Ev Sahipleri İçin Kentsel Dönüşüm Rehberi

 

2012 yılında kabul edilen 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanun ile Türkiye’deki tüm şehirlerde kentsel dönüşüm başlatıldı. Söz konusu kanun ile gayrimenkulünü yeniden inşa ettirmek isteyen kişilere faiz indirimi, kira yardımı ve birtakım harçlardan muafiyet gibi devlet destekleri tanındı. Böylece şehirlerdeki yıkılma ya da ağır hasar alma riski taşıyan binaların yenilenmesi çalışmaları başladı.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Gayrimenkul sahipleri, kendi istekleri ile binalarının riskli yapı olup olmadığına dair bir inceleme yaptırır. Uzman kişiler tarafından yapılan bu inceleme sonucunda riskli yapı raporu verilen binalar için yıkım kararı çıkarılır. Tapu müdürlükleri, gayrimenkul sahiplerine tebligat göndererek yıkım kararını bildirir.

Maliklerin 15 gün içerisinde rapora itiraz etme hakkı bulunur. İtiraz edilmediği müddetçe yapının 60 gün içerisinde yıkılması gerekir. 60 gün içerisinde gayrimenkul sahipleri binayı yıktırmazsa en fazla 30 gün ek süre tanınır. Bu ek sürenin sonunda ise bina, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından mahalli idarelere yıktırılır.

Riskli Bina Nedir?

Riskli bina, doğal bir afet neticesinde yıkılma veya ağır hasar alma ihtimali bulunan yapılar için kullanılan bir tanımlamadır. Kentsel dönüşümün ilk basamağı, uzman bir ekibin riskli yapı tespiti yapmasıdır. Binaların riskli yapı olarak kabul edilmesi için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilen kurum ve kuruluşlar tarafından incelenmiş olması gerekir. 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapıların Tespiti için Yetki Verilen Kurum ve Kuruluşlar sayfasını ziyaret ederek riskli yapı tetkiki talebinde bulunulacak kuruluşlar hakkında bilgi alınabilir.

Riskli yapı tespiti için nasıl başvurulacağı ve tespit süreci ile ilgili detaylı bilgi almak için “Riskli Yapı Tespiti Nedir, Nasıl Başvurulur?” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Kentsel Dönüşüm Şartları Nelerdir?

Bir yapının kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp devlet desteği ile yeniden inşa edilmesi için riskli yapı raporu bulunması gerekir. Yıkım kararı alınan gayrimenkullerin malikleri 18 ay boyunca kira desteği alabilirler. Kira yardım miktarı ise il bazında belirlenmektedir. Yaşadığınız ile göre gayrimenkul sahiplerine yapılan kira yardımı miktarını öğrenmek için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Finansal Destekler sayfasını ziyaret edebilirsiniz. Kira desteği başvurusunda bulunmak için gerekli belgeleri öğrenmek için “Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Nasıl Alınır?” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Kira desteği almak istemeyen kişiler, devlet destekli faiz indirimli kentsel dönüşüm kredisinden faydalanabilmektedir. Kentsel dönüşüm kredisi vadesi, faiz oranı ve kredi miktarı ile ilgili bilgi almak için “Kentsel Dönüşüm Kredisi Nedir, Nasıl Alınır?” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Rezerv Alan Nedir?

Kentsel dönüşüm kapsamında bazı bölgelerin yerleşime uygun olmadığı ve riskli alanlar olduğu belirlenmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen bu alanlara rezerv alan adı verilir. Zemin yapısı yerleşime müsait olmayan bu alanlar tahliye edilir ve buralardaki binalar yıkılır.

Öncelikle gayrimenkul sahiplerine binalarını yıktırmaları gerektiğine dair bir tebligatta bulunulur. 60 günden az olmaması gereken bu sürede binasını yıktırmayan gayrimenkul sahiplerine ek süre tanınır. Ek süre içerisinde de yıkım gerçekleştirilmezse yıkım görevi mahalli idarelere verilir. Yıkım masrafı ise gayrimenkul sahiplerinden talep edilir. 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanun’un 4. maddesine göre binaları yıkılan gayrimenkul sahiplerine konut veya iş yeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.

Yerinde Dönüşüm Nedir?

Rezerv alanda bulunan binalar yıkılıp başka bir alanda bina yapılırken zemini sağlam olan bölgelerde yerinde dönüşüm yapılır. Riskli yapı olduğu belirlenen binalar yıkılır ve aynı sahada yeniden inşa edilir. Yerinde dönüşüm olarak adlandırılan bu durumda binalar yeni imar ve deprem mevzuatına göre inşa edilir.

Acele Kamulaştırma Nedir?

6203 numaralı Kamulaştırma Kanunu’na göre kamu yararının gerektirdiği durumlarda devlet kurumları tarafından kişilerin gayrimenkullerine el konulabilir. Bu uygulamaya kamulaştırma denir. Kamulaştırma kararı sonrası gayrimenkul sahiplerine taşınmazın bedeli ödenir. Acele kamulaştırmada ise gayrimenkullere 7 gün içerisinde el konulabilmektedir.

Kentsel dönüşüm kapsamında bazı durumlarda acele kamulaştırma yapılabilmektedir. Bakanlar Kurulu kararı ile verilen acele kamulaştırma kararı, gayrimenkul sahiplerinin anlaşmazlık yaşadığı durumlarda verilebilmektedir. Örneğin yıkılan bir binanın yeniden inşası konusunda 2/3 oranında anlaşma sağlanamayıp yeniden inşa sürecinin sekteye uğradığı durumlarda acele kamulaştırma kararı alınabilmektedir. Acele kamulaştırma kararı sonrası, Kıymet Takdir Komisyonu tarafından gayrimenkulün bedeli belirlenerek maliklere ödenir.

Kentsel Dönüşüm Yerine Bina Güçlendirme Yapılabilir mi?

Riskli olduğu tespit edilen binalar yıkılıp yeniden inşa edilebildiği gibi bina güçlendirme de yapılabilir. Bu uygulama sıkça tercih edilmemekle birlikte ilgili kanunda bina güçlendirme kavramı geçmektedir. Değişen imar planı ile birlikte yüksek katlı bir binanın daha az kata düşmesi durumunda gayrimenkul sahipleri bu yönteme başvurabilmektedir.

Bina Güçlendirme Şartları Nelerdir?

Kentsel dönüşümde uygulanabilecek bir diğer uygulama ise bina güçlendirmedir. Bir bina için riskli yapı raporu alındıktan sonra yeniden inşa edilmesi için 2/3 oranında çoğunluk aranır. Bina güçlendirme ise 4/5 oranındaki çoğunluk kararı ile gerçekleştirilebilir. Bu işlemi gerçekleştirmek için gayrimenkul sahipleri bina güçlendirme kredisi kullanabilmektedir. Azami 10 yıl vade ile verilen bina güçlendirme kredisinde devlet %4 oranında faiz indirimi desteğinde bulunur.

Apartman ve Site Sakinleri için Yönetim Planı Neden Önemlidir?

 

Bir apartmanın ya da sitenin yönetim tarzı ve yönetici kişilerin alacakları ücret gibi kurallar, yönetim planı ile belirlenir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir. Yönetim planında olmayan bir madde ile ilgili ortaya çıkan anlaşmazlıklarda ise ilgili kanunun maddelerine başvurulur.

Yönetim Planı Neden Önemlidir?

Apartman ya da sitede yaşayan kişiler arasında bir konuda anlaşmazlık çıktığı takdirde yönetim planında belirlenen kurallara başvurulur. Bu kurallar çerçevesinde uyuşmazlıklar giderildiği için gayrimenkul sahiplerinin apartman yönetim planı hakkında bilgi sahibi olması önemlidir. Ayrıca yönetici seçimi, toplantı zamanı, ortak sorumluluklar veya yasaklar gibi konular da yönetim planı ile belirlenir.

Gayrimenkul satın almak isteyen kişilerin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüklerinden yönetim planını isteyip inceleme hakkı bulunur. Tapu devri gerçekleştirmeden önce yönetim planı okunarak beklenmeyen bir durumla karşılaşma ihtimali ortadan kaldırılabilir.

Apartman Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır?

Apartman ya da site yönetim planı, kat mülkiyeti kurulurken belirlenir. Yani kat mülkiyeti kurulmuş bir apartmandan daire satın alınacaksa yönetim planı da mevcuttur. Ancak kat mülkiyeti henüz kurulmamışsa Tapu ve Kadastro Müdürlüklerinden yönetim planı örneği alınabilir. Örnek yönetim planına kat malikleri yeni maddeler ekleyebilirler. Yeni eklenen maddeler noter mührünün bulunduğu yönetim planı sayfalarına yazılır ve kat malikleri tarafından imzalanır. Yönetim planında yer alan bölümler şunlardır:

• Genel Hükümler
• Tanımlar
• Yönetim Organları
• Kat Maliklerinin Hakları ve Yükümlülükleri
• Ortak Giderlere Katılma
• Yenilik ve İlaveler
• Geçici Hükümler

Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?

İlgili Kanun’un 28. maddesine göre yönetim planında değişiklik yapmak için kat maliklerinin 4/5’inin onayının alınması gerekir. Gayrimenkul sahiplerinin dairelerinin büyüklük ya da bedeline bakılmaksızın her birinin tek oy hakkı bulunur. Birden fazla daire sahibi kişiler ise tüm oyların 1/3’ünü geçmemek şartıyla birden fazla oy hakkına sahip olur. Ayrıca kat maliklerinin değişiklik yapılan karar ile ilgili mahkemeye başvurma hakları bulunur.

Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları Nelerdir?

 

Kentsel dönüşüm kapsamında, gayrimenkul sahiplerinin talebi üzerine binalarda riskli yapı tespiti yapılmaktadır. Riskli olduğu tespit edilen binalar için yıkım kararı alınır. Yıkım kararı verilen evlerde gayrimenkul sahipleri gibi kiracıların da bazı hakları vardır.

Eğer bina, riskli yapı olduğu için yıkılıyorsa kiracının bu karara itiraz hakkı bulunmaz. Ancak yenileme amacı ile yıkılması istenen binalarda kiracı, kira sözleşmesinin bitim tarihini gerekçe göstererek itiraz edebilir. Kentsel dönüşümde kiracı tahliyesi kararı verildiği zaman kiracı, taşınma için kira yardımı alabilir. Kira yardımı 2 aylık kira bedeli olarak yapılır.

Yeni Yapılan Binada Kiracının Hakları Nelerdir?

Kiracıya, yeni inşa edilecek binada tekrar aynı daireyi kiralama gibi bir teminat verilmemektedir. Ancak gayrimenkul sahibi ve müteahhit arasındaki daire paylaşımı yapılır. Bu paylaşım sonrasında satılmak üzere boş kalan daireleri öncelikli olarak satın alma hakkı kiracıya verilir.

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Nasıl Alınır?

Kentsel dönüşümde kira yardımı almak isteyen kiracılar, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvuruda bulunmalıdır. Binanın bulunduğu şehre göre belirlenen kira yardımını almak için kiracının başvuru esnasında bazı belgeleri teslim etmesi gerekir. Kiralanan gayrimenkulün konut ya da iş yeri oluşuna göre ibraz edilmesi gereken belgeler değişmektedir.

Konut Kiracılarının Kira Yardımı İçin İbraz Etmesi Gereken Belgeler Nelerdir?

Kentsel dönüşümde kira yardımı almak isteyen konut kiracılarından istenen belgeler şunlardır:

• Kira yardımı başvurusu yapılacak kurumdan temin edilecek başvuru belgesi
• Kiracının nüfus cüzdanının aslı ve fotokopisi
• Riskli yapı belirtme yazısının fotokopisi
• Kiracının riskli konutta oturduğunu gösteren belge (Nüfus Müdürlüklerinden alınan ıslak imzalı adrese dayalı nüfus kayıt örneği ya da son 3 aya ait elektrik, su, doğalgaz faturalarından birinin aslı ibraz edilebilir. İbraz edilecek faturanın, kiracının adına gelmiş ve üzerinde açık adres belirtilmiş olması gerekmektedir.)
• Adrese dayalı nüfus kayıt örneği
• Kiracının hesap cüzdanı fotokopisi (Hesabın Ziraat Bankası ve Halkbankası öncelikli olmak üzere herhangi bir kamu bankasında açılmış olması, IBAN ve hesap numarası bilgilerinin hesap cüzdanında görünmesi gerekmektedir.)

İş Yeri Kiracılarının İbraz Etmesi Gereken Belgeler Nelerdir?

İş yeri kiracılarının kentsel dönüşümde kira yardımından faydalanmaları için şu belgeleri ibraz etmeleri gerekmektedir:

• Kira yardımı başvurusu yapılacak kurumdan temin edilecek başvuru belgesi
• Kiracının nüfus cüzdanının aslı ve fotokopisi
• Riskli yapı belirtme yazısının fotokopisi
• Riskli bina adresine ait vergi levhası
• Yeni taşınılan adrese ait vergi levhası
• IBAN numarasını gösteren Ziraat Bankası’nda açılmış hesap cüzdanının fotokopisi

 

Yabancı Kiracıların Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

Ülkemize çeşitli nedenlerle yabancı uyruklu kişiler geliyor. Eşyalı kiralık daireler ise genellikle yabancılar tarafından tercih ediliyor. Peki, ev sahibi olarak yabancılarla nasıl kira kontratı yapılması gerektiğini ve bu süreçte dikkat edilmesi gerekenleri biliyor musunuz?

KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Hem gayrimenkul sahibi hem de kiracı için yönlendirici ve yasal bir belge olan kira kontratı, iki tarafın sınırlarını ve sorumluluklarını belirleyen bir anlaşmadır. Diğer bir deyişle, bu belge hem mülk sahibi haklarını hem kiracı haklarını gözetir.

Kira sözleşmesi; kiralama ile ilgili bilgiler, kiralanan mülk ile birlikte kiracıya teslim edilen demirbaşlar (kombi, ankastre beyaz eşyalar ve varsa mobilyalar gibi) ve kira sözleşmesi ile ilgili genel koşullar olmak üzere 3 bölümden oluşur.

Kira sözleşmesi imzalarken dikkat edilmesi gereken ilk nokta, sözleşmenin eksiksiz ve hatasız bir şekilde doldurulmasıdır. Eğer hangi alanların nasıl doldurulması gerektiği konusunda emin değilseniz BURADAKİ haberimizi inceleyebilirsiniz.

YABANCILAR İÇİN KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL HAZIRLANIR?

Özellikle son yıllarda Türkiye’de yaşayan yabancı nüfusu artış göstermiştir. Bu durum da ev sahiplerinin “Yabancılara ev kiralarken nelere dikkat etmeli?” sorusunu sormasına neden olmuştur.

Eğer siz de ev sahibiyseniz ve bu sorunun cevabını merak ediyorsanız, dikkat etmeniz gerekenleri sıralamaya başlayalım:

-- Öncelikle evinizi kiralamak isteyen kiracı adayının pasaportunun fotokopisini çektirmeli veya kendisiyle birlikte dairenizin bağlı olduğu ilçenin polis merkezine gitmelisiniz. Bu sayede gerekli araştırmaları yapıp, evinizi güvenilir birine kiraladığınıza emin olabilirsiniz. Bu adımı atlamamanız çok önemlidir, aksi halde kiralama süreci ideal şekilde ilerlemeyebilir ve sözleşmeyi erken feshetmeniz gerekebilir.

-- Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları ile kira sözleşmesi yaparken kiracının T.C kimlik numarası kontrata yazılmaktadır. Fakat yabancı kiracıların T.C. kimlik numarası olmayacağından kontrata, kiracınızın pasaport numarasını ve pasaport kopyasını eklemelisiniz.
Sözleşme süresi dolduktan sonra gerçekleşecek zam oranını kontratta belirtmelisiniz.

-- Kontratta ev adresinin doğru yazıldığına emin olmalısınız. Yanlış yazılan adresler nedeniyle su aboneliği, elektrik aboneliği ya da doğalgaz aboneliği yaptırılamayabilir. Ayrıca bu abonelikler açılırken Zorunlu Deprem Sigortası’na (DASK’a) da ihtiyaç vardır. Eğer poliçenizin zamanı dolduysa yenilemeyi ihmal etmemelisiniz.

-- Kiracınızın kira, hizmet faturaları ya da aidat gibi yükümlü olduğu giderleri ödememesi durumlarında mağdur olmamak için dilerseniz kiracı sigortası yaptırabilir ve kendinizi güvence altına alabilirsiniz.

KİRA SÖZLEŞMESİ YAPARKEN BU NOKTALARA DİKKAT

Eğer yabancı uyruklu bir kiracıysanız da mağdur olmamak için dikkat etmeniz gereken noktalar vardır. Dilerseniz profesyonel bir emlak danışmanından yardım alarak bu sürecin daha sağlıklı bir şekilde geçmesini sağlayabilirsiniz.

-- Sözleşmeyi imzalamadan önce yabancılar için kira sözleşmesi örneğini inceleyerek fikir sahibi olabilirsiniz.

-- Kontratı imzaladığınız kişinin evin gerçek sahibi olduğundan emin olmalısınız. Tapu kopyasını mutlaka isteyin. Eğer ev sahibi ile iletişim halinde değilseniz, sözleşmeyi imzaladığınız kişinin ev sahibinin yasal olarak yetki verdiği birisi olması gerekmektedir.

-- Kira kontratında yazan her maddeyi dikkatlice okumalısınız. Sözleşmede yazan ama yerine getirmediğiniz ya da uygulamadığınız maddeler nedeni ile ev sahibi evden çıkmanızı isteyebilir. Yani kira sözleşmesinde bulunan maddeler kiracı tahliyesine neden olabilmektedir.

-- Kira kontratına ek olarak, kiracı tahliye taahhütnamesi imzalamanız istenebilir. Bu belge doğrultusunda, anlaşmanın üzerinde yazan tarihte evi tahliye edeceğinizi belirtirsiniz.

-- Kontratı imzaladıktan sonra noter onaylı kontrat ile oturma izni almayı ya da izin sürenizi uzatmayı unutmamalısınız.

Yabancılara ev kiralarken nelere dikkat edilmelidir?

 

Yabancılara ev kiralarken nelere dikkat edilmelidir?

Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’nda çok kritik bir düzenleme için adım atılıyor.

Düzensiz göçle mücadelede daha verimli sonuçlar alınabilmesi için Türkiye’ye giriş yapan ve resmi olarak herhangi bir izni bulunmayan yabancılara gayrimenkullerini kiraya verenlere yönelik cezai yaptırım geliyor.

GAYRİMENKUL KİRALAMALARI DA EKLENECEK

Bu kapsamda ilgili kanunun idari para cezalarını düzenleyen 102. maddesinde değişiklik öngörülüyor.

Söz konusu maddede yer alan ‘Geçerli seyahat belgesi, Türkiye Cumhuriyeti yetkili makamlarından verilmiş yabancı kimlik kartı, ikamet izni veya geçerli yol izin belgesi olmayan yabancı şahısların ülkeye girmesine, ülkeden çıkarılmasına, ülke içinde herhangi bir araç veya binek hayvan vasıtasıyla veya yaya olarak seyahat etmesine imkan sağlayan kişilere..” şeklindeki ifadeye ”konaklamasına imkan sağlayan kişiler ile mülkiyetindeki gayrimenkulünü kiralayanlara” ibaresi de eklenecek.

KOMİSYONDA GÖRÜŞÜLÜYOR

‘Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi içerisinde yer alan düzenleme TBMM İçişleri Komisyonunda görüşülmeye de başladı.

HER BİR YABANCI İÇİN BİN TL CEZA

Teklifin yasalaşması halinde ikamet izni olmayan yabancılara evini kiraya verenlere, kanunlarda ayrıca suç olarak tanımlanmayan eylemleri nedeniyle tespit edilen her bir yabancı sayısınca bin Türk Lirası idari para cezası uygulanacak.

Kırklareli Valiliği 2017 yılında aldığı bir karar ile il genelinde yabancılara izinsiz ev kiralayana ceza uygulamasına başlamıştı.

30 GÜN İÇİNDE ÖDENECEK

İzinsiz kiralamalara karşı kesilecek idari para cezaları, gayrimenkulün bulunduğu valilik ya da kolluk birimlerince uygulanacak ve verilen para cezaları için ise tebliğ tarihinden itibaren otuz gün ödeme süresi tanınacak.

Aynı kanunda yer alan diğer maddelere göre Türkiye’ye yasa dışı giren veya Türkiye’yi yasa dışı terk eden ya da buna teşebbüs eden yabancılar hakkında iki bin TL, Türkiye’ye girişleri yasaklanmış olmasına rağmen Türkiye’ye girebilmiş olanlar ile tanınan sürede Türkiye’den ayrılmayanlar ve işlemler sırasında kaçanlar hakkında bin lira para cezası uygulanıyor.

Yabancılar Türkiye’de Konut Kiralamak İçin Ne Yapmalıdır?

Türkiye’de ikamet izni almış yabancı uyruklu kişiler ev kiralama hakkına sahiptir.
Yabancılar için konut kiralama sürecinin en önemli parçası kira kontratıdır. Kira kontratı, mülk sahibinin evini kiracının kullanımına bırakması ve kiracının da bu evi kira bedelini ödeyerek kullanmasını resmileştiren bir yazılı bir belgedir. Kira kontratı kiracı ve taşınmaz mülk sahibi arasında söz konusu olabilecek sorunlara karşı güvenlik önlemi görevi görür.

 

Kira Kontratında Yer Alması Gereken Maddeler Nelerdir?

Yabancı uyruklu kiracı ile mülk sahibi arasında yapılacak kira kontratında şu bilgilerin yer alması zorunludur:

• Daire numarası
• Evin bulunduğu mahalle
• Evin bulunduğu sokak ve cadde
• Kiralanan mülkün cinsi
• Mülk sahibini adı ve soyadı
• Mülk sahibinin T.C. kimlik numarası
• Mülk sahibinin adresi
• Kiracının adı soyadı
• Kiracının T.C. kimlik numarası*
  (*Çalışma izni vermeye veya aynı zamanda ikamet izni yerine geçen “Çalışma İzni Muafiyet Teyit Belgesi” düzenlemeye yetkili kurumlardan; Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığına, Ekonomi Bakanlığına, Kültür ve Turizm Bakanlığına, YÖK Başkanlığına, müracaat eden yabancıların kayıtlarının bu kurumlar tarafından Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğüne elektronik ortamda gönderilmesi halinde yabancılara mahsus kimlik numarası almaları mümkündür.)
• Kiracının adresi
• Kira kontratının başlangıç tarihi
• Kontratın süresi
• Aylık kira bedeli
• Yıllık kira bedeli
• Kira bedelinin ödenme şekli
• Mülkün kullanım amacı
• Mülkün durumu
• Kiralanan ile birlikte teslim edilen demirbaşlar

Kira Kontratında Başka Hangi Maddeler Bulunmalıdır?

Kira kontratında iki tarafın da hakkını koruyan şu maddelerin yer alması gerekir:

• Kiracı, kiraladığı mülkü özenle kullanmalıdır.
• Kiracı, kiraladığı mülke yakın oturan kişilere ve komşularına karşı iyi niyet kuralları dahilinde davranmalıdır.
• Kiracı, kiraladığı mülkü üçüncü kişilere kiraya veremez ve devredemez.
• Kiracı, mülk sahibinin yazılı izni dışında mülk içinde değişiklik yapamaz. Tadilat, onarım, yenileme gibi işlemler için mülk sahibinin iznini almak zorundadır.
• Kiracı, kira kontratı sona erdikten sonra kontratın uzatılmaması halinde mülkü sahibine aldığı gibi devretmekle yükümlüdür. Mülk kiralanırken evde bulunan demirbaşlarda zarar ya da eksiklik varsa bu zararın mülk sahibine ödenmesi zorunludur.
• Kiracı, kira kontratı sona erdikten sonra evin satılığa çıkarılması ya da kiraya verilmesi halinde çıkarılması evin gezilmesine ve incelenmesine izin vermek zorundadır.
• Kiracı; kiraladığı eve kombi, kalorifer petekleri, uydu, çelik kapı, parke gibi donanımlar yaptırdığı zaman mülk sahibinin yazılı iznini almak durumundadır.
• Kiralanan evin tahliye edilmesi gereken hallerde, kiracı evi belirtilen süre için boşaltmazsa oluşacak maddi zarardan sorumlu olur.
• Eğer kira sözleşmesinde depozito şartı varsa, ne için depozito verdiğinizi öğrenin. Evdeki mevcut demirbaşların mevcut durumunu kira sözleşmesinde yer almasına dikkat edin. Depozitoyu geri almanızdaki temel kural, demirbaşların kira sözleşmesi yapıldığı zamanki durumu ile evden çıkarken ki durumu arasındaki farktır.

Yabancılar Türkiye’de Mülk Satın Almak İçin Ne Yapmalıdır?

Yabancı uyruklu kişiler, kanunda belirtilen sınırlamalara uymaları kaydıyla Türkiye’de konut, iş yeri, arsa, tarla gibi taşınmazları satın alabilir. Eğer yabancı uyruklu kişi tarla ya da arsa alacaksa bu arazi üzerinde nasıl bir yapı inşa edeceğini 2 yıl içinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bildirmek zorundadır.

Satış Sözleşmesi Nasıl Olmalıdır?

İlgili kanuna göre taşınmaz mülkiyetinin devri, tapu müdürlüklerinde imzalanacak resmi senet ve tescil ile mümkündür. Bu nedenle devir işlemleri mutlaka tapu müdürlüklerinde yapılmalıdır.

Yabancıların Mülk Satın Almasındaki Sınırlamalar Nelerdir?

İlgili kanuna göre yabancıların mülk satın almasında aşağıda belirtilen sınırlamalar geçerlidir:

1. Türkiye genelinde yabancı uyruklu bir kişi, en fazla 30 hektar taşınmaz satın alabilir.
2. Yabancı uyruklu bir kişi askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde mülk satın alamaz. Kiralamak ise ancak özel izinle mümkün olur.
3. Yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün %10’una kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.
4. Satın alma amacına uygun kullanılmadığı yasal kurumlarca tespit edilen, yapı inşa etmek için satın alınmasına rağmen 2 yıl içinde yapı türü hakkında Çevre ve Şehircilik Bakanlığına bilgi verilmeyen mülkler resmi kurumlar tarafından tasfiye edilebilir.
5. Kendi ülkesindeki yasalara uygun şekilde kurulan tüzel kişiliğe sahip şirketler için yukarıda bahsedilen sınırlamalar geçerli değildir.

Mülk Satın Almak İçin Nasıl Bir Prosedür İzlenmelidir?

Devir işlemleri için tapu müdürlüklerine ön başvuru yapılmalıdır. Ön başvuru için sıra numarası almak gerekir. Bunun için 181 numaralı telefon aranabilir, https://randevu.tkgm.gov.tr/ adresinden başvuru yapılabilir.

Ön başvurudan sonra  mülkü satacak ve satın alacak kişilere devir işlemleri için bir gün belirlenir.

Belirlenen gün içinde şu belgelerin hazırlanması gerekir:

• Taşınmazın tapu senedi belgesi
• Satın alacak yabancı uyruklu kişinin pasaportu ve fotokopisi (Türkçe tercümesi gerekebilir.)
• Mülkün bulunduğu belediyeden alınacak “Emlak Rayiç Değeri Belgesi”
• Konut ve iş yeri vs. gibi binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi
• Satan kişinin 1 adet, satın alan kişinin 2 adet vesikalık fotoğrafı
• Satın alan yabancı Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman
• Eğer devir işlemleri yurtdışında düzenlenen vekaletname ile yapılıyorsa vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği (Türkçeye tercümesi olmak zorundadır.

Devir İşlemleri Ne Kadar Tutar?

• Tapu harcı (Örneğin evin bedeli 100.000 TL ise hem satıcı hem de alıcı bu bedelin %2’si kadar harç bedeli ödemelidir.)
• Döner sermaye ücreti (2018 yılı için en fazla 260 TL)
• Tapu müdürlüğüne ödenecek hizmet bedeli (2018 yılı için 480 TL)

Dikkat Edilmesi Gereken Diğer Konular

Taşınmaz mülkün üzerinde ipotek, haciz gibi kısıtlamalar olup olmadığını mutlaka öğrenmelisiniz. Bunun için tapu müdürlüğünden gerekli bilgiyi alabilirsiniz.

Yabancıların ev kiralamak için Türkiye’de ikamet izni olması gerekir. Ancak mülk satın almak için ikamet izni gerekmez.

Mülk satın alma konusunda uzman ve profesyonel emlak şirketleriyle çalışmak her zaman alıcının yararına olur. Bu nedenle mülk satın alma konusunda uzman emlak ve danışmanlık şirketlerinden yardım almanızı öner

Kira Gelir Vergisi Nedir?

 

Kira gelir vergisi, belirli sınırları aşan mesken ya da mülk üzerinden kira geliri elde edenlerin devlete ödemekle yükümlü olduğu vergi çeşidine denir. Kira geliri elde edenler, bu geliri beyanname hazırlayarak ya da hazır beyanları kullanarak vergi dairelerine beyan etmekle ve vergiyi ödemekle yükümlüdür.

Kira Gelir Vergisi Beyannamesi Nedir?

Belirli miktarı aşacak şekilde konut kira gelirleri ya da işyeri kira gelirleri elde eden mülk sahipleri, yılın ilk aylarında bu geliri beyan etmek zorundadır. Kira gelir vergisi beyannamesi de bu bildirimin yapıldığı dökümandır. 2019 yılı itibarıyla konutta yıllık 4.400 TL, iş yerinde ise yıllık 34.000 TL ve üzeri gelir elde eden mülk sahipleri, beyanname verme işlemi ile kazançlarını devlete bildirmek zorundadır.

Ev Sahipleri Kira Gelirini Nasıl Beyan Eder?

Mülkünü kiraya veren kişiler, Gelir İdaresi Başkanlığının web sitesi üzerinden gelirlerini beyan edebilir. Ayrıca ikametgahın bulunduğu ilçedeki vergi dairesi üzerinden de bu işlem yapılabilir. Bir diğer yöntem ise 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanunu gereği elektronik beyanname gönderme yetkisi almış aracı meslek gruplarını (serbest muhasebeciler, yeminli muhasebeciler vb.) kullanmaktır.

Kira gelir vergisi beyanı ile ilgili her detaya ve hazır beyanlara Gelir İdaresi Başkanlığı’nın resmi sayfasından ulaşabilirsiniz.

Kira Gelir Vergisi Ne Zaman Beyan Edilir?

Kira gelirini beyan etmek için her yıl belli dönemler bulunmaktadır. Örneğin 2019 yılında beyan tarihi 25 Mart’a kadardı. Bu beyan, önceki yılı kapsar. Yani mülkünü 2018 yılında kiraya veren ve 2018 yılında kira geliri elde eden bir kişi, beyannamesini 2019 yılında vermek zorundadır. Beyanname verildikten sonra mart ve temmuz aylarında gelir vergisi ödenir.

2019 yılında mülkünü kiralayan kişi ise beyannamesini 2020 yılı başında verir ve gelir vergisini yıl içinde öder. 2019 yılı için belirlenen tutar, 5.400 TL’dir. Yani 2019 yılı içinde mülkünüzü kiralayarak 5.400 TL’yi aşan gelir elde ettiyseniz 2020 yılındaki beyanname tarihlerini kaçırmamanız gerekir.

Kira Gelir Vergisi hakkında güncel bilgileri Gelir İdare Başkanlığı resmi sayfasından öğrenebilirsiniz.

Kira Gelir Vergisi Beyanı Hakkında Bilinmesi Gerekenler

2019 yılında kira beyannamesi ile ilgili bilinmesi gereken bazı noktalar bulunmaktadır. Güncel bilgiler için Gelir Vergisi Başkanlığının internet sayfasını ziyaret edebilirsiniz.

• Bir yılda kazandığı konut kira geliri, istisna tutarı 4.400 TL’yi (2018 yılında) aşan kişiler bunu beyan etmek zorundadır. İstisna tutarı, o yıl için belirlenen vergiye tabi kira sınırını ifade eder.
• İşyeri kira geliri beyannamesi, brüt kira gelir tutarı 34.000 TL’yi aşan mülk sahiplerini kapsar.
• Aile bireylerlerin kendi adlarına olan ve gelir elde ettikleri mülkler için ayrı ayrı beyanname vermesi gerekir.
• Yaşı küçük ya da engelli mükelleflerin kira gelir beyannameleri bir veli, vasi ya da kayyum tarafından imzalanabilir.

Kira Gelir Vergisi Hesaplama Detayları

Kira gelir vergisi, Gelir İdaresi Başkanlığınca hesaplanır. Gelir vergisi hesaplanırken işin içinde birçok parametre olmasından dolayı, bu konuda bir uzmandan destek almak yararlı olacaktır. Kira gelir vergisi ayrıntıları başta olmak üzere tüm detaylara 2019 Yılı Gelir Vergisi Rehberi üzerinden ulaşabilirsiniz.

Kira Gelir Vergisi Muafiyeti Mümkün mü?

Yapılan düzenlemelerin ardından en sık sorulan sorulardan biri de “Kimler kira gelir vergisi ödemez?” şeklindedir. Eğer kira gelirleriniz, belirlenmiş sınırların altında ise (konutta yıllık 4400 TL, işyerinde yıllık 34000 TL) kira gelir vergisinden muaf olursunuz.

Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Tahliye Edebilir?

 Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Tahliye Edebilir?

İstediğiniz evi buldunuz ve kiraladınız, şimdi yeni bir düzen kurma vakti. Haklı olarak, kurduğunuz bu düzenin bozulmasını ve yeni bir ev arayışına girmeyi istemezsiniz. Peki, ev sahipleri kiracıları hangi durumlarda tahliye edebilir?

Kira bedelinin ödenmemesi halinde, ev sahibi kiracısına tahliye talepli olarak icra başlatabilir. İcra takibi ile kiracıya gönderilecek ödeme emrinde 7 gün içinde itiraz edilebileceği, 30 gün içinde ödeme yapılması gerektiği belirtilir. İtiraz süresi 6 aydan kısa kira sözleşmelerinde 3 gündür. Verilen sürede itiraz edilmez veya 30 gün içerisinde ödeme yapılmazsa kira alacağı kesinleşir ve ev sahibi (alacaklı) İcra Mahkemesi'nde kiracının tahliyesini isteyebilir.

Kira borcunun tahsilatı dışında, ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle de kiracısını tahliye edebilir. Ev sahibinin eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konutu kullanma zorunluluğu bulunması, gereksinim nedeni ile tahliyeyi oluşturmaktadır Örneğin; ev sahibinin kirada oturması fakat maddi zorluklar nedeniyle kirayı ödemekte zorlanması, oluşan sağlık sorunları nedeniyle ev değişikliği gerekliliği ya da çocuğunun evlenmesi gibi durumlar doğrultusunda kiracı tahliyesi gerçekleştirilebilir. Bu durumda ev sahibi fesih bildirme sürelerine uygun olarak göndereceği bildirim ve belirlenecek tarihten 1 ay içerisinde açacağı dava ile kiracıyı tahliye ettirebilir. Ancak, mahkeme gereksinimin gerçek ve samimi olduğunu araştıracak ve buna göre tahliye kararını verecektir. Bunun yanı sıra, gereksinim amacıyla evin tahliyesi durumunda herhangi bir haklı sebep olmaksızın evin üç yıl geçmeden başkasına kiralanması halinde, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemesi söz konusu olacaktır.

Diğer Tahliye Sebepleri

En sık karşılaşılan bir diğer tahliye sebebi, evin satılmasıdır. Evin sahibinin değişmesi durumunda yeni sahip, ihtiyaç doğrultusunda kiracıyı tahliye edebilir. Fakat satın alma işleminin gerçekleşmesinin ardından 1 ay içerisinde, bu durumu kiracıya bildirmeli ve 6 ay içerisinde tahliye davası açmalıdır.

Bunlar dışında, aşağıda örneklerini verdiğimiz durumlar da kiracının tahliyesine yol açabilir:

• Kullanılamayacak durumda olan ya da hasar görmüş binaların yeniden inşaa ve imar gereksinimi sebebi ile kiracı tahliye edilebilir. Burada bilirkişi tarafından verilen karar önemlidir.
• Ev sahibinin, aynı kira yılı içerisinde haklı sebeple (kira ödenmemesi vb.) iki kez noter onaylı ihtarname göndermesi durumunda kiracı tahliye edilebilir.
• Kiracı, evi belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair yazılı bir tahliye taahhüdü vermiş ise, fakat taahhüt ettiği tarihte evi tahliye etmezse, ev sahibi elindeki taahhüte dayanarak kiracıyı tahliye ettirebilir.
• Kira sözleşmesine aykırı bir durum yaşandığında kiracı tahliye edilebilir. Kiralanan mülkün, aksinin kararlaştırılmasına rağmen kiracı tarafından başka birine devredilmesi buna örnek olabilir.
• Komşulara saygısızlık, toplumun huzurunu bozma veya bina/site kurallarına uymama gibi nedenler kiracının tahliye edilmesine neden olabilir.

Son olarak, kiracı veya ev sahibinden herhangi biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığını öne sürerse, bahsi geçen sebebin sözleşmenin devamını çekilmez hale getirip getirmediğini, fesih neticesinde karşı tarafa tazminat ödenip ödenmeyeceğini ve bunun tutarını açılacak dava sonucunda hakim belirleyecektir.

Ev Sahibi Sözleşme Süresinin Bitimine Dayanarak Kiracıyı Tahliye Edebilir Mi?

Tahliye konusunda çok sorulan sorulardan biri de budur. Ev sahibi sözleşme süresinin bitimine dayanarak kiracıyı tahliye edemez. Kira kontratları, her iki taraf da fesih bildirme sürelerine uyarak gerekçe bildirmediği sürece otomatik olarak yenilenir. Fesih bildirimleri, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılmalıdır. Bu süreye uyarak bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verilebilir.

Kira Sözleşmesi Nedir?

 

Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi, kira sözleşmesini, “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” cümlesi ile tanımlamaktadır. Bu tanım ile kira kontratı, artık ev sahibi ile kiracı arasında bir senet işlemi görmektedir.

Kira sözleşmesi, mülk sahibi ile kiracı arasındaki şartların yanı sıra kiralanan mülk için genel koşulları da belirlemektedir. Kira sözleşmesi iki tarafı da bağlamakta ve sadece karşılıklı anlaşılarak feshedilebilmektedir. Anlaşmazlık durumunda feshedilmesi kararını ise mahkemelerin vermesi gerekmektedir.

Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

Kira sözleşmesi, internette ya da kırtasiye gibi bazı noktalarda bulunan örnekler kullanılarak hazırlanabileceği gibi mülk sahibi ya da mülk sahibinin vekalet verdiği kişiler tarafından özel olarak da hazırlanabilir. Kira sözleşmesi 3 bölümden oluşmaktadır:

Kiralama bilgileri

Kiralama bilgilerinin yer aldığı kısım, mülkün cinsinin, adresinin ve mülk sahibinin iletişim bilgilerinin yer aldığı alandır. Burada ayrıca kiralama sürecinin başlangıcı, bitişi ve kira bedeli gibi bilgiler bulunmaktadır.

Kiralanan mülkte var olan demirbaşlar

Kiralanan mülkte var olan demirbaşlar, yani evin içerisindeki eşyalar, abonelik sayaçları ve posta kutusu ile anahtar da kira sözleşmesi içeriğinde yer almaktadır.

Genel koşullar

Mülk sahibinin talepleri, kiranın yatırılacağı banka hesabı ve mülk içinde yapılacak tadilatlar gibi bilgileri barındırmaktadır.

Kira sözleşmesi yapmak için bu üç madde yeterlidir. Kira sözleşmesi hazırlanıp imzalandıktan sonra bir nüshası ev sahibinde, bir nüshası ise kiracıda kalır.

Kira Sözleşmesinde İmza Yetkisi Kimdedir?

Kira sözleşmesinde imza yetkisi, mülk sahibi ve kiracıdadır. Mülk sahibi, vekalet aracılığı ile imza yetkisini başkasına devredebilir. Kiracı ise ev sahibinin kabul ettiği durumlarda vekalet aracılığı ile başkasına imza attırabilir.

Ancak 18 yaşından küçüklerin, kısıtlıların ve ayırt etme gücüne sahip olmayanların kira sözleşmelerinde imza yetkisi yoktur.

Kira Sözleşmesi İmzalanırken Dikkat Edilecek Şeyler Nelerdir?

• Sözleşmede kira zammının ne zaman ve hangi oranda yapılacağı belirtilmelidir.
• Sözleşmedeki kimlik bilgilerinin eksik doldurulmaması önemlidir. Mülk sahibi ve kiracının TC kimlik numarası, adı ve soyadı gibi bilgiler kira sözleşmesinde yer almalıdır.
• Kiralanan mülkün bulunduğu adres, kat ve daire numarası, sözleşmede açık bir şekilde geçmelidir.
• Sözleşmenin her sayfası kiracı ve mülk sahibi tarafından imzalanmalıdır. İmzasız belgeler, gelecekte belgenin gerekli olduğu zamanlarda işlevsiz sayılabilir.
• Kira sözleşmesinde kiranın hangi tarihlerde ve hangi banka hesabına yatırılacağı bilgisi geçmelidir.
• Aynı şekilde depozito ile ilgili detaylar, kira sözleşmesinde ayrıntılı olarak yer almalıdır. Bu detaylar, depozitonun niçin alındığını ve hangi şartlarda geri ödeneceğini belirtmektedir.
• Kiracının evi teslim alırken tüm demirbaşları incelemesi gerekir. Bozuk ya da yıpranmış demirbaş bilgisinin kira sözleşmesinde yer alması şarttır. Aksi halde kiracı evden çıkarken bozuk demirbaşlardan sorumlu tutulabilir.