YABANCILARA GAYRİMENKUL SATIŞINDAKİ SON GELİŞMELER

I - Giriş:

Türkiye’nin ekonomisinde son yıllarda yakalanan istikrar ve büyüme gerek yabancı yatırımcıların gerekse yatırım amacı olmayan gerçek kişilerin dikkatini Türkiye’deki gayrimenkul piyasasına çekmiştir. Türkiye’nin yabancı yatırım çekiyor olması yabancıların gayrimenkul edinme hakları ile ilgili yeni düzenleme ihtiyacını ortaya çıkarmıştır. Bu alanda Tapu Kanunu başta olmak üzere pek çok kanunda değişiklikler yapılmış ve bu düzenlemelerin bir kısmı Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir.

Bu nedenle özellikle Tapu Kanunu’nun yabancıların mülk edinmeleriyle ilgili maddeleri son yıllarda çok sayıda değişikliğe uğramıştır. Türkiye’de mülk edinmek isteyen yabancı gerçek veya tüzel kişiler bu konudaki güncel gelişmeleri sürekli takip etmek zorunda kalmışlardır. Onlara yardımcı olmak amacıyla bu konudaki son gelişmeleri aktarmayı faydalı bulduk.

II - 5782 Sayılı Kanun’dan önceki Gelişmeler:

1) Anayasa Mahkemesi’nin Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi ile ilgili kararı:

Anayasa Mahkemesi 16.1.2008 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan kararıyla Tapu Kanunu’nun yabancıların gayrimenkul edinmeleriyle ilgili 35. Maddesinin yedi ve sekizinci fıkralarını kısmen iptal etmiş bulunuyordu. Anayasa Mahkemesi’nin bu kararında maddelerin tamamı değil, yalnız Bakanlar Kurulu’nun yabancıların edinebilecekleri gayrimenkulleri arttırma yetkisi iptal edilmişti.

2) Anayasa Mahkemesinin Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu’nun 3/d bendi ile ilgili kararı:

Bu değişikliğin doğurduğu yeni bir düzenleme ihtiyacı Anayasa Mahkemesi’nin 16.04.2008 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan kararı ile doruğa çıkmıştır. Bu kararında Anayasa Mahkemesi 4875 sayılı “Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu”nun yabancı yatırımcıların gayrimenkul edinme haklarını düzenleyen 3ncü maddesinin “d” bendini iptal etmiştir.

Bu maddeye göre yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türk vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde karşılıklılık koşulu olmaksızın, kamu yararı ve ülke güvenliği açısından belli alanlar dışlanmadan, miktar bakımından sınırlama yapılmaksızın taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmelerine imkan sağlanmıştı. Anayasa Mahkemesi bu maddeyi iptal ettiği kararında yabancı yatırımcıların gayrimenkul edinme haklarının hiçbir yasal sınırı olmaması, gayrimenkulün devri veya kullanım koşulları ile ilgili hiçbir hükme yer verilmemiş olması gerekçelerine dayanmıştır. Mahkeme aynı zamanda bu kararın 16.10.2008 tarihinde yürürlüğe gireceğini belirtip, Yasa koyucu yeni bir düzenleme yapana kadar yabancı yatırımcıların mağdur olmalarını önlemeyi amaçlamıştır.

III – 5782 sayılı Kanun’un getirdiği yenilikler:

Bu kararların yarattığı belirsizliği ortadan kaldırmak amacıyla hazırlanan 5782 sayılı “Tapu Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” [5782 sayılı Kanun] 15.7.2008 tarihli 26937 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

1) Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde yapılan değişiklikler:

Bu kanunun birinci maddesi ile yapılan değişiklik ile yabancı uyruklu gerçek kişilerle yabancı şirketlerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alanlar daha ayrıntılı şekilde belirtilmiş ve bu alanları belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkili kılınmıştır.

Yabancı gerçek kişiler bakımından açıkça “… taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte ayni hak edinebilirler…” denilerek bağımsız ve sürekli nitelikte ayni hak edinme hakkı düzenlenmiş, eşyaya bağlı veya devredilmeyen nitelikte sınırlı bir ayni hak kurulmasına olanak tanınmamıştır. Buna örnek olarak sükna, intifa ve eşyaya bağlı veya devri yasaklanmış üst hakkı kurulmasının mümkün olmadığı söylenebilir.

Yabancı gerçek kişilerin edinebilecekleri gayrimenkullerin merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onunu geçemeyeceği belirtilmiştir. Bu maddenin iptal edilen hükmüne göre Bakanlar Kurulu bu oranı arttırmaya yetkili kılınmıştı. Yeni düzenlemede Bakanlar Kurulu’nun yetkisinin bu oranı azaltmakla sınırlı tutulduğu görülmektedir.

Ancak bu düzenleme yalnız yabancı gerçek kişiler bakımından yapıldığı için yabancı şirketlerin edinebilecekleri gayrimenkullerin oranı konusunda bir sınırlama mevcut değildir. Bu bakımdan özel bir düzenleme getirilmemiştir.

2) Yeni ihdas edilen Tapu Kanunu’nun 36. maddesi:

5782 sayılı Kanun’un ikinci maddesi ile Tapu Kanunu’nun 36. Maddesi yeniden düzenlenmiştir. Bu madde 19.07.2003 tarihli 4916 sayılı Kanun ile iptal edilmişti.

Yeniden düzenlenen bu madde ile adeta Anayasa Mahkemesi’nin 16.04.2008 tarihinde yayınlanan kararı ile iptal edilmiş olan “Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu”nun 3/d bendi yeniden düzenlenmiştir. Bu madde yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmelerini düzenlemektedir.

İptal edilen “Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu”nun 3/d bendi “taşınmaz edinimi” başlığını taşımaktaydı ve şu şekildeydi:

“Yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türk vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı aynî hak edinmeleri serbesttir.”

Yeni düzenlemenin ise Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararının gerekçesi doğrultusunda çok daha ayrıntılı olarak yazıldığı görülmektedir.

Ancak yeni düzenleme bazı sınırlamalar içermektedir. Örneğin madde metninde “tüzel kişiliğe sahip şirketler” ifadesinin kullanılmış olması nedeniyle tüzel kişiliğe sahip olmayan adi ortaklık türündeki birleşmeler, örneğin konsorsiyumlar bu haktan yararlanamayacaktır. Şirketlerin gayrimenkul edinme haklarının “ana sözleşmede belirtilen faaliyet konularını yürütme” koşuluna bağlanmış olması da dikkat çekmektedir.

Yeni 36. Maddeye göre ayrıca bu şekilde edinilmiş gayrimenkuller Türkiye’deki başka yabancı şirketlere devredilebilecekleri gibi bir Türk şirketinin hisse devri yoluyla yabancı sermayeli şirket haline gelmesi halinde de şirketin gayrimenkulleri devredilebilir.

Değişik 36. Madde Türkiye’deki yabancı şirketin tasfiyesi halinde gayrimenkullerin şirket ortağı yabancı gerçek kişiler veya yurt dışındaki yabancı şirket tarafından edinilmesini de yeni 35. Maddedeki koşullara bağlamıştır.

Yine aynı maddeye göre stratejik bölgelerde gayrimenkul alımlarında Genelkurmay Başkanlığı veya yetkili komutanlıklardan, özel güvenlik bölgelerinde ise valiliklerden izin almak gerekecektir.

IV – Sonuç:

Yeni Kanun, Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararından beri bir süredir gayrimenkul edinme haklarını etkili şekilde kullanamayan yabancı gerçek ve tüzel kişilerin durumunu iyileştirmeyi hedeflemiştir. Özellikle Tapu Kanunu’na getirilen yeni 36. Madde ile Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiş olan “Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu”nun 3/d bendinin eksikliği giderilmeye çalışılmıştır. Bu kanun yabancıların gayrimenkul edinme haklarını Anayasa Mahkemesinin iptal kararının gerekçelerine uygun olarak daha ayrıntılı şekilde düzenlemiş olmakla birlikte getirdiği bazı kısıtlamalar nedeniyle yeterli gözükmemektedir.

Ayrıca uygulamada sıkıntı çekilmemesi amacıyla Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı 17.07.2008 tarihinde Tapu Kanunu’nun 35. ve 36. maddelerinin uygulamasını gösteren bir genelge yayınlayıp Tapu ve Kadastro bölge müdürlüklerine göndermiştir.