanmaktadır. Özellikle, kullanılmış gayrimenkul alanların, gayrimenkulün geçmiş yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini başka bir anlatımla, emlak vergisi borcunun olup olmadığının araştırılmasında yarar vardır. Çünkü Emlak Vergisi Kanunu’nun 30.maddesinin son fıkrasına göre: “Devir ve ferağı yapılan bina ve arazinin, devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş Emlak Vergisi’nin ödenmesinden devreden devralan müteselsilen sorumlu tutulurlar. Devralanın mükellefe rücu hakkı saklıdır. Tapu daireleri devir ve ferağ işlemini, işlemin yapıldığı ayı takip eden ayın 15. günü akşamına kadar ilgili belediyelere bildirir.”
2007 yılında gayrimenkul alanlar, 2007 yılı için Emlak Vergisi ödemezler. Bu durumda emlak vergisi ödeme yükümlülükleri 2008 yılından itibaren başlayacaktır.
Gayrimenkullerin tapudaki değeri vergi yükümlülüğü açısından büyük önem arz etmektedir. Gelir vergisi açısından değerlendirildiğinde, gayrimenkulün, iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden çıkarılması durumunda elde edilen kazanç "Değer artışı kazancı" olarak beyan edilir ve bu kazanç gelir vergisine tabi olur. Satın aldığı gayrimenkulü 4 yıl içinde elden çıkarmaları söz konusu olanların, gayrimenkulün maliyet bedeline esas olan, alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar bulunmaktadır. Aksi halde gayrimenkulün 4 yıl içinde satılması sonucu tapudaki bedel farkı kar olarak gözükecek ve bu bedel vergiye tabi olacaktır. Harç yönünden ise 2001 yılı başından itibaren gayrimenkullerin harca esas olan değeri arttığı için gayrimenkulün gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan tutardan düşük olması halinde, gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını tapu işlemleri sırasında talep etmek mümkündür. Bu durum özellikle kamu görevlilerini "mal beyanı" yönünde önümüzdeki yıllarda da, vergi mükelleflerini de "nereden buldun?" sorgulaması yönünden ilgilendirmektedir.
Gayrimenkul satışından doğan kazançlar aşağıda belirtilen şekilde normal gelir vergisi tariflerine tabidir:
• 7.800 YTL'ye kadar % 15
• 19.800 YTL'nin 7.800 YTL'si için 1.170 YTL, fazlası % 20
• 44.700 YTL'nin 19.800 YTL'si için 3.570 YTL, fazlası % 27
• 44.700 YTL'den fazlasının 44.700 YTL'si için 10.293 YTL, fazlası % 35 oranında vergilendirilir.
Şirketler gayrimenkul satıştan doğan kazancın % 75 kurumlar vergisinden istisna olabilirler. Bu avantajdan yararlanabilmek için şirketin aşağıdaki koşullara uyması gerekmektedir:
• Gayrimenkulün, en az iki tam yıl süreyle şirketi adına kayıtlı olması gerekiyor (Devir veya bölünme suretiyle devralınan taşınmazlar ile rüçhan haklarının satışında iki yıllık sürenin hesabında, devir olunan veya bölünen kurumda geçen süreler de dikkate alınır);
• Satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. (İstisna edilen kazançtan 5 yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler zıyaa uğramış sayılır);
• Gayrimenkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunun md. 17/4 göre, şirketlerin, gayrimenkullerini 2 yıl ve daha fazla süre geçtikten sonra satmaları halinde, bu satış KDV’den istisnadır.
Gayrimenkul Harcı
Harcın oranı yönünden ise gayrimenkul alımı sırasında, hem alıcı hem de satıcı; tapu harcına esas değer üzerinden binde 15 oranındaki harcı ayrı ayrı ödemektedirler.
Miras kalan gayrimenkulün tapusu devredilirken, mirasçılar emlak vergisi asgari değeri üzerinden, binde 9 oranında, "tapu harcı" ödemekle yükümlüdürler. Herhangi bir miras kalan gayrimenkul: arsa, arazı, bina, mağaza, dükkânın satışından doğan kazanç, gelir vergisine tabi değildir.
Değişik düzenlemeler
213 sayılı Vergi Usul Kanunun 4. bölümüne göre mükellefler, genel tahrirde unutularak yazılmamış olan bina ve araziyi tahrir neticelerine göre verginin alınmaya başlandığı mali; şehir ve kasabalarda yeni inşa ettirdikleri binaları ve inşaat bitmeden kullanılmaya başlanan kısımlarını; bina ve arazide değişiklikleri ve iratsız arsanın iratlı arsa veya iratlı arsanın iratsız arsa haline geldiğini vergi dairesine bildirmeye mecburdurlar.
17 Ağustos 1999 ve 12 Kasım 1999 Marmara bölgesinde ve civarında meydana gelen depremlerin yol açtığı ekonomik kayıplar gidermek amacıyla deprem vergisi olarak bilinen özel iletişim ve özel işlem vergileri, cep telefonundan, vergi beyannamelerine, Spor Toto kuponlarından Milli Piyango biletlerine, uçak biletlerinden, gümrük ve pasaport işlemlerine kadar pek çok uygulama alanı bulmuştu. Özel iletişim vergisi %25 oranında uygulanıyor.
4481 Sayılı Marmara Bölgesi ve Civarında 17.08.1999 ve 12.11.1999 Tarihlerinde Meydana Gelen Depremin Yol Açtığı Ekonomik Kayıpları Gidermek Amacıyla Bazı Mükellefiyetler İhdası ve Bazı Vergi Kanunlarında Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun 26 Kasım 1999 Resmi Gazetede yayınlayıp yürürlüğe girmiştir. Bu Kanunla 1998 yılında beyan edilen gelir veya kurumlar vergisi matrahları ile bu yılda elde edilen ve belli miktarın üzerindeki ücretler; bina, arsa ve araziler; motorlu taşıtlar; cep telefonları, üzerinden bir defalık ek vergi ödenmesi öngörülmektedir.
Sonuç olarak belirtmek gerekir ki, gayrimenkul alım satımında, vergi ve harç düzenlemeleri ile bağlantılı çok sayıda özel ve istisnai durumlar bulunmaktadır. Bu sebeplerle cezalı uygulama ve vergilerle karşılaşılmasını önlemek açısından bu hususların göz önüne alınarak işlem yapılması ileride ortaya çıkabilecek olası zararları önlemek açısından uygun olacaktır.
Kaydol:
Kayıtlar (Atom)
-
T.C. ÇEVRE VE ORMAN BAKANLIĞI ÇEVRESEL ETKİ DEĞERLENDİRMESİ VE PLANLAMA GENEL MÜDÜRLÜĞÜ ÇED VE PLAN İZLEME KONTROL DAİRESİ BAŞKANLIĞI 8/8/2...
