Ülkemizde Yapılan Gayrimenkul Alım / Satım İşlemleri

Ülkemizde Yapılan Gayrimenkul Alım / Satım İşlemleri

Ülkemizde her yıl Tapu Müdürlüklerinde yüz binlerce adet gayrimenkul için satış işlemleri yapılmaktadır. Ülkemizde sadece 2015 yılında 1.289.320 adet konut nitelikli gayrimenkulün satış işleminin yapılmış olduğu TUİK verilerinden anlaşılmaktadır.  Bunun üstüne ticari nitelikli taşınmazların satışlarının eklenmesi ile sayı 1.500.000 adedin üzerine çıkmaktadır. Bu satışların bir kısmı kredili satış olarak, bir kısmı nakit ödeme, takas, barter gibi şekillerde yapılabilmektedir.

Kredili Gayrimenkul Alımlarında Beyan Edilen Satış Değeri

Kredili olarak yapılan taşınmaz alım işlemlerinde bankacılık kanunları gereği SPK veya BDDK Kurumlarının yetkilendirmiş olduğu gayrimenkul değerleme firmalarına gayrimenkul değerleme raporları gerekmektedir. Bu raporların sonuç kısmında krediye konu olan gayrimenkulün güncel piyasa şartlarındaki değeri belirtilmektedir. Kabaca anlatmak gerekir ise ekspertiz raporunun sonucunda ortaya çıkan değere göre banka tarafı belirli oranlara göre vereceği maksimum kredi miktarını belirler. Eğer kredi lehtarının talebi, bankanın verebileceği kredi miktarının sınırları içinde ise kredi olumlu şekilde sonuçlanarak, tapu tescili ile birlikte satıcının hesabına ödenmektedir. Bu durumda tapu müdürlüğüne beyan edilecek olan vergi ve harçlara esas satış bedeli, ilgili belediyenin belirlemiş olduğu emlak rayiç bedelinin altında olmamak kaydıyla, en az kullanılan kredi miktarı kadar olmaktadır. Bu miktar üzerinden ödenen alım/satım vergileri ve harçlar devlet kasasına gelir olarak kaydedilmektedir.

Kredisiz Gayrimenkul Alımlarında Beyan Edilen Satış Değeri

Kredisiz olarak yapılan taşınmaz alım işlemlerinde ise tapu müdürlüklerine beyan edilecek olan vergi ve harçlara esas satış bedeli minimum ilgili belediyenin belirlemiş olduğu emlak rayiç bedeli üzerinden beyan edilmekte, çok az oranda olsa bile istenildiği takdirde gerçek bedelin de beyan edildiği görülebilmektedir. Bu durumda devlet kasasına gelir olarak kaydedilen vergi ve harçlar minimum seviyede gerçekleşmektedir.

Konu ile İlgili Atılması Gereken Adım Nedir?

Ülkemizde uygulanan beyana esas vergi sisteminde, adaletsiz ve dengesiz vergi politikaları sonucu belirli iş kolları dışında gerçeğe aykırı beyanların tespitinin yapılamaması, cezalandırma konusunda eksiklikler ve halkımızın büyük kısmının vergi ödememek adına kanundaki boşlukları haksız çıkarlarına kullanıyor olmaları sebep ile vergi sistemimizde köklü düzenlemelerin yapılması ülkemizin geleceği için büyük öneme sahiptir.  Buna rağmen konu hakkında köklü adımların atılması geciktirilmektedir. Yazı konumuz olan gayrimenkul alım / satım işlemlerindeki vergi kaybının önüne geçilebilmesi için yasa ile belirli zorunluklar getirilmesi çözüm olabilecektir. Bağımsızlık ve tarafsızlık ilkelerine bağlı olarak faaliyetlerini yürüten, Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanları ile Lisanslı Değerleme Firmalarının tamamının, gayrimenkullerin alım / satım işlemleri için düzenleyecekleri gayrimenkul değerleme raporları sayesinde, gerçek satış bedellerinin tespiti ve vergiye esas alım / satım bedellerinin bu değerler üzerinden gösterilmesi mümkün olacaktır. Bu sayede devlet hazinesinin her yıl uğradığı milyonlarca liralık zararın önüne geçilmesi mümkündür. Her ne kadar Maliye Bakanlığı’nın yaptığı son açıklamalarda, kısa ve orta vadede böyle bir düzenlemenin yapılması düşünülmese bile Gayrimenkul Değerleme Sektöründe ciddi anlamda hareketlilik yaratacak bu düzenlenmenin bir an önce hayata geçirilmesi büyük önem taşımaktadır.