TÜRK İŞ HUKUKU AÇİSİNDAN KONUT KAPICILARI ve KAPICILIK HİZMETLERİ

TÜRK İŞ HUKUKU AÇİSİNDAN KONUT KAPICILARI ve KAPICILIK HİZMETLERİ 

 Konut kapıcılarının durumu, tabi oldukları Hukuk Statüsü bakımından zamanla değişik aşamalar geçirmiştir. Özellikle, ülkemizde kat mülkiyetinin kabulünden ve Konut Kapıcılarının bazı şartlarla İş Yasası kapsamına alınmalarından sonra önem kazanmış, uygulamada bir çok sorunlra ve uyuşmazlıklara neden, ve sonu gelmez şikayetlere kaynak olmuştur. Diğer yandan Konut kapıcılık hizmetlerinin İş Hukuku Mevzuatı bakımından nicelik ve nitelikleri itibariyle nelerden ibaret olduğu saptanamamış olması da ayrı bir dert ve yakınma konusu olarak devam etmiştir. Mal sahibi-kiracı-kapıcı üçlü ilişkilerinde sonu gelmez, bitip tükenmez Ekonomik ve sosyal sorunlar çıkmasına yol açmıştır. Şimdi bu kısa başlangıçtan sonra asıl konumuza girebiliriz. 

GİRİŞ : KONUT KAPICILARININ TÜRK HUKUK MEVZUATI YÖNÜNDEN GEÇİRDİĞİ AŞAMALAR 

1 — Bilindiği gibi, Cumhuriyetin Kuruluşundan önce ­ ki dönemde, memleketimizde iş hayatını düzenleyen pek az —40-- sayıda yasalar ve tüzükler vardı. Osmanlı Devleti .Topluluğunu Medenî Hukuk yönünden düzenleyen Mecelle-i Ahkâmı Adliye içinde de konumuzla ilgili son derece sınırlı ve dar anlamlı Hükümlere rastlanır. 

2 — Cumhuriyetin ilânından sonra ve Özellikle 1924'- den itibaren plânlı ve ciddî bir çalışmaya girişilmişti. Sosyal, Siyasal, Ekonomik alanda olduğu gibi Hukukî Mevzuat ve teşkilât bakmamdan da Yenileşme, ve Modernleşme hareketi başlamıştı. Atatürk'ün önderliğinde Büyük Türk. Devrimleri başlamış ve yurt çapında birbirini izlemekte idi. Bu arada T.B.M.Meclisince kabul edilerek 4.Ekim.l926 da yürürlüğe giren, yurtta ve dünyada büyük ilgi ve hayranlık yaratan Türk Kanunu Medenisi ve Borçlar Kanunu, Mecelleyi yürürlükten kaldırmış, geniş çapta rahatlık ve güven sağlamıştı. Böylece, Özel Kesimde çalışanlarla çalıştıranlar arasındaki ilişkilerde esas itibariyle (bazı özel mevzuat dışında) Borçlar Yasasının Hizmet Akitlerine ilişkin hükümleri uygulanmaya başlamıştı. Konut Kapıcıları da bu hükümlere tabi idiler. Uyuşmazlık halinde merci, Hukuk Yargılamaları' Usulü Yasası çerçevesinde Hukuk Mahkemeleri idi. 

3 — Bu arada, planlı ve yoğun bir çalışma ile kalkınma faaliyeti başlamıştı. Bir yandan Osmanlı Devletinin Borçları ödenirken diğer yandan Ulusal ve Bağımsız Ekonomi Kuralları çerçevesinde sanayileşmeye yönelinmişti. Atatürk'ün direktifleri doğrultusunda ve O zamanki Hükümetlerin yoğun ve titiz çalışmaları ile hızlı bir gelişme ve başarılı sonuçlar görülmüş ve elde edilmiştir. Artık, sanayi alanında çalışanlarla çalıştıranlar arasındaki ilişkilerin ülke koşulları doğrultusunda yeni gereksinmelere göre mevzuatın gözden geçirilmesi zamanı gelmişti. İşte bu düşünce ve nedenlerle Türkiye'de ilk kez genel kapsamlı hükümleri içeren 8/6/1936 da kabul edilen. 3008 sayılı İş Kanunu yürürlüğe konmuş oldu. Böylece İş hayatı ve özellikle, Sanayi kesiminde çalışanlar, o zamanın şartları ve ihtiyaçları bakımından oldukça mükemmel ve yeterli sayılacak ye ni bir yasaya ve düzene kavuşturulmuş oldu. Ancak, hemen —41— açıklayalımki, Konut kapıcıları İş kanunu kapsamı dışında kalmışlardı. Bunlar hakkında eskisi gibi, Borçlar Yasasının hükümleri uygulanmaya devam edildi. 12/Ağustos/1967 de yürürlüğe giren 931 sayılı İş Kanunu da Konut Kapıcıları hakkında bir değişiklik ve yenilik getirmemiştir. Bu kanunun istisnalara ilişkin 5. maddesinin 8 nci bendinde (Konut Kapıcılık Hizmetlerinde) bu. Kanunun uygulanmıyacağı ayrıca açıklanmıştı. Kısaca söylemek gerekirse bu yasa ile de Konut Kapıcıları İşçi niteliğini kazanamamışlar ve işçi haklarından yararlanma olanağına kavuşamamışlardı.

4 — Hatırlanacağı üzere, açılan dava sonucu, adı geçen 931 sayılı İş kanunu, Anayasa Mahkemesince iptal edilmişti. Bu yüzden Türkiye bir süre (yeni İş kanunu çıkarılıncaya kadar) çalışma hayatı açısından yorumlara bağlı, çeşitli Yargısal içtihatlara yol açan durgunluk dönemi geçirmiştir. Bu durum, 1971 de yürürlüğe konan 1475 sayüı yeni ve bugün uygulanmakta olan İş kanunu ile son bulmuştur. İşte bu yasa iledir ki, Konut Kapıcıları ve Kapıcılık Hizmetleri, kısmen ve bazı şartlarla İş Kanunu kapsamına ilk defa alınmış oldular. Şimdi, bu Yasanın kapsadığı hükümleri, uygulamada görülen sorunları ve yakınmaları birlikte gözden geçireceğiz. 

KANUN KAPSAMINA GİREN KONUT KAPICILARI : 

Öncelikle, 1475 sayılı İş Kanununun 6 ncı maddesinde sayılan ve gösterilen Ticaret ve Sanayi işyerlerindeki Kapıcılık hizmetlerinde çalışanların esasen işçi sayılmakta oldukları hususunu açıklığa kavuşturmak gerekir. Bunlar eskiden beri işyerinde çalışan diğer işçiler gibi işçi hakla nndan ve sosyal güvenlik olanaklarından yararlanmaktadırlar. Burada söz konusu olanlar sadece (Konut) kapıcılarıdır. Kanunun 5. maddesine göre, Yasa kapsamına alman — 42 — ve işçi sayılan konut kapıcıları başlıca iki gurupta toplanmaktadır: 

A) KALORİFERLİ KONUT KAPICILARI:

Yasanın açık ve kesin ifadesine göre, kaloriferli konut kapıcıları işçi durumunda ve niteliğindedir. O halde, kaloriferli olmayan konutların kapıcıları esas itibariyle (aşağıda açıklanacak istisnai haller dışında) işçi sayılmamakta ve İş Kanunu hükümlerine tabi bulunmamaktadırlar. Kaloriferden maksat, ister kömürlü ister mazotlu olsun konutun bir cihazla ısıtılmakta olmasıdır. Konut içinde oturanların malsahibi ya da kiracı olmaları, hattâ kaloriferin ayrı bir bakıcı ve yakıcısının bulunması bu tür konut kapıcılık hizmetinde çalışan Kapıcıların durumunu etkilememektedir. Özetle diyebiliriz ki, kapıcının gördüğü hizmetin niteliği ne olursa olsun, kaloriferli konutta çalışmakta olması yeterlidir. 

B) ÇALIŞMASINI AYNİ İŞVERENE YADA. AYNİ KONUTA HASREDEN KONUT KAPICILARI : 

Burada önemli olan yasa öğesi, çalışılan konutun kaloriferli olmamasıdır. Konutun, kalorifer cihaz veya tesisatı dışında (kömür veya odun sobası vesaire) ile ısıtılmakta bulunması kanun koyucusu tarafından dikkata alınmıştır. Taşınmazın niteliği ve bağımsız bölüm sayısı da etken değildir. Yasanın aradığı başlıca koşul, kaloriferli olmayan Konut kapıcılarının çalışmalarını ayni işverene yada ayni konuta hasretmiş olmalarıdır. O halde, kalorifersiz konutlardan ayrı ayrı bir kaçında çalışan yada başka başka işverenlerin kalorifersiz konularında kapıcılık hizmetinde çalışanlar iş kanunu kapsamı dışında kalmaktadırlar ve bu gibiler işçi haklarından yararlanamıyacaklardır. — 43 KONUT KAPICILIĞI ve KAPICILIK HİZMETLERİ Bu konuda kanunlarımızda her hangi bir tanımlamaya rastlamak mümkün değildir. 1970'den bu yana uygulamada görülen zorluklara bakılırsa, mevzuat yönünden bir boşluğun mevcudiyeti sezilmektedir. Gerçi İş Kanununun 1. maddesinin son fıkrasma göre, işin yapıldığı yere İşyeri denilir. Bu hükme dayanılarak, kapıcılık hizmetinin yapıldığı yere de konut nazariyle bakmak gerekir. Konut, genel bir ifade ile, insanların ve ailelerin barındığı bir bina olabileceği gibi, kat Mülkiyeti Kanununa tabi bağımsız bölümlerden oluşan bir apartıman da olabilir. Kapıcının, atandığı, kapıcılık görevinin yapıldığı yer bir kişinin mülkü olabileceği gibi, birden çok kişilerin de ayrı ayrı mülkü olabilir yada ortakları bulunabilir. Görülüyor ki, hizmetin mahiyeti ve niteliği bakımından olduğu kadar, işveren ve işveren vekili bakımından da sorunun özelliği vardır. Kapıcının istihdam sorununda (kapıcılık hizmetlerinin) nitelik ve kapsamının tayini de ayrı ve önemli bir konu olarak karşımıza çıkmaktadır. Kapıcılık hizmetlerini kesin bir şekilde saptamak kolay bir iş değildir. Çünkü, bu hizmet alanı, halden hale, şehirden şehre, hattâ aileden aileye, apartımandan apartımana göre değişen bir manzara arzetmektedir. Bunları, geleneksel ve göreneksel niteliklerine göre genel olarak şöylece sıralayabiliriz: Konuta gelen akaryakıtı yada kömür ve odunları belli yerlerine depo ve istif etmek, kalorifer kazanlarını yakmak, kontrol etmek sürekli çalışmasını sağlamak, bina malik veya kiracılarını, konut bir apartıman ise, daire daire dolaşıp ihtiyaç duyulan günlük yiyecek, içecek ve beslenme ile ilgili eşya ve maddeleri çarşıdan yada pazar yerinden satın alıp getirmek, konutun genel ve ortak yerlerine ait kısımlarının temizlik işlerini görmek, çöpleri almak ve bunları yerlerine dökmek yada Belediyenin temizlik Araçlarına ve Hizmetlilerine vermek, konutun yada sakinlerinin verilen talimata ve öngörülen tedbirlere göre güvenlik işlerini yerme getirmek, elektrik, havagazı ve su paralarını gerektiğinde yatırmak, kolluk kuvvetlerine ve bekçilere yardımcı olmak, — 44 — yangın, su basması vesaire gibi tehlike yaratan durumlarda konut malik ve kiracılarını ve gerekirse resmi görevlileri haberdar etmek, kimi zaman konut sakmlerinin özel işlerine yardımda bulunmak gibi iş ve hizmetlerdir. (İJ Yıllardan beri Türkiye çapında sürüp giden başıboşluk, ve yoruma elverişli ortam içinde uygulama alanında başgösteren pek çok uyuşmazlıklarla Konut işverenleri, kapıcılar ve kapıcılık hizmetleri zarar görmüş ve özellikle kö ­ mürlü kalorifer kullanılan konutlarda aksamalara sebep olmuştur. 1475 sayılı İş Yasasına son zamanlarda 2184 sayılı Yasai2) ile eklenen bir madde ile soruna bir açıklık getirilmek istenmiş ve (Kapıcılık Hizmetlerinin Kapsam ve niteliklerinin Çalışma Bakanlığınca çıkarüacak) bir Tüzükle saptanması ve düzenlenmesi öngörülmüştür. Henüz bu tüzük çıkarılmamıştır. Bu suretle soruna nasıl bir çözüm getirileceğini şimdiden belirtmek bizce mümkün değüdir. Ancak, en iyi çare ve tedbir, kapıcılık görev ve hizmetlerini yazılı bir sözleşme ile belirtmektir. İş Kanunu Kapsamına giren ve işçi haklarından yararlanan Kapıcıyı da İş Yasasının birinci maddesi uyarınca şöyle tanımlamak mümkündür. Kapıcı, Konut İşverenine ya da İşveren Vekiline (Yöneticiye) bir İş (Hizmet) akdiyle bağlı olarak belli bir ücret karşılığı çalışan kişidir. 

KONUT İŞVERENİ VE İŞVEREN VEKİLİ 

Kat mülkiyetine tabi olan ve olmayan taşınmazlarda (Bina ve Apartımanlarda) gerek yasalar gerekse işçi durumunda bulunan kapıcılar açısından işverenin kim olduğunun tayini konusu, bir çok sorunlar yaratmış, değişik yo rumlara ve yargısal içtihatlara yol açmıştır. Konu, türlü aşamalardan geçerek bugünkü duruma gelmiş, gerek mev- (1) Bak: Mustafa Çenberci (Yargıtay üyesi), İş Kanunu Şerhi 1972 sayfa: 180-209. {%) Bak: 28/3/1979 günlü ve 16564 sayılı Resmî Gazete. — 45 — mevzuat ve gerekse yargısal içtihatlarla tutarlı bir çözüme kavuşturulmuştur . ' îş Kanununa Tabi Konutları genellikle iki gurupta toplamak mümkündür: 

a) Kat Mülkiyetine tabi bulunmayan konutlarda, kapıcının işvereni konutun maliki ve varsa ortaklarıdır. Konutun yönetimi ve kapıcının çalıştırılması müşterek bir kararla ortaklardan biline verilebilir. 

b) 634 sayüı Kat Mülkiyeti Kanununun 50. maddesinin son fıkrasına göre, tümü kagir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz. Bu gibi konutlarda işverenin kimler olabileceği yukarda açıklanmıştır. Kat Mülkiyetine ait Yasanın 1. maddesi uyarınca, tamamlanmış bir yapının Kat, Daire, İş Bürosu, Dükkân, Mağaza, Mahzen, Depo gibi Bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başma kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, O gayrimenkulun Maliki veya or tak malikleri tarafından bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Kat mülkiyetine tabi bir Apartımanm (Taşınmazın) maliki tek bir kişi ise, işveren kendisidir. İş Kanununun 1. maddesinin açık hükmüne göre, kapıcıyı çalıştıran sıfatiyle sorumlu işveren durumundadır. Birden çok kat malikinin bulunması halinde, Kat Malikleri Kurulu işveren sayılır. Bilindiği gibi, kat Mülkiyeti yasasının 34 üncü Maddesi hükmüne göre, Anataşınmazm sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atan ması zorunludur. Daha az bağımsız bölümlü apartımanlarda yönetici tayini ihtiyaridir. Bununla birlikte bu gibi hallerde ana gayrimenkulün bakımsız ve idaresiz kalmaması için Kat Malikleri Kurulu kendi aralarından birinin isteği üzerine toplanarak usulüne göre bir karar verir. Şayet kat malikleri yönetici tayininde anlaşamazlarsa, yahut Kat Malikleri Kurulu, yönetici tayinine mahal olmadığına karar verirse, kararın İptali, yönetici tayini haklı sebeplere dayanılarak anagayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinden istenebilir. Mahkemece yönetici tayin edilebilir. Kat Malikleri bu karara uymaya mecbur46 — durlar. Ancak, aradan altı ay geçince yöneticiyi değiştirebilirler. 

KONUT YÖNETİCİLERİNİN DURUMU :

 Son zamanlara kadar iş yasası kapsamına giren Konutlardaki Yöneticilerin İşveren veya İşveren Vekili olup olmadıkları konusu tartışılmakta idi. 2148 sayılı Yasa ile 1475 Sayılı İş Kanununa Eklenen bir Madde ile bu Sorun kesinlikle çözümlenmiş, apartıman yöneticilerinin işveren vekili oldukları, malî sorumluluklar işverene (Konutun Kat Malikleri Kuruluna) ait olmak üzere, yargı uyuşmazlıklarında ve İş yasasının uygulanmasında işverenin temsilcisi bulundukları açıklanmış ve kabul edilmiştir. Gerçekten, Apartıman, Yöneticileri Kat Mülkiyeti hakkındaki 634 sayılı Yasanın 35 inci maddesindeki görevleri, 34. maddeye göre atanma tarzı, dikkate alınırsa, işveren vekili olduğu kanısına varılabilir. Kaldıki, ayni Yasanın 40 ncı maddesinde açıklandığı üzere Yönetici, Kural olarak vekilin haklarına sahiptir. 38. madde dahi, bunu doğrulayarak ve perçinliyerek, yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğu ayrıca açıklanmıştır. Diğer yandan, İş Kanununun birinci maddesinde işveren vekili, (İşyerinde işveren adına hareket eden ve işin ve işyerinin yönetiminde görev alan kimselerdir) şeklinde tanımlanmıştır. Bu tanımlama, esasen Kat mülkiyeti kanununun yukarda açıklanan hükümlerine paraleldir. Borçlar Yasasının vekalete üişkin hükümleri de bu doğrultudadır. Sonuç itibariyle Apartıman Yöneticileri, işveren değil işveren vekilidir. Bu sıfatla yönetici, kapıcı tayin edebiür. Kapıcılık sözleşmesi yapabilir. Gerektiğinde iş akdini fesh ederek kapıcıyı işden çıkarabilir. Kapıcı ile çıkabilecek uyuşmazlıklarda ve davalarda kat maliklerini yada kat malikleri kurulunu yargı yerlerinde bizzat veya bir avukat vasıtasıyla temsil edebilir. Ancak, bu işlerin malî sorumluluğu kat maliklerine aittir. Yönetici de kat maliklerine karşı sorumludur. Biz burada, uygulamada tereddütleri üzerine çeken kiracıların durumuna kısaca değinmekte yarar görmekteyiz. Kat'malikleri, ana gayrimenkulün müşterek ve genel giderlerinden yükümlü ve sorumludurlar. Ancak, katını veya dairesini (Bağımsız Bölümünü) kiraya veren kat maliki çoğunlukla akaryakıt ve kapıcı masraf ve ücretinin kiracıya ait olacağına dair kira sözleşmesine hüküm koymaktadırlar. Bu takdirde kapıcı ücretini kiracı ödemekle yükümlüdür. Ödenmediği takdirde Yönetici 634 sayılı Kat Mülkiyeti hakkındaki kanunun 18 inci maddesi uyarınca kiracı aleyhine icra koğuşturması yapabilir ve dava açabilir. Bü giderlerden ötürü kiracılar kât. malikleriyle birlikte müteselsilen sorumludurlar. 

KAPICILARLA YAPILACAK İŞ SÖZLEŞMESİ (HİZMET AKDİ) . İş Kanunu Kapsamına giren konut malikleri yada yönetici tarafından atanan kapıcı ile yazılı sözleşme yapılması zorunluğu yoktur. İş Yasasının 9 uncu maddesine göre, belirli süresi bir yıl ve daha fazla olan hizmet akitlerinin yazılı yapılması mecburidir. Yazılı sözleşmeler bu madde uyarınca her türlü resim ve harçtan muaftırlar. Noterden onanmışsa noter ücretleri bu muafiyetin dışındadır. Kapıcılık hizmetleri sürekli işlerden sayıldığına göre, deneme süresi en çok bir aydır. Toplu iş sözleşmeleriyle bu süre üç aya kadar uzatılabilir. Bir kimse deneme ile kapıcılığa alınabilir. Deneme süresi içinde taraflar iş akdini bildirimsiz ve tazminatsız fesh edebilir. Ancak, çalıştığı süreye ait ücretini istemek hakkı saklıdır. Kapıcıya deneme süresine ait ücreti ödenecektir. Uygulamada görülen zorluklara ve uyuşmazlıklara; bakılınca kapıcı ile yazılı bir hizmet sözleşmesinin yapılma sının faydalı ve daha doğru olacağı kanısındayız. - — 48 îş Yasasının 11 inci maddesine göre, yazılı hizmet akidlerinde en azından aşağıda yazılı hususların bulunması gereklidir: 

1 — İşverenin veya işveren vekili sıfatiyle yöneticinin ve işçi niteliğiyle kapıcının ad, soyadı ve kimlikleri, 

2 — İşçinin (Kapıcının) yapacağı işin ve göreceği hizmetin neler olduğu, 

3 — İşyerinin (İş yasası kapsamındaki ve kapıcılık hizmetinin görüldüğü yerin) adresi, 

4 — Süresi belirli sözleşmelerde (kapıcılık hizmetinin belli bir süre ile görüleceği kararlaştırılmış ise) sözleşme süresi, 

5 — Ücretin mikdarı, ödeme biçimi, zamanı ve koşulları, 

6 — Varsa tarafların ileri sürdüğü ve kabul ettiği Özel İş Şartlan, 

7 — İş Sözleşmesinin (Hizmet Akdinin) yapüdığı gün (tarih), 

8 — Tarafların (İş Sözleşmesini yapan işverenin veya işveren vekili yöneticinin ve kapıcının) imzaları, bulunacaktır. 

          a) Kapıcının işe başladığı tarihi ve göreceği hizmeti, adı ve soyadı, işyeri adresi işe başlama ve işden ayrılma tarihinden itibaren bir ay içinde Bölge Çalışma Müdürlüğüne yazılı olarak bildirmek, 

         b) İşe başlamasından itibaren kapıcıya (bir çalışma ve kimlik karnesi) vermek, 

   

       c) İşden ayrılan kapıcıya isteği üzerine hizmet süre ­ sini ve gördüğü işin çeşidini gösteren bir Çalışma Belgesi vermek, ç) İşe alınırken ve işin devamı süresince bedence kapıcılık yapmağa elverişli ve dayanıklı olduğuna dair rapor almak,

       

        d) Yıllık ücretli izne ait ve yönetmelikte tanımlanan ve açıklanan biçimine uygun bir defter yada bir kayıt tutmak zorunluğu vardır. II — 506 sayılı Sosyal Sigortalar Yasası Yönünden: a) Kapıcının işe alınması tarihinden başlamak üzere en geç bir ay içinde .örneği Sosyal Sigortalar Kurumunca hazırlanmış olan bildirgeleri doldurarak işyerini ve çalıştırdığı sigortalı kapıcıyı kurumun kendi bölgesindeki ilgili örgütüne vermeğe, işveren değişikliğini de ayni surette bildirmeğe mecburdur. b) İş kazasına uğraması halinde Kurumca işe el konuluncaya kadar kapıcıya gereken sağlık yardımını yapmakla yükümlüdür. Sonradan belgelemek şartiyle yaptığı masrafları Sosyal Sigortalar Kurumundan almağa hakkı vardır. Kurum bu masrafları işverene ödemekle yükümlüdür. (3) İŞ YASASI KAPSAMINDAKİ KAPICILARIN YÜKÜMLÜLÜKLERİ : Konut Kapıcıları, çoğunlukla kalifiye olmayan herhangi bir kurstan geçmemiş ve eğitim görmemiş, köylerden kentlere göçeden kimselerden oluşmaktadır. Bu gibilerin istihdammdaki zorluklarla her zaman karşılaşılmaktadır. Kapıcının, göreceği hizmet yazılı bir sözleşme ile saptanmış ve düzenlenmiş ise bu sözleşmeye uyarak çalışması, böyle yazılı bir hizmet sözleşmesi yapılmamış ise, gelenek sel ve göreneksel kurallara ve işin mutad olduğu üzere gerektirdiği mahiyet ve genişlikteki işleri görmesi zorunludur. Deneme süresi geçtikten sonra hizmetin yerme geti- (3) Halil Alınmaz: Apartımatıların Yönetici, Denetici ve Kapıcının Vazifeleri YARGITAY İçtihat ve Kararları, 1974: sayfa 6-8. — 50 — rilmemesinden yada ihmal ve kusur neticesi ağır ve sürekli biçimde aksatılmasından sorumlu olması doğaldır. Kapıcının, bir işçi olarak diğer yükümlülükleri iş kanununun genel hükümleri çerçevesinde mevcuttur. İşveren tarafından kapıcıya yapılacak ihtar ve sair tebligatın yazılı olarak verilmesi ve imzasının alınması mecburidir. Tebligat kanununa tabi işler posta ile yapılmalıdır. İŞ YASASINA TABİ KONUT KAPICILARININ HAKLARI i Başlıcalarmı şöylece öze tüyebiliriz: 1 — ÜCRET : Kapıcıya verilecek ücret, İş Yasasının 33 üncü maddesinde öngörülen asgari ücretten az olamaz. Asgari ücret, en geç iki yılda bir Çalışma Bakanlığında Kurulu Asgari Ücret Komisyonunca tespit olunur, resmi gazete ile ilân edilerek yürürlüğe girer. Şimdiye kadar, 16 yaşından büyük işçilerin aylık asgari ücretleri 3300 lira idi. Asgarî ücret komisyonunun yaptığı son saptamaya göre bu miktar 5400 liraya çıkarılmıştır. Komisyon kararları kesindir. Ücret ödenmesinde cinsiyet aynımı yapılamaz. Kanuna ve Anayasanın eşitlik ilkesine aykırı düşer. Ülkemizde genellikle kapıcılara ücretleri, aylık esası üzerinden maktuan ödendiği için, bunlara ayrıca hafta tatili ve Genel Tatil günlerine ait bir ödeme yapılmamaktadır. Kapıcıya, ücretinden başka ikamet edeceği bir yer verilebilir. Suyu ve elektriği de sağlanabilir. Şimdiye kadar ki uygulamalara göre, bunlar sosyal yardım mahiyetinde sayılmakta ve bunların karşılığı ücretten in dirilmemekte idi. Son zamanlarda kimi konut işveren yada yöneticiler tarafmdan örneğin, kapıcıya tahsis edilen ikametgâh kısmından kira karşılığı bir para istemek ve ücretten indirim yapmak yoluna gidilmişti. Bunu önliyecek bir kanun hükmü yoktu. Bu yolu 51 — kapamak maksadiyle kanun koyucu, son çıkan ve yürürlüğe giren 2148 sayılı yasaya (Kapıcı konutları için kira istenemez.) diye bir hüküm koymuştur. Kapıcı konutlarının kira sorunu böylece kapıcılar lehine çözüme bağlanmış oldu. Kapıcı ücreti, en geç ayda bir nakden ödenir. Kapıcı ücreti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 20. Maddesi hükmüne göre, Ana Taşınmazın (Âpartımanm) genel giderlerindendir. Buna göre, kat malikleri, Ana gayrimenkulun genel giderlerine payları oranında katılmakla yükümlüdürler. Bu nedenle her hangi bağımsız Bölüm (daire veya kat) Maliki, kapıcıya kendi açısından ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek kendi payına düşen ücreti Ödememezlik yapamaz. 2 — İŞ SÜRESİNİN DÜZENLENMESİ ve FAZLA ÇALIŞMAYA AİT ÜCRET SORUNU : Kapıcılık hizmetinin, bilindiği gibi bazı özellikleri vardır. Bu hizmet, aralıklı olarak yerine getirilen işlerdendir. Kaloriferli Konutlarda bü özellik daha da belirgindir. Kaloriferin yakılması, çalıştırılması ve bakılması aralıklı çalışmayı gerektirir. Oysaki, konut kapıcılarının da diğer sanayi ve ticaret işyerlerinde çalışan işçiler gibi günde sekiz ve haftada kırksekiz saattan fazla çalışmaları istenemez. Çalışma süreleri Cumartesi çalıştırıldıkları takdirde, haftanın çalışılan günlerine eşit ölçüde bölünmek suretiyle bulunacak süreden fazla olamaz. Aksi halde, İş Kanununun 35 nci maddesi uyarınca fazla çalışma süresine ait ücretler % 50 arttırılarak ödenir. Bu hususun dikkate alınması, Konut kapıcılarının çalışma sürelerinin iş yasası çerçevesinde günde sekiz saat esası üzerinden düzenlenmesi sorunu, uygulamada bir çok güçlüklere, uyuşmazlıklara sebep olmuş, İş Mahkemelerinde davalar açılmasına yol açmıştır. Hattâ bu konuda Parlamentoda konuşmalar ve tartışmalar olmuştur. Sonuçta, îş Kanununun 64 üncü maddesine değinilerek konut ka- — 52 — pıcıîarınm çalışma sürelerinin hizmet sözleşmesiyle yada Toplu İş Sözleşmesiyle ara dinlenmelerin uzatılması ve aralı olarak kullanılması suretiyle günlük iş süresinin sekiz saati geçmiyecek şekilde düzenlenmesinin mümkün olacağı belirtilmiştir (5). 

İŞ YASASI KAPSAMINA GİREN KAPICILARIN İHBAR VE KIDEM TAZMİNATI : 

Kapıcının hizmet sözleşmesinin feshi ve işden çıkarılması ve bundan doğan akdi ve kanuni haklarının işveren veya yönetici tarafından ödenmesi İş Kanunu hükümlerine tabidir. Biz burada konunun ayrıntılarına girecek değiliz. Ancak, İş akdinin işveren tarafından bildirimli olarak feshi ve kapıcının bu nedenle işden çıkarılması halinde İş Kanununun 13. maddesine uyulması, kanunda öngörülen öneller dikkate alınarak kapıcıya akdin feshinin ihbar edilmesi, ihbar önellerine ait tazminatın ödenmesi, 19. madde gereğince, kapıcıya ihbar önelleri süresince yeni iş araması için iş saatleri dahilinde günde ik i saatten az olmamak üze re ücretinden her hangi bir kesinti yapılmaksızın izin verilmesi gerekmektedir. İşçi (Kapıcı) isterse, yeni iş arama iznini birleştirerek topluca kullanabilir. Bu takdirde işçi. bunu işten ayrılacağı günden önceki günlere rastlatmak ve bu durumu işverene bildirmek zorundadır. İşveren yada işveren vekili olarak Konut Yöneticisi, Kapıcının İhbar Önellerine (mühletlerine) ilişkin ücretini (İhbar Tazminatını) peşin vermek suretiyle hizmet akdini ihbar önellerine uymaksızın derhal fesh edebilir. 

KIDEM TAZMİNATINA gelince, bu konu iş yasasının 14. maddesinde düzenlenmiştir. Bu madde 4/7/1975 de T.B. M.Meclisince kabul edilen 1927 sayılı Yasa ile değiştirilmiştir. . (5) Mustafa Çenberci (Yargıtay 10. Daire Başkanı) İş Kanunu Şerhi. 1972 sayfa: 202. — 53 — Buna göre, kanunda öngörülen hal ve şartlarda kapıcıya, Hizmet akdinin feshi dolayısiyle (işden çıkarılması nedeniyle) işe başladığı tarihten başlamak üzere hizmet akdinin devamı süresince her geçen tam yıl için işverence 30 günlük ücreti tutarmca kıdem tazminatı ödenir. Bir yıldan artan süreler için ayni oran üzerinden ödeme yapılır. Kıdem tazminatı, kapıcının son aldığı ücretin bürüt tutarı üzerinden hesap edilir. Kapıcının ölümü halinde kıdem tazminatı kanunî mirasçılarına ödenir. Kıdem tazminatına esas olacak ücretin hesabında, kapıcıya ücretine ilâve olarak sağlanan para ve para ile ölçülmesi mümkün akidden yada kanundan doğan hak ve menfaatleri de gözönünde tutulur. Kıdem tazminatına esas olacak 30 günlük ücret tutarının beher yıl için nazara alınacak mikdarı, İş Yasasına göre tesbit edilmiş olan günlük asgari ücretin 30 günlük tutarının yedi buçuk katından fazla olamaz. Ancak, bu hüküm, Anayasa Mahkemesinin 1978/14 esas, 1976/6 Karar sayılı ve 23/1/1979 günlü Karariyle Anayasaya aykırılığı nedeniyle iptal edilmiştir. İptal kararı, resmî gazetede yayımlanmasından başlayarak bir yıl sonra yürürlüğe girecektir. (6) Kıdem tazminatının ödenmesine esas olan 30 günlük süre hizmet akdiyle yahut Toplu İş Sözleşmesiyle işçi (Kapıcı) lehine uzatılabilir. Çünkü kanun hükmü, asgari süreyi belirtmektedir. 

YILLIK ÜCRETLİ İZİN i İş Yasasının 49. maddesine göre, Kapıcılara işe başladığı günden itibaren deneme süresi dahil olmak üzere en az bir yıl çalışmış olmak şartiyle hizmet süresi gözönüne alınarak yıllık ücretli izin verilecektir. Kapıcının yıllık üc- (6) 14/4/1979 günlü ve 16609 sayılı resmî gazeteye bak. 54 — retii iznini başka, yerde geçirmesi halinde ve isteği üzerine kendisine gidiş ve dönüşünde yolda geçecek süreleri karşılamak üzere yedi güne kadar ücretsiz izin verilir. Yıllık izin süresine ait ücreti, izne başlamadan önce peşin ödenmek zorunluğu vardır. Avans biçiminde de ödeme yapılabilir. Kanunda gösterilen ve tâyin edilen yıllık ücretli izin süreleri karşılıklı pazarlıkla Hizmet veya Toplu İş Sözleşmesiyle uzatılabilir. Yıllık ücretli izne ayrılan kapıcının görevinin kim tarafından yapılacağı bir sorun olarak ortaya çıkmaktadır. Bu hususun hizmet sözleşmesinde açıklığa kavuşturulması daha uygundur. Son olarak yürürlüğe giren 2184 sayılı Yasada, diğer konular gibi bu hususda çıkarılacak bir tüzükle düzenleneceği açıklanmıştır. Yıllık ücretli izne hak kazanmak için gerekli sürenin ne suretle hesap edileceğine, hangi sürelerin çalışılmış gibi nazara alınacağına ve uygulamada hangi kurallara uyulacağına dair kanun hükümlerinin ayrıca gözönünde tutulması gereklidir. 

İŞDEN ÇIKARILAN KAPICININ KENDİSİNE TAHSİS . EDİLEN YERDEN TAHLİYESİ SORUNU : 

Tatbikatta bu konu büyük bir sorun teşkil etmektedir. Hizmet akdi fesh edilen ve kanun hükümlerine uygun olarak haklan verilerek işine son verilen kapıcıların bir çoğu, kendi ikametine tahsis edilen yeri türlü bahanelerle boşaltmağa yanaşmamakta ve bu yüzden yeni kapıcı almak ve çalıştırmak çoğunlukla zorlaşmakta, yada olanaksız bir hale gelmektedir. Tahliye davası açmak ve netice almak bir hayli zaman almakta ve masrafı gerektirmektedir. Kaldıkı, bir zamanlar bu gibi kapıcı konutlarının tahliyesi davalarına Sulh Hukuk Mahkemelerinin mi, yoksa İş Mahkemelerinin mi bakacağı konusunda içtihat ihtilâfları çıkmıştır. Nihayet Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu gibi davaların Sulh Hukuk mahkemelerinde görüleceğini ye iş akdi fesh edilen kapıcının oturduğu kapıcı konutunu, 

FUZULÎ İŞGAL sayılacağından tahliye etmesi gereğini kararlaştırmıştır. (7) Son çıkan 2184 sayıh yasaya göre, (Kapıcı Konutlarının) Çalışma Bakanlığınca çıkarılacak bir Tüzükte tanzim edileceği açıklanmıştır. Bu Tüzük henüz çıkmamıştır. Bizce en iyisi, Gayrimenkule vaki tecâvüzün men ve define dair oian 5917 sayılı kanun uyarınca kapıcı konutlarının Mahallî en büyük Mülkiye Amirlerince tahliyelerinin sağlanması olacaktır.  

Emlak Analiz |28.01.2020

Bina Görevlisi Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Bina Görevlisi (Kapıcı) Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Bina görevlisi hastalanırsa vizite kağıdını kim verir?

Apartman yöneticisi hazırlamak zorundadır.

Bina görevlisi iş kazası geçirmesi durumunda yöneticinin sorumlulukları nelerdir?

İş kazası uğrayan bina görevlisi SGK el konuluncaya kadar gerekli bütün sağlık yardımlarını yapmakla yükümlüdür. Yol paraları dahil belgelendiği takdirde SGK dan geri alınabilir. SGKya kazadan itibaren 2 gün içinde "Haber verme kağıdı" ile bildirmeyen apartman yöneticisi yapmış olduğu harcamalarını alamaz.

Bina görevlisinin sendikalı olması engellenebilir mi?

Bina görevlisi sendikaya üye olma hakkına sahiptir. Kimse bina görevlisini sendika üyeliğine ve sendikaya üye olmamaya zorlayamaz.

Bina görevlisi ne zaman emekli olur?

SGK.Md.60 taki şartlar yerine gelince emekli olabilir.

İş Kazası ve Meslek Hastalığı nedir?

İş Kazası : Bina görevlisinin geçirdiği her kaza iş kazası sayılmaz. İş kazası sayılabilmesi için apartman yöneticisinin emir ve talimatı altında bulunduğu sürece, hizmet akdine göre görevini yerine getiriken olması gerekir. 

Meslek Hastalığı : Sigortalının çalıştırıldığı işin niteliğine göre (506 sayılı SSK.Md 11/A) tekrarlanan bir sebeple veya işin yürütülme şartlarından dolayı uğradığı geçici,veya sürekli hastalık veya ruh arıza halidir.

İş kazası veya meslek hastalığından dolayı tazminat istenebilir mi?

Bina görevlisi iş kazası ve meslek hastalıkları nedeni ile maddi ve manevi tazminat isteme hakkına sahiptir. 

Bina görevlisinin ücreti nereden ödenir?

Bina görevlisinin ücreti apartman genel giderlerinden karşılanır. Apartman aidatlarının yeterli miktarda toplanıp toplanmamasına bakılmaksızın ödenmesi zorunludur.

Yönetici bina görevlisinin ücretini zamanında ödemediği takdirde ne olur?

Para cezasına çarptırılır ve kapıcının bildirimsiz sözleşmeyi fesih tazminat talebi hakkı doğar.

Ücret alacaklarına ilişkin davalar ne zaman açılır?

Alacağın tahakkukundan 5 yıl içinde açılmak zorundadır.

- Bina görevlisinin ücretinin tam olarak ödendiğinin ispatı apartman yöneticisine aittir.

Bina Görevlisini Ne Kadar Çalıştırabilirsiniz?

İş süresi,haftada en çok 45 saattir. Bu süre haftada 6 iş günü çalışılan işlerde günde 7,5 saati geçmemek üzere ve cumartesi günleri kısmen veya tamamen tatil eden işyerlerinde haftanın çalışılan günlerine eşit ölçüde bölünerek uygulanır.

Bu süreyi aşan çalışmalar, kural olarak "fazla çalışma ücreti"ni gerektirir ve ödenmesi gerekir.

Fazla Çalışma Ücreti

Günlük çalışma süresinin dışında fazla çalışma yapılabilir, ancak;

1. Fazla çalışma süresi günde 3 saati geçemez.
2. Fazla çalışma yapılacak günlerin toplamı 1 yılda 90 iş gününden fazla olamaz.
3. Her 1 saat fazla çalışma için verilecek ücret, normal çalışma ücretinin saat başına düşen miktarının yüzde elli yükseltilmesi suretiyle ödenir.
4. Fazla saatlerde çalıştırmak için işçinin (kapıcının) muvafakatinin alınması gerekir.

** Taraflar anlaşırsa % 50 nin üzerinde fazla mesai ödenebilir ama taraflar %50 nin altında anlaşamaz.
** Cumartesi günü iş günüdür.

Hamile Olan Bina Görevlisinin Özel Durumu

İş Kanunu Madde 70 e göre doğumdan önce 6 sonra 6 olmak üzere 12 haftalık sürede çalıştırılmaları yasaktır. Ancak isterse 6 aya kadar ücretsiz izin verilir ve bu süre ücretli izin hesabında dikkate alınmaz.

Dini Bayramlar Kaç Gündür?

Ramazan Bayramı: Arefe günü saat 13:00 te başlar ve 3.5 gündür.
Kurban Bayramı: Arefe günü saat 13:00 te başlar ve 4.5 gündür.

Ara Dinlenmesi

• 1 Saatten daha kısa süreli işlerde 15 dakika
• 1 Saatten fazla 7.5 saatten az işlerde 30 dakika
• 7.5 saatten fazla işlerde 1 saattir.

Ara Dinlenmeler Zorunlu Mu?

Evet ara dinlenmeler zorunlu olup dinlenmeler çalışma süresinden sayılamaz.

Yıllık Ücretli İzin

İş kanunu kapsamına giren işyerlerinde çalışan işçilere "yıllık ücretli izin hakkı" tanınmıştır.

Yıllık ücretli izin hakkını kazanabilmek için, o işyerinde, deneme süreside içinde olmak üzere en az 1 yıl çalışmış olmak gerekir.

Yıllık ücretli izin hakkından vazgeçilemez.

Yıllık Ücretli İzin Kaç Gündür ?

Hizmet süresi:

1. 1 yıldan 5 yıla kadar olanlara yılda 12 gün.
2. 5 yıldan fazla ve 15 yıldan az olanlara yılda 18 gün.
3. 15 yıl ve daha fazla olanlara yılda 24 gün,yıllık ücretli izin verilir.
4. 18 ve daha küçük yaştaki işçilere verilecek "yıllık ücretli izin" 18 günden az olamaz.

Bu süreler sözleşme ile arttırılabilir.

Yıllık ücretli izin günlerinin hesabında; izin süresine rastlayan ulusal bayram, hafta tatili ve genel tatil günleri izin süresinden sayılmaz.
İş kanununa tabi olanlar, sözleşmelerine "yıllık ücretli izin haklarından vazgeçtiklerine" dair bir hüküm koyamazlar.

Yıllık ücretli izine ilişkin ücret ne zaman ödenir?

Bina görevlisinin izne başlamasından önce peşin veya avans olarak ödenir.

Bina görevlisi yıllık ücretli iznini kullanırken başka yerde çalışabilir mi?

Hayır çalışamaz. Ücret karşılığı bir işte çalıştığı anlaşılırsa, bu izin süresi için kendisine ödenen ücret apartman yönetimi tarafından geri alınabilir veya sözleşmesi feshedilebilir.

Yıllık Ücretli izin hesabında bayramlar ne olur?

Yıllık Ücretli izin hesabında bayramlar ,hafta tatili, genel tatil günleri , izin süresinden sayılmaz.

Bina görevlisi, yıllık ücretli iznini kullanırken, yerine bakacak birini bulmak zorunda mıdır ?

Bu konuda iş sözleşmesine bakılır. Sözleşmede yerine birini bulacağına dair bir hüküm yoksa yerine bakacak birini bulmak zorunda değildir.

Dikkat! İzinde olan kapıcının yerine bakanın ücretini apartman yönetimi tarafından öder.

Bina görevlisi, hak ettiği halde, yıllık ücretli iznini kullanmadan iş akdi feshedilmişse ne olur?

Akdin sona erdiği tarihteki ücreti üzerinden yıllık ücretli izin ücreti ödenir.

Bina görevlisi izin süresini başka bir yerde geçirmek isterse yol izni verilir mi?

7 güne kadar ücretsiz izin vermek zaruridir. (İş K. Md.52)

Yıllık İzin Bölünebilir mi?

Yönetici tarafından bölünemez. Ancak taraflar anlaşarak bir bölümü 12 günden az olmamak üzere bölünebilir bu durumda her iki parça içinde yönetici 7şer gün yol izni vermeye mecbur tutulamaz.

Hesap Pusulası

Ücret öderken sadece bordro imzalatmanız yeterli değildir. Kapıcı ile yönetici arasındaki para-hizmet ilişkisine bakacak olursak;

Kapıcının Alacakları;

1. Aylık Ücreti Brüt Ücreti
2. Fazla mesaileri
3. Sözleşmeden doğan Ayni veya nakdi yardımlar.

Kapıcının Borçları;

1. Binaya verdiği zararlar (örneğin; çocuğunun sokak kapı camını kırması veya oturduğu daireye verdiği zararlar)
2. Yönetici tarafından verilen cezalar
3. Brüt Ücretinden yasal kesintiler

İşte bu nedenler ile İş Kanununun md 31 e göre apartman yöneticisi (İşveren) her ödemede, ücret hesabını gösterir imzalı bir pusula vermek zorundadır.

Ücretten zarar karşılığı kesinti yapılabilir mi?

Yapılabilir bu kapıcının 10 günlük ücretinden fazla olamaz ve 10 haftada eşit taksitler halinde kesilir.


Not: Burada yazılanlar bilgilendirme amaçlı olup resmi işlemlerde belge olarak sunulamaz. İlgili kanun kayıtları esas alınır.

Site Ortak Alanlarrının Kapıcı dairelerinin kiraya verilebilmesi şartları nelerdir ?

Kat mülkiyetinde bazı kararların alınabilmesi ve uygulanması çeşitli oranlara bağlanmıştır. Bunlardan biri de 45. maddede, ortak alanların reklam ilan başta olmak üzere çeşitli şekilde kiraya verilmesi ile metindir. Burada reklam-ilan olabilecek kiralamanın en hafifi olduğundan öne çıkarılmıştır, yapı,kulübe, büfe, bankamatik, baz istasyonu vs. gibi kiralamalar oy birliği hatta muvafakat name olmadan yapılamaz.

Ortak alanlar,  giderlerin karşılanmasına  faydası olacak gelir amacıyla kiraya verilebilir,ancak bu kiralama bir malikin vaziyet planında yapılmış olan bu değişiklikten dolayı zarar görmesine sebebiyet veriyorsa, kendisi hariç tüm malikler bir araya gelse bile bu kiralamayı veya yapıyı, örtmeye sebep olan bir şeyi o alana koyamazlar.

KMK madde 45, amir hükümdür,aksine bir başvuruda işlemin eski haline getirilmesi mahkemeden istenecek ve oturmuş içtihatlar dolayısı ile de mahkeme bu yönde karar verecek eski haline getirilmesi sürecinin maddi giderleri mevzuata rağmen malikleri uyarmayan yöneticiye veya uyarıya rağmen karar alıp uygulamayı yapan ve buna şerh koymayan maliklere ödetilecek, bununla da kalmayıp bu karar dolayısı ile kiralayanla yapılan sözleşmeden doğan fesih maddelerindeki tazminata katlanacaktır.

En yakın örnek milyonlarca liraya yapılan, yapılmadan önce o caddedeki bir malikin uyarısını, itirazını dikkate almayan onlarca üst geçitlerin, viyadüklerin  mahkeme kararları ile yıkılmalıdır ki bu yapılar muhalif malikin parselinde bile değildir.

Tavsiyemiz,Herhangi bir ortak alanda, herhangi bir kiralamaya, maliklerden biri dahi olsa,  herhangi bir muhalefet durumunda, söz konusu şeyin ortak alanda başka bir yere konabilirliğinin araştırılması, konmadan önce tüm maliklere gerekçeli bir bildirim yapılması, konunun tutanakla yedi günlük askıya çıkarılması, hiçbir itiraz gelmiyorsa bunun yapılması yönünde olacaktır ki örneğin bir araçlık otopark alanı,çocuk parkı gibi hizmete ayrılmış alanlara bu tip şeyler koymak maliklerin oybirliği bile olsa, onaylı vaziyet planı üzerinden imar kanununa muhalefete girer.

Sonuçta,site ortak alanları, malikin veya maliklerin değil, malikler birliğinindir.

Burada bahse konu olan ortak alanlar, KMK madde 10’da giderleri karşılamak amacıyla kiraya verilebilir nitelikte yapılmış bazı kapalı-açık alanlar değil, vaziyet planında olmadığı halde sonradan yönetimce oluşturulan kiralanabilir hale getirilen ortak yerlerdir.

Kapıcı Dairesi Site Mükliyetinde Midir?

Kaynak: Milliyetemlak.com

Kapıcı Dairesi Site Mükliyetinde Midir?

Emlak sektörü tüketicileri, kapıcı dairesi ve kullanımı hakkında yeterince bilgiye sahip olmayabilmektedir. Milliyetemlak.com verilerine göre amaçları dışında kullanımı yaygın olan bu dairelerin tanımı, mülki durumu, kiraya verilip verilmeyeceği yasalarca belirlenir.

Apartmanın ortak alanı olan kapıcı daireleri; giriş koridoru, asansör, kalorifer dairesi, otopark, saçaklar, sığınak gibi kat maliklerinin kullanma yetkisi kapsamındaki alanlardan biridir. Yasaya göre 12 daireden fazla olan binalarda kapıcı dairesi bulunması zorunludur. Doğrudan hava ve ışık alması gereken kapıcı dairelerinin en az 30 metrekare genişlikte inşa edilmesi zorunludur. Ayrıca her biri en az 7 metrekare, dar kenarı en az 2,5 metre olan iki adet yatak odası; en az 9 metrekarelik bir oturma odası ve en az 3 metrekare genişlikte banyo, mutfak ya da tuvalet, duş yeri içermesi gerekir.

Mülkiyeti kime aittir?

Eğer kapıcı dairesi binanın dışında bir alana yapılacaksa en fazla 40 metrekare genişlikte bir inşaat yerinde, yukarıdaki ölçeklerde 1 oturma odası, 1 yatak odası, banyo, mutfak ya da tuvalet ve duş yeri olacak şekilde tasarlanmalıdır. Sığınakların bazen kapıcı dairesine dönüştürüldüğü ya da kiraya verildiği görülür. Gayrimenkul hukukuna göre sığınaklar kiraya verilemez ve amacı dışında kullanılamaz.

Kapıcı dairelerinin mülkiyeti kat maliklerinin tamamına aittir. Tapuda bölüm kaydı olmadığı gibi arsa payı da yoktur. Diğer ortak mahaller gibi bu daireler de usule uygun şekilde kullanılmalıdır. Bu dairelerle ilgili karar alırken tüm maliklerin onayı gereklidir.

Oy birliğiyle kiraya verilebilir

Tüketicilerin en çok yanıt aradığı sorulardan biri de kapıcı dairelerinin kiraya verilip verilemeyeceğidir. Yine Milliyetemlak.com verilerine göre kapıcı daireleri belli şartlarda kiraya verilir. Şöyle ki; malikler arasında karar verilecekse oy birliğiyle karar alınması zorunludur ve toplantıya iştirakleri gereklidir. Oylamada tek bir kişinin bile karşı çıkması dairenin kiraya verilmesi hakkını ortadan kaldırır. Buna rağmen dairenin kiraya verilmesi hukuksuzdur, mülkiyet hakkına tecavüz kapsamına girer. Kiraya verme görevi site yöneticisine verilmişse yine tüm maliklerin imza onayı gereklidir.

Kapıcıdan kira alınır mı?

Oylama sonucu kapıcı dairesinin kiraya verilmesi hakkı doğduğunda kira geliri malikler tarafından paylaşılır, bu gelir çoğu kez bina masraflarına harcanır. Konut Kapıcıları Yönetmenliği’ne göre söz konusu daireye kapıcı atanmışsa kendisinden kira alınamaz, part time çalışan kapıcılar için de aynı durum geçerlidir.

Günümüzde özellikle müstakil binalarda kapıcılar azalma gösterir. Bunun sebebi kömürlü kaloriferlerin yerini doğalgazın almasıdır. Yapılan işler azaldığı için kat malikleri binaya kapıcı almanın gereksiz masraf olduğunu düşünerek kapıcı dairelerini kiraya vermeye başlamışlardır, kira gelirleri de apartman temizliği, asansör bakımı, elektrik faturası gibi masraflara aktarılır.

KONUT KAPICILARI YÖNETMELİĞİ 03.03.2004

Resmî Gazete Tarihi: 03.03.2004 Resmî Gazete Sayısı: 25391

KONUT KAPICILARI YÖNETMELİĞİ⁽¹⁾

BİRİNCİ BÖLÜM

Amaç, Kapsam ve Tanımlar

Amaç ve Kapsam

Madde 1 — Bu Yönetmeliğin amacı, kapıcıların hizmetlerinin kapsam ve niteliği ile çalışma süresi, hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatil günleri, yıllık ücretli izin hakları ve kapıcı konutlarına ilişkin usul ve esasları düzenlemektir.

Dayanak

Madde 2 — Bu Yönetmelik, 22/5/2003 tarihli ve 4857 sayılı İş Kanununun 110 uncu maddesine dayanılarak hazırlanmıştır.

Tanımlar

Madde 3 — Bu Yönetmelikte geçen;

Konut Kapıcısı : Anataşınmazın bakımı, korunması, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi ve bakımı ve benzeri hizmetleri gören kişiyi,

İşveren: Konutun maliki veya ortaklarını,

Yönetici: İşveren vekili olarak hareket eden kişiyi,

İşyeri: Kapıcının çalıştığı konut ile bağımsız bölüm, ortak yerler, eklenti ve tesislerin tümünü,

ifade eder.

İKİNCİ BÖLÜM

Yetki, Görev ve Sorumluluklar

Yöneticinin Yetki, Görev ve Sorumlulukları

Madde 4 — Konut yöneticisi, İş Kanunu ve bu Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasında ve yargı uyuşmazlıklarında işverenin temsilcisidir.

Yöneticinin görev, yetki ve sorumlulukları şunlardır:

a) İşverence kendisine yazılı yetki verilmesi koşulu ile iş ve toplu iş sözleşmesi yapmak, değiştirmek ve fesh etmek,

b) Merkezi ısıtmalı kaloriferli konutlarda kapıcı için ateşçi belgesinin varlığını araştırmak, belgesi olanı işe almak,

c) Kapıcının işe girişinde, sağlık raporunu istemek, uygun olanı işe başlatmak ve yılda bir sağlık kontrolünü yaptırmak,

d) Kapıcının İş Kanunu ve sözleşmesinden doğan ücret ve tazminat haklarını zamanında ve usulüne uygun olarak ödemek, sigorta primlerini zamanında yatırmak,

e) Konut tesisatının kullanma biçimiyle ilgili teknik bilgiyi yazılı olarak kapıcıya vermek ve özelliklerine uygun olarak bakımının yapılmasını sağlamak,

f) Kapıcı için ayrılan konutun sağlık ve yaşama koşullarına uygunluğunu sağlamak,

g) Kapıcının çalışma koşulları ile görevlerini belirten bir belgeyi konut sakinlerinin bilgisine sunmak ve bu belgeyi ilgililerin görebileceği konutun girişinde bir yere asmak,

h) Kapıcı konutunun tahliyesi gerektiğinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince, idari makamlara başvurmak.

Kapıcının Görev ve Sorumlulukları

Madde 5 — Kapıcının görev ve sorumlulukları şunlardır:

a) Yöneticinin talimatı doğrultusunda konutun kaloriferini zamanında yakmak ısıyı ayarlamak ve söndürmek,

b) Hidrofor ve benzeri araçları çalıştırmak,

c) Anataşınmazın ortak yerlerini ve tesislerini temiz bulundurmak, demirbaşlarını, araç ve gereçlerini, düzenli, bakımlı ve işler şekilde tutmak,

d) Kendisine ayrılan konutu başka amaçlarla kullanmamak, konutu korumak, kendisi veya ailesinden birisinin konuta vereceği zarar ve hasarları karşılamak,

e) Yöneticinin talimatı çerçevesinde konutun güvenliğini sağlayıcı önlemleri almak,

f) Belirlenen saatlerde servis hizmetlerini görmek, çöpleri toplamak, bahçe düzenlemesi ve bakımını yapmak,

g) Verilen eğitimlere uygun davranmak ve koruyucu malzemeyi kullanmak,

h) İş veya toplu iş sözleşmesinde belirlenen diğer görevleri yerine getirmek.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

İş Sözleşmesi ve Çalışma Koşulları

İş Sözleşmesi

Madde 6 — Kapıcı ile yapılan iş sözleşmesinde;

İş sözleşmesinin türü ve çalışma biçimi ile işveren ve işyeri adı ve adresi, kapıcının kimliği, işe başlama tarihi, yapacağı işler, temel ücreti ve varsa ücret ekleri, ücret ödeme şekli ve zamanı, çalışma süresi ve ara dinlenmesi, varsa özel hükümler, düzenleme tarihi ve tarafların imzası hususlarının bulunması gerekir.

Çalışma Süresi ve Ara Dinlenmesi

Madde 7 — Çalışma süresi genel olarak haftalık 45 saattir. Bu süre çalışma biçimine göre sözleşme ile azaltılabilir. Ayrıca, İş Kanununun 63 üncü maddesindeki süreyi aksatmamak koşuluyla yoğunlaştırılmış çalışma ilişkisi de kurulabilir. Çalışma süresi, kapıcının işte geçirdiği zamandır. Kapıcı konutu tahsis edilmiş işyerinde çalışma biçimine göre günlük çalışma süresi en çok dörde bölünebilir. Ara dinlenmesi çalışma süresinden sayılmaz.

Çalışma saatleri, yaz ve kış saat uygulamaları ve iklim şartları dikkate alınarak düzenlenebilir.

Ücret Ödemesi

Madde 8 — Konut kapıcısına İş Kanunu hükümlerine göre ücret ödenir.

Hafta Tatili

Madde 9 — İş Kanunu ile sözleşme hükümlerine göre hafta tatili verilir.

Genel Tatil ve Ücreti

Madde 10 — 2429 sayılı Ulusal Bayram ve Genel Tatiller Hakkında Kanunda yer alan tatil günlerinde, kapıcının çalıştırılıp çalıştırılamayacağı iş veya toplu iş sözleşmelerinde belirlenir.

Bu günlere ilişkin ücretler, İş Kanununun 47 nci maddesine uygun olarak ödenir.

Yıllık Ücretli İzin

Madde l1 — Kapıcıya İş Kanunu hükümlerine göre yıllık ücretli izin kullandırılır.

Geçici Kapıcı

Madde 12 — Kapıcı yıllık ücretli izin, hastalık izni veya tatil günlerinde görevinden ayrıldığında yerine geçici kapıcı çalıştırılabilir.

Geçici kapıcıya asgari ücretin altında ücret ödenemez.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Kapıcı Konutu

Kapıcı Konutu ve Tahliyesi

Madde l3— Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir. ⁽¹⁾

Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse, konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmelikleri ile öngörülen asgari koşullara uygun olması gerekir.

Kapıcıya, görevi nedeniyle verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez.

Kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağı sözleşme ile belirlenir.

Kapıcı konutunun boşaltılmasında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 2 nci maddesi hükümleri uygulanır. Bu konuda iş veya toplu iş sözleşmesinden doğan haklar saklıdır.

BEŞİNCİ BÖLÜM

Yürürlüğe İlişkin Hükümler

Yürürlük

Madde l4 — Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

Yürütme

Madde 15 — Bu Yönetmelik hükümlerini Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanı yürütür.

_________

⁽¹⁾ Danıştay Onuncu Dairesinin 13/3/2007 tarihli ve E.:2004/6952, K.:2007/946 sayılı kararı ile bu Yönetmeliğin 13 üncü maddesinde yer alan “Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir.” hükmü iptal edilmiştir. Daha sonra bu Karara karşı yapılan temyiz, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 17/9/2012 tarihli ve E.:2007/2123,K.:2012/1180 sayılı Kararı ile ret edilmiş ve  Yine aynı Kurul 5/2/2015 tarihli ve E.: 2013/1692, K.: 2015/245 yapılan Karar Düzeltme başvurusunun reddine karar vermiştir.