634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU

Kanun Numarası : 634
Kabul Tarihi :
23/6/1965
Yayımlandiğı R. Gazete : Tarih: 2/7/1965 Sayı:
12038
Yayımlandığı Düstur : Tertip: 5 Cilt: 4 Sayfa: 2932

1.Bölüm :
Genel Hükümler

A) Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı:

I-Genel
kural:
Madde 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu,
dükkan,mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına
kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak
malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları
kurulabilir. Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının,birinci fıkrada
yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat
mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri
tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.

II -
Tarifler:
Madde 2 - Bu kanuna göre :
a) Kat mülkiyetine konu olan
gayrimenkulün bütününe (Ana gayrimenkul);yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) ana
gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun
hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir
bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan
yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat
mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b) Anagayrimenkulün
bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya
faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik
sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına
(Kullanma hakkı);
c) (Değişik: 13/4/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde
ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya
birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri
tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu
hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);
d) Arsanın, bu kanunda yazılı
esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa
payı);
e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede
(Sözleşme);
denir.

III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının
niteliği:
Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak
yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/2 md.)
Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her
birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine
geçilmesi halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa
payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.
Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis
edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının
yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her
birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde
sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü
madde hükmü saklıdır.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup,
yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak
maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem
üzerine, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.


IV - Ortak yerler:
Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile
belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde
ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran
ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları,antreler,
merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve
lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma
yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin
korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı
kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları,
sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon
tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri,
telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava
tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın
emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa
kullanma, korunma veya,faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de
(Ortak yer) konusuna girer.

B) Bağlantılar :
I - Bağımsız bölümlerle
arsa payı arasındaki bağlantı:
Madde 5 - Kat mülkiyetinin başkasına devri
veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa
payı,kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi,
miras yoluyla de geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.
Anagayrımenkulde,
kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı
bırakılamaz.
Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da
kayıtlar.
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün
olmayan irtifaklar kurulamaz.
Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından
önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat
mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden
kayıtlar.

II- Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki
bağlantı:
Madde 6 - Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o
bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya
su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler,ait olduğu bağımsız bölümün
bütünleyici parça- sı sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına
maliki olur.
Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine
kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro
planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir.
Bağımsız bölüm üzerinde kat
mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan
irtifaklar kurulamaz.
Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya
kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş,
kayıtlanmış veya kiralanmış olur.

C) Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve
öncelikle satınalma (Şüf'a) hakkı:
I - Ortaklığın giderilmesi:
Madde 7 -
Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın
giderilmesi istenemez.
Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava
ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.

II-
Öncelikle satınalma hakkı:
Madde 8 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 -
2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden
birinin veya, kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat
maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı
yoktur.
Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına
satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını
kullanabilirler.
Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.

D)
Genel hükümlerin uygulanma alanı:
Madde 9 - Kat mülkiyetine veya kat
irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya
yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden
doğan anlaşmazlıklar,Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre
karara bağlanır.

2.Bölüm : Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının
Kurulması

A) Genel kural:
Madde 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifakı
resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
Anagayrimenkulün tümünün
mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç
bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta
birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm, kat mülkiyeti kütüğüne tek
bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.
Kat mülkiyetinin tescili, tapu
memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya aşağıdaki fıkraya göre verilen
bir mahkeme hükmü ile yapılır.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir
gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya
ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız
bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün
mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine
çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara
ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.

B) Kat mülkiyeti kütüğü:
Madde 11
- Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak (Kat mülkiyeti kütüğü) ne
tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel
hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.
Kat
irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp, bu kanunda yazılı
ilgili hükümler gözetilmek şartıyla, irtifak haklarının tesciline ait genel
hükümlere göre yapılır
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat
mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak (Kat mülkiyeti
zabıt defteri) ne tescil olunur.

C) Kat mülkiyetinin kurulması:
I -
İstem ve belgeler:
Madde 12 - (Değişik: 13/4/1983 - 2814/4 md.)
Kat
mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi
hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir
dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması lazımdır. Bu
dilekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta,
anagayrimenkulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı
değerlerinin ve bu bölümlere değerleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa
paylarının gösterilmesi şarttır.
Dilekçeye veya istem tutanağına, kanunlara
göre temliki tasarruflar için verilmesi gerekenlerden başka, aşağıda yazılı
belgeler de eklenir.
a) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) dış cepheler
ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri açıkça
gösterilmek suretiyle bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve
anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan ve içinde
gösterilenlerin doğruluğu belediyece tasdik olunan proje ve birden çok yapılarda
yerleşimlerini gösteren vaziyet planı ile belediyece verilen yapı kullanma
belgesi;
b) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) ön ve arka cephelerini ve
mümkünse yarı cephelerini gösteren, en az 13x18 büyüklüğünde ve doğruluğu
belediyece tasdikli bir fotoğraf;
c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat,
daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden
numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün
paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste;
d) Bağımsız
bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halin- de bu yapıların
özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat
mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim
planı.

II - Sözleşme ve tescil:
Madde 13 - (Değişik birinci fıkra:
13/4/1983 - 2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve
usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili
olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı
kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil
istemi sayılır.
Sözleşme düzenlenince, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu
tapu kütüğü sayfasındaki (Mülkiyet) hanesine (Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat
mülkiyetine çevrilmiştir) ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat mülkiyetine
konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o
bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki
pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil
edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız
bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek
suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
Anagayrimenkulün kapatılan
sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, Tapu Sicili Tüzüğünün
(Taksim halinde kayıtların nakli) ne dair hükümlerine göre, bağımsız bölümlerin
kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir.
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil
edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o
bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/5 md.)
Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı tasarruf belgesinden başka, istem halinde,
12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait
olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.

D) Kat irtifakının
kurulması:
Madde 14 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/6 md.) Henüz
yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının
kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün
paydaşlarının buna ait bir dilekçe veya istem ile birlikte 12 nci maddenin (a)
ve (c) bentlerine uygun olarak düzenlenen proje, plan, liste ve (d) bendindeki
yönetim planı ile diğer belgeleri tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat
mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez.
Bir arsa üzerinde kat
irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu
bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün
(Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye
göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin
numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde
belirtilir.
Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine
çevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince, tescil, kat
irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere ve
anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinin, evvelce verilmiş olan plana uygunluğunun
belediyece tasdikine dayanılarak yapılır.

3.Bölüm : Kat Maliklerinin ve
Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları

A) Kat maliklerinin hakları:
I -
Bağımsız bölüm üzerinde:
Madde 15 - Kat malikleri kendilerine ait bağımsız
bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla,Medeni
Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
II - Ortak
yerler üzerinde :
Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak
yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik
olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın
genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi
yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile
oranlıdır.

B) Kat irtifakı sahibinin hakları:
Madde 17 - Kat irtifakı
sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde
başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini,
karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.
(Değişik:
13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi
aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin
edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair
hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.
(Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat
irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız
bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine
geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri
uygulanır.

4.Bölüm : Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin
Borçları

A) Kat Maliklerinin borçları:
I - Genel kural:
Madde 18 -
Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri
kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek,
birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı
olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan
hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine
veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da
uygulanır;bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil
olarak sorumlu olur.
Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü
saklıdır.
II - Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan
sorumluluk:
Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı
durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya
mecburdurlar.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün
kat maliklerinin rızası olmadıkça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat,
onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi
bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve
değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan
bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası
ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her
kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği
zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
III- Anagayrimenkulün
genel giderlerine katılma :
Madde 20 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 -
2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma
olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar
için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve
bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi
diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için
toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat
malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya
kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve
ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten
kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen
kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından,
yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi
yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede
geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle
yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun
bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir
hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat
malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.
IV - Sigorta
anlaşması:
Madde 21 - Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin
edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca
kararlaştırılabilir.
Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta
giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla
yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta
bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında,
paylaştırılır.
Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya
ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa,alınacak sigorta bedeli hasara
uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır,
Kat malikleri
anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak üzere,
kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta
ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta
bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait
olur.
Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.
V - Ortak giderlerin
teminatı:
Madde 22 - (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 -2814/10 md.) Kat
malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve
gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna)
hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da
müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle
yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan
düşülür.
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen
borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa
kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat
malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Medeni Kanunun 807 nci
maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.
(Değişik: 13/4/1983-2814/10
md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer
sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.
VI - Müsaade
mecburiyeti:
Madde 23 - Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu
bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya
giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması için diğer bir bağımsız bölüme
girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar,
giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya
mecburdurlar.
Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan
bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki
tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya
dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka
sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.
Yukarıdaki fıkralarda
yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların
uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal
ödemekle yükümlüdürler.
VII - Yasak işler:
Madde 24 - Anagayrimenkulün,
kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde
hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler
kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser,
klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün
dışındadır.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir
bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve
emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane
gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri
ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği
kararla açılabilir.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin
istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine
şerh verilir.
VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:
Madde 25 - Kat
maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine
getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale
gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki
mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.
Bu gibi
bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihin- deki değeri
o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları
oranında devredilmesi için dava açılmasına kat malikleri kurulunca karar
verilir; bu kararı almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinden bir
kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve davalının
bağımsız bölümünün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine, arsa payları
oranında, devrolunur.
Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı
çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir
a) Ortak giderlerden ve avanstan
kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa
icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
b) Anagayrimenkulün
bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre
rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki
kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar
edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri
yer ola- rak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette
bulunması.
Bu maddedeki dava hakkı, sebebinin öğrenilmesi tarihinden
başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl
içinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer.

B) Kat
irtifakı sahiplerinin borçları:
Madde 26 - Kat irtifakı sahipleri bu hakka
konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak
yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları
vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca
kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak, yükümlüdürler.
Kat irtifakı
sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen,
bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin
yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının, o zamanki
değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında, devrine karar
verir.
Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni
süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf
diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.

5.Bölüm :
Anagayrimenkulün Yönetimi

A) Genel kurul:
Madde 27 - Anagayrimenkul,
kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici
hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.
B)
Yönetim planı:
Madde 28 - Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve
şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer
hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme
hükmündedir.
Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün
yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara
bağlanır.
(Değişik: 13/4/1983-2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi
için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü
maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Yönetim planı ve bunda
yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini
ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan
değişikliklerin tarihi, kat mülki- yeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde
gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin
kuruluş belgeleri arasında saklanır.
C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve
kararları:
I - Toplantı zamanı:
Madde 29 - Kat malikleri kurulu, yılda bir
defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir
zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Önemli bir
sebebin çıkması halinde,yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte
birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce
bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla,
toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman
toplanabilir.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının
sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da
belirtilir.
II-Yeter sayı:
Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat
maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy
çokluğuyla, karar verir.
Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı
yapılamazsa kararlar en geç bir hafta, içerisinde yapılacak ikinci toplantıya
katılanların, oy çoğunluğuyla verilir.
Bu kanunda yeter sayı için ayrıca
konulmuş olan hükümler saklıdır.
III - Oya katılma:
Madde 31 - Her kat
maliki,arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına
sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her
bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik
olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün
oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne
alınmaz.
Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri
kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat
maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Alınacak
karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır
bulunabilir,fakat oya katılamaz.
Kat maliklerinden biri oyunu,yetkili vekil
eliyle kullanabilir; ancak aynı kişi oy sayısının üçte birinden fazlasını
kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
IV - Kararlar:
Madde 32 -
Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun
hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.
Bütün kat malikleriyle
külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun
kararlarına uymakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün kullanılmasından veya
yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler
arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat
malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.
Kat malikleri kurulu
kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası
noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda, bulunan bütün kat
maliklerince imzalanır karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini
belirterek imza koyarlar.
Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar,
karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide
olarak ona göre çözülür.
V - Hakimin müdahalesi:
Madde 33 - Kat malikleri
kurulunca verilen karara razı olmayan veya kat maliklerinden birinin yahut onun
katından kira akdine, oturma (Sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak
devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi
yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri anagayrimenkulün bulunduğu
yerin sulh mahkemesine başvurarak, hakimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim,
ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm
yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve
bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye
tefhim veya tebliğ eder.
Tesbit edilen süre içinde hakimin kararını yerine
getirmeyenlerden, aynı mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası
alınmasına kesin olarak hükmolunur;yirmibeşinci madde hükmü mahfuzdur.
D)
Yönetici:
I - Atanması:
Madde 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulün
yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç
kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim
kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa,
yönetici atanması mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin
mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat
maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından
atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında
yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri
anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa,
o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin
müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir
yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin
yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince
atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikce, kat malikleri kurulunca
değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi,
değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan
sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa
bile, haklı bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden
teminat göstermesini isteyebilir.
Yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev
adresinin anagayrimenkulün giriş kapısı yanına veya antrede görülecek bir yere
çevre içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu
üyelerinin her birinden,ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece 50 liradan
250 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur.
II -
Yöneticinin görevleri:
1. Genel yönetim işlerinin görülmesi:
Madde 35 -
Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine
hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca
verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun
olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin
alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün
genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör
ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında
gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk
ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması
ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans
toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin
kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından
ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f)
Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü
ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek
gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için
kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına,
alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen
kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının
kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları
yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat
anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
2. Defter tutulması ve
belgelerin saklanması:
Madde 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun
kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve
bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu
defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya
mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay
içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Bu maddede
yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında
yazılı cezalar uygulanır.
3. İşletme projesinin yapılması:
Madde 37 -
(Değişik:13/4/1983 - 2814/12 md.)
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş
işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
Bu
projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak
gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20
nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle
diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki
esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; Gösterilir.
Bu proje,kat
maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında
veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde
projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje
hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen
işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili
kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında
belirtilen belgelerden sayılır.
III- Sorumluluğu:
1.Genel kural:
Madde
38 - Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
2.
Hesap Verme:
Madde 39 - Yönetici, yönetim planında Yazılı zamanlarda eğer
böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri
kuruluna,anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve
yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.
Kat maliklerinin
yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı
zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden
istenebilir.
IV-Hakları:
Madde 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin
haklarına sahiptir.
Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri
yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen
yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın,
kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı
zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.
Yönetici, yönetim planında
veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat
maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir,
(Değişik: 13/4/1983-2814/13 md.)
Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim
giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını
kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince
kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
E) Yönetimin
denetlenmesi:
Madde 41 - Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki
tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her
zaman değiştirebilir.
Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli
bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber
haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
Kat
malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla
seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu
halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman
yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna
verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı
hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü
mektupla kat maliklerine gönderilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri
kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden
sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere
geçirip tarih koyarak altını imza ederler.
F) Yenilik ve ilaveler:
I -
Faydalı olanlar:
Madde 42 - Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde
kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları
kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde
edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat
maliklerinin sayı ve ar- sa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine
yapılır.
Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından,
faydalanma oranına göre, ödenir.
(Ek:10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen
kabul: 5/2/1992-3770/1 md.) Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak
kaloriferle olan ısınmanın doğalgaz kullanılmak maksadıyla ferdi ısınmaya
dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri
karar üzerine yapılır.
(Ek : 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md.; Aynen kabul:
5/2/1992-3770/1 md.) Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya
dönüştürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planının bu karara aykırı
hükümleri değiştirilmiş sayılır ve bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri
arsa payı oranına göre ödenir.
II - Çok masraflı ve lüks olanlar:
Madde 43
- Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel
durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat
malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya
geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere
katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların
yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
Bununla beraber,
başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri
yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa
payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma
hakkını kazanırlar.
III- Bağımsız bölüm ilavesi:
Madde 44 -
Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat
yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü
maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi
için:
a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;
b)
Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler
de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının,
usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi;
c) İlave edilecek yeni
bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda
yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun,
anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki
irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük
sayfasıyla 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması; Şarttır.
Bu
nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak
istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan
kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri,
resmi senette belirtilir.
Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına
katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın
bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı
kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu
yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün
ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.
G) Temliki
tasarruflar ve önemli işler:
Madde 45 - Anagayrimenkulün bir hakla
kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına
devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı
veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak
bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine
yapılabilir.

6.Bölüm : Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona
Ermesi

A) Kat mülkiyetinin sona ermesi:
I - Anagayrimenkulün arsasıyla
birlikte yok olması veya kamulaştırılması ile:
Madde 46 - Kat mülkiyeti, kat
mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer.
Anagayrimenkulün
bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplanmasıyla kat
mülkiyeti kendiliğinden sona ermez.
Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya
bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunan malikin,
anagayrimankuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi
üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına göre,
genel kütükte yeni bir sayfaya geçirilerek ve eski kayıtlarıyla bağlantı
sağlanmak suretiyle tescil olunur. Anagayrimenkulün niteliğinde kat mülkiyetinin
kurulmasından sonra değişiklikler olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da
yazılır
Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir
şahsi hakla kayıtlanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten
silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete
çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi
istenemez.
Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat
etmemekle beraber hakkının yalnız borçluya ait mülkiyet payına veya hakkın
niteliğine göre, bütün ortak mülkiyet paylarına aktarılmasına muvafakat ederse
bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun, adi mülkiyet esasına tabi
kılınmış olan o gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet payları üzerine geçirilmek
suretiyle genel kütüğe tescil olunur.
Anagayrimenkulün arsasıyla birlikte
tamamen yok olması veya kamulaştırılması halinde sicil kaydının silinmesi genel
hükümlere göre yapılır.
Anagayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün
kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de gözönünde
tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir.
II -
Anayapının harap olması:
Madde 47 - Anayapının tümü harap olmuşsa,
anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.
Anayapının
bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün mali- ki iki yıl
içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir
kısmı,bu sürenin tamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa
payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini
hakimden isteyebilirler. Bu halde devrolunan arsa payları kat mülkiyeti
kütüğünün ilgili sayfalarının (Beyanlar) hanesine işaret olunur; arsa payını
devralanlar,devraldıkları tarihten başlayarak iki yıl içinde, harap olan
bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri
bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını bu kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci
fıkrasındaki esaslara göre yeniden hesaplayarak kat mülkiyeti kütüğüne
geçirtmeye mecburdurlar.
Yukarıdaki fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde
anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona ererek, gerek o
gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler için alınan sigorta bedeli üzerinde
ortak mülkiyet hükümleri uygulanır.
Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen
harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı
bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden
yaptırıp yaptırmayacaklarını, harabolma tarihinden başlayarak altı ay içinde
diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmeyenlerin
yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları,
bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.
Harabolan
bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler devamınca
kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar
hanesine geçici şerh verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat
mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütükten silinir.
III- Bildirme ödevi
ve kaydın silinmesi:
Madde 48 - Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya
bir kısmının harabolması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün
bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa,
bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir;
bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap
olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici
müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir.
Kat mülkiyeti sona
erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı
anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan
önceki genel kütük kaydıyla bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında
ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta
bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür.
Tümü harabolan
anayapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yine kat mülkiyeti
esasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti
kurulmasına dair hükümler uygulanır.
B) Kat irtifakının sona ermesi:
Madde
49 - Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna
verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu
irtifaka her zaman son verebilirler.
Kat irtifakı, buna konu olan arsanın
tamamıyla yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya
kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.
(Değişik fıkralar:13/4/1983 -
2814/14 md.):
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması
sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin
istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre
kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir.
Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.
Yukarıdaki fıkra uyarınca kat
irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.

7.Bölüm : Son
Hükümler

A) Yasaklar:
Madde 50 - Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra
Medeni Kanuna ve diğer kanunlara göre, bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin
o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını
sağlamak için irtifak hakkı kurulamaz.
Tümü kargir olmayan yapılarda kat
mülkiyeti kurulamaz.
B) Yeni duruma uyma :
I - Medeni Kanunun yürürlüğe
girmesinden sonra kurulan irtifaklarda:
Madde 51 - (Değişik birinci fıkra:
30/4/1969 - 1166/1 md.) Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra bu kanunun
yürürlüğe girdiği tarihe kadar bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o
gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak
için üzerinde irtifak hakkı kurulmuş olan gayrimenkullerin mülkiyetinin 2/1/1971
tarihine kadar kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil
ettirilmesi mecburidir. Bu yapılmazsa irtifak hakları sona ererek yalnız ortak
mülkiyet devam eder.
Gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin birinci fıkra
gereğince kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyet kütüğüne tescili, ortak
maliklerden birinin tapu idaresine başvurması üzerine tapu idaresindeki
belgelere ve bu kanunun 12 nci maddesinin (b) bendinde yazılı fotoğrafa
dayanılarak yapılır; bu halde fotoğrafın,tapu idaresine başvuran ortak malikin
imzasıyla tasdik edilmesi yeter.
Diğer ortak malikler bu çevrilmeye itiraz
edemeyecekleri gibi bunun giderlerine katılmaktan ve yönetim planı yapmaktan
kaçınamazlar; kaçınılırsa, hakimin müdahalesine dair olan 33 üncü madde hükmü
uygulanır.
II- Medeni Kanundan önce kurulmuş olan haklarda :
Madde 52 -
Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce (Hava hakkı, oda mülkiyeti) gibi
isimler altında kurulmuş olan haklar, bu kanunun yürürlüğe girmesinden
başlayarak üç yıl içinde, aşağıda yazılı hükümlere göre, bu kanun uyarınca kat
mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilir:
a) Gayrimenkul üzerinde bu haklara
konu olan yapı bölümleri mevcutsa, hak sahipleri,aralarında yapacakları bir
sözleşme ile, o gayrimenkulün arsasında, bölümlerinin değerleri oranında ve
hiçbir bedel ödemeye mecbur olmaksızın, Medeni Kanunun ortak mülkiyet
hükümlerine göre paydaş olurlar ve Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri
uyarınca kat mülkiyetini kurarlar.
b) Yapı bölümleri mevcut olmayıp yalnız
hava hakkı mevcutsa, bu hak (a) bendindeki esaslara göre hak sahibinin arsada
paydaş olması suretiyle kendiliğinden kat irtifakı hakkına çevrilir ve kütüğe o
suretle tescil edilir.
c) Hak sahipleri anlaşarak bu kanunun yürürlüğe
girdiği tarihten itibaren üç yıl içinde eski haklarını kat mülkiyetine veya kat
irtifakına çevirmezlerse, bu çevirme, gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu
idaresince, ayrı ayrı bölümlerin değerleri oranında arsa paylarının tesbiti ve
gereken belgelerin hazırlanması suretiyle ve bu maddenin (a) ve (b)
bendlerindeki esaslar uyarınca,hak sahiplerinden birinin müracaatı üzerine veya
doğrudan doğruya yapılır ve durum bütün hak sahiplerine bildirilir.
Bu
hakların tapu idaresince kat mülkiyetine veya kat irtifakına doğrudan doğruya
çevrilmesi için gereken masraflar Hazinece ödenerek, kamu alacaklarının tahsili
hakkındaki özel kanun hükümlerine göre hak sahiplerinden alınır.
Hak
sahipleri tapu idaresinin kararına karşı, bunun kendilerine bildirilmesinden
başlayarak bir ay içinde, sulh mahkemesine dava açmak suretiyle itiraz
edebilirler.
III- Medeni Kanuna göre kurulmuş kat irtifaklarının
yönetimi:
Madde 53 - Bu kanun yürürlüğe girdiği tarihten önce bir
gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki
gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için kurulmuş olan irtifak hakları,bu
kanuna göre kat mülkiyetine çevrilinceye kadar anagayrimenkulün yönetimi,
yönetim planı yapılması mecburiyeti ve giderlere ve sigorta mecburiyetine ve
bunun primlerine katılma hususlarında bu kanun hükümleri
uygulanır.


C) Özel kanuna göre ortaklaştırma (Şüyulandırma) halinde
kat mülkiyetinin durumu:
Madde 54 - İmar Kanunu hükümlerine göre
ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine
tabi gayrimenkul varsa, İmar Kanununun 46 ncı maddesi gereğince ortaklığın
giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın
giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.
Böyle bir anlaşmaya
varılmazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci
fıkrada sözü geçen madde hükmüne göre ortaklığı gidermekle görevli sulh
mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlardan değeri en fazla olan
gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkullerin bu değerle satın almasını teklife
karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş
olur.
Kesinleşen sulh mahkemesi kararının tebliğinden başlayarak bir ay
içinde bedel ödenmez veya altı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni
teminat gösterilmezse ortaklaştırılan gayrimenkullerin tümü, imar durumuna göre
mümkünse kat mülkiyeti muhafaza ve diğer gayrimenkuller buna ilhak edilerek,
eğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak, açık artırma yoluyla satılıp
ortaklık giderilir ve satış bedeli her gayrimenkulün, ikinci fıkra uyarınca
takdir edilmiş olan değerleri arasındaki orana göre, maliklere
paylaştırılır.
D) Harç ve vergiler:
Madde 55 - Bu kanuna göre kat
mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva
etmedikçe her çeşit harc ve vergiden muaftır. Bu muafiyet, Medeni Kanunun
yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifak haklarının 51 nci madde gereğince
kat mülkiyetine ve Medeni Kanundan önce kurulmuş olan hakların 52 nci maddeye
göre kat mülkiyeti veya kat irtifakına çevrilmesi işlemlerine de
şamildir.
Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal anagayrimenkulün
kayıtlı bulunduğu yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.
E)
Belediyesi olmayan yerlerdeki durum:
Madde 56 - Bu kanunun belediyelere
yüklediği görevler, belediye olmayan, yerlerde o yerin bağlı bulunduğu ilçe veya
il merkezleri belediyelerince, 6785 sayılı İmar Kanununun 47 nci maddesinde
bahsi geçen sahalarda ise ilgili belediyece yerine getirilir.

8.Bölüm

Bu bölüm ve bu bölüm başlığı altındaki maddeler 10/6/1985 tarih ve 3227 sa-
yılı Kanunun 1 nci maddesi ile eklenmiştir.

Devre Mülk Hakkı
Madde 57
- Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak
maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli
dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı
olarak kurulabilir.
Bu hakka devre mülk hakkı denir.
Madde 58 - Aksi resmi
senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin
sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir.
Devre mülk hakkı
ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut
müstakil yapılarda kurulabilir.
Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni
haklar tesis edilebilir.
Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet
payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.
Madde 59
- Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az
süreli olmaması gerekir.Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı
sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.
Madde 60 - Ana taşınmaz
mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar
hanesine,bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret
edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.
Madde 61 -
Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler
arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri,
yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak
dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu
hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi
senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.
Devre mülk
hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi
aralarından veya dışardan bir gerek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri
kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan
yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler de
verilebilir.
Madde 62 - Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız
bölümlerden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim
planında kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlerine
bağlı değildir.
Madde 63 - Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya
bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun
giderilmesini isteyemezler.
Madde 64 - Devre mülk hak sahipleri,kendilerine
ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri
bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak
sahibine teslime mecburdurlar.
Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı
takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu
kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki
amirin emri ile, başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca
boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına yapılacak başvuru, bu boşaltma
işlemini durdurmaz. İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları
saklıdır.
Madde 65 - Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve
sorumluluklarının tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda,
sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve
ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.
Görevli mahkeme:
Ek Madde 1 - (Ek:
13/4/1983-2814/15 md.)
Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü
anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.
Kullanma yerlerinin
boşaltılması:
Ek Madde 2 - (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.) Kat malikleri
kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından sözleşmeleri
herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve
bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri dolayısıyla
bir yer tahsis edilmiş ise, bu yerleri onbeş gün içerisinde boşaltmak
zorundadırlar. Bu süre içinde boşaltılmayan yerler yöneticinin veya kat
maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine başkaca tebligata lüzum
kalmadan mahalli mülki amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca
boşalttırılır. İdare ve yargı organlarına yapılacak başvuru, bu kararların
yerine getirilmesini durdurmaz. İlgililerin kanun ve sözleşmeden doğan hakları
saklıdır.
Birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümler:
Ek Madde 3 -
(Ek:13/4/1983 - 2814/15 md.)
Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı
halinde, bu Kanunda yer alan hükümlerin uygulanmasında aşağıdaki kurallar
dikkate alınır:
a) Vaziyet planına göre yapılacak tüm bağımsız bölümlerden
yüzde kırkının veya blok inşaatlarda her biri en az sekiz bağımsız bölümü
kapsayan blok veya blokların tamamlanmış bulunması halinde,tamamlanan bağımsız
bölümler için kat mülkiyetine geçilebilir Bu takdirde, tamamlanmamış yapılara
ilişkin kat irtifaklarının tapu kütüklerinde nasıl yer alacağı (11 inci maddenin
2 nci fıkrasına bağlı kalınmaksızın) tüzükle belirlenir.
b) Yapılardan her
birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri, bütün yapılar için
müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat malikleri tarafından
20 nci maddedeki kurala göre karşılanır, Yapılardan bir kısmının tamamlanmamış
olması halinde, kat irtifakı sahipleri de, kendilerini ilgilendirdiği ölçüde
ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar.
c) Blok yapılarda,
bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesinde, kat malikleri
kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur
Kat irtifakına
geçiş:
Ek Madde 4 - (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.)
Beş veya daha fazla kişi
tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptırılmak amacıyla birlikte bir
arsa edinilmiş olması ve pay sahiplerinden en az beşte dördünün kat irtifakına
geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması halinde, karara uymayan pay
sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve bu payların, isteyen diğer
pay sahipleri adına tesciline sulh mahkemesi tarafından aşağıdaki şartlarla
karar verilir:
a) Müşterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla
edinildiğinin ispat edilmiş olması,
b) Müşterek maliklerin yukarıda açıklanan
çoğunluğunun kat irtifakına geçiş kararına veya bununla ilgili yükümlülüklere
noterlikçe yapılan tebligata rağmen iki ay içinde uyulmamış olması,
c) Karara
uymayan müşterek maliklerin paylarının mahkemece tespit edilen rayiç bedelinin
mahkeme veznesine depo edilmesi.
F) Yürürlük tarihi:
Madde 66 - Bu kanun
yayımı tarihinden altı ay sonra yürürlüğe girer.
G) Yürütme makamı:
Madde
67 - Bu kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür