Uluslararası İşgücü Kanunu Tasarısı Mimar ve Mühendisleri Nasıl Etkiler?

Yabancıların kayıt dışı çalışmalarının önlenmesi, yerli-yabancı işgücü dengesi kurularak nitelikli yabancı işgücünden de yararlanılmasını amaçlayan "Uluslararası İşgücü Kanunu Tasarısı", Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı tarafından hazırlandı ve TBMM Başkanlığı'na sunuldu.

Tasarının gerekçesinde, komşu ülkelerde gerçekleşen olaylar, ülkemizin bulunduğu coğrafyada artan savaşlar, ekonomik darboğazlar, göç veren ülkelerdeki işsizlik sorunu, ya da düşük gelir politikaları gibi daha pek çok ekonomik nedenlerle, Türkiye’nin bir cazibe merkezi haline dönüştüğü vurgulanmıştır. Buna bağlı olarak ülkemizin aldığı göçün arttığına değinilmiş ve bu göçle birlikte gelen uluslararası işgücüne ilişkin politikaların belirlenmesi, uygulanması, izlenmesi, yabancılara verilecek çalışma izni ve çalışma izni muafiyetlerine dair iş ve işlemlerde izlenecek usulleri, yetki, sorumlulukları, uluslararası işgücü alanındaki hak ve yükümlülükleri düzenlemek amacıyla bu kanunun çıkartılmak istendiği yine kanunun gerekçesinde anlatılmıştır.

Tasarının içeriğinde yukarıda belirtilen konularla ilgili detaylı düzenlemeler yapılmıştır. İlgili yönetmelikler bildirilmiştir. 

Ayrıca tasarı içeriğinde, bu yayının okuyucularını ilgilendirdiğini düşündüğüm, yabancı mimar ve mühendislerin ülkemizde ne şartlarda çalışabileceğini önemli düzenlemeler mevcuttur. 

Tasarının 21. maddesi, öğrenimlerini Türkiye'de bir yükseköğretim kurumunun mühendislik ve mimarlık fakültelerinde veya yurt dışında ilgili ülke makamları ve Yükseköğretim Kurulu tarafından tanınmış bir yükseköğretim kurumunda tamamlayarak, mühendis ve mimar unvanlarını almış olan yabancıların, proje bazlı veya geçici süre ile çalışma izni alarak mühendislik ve mimarlık mesleklerini yapabileceğini düzenlemektedir. 

Kanun yapıcı, bu maddenin tasarıya eklenmesinin gerekçesinin, düzenleme ile nitelikli personel olarak kabul gören  bu yabancı mimar ve mühendislerin, proje bazlı ve geçici olarak, ülkemizde gerçekleştirilen önemli projelerde kilit rol üstlenmesi için başkaca bir işleme gerek kalmaksızın çalışma izni alabilmesine imkan sağlanmak isteği olduğunu belirtmiştir. 

Bunun çok doğru bir yaklaşım olmadığı ve ileriye dönük olarak bu meslekleri icra eden vatandaşlarımız için sorunlar yaratacağını düşünüyorum.

Öncelikle 65. hükümetin Sayın Başbakanı Binali Yıldırım, İTÜ mezunu bir gemi inşaat mühendisidir. Aile ve Sosyal Politikalar Bakanı Fatma Betül Sayan Kaya Bilkent Üniversitesi’nden mezun elektrik ve elektronik mühendisi, Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanı Faruk Özlü YTÜ mezunu makina mühendisi, Milli Eğitim Bakanı İsmet Yılmaz İTÜ mezunu gemi mühendisi, Orman ve Su İşleri Bakanı Veysel Eroğlu İTÜ mezunu inşaat mühendisi, Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanı Ahmet Arslan İTÜ mezunu gemi mühendisi, Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet ÖzhasekiHacettepe Mezunu elektronik mühendisi, Kalkınma Bakanı Lütfi Elvan ise İTÜ mezunu maden mühendisidir. Kabinenin bu mühendis üyelerinin tamamı en güzide Türk üniversitelerinden mezundurlar. Ayrıca kabinenin de çoğunluğunu teşkil etmektedirler.

26.dönem milletvekillerimizin ise 66 tanesi mühendistir. TBMM’de hukukçulardan sonra en çok mühendisler yer almaktadırlar. 

Millet liyakatlerine güvenip ülkenin yönetimini kendilerine emanet etmişken, kendileri ülkemizde yetişmiş olan mimar ve mühendislere güvenmeyip ithalata yönelmişlerdir. 

Yabancı mimar ve mühendislerin, bu tasarı ile, serbestçe çalışmasının önünün açılmasına engel olmak için, TMMOB üyeleri ve yöneticileri ülkenin pek çok yerinde protesto gösterileri düzenlediler. Seslerini duyurmaya çalıştılar. Ayrıca tasarının yasalaşmaması için ilgili mercilere başvurularda bulunacaklarını tahmin ediyorum.

Üzerinde önemle durulmalıdır ki, ülkemizde pek çok başarılı mimar ve mühendis var. Ayrıca teknik üniversitelerimizde eğitim kalitesi oldukça yüksektir. Kabine üyelerinin ulaştıkları mertebelerden, bu okullardan alınan eğitimle ülkenin en tepesine kadar yükselebildiklerini görüyoruz.

Tasarının gerekçesinde bu yabancı mimarların ve mühendislerin nitelikli olmaları gerektiği yazılmasına rağmen, bu niteliklerin neler olduğu, nasıl ölçüleceği, nasıl denetleneceğine dair hiçbir akılcı, bilimsel, nesnel ölçüt, kural ve koşul belirtilmediği için, bu yabancılara neye göre “nitelikli” sıfatını vereceğimiz belli değildir.

Halihazırda, TMMOB’nin 500.000 civarı üyesi bulunmaktadır. 435.000 civarı öğrenci  göreve atılmak için sıra beklemektedir. Bu basit hesaba göre, ülkenin 1/80’i mimar ya da mühendis iken bu bakımdan bir açığımız olduğunu söylemek kesinlikle söz konusu değildir. 

Bu kadar çok mimar ve mühendis olması, işsizlik sorununu da doğurmaktadır. Yine TMMOB’nin kayıtlarına göre 100.000 civarı işsiz mimar ya da mühendis mevcuttur. Gelecek olan yabancı meslektaşları nedeniyle işsiz sayısı daha da artacak gibi duruyor.

Sürekli olarak artmakta olan popülasyonları nedeniyle hak ettikleri maaşların çok altında ücretler alan,  mesleğin getirdiği haklardan mahrum bir şekilde çalışmak zorunda bırakılan pek çok mimar ve mühendis olduğu da bilinen bir gerçek. Bu tasarı eğer yasalaşırsa, işverenlerin yerli mimar ve mühendislere sağlamadığı, sağlayamadığı ya da sağlamak istemediği haklar, yabancı çalışanlara sağlanacak. Maaşlarının daha fazla olması ya da yabancı futbolcular gibi daha fazla değer görmeleri de muhtemel. 

Görünen o ki, hiçbir kurumun denetimine tabi olmadan kendi adına çalışacak yabancıların, vergi, sigorta gibi ödemeleri yapmayacakları için, maliyetleri düşecek ve denk durumdaki yerellerle eşit silahlarla savaşmayacaklar. Rekabet haksız bir hale bürünecek.

Yabancıların iş sahibi şirketler ile çalışmaya başlaması ile birlikte bu mesleklerde çalışanların hak ve koşulları olumsuz yönde etkilenecek gibi görünüyor. Ülkemizde mevcut olan yabancı hayranlığı, önü açılan yabancıların yönetici pozisyonlarını işgal edip, yerli çalışanların üstü konumunda olmalarına da neden olabilir. Bazı pozisyon değişikliklerine hazır olun. Bu uygulamalar neticesinde, yerel mimar ve mühendisler ara eleman konumuna düşerek, daha düşük ücretle, daha sıradan işlerde çalışmak durumunda kalabilirler. 

Ülkenin sahte mühendis ve mimarlar ile dolup ve mesleki hizmetlerin denetimsiz ve kontrolsüz bir şekilde niteliksiz kişilerce sunulması vatandaşlarımız için tehlike doğuracaktır. Tasarı kanunlaşır ise, nitelik ve niceliği yerel meslektaşları ile boy ölçüşemeyecek kişiler en önemli projelerimizin en hayati kısımlarında rahatça çalışabilecek. Bu mesleklerin icrasının kontrolsüz ve denetimsiz bir şekilde, yeterli eğitim ve mesleki deneyimden yoksun yabancılar eliyle yürütülmesinin yaratabileceği faciaların ve yıkımların bedelini maalesef halkımız ödeyecektir.

Tasarı, Türkiye’de mühendislik ve mimarlık unvanlarının kullanılması hakkındaki uygulamaları düzenleyen, 1938 tarihli 3458 sayılı Mühendislik ve Mimarlık Hakkında Kanun ile 1954 tarihli 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu’nu ve Anayasa’nın 135. maddesini büyük ölçüde hükümsüz kılan bir içeriğe sahip. 

Tasarının 7. maddesinin 5 numaralı bendinde, ilgili meslek odalarına danışılacağından bahsedilmesine rağmen, tasarı hazırlık aşamasında iken, TMMOB’den görüş istenmediği biliniyor.  Mühendislik ve mimarlık gibi önemli ve teknik meslekleri ilgilendiren bir kanun tasarısı esnasında neden bu mesleklerin en büyük temsilcilerine danışılmadığı da tasarının anlaşılamayan noktalarından. 

Bir devleti idare edenlerin önceliği kendi vatandaşını korumak olmalıdır. Dünya’nın her yerinde eğitimin, tecrübenin, bilgi birikiminin önemli olduğu mesleklerde, yabancıların çalışmasını düzenleyen kurallar vardır. Mezun oldukları üniversitelerin denkliğine bakılır. Bilgi, eğitim ve tecrübeyi sınamak için sınava tabi tutulurlar. Bunlar veya bunlarla birlikte diğer aranan kriterlerin sağlanması halinde bu ülkelerde çalışmak mümkün olur. Ancak çıkarılması tasarlanan bu kanunun en kritik yanı beyana dayanarak yabancıların çalışmasının kabul edilecek olmasıdır.

Aslında kanun koyucu, tasarının 28.maddesi ile yabancı çalışanlar üzerinde bir denetim mekanizması kurmaya çalışmıştır. 27.01.1954 tarihli 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu’nun 34. maddesini kaldırmış, 35. maddesini değiştirerek yabancı mimar ve mühendislerin çalışma iznini Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı’ndan alma mecburiyeti ve 36. maddesinde yaptığı değişiklik ile de ülkemizde bir aydan fazla çalışan yabancı meslek mensuplarının ihtisaslarına en yakın odaya geçici aza olarak kayıt edilmesini zorunlu tutmuştur. 

Kanun koyucunun bu kanunu biraz acele hazırladığını ve yukarıda saydığım önemli ve hassas noktaları gözünden kaçırdığını düşünüyorum. Ancak kanunun halen tasarı aşamasında olduğu da unutulmamalıdır. Mutlaka ilgili kuruluşların, derneklerin ve örgütlerin bu tasarı ile ilgili çekinceleri kanun koyucu tarafından dinlenecektir. Bu minvalde en kısa sürede bu yanlıştan dönülmesini, mühendis ve mimar arkadaşlarımızın mağduriyetinin önlenmesini diliyorum.  

Ev Kiralarken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Herkesin mutlaka bir gün karşısına çıkmış ya da çıkacak olan en önemli hukuksal konulardan biri gayrimenkul kiralama, buna ilişkin sözleşme hazırlanması, kiracının tahliyesi ve tahliye edilmek istenen kiracının mücadelesidir.

Bu sürecin başlangıcı ve bitişi genelde bir takım sorunlar yaratmaktadır. Hem kiracılar hem de taşınmazını kiralayan mülk sahipleri işlemin başında ve sonunda, doğru prosedürleri işletmediklerinden mağduriyetler yaşamaktadırlar. Her iki tarafın da unutmaması gereken husus, bu işlemin bir sözleşmeye dayandığı ve iyi hazırlanan bir sözleşmenin her iki tarafı da koruyacağıdır.

Peki bu önemli konuda nelere dikkat edilmelidir? Bu ilişkiye nasıl başlanmalı, nasıl sonlandırılmalı ve yaşanabilecek bir sıkıntıda hangi hukuksal yollar izlenmelidir? Bu yazımızda ortaya çıkabilecek olumsuz bir durum veya uyuşmazlığın önüne geçmek için detaylı bir inceleme yapacağız. 

Herşeyden önce kiralanacak gayrimenkule ilişkin tapu incelenmelidir

Kira işlemi mülkiyete dayanmaktadır. Bir kişi maliki olduğu bir gayrimenkulü, bu gayrimenkulü kiralamak isteyen diğer bir şahsa kiralamaktadır. Dolandırılmamak veya herhangi bir şekilde sorun yaşamamak için önce kiralayacağınız gayrimenkulün tapusunu ilgili tapu sicil müdürlüğünden kontrol etmenizi tavsiye ederiz. Tapu sicili alenidir, ilgili herkes inceleyebilir. Kiralanacak gayrimenkulün açık adresinin tapu kaydı ile uyuşup uyuşmadığını da mutlaka teyit ediniz.

Eğer arada bir vekil varsa vekâletnamenin geçerliliğini kontrol etmek de önem arz eder zira yetkisiz bir kimse ile yapacağınız kira kontratı geçerli sayılmayacaktır.

Kendi taşınmazını kiralayacak olan mal sahibinin de kiracısını kontrol etmesini ve sözleşmeye kefil istemesini öneriyorum.

Kira sözleşmesi

Her şeyi kontrol ettiniz, başlangıç aşamasını atlattınız ve gayrimenkulü kiralayabileceğinize kanaat getirdiniz. Bu takdirde, gayrimenkulü kiralayacak tarafların bir kira sözleşmesi imzalaması gerekecektir. Ancak bu sözleşme dikkatli bir şekilde hazırlanmalı ve hangi tarafta olursanız olun sizi korumalıdır. Bu nedenle öncelikle kira sözleşmesinin genel hukuksal durumu ile ilgili olarak kısa bir inceleme yapalım:

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Daha evvel 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ile düzenlenen kira ilişkisi, 2011 yılında yapılan değişiklik ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamına alınmıştır. Dolayısıyla artık taraflar arasındaki hukuki ilişki bir borç-alacak ilişkisi haline bürünmüştür.

Kira sözleşmesi iki tarafa da borç yükleyen sinallagmatik bir akittir. Sözleşmenin içeriğinde iki tarafın da hakları ve borçları açık bir şekilde düzenlenmelidir. Bu nedenle sözleşme hazırlanırken, istediğiniz hususların açık bir dille yazılmış olmasına dikkat edin. İmkân var ise, sözleşmenin bir hukukçu tarafından hazırlanması mutlaka lehinize olacaktır. Hukuki anlamda iyi hazırlanmış bir kira sözleşmesi, ileride doğabilecek maddi ve manevi mağduriyetlerle karşılaşmanızı önleyecektir. Her zaman belirttiğim üzere, avukatlık hizmeti, kişilerin girdiği hukuki işlemlerde ileride yaşanabilecek problemlerin yaşanmaması veya en aza indirilmesi için önleyici olarak kullanılmalıdır.

Kiraya verilen taşınmazı sözleşme şartlarına uygun bir şekilde kiracıya kullandırmak, bunun devamını sağlamak, sigorta ve vergi gibi kiraya verilen taşınmaz ile ilgili ödemeleri karşılamak, kiralananda gizli ya da açık bir ayıp ortaya çıkması halinde kiracının bundan kaynaklanan zararlarını karşılamak kiraya verenin borçlarıdır.

Kiraya verenin kiralananın gizli ya da açık ayıplarından sorumluluğu önemlidir. Bu ayıplar fiziki olabileceği gibi hukuki de olabilir. Teslim anındaki ayıplarda kiracı, borçlu temerrüdü hükümlerine veya sonradan ayıplı hale gelme durumunda başvurulacak hükümlere yönelebilir. Teslimden sonra doğacak ayıplarda ise kiracı ayıbın giderilmesini talep edebileceği gibi, sözleşmeyi fesih hakkını, ortaya çıkan ayıbı giderip bunu kiradan düşme hakkını, kira indirimi talebini, ayıpsız benzerle değiştirilme hakkını veya tazminat hakkını seçimlik olarak kullanabilir.

Kiracının borçları ise kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanmak, taşınmazı özenli bir şekilde kullanmak, komşulara saygı göstermek ve kira bedelini zamanında ödemektir.

Kira sözleşmelerinde şekil şartı yoktur, yazılı ya da sözlü olarak yapılabilirler. Ancak doğabilecek hukuki uyuşmazlıklarda sözlü kira sözleşmelerinin varlığının ve şartlarının ispat edilmesi çok zordur, hatta günümüzde neredeyse imkânsızdır. Bu sebeple kira sözleşmesini mutlaka yazılı yapmaya özen göstermelisiniz. Kira sözleşmesinin noter huzurunda imzalanması da hukuki bir koruma yöntemidir, ancak bu prosedür uygulamada pek kullanılmamaktadır.

Kiracılık haklarının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi önemli bir konudur ve bunun için kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi gerekir. Tapuya şerh edilmiş bir kira sözleşmesi devam ederken, kiralanan taşınmaz malın satılması halinde, yeni malik kiracıyı kira süresi dolmadan tahliye ettiremeyecektir. Bu bakımdan taşınmaz malikinden kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesini istemek oldukça faydalı olacaktır.

Ev kiralarken evin ne şekilde teslim alındığına ve ne şekilde teslim edileceğine ilişkin detayların kira sözleşmesinde belirtilmesine önem verilmelidir. Demirbaşların durumu açıkça ve teker teker sözleşmede bulunmalıdır. Hatta sözleşme imzalandığı takdirde, hem kiracının hem de kiralayanın evin durumunu, üzerinde tarih yazacak şekilde fotoğraflamasını öneririm. Kiralayan taraf da evin ne şekilde teslim edilmesini istiyorsa mutlaka sözleşmede bunu belirtmelidir.

Taşınmaz kiralandığı esnada, elektrik, su ve doğalgaz sayaçlarındaki güncel tutar kira sözleşmesinde bulunmalıdır. Böylece, hangi tutara kadar kiraya veren malikin, hangi tutardan sonra da kiracının ödeme mecburiyeti altında olduğu belirlenmiş olur. Önceki faturalardan ödenmemiş borçlar var ise, bunlardan mesul olmadığınızı da sözleşmeye kaydettirmelisiniz. Ayrıca kiracının taşındıktan sonra bu hizmetlere ilişkin sözleşmeleri kendi üzerine alacağı, evi boşalttıktan sonra da hepsinin son fatura bedellerinin ödenip kapatıldığına ilişkin yazıları mal sahibine sunacağı kural olarak yer almalıdır.

Eğer bir apartman dairesi kiralanıyorsa apartmana ilişkin giderler mevcut olacaktır. Bunların hangilerinden ev sahibinin, hangilerinden kiracının sorumlu olacağı ve ev içinde yapılması gereken tadilatlarda ödemeleri kimin yapacağı da sözleşmeye açık bir şekilde yazılmalıdır.

Verilen depozito bedeli ve yapılan masraflar sözleşmede bulunmalı, bedelin ödendiğine dair dekont alınmalı ve bu dekont kiracı tarafından saklanmalıdır.

Kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra, yeni başlayacak süreçte yapılacak kira artış oranı açık bir şekilde sözleşmede yazmalıdır. Böylece ev sahipleri kirada diledikleri gibi artış yapamayacak, sözleşmeyle bağlı kalacaklardır.

Kiracı olduğunuz takdirde kesinlikle elden ödeme yapmamalısınız. Mutlaka bir banka aracılığıyla kiralarınızı ve depozitonuzu ödeyiniz. Ödemelerin ne zaman ve ne şekilde yapılacağı sözleşmeye yazılmalı ve yapılan ödemelere ilişkin dekontlar, makbuzlar ve belgeler kiracı tarafından saklanmalıdır.

Kentsel dönüşüm süreci ülkemizde hızlı bir şekilde devam ettiğinden, gayrimenkulün bulunduğu binanın kentsel dönüşüme konu olması halinde hangi masrafların kiracıya ödenmesi gerektiğini de sözleşmeye ekleyebilirsiniz.

Kiralayan bakımından, sözleşmeye muacceliyet şartı eklemelidir. Bu bir kira bedeli ödenmediği takdirde, kalan aylara ilişkin kira bedellerinin de istenebileceğine ilişkin bir maddedir. Evin habersiz bir şekilde ya da sözleşme süresi bitmeden evvel tahliye edilmesi halinde bu talep hakkının olduğu vurgulanmalıdır.

Diğer taraftan, kira bedelinin geç ödenmesi durumunda doğacak bir cezai şarta ilişkin madde sözleşmeye konulamaz.

Yukarıda anlatılanlar, sorunsuz bir kira ilişkisinin hukuksal olarak nasıl tesis edilebileceğini anlatan maddelerdir. Bunlardan ziyade kiracının da kiralayanın da birbirine karşı saygılı ve hoşgörülü olması bu diken üstünde süren ilişkiyi daha güzel bir şekilde yaşamalarını sağlayacaktır. Bir gayrimenkulün kiracısı iseniz, o gayrimenkulü sanki size aitmiş gibi korumanız ve temiz tutmanız, ayrıca mal sahibinin her ay gelen bu ödemeye ihtiyacı olduğunu bilmeniz gerekirken, mal sahibiyseniz içeride yaşayan insanın sizin mülkünüzü işyeri ya da ev olarak kullandığını ve kendisini rahat hissetmesi gerektiğini lütfen unutmayın. Saygı bütün ilişkilerin temelidir ve hukuktan önce gelir.

KİRA İLİŞKİSİ İSTEDİĞİNİZ GİBİ SÜRMEDİ YA DA MÜLKÜNÜZE İHTİYACINIZ DOĞDU VE KİRACIYI TAHLİYE ETMEK İSTİYORSUNUZ. KİRALAYAN OLARAK BUNU NASIL SAĞLARSINIZ?

Kira sözleşmesi süresi

Konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmeleri belirli veya belirsiz bir süre için yapılabilir. Kanuna göre belirli süreli sözleşmeler için 15 gün önceden bildirim yapılmadıkça sözleşme aynı koşullar dahilinde bir yıllığına otomatik olarak uzatılmış kabul edilir. Sözleşmeye eklenecek bir madde ile bu süre uzatılabilir.

Tahliye davası ile kiracının  tahliyesi

Kanunda sayılan tahliye nedenleri doğmuşsa, kiracıyı kiralanandan çıkarmak için tahliye davası açabilirsiniz. Aksi halde kiracı kendi istemedikçe kiralananı boşaltmayabilir. Tahliye nedenleri kiracıdan ve kiralayandan kaynaklanan nedenler olarak ikiye ayrılır. Şimdi teker teker bu nedenlere değinelim:

Kiracıdan kaynaklı tahliye nedenleri

1)Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayanılarak Kiracının Tahliyesi:

Taraflar arasında kira sözleşmesi imzalandıktan sonra, kiralayan kiracıdan yazılı bir tahliye taahhüdü alabilir. Bu taahhüt icra takibine ya da davaya konu edilerek kiracı tahliye edilebilir. Hassas olan nokta, tahliye taahhüdünün tarihinin kira sözleşmesi tarihinden en az bir ay sonra olmasıdır.

2) Haklı Sebepten İki İhtara Dayanılarak Kiracının Tahliyesi:

Sözleşmede belirtilen süre zarfında kira bedelini ödemeyen kiracıya yapılan iki tane haklı ve yazılı ihtar sonucu kiralayanın sözleşmeyi sona erdirme hakkı doğar. Bu haklı iki ihtar bir kira yılında farklı aylara ait gecikmeler için olmalıdır. İhtarda muaccel olan borcunu ödemesi için kiracıya tanınacak süre en az 30 gündür. İkinci ihtardan sonra bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

3) Borçlar Kanunu 352/III. Maddesine Dayanılarak Kiracının Tahliyesi:

Kiracının veya beraber yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturabilecekleri müsait durumda bir konutları varsa tahliyeleri mümkündür. Kiralayanın, sözleşme imzalanırken bu durumu bilmiyor olması gerekmektedir. Tahliye için dava açma süresi, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir aydır.

4) Kiracının Ölümü:

Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri uyarınca, kiracının ölmesi durumunda ölenin ortakları, ölenle birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşme şartlarına uydukları müddetçe kira sözleşmesine taraf olabilirler ve sözleşmeyi sürdürebilirler. Bu kişilerin kiracının ödemediği borçlardan sorumlu olmadıklarını beyan etmeleri sözleşmeye aykırılık oluşturur ve kira sözleşmesinin bitmesi için başka bir nedendir.

5) 10 yıllık Uzama Süresinin Bitimiyle Kiracının Tahliyesi:

Yeni yapılan kanun değişikliklerine göre, bir kira sözleşmesinde yer alan ilk sürenin bitimiyle birlikte, toplam on sene uzaması halinde mal sahibinin kiracının tahliyesini talep etme hakkı mevcuttur. Bu talep de açılacak bir tahliye davasının konusu olacaktır.

Kiraya verenden kaynaklı nedenler

1) Mal Sahibinin ve Yakınlarının Konut Gereksinimi Nedeni ile Kiracının Tahliyesi:

Eğer kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun,  üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kimselerin konut ihtiyacı varsa belirli süreli sözleşmelerde kira sözleşmesinin sonundan itibaren, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanundaki fesih sürelerine uyarak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilirler. Ancak bu nedenle kiracı tahliye edildikten sonra taşınmazın üç yıl süre ile yeniden kiraya verilmesi yasaktır.

2) Mal Sahibinin ve Yakınlarının İşyeri Gereksinimi Nedeni ile Kiracının Tahliyesi:

Yukarıda sayılan kişilerin konut gereksiniminden başka, icra edeceği bir meslek veya sanata yönelik olarak işyeri gereksinimi olduğu takdirde, yine yukardaki sürelere uyarak tahliye davası açılması imkânı mevcuttur.

3) Taşınmazın Yeniden İnşa Edilecek veya Esaslı Bir Şekilde Tadilata Girecek Olması Nedeniyle Kiracının Tahliyesi:

Kanuna göre kiralananın esaslı şekilde tamiri veya inşası gerekiyorsa yukarıda sayılan zaman şartına uyularak tahliye davası açılabilir. Kentsel dönüşüm nedeniyle kiracıların son zamanlarda kiralanandan tahliye edildikleri görülmektedir. Bununla ilgili süreç biraz daha farklıdır ve maalesef önüne geçme imkânı mevcut değildir.

Bu konuyla ilgili olarak Kentsel Dönüşüm konusunu işlediğim yazımda detaylı bir anlatımda bulunmuştum. Merak ettiğiniz takdirde incelemenizi tavsiye ederim.

4)  Yeni Malikin Gereksinimleri Nedenleri ile Kiracının Tahliyesi:

Kira konusu yeri, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra ancak henüz süresi dolmadan edinen yeni malik, gayrimenkule kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı olması halinde,  gayrimenkulü satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bir şekilde bildirim yaparak, bildirimin ulaşmasından itibaren, altı ay sonra tahliye edilmesini talep edebilir. Kiracı bu süre sonunda gayrimenkulü boşaltmazsa, sürenin dolması ile birlikte tahliye davası açabilecektir. 

Yukarıda genel hatları ile gayrimenkul kirası konusuna değinerek, kira sözleşmesinin genel özelliklerinden ve başvurulabilecek hukuki yollardan bahsettik. Bunun detaylı ve hassas bir konu olduğu şüphesizdir. Bu nedenle hukuksal yardım almaktan çekinmeyiniz.

Ne ev sahiplerinin ne de kiracıların kira ilişkilerinde sıkıntı yaşamaması dileğiyle.

Osmanlı Devletinde Kurulmuş Vakıfların Günümüze Hukuksal Yansımaları

Vakıflar, Osmanlı Devletinde önemli bir misyon yüklenmiş, varlıklı şahıslar tarafından hayata geçirilen kurumlardı. En önemli özellikleri o tarihlerde her şeyin mutlak sahibi olan padişaha yada devlete değil, direkt olarak Allah’a bağlı kurulmaları, tüm varlık nedenini ve devamını O’na karşı sorumlu olarak sürdürmeleriydi.

Eski Osmanlı Vakıflarının günümüz Türkiye’sinde hukuksal olarak vatandaşlarımıza nasıl bir fayda sağlayacağını, bu vakıflarla ilgili şahısların ne gibi talepler bulun anlatmak için dilerseniz önce vakfın ne olduğunu ve neden kurulduğunu kısaca anlatmaya çalışalım.

Türk ve İslam toplumlarında, modern devlet anlayışına paralel bir şekilde devlet tarafından sağlanması gereken bütün sosyal hizmetlerin, varlıklı şahıslar tarafından kurulan vakıflar yardımıyla yapıldığı bilinmektedir.  Varlıklı kişilerin, İslam’da yer alan sadaka düşüncesini sağlamak amacıyla kendilerine ait mallarını, mülklerini kendilerinin belirledikleri amaçlara adamaları ile bu vakıflar kurulmaya başlamış daha sonra da hukuksal bir boyut kazanmıştır. Bu vakıflar ilk zamanlarda hayır amaçlı olarak kurulmaktaydı.

O tarihlerde bu amaçları karşılamak için kurulan hayri vakıflar yanında, ailevi ya da yarı ailevi yarı hayri vakıflar da kurulduğu görülmektedir. Hayri vakıflara çok benzeyen, aynı şekilde kurulan ancak tamamen başka bir amaç ve nitelik taşıyan bu vakıflar bugün hukuksal olarak bizi ilgilendiren bir anlam taşımaktadırlar. Çünkü yine varlıklı kişilerin malını mülkünü Allah’a bağlı olarak vakfetmesiyle kurulan bu vakıflar, ya vakıf kurucusunun ve ailesinin menfaatine, ya da yarı hayra yarı aile menfaatine kurulmaktaydı.  Yani miras kalacak olan malvarlığının, sonsuza kadar azalmadan, aile, soy sop devam ettiği müddetçe, onların menfaatine, devlet ve padişah koruması dışında bekasının Allah’a bağlandığı bir kurum  haline sokulmasıdır. Kimse bu kurumu bozamaz, amacı dışında gelirini ya da mallarını alamaz, satamaz. İslam dünyasında tesis edilen vakıfların büyük çoğunluğunu bu tür vakıflar oluşturmaktadır.

Osmanlı Devletinde kurulduğu kayıtlarda yer alan vakıfların yaklaşık %80’inin ailevi ya da yarı ailevi olduğu görülmektedir. Yani varlıklı kimseler, çoğu kez bu şekilde vakıflar kurmayı tercih etmişlerdir. Peki bunun nedeni nedir? Gelin inceleyelim.

O tarihlerde genelde devlet görevlisi olan varlıklı kişilerin malvarlıklarını görevlerinden kaynaklı tasarruflarında bulunan arazilerin ya da padişahın kendilerine bahşettiği mal mülk olduğu görülmektir. Bu şahıslar, o an için görev nedeniyle kendi uhdelerinde bulunan bu malvarlığından, daha sonra da faydalanmak ya da kendisi öldükten sonra ailesinin faydalanmasını sağlamak adına bunları vakfetmekteydiler.

Ya da devletin savaş ya da herhangi başka bir nedenle varlıklı kişilerin mallarını müsadere ettiği de bilinen bir uygulama olup, bu uygulamanın önüne geçmek amacıyla da vakıf kurumuna başvurulduğu bilinmektedir. Neticede vakıflar yukarıda izah ettiğim üzere Allah’a bağlı kurulmuş olup, devlet veya padişah hangi nedenle olursa olsun bunlara dokunamıyordu.

Bir diğer neden de, İslam hukukunda yer alan miras kurallarının katılığından kurtularak daha rahat bir şekilde malvarlığını dilediğine bırakmak, dilediği gibi kullanmak isteği olarak göze çarpmaktadır.

Bu yukarıda sayılan görünen amaçlar ve görünmeyen amaçlarla Osmanlı Devletinde pek çok vakıf kurulmuş olup, şu an ki sınırlarımızı oluşturan toprakların neredeyse %80’i vakıf malı olarak bir amaca tahsis edilmiştir.  Yani vakıflara ait malvarlığı ciddi bir büyüklüktedir.

Vakıf kurumunda en önemli belge vakfiye yani vakıf senedidir. Vakıfla ilgili olarak vakfın kurucusunun bütün amacı, yapılmasını istediği uygulamalar bu belgede yazmakta ve vakıf her hangi bir zaman sınırlaması ile kurulmadığı için bugün dahi ilk vakfiyeye göre yönetilmesi gerekir.

1.Dünya Savaşında verdiğimiz şehitler, ardından Kurtuluş Savaşı gelmiş ve Genç Türkiye Cumhuriyetinde özellikle erkek nüfusu azalmıştır.  1927 yılında yapılan nüfus sayımında, ülkemizde 13.000.000 civarı vatandaşın yaşadığı tespit edilmiştir. O kadar çok erkek ölmüştür ki, dulluk haritası bile çıkartılmıştır. Bu vakıfların yönetimlerinin o zamanlarda ki şartlar gereği genelde erkeklere bırakılmış olduğu da izahtan varestedir.

Bu savaşlar yaşanana kadar, kurucuları ya da kurucuların aileleri tarafından idare edilen anlattığımız vakıfların çoğunun idarecileri de savaşlarda ölmüş ve vakıflar sahipsiz, idaresiz kalmıştır.

İşte bu nedenle, 2 Mayıs 1920'de, Şer'iyye ve Evkaf Vekaleti olarak kurulan, 3 Mart 1924'te Başbakanlığa bağlanarak şimdiki adını alan Vakıflar Genel Müdürlüğü’ne, Türkiye Cumhuriyeti’nin bu ilk yıllarında, halen faaliyetlerine devam eden 41.500 Osmanlı vakfından kurucu ve mütevellisi ölen vakıfları yönetmesi için özel bir rol verilmiştir. Nitekim Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün de kuruluş amacına uygun olarak en ulvi görevlerinden biri, vakıfların vakfiyelerine uygun olarak yaşatılmasının ve muhafazasının sağlanması, vakfiye şartlarının yerine getirilmesi, vakıf menkul ve gayrimenkullerinden doğan gelirlerin en iyi şekilde değerlendirilmesi ve bu çerçevede vakıf evlatlarına vakfiyeden doğan galle (gelir) fazlası ödemelerinin yapılmasıdır.

Ülke yeni kurulduğu esnada  ihtiyacı olan maddi gücü, bu kimsenin yönetmediği vakıflardan karşılamak istemiş ve bunu da Vakıflar Genel Müdürlüğü aracılığı ile sağlamaya çalışmıştır. Ayrıca yine bu vakıfların gelirleri ile binlerce fakir ve ihtiyaç sahibine yardım sağlanmıştır.

Nitekim, Vakıflar Genel Müdürlüğü bahsedilen vakıflara ait 18.500 tarihi bina ve 67.000 diğer bina, ayrıca çok yüksek miktarda arazinin, bakımını ve mülkiyet yönetimini üstlenmiştir. Bu öyle büyük bir gelir yaratmıştır ki, sağlanan sermaye ile bugün 38.000 kişiyi istihdam eden ve 120 milyon Euro değerinde kira gelirine sahip Türkiye’nin en büyük bankalarından biri olan Vakıfbank kurulmuştur. Bugün Vakıfbank halka açık bir şirket olup, yaklaşık %60 Vakıflar Genel Müdürlüğü’ne ve adı banka kurulurken kayıtlara geçmiş mazbut ve mülhak vakıflara aittir. Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün kendi gelirlerini mazbut vakıflardan sağladığı düşünüldüğünde aslında bankanın %60’ının sahibi eski Osmanlı Vakıflarıdır.

Bir de önemle üzerinde durulması gereken ve yazımızın devamında değinilecek bir nokta da bu vakıflara ilişkin mevcut olan bütün evrakın, Vakıflar Genel Müdürlüğü arşivlerinde tutulmasıdır.

Yani özet olarak, günümüzde idarecisi olmayan bütün mazbut vakıfların malvarlığını Vakıflar Genel Müdürlüğü idare etmekte, gelirlerini değerlendirmekte, bütün belgeler kendi arşivlerinde tutulmakta ve bütün talepler yine kendisine yapılmaktadır.

Türkiye Cumhuriyeti'nde Eski Osmanlı Vakıflarının Hukuksal Durumu:

Günümüzde eski vakıflar mazbut ve mülhak olarak ikiye ayrılmaktadır. Mülhak vakıflar halen yöneticisi bulunan, malvarlığı ve yapılan hayır ve yatırımların bu yöneticiler tarafından idare edildiği, artan gelirlerinin ne surette değerlendirileceğine bu kimselerin karar verdiği vakıflardır. Vakıflar Kanunu hükümlerine göre Genel Müdürlükçe yönetilip ve temsil edilen vakıflar ile mülga 743 sayılı Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulmuş ve 2762 sayılı Vakıflar Kanunu gereğince Vakıflar Genel Müdürlüğünce yönetilen vakıflar ise mazbut vakıflar olarak anılmaktadır.

2762 sayılı Eski Vakıflar Kanunun 39. Maddesine göre on yıldır yöneticisi olmayan vakıflar, Vakıflar Genel Müdürlüğünün idaresine girecek ve bir daha yönetim hakkının sahibi gelse dahi kendisine vakfın yönetimi verilmeyecektir. Ancak ilgililerin vakfiyeden kaynaklanan intifa hakları Vakıflar Genel Müdürlüğü tarafından korunacaktır.

Mazbut vakıf sayılan bütün vakıflar bir bütün sayılarak bunların temsil ve idaresi Vakıflar Genel Müdürlüğü’ne verilmiştir. Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün Teşkilat ve Görevleri Hakkında düzenlenen 227 sayılı Kanun Hükmünde kararnamenin “Görev” başlıklı kısmında yer alan 2. maddesinde Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün vakfın varlığını koruyacağı vakfın mallarını ekonomik şekilde işleteceği ve vakfedenlerin vakfiyedeki iradeleri doğrultusunda faaliyetlerde bulunacağı öngörülmüştür.  Yine 2762 sayılı Vakıflar Kanununun 13. maddesinde: “ .....satılacak mallardan ele geçecek paranın bu maddelerde gösterilen yerlere sarf edilinceye kadar nemalandırılması mecburidir” denmiştir.

Yani eski vakıflar mazbutaya alınırken devlet bunu çeşitli kanun maddelerine bağlamış ve Vakıflar Genel Müdürlüğünün bu vakıfların ve malvarlıklarının sahibi değil, emanetçisi olduğunu vurgulamıştır. Sonra da 2011 yılına kadar çıkardığı bütün ilgili kanunlarda bu görevi ve sorumluluğu korumaya çalışmıştır. 2011 yılında ise bir anda emanetçilikten vazgeçip, vakıfların sahibi olma yolunda adım atmıştır.

Zaman içinde vatandaşlar ailelerinden duydukları hikayeler, evlerinde buldukları eski belgeler, atalarının vakıflarını olduğunu öğrenmeleri ile Vakıflar Genel Müdürlüğünden haklarını almak adına taleplerde bulunmaya başlamışlardır. Vakıflar Genel Müdürlüğü de devletin kendisine sağladığı korumadan yararlanarak bu talepleri cevapsız bırakmış ya da gerçeğe aykırı bir şekilde cevaplandırmıştır.

Bunun üzerine ilgililer mahkeme yoluyla taleplerine cevap ve sonuç aramaya çalışmışlardır. Bu iki aşama gerektiren hukuksal bir işlemdir.

Öncelikle açacağınız bir dava ile hak sahibi olduğunuzu iddia ettiğiniz vakıf ile hukuki bağınızı ve soy bağınızı ispatlamanız gerekmektedir. Vakıf evlatlığının tespiti adı verilen bu dava zorlu sürecin ilk adımıdır. Kişinin böyle bir mahkeme kararını alabilmesi için, vakfiyede galle fazlası şartının bulunması ve vakfedenin soyundan gelindiğinin ispatlanması gerekmektedir.

Tespit niteliğinde olan bu davada yargılamayı Asliye Hukuk Mahkemeleri yapmaktadırlar.

Bu kapsamda galleye müstahak vakıf evladı olunduğunun tespit edildiği bir mahkeme kararına sahip olan şahısların mazbut vakıflarda Vakıflar Genel Müdürlüğüne; mülhak vakıflarda ise mülhak vakıf mütevellisine başvuru yapmaları gerekmektedir. Vakıflar Genel Müdürlüğü’ne başvurduğunuzda, eğer gerekli kesintiler yapıldıktan sonra hakkınıza düşen bir galle fazlası bulunuyorsa bunu size ödemesi gerekmektedir. Ancak tahmin edeceğiniz üzere böyle bir ödeme müdürlükçe yapılmamaktadır. Çünkü hangi vakıf olursa olsun size geliri olmadığı yönünde bir cevap vermektedir. Bu nedenle gelirin olup olmadığını varsa ne kadar olduğunu tespit ve ödemesini sağlamak için dava açmak zorundasınız. Müdürlük o tarihlerde, ödemeyi ne kadar geç yaparsa o kadar iyi olduğunu düşünüyordu.

Yine Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevine giren, galle fazlasının ödenmesine ilişkin bu davalar ise büyük bir çalışma, titizlik ve takip gerektirmektedir.

Bu davaların dayanağı, Vakfa ait olup da Vakıflar Genel Müdürlüğü tarafından herhangi bir şekilde vakıf mülkiyetinden çıkarılmış olan gayrimenkullerin taviz ve/veya satış bedellerinden doğan galle fazlasının vakıf evlatlarına ödenmesi gereğidir.

Zaman içinde bu davaların sayısı artmaya başladı. Bütün paşalar, vezirler, birbirleriyle kız alıp vermiş akrabalık bağlarından dolayı bir paşanın vakfına evlat olduğunuzda, biraz daha işi kurcalayıp detaylara ulaşırsanız başka bir paşanın ya da vezirin vakfına da evlat olduğunuzu ispat edebiliyorsunuz. Hatta bu bağ padişahlara kadar bile uzanabiliyor.

Son dönemlerde, Osmanlı Dönemi vezir ve paşalarının soyundan gelen bir kısım vakıf evlatlarının galle fazlası ödemelerinin kendilerine ödenmediği veya eksik ödendiği gerekçesi ile Vakıflar Genel Müdürlüğü aleyhine pek çok dava açtıkları görülmektedir. Tabi vakıfların sahip olduğu malvarlığı dikkate alındığında bu davaların değerleri de oldukça yüksek olmaktadır. 

Ülkemizde hangi gayrimenkulün kök tapusu incelenirse, özünde bir vakfın arazisi olduğu görülecektir. Bu kapsamda mülkiyet hakkının kutsallığı ve vakıf kurucusunun vakıf senedindeki iradesinin yaşatılması için, bir şekilde müdürlükçe elden çıkarılan gayrimenkullerden doğan gelirlerin vakıf adına değerlendirilmesi ve galle fazlalarının da vakıf evlatlarına dağıtılması mecburidir.

Eski Yargıtay kararlarında da benimsendiği üzere 5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nun 7.maddesinde yer alan “İlgililerin vakfiye şartlarına göre intifa hakları saklıdır.” hükmü gereği bu konuya ilişkin herhangi bir zamanaşımı süresi öngörülmemişti.

Bu maddelere ve eski Yargıtay kararlarına dayanılarak davalar açılmakta iyi kötü devam etmekte idi. Ancak bu davalar esnasında yukarıda belirttiğim bir husus nedeniyle davacılar büyük zorluklar yaşamaktaydı. Davalı Vakıflar Genel Müdürlüğü hak iddia ettiğiniz vakıfla ilgili bütün belgeleri elinde tutmakta, yani iddianızı ispat etmek için ihtiyaç duyduğunuz her şey davalıdan temin edilebilmektedir. Ondan istenmektedir. Doğan rant o kadar büyüktür ki, müdürlük ve devlet vatandaşa bu hakkını vermek istememiş ve tamamen vakıf kavramının amacına ve kurucuların iradesine zıt bir şekilde aşağıda değineceğim bir dizi kanun maddesini 2011 yılında çıkardıkları bir torba yasa ile Vakıflar Kanununa eklemişlerdir.

25 Şubat 2011 tarih ve 27857 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6111 sayılı Kanun’nun 208. Maddesi ile 5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nun 7’inci maddesine aşağıdaki fıkralar eklenmiştir:

“İntifa haklarına ilişkin talepler galle fazlası almaya hak kazanıldığını gösteren mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren beş yıl geçmekle düşer. Mazbut vakıflarda intifa hakları, galle fazlası almaya hak kazanıldığını gösteren mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren, vakfın son beş yıl içindeki malvarlığı, gelirleri ve giderleri ile sınırlı olmak ve galle fazlasının mevcudiyeti şartıyla Genel Müdürlükçe belirlenir.”

6111 sayılı Kanun değişikliğinden görüleceği üzere, ilgili kanun maddeleri, mazbut vakıflarda vakıf evladı olduklarını mahkeme kararıyla ispat eden vakıf evlatlarının galle fazlası hakları talebini beş yıllık bir hak düşürücü süreyle sınırladığı gibi, malvarlığını da son 5 yıl ile sınırlamaktadır.

209’uncu madde ile ise, söz konusu düzenlemenin halen devam eden davalara da uygulanacağı belirtilmiştir. Anılan düzenleme aleyhine Anayasaya aykırılığı iddiası ile Anayasa Mahkemesi’nde dava açılmış, öte yandan 2011/42 Esas sayılı karar ile reddedilmiştir.

Bu benim ve bu isle ilgili avukat ve vakıf evlatlarının önüne kurulmuş bir duvardır. Devlet ve müdürlük birbirlerine danışarak bu davaların açılmasının önüne geçmeye hatta açılsa bile kazanılmasını imkansız hale getirmeye çalışmaktadır. Emanetçi olan kurum, görevini unutmuş, gerçek hak sahiplerinin önünü kapatmış, ya da daha doğrusu kanun çıkarttırarak kapanmasını sağlamıştır.

Bu anlatılan düzenleme gereği, mazbut vakıflarla ilgisini ispat eden vakıf evlatlarına sadece son 5 yıllık dönemde mazbut vakıfların mevcut bulunan malvarlığı hesaba katılarak ödeme yapılacaktır. Ancak, yüz yıllar önce kurulmuş olan mazbut vakıfların o zamanki malvarlıklarının çoğu, mevzuat gereği zaten Vakıflar Genel Müdürlüğünce elden çıkarılıp, bedelleri de yine aynı kurum tarafından şu anda kullanılmaktadır. Dolayısıyla, mazbut vakıfların zaten günümüzde herhangi bir gelir getiren malvarlığı bulunmamaktadır, sadece cami, türbe gibi hayır şartları içeren gayrimenkuller günümüze bırakılmıştır. Mevcut düzenlemenin yürürlüğe girmesiyle birlikte, yıllarca tahsil edilen bu bedeller, vakfedenin iradesine aykırı olarak Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün uhdesinde kalmaya devam edecektir.

6111 Sayılı Kanun ile getirilen düzenlemenin eleştirilere maruz kalan bir diğer yanı da, vakıf evlatlarına galle fazlasını almaya hak kazandıklarını gösteren mahkeme kararından itibaren beş yıllık hak düşürücü süre getirilmiş olmasıdır. Çoğu evlatlık kararının eski olduğu düşünüldüğünde, bu yeni maddeden kaynaklı olarak, daha esasa girmeden hak düşürücü süre nedeniyle bütün davalar reddedilmektedir.

6111 sayılı Kanunun getirmiş olduğu yeniliklerin bir diğeri ve en çarpıcı olanı da, kanunun geriye yürütülmek suretiyle kanundan önce açılmış olan davalara da uygulanmasının öngörülmesidir. Bu nasıl bir korkunun, nasıl bir tedirginliğin ve aczin belirtisidir? Bu nasıl kaypak ve hukuk tanımaz bir uygulamadır? Bir hukuk insanı olarak beni dehşete düşürüyor. Vakıflara karşı kazanılmak üzere olan bütün davalar bir anda kadük kalmıştır. Düşünsenize 10 yıl önce böyle bir dava açarken, bir gün böyle saçma ve geçmişe yürüyebilen bir kanun maddesi ile karşılaşabileceğini kim düşünebilir ki?

Kısaca müdürlük ve devlet el birliği ile, bütün vakıf evlatlarına geçmiş olsun demektedir. Bundan sonra vakıflardan hakkını almak tamamen olanaksız hale gelmiştir. Atalarınızın vakıfları ne amaçla kurduğu, nereye vakfettiği ya da kime bağlı olarak vakfın sürmesini istediği, kurucu iradesi, vakıf senedi artık müdürlüğü hiç ilgilendirmiyor. Vakıf malını istediği gibi satabilir, istediği gibi kullanabilir, vakıf evladı ne olduğunu soramaz ve talep edemez. Ederse de önce elindeki iğne ile müdürlüğün üzerindeki zırhı delmesi gerek. Bütün belgeler, bütün kayıtlar her şey müdürlükte ve arşivlerinde mevcut. Açılmış davaları bile durdurabilen bir zihniyetten bahsediyoruz. Sadece insanlar haklarını almasınlar diye.

Şimdi ; yukarıda yaptığım açıklamaların ışığında tekrar soruyorum; vakıf mallarının sahibi kimdir? Bu mallardan elde edilen gelirler üzerindeki hak kimindir? Uyulması gereken iradeye uyulmadığı taktirde, bunu yapmayan ya da bozan kişiler kime karşı sorumludur? Mahkemelere ya da hakimlere karşı olmadıkları açık diye düşünüyorum. Bu sorularımı iyice değerlendirip, hareket etmeleri ve yaşanan bu hukuksuzluğu bir an önce düzeltmeleri dileğiyle iyi haftalar dilerim.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Bombaların, şehitlerimizin ve kaybettiğimiz vatandaşlarımızın sayısının arttığı bu karanlık günlerde, her kötü şeyin bir sonu olacağına ve her karanlık yolun sonunun aydınlığa varacağına inanarak, her şeye rağmen, herkese iyi haftalar dilemek istiyorum.

Barışa giden yolda, umut ve cesaret hep bizimle olsun. Olsun ki dayanma gücünü kendimizde bulabilelim.

Aslında bu yazımızın konusunu oluşturan sözleşmeyi ben bir hukukçu olarak böyle adlandırmıyorum. Ancak okuyucular tarafından yazı konusunun ne olduğu daha rahat anlaşılabilsin diye başlığı böyle kullandım.

Yazı konusu sözleşmenin tarafları arsa sahibi, yani malik ve yüklenici yani müteahhittir. Malik arsa payının bir kısmını ya da tamamını, sözleşmede belirlenen zamanlarda yükleniciye devreder, yüklenici de devraldığı bu arsa payına karşılık olarak sözleşmede belirlenen sürede inşa edeceği bina, yapı ya da sitedeki bir kısım bağımsız bölümleri arsa sahibine verir. Ben bu nedenlerle, kendi hazırladığım sözleşmelerde “Taşınmaz Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi” başlığını kullanmayı tercih ediyorum. Ancak uygulamada bu sözleşmenin, devir şartlarına göre, pek çok değişik isimle anıldığı görülmektedir. Tabi sözleşmenin başlığından evvel konusu ve içeriği daha önemlidir.

Bu sözleşme hem arsa sahipleri hem de yükleniciler için çok önemlidir. Çünkü her şeyin başında taraflar arasında doğan bütün ilişkinin temelini sadece bu sözleşme ve onun maddeleri ve ekleri düzenlemektedir. Arsa sahibi için, devredeceği arsasının yanlış ellere düşmeden, en doğru şekilde korunabilmesi, karşılıklı ilişkinin başında bu sözleşmenin güzel bir şekilde hazırlanması ile olacaktır. Yüklenici de bu sözleşmeye güvenerek, bir yabancının arsası üzerine bir bina inşa edecek ve yüklü miktarda masraf yapacaktır. Hem bu yapacağı masrafların karşılığını almak, hem de kar etmek isteyecektir. O da hem harcamalarını hem de karını, kısacası parasını korumak için bu sözleşmenin doğru hazırlanmasına ihtiyaç duymaktadır.

Sözleşmenin Konusu ve Özellikleri Nelerdir?

Öncelikle bu sözleşmenin en büyük özelliği sinallagmatik ve karma yapılı olmasıdır. Yani sözleşmenin iki tarafını da borç altına sokmaktadır. Arsa sahibinin borcu arsasının bir kısmını yükleniciye devretmek, yüklenicinin borcu ise, devraldığı bu arsa payının karşılığı olarak arsa üzerinde inşa edeceği, bina, site ya da yapının bir kısım bağımsız bölümlerini arsa sahibine vermek olacaktır. Yani düzgün olarak uygulandığı taktirde iki tarafı da mutlu edecek, günümüz tabiriyle bir “win-win” sözleşmesidir.

Sözleşmenin Unsurları Nelerdir?

- Taraflar arasında bir sözleşmenin yapılmış olması ve şekil şartı:

Öncelikle bu sözleşmenin bir diğer özelliği iki bölümlü, karma bir sözleşme olmasıdır. Sözleşmenin ilk bölümü arsa payının devri işlemini gerektirmektedir. Tabi inşaat bitmeden ve daireler hazır olmadan arsa sahibi de arsa payını devretmeyeceğine göre bunu devredeceğine ilişkin bir taşınmaz satış vaadi verecektir. Kanunlarımıza göre satış vaadi sözleşmesinin düzenleme şeklinde yapılma zorunluluğu vardır.

İnşaat işini yapmak ile ilgili kısım ise hukukumuzda eser sözleşmesi olarak anılmakta olup, herhangi bir geçerlilik şartı mevcut değildir. Ancak bu iki sözleşme bir arada hazırlanıp, karma bir sözleşme olarak imzalanacağı için, noterde imzalanması sözleşmenin bütünü için geçerlilik şartı olarak karşımıza çıkmaktadır. Yaşanacak olan hukuki ihtilaflarda da mahkemeler bu geçerlilik şartına uyulup uyulmadığına mutlaka bakacaklardır.

-Arsa sahibi arsa payını devretmeyi vaat etmeli ve yüklenici de bu arsa üzerine tamamlanmış ve oturulabilir bir yapı inşa etmeyi üstlenmelidir. Yani binayı ve bütün diğer bölümlerini kusursuz ve eksiksiz olarak tamamlamalı ve ortaya çıkabilecek ayıpları gidermeyi de bu sözleşme ile garanti etmelidir.

-Arsa sahibi, “ücret” olarak arsa payını devretmeli veya devretmeyi taahhüt etmelidir. Bu taahhüdün uygulamada çeşitli modelleri olduğu görülmektedir. En yaygın olanı satış vaadidir. Arsa sahibi, arsa paylarını yada arsanın tamamını sözleşmenin başlangıcında yükleniciye devredebileceği gibi, inşaatın tamamlandığı aşamalara göre de devredeceğini taahhüt edebilir. Ben kendi yaptığım sözleşmelerde, arsa sahipleri açısından daha güvenli olduğunu düşündüğüm için, bu aşamalara göre olan sistemi kullanmaktayım.

-Bir de sözleşmenin süresi kanımca çok önem taşımakta. Günümüzde inşaat ruhsatının ne kadar zor alındığı herkesin malumu. O nedenle bu sözleşmeyi hazırlarken ya da sözleşme ile ilgili pazarlıkları sürdürürken, eğer yüklenici tarafındaysam izinler alındıktan sonra süreyi başlatmaya, arsa sahibi tarafındaysam izinlerin alınmasını da sürenin içine dahil etmeye çalışıyorum. Bu da aslında küçük görünen ancak çok mühim bir önlem. Çünkü bazen bu izinlerin, ruhsatların alınması yıllar sürebiliyor ve inşaatın başlaması çok gecikiyor. Bu taktirde iki taraf da zarar görüyor, aralar geriliyor.

Ayrıca kötü niyetli bazı şahısların, kendilerini müteahhit gibi göstererek, arsa sahipleri ile bu sözleşmeleri izinlerin alınmasından sonra süreyi başlatarak imzaladıklarını, aradan uzun zaman geçmesine rağmen bu izinleri almayıp, sanki arsanın sahibi olmuşçasına gerçek müteahhitlere bu sözleşmedeki haklarını satarak gelir elde etmeye çalıştıklarını gördüm. Gerçek ve güvenilir bir yüklenici, bu izinleri alır, inşaatı da vaat ettiği sürede bitirir. Zaten bitiremeyecekse bu işin altına hiç girmez.

-Yüklenicinin Borçları Nelerdir?

a) Sözleşmeye ve teknik şartnameye uygun olarak inşaatı kusursuz olarak, kararlaştırılan tarihte tamamlayacaktır;

b) Açık ya da gizli ayıplara karşı güvence verecektir;

c) İnşaat ruhsatını ve oturma izinlerini alacaktır, hem inşaatın kabasını, hem içini, hem ortak kullanım alanlarını resmi olarak, kanunlara uygun bir şekilde ruhsatını alarak inşaatı tamamlayacak hem de yine resmi ve kanunlara uygun şekilde oturma izinlerini alacaktır. Kat irtifakını sağlayacak ve kat mülkiyetini kuracaktır, kısacası inşaatın başlangıcından bitimine kadar bütün izinleri alacak, masraflarını da karşılayacaktır;

d) İnşaatla ilgili bütün Vergileri ödeyecektir;

e) Sözleşmede yer alan başka yükümlülükleri varsa onları da eksiksiz olarak yerine getirecektir.

f) Ayrıca ülkemizde sözleşme serbestisi olduğu için arsa sahibinin sözleşmeye ekleteceği kanuna uygun bütün maddeleri de yerine getirmek zorundadır. Mesela inşaat devam ettiği müddetçe arsa sahibinin kirasını ödemek ya da inşaat süresinin uzaması nedeniyle doğacak zararları karşılamak hatta bunları yerine getirmezse mal sahibine cezai şart ödemek gibi.

-Arsa Sahibinin Borçları Nelerdir?

Arsa sahibinin yükleniciye kıyasla sözleşmeden kaynaklanan daha az borcu bulunmaktadır.

a)Arsayı yükleniciye inşaata hazır bir şekilde boş ve temiz olarak teslim edecektir;

b)Sözleşmede belirlenen arsa paylarını, sözleşme şartlarına göre belirlenen sürelerde arsa sahibine devir edecektir.

-Yüklenici inşaattaki ayıplardan ne oranda sorumludur?

Yukarıda izahatı yapıldığı üzere yüklenici, yapımını üstlendiği binayı tam ve eksiksiz olarak ve sözleşmede kararlaştırılan süreye riayet ederek, oturuma uygun şekilde teslim etmek zorundadır. Aksi bütün hallerde bina ayıplı olacaktır. Değişik şekillerde ortaya çıkabilecek olan bütün ayıplardan da yüklenici sorumludur.

-Yüklenicinin inşaatı ayıplı olarak tamamlaması ya da hiç tamamlamaması halinde arsa sahibinin, ayıba karşı seçimlik hakları neler olacaktır?

Öncelikle yürürlükteki Borçlar Kanunu uyarınca, arsa sahibi teslimden sonra binayı gözden geçirmek ve tespit ettiği ayıpları yükleniciye bildirmek zorundadır. Bu bildirimin noter aracılığıyla ve yazılı olarak yapılması uygun olacaktır.

Bu bildirimde yükleniciye makul bir süre tanınmalıdır. Bu süre içerisinde ayıpları gidermeyen yükleniciye karşı arsa sahibinin Borçlar Kanunu 475. Maddesi uyarınca seçimlik hakları doğacaktır. Madde eser sözleşmesini düzenlediği için, lafzında geçen iş sahibi aslında konumuzdaki arsa sahibidir;

"Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:

1. Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.

2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.

3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.

İş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.

Eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz."

Maddenin içeriği bu şekilde olup çok açıktır. Arsa sahibi bu haklardan dilediğine başvurabilir. Ancak bu konuya ilişkin olarak Yargıtay’ın önemli kararları mevcut olup, bu teknik konulara yazımda değinmeyeceğim.

-Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl  sona erer?

Tabi ki, istenilen tarafların yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirmesi sonucu kendiliğinden sona ermesidir. Bu şekilde iki taraf da amacına ulaşmış olacaktır. ancak her zaman böyle “mutlu bir son” yaşanmadığı çoğu defa tarafımdan gözlemlenmiştir.

Yüklenici tarafın iflası ile son erdiği taktirde, sözleşmede herhangi bir düzenleyici madde yoksa, icra iflas kanunu hükümlerine göre işlem yapmak gerekecektir.

Taraflardan birinin vefatıyla sona erdiğinde ise, yine sözleşmede düzenleyici madde bulunmuyorsa, bu sefer de miras hukukuna göre çözüm aranacaktır.

Yüklenicinin inşaatı tamamlayamaması ya da tamamlamadan kaba halde bırakıp ortadan kaybolması da bu sözleşmenin hayata geçirilmesi esnasında yaşanan en büyük sıkıntılardandır. Bu konu ile ilgili olarak yine Yargıtay’ın önemli kararları bulunmaktadır. Yargıtay yüklenicinin kusuru ile zarara uğrayan arsa sahibinin maddi haklarını ve sözleşmeden cayma hakkını düzenlerken, inşaatı bir aşamaya getirmiş ve masraf yapmış olan yüklenicinin maddi zararlarını da gözetmiştir.

Yine pek çok sözleşmeden, kanundan ya da hayatın olağan akışından kaynaklanan nedenlerle sonlanması mümkün olabilecektir. O kadar teknik ve o kadar geniş bir konudur ki bu, ancak yaşanan soruna göre yapılabilecek bir araştırma sonucu çözülebileceğinden burada bahsetmekte fayda görmüyorum.

- Sonuç Olarak:

Öncelikle bu özel, önemli ve büyük ölçüde maddiyatla ilgili sözleşme hem çok teknik hem de çok hassastır. Bir maddede yapılacak bir yanlış müteahhiti iflasa, arsa sahibini de yıllarca beklemeye, dolandırılmaya, arsanın geleceğinin sürüncemede kalmasına neden olacaktır. Adeta dantel gibi, her bir maddesinin büyük titizlikle, defalarca okunarak, özenle hazırlanması gerekmektedir.

Her arsanın, her binanın kendine has özel durumları olacağından, sözleşme de bu her özel duruma göre farklılıklar göstermek ve yeni baştan hazırlanmak zorundadır. Bu nedenle internet aracılığıyla bulacağınız örnek sözleşmelerin bu farklılıkları taşımayacağını söylemeden geçemeyeceğim.

Hakkında sayısız Yargıtay kararı, cilt cilt araştırma olan ve doktrinde pek çok tartışmaya konu olmuş bu önemli sözleşmeyi genel hatlarıyla anlatmaya çalıştım. Konu geniş ve çok teknik olduğundan detaylara fazla girmeden sizlerle paylaştım. Merak ettiğiniz konuları yorumlar kısmından yanıtlayacağım.

Kamulaştırmasız El Atma Davaları ve Mevzuattaki Yeni Değişiklikler

Takip etmekte olduğunuz Yapı.com.tr’nin geçen haftaki bültenini incelerken, bir haber dikkatimi çekti.

Haberin başlığı 30 yıllık arsa sorununu AİHM çözdü şeklinde olup, içeriği ise 30 yıldır çeşitli nedenlerle, bir şahsa ait arsanın belediye tarafından fiilen bu şahsa kullandırılmaması nedeniyle, arsa sahibinin başlattığı hukuki mücadelenin AİHM’de sonuçlanması ile ilgiliydi.

Peki bu mücadele neden ve nasıl başlayıp, nasıl devam etmişti? Süreç boyunca mevzuatımızda ne gibi değişiklikler olmuş ve malik idarenin ve mahkemelerin hangi yanlış uygulamalarına maruz kalmıştı?

Geçen yazı konumuz kamulaştırmaydı. Bu yazının içeriğinde “kamulaştırmasız el atma davaları” na da kısaca değinmiştik. Ancak konunun uzun ve hassas olduğunu, bu nedenle bir yazı konusu olarak değerlendirilmesi gerektiğini söylemiştik. Bültende çıkan bu haberi okuyunca, güncel hale gelmiş bu konuyu yazma ihtiyacı hissettim. Haber içeriğinde de bahsedildiği gibi, ülkemizde, bu malik durumunda olan, hukuki olarak kendisine ait olan arsayı idarenin bazı işlemleri nedeniyle fiili olarak kullanamayan pek çok şahıs ve şirket mevcut. Çıkarılan kanunlarla ve Yargıtay tarafından verilen kararlarla bu kimselerin hak arama mücadelesi hızlanmakta ya da yavaşlamakta. Şimdi duruma hukuksal olarak bir göz atalım.

Nedir bu kamulaştırmasız el atma?

Kamulaştırmasız el atma, kamulaştırma işlemi yapılmaksızın , el koyma suretiyle, malikin hukuken kendisine ait olan gayrimenkul üzerindeki fiili kullanım hakkının idare tarafından engellenmesi olarak tanımlanabilir.  Aynı zamanda mülkiyet gibi en kutsal insan haklarından birinin de idare tarafından engellenmesidir. İdarenin yasal bir dayanak olmadan, taşınmaz üzerinde fiili tasarrufta bulunması ya da malikin tasarrufta bulunmasını hukuksal olarak engellemesi de bir başka tanımıdır. Yani el atma hem fiilen hem de hukuken gerçekleşebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 15.12.2010 tarihli kararında hukuki el atmanın da fiili el atma gibi değerlendirilmesi gerektiği hakkında karar vermiş ve bu ayrımı ortadan kaldırmıştır.

Yani bu karardan sonra, bir gayrimenkule idare tarafından el atılıp, malik tarafından kullanılmasının engellenmesi ile hukuksal olarak malikin gayrimenkulünü kullanmasına engel sınırlandırmalar getirmesi arasında bir fark bulunmadığı Yüksek Mahkeme kararı ile kabul edilmiştir. İkisi de sonuç itibariyle kişinin mülkiyet hakkını kullanmasının engellenmesidir. Yani bu karara göre gayrimenkulünüz imar planında okul yeri olarak ayrılmış ancak idare uzun süre hareketsiz kalmış, uygulamada 5 yıl olarak belirlenmiş, arsayı size kullandırmadığı gibi kamulaştırma prosedürünü de tamamlamamışsa bu bir el atma sayılacaktır.

Bu karardan sonra uygulamada oturan Yargıtay’ın bu görüşü idarenin yüksek tazminatlar ödemesine neden olmuş ve genel olarak idare tarafından çatlak sesler yükselmeye başlamıştır. Bu nedenle, kanun koyucu, idare tarafında kamulaştırma konusuna muhatap olan birimlerden alınan görüşleri dayanak yaparak, hukuki el atmalar ile ilgili olarak 2013 yılında 6487 sayılı Torba Yasanın 21 ve 22. maddeleri ile çok tartışmalı yeni düzenlemeler getirmiştir. Ayrıca bu maddelerin derdest davalara da uygulanması gerektiğine ilişkin Kamulaştırma Kanunu’na eklenen geçici madde ise gerçekten trajikomiktir. Ne evrensel hukuk normlarıyla ne de süregelen uygulamayla kesinlikle örtüşmeyen bu düzenleme herkesi şaşırtmıştır.

Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Görevli Mahkeme:

Daha önce bu davaların idari yargıda mı adli yargıda mı görüleceği konusunda pek çok hukuki tartışma yaşanmıştır. Asliye Hukuk Mahkemelerinin ve idare mahkemelerinin görevli olduğuna dair adli, idari mahkeme, Yargıtay kararı ve uyuşmazlık mahkemesi kararı mevcuttur.

2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun, 6487 sayılı yasanın 21. maddesi ile değişik, Geçici 6. maddesinin 10. Fıkrasıyla bu uygulama çarpıklığına bir son getirilmiştir. Madde içeriğine göre ;

“Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmi kurumlara ayrılmak suretiyle veya ilgili kanunların uygulanmasıyla tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar hakkında, 3/5/1985 tarihli ve 3194 Sayılı İmar Kanununda öngörülen idari başvuru ve işlemler tamamlandıktan sonra idari yargıda dava açılabilir. Bu madde hükümleri karara bağlanmamış̧ veya kararı kesinleşmemiş̧ tüm davalara uygulanır, denmiştir. Yani yeni düzenlemeye göre hukuki el atmaya ilişkin davalarda idari yargı yetkilidir.

Fiili el atmalara ilişkin davalara asliye hukuk mahkemeleri görevli olup gayrimenkulün bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi ise yetkili olacaktır.

Uzlaşma Şartı:

Kamulaştırma Kanununun Geçici 6. Maddesinde yer alan  ‘’Bu maddeye göre yapılacak işlemlerde öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır.’’  düzenlenmesi ile ‘’uzlaşma’’ dava şartı olarak kabul edilmiştir. Diğer bir ifade ile dava açmadan önce uzlaşma usulünün uygulanması zorunludur.

Yani imar planına dayalı kamulaştırmasız hukuki el atma davalarında, öncelikle idari başvuru yoluna gidilmesi; idari başvurudan bir sonuç alınamaması durumunda idari yargıda dava açılabilmesi kabul edilmiştir.

Ancak Anayasa Mahkemesi’nin bu kanun maddelerinin tartışıldığı kararına göre 04.11.1983 tarihinden sonra kamulaştırmasız olarak el atılan taşınmazlar da bu kanun hükümlerine tabi olsa da, uzlaşma prosedürünün tamamlanmış olması şartı aranmayacaktır.

İlgili maddeye ve uygulamaya göre taşınmaz maliki noter aracılığı ile fiilen el konulan taşınmaz için uzlaşma görüşmelerinin başlamasını, teşkil edilecek kıymet takdir komisyonu marifetiyle taşınmazın bedelinin tespit edilmesini, uzlaşma komisyonu kurularak uzlaşma görüşmelerine davet talebini bildirmek suretiyle müracaatta bulunmalıdır.

Burada önemle üzerinde durulması gereken hususa göre, Yasa; ‘’uzlaşma başvurusunu’’ değil ‘’uzlaşma usulünün uygulanmasını’’ dava şartı olarak göstermiştir. Yani başvuru yeterli olmayıp, sürecin tamamlanması önemlidir.

Yasada süreç ile ilgili olarak şöyle açıklama yapılmıştır.‘’ Uzlaşma görüşmeleri, hukuki veya fiili engel bulunmadığı takdirde davete icabet tarihinden itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırılır.’’ denilmektedir. Buna göre; müracaat üzerine idare tarafından kurulacak uzlaşma komisyonu, müracaatta bulunan maliki uzlaşma görüşmeleri için davet etmeli ve davete icabet tarihinden itibaren de bu görüşme altı ay içinde sonuçlandırılmalıdır veya müracaat üzerine idare müracaatta bulunan maliki uzlaşma görüşmelerine davet etmemişse yine bu sürenin bitimi beklenmelidir. Yani başvurudan itibaren geçecek olan bu altı aylık süre dava aşamasına geçilmesi için aranan bir şart haline dönüşmüştür.

Uzlaşmazlık halinde ise; yukarıda ifade edildiği gibi uzlaşma görüşmelerine başlamak ve idare ile uzlaşmak istenmiyorsa ‘’İdare ve malik arasında uzlaşma sağlanamadığı takdirde, uzlaşmazlık tutanağının tanzim edildiği tarihten itibaren üç ay içinde malik veya idare tarafından bedel tespiti davası açılabilir’’ hükmüne paralel olarak uzlaşmazlık tutanağı tanzim ettirmek ve üç ay içinde de dava açmaktır. Yani uzlaşma sürecinin bitiminden itibaren başlayan bu üç ay dava açma süresidir.

Bilindiği gibi yeni kanun derdest davalar için de geçerlidir. O halde, böyle bir dava varken de uzlaşma şartının yerine getirilmesi gerekecektir. Eğer yargılama devam etmekte ise davalı idareye uzlaşma görüşmelerine başlamak için müracaat edilmeli ve bu durum mahkemeye bildirilmelidir.

Bu yeni yasaya göre, önceden uzlaşma aşamasında nakdi ödeme, trampa, idareye ait sınırlı ayni hak tanınması veya imar hakkı tanınması şeklinde tanımlanan idarenin takdir yetkisi kaldırılmış olup, nakdi ödeme diğer tüm olasılıkların mümkün olmaması durumunda önerilebilmektedir. Nakit ödeme taksitlerle yapılabilir, ancak taksit süresi boyunca faiz işleyecektir.

Kamulaştırmasız El Atmalarda Uygulanacak Harçlar ve Vekalet Ücreti :

Kanun koyucu, yeni eklenen fıkra ile, kamulaştırmasız el atma davalarını yanlış bir şekilde değerlendirmiş, tespit davası haline dönüştürüp, eda davasında hükümle birlikte karar verilmesi gereken nispi vekâlet ücretlerini ve dava açılırken ödenecek dava harçlarını maktu hale getirmiştir.

Yukarıda incelendiği üzere, konu üzerine Torba Yasayla yapılmış olan yeni değişikliklerle kanun koyucu işleyen bir düzeni bozmuş ve idare yönünden yüksek ödemelere neden olacağını düşünerek insan haklarına aykırı bir düzenleme getirmiştir. Bu düzenlemenin derdest davalara da uygulanması gerektiği konusunda bir madde koyarak da durumu daha da içinden çıkılmaz bir hale getirmiştir.

Öncelikle bu düzenleme Anayasamızın Mülkiyet Hakkını Düzenleyen 35.maddesine, kamulaştırma ile ilgili 46.maddesine ve yargı erkini konu alan 138. Maddesine tamamen aykırıdır. Ancak Anayasa Mahkemesi’nde bu eklenen kanun metinleri incelenmiş ve bir kaç ufak nüans hariç maddelerin Anayasa’ya aykırı olmadığına karar verilmiştir. Anayasa Mahkemesi Anayasa’yı koruyamamıştır.

Kaldı ki; Anayasamızın 90. Maddesine göre usulüne uygun bir şekilde yürürlüğe konulmuş olan milletlerarası sözleşmeler kanun hükmündedir. Anayasaya aykırılığı dahi iddia edilemez. Usulüne göre yürürlüğe konulmuş̧ temel hak ve özgürlüklere ilişkin milletlerarası antlaşmalarla kanunların aynı konuda farklı hükümler içermesi nedeniyle çıkabilecek uyuşmazlıklarda milletlerarası antlaşma hükümleri esas alınır. Yani usulüne uygun bir şekilde TBMM tarafından kabul edilmiş ve yayınlanmış olan milletlerarası sözleşmeler Anayasamızın bile üstünde kabul edilmektedir.

Türkiye’nin 18.05.1954 tarihinde onayladığı, İnsan Hakları ve Temel Özgürlüklerin Korunmasına İlişkin Sözleşmeye Ek 20.03.1952 tarihli Paris Protokolünün 1. Maddesi Mülkiyet Hakkının korunmasına ilişkindir. Maddenin ilk fıkrası şöyledir;

Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir.

İşte ülkemizin de imzası bulunan protokolün bu maddesi ve Anayasamızda bulunan diğer ilgili maddeler, yeni düzenlemenin evrensel ve yerel hukuk normlarına ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olmadığını ortaya koymaktadır. Devlet kamulaştırmasız olarak vatandaşın malına el atmakta, bunu kendi istediği şartlarla gerçekleştirmekte, ancak vatandaşın hakkını tam ve süresinde ödemekten, kendi hukuki manevralarıyla sıyrılmaya çalışmaktadır.

İşte bu durumdan yılmış ve haberde geçtiği üzere yurtiçinde mevcut bütün hukuki yolları tüketmiş bir vatandaş, AİHM’ne başvurmuş ve mahkemece başvurusunun kabul edilebilir olduğuna karar verilmiştir.

Şimdi AİHM’nin bu konu hakkında vereceği karar önem taşır bir hale gelmiştir. Çünkü yeni kanun maddeleri yargılamayı ve mevzuatı öyle bir hale getirmiştir ki, hangi mahkemenin görevli olduğu bile zar zor anlaşılmaktadır.

Kamulaştırmanın Hukuki Boyutları

Kamulaştırmanın Hukuki Boyutları

Kamulaştırma nedir?

Kamulaştırma, özel kişiye ait bir gayrimenkulün, kamu yararı amacıyla, devlet veya bir kamu tüzel kişisinin ihtiyacı nedeniyle yapacağı talep ile, kamu gücünü kullanarak, izlenecek kanuni işlemler sonucu, bedelini nakden ve peşin ödemek koşuluyla, kamu hizmetine özgülenmesi demektir.

Kamulaştırma ile ilgili mevzuat nedir?

Ülkemizde kamulaştırma uygulamaları, dayanağını Anayasa'nın 46. Maddesinden alan 4650 Sayılı kanun ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca yapılmaktadır.

Kamulaştırma Kanunu, 4650 sayılı kanun ile, 2001 yılında köklü değişikliklere uğramıştır. Eskiden taşınmazı kamulaştırılan malik kamulaştırma bedelinin arttırılması için dava açarken, artık kamulaştırmayı yapan idare "kamulaştırma  bedelinin tespiti ve tescil davası" isimli davayı malike karşı açıyor ve kamulaştırma işlemi bu dava ile neticeleniyor.

Kamulaştırmayı kimler yapabilir?

Kamulaştırma kamu gücünü kullanmaya sahip kurumlar tarafından yapılır. Ayrıca kamu hizmeti görmek amaçlı olarak, bakanlıklara bağlı olarak faaliyet gösteren kamu kurum ve tüzelkişileri de kamulaştırma yapma hakkına sahiptir.

Belediyelerin kamulaştırma yapması bazı özel durumlara tabidir.

Kamulaştırma yararı kararı nedir? Nasıl alınır?

Kamu kurum ve kuruluşları, yapacakları bütün idari işlemlerinde kamu yararına göre hareket etmelidirler. Bu nedenle, herhangi bir kamu kurumu kamulaştırma işlemi yapmak istediğinde, o gayrimenkulün kamulaştırılmasının kamu yararı taşıdığında dair “kamu yararı kararı” almalı ve bu kararı ilçelerde kaymakam illerde ise valiye onaylatmalıdır.

Kamulaştırma süreci nasıl başlar ve işler?

Kamu gücünü kullanmaya sahip bir kurum tarafından kamulaştırma işlemlerine başlamak için, öncelikle kamu yararı kararı alınmalıdır. Onay mercilerinin bu kamu yararı kararını onaylaması ile kamulaştırma süreci de başlamış olur.

Başlangıç olarak idare, kamulaştırılacak olan gayrimenkul ile ilgili detaylı bir plan yaptırır, sahibini tespit eder, ilgili tapu müdürlüğüne de gayrimenkulün kaydına kamulaştırma şerhi işlemesi için yazı gönderir.

Bu işlemlerin tamamlanmasının akabinde, ilgili idare bir kıymet takdir komisyonu kurar ve gayrimenkulün tahmini değerini belirleyen bir rapor hazırlatır. Bu rapor kesin olmayıp, açılacak olan davalar neticesinde alınacak yeni raporlar ile değişebilecektir.

Satın alma usulü nedir?

Kıymet takdir komisyonu raporunu hazırlayıp, görevini tamamladıktan sonra bu sefer idare tarafından “uzlaşma komisyonu” kurulur ve komisyon gayrimenkulün maliki ile pazarlıkla satın alma işlemi için anlaşmaya çalışır. Malike resmi ve taahhütlü bir yazı gönderilerek pazarlık için davette bulunulur. Maliğin, yazının kendisine tebliğinden itibaren 15 gün içinde idareye uzlaşmak için başvuruda bulunması halinde belirlenen tarihte pazarlık görüşmesi yapılır. İdare kıymet takdir komisyonunun raporunda belirlediği kıymete kadar gayrimenkulü bu usul ile satın alabilir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasi nedir? Nasıl açılır? Nasıl devam eder? Nasıl sonuçlanır?

Ancak, malik ilgili yazının kendisine tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde idareye başvurmaz veya pazarlık masasından taraflar anlaşamadan kalkarlarsa idare gayrimenkulün bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili talebiyle dava açmak zorundadır. Aksi halde kamulaştırma süreci tamamlanamaz.

Bu dava adı üzerinde gayrimenkul için ödenmesi gereken kamulaştırma bedelinin tespiti için açılır. Bu tespit ise dava devam ederken yapılacak olan yeni bir bilirkişi raporu ile sağlanabilir. Bu raporu almak mahkeme hakimi için bir zorunluluktur ve resen değerlendirme yapamaz. Yani bu raporda tespit edilen bedel bağlayıcıdır denebilir.

Bilirkişi heyeti mutlaka gayrimenkulde keşif yapmak zorundadır. Bu keşifte gördükleri ile birlikte taşınmazın cinsi, yüzölçümü, imar durumu, malik tarafından kullanılsaydı getireceği geliri, emsallerinin satış bedelini, üzerindeki yapılarla ilgili değer tespitini ve gayrimenkulün değerini etkileyebilecek bütün sair hususları birlikte değerlendirerek raporlarını hazırlarlar.

Bu rapora hem malik hem de davacı idare tarafından tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içerisinde itiraz edilebilir ve yeni rapor tanzimi için dosya tekrar bilirkişiye gönderilebilir. Rapor, hakim gözünde kabul edilebilir olduğu taktirde bedelin malike ödenmesine ve gayrimenkulün kamulaştırma nedenine göre tesciline karar verilir.

Daha önce takip ettiğim, Gebze bölgesinden geçen karayolu ile ilgili bir kamulaştırma davasında mahkeme hakimi raporda tespit edilen bedel konusunda bir türlü ikna olmamış ve dosyayı yedi kere bilirkişiye göndermişti. Evvelki tarihlerde  yakın yerlerde yapılmış olan kamulaştırmalara göre bilirkişiler yüksek bir değer tespit etmekteydiler. Hakim raporu kabul etmeyip tekrar bilirkişi heyetine gönderdikçe, bilirkişiler aynı raporu mahkemeye sunmakta direnmişlerdi. Bilirkişiler hazırladıkları son raporda sadece, diğer gayrimenkullerin imarı olmamasına rağmen, dosyaya konu gayrimenkulün organize sanayi bölgesinde kalması nedeniyle kamulaştırma bedelinin yaklaşık dört kat fazla olduğunu açıklamak zorunda kalmışlardı.  Ancak bu gidiş gelişler nedeniyle dava yaklaşık iki yıl sürmüştü.

Başımdan geçen bu hikaye rapor hazırlanırken hangi durumların değeri ne kadar değiştirebileceği ve davaların ortalama ne kadar süreceğinin belli olmaması konularına güzel bir örnektir.

Bedel nasıl ödenir?

Bedelin peşin ödenmesi kuraldır. Ancak Kamulaştırma Kanunu’nun 3. Maddesinin 2. Fıkrasına göre, Bakanlar Kurulu’nca kabul olunan büyük enerji ve sulama projeleri, iskan projeleri, yeni orman ekim ve yetiştirme projeleri, kıyılarda yapılacak kamulaştırmalar, turizm amaçlı kamulaştırmalar ve sair benzeri büyük masraf gerektiren kamulaştırma işlemlerinde biri peşin olmak üzere altı taksitte ödeme yapılabilir.

İdarenin kamulaştırmadığı ancak fiili kullanım hakkını engellediği gayrimenkuller ile ilgili olarak kullanılabilecek huhuki bir imkan var mı?

İdare bazen kamulaştırma işlemi yapmadan özel mülkiyete tabi malları kamu hizmetine tahsis etmektedir. Bu duruma kamulaştırmasız el atma denilmektedir. İşte bu duru kamulaştırma ile ilgili olarak ortaya çıkan en hassas davalardan birinin konusunu oluşturmaktadır.

Bir sonraki yazı konumuz “kamulaştırmasız el atma davaları” olacağı için bu konuyu şimdilik atlayalım.

Gayrimenkulünüzün kamulaştırılmasını istemiyorsanız ne yapmak gerekir?

Gayrimenkulünüzün kamulaştırılmasını istemediğiniz durumlarda başvurabileceğiniz, idareye karşı açabileceğiniz bazı davalar vardır. Bunlar “Kamulaştırma İşleminin İptali Davası” ve “Maddi Düzeltim Davası” olarak iki başlıkta incelenebilir.

İdarenin yaptığı bütün idari işlemler yetki, şekil, sebep, konu ve amaç yönünden sakat oldukları taktirde iptal edilebilir bir hale dönüşmektedir. Anayasamızın 125. Maddesi idarenin bütün işlemlerinin yargı yoluna konu olabileceğini yazmaktadır. Bu idari işlem bir kamulaştırma işlemi olduğu taktirde, bu işlemin iptali için idare mahkemesine başvurularak  “Kamulaştırma İşleminin İptali Davası” açılabilir. Bu davanın açılabileceği hak düşürücü sure 30 gün olup, kamulaştırma kararının malike tebliğ edilmesi ile başlar.

Maddi Düzeltim Davası ise, yukarıda bahsettiğimiz kamulaştırma bedelinin tespiti ve tecili davası malike karşı idare tarafından açılınca, Kamulaştırma Kanunu 10. Madde uyarınca mahkeme malike bir tebligat yapar. Bu tebligat gayrimenkul ile ilgili olarak, idare tarafından önceden hazırlanan belgeleri içerir. Bu belgeler ile kamulaştırılacak gayrimenkul arasında farklar varsa, malik asliye hukuk mahkemesinde “maddi düzeltim davası” açarak bu tebligattaki eksikliklerin ve yanlışlıkların düzeltilmesini talep eder. Bu davanın önemi, gayrimenkulün doğru değerinin hesaplanmasına yardımcı olmak noktasında toplanmaktadır. Bu davalar için de 30 günlük hak düşürücü sure mevcuttur.

Bu dava ile esas dava olan tespit ve tescil davası birleştirilerek mahkeme tarafından karar verilmektedir.

Bu yukarıda anlattıklarım kamulaştırma konusunda merak edilen bazı sorulara ana hatlarıyla verilmiş cevaplardır. Detaya girilmemeden yapılmış bir incelemedir. İnternetten kendi yaptığınız araştırmalarla yaşadığınız durumlara ancak genel cevaplar bulabilirsiniz. Ancak hukuk bir derya olup, her konu üzerine doktrinde tartışmalar, kanunlarda istisnalar vardır. Yine daha önceki yazılarımda da söylediğim üzere lütfen böyle önemli konularda hukukçu yardımı almadan karanlıkta kendi başınıza yol almaya çalışmayın. Yaşayacağınız aksilikler ileride telafisi mümkün olmayan zararlara yol açabilir.