Emlak ofisinizi nasıl dekore etmelisiniz? ‘Kendinize’ değil, ‘işinize’ ofis kurun!

Kariyerinizde yeni bir sayfa açmak üzeresiniz; arkadaşlarınızın uzun süren ikna çabaları sonuç verdi ve hayatınızda köklü bir değişiklik yapmaya karar verdiniz: Artık emlak pazarlaması sektörüne giriyorsunuz ve yeni bir ofis açmanın arifesindesiniz… Ya da uzun yıllardır emlakçılık yapıyorsunuz ama artık işinize bir çeki düzen vermenin, işinizde atılım yapmanın ve işlerinize yenilik getirmenin zamanının geldiğini düşünüyorsunuz. Artık ofisinizi yeni bir yere taşımanın ya da ofis dekorasyonunuzu gözden geçirmenin zamanı… Eğer yıllardır emlakçılık yapıyorsanız ve semtinizde mütevazı bir ofisle işlerinizi bugüne kadar sürdürüyorsanız, çevrede edindiğiniz dostluklar, her sokağı ve binayı tanıyor olmanız ya da buna benzer gerekçelere sığınarak işlerinizin bundan sonra da böyle devam edeceğini sanmayın… Lütfen veciz bir söz sarf etmeme izin verin: Mortgage çıktı, mertlik bozuldu!.. Lütfen kafanızı kaldırın ve çevrenize bir bakın. Neler göreceğinizi ben söyleyeyim. Sayıları hızla artan emlak zincirlerinin ofislerini ya da bağımsız ama ışıltılı büyük emlak ofislerini göreceksiniz. Eğer bu ofislerin giderek size doğru yaklaştığını görüyor ama yine de “aman canım banane, ben işime bakarın” diyorsanız, bir süre sonra emlak alım satımına aracılık etmekte zorlanmaya başladığınızı, size satış ya da kiralama için başvuranların sayısında büyük azalma olduğunu gördüğünüzde artık geçiminizi sürdürebilmek için yeni bir iş aramanın vaktinin geldiğini de kavrayacaksınız. Bir, artık oyunun kuralı değişiyor; sektörü düzenleyen yasalar çıkıyor(mortgage yasası) ya da eli kulağında(emlak müşavirliği yasası). İki, kredili konut satışı artıyor ve önümüzdeki yıllarda (ekonomide her şeyin yolunda gittiği varsayılarak) daha da büyük oranlarda artacak. Böylece finans kuruluşları, inşaat geliştiricileri ve emlak pazarlayıcılarının ilişkileri daha yoğun ve profesyonel bir boyut kazanacak. Üç, böyle bir ortama ya mevcut emlakçılar uyum sağlayarak dahil olacak ya da yeni dönemin ihtiyaçlarını karşılayacak binlerce kişi emlak pazarlaması sektörüne dahil olacak. Eğer gayrimenkul sektöründeki varlığınız “Ahmet’tin dairesini Mehmet’e satar, yüzde 2-3 de komisyonumu alırımın” ötesinde bir ciddiyet içerisindeyse, emlak pazarlamasının geleceğini de bir taraftan düşünüyor olmalısınız… Meclis’ten geçen yasaları, daha hangi yasaların çıkmak üzere olduğunu takip ediyor olmalısınız. Bilgi altyapınızı geliştirmeye, profesyonel bir kadro kurmaya, teknolojiden nasıl yararlanacağınıza da bir o kadar kafa yoruyor olmalısınız… Kafa yormanız gereken konulardan birisi de “ofis dekorasyonunuz” olmalı… Profesyonelce çalışmaya ve kurumsal bir şirket ortaya çıkarmaya karar verdiğinize göre, “bir masa, bir sandalye kapar, bir de telefon hattı çektirdik mi işlem tamamdır” zihniyetiyle hareket edemeyeceğinizi de kavramışsınız demektir. Ofis dekorasyonu için neler yapabilirsiniz? Bir emlak zincirine dahil oluyorsanız mutlaka belli standartlara ulaşmanız için bir dizi koşul ileri sürülecektir. Dış cepheye asılacak tabelanın ebatları ve renkleri; ofisin bulunacağı cadde ve bina özellikleri ve ofis mobilyalarının türü ve renkleri bunlardan en önemlileridir. Ancak hemen tüm emlak zincirleri ödeyeceğiniz franchising bedelinin karşılığını verecek ve size ofisinizi dekore etmede profesyonel bir danışmanlık hizmeti sunacaktır. Hatta çoğunlukla şirket merkezinden profesyonel elemanlar gönderilecek ve ofis mobilyalarının temininden yerleşimine kadar fiili bir danışmanlık hizmeti verilecektir. Böyle bir seçim işlerinizi büyük ölçüde kolaylaştıracaktır. Eğer emlak zincirleri dışındaysanız kuşkusuz yine kaliteli bir ofis oluşturma şansına sahipsiniz. Ancak bunun bir bedeli olacağını da bilmelisiniz. Tabii ki bir iç mimarla çalışma şansınız, hatta işinizin boyutu itibariyle gerekliliği de olmayabilir; ancak dekorasyon konusunda sizi yönlendirebilecek bir kaynak bulmanız kaçınılmaz. Bunun bir dostunuz mu olacağına, ya da profesyonel bir firmayla mı çalışacağınıza ancak siz karar verebilirsiniz. Ofis kurulumuna başlamadan, sözleşmeler imzalamadan ve satın almalara girişmeden önce ofisinizi projelendirmelisiniz. Bu gözünüzü korkutmasın. Kimse sizden mühendislik çalışması yapmanızı beklemiyor. Böyle bir adım hem daha profesyonel bir ofis oluşturmanızı sağlar hem de nereye ne alacağınızı baştan belirlemenizi ve gereksiz harcamalardan kaçınmanızı sağlar. Birçok kişi ticari hayata başlarken ve bir ofis oluştururken işi masa sandalye satın almaya indirgemekte. Oysa gereksiz yere para harcama gözüyle bakmak yerine bir danışmanlık hizmeti almanız işlerinizi müthiş kolaylaştırır. Bu sayede, ofis alanının ne tarz mobilyalarla etkin kullanabileceğinizi, hangi renkleri(mobilya ve duvarlar için) tercih etmeniz gerektiğini, elektrik tesisatınızın kurulumu ve nasıl ışık kullanabileceğinizi, ne tarz tamamlayıcı dekoratif malzemelere yer vermeniz gerektiğini kolayca belirleyebilirsiniz. Ofisinizde mümkünse bekleme salonu oluşturun; bu mümkün değilse bekleme bölümü ve oturma gurubu oluşturun. Ofisinizde bulunan müşterilerinizin çoğunlukla hayatlarının en önemli kararını vermek üzere orada bulunduklarını unutmayın. Müşterilerinizin sizinle imzalayacakları sözleşmeyi ya da kredi sözleşmelerini okumak ya da eşiyle özel konuşmak isteyebileceğini hesaba katın ve onlara ofisinizde bu olanağı cömertçe sunun. İnsanların hassasiyetlerine, karar almakta zorlanmalarına saygı duyun, düşünmek ve karar verebilmek için özel ortamlar yaratın. Kararsızlıklarını hissettiğinizde bu teklifi bizzat siz sunun. Çalışma masanızın karşısında oturan müşterinize “evet nedir kararınız, alıyor musunuz, almıyor musunuz?” diye sormak, ya da bu anlama gelecek hal ve hareketler içerisinde olmak, bir, iticidir, iki sizin müşteri kaybetmenize neden olabilir. Bırakın müşterileriniz ikna olmuş biçimde ve coşkuyla size gelsin. Hemen tüm konut alıcılarının, “acaba doğru evi aldım mı, doğru fiyattan mı aldım yoksa fazla ödeme mi yaptım” kararsızlığıyla ev aldıkları biliniyor. Nasıl olsa kafasında soru işareti kalmadan, mutlu, mesut ve kredisini geri ödeyebileceği bir gayrimenkul alan müşteriniz size yeni müşteriler gönderecektir. Aksi halde, evet, belki bir satış gerçekleştirerek kar elde edeceksiniz ama belki de yaratacağınız mutsuz bir müşterinin sizin hakkınızda anlatacakları birçok müşteriden olmanızı sağlayacak. Kısa vadeli değil, uzun vadeli düşünün. Bekleme bölümünüzde gazete, dergi gibi yayınlar bulundurun. Ama düzenli olmalarına özen gösterin. Ve bu yayınların iki üç gün öncenin gazeteleri ya da iki üç ay öncenin dergileri olmamasına, mutlaka güncel yayınlar olmasına dikkat edin. Bazen küçük ayrıntılar bile çok şey anlatır; samimiyetinizi ve ciddiyetinizi gösterir. Bekleme odası ya da bölümünde bir televizyon bulunması size zaman kazandıracaktır ve iyi bir oyalayıcıdır. Geçenlerde eşimle birlikte doktor randevumuzda bir saat sıra beklediğimizi ve bir kanaldaki diziyi izlerken vaktin nasıl geçtiğini anlamadığımı anımsadım. Televizyon olmasaydı eminim bekleme odasındaki hastalar sıkıntıdan oflayıp puflayacak ve birbirimizden gözlerimizi kaçırabilmek için kafalarımızı tavandan indirmeyecektik. Müşterilerinize ve konuklarınıza içecek servisinde bulunmak onları memnun edecektir. Tabii ki çay kahve her zaman için ofisinizin demirbaş içeceği olmalı, ama özel bir içecek teklifinde bulunmanız konuklarınızı hem şaşırtacak hem de kendilerini “özel” hissetmelerini sağlayacaktır. Eğer internetten ve teknolojiden gerektiği gibi yararlanıyorsanız mümkünse bir sunum odası ya da bölümü oluşturun. Bu sunum odasında ya da bölümünde barkovizyon ya da televizyondan portföyünüzdeki gayrimenkulleri müşterilerinize kolayca tanıtın. Bir dekorasyon uzmanı olmamakla birlikte lütfen bir iki not düşmeme de izin verin. Bir iş yeri dekore edeceğinizi unutmayın. Kişisel beğenilerinize göre değil, işinizin gerekliliklerine göre dekorasyon gerçekleştirin. Karmaşadan uzak durun. Abartıdan kaçının. Sade, ama etkili, birbirini tamamlayan malzemeler kullanın. Aydınlatmayı önemseyin ve loş, karanlık ortamlar oluşturmaktan kaçının. Gün ışığından yararlanmaya çalışın. Ofisinizdeki departmanların ya da yöneticilerin yazılı olduğu tabelaları genel dekorasyonunuza uygun biçimde yerleştirin. (Tavana asın ya da bölmelere iliştirin). Personeliniz, mutlaka isimlerinin yazılı olduğu yaka kartı kullansın. Eğer bir ofis sekreteriyle çalışıyorsanız (ki mutlaka çalışmalısınız) çalışma alanının(masası) mümkünse ofis girişinizi cepheden karşılıyor şekilde konumlanmasına dikkat edin. Gönderen ÖZCAN YAZICI zaman: 13:48 0 yorum Etiketler: Faaliyet Alanına Hakimiyet, Ofis Dekorasyonu 20 Aralık 2007 Perşembe Emlak ofisinize yer seçmek Emlak ofisleri için yakın zamana kadar, iş yerinin, yani ofis yerinin seçimi çok önemliydi. “Satılık” ve “kiralık” ilanlarının camları süslediği ve yalnızca bir “komisyonculuğa” denk düşen emlak pazarlaması iş sürecinde gerçekten de emlak ofisinin yeri büyük önem taşıyordu. Örneğin, hangi bölgede olursa olsun o bölgenin en işlek caddesi olması, zemin katta olması olmazsa olmaz bir koşuldu. Ofis dekorasyonu sözcüğü daha gündelik konuşmalarda dahi anılmıyordu. İşyeri açmak(şahıs şiketi) ve yasal prosedürler ise son derece basitti; hatta çoğu emlak ofisi adı altında tek odadan bozma barakalarda, yol kenarlarında ahşap ya da demir barakalarda hiçbir ticari kayıt yaptırmadan alım satımlara aracılık ediyordu. Dikkatinizi çekmiştir, geçmiş zaman diliyle yazıyorum. Çoğunuz, “sanki tüm bunlar bitti, hala çok yaygın bu tip ofisler” diyerek itiraz edecektir. Evet, itirazınızda haklısınız, bu tip iş yerleri ve bu tarzda çalışanlar hala çok yaygın. Hala emlakçılıkla uğraşanların bir meslek yasası yok. TSE ve Sanayi Bakanlığı bir takım düzenleyici yönetmelik ve tebliğler yayınlasa da mesleğe giriş ve çıkışlar sınırsız bir alanda gerçekleşiyor. Yani isteyen istediği gibi kendisini emlakçı olarak nitelendirebiliyor. Bu tip ticari faaliyet içerisinde olanlara yasal ve vergisel sorumluluklar, tüketici hakları anlamında kimse hesap soramıyor. Bu tablo haksız rekabet koşulları yarattığı gibi hangi seviyede olursa olsun mesleğin genel itibarını zedelediği için emlak pazarlamasıyla uğraşanların bütününü, yani tüm sektörü olumsuz olarak etkiliyor. Emlak pazarlamasıyla uğraşanların toplum ve tüketiciler nezdinde itibarsız, güvenilmez, kapkaç içerisinde olan kişiler olarak imaj edinmesine ve böyle anılmalarına yol açıyor. Çoğu yaşanan örneklere bakınca insan bu önyargılara hak vermemezlik de edemiyor. Yinede geçmiş zaman diliyle yazmamın bir başka nedeni daha var. Artık değişim süreci başladı. Yakın ve orta dönemde sektörün yapısı büyük ölçüde değişecek. Emlak Müşavirliği yasa tasarısı üzerine hazırlıklar sürüyor. Bunu bir süre sonra SPK’nın girişimleriyle Mortgage Brokerlığı Yasası izleyecek. Yine kurumsal emlak zincirlerinin sayısı artıyor; bağımsız emlakçıların bir kısmı da yeni sürecin ayrımına varmış durumda ve niteliklerini artırarak kurumsal bir kimlik kazanmaya çalışıyor. Ve bu süreç yoğunlaşarak sürecek ve bir süre sonra hem yasal zorunluluklar hem de sektördeki rekabet koşulları nedeniyle “komisyonculuk” tarihe karışacak ve “müşavirlik” dönemi başlayacak. Lisanslama dönemine geçilecek ve lisansı olamayanlar sektör içinde yer alamayacak. Özetle, sektör ve meslek bir değişim sürecinde ve bu süreç bitecek, değişim tamamlanacak ve geçmişte kalacak. Şimdi sorun halen emlak pazarlamasıyla uğraşanlardan kimler geçmişte kalacak, kimler kendini geleceğe taşıyacak; kimler “komisyonculukta” kalacak, kimler kendisini “müşavire” dönüştürecek? En iyi ofis yeri neresi? Şimdi bu vurgulamalarımın ardından yazımın başına dönerek yeni sorular sormak ve bugünkü yazımın özüne dönmek istiyorum… Bir emlak ofisi için en iyi ofis yeri neresidir? Hangi cadde, hangi iş merkezinde, kaç metrekarelik bir ofis tutmalısınız? Ofisinizi nasıl dekore etmelisiniz? Yakın zamana kadar göz ardı edilen bu soruların yanıtını bulmak, emlak pazarlamasındaki profesyonelleşmeyle birlikte artık bu alanda faaliyet gösterecekler için kaçınılmaz oldu. İşte, bu soruları merak edenlere yol gösterecek bazı ip uçları… Öncelikle ofis için yer aramaya başlamadan önce işinizi hangi ölçekte sürdüreceğinize, yani yatırımınızın büyüklüğüne karar vermelisiniz. Gayrimenkul pazarlamasını tüm ürünleriyle mi (konut, arsa, işyeri, ticari gayrimenkuller vb.) ilgileneceksiniz; yoksa bu ürünlerden bazılarıyla mı? Kaç personelle çalışacaksınız? Eğer bir emlak zincirine dahil oluyorsanız, zincirin paket program ve eğitimlerinden de yararlanacaksınız demektir. Yani işleriniz bir miktar kolaylaşır. Şirket profesyonelleri size ofis yeri seçiminde ve dekorasyonda danışmanlık hizmeti verecektir. Hatta bazı zincirler ofis ve kırtasiye malzemelerinin teminine kadar hizmet veriyor. Kaç metrekarelik bir alanın size yeterli olacağını hesaplamalısınız. Emlak zincirlerinin franchise verdikleri ofisler için genellikle 70 ile 100 metrekare arasında bir ofis alanı istediklerini anımsatmamız gerekiyor. Daha sonra kendi çalışma alanınızı ve gayrimenkul danışmanlarınızın, ofis sekreterinizin ve diğer çalışanlarınızın çalışma alanlarını projelendirmelisiniz. Ofis yerinizin konumlanacağınız bölgenin en işlek caddesinde yer alması avantaj yaratacaktır. Yine toplu taşıma araçlarının kullandığı caddeler de tercih nedeni olabilir. Toplu ulaşım duraklarına yakınlık ofise ulaşımı kolaylaştırır. Camlara ilan asarak müşteri bulma dönemi, internet icat oldu olalı artık hem cazibesini hem de sevimliliğini kaybetti. Bu nedenle emlak ofisiniz için ille de zemin katta bir yer bulmak zorunda değilsiniz. Birinci, ikinci katlar da olabilir. Önemli olan ihtiyaçlarınızı karşılayabilecek nitelikte olması. Ancak bu demek değil ki 15 katlı bir iş merkezinin 15. katından da yer tutabilirsiniz… Ofisinize konut olarak da kullanılan binalarda yer aramayın. İş merkezlerini tercih edin. Konut kredileriyle satışlar artıyor. Bu nedenle finans kuruluşlarına ve bankalara yakın bir noktada ofis açmaya özen gösterin. Ofis dekorasyonu konusunda bir uzmandan destek alın. Bazen yaratıcı çözüm ve uygulamalarla sınırlı alanlarda da cazip ve işlevsel bir ofis ortamı yaratabilirsiniz. Mobilya seçimi, renk kullanımı hakkınızda güçlü bir imaj yaratır. Bu da sizinle çalışanlara ya da çalışma kararı vermek üzere olanlara güven verir, ikna eder. Dekorasyonda abartıdan kaçının. Gereksiz süsleme ve dekoratif malzeme kullanımından kaçının. Kuş kafesleri, akvaryum ve her duvarı büyük tablolarla süslü bir mekan müşterileriniz için dikkat dağıtıcı olabilir. Ofisinize gelenler sergi gezmeye değil çoğunlukla hayatlarının en önemli kararını vermek üzere geliyorlar. Olanağınız olabilir ama önemli olan işlevsel, rahat ve güçlü bir imajı olan bir ofis ortamı yaratmaktır. Emlak pazarlamasında teknoloji kullanımı her geçen gün artıyor. Portföyünüze dahil ettiğiniz gayrimenkulleri internet sitenizde ve emlak arama motorlarında tanıtabileceğiniz gibi, ofisinizde özel bir oda ya da özel bir bölüm tefriş edebilirsiniz. Bir barkovizyon aleti ya da bir bilgisayar kullanarak, perde ya da büyük ekran televizyondan ilgilenilen konutlara ilişkin görsel sunum gerçekleştirebilirsiniz. Bu nedenle ofis seçiminizde bu konuya da dikkat edin. Emlak pazarlamasına sektörüne yeni giriyor ve ilk deneyiminizi yaşayacaksanız başlangıç için yüksek kira ödemeyi göze almak istemeyebilirsiniz; hatta almamalısınız. Sektör tecrübenizi ve ticari potansiyelinizi artırana kadar yukarıda sıraladığımız kriterleri en optimum biçimde karşılayacak şekilde hareket etmelisiniz. Bırakın ilk ofisiniz ana caddeye bakmasın da otoparka baksın. Bırakın 100 metrekare bir ofisle değil de 50 metrekare bir ofisle işe başlayın. Profesyonel bir firmadan ofis dekorasyonu konusunda destek alamasanız da internet emrinizde; zaman ayırın, araştırın, öğrenin ya da bir yakınınızdan yardım isteyin. Ve unutmayın; ne kadar profesyonel bir mekan oluşturursanız oluşturun sonunda profesyonel hizmet üretin. Ofisin bir araç olduğunu, hizmet kalitenizin ise amacınız olduğunu unutmayın… Gönderen ÖZCAN YAZICI zaman: 23:14 0 yorum Etiketler: Faaliyet Alanına Hakimiyet 17 Aralık 2007 Pazartesi Yerel yönetimlerle ve muhtarlarla güçlü iletişim kurun… Bilgiye ulaşmak ve bilgiyi yönetmek… Bekli de bu blogta çok sık kullandığım ve bundan sonraki yazılarımda da bolca kullanacağımı tahmin ettiğim kavramlar. Ancak günümüzde tüketime ve kişilerin satın alma kararlarına giden süreçlerin karmaşıklaştığını ve tüketicilerin satın alma kararını verdikleri ana kadar televizyon, gazete, radyo, telefon, internet, kısa mesaj, MSN ve daha aklınıza gelebilecek birçok kaynaktan gelen enformasyondan etkilendiğini ve kararlarına yön verdiğini kavrayınca bu konudaki vurgularıma ve ısrarıma hak vereceğinizi umuyorum. Evet, iletişim ve medya mecraları ve bu kanalları kullanma becerisi ticari faaliyetlerde çok önemli; ancak iletişim süreci ve bilgi kaynaklarını yönetmek yalnızca bunlardan ibaret değil. Medya mecralarını ya da teknoloji tabanlı iletişim kanallarını kullanmak sizin kurumsal iletişim politikanızın birer parçası. Bu kanalları kullanmak artık bir tercih konusu da değil, zorunluluk. Bunun yanında insan ilişkilerini yönetme beceriniz, her gün ya da zaman zaman karşılaştığınız, iletişim kurduğunuz çevrenizdeki sektör ya da kurum temsilcileriyle kurduğunuz iletişimin becerisi de ticari faaliyetlerinizi bir o kadar etkiler. Medya mecralarını ve teknoloji kanallarını kullanmak, tamam önemli ama, göz ardı etmemeniz geren ayrıntılar var. Yine bir dini bayramın arifesindeyiz. Birçok kurumun yaptığı gibi belki siz de şahsınız ya da ofisiniz adına cep telefonunuzdan ya da kısa mesaj servisinizden dostlarınıza ve müşterilerine bayram kutlaması mesajı göndereceksiniz. Ancak sizin için de geçerli mi bilmiyorum; genel, klişe mesajlar artık bana hiçbir şey ifade etmiyor. Hatta soğuk, itici geliyor, böyle mesajlar… Sözü şuraya getirmek istiyorum: Teknoloji yararlıdır, ancak onu iyi kullanırsanız. Teknoloji yararlıdır, ancak her zaman değil. Bazen teknolojinin ya da medya mecralarının arkasına sığınmaktan vazgeçmelisiniz; açığa çıkmalısınız, insan eli sıkmalı, gözlerdeki tebessümü görmeli, insan sıcaklığını hissetmelisiniz. Bugün itibariyle bunları karşılayan bir teknolojiyle ben karşılaşmadım ve böyle bir teknolojinin geliştirilmesine de benim ömrümün yeteceğini sanmıyorum. Tabii, insani ilişkileri geliştirmelisiniz derken daha çok kastettiğim, ticari ilişkilerinizi geliştirecek, destekleyecek tarzdaki ilişkiler. Onun ötesi sizin özel yaşamınıza ve yaşama tercihlerinize ait alandır. İstediğiniz gibi özel yaşamınızı kurma hakkına sahipsiniz. Ancak ticari bir işe sahipseniz, yani bir emlak ofisiniz varsa, bir gayrimenkul danışmanıysanız ve de işinizde başarılı olmak istiyorsanız şapkanızı masanın üzerine koyup düşünme vakti… Kuşkusuz ofis yönetiminiz kapsamında çok geniş bir yelpazede kişilerle iletişim kurmanız gerekecektir. Ancak ben bugünkü yazımda yerel yönetimler ve muhtarlıklarla kurulacak iletişimin önemine değinmek istiyorum. Bilgiyi şansa bırakmayın! İlk siz öğrenin, hizmet kalitenizi artırın… Gündelik iş yaşamınızda bazen bilgiler size gelir, bazı bilgilere de siz gidersiniz. Sürekli vurguladığım gibi asıl olan bilgiye ulaşmak ve bilgiyi yönetmek... Genel, sektörel ve ekonomik bilgilere medya mecralarını ve iletişim teknolojisini kullanarak ulaşabilirsiniz. Ancak her bilgi anında ve ihtiyacınız olan hız ve yeterlilikte size ulaşmayabilir. Özellikle faaliyet gösterdiğiniz kent, ilçe ya da bölge söz konusuysa… Kentsel planlamalar ne şekilde yapılıyor? İmar planlarında hangi değişiklikler yapılıyor? Kamuya ve belediyeye ait hangi arsalar satılık? Belediyeler hangi bölgelere ne tür tesisler yapmayı planlıyor? Belediyelerin asfalt planlaması nedir? Yıl içerisinde su, kanalizasyon gibi altyapı yatırımlarında hangi bölgelere öncelik verilecek? Yıl içerisinde hangi mahallelere yeni parklar yapılacak? Nüfus hareketleri mahallelere göre nasıl? Hızlı nüfus alan ya da nüfus veren bölgeler nereleri? Bu soruları daha da uzatabilirsiniz? Ancak özünde yapmanız gereken bu yazdıklarım çerçevesinde ya da benzeri bir çok bilgiye hakim olmanız. Bu bilgilerin bir kısmı medya mecralarında da yer alabilir. Ancak işinizi doğrudan ilgilendiren kaynaklara ve bilgilere ulaşmayı şansa bırakmamalısınız. Açık ki, tüm bu bilgileri ayrıntılarıyla bilmeniz, gayrimenkul sektöründeki trendi de kavramanız anlamına gelir. Hangi bölgelerde ne tür değer artışları olabileceğini, ya da ters yönde hareket olacağını analiz etmenizi kolaylaştırır. Bu da müşterilerinize verdiğiniz hizmetin kalitesini artırır ve karşılığını daha çok müşteri ve satış fırsatıyla alırsınız. Neler yapabilirsiniz? Öncelikle kendinize bir iletişim ve ziyaret listesi oluşturmalısınız. Bu listeyi de ikiye ayırmalısınız. Birinci listede öncelikli ve mutlaka iletişim ve ziyaret kapsamında yer alması gerekenler bulunsun. İkinci liste ise, zaman zaman da olsa ziyaret edebileceğiniz ve iletişim halinde olunmasında yararlı gördüğünüz kişi ve kurum temsilcilerinden oluşsun. Ofisinizin bulunduğu ilçenin belediye başkanıyla tanışmalısınız. Bu tanışmayı olgun ve kaliteli bir biçimde gerçekleştirmelisiniz. Eminim, ilçeniz ya da yaşadığınız bölgeyle ilgili bir takım orijinal önerileriniz var; bunları başkanı ziyaret ederek sözlü, dosya oluşturup ziyaretle ya da başkaca yöntemlerle sunabilirsiniz. Ancak, dar bir pencereden ve doğrudan ticari yönünüzü ön plana çıkararak hareket etmemelisiniz. Belediye başkanının bir kamu temsilcisi olduğunu unutmamalısınız. Belediye başkanıyla kuracağınız iletişim doğrudan ticari faaliyetlerinize değil, kamusal yatırım ve hizmetlere dönük olmalı. Aksi yöndeki bir yaklaşım arzu etmeseniz de ters sonuçlar da doğurabilir; kötü bir izlenim bırakabilirsiniz. Çeşitli toplantılar, konferanslar ve benzeri ortamlar da belediye başkanları ve diğer kamu temsilcileriyle tanışmak için fırsat sunar. Bu tip toplantılara katılmaya özen gösterin. Belediyelerin yatırım, açılış, tören gibi etkinlikleri duyurduğu kısa mesaj servis hizmetleri bulunuyor. Belediye iletişim merkezlerine başvurarak bu servislere kaydolabilir, gelişmelerden anında haberdar olabilirsiniz. Ayrıca belediye başkan yardımcılarıyla, imar ve şehircilik, fen işleri, plan ve bütçe, park ve bahçeler müdürleriyle ve uygun göreceğiniz diğer birim yetkilileriyle tanışmanız ve iletişim halinde olmanız bilgi kaynaklarına ulaşmakta yararlı olacaktır. Belediye meclisi toplantılarını, toplantı gündemlerini ve alınan kararları anında takip etmelisiniz. Toplantılar kamuya açık gerçekleştiriliyor. Bu toplantıların gündemlerine önceden ulaşıp, bazı toplantılara bizzat katılmayı tercih edebilirsiniz. Ancak katılmasınız dahi her toplantıda alınan kararları mutlaka öğrenmelisiniz. Bölgenizdeki muhtarlarla tanışmalısınız ve iletişim halinde olmalısınız. Nüfus hareketlerini en kolay izleyebileceğiniz kanal muhtarlıklardır. Bazı arsa ve önemli gayrimenkullerin alım-satımından da muhtarlıklar kanalıyla hızlı biçimde haberdar olabilirsiniz. Zaman zaman ticari bir beklenti içerisinde olmadan muhtarlara yardımcı olabilirsiniz. Örneğin, zor durumda ve ihtiyaç sahibi bazı yurttaşların konut edinmeleri ya da kiralık konut bulmalarına aracılık edebilir ve bunlardan komisyon almamayı tercih edebilirsiniz. Bu manevi yönden sizi mutlu edeceği gibi, kurumsal imajınızı güçlendirir ve yaratacağınız sempatiyle muhtarlıklara gayrimenkulle ilgili gelecek diğer taleplerin size yönelmesini sağlayabilirsiniz. Muhtarlıklar aracılığıyla bölgenizdeki site yöneticilerinin iletişim bilgilerine ulaşabilirsiniz. Site yöneticileriyle posta ya da diğer elektronik kanallarla iletişi kurabilirsiniz. Bazı büyük sitelerin yöneticileriyle tanışmanız yararlı olacaktır. Ziyaretlerinizde kartvizit bırakmayı unutmamalısınız. Yine web sitenizi lanse edebilir ve izlenirliliğini artırabilirsiniz. Aynı zamanda faaliyet alanınızla ilgili soruları her zaman yanıtlamaya hazır olduğunuzu, bunun içinde ticari bir ilişkinin zorunlu olmadığını vurgulamayı da eklemelisiniz. Gönderen ÖZCAN YAZICI zaman: 17:26 0 yorum Etiketler: Faaliyet Alanına Hakimiyet 15 Aralık 2007 Cumartesi Gayrimenkul fotoğraflaması sizi vezir de edebilir rezil de… İnternet kullanımının artması ve emlak sitelerinin çoğalmasıyla birlikte, emlak ofisleri ve gayrimenkul danışmanları önemli bir şansa sahip oldular. Yakın zamana kadar gayrimenkul danışmanları, pazarlamasını yaptıkları gayrimenkulleri, ilgilileri tek tek gezdirerek tanıtmak zorundaydı ve çoğu zaman da gayrimenkulü gezenler bir “teşekkürün” ardından çekip gidiyorlardı. Bu da zaman kaybı ve gerçek alıcıya ulaşmada zorluklar yaşanması demekti. Tabii ki şimdi de ilgi duyanlar satın alacakları ya da kiralayacakları gayrimenkulü ziyaret ediyorlar. Ancak bu ziyaretler artık ön bilgisini edindikleri gayrimenkulle ilgili nihai kararı vermeden önceki son bir ziyaret şeklinde oluyor. Bu, hem gayrimenkul pazarlayanların, hem de gayrimenkul satın almak isteyenlerin işini kolaylaştırdı. Emlak ofisinin resmi sitesinde ya da bir emlak arama motorunda gayrimenkulü ayrıntılarıyla inceleyen bir tüketici, gerektiğinde bir telefon ya da e-posta aracılığıyla merak ettiği son bilgileri de öğrenip nihai kararını verebiliyor. Böylece gayrimenkul danışmanı ve alıcılar açısından anlamsız zaman kayıpları yaşanmıyor. Yakın zamana kadar duyurusunu yaptığınız gayrimenkule ilgi gösterenler telefonla size ulaşıyordu. Randevunuzu veriyor, buluşmayı gerçekleştiriyor ve gayrimenkulü tanıtıyor ve bu sahneyi çok sayıda kişiyle tekrarlıyordunuz. Oysa şimdi siz uykudayken gayrimenkul arayan birisi portföyünüzdeki gayrimenkulü ya da gayrimenkulleri ziyaret ediyor. Üstelik dakikalarca sürecek bilgilere birkaç dakika içerisinde ulaşıyor. Daha da önemlisi ayını anda onlarca, yüzlerce kişi aynı gayrimenkulü, aynı anda ziyaret edebiliyor. Böylece, ön bilgilenme aşamasını aşmış ve gerçek anlamda gayrimenkulle ilgilenenler ertesi gün telefonunuzu çaldırıyor ya da e-postayla size ulaşıyor. Buraya kadar anlattıklarım artık birçok emlak ofisi sahibi ya da gayrimenkul danışmanı için şaşırtıcı değil ve günlük işlerin birer parçası… Ancak şaşırtıcı olan, internet sitesine konulan ya da arama motorlarına kaydı yapılan gayrimenkul içeriklerine yönelik yaygın özensizlik ve yeterli önemin verilmemesi. Bir şekilde internetin öneminin anlaşılmış olması, ama gündelik iş hayatımızın artık ayrılmaz bir parçası olduğunun ise anlaşılamamış olması nedeniyle, çok sayıda müşteri ofisinizin kapısından dönüp gidiyor. Şöyle düşünün, ofisinizin önünden geçen ya da bir şekilde isminizi duyan bir gayrimenkul müşterisi ofisinizin kapısından şöyle bir kafasını uzatıyor, ama kendisiyle ilgilenen olmadığı için ya da ortalık dağınık olduğu için kötü bir izlenime kapılıyor ve daha kapıdayken ya da bir “merhaba” demenin ardından ayrılıp gidiyor. Siz istediğiniz kadar ofisinizin camlarına, duvarlarına satılık ya da kiralıkların listesini asın, şansınız yok… Neyi anlatmak istiyorum? Daha açık yazayım… Anı fotoğrafı değil, iş fotoğrafı çekiyorsunuz… Birçok emlak ofisi sahibi ve gayrimenkul danışmanı internet sitelerine koydukları yazılı bilgilerle, görsel materyallerin kalitesinin öneminin ayrımında değil. Hatta çok sayıda emlak müşaviri o kadar çok konunun öneminden habersiz ki, yalnızca gayrimenkullerin değil, kişisel sayfalarına koydukları kendi fotoğrafları bile son derece amatörce çekilmiş. İyi tasarlanmış bir internet sitesinde yeterli, doyurucu bilgilere yer vermelisiniz. Örneğin, gayrimenkulün nitelikleri, konumu, fiyatı, kredi olanakları gibi ayrıntılı bilgilere yer vermelisiniz. Ama yeterli değil. Bunun yanında gayrimenkulü tanıtan fotoğrafları koymalısınız. Mümkünse videolu tanıtım gayrimenkulünüzün dört dörtlük tanıtımını sağlayacaktır. Eğer etkin bir internet siteniz varsa ya da ziyaretçi trafiği yoğun arama motorlarıyla çalışıyorsanız ve tüm yukarıda yazdıklarımı da harfiyen yerine getiriyorsanız, ertesi gün çok sayıda telefon almanız ya da e-posta kutunuza çok sayıda mesaj gelmesi pek ala mümkün. Sözü bu noktada çok daha fazla dağıtmadan, bu yazının son bölümünde nasıl daha etkin fotoğraf kullanabileceğinize ilişkin bazı ipuçları vermeye çalışacağım… İyi bir filmi siyah beyaz bir televizyondan mı, yoksa LCD televizyondan mı izlemek isterdiniz? Tüm pazarlama faaliyetlerinde olduğu gibi emlak pazarlamasında da asıl olan tüketiciyi yanıltmak değil, gayrimenkulü etkin biçimde tanıtabilmektir. Kalitesiz, teknik olarak yetersiz fotoğrafların insanları etkilemesini ve ikna etmesini beklememelisiniz. İşe önce gayrimenkullerin fotoğraflanmasının önemini idrak ederek ve “iş sürecimde bu sorunumu nasıl çözmeliyim” sorusunu kendinize sorarak başlamalısınız. Gayrimenkulün tüm bilgisine hakim olmak ve bu bilgileri etkin, ikna edici biçimde tüketiciye anlatmak nasıl önemliyse, fotoğrafların da aynı derece etkili bir dili vardır. Günümüzde artık birçok gayrimenkul danışmanının elinde dijital fotoğraf makinesi var ve bu makinelerin kullanımı çok kolay. Birçok emlakçı portföyüne kattığı gayrimenkulün fotoğraflarını 15-20 dakika içerisinde çekiyor ve internet sitelerine yüklüyor. Bu fotoğrafların teknik kalitesi bir tarafa salondan, mutfaktan, balkondan ve bir de dış cepheden çekilmiş üç-beş fotoğrafla gayrimenkulün yeterince tanıtıldığı sanılıyor. Bir çok gayrimenkul bu özensiz fotoğraflamanın kurbanı oluyor ve çok sayıda satış fırsatı kaçırılıyor. Oysa ne yapmalısınız? Eğer tüm fotoğraflama işini kendiniz yapmak istiyorsanız, bu konudaki bilgilerinizi ve yeterliliğinizi ölçmelisiniz. Evet, birçoklarınızın zihninde “ne var canım, alıyorsun makineyi basıyorsun düğmesine, çekiyorsun işte” yalınlığında fikirler uçuşuyor. Ama kazın ayağı hiçte öyle değil. Fotoğraf çekmek deklanşöre basmak değil! Işık bilgisi ve ışığı kullanma becerisi, objektif açıları, objeleri(detayları) görme yeteneği, fotoğraflarla bir bütünlük oluşturma ve bir “öykü yaratma” becerisi ve daha başkaca özellikler bilgi ve yetenek istiyor. Evet, tüm bunlar bende mevcut diyor ve ihtiyaçlarınızı profesyonelce karşılıyorsanız ne ala, ama buna “hayır” yanıtı veriyor ve bildiğiniz yöntemden de şaşmama kararlılığındaysanız, siz bilirsiniz… Ama biliniz ki, birileri sizin göz ardı ettiğiniz profesyonel yöntemleri kullanıyor, kullanacak ve bu meslek mensuplarının sayısı arttıkça sizin portföyünüzdeki gayrimenkullerin sayısı azalacak. Ticari yaşamda her şeyin bir maliyeti var; tüm maliyetleri ve bunun karşılığındaki getirileri hesaplamak sizin ticari yeteneğinizin ölçüsünü belirler. Maliyetler gözünüzü korkutabilir, bazı harcamalar ürkütücü gelebilir, ama hiçbir ciddi getiri de yoktur ki, karşılığında göze alınmış maliyeti olmasın. Önemli olan sizin göze aldığınız maliyetin bir getiri karşılığı olduğunu bilmeniz. Bunun üzerine basa basa duruyorum, çünkü emlak pazarlamasında internet kullanımı çok önemli ve bunun içinde de fotoğrafa çok önemli bir yere sahip. Tabii önümüzdeki dönemde video kullanımı da bir o kadar önem kazanacak ama o bir başka yazımızın konusu olacak. Eğer gayrimenkullerinizin profesyonelce fotoğraflanmasına ikna olduysanız ve bunu da kendiniz yapamayacağınız yönünde karar verdiyseniz, birkaç seçeneğiniz var. Birincisi yoğun bir portföy yönetimine sahipseniz, sizin için en iyi çözüm profesyonel bir fotoğrafçıyı işe almaktır. Bu kadrolu bir personel olabileceği gibi, bağımsız çalışan profesyonel fotoğrafçılar da olabilir. İkinci seçenek ise, bölgenizde faaliyet gösteren ve gayrimenkul fotoğraflaması konusunda da uzmanlaşmış fotoğraf stüdyolarıyla iletişime geçebilirsiniz. Yapacağınız anlaşmayla gayrimenkullerinizin ihtiyaç duyduğunuz zamanlarda fotoğraflanmasını sağlayabilirsiniz. Bu ikinci seçenek, fotoğraf makinesi, flaş, objektif gibi bir takım aparatafları satın almaktan da sizi kurtarır. Bunların çoğu pahalı dijital makinelerdir ve onarımları da çok pahalıdır. Eğer geniş bir portföyle çalışmıyorsanız sizin için en iyi çözüm yolu budur. Profesyonel bir fotoğrafçıyı nasıl bulurum diye soruyorsanız, kentinizde ya da bölgenizde faaliyet gösteren fotoğraf dernekleri mutlaka vardır. Telefon rehberlerinden, Google aramalarından bu derneklere ulaşmanız mümkündür. Eğer bir halkla ilişkiler ya da reklam şirketiyle çalışıyorsanız bu kanalla da sorununuzu çözebilirsiniz. Birkaç tüyo… Yazımı tamamlarken, mesleki tecrübelerimden de yararlanarak bir iki not düşmeme de izin verin… Asla kapalı bir havada fotoğraflamaya gitmeyin. Akşam ve gece çekimlerinde dış ve iç mekanlarda ışık kullanımı çok önemlidir ve risklidir. Kaliteli donanım ve teknik bilgi ister. Kesinlikle photoshop benzeri programları kullanarak fotoğraflar üzerinde oynamayın ve yanıltmaya çalışmayın. Gerçekleri fotoğraflardan gizlemeye çalışmayın; nasıl olsa ortaya çıkacaklar. Örneğin fotoğraflanacak gayrimenkul bir daireyse kirli duvarları photoshopta beyazlatmak yerine satıcıyı daireyi boyatarak satılığa çıkarmaya ikna edin, ya da kendiniz boyatın. Konutları mümkünse eşyalı fotoğraflayın. Eğer bu mümkün değilse evi inceleyen ve güler yüzlü çiftlerin olduğu fotoğraf kareleri sıcak görüntüler oluşturacaktır. Ancak işi mankenli, yapay sahnelere dönüştürmeyin. Samimiyeti koruyun. Mümkün olduğunca geniş açı kullanmaktan kaçının. Işık yansımaları ve patlamalarından kaçının. Kimi fotoğraf makineleri 180 derece açıyla, yani bir ortamın tümünü görüntüleme yeteneğine sahip. Bu tür fotoğraflar ilginç olmakla birlikte görüntüyü yaydığı için ilginçlik dışında çok da önemli bir yarar sağlamaz. Belki dış mekan çekimlerinde kullanabilirsiniz, ancak iç mekan çekimlerinde kaçınınız. Sanatsal değil, yalın, ama kaliteli fotoğraflar çekin. Fotoğraflar, gayrimenkulün avantajlı yönlerini ön plana çıkarmalıdır. Ana yola ve toplu ulaşım duraklarına, hastanelere, okullara, parklara ve alışveriş merkezlerine yakınlığı birçok kişi için ikna edicidir. Bazı fotoğraflar bu avantajları da içeren kadrajlar içermeli. Ve sözün özü, bu notlarım bile işi profesyonelce çözmeniz gerektiği konusunda ikna etmiştir umarım… Gönderen ÖZCAN YAZICI zaman: 12:44 0 yorum Etiketler: Faaliyet Alanına Hakimiyet, Fotoğraf Kullanmak 13 Aralık 2007 Perşembe Kısa mesajla uzun bir alıcı listesi yaratabilirsiniz! Emlak ofisleri ve gayrimenkul danışmanları, günümüzde mevcut müşterilere ya da potansiyel müşterilere ulaşmak için eskiye oranla çok daha fazla iletişim seçeneğine sahipler. Üstelik basit birer adımla, satışları çoğaltmak, zaman ve iş verimliliğini artırmak eskiye oranla çok daha olanaklı. Tek sahip olmanız gereken, teknolojik olanakları takip edecek ve iş süreçlerine dahil edecek bir vizyon... Yakın zamana kadar pek çok emlakçı elindeki portföyden alıcı ve satıcıları haberdar etmek için sınırlı imkanlara sahiptiler. Oysa şimdi emlak ofisinin kendi altyapı olanaklarını artırması, personelinin eğitim seviyesini yükseltmesiyle müşterilere daha etkin ulaşması ya da yeni müşterilere ulaşması mümkün. Birebir ilişkiler kurmak, çevreye hakimiyet, insan ilişkileri emlak danışmanları için hala önemini koruyor; meslek sürdürüldüğü sürece de önemini koruyacak. Ancak bir emlak danışmanı, birebir insan ilişkilerini sınırlı zamanıyla kapsamlı biçimde nasıl sürdürecektir. Halen “mahalle emlakçısı” olarak tanımlanan bir meslek grubunun amatörce sürdürdüğü bir tarz ve sınırlı faaliyet alanıyla iş olanakları ve yeni fırsatlar nasıl yaratılabilir? Oldukça zor; hatta imkansız. Oysa bırakın bu hizmeti sizin için teknoloji yapsın; aynı anda ve binlerce kişiyle… Bugüne kadar e-posta hesaplarını kullandınız, gazetelere ilanlar verdiniz, emlak arama motorlarına ilanlar bıraktınız, telefonları kullandınız, peki şimdi de “kısa mesaj servislerini(SMS) kullanmaya ne dersiniz? Mesajınız kısa, ama alıcı listeniz uzun olabilir! Emlak pazarlamasında beklide bugüne kadar birçok kanal denediniz, ama iş hacminizi genişletmek ve satışları artırmak için yeni müşterilere ulaşmayı da hayal ediyorsanız artık mobil pazarlama kanallarını da deneme vaktiniz geldi demektir. Bu kanallardan birisi de “kısa mesaj" servisleridir. Bu servisleri kullanmaya karar verdikten sonra öncelikli olarak bir araştırma yapmalısınız. Çünkü bu konuda hizmet veren firma sayısı son yıllarda büyük artış gösterdi. Kapsamlı çözümler sunan projeler olduğu gibi basit bir üyelik modülüne dayalı projeler de mevcut. Bu konuda kendi iş planlarınıza uygun bir analiz yaparak hangi projenin yararınıza olacağına karar verin. Bir de bu servislerden yararlanmaya karar verdiyseniz yeni yasal uygulamaları da bilmelisiniz. Özellikle 1 Kasım 2007 tarihinden itibaren Telekomünikasyon Kurumu’nun aldığı karar gereği SMS gönderim sistemlerine yeni bir çerçeve getirildi. Bağımsız olarak web tabanlı hizmet veren birçok firma artık toplu sms gönderi sistemlerini mevcut GSM şirketleriyle entegre hale getirmiş durumdalar. Bu zorunlulukları akılda tutarak yanıltıcı bilgilerden kaçınmanızı öneririm. Mevcut GSM şirketlerinin “toplu SMS servis” hizmetleri bulunuyor. Bunlardan birisini seçebilirsiniz. Ayrıca, Google’da “SMS” ya da “SMS servisleri” sözcükleriyle sorgulama yapmanız halinde çok sayıda firma isimleriyle karşılaşacaksınız. Sizi ikna edecek bir firmayı tercih ederek iletişime geçebilirsiniz. Eğer karar vermekte zorlanıyor ve bu konuda kendinizi yetersiz görüyorsanız bu konulara aşina bir yakınınızdan yardım isteyebilirsiniz. Hatta arzu ettiğiniz firmayla iletişime geçmeniz halinde müşteri temsilcileri sizi yönlendirecek ve sistemi kullanım konusunda sizi bilgilendirecektir. Bazı firmalar çeşitli sektörlere yönelik toplu SMS gönderimi yazılımları geliştirmiş durumdalar. Ben araştırmalarımda gayrimenkul sektörüyle ilgili böyle bir yazılımı olan firmayla karşılaşmadım; ancak böyle yazılımları bulma olasılığınız çok yüksek. Bir firmayla sözleşme yaptıktan sonra geriye gönderi listenizi oluşturmak kalıyor. İşte bu aşamada çok hassas hareket etmeniz gerekiyor. Kesinlikle istem(irade) dışı gönderimlerde bulunmamalısınız. Kaynağı belirsiz ve nasıl derlendikleri bilinmeyen SMS listelerini kullanmayı reddedin. Hazır toplu bir listenin önünüzde duruyor olması size cazip gelebilir; ama böyle bir tarzın iş planlarınıza hiçbir katkısı olmayacaktır. Aksine arzu etmediğiniz halde mesaj alanlar size kızacak ve aleyhinizde kampanyalar yürütülmesine neden olacaktır. Listenizi oluştururken kişiler SMS almak istediklerini açıkça belirtmeliler. İnternet siteniz, e-posta mesajları ya da çeşitli reklam ve tanıtımlarınızla kişilerin SMS sisteminize dahil olmalarını sağlayabilirsiniz. Günlük işler sırasında gayrimenkul alıcı ya da satıcılarıyla görüşürken SMS hizmetlerinizden söz edebilir ve kolayca bu sisteme dahil olabileceklerini aktarabilir ve böylece arzu ettikleri bir gayrimenkulün portföyünüze dahil olması halinde en hızlı haberdar olacaklar arasına katılabileceklerini anlatılabilirsiniz. SMS sistemiyle müşterinizin(ya da ilgilinin) beklentilerini kolayca ve hızlı biçimde karşılayabilirsiniz. Müşterileri promosyonlardan haberdar edebilirsiniz. Özel gün kutlamaları için kullanabilirsiniz. SMS hizmetleriniz için gruplamalar yapabilirsiniz. Liste kayıtlarınızı oluştururken bu grup seçeneklerinizi kayıt yapacaklara sunabilir ya da kendi kayıtlarınızdan yola çıkarak gruplamalar yoluna gidebilirsiniz. Örneğin, "acil satılıklar", "villalar", "yazlıklar", "rezidanslar" ya da "tümü" şeklinde gruplar oluşturabilir ve yalnızca bu gupta yer alanlara gönderi yapabilirsiniz. SMS mesajlarınız mutlaka kısa olmalı. Nereden geldiği açıkça belirtilmeli. Aynı mesaj, aynı günde ya da manası dışında defalarca gönderilmemeli. Mesajların altında ilgili duyurunun muhatabı olan gayrimenkul danışmanın ismi ve iletişim numarası yer almalı, mümkünse aynı mesaja tek tuşla yanıtla ilgili gayrimenkul danışmanına anında ulaşılabilmeli. SMS mesajları çok kısadır. Mesajı alan gayrimenkulle ilgili ayrıntılı bilgilere ulaşmak isteyebilir. Bunun için ilgili gayrimenkulü mutlaka internet sitenize ya da arama motoru sitesine ayrıntılı bilgileriyle ve fotoğraflarıyla birlikte kaydedin; ID numarasını da mesaja ekleyin. İnternet sitenize üye olan ve GSM numaralarını da kaydeden kişilere gönderim yapabilirsiniz. İsteyen kişilerin sistemden kolayca çıkabilmeleri için izleyecekleri yöntemi açıkça anlatmalısınız. Bir Örnek Uygulama Gayrimenkul sektörüne yönelik SMS sistemiyle ilgili Türkiye’de ilk örnek uygulamaya bu yıl içerisinde Türkiye piyasasına adım atan ve Türkiye Ofisi’ni oluşturan Coldwell Banker imza attı. Turkcell’le çözüm ortaklığına giden Coldwell Banker belli bir ücret karşılığı kısa mesajla isteyen herkese gayrimenkulle ilgili tüm gelişmeler hakkında bilgiler veriyor. SMS servislerini kullanmak sizin için de yararlı olabilir. Sistemin maliyetleri sandığınız kadar büyük olmayabilir. Kullanım ölçeğinizi belirleyerek maliyetlerinizi de denetleyebilir ve sınırlandırabilirsiniz. Geri dönüşümdeki memnuniyetinizin artmasıyla birlikte uygulama alanınızı da genişletebilir ve kapasitenizi de artırabilirsiniz. Ancak, uygulama için kesinlikle kısa dönemli hedefler belirlememelisiniz. En az bir yıl süreli bir kullanım süresi belirlemeli ve etkin bir uygulamayla deneyimlerinizi analiz etmeli ve sistemi geliştirmek için arayış içinde olmalısınız. Gönderen ÖZCAN YAZICI zaman: 17:00 0 yorum Etiketler: Faaliyet Alanına Hakimiyet 12 Aralık 2007 Çarşamba Emlak ofisinize ‘Çağrı Merkezi’ kurun, müşteri portföyünüz artsın! Çağımızın en önemli kavramı hangisi diye sorulacak olsa ben kestirmeden ‘iletişim’ diye yanıtlarım. Dünya bugün müthiş bir enformasyon ağı içerisinde. Yakın bir geçmişe kadar sınırlı olan iletişim araçları bugün çoğaldı ve farklılaştı. Yüz yıl öncesine kadar iletişim kanalları mektup, telgraf ve gazeteyle sınırlıyken, telefon, radyo, TV, telsiz, cep telefonu, uydu sistemleri, dijital platformlar ve kuşkusuz internet gibi araçlarla artık çok sayıda alternatife sahibiz. Bu kadar çok iletişim kanalı, tabii ki bilgi üretimini, hızını ve çeşitliliğini de devasa ölçülerde arttırdı. Özellikle ticari hayat içerisinde yer alanlar için bu enformasyon ağına dahil olmak, yani iletişim kanallarında yer alan bilgileri takip etmek, işe yarar bilgilerden yararlanmak ve karşılığında da kendileri hakkında bu enformasyon ağına sürekli bilgi taşımak hayati önem kazandı. Başka kişi, kurum, ürün ve hizmetlerin ‘farkında olmak’ ve kendimizin, kurumumuzun, ürün ve hizmetlerimizin farkına varılmasını sağlamak… İşte iletişim çağının sihirli formülü… Bunun için faaliyet gösterdiğiniz sektöre göre kapsamlı, istikrarlı ve profesyonel bir iletişim iş planına sahip olmalısınız. Emlak ofisleri ve gayrimenkul danışmanları için de iyi planlanmış bir iletişim stratejisi hizmet kapasitesini ve etkinliği artıracaktır. Ben bu yazıda özellikle telefonun etkin kullanımı ve “çağrı merkezi” üzerinde durmak istiyorum. Şöyle düşünün, bir emlak ofisine sahipsiniz ya da bir ofise bağlı çalışan gayrimenkul danışmanısınız. Elinizde bir portföy var ve bu portföyü pazarlamak için çeşitli kanalları kullanıyorsunuz. Portföyünüzü, basılı mecralar ve internet aracılığıyla tanıtıyorsunuz. Doğrudan ürüne(gayrimenkule) odaklanmış bir pazarlama uğraşı, çalışması içerisindesiniz. Kişisel becerinizle birlikte gayrimenkulü alıcısıyla buluşturuyorsunuz. Bu şekildeki bir pazarlama süreci ‘sıcak pazarlama’ sürecidir. Gayrimenkulü satışa çıkarmanızla, bir kişinin bir gayrimenkul arayışına girmesiyle oluşan bir süreçtir bu. Oysa birçok kişi ve kurum potansiyel birer gayrimenkul müşterisidir. Bir ay, bir yıl ya da üç yıl sonra bu potansiyelini uygulama haline dönüştürecektir. Ve gayrimenkul alma ya da satma kararı verirken o ana kadar edindiği bilgi, tecrübe ve yönlendirmelerle hareket edecektir. İşte kişilerin bu karar anlarında tercih sebebi olmak, güven verebilmek sizin için başarının da anahtarıdır. Bu nedenle normal iş süreçlerinde potansiyel gayrimenkul müşteriyle kuracağınız iletişim ve onlara şimdiden taşıyacağınız mesajlar çok önemlidir. Bir gayrimenkulün satışını ya da kiralamasını gerçekleştirmek yalnızca teknik bir sonuçtur. Bu sonuca kadar yaşanan süreçte gayrimenkul alıcılarının sizin farkınıza varması, sizi tercih etmesi, size güven duyması ve itibar göstermesi gibi kritik aşamaların geçilmesi gerekir. Özellikle günümüzde ürün ve firma sayılarının çoğaldığı ortamda, emlak ofisinizi ve kendinizi farklı kılarak bu kritik aşamaları geçebilir ve satışlarınızı artırabilirsiniz. Örneğin bu farklılığı yaratmada telefon iletişimi sizin için önemli bir araca dönüşebilir. Gayrimenkul ilanlarınızdan, kartvizitinize birçok alanda telefonunuzu bir iletişim aracı olarak kullanıyorsunuz. Belki de telefon, günlük işlerinizde en çok ve en etkin kullandığınız bir araç. Ancak daha da etkin bir kanal haline getirebilirsiniz. Ofisinizi, kendi isminizi marka haline getirebilirsiniz. Peki telefonunuzu neden bir marka haline getirmeyeseniz? Eğer, bir miktar şaşırdıysanız ve ‘nasıl yani’ diye soruyorsanız, işte size işinize yenilik katacak ip uçları… Nasıl bir strateji izleyebilirsiniz? Ofis içinde bir ‘çağrı merkezi’ oluşturmaya ne dersiniz? Evet, ofisinize bağlı telefon hat ya da hatlarına sahipsiniz; ama kolayca akılda kalır bir iletişim kanalına sahip olabilirsiniz. Çağrı merkezi için akılda kalır bir telefon hattı almaya çalışın. Bunun için belki ek bir ödemede bulunabilirsiniz ama buna değecektir. Mümkünse çağrı merkezi için 444’lü hatlardan da yararlanabilirsiniz. Çağrı merkezi projenize GSM şirketlerini de dahil edin. Mümkünse tüm hatlar birbirleriyle entegre olsun. Çağrı merkeziniz için kuracağınız teknik altyapının yeterli olmasına, kısa sürede hızlı yanıt ve yönlendirme servislerine sahip olmasına dikkat edin. Çağrı merkezinize bir slogan üretebilir ve bu sloganla birlikte çağrı merkezi numaranızı tanıtabilirsiniz. Çağrı merkezi numaralarınız için bir logo tasarlatabilir ve bu logoyu sloganınız ve iletişim numaranız ile birlikte kullanabilirsiniz. Çağrı merkezinizi mümkünse 7/24 açık tutun, ancak bu mümkün değilse ya da gerek duymazsanız, en azından sabah 08.00 ile gece 24.00 arasında hizmet verin. Çağrı merkeziniz için bir personel istihdam edebilirsiniz; ancak başlangıçta bu konuda ofis sekreteriniz de sizin için yeterli olabilir. Ancak belli bir telefon trafiğine ulaştıktan sonra mutlaka bir personel istihdam etme yoluna gidin. Çağrı merkezinizin numarasını çeşitli reklam-tanıtım kanallarını kullanarak duyurun ve bilinirliliğini artırın. Gazete ve radyo reklamları, internet sitelerinde banner reklamlar etkili kanallar olabilir. Çağrı merkezinizi yalnızca gayrimenkulleri pazarlama ve müşteri bulma amaçlı olarak konumlandırmayın. Çağrı merkezini bir bilgilenme kanalına dönüştürün. Hatta kişilere, çağrı merkezi numaranızı tanıtırken, gayrimenkulle ilgili her konuda bilgi alabileceklerini duyurarak teşvik edin. Çağrı merkeziniz aracılığıyla vergiler, krediler, konut fiyatları, nakliye, sigorta gibi çeşitli konularda bilgiler verin. Bu bilgiler genel bilgiler olabileceği gibi, bölgenize özel bilgiler de olabilir. Reklam ve tanıtımlarınızda bu konularda bilgiler de verdiğinizi duyurun. Örneğin, radyoya reklam verebilir ve “Emlak vergilerinde son hafta. Konutunuzla ilgili kaç para vergi ödeyeceksiniz ve nasıl ödeyeceksiniz. Arayın öğrenin. 444 XX XX Yıldız Emlak Ofisi her zaman yanınızda” şeklinde (kuşkusuz bir reklam ajansı aracılığıyla daha özgün ve başarılı örnekler ortaya çıkarabilirsiniz) bir tanıtımı uygulayabilirsiniz. Çağrı merkezinize başvuruları şarta bağlamayın. Ücretsiz olarak hizmet verin. Kişiler de sizin gibidir, iyi hizmeti, uygun koşullarda nasıl alabileceklerini bilmek ister. Onlara bu isteklerini sevinçle ve arzulu biçimde verin. Nasıl olsa onlar bu hizmetinizi bilinç altlarına not edecektir. Ancak kişilerin anlatımları ve soruları sırasında hizmetlerinizden tabii ki haberdar edin ve her zaman için hizmete hazır olduğunu iletmekle yetinin. Böyle bir uygulama ofisinizin kurumsal kimliğini ve imajını güçlendirecektir. Aynı zamanda kulaktan kulağa pazarlamanızı sağlayacak ve bilgilenmek için kişiler, sizin kolayca akılda kalan çağrı merkezinizi birbirlerine yönlendirecektir. Çağrı merkezi uygulamasını bir angarya, gereksiz bir maliyet unsuru olarak görmeyin. Tüm faaliyetlerinizin kestirmeden ve kolayca ticari sonuçlara dönüşmesini beklemeyin. Bazen ticarette para kazanmanın yolları uzun ve dolambaçlıdır. Hele hele bu kadar çok seçeneğin olduğu bir ticari rekabet ortamında tüketicilerin güvenlerini ve sadakatlerini kazanmak artık bu kadar dolambaçlı yollardan geçiyor. Bu tip hizmetler tüketicilerin güven ve bağlılıklarını sağlıyor. Üstelik müşterilerle bu tip bağlar uzun süreli ve kopmaz ilişkiler oluşturuyor ve tüketicilerin yıllarca sizinle çalışmasına neden oluyor. Böyle bir hizmetin kişilerde memnuniyet duygusu yaratacağını; ofisiniz ile müşteriler arasına köprü vazifesi göreceğini; müşteri sadakatini artıracağını; markanızı düzenli biçimde pazarlama mecrasına dönüştüreceğini; pazarı takip etmenizi ve düzenli veri akışı sağlayacağınızı; marka imajınızın güçlenmesi nedeniyle kişilerin gayrimenkullerini sizin portföyünüze dahil etmelerine ve bu tür hizmetleri vermeyen rakipleriniz karşısında avantaj elde edeceğinizi unutmayın. Gönderen ÖZCAN YAZICI zaman: 15:29 0 yorum Etiketler: Faaliyet Alanına Hakimiyet 11 Aralık 2007 Salı Kiosku emlak ofisiniz gibi kullanın! Portföyüne dahil ettiğiniz gayrimenkulleri emlak arama motoru, gazete, dergi ilanı gibi araçları kullanarak pazarlama yoluna gidebilirsiniz. Ancak neden teknolojik ve yaratıcı kanalları da kullanmayasınız? Örneğin, bugüne kadar kioskları da pazarlamada bir mecra olarak kullanabileceğiniz aklınıza geldi mi? En azından ben günlük yaşamımda kioskları kullanan bir emlak ofisiyle karşılaşmadım. Eğer kioskun ne olduğu ve işlevi konusunda bilginiz yoksa ya da sınırlı bilgiye sahipseniz Google kanalıyla kolayca ayrıntılı bilgilere ulaşabilirsiniz. Kiosku nasıl kullanabilirsiniz? Kiosk bir bilgilendirme kanalı olabileceği gibi iyi bir pazarlama aracıdır da. Örneğin, ABD’de üniversite kampuslarında kiosklara sıkı sık rastlayabilirsiniz. Bu kiosklarda kiralık daire ya da ev arkadaşı arayanlar kolayca aradıklarına ulaşabiliyor. Benzer bir uygulama Türkiye’de de gerçekleştirilebilir. Ofisinizin bulunduğu kentteki üniversiteye, üniversitelerin kantinlerine, ya da uygun gördüğünüz alanlara kiosklar kurabilirsiniz. Üstelik bu kioskları yalnızca belli aylarda bulundurabilirsiniz. Örneğin kayıtların yapıldığı ve okulların açıldığı eylül ve ekim aylarında açık tutabilirsiniz. Benzer bir uygulamayı alışveriş merkezleri için de planlayabilirsiniz. Eğer bir zincire dahilseniz aynı kentte faaliyet gösteren aynı zincire bağlı ofisler ortak hareket ederek aynı kiosku tek bir platform olarak kullanabilirsiniz. Kioskları kolayca internet sitenizle ya da zincirin portalıyla entegre edebilirsiniz. Aynı zamanda kiosku giydirerek reklamda yapabilirsiniz; böylece bir taşla iki kuş vurmuş olursunuz. Kiosk alanları kuşkusuz üniversite ya da alışveriş merkezleriyle de sınırlı değil. Yaratıcılığınıza ya da iş planınıza bağlı olarak arzu ettiğiniz mekanlara kurabilirsiniz. Sağlık merkezleri başta olmak üzere çeşitli kamu binalarını düşünebilirsiniz. Fuarlara götürebilirsiniz. Hatta işlek caddelere dahi kurabilirsiniz. Bunun için kiosk satın almanıza da gerek yok. Bazı firmalar kiosk kiralıyor. Bu firmaların listesine de Google aracılığıyla kolayca ulaşabilirsiniz. Gayrimenkul sektöründeki kiosk uygulamalarına ilişkin daha fazla bilgi edinebilmek için şu adresi (gnetcanada) ziyaret edebilirsiniz. Ne yazı ki, Türkiye'den size gösterebilecek bir örneğe henüz rastlayamadım. Kim bilir, belkide ilk uygulayan siz olursunuz... Rekabet ortamında avantaj sağlamak için iyi bir çözüm olmaz mı sizce de? Hani şu sık sık duyduğunuz "inovasyon" sözcüğünün tam karşılığı bu tip uygulamalar... Yeniyi bulun, farklılaşın; ürün ve hizmetlerinizi benzersiz, öncü haline getirin... Teknolojiyi etkin kullanmanın yollarını değerlendirmeye devam edeceğim... Gönderen ÖZCAN YAZICI zaman: 17:18 0 yorum Etiketler: Faaliyet Alanına Hakimiyet 10 Aralık 2007 Pazartesi Emlak ofisinizi teknoloji dostu haline getirin! Profesyonel bir emlak müşaviri, portföyüne dahil ettiği bir gayrimenkulü ortalama 45 gün içerisinde alıcısıyla buluşturabilir. Ancak, gayrimenkulün penceresine “satılık” ya da “kiralık” tabelaları asıp, bir iki ücretsiz emlak arama motoruna kayıt yaptırarak alıcı beklemenin ve bu tarz emlak pazarlamanın dönemi artık kapanıyor. Şunu kabullenmelisiniz, pazarlanacak gayrimenkuller ve bunları pazarlayacak kişi ve kurumlar (yani rakipleriniz) hızla çoğalıyor. Hala geleneksel yöntemlere bağlıysanız ve kendi pazarlama kapasitenizi geliştirmek, yeni döneme hazırlanma konusunda girişimlerde bulunmuyorsanız, yakın gelecekte ticari kapasiteniz de hızla daralacak demektir. Vergisel yükümlülükler, hukuksal sorumluluklar, finansal olanaklar, sigorta zorunlulukları yeni dönemde emlak müşavirlerinin hizmetlerini bütünleşik pazarlama ilkeleri çerçevesinde sunmalarını zorlu hale getirecek. Bu hizmetleri sunabilecek kapasiteye ulaşanlar zengin portföylere sahip olacak, geride kalanlar ise salt “emlakçı” kimliğiyle sektörde yer almakta zorlanacak. Profesyonel bir emlakçıyı rekabet içerisinde avantajlı hale getirecek ve faaliyet alanına hakim olmasını sağlayacak önemli bir unsur da teknolojiyi kullanma becerisidir. Bu konudaki yetenekleriniz ve ulaşacağınız kapasite sizi ve ofisinizi farklılaştıracak ve iş süreçlerinizi kolaylaştıracaktır. Peki teknolojiden nasıl yararlanabilirsiniz, neler yapabilirsiniz? Bunları birkaç gün boyunca sırayla yazacağım… "Emlak Takip Programı" satın alın: Gayrimenkul portföyünüzü ve müşteri kayıtlarınızı takip edebilmek için iyi bir “emlak takip programı” satın alın. Bu alanda son yıllarda birçok firma tarafından çok başarılı yazılımlar geliştirildi. Bu programları analiz ederek bir tanesinde karar kılabilirsiniz. Bu programın çok kullanımlı olmasına ve ofisinizdeki tüm bilgisayarlarda kurulu olmasına (ya da erişilebilir olmasına) dikkat edin. Satış yaptığınız gayrimenkulleri bu programların veri tabanında tutun. Zaman zaman satışını yaptığınız gayrimekullerin sahiplerinin adresine mektuplar gönderin. Bu mektuplar, satın alınan gayrimenkule ilişkin bilgiler içersin. Mektuplarda gayrimenkulün o andaki piyasa değeri, bölgesel gayrimenkul analizleri, kredi faiz oranları, yeni yatırım bölgeleri, konut tadilatları gibi yararlı bilgiler içersin. Belki bu size zaman ve emek maliyeti olarak geri dönecektir, ama müşterinize bu ilginizin karşılığını bir gün alacaksınız. Aynı gayrimenkulün yeniden satışı için yine sizin kapınızı çalacaktır ya da bir övgüyle birlikte bir tanıdığına sizi önerecek ve telefonunuzu verecektir. Unutmamalısınız, bu işin sırrı uzun vadeli düşünmenizdedir… Kısa vadeli düşünür ve yalnızca müşterinizle o an için maksimum komisyonu elde etme boyutuyla ilişki kurarsanız, evet, belki zaman zaman başarılı olabilirsiniz. Ama orta ve uzun vadedeki getirilerden olursunuz. Profesyonelce bir yaklaşım yıllarca portföyünüzde kalacak müşteriler edinmenizi sağlar. Ayrıca iyi bir emlak takip programı, iş süreçlerinizi kolaylaştırır. Ofis ortamlarındaki karmaşayı sona erdirir; çok sayıda gayrimenkulün kolayca takip edilmesini sağlar. Sistem entegrasyonuyla ofis belgelerinizin, sözleşme örneklerinizin kolayca üretilmesini sağlar ve ofisinizdeki verimliliği artırır. Bu nedenle hala ofis faaliyetlerinizi organize etmek için kullandığınız bir emlak takip programınız yoksa en kısa sürede edinmek için girişim başlatmanız gerekiyor. Yarın teknolojinin yarattığı bir başka fırsatı konuşmaya devam edeceğiz... Gönderen ÖZCAN YAZICI zaman: 09:36 0 yorum Etiketler: Faaliyet Alanına Hakimiyet 08 Aralık 2007 Cumartesi İyi bir internet sitesi, siz uykudayken de satış yapar! Emlakçıları son zamanlarda bir internet telaşı sarmış durumda. Belki de interneti en hızlı keşfeden ve en yaygın kullanan meslek kesimi emlakçılar oldu. Kimi emlakçı bir emlak sitesi yaptırma, kimisi hazır site araçlarından yararlanma, kimisi de emlak portallarına üye olarak ilanlarını tanıtabileceği birer hesap açma uğraşında. Neredeyse haftada bir iki tane emlak arama motoru faaliyete geçiyor ve online dünyada kendisine yer edinmeye çalışıyor. Kimisi çok iyi altyapıya ve tasarıma sahip bu portalların ne yazık ki çoğunluğu bir iş planı olmadan, karmaşık bir altyapı, düzensiz ve özensiz içerik yönetim yapıları nedeniyle daha başlangıçtan itibaren başarısızlığa mahkum oluyor. Emlak ofisi sahipleri ve gayrimenkul danışmanları için interneti iki ayaklı değerlendirmek gerekir. Birincisi, ofisin kurumsal kimliğini yansıtan resmi web sitesi, ikincisi ise, bağımsız emlak arama motorları ve emlak haber siteleriyle işbirlikleri… İyi bir web sitesine sahip olmak kadar, güçlü, etkin emlak arama motorlarıyla çalışmak da bir o kadar önemli. Denetimli, etkin ve entegre kullanım süreci portföyünüzün hızlı ve sonuç alıcı biçimde tüketiciye ulaşmasını sağlar. Bir emlak ofisiniz var ya da sektöre adım atmak üzeresiniz, peki bu konuda nasıl bir strateji uygulayacaksınız? Kararsızlık içindeyseniz, işte, size yol gösterebilecek ip uçları… Kurumsal bir web sitesi kuruyorsanız: Sürece amatörce değil, profesyonelce bakın. Bir yakınınıza ya da dostunuza web sitenizi yaptırmak üzereyseniz bir kez daha düşünün. Ücretsiz olması ya da “çok ucuza yaparım” sözleri size cazip gelse de bu tip girişimlerin sonucu, astarı yüzünden pahalıya çıkar. Eğer internet konusunda teknik bilginizin yetersiz olduğunuzu düşünüyor ve bu konuda kendinizi geliştirme konusunda da umutsuz görüyorsanız, yine de çaresiz değilsiniz. Bu durumda en iyi çözüm, web sitenizin tasarımını profesyonel bir şirkete yaptırmak olacak. Güncelleme ve diğer site işletimi için bir personel çalıştırın. Eğer bunu da yapamayacak durumdaysanız, emlak ofislerine özel alan adlarıyla site tasarım hizmeti de veren ya da üyelik paketleri sağlayan www.hurriyetemlak.com, www.milliyetemlak.com, www.evariyorum.com benzeri platformları kullanın. Birçok emlakçının yaptığı hataları yapmayın. Bir web sitesi tasarlattıktan sonra kaderine terk etmeyin; sık sık güncellemeler yapın. Web sitesini kendi kaderine terk etmek, işlek bir caddede açtığınız ofisinizi sürekli kapalı tutmaya benzer. Siteniz konusunda kötü bir imaj edinen bir daha sitenize uğramayacağı gibi, marka imajınızı da zedeler ve başka ortamlarda ofisinizin ismiyle karşılaşırsa edindiği olumsuz izlenim nedeniyle sizden kaçınır. Özellikle sitenizde bir e-posta bağlantısı ya da iletişim kanalı varsa, ki mutlaka olmalı, size ulaşan mesajları düzenli biçimde takip edin, ya da takip edilmesini sağlayın. Gelen hemen her müşteri e-postasına hemen yanıt verin. Web siteniz hızlı çalışsın. İyi bir hosting hizmeti alın. İlanlarınızda kullandığınız fotoğrafların büyüklükleri yeterli ancak KB değeri düşük olsun. Gerektiğinde sitenizde video araçları da olsun. Bu konuda zorlanıyorsanız www.youtube.com ve benzeri platformları da kullanabilirsiniz ve siteniz üzerinden bağlantılar verebilirsiniz. İlan tanıtımları yeterli bilgi içerecek yapı ve tasarımda olsun; ancak çok sayıda ayrıntıya yer verirken bir karmaşa yaşanmamasına ve kullanıcıyı yormamasına, ürkütmemesine dikkat edin. Mutlaka siteniz üzerinde ilan sorgulama kanalları olsun ve özellikle emlak karşılaştırma olanağı mutlaka sunulsun. Eğer kendi resmi siteniz dışında bir emlak arama motoru üzerinden tanıtım yapacaksanız, tüm bu ayrıntılı hizmetleri veren siteleri tercih edin. Her ilanın altında ilgili gayrimenkul danışmanının tüm iletişim bilgileri yer alsın. Hatta mümkünse MSN, Skype gibi iletişim kanaları da yer alsın ve hemen online bağlantı sağlanabilsin. Site iletişim bilgilerinin yer aldığı sayfanıza ofsinizin yerini gösteren bir çizim, kroki de koyun. Gayrimenkul ilanlarında mümkünse finansman olanakları hakkında da bilgiler yer alsın. Web siteniz üzerinden izinli e-posta pazarlama duyuruları için e-posta kayıtları toplayın, bunun için e-posta kayıt kutusu koyun. Bu adresleri toplamakla kalmayın, sık sık, en azından haftada bir faaliyetleriniz hakkında, fırsatlar hakkında ya da haberler hakkıda bilgiler gönderin. Siteniz üzerinden çeşitli sektörel haberlere yer verebilirsiniz. Bu hem sitenize dinamizm kazandırır, hem de kullanıcının sitenizde geçireceği süreyi artırır. Ofisiniz ve hizmetleriniz hakkında sık sık haberler koyabilirsiniz. Web sitenizin ismini duyurabilmek için gazete, radyo, dergi reklamlarını kullanabilirsiniz. Emlak portallarına banner reklam verebilirsiniz. Google’ın Adwords reklam programlarından yararlanabilir ayrıca arama motorlarına kayıt yaptırabilirsiniz. Eğer bir emlak zincirine bağlı olarak çalışıyorsanız büyük olasılıkla zincirin ana internet adresi ve omurgası üzerinde bir siteye de sahipsinizdir. Bir ara yüzle ofisinizi ve portföyünüzü tanıtmanız olasıdır. Böyle bir hizmet ana markanın güçlü imajı ve bilinirliliğinden ve ortak arama motoruna dahil olmanızdan yararlanmanız anlamına gelir. Ancak yine de sizi sınırlıyorsa ana markadan izin alarak ve marka politikasını zedelemeyecek şekilde ayrı bir adresle web sitesi de tasarlatabilirsiniz. Bu tercihi mutlaka ana markadan kopmadan yalnızca destek politikası çerçevesinde yapın. Bağlantılarla da birbirlerini desteklesinler. Eğer yabancılara yönelik satışlar da yapıyorsanız başta İngilizce olmak üzere seslendiğiniz ülkelere göre farklı dil tercihleri olan ara yüzler de oluşturun. Arama motorlarına kayıt yaptırıyorsanız: Kimi arama motoru sitesi üyelik ücreti talep ediyor, kimisi ise ücretsiz üyelik hizmeti sunuyor. Her iki durumu da tercih edebilirsiniz. Karar verirken salt ücretli olmasına ya da ücretsiz olmasına odaklanmayın. Sitelerin etkinliğini araştırın. Mümkün olduğu kadar çok arama motoruna ilan kayıtları girmeniz gayrimenkullerin daha çabuk alıcı bulmasını sağlar; ancak kalitesiz hizmet sunan ve altyapısı iyi olmayan siteleri tercih etmemeye çalışın. Arama motoru sitelerini belirlerken seçici olun. Son birkaç yıl içerisinde onlarca site açıldı ve ağırlıklı bölümü amatörce hazırlanmış bir yapıya sahip. Kurumsal yapısı olan siteleri tercih edin. Bunu belirlerken genel tasarımını analiz etmek size genel bir bilgi verebilir. Sitenin iletişim adresleri olup olmadığına bakın. Ticari bir kaydı olup olmadığına bakın. Site yöneticilerinin açık kimliği ya da en azından iletişim bilgilerinin yer alıp almadığını kontrol edin. Bu tip sitelerin size katacağı hemen hiçbir avantaj olmadığını zamanla gözlemleyeceksiniz. Aksine prestij kaybına dahi yol açabilir. Ayrıca sonuç alamayacağınız bir site için gereksiz zaman harcamanıza neden olabilir. Yeni bir emlak arama motoruyla karşılaştığınızda o siteyle çalışmaya başlamadan önce bir süre izlemeyi tercih edin. Site yöneticilerinin yeterli ilgiyi gösterip göstermediğini, sektörün ilgisini ölçün. Arama motorlarına kaydettiğiniz ilanlarınızı güncel tutmaya çalışın. Satışı yapılmış gayrimenkulün hala satılık ilanları arasında gözükmesi hoş olmayacaktır. Uzun süredir satamadığınız gayrimenkulünüzün ilanlarını gerekirse sistemden kaldırıp yeni fotoğraflarla yeni bir kayıt tarihiyle yeniden girin. İlk kayıt tarihinin uzun süre önceye dayanması sizin için prestij kaybı olabileceği gibi, taliplilerin pazarlık gücünü de artırır. Arama motorlarının çoğunda ilanları ön plana çıkarmak için çeşitli alanlar bulunuyor. Eğer önemli bir gayrimenkule sahipseniz ya da acil satılmasını istiyorsanız bu tip alanları kullanarak ön plana çıkarabilirsiniz. Gönderen ÖZCAN YAZICI zaman: 13:52 0 yorum Etiketler: Faaliyet Alanına Hakimiyet 06 Aralık 2007 Perşembe Gayrimenkul fiyat endekslerini takip edin Piyasanın nabzını tutmak, arz ve talep eğilimini yakından izlemek, fiyat hareketlerindeki yönü doğru okumak hemen her sektörde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de başarının anahtarı. Özellikle gayrimenkul gibi bazı gelişmelerden çok çabuk etkilenen bir sektörde temel parametrelere hakim olmalı ve yakından izlemelisiniz. Vergi kararları, faiz politikaları, döviz hareketleri, deprem gibi doğal felaketler, gayrimenkul piyasasının çok çabuk yön değiştirmesine neden olur. Yine, inşaat arzlarındaki ani artışlar, faizlerdeki hızlı düşüşlerle talepteki fırlama gibi bazı gelişmeler de gayrimenkul piyasasını pozitif ya da negatif yönde etkiler. Tüm bu gelişmeler ise gayrimenkul piyasasındaki fiyatları belirler. Türkiye, bu yıl itibariyle mortgage sisteminin yasal altyapısını oluşturmasına rağmen sistemin öteki ana alanlarındaki bazı altyapı eksikliklerini henüz aşabilmiş değil. Örneğin, kadastro sistemi henüz sonuçlanmış değil; tapu kayıt sistemi henüz şeffaf değil ve hızlı işlemiyor. Gayrimenkul değerlemesi konusunda hem personel açığı büyük, hem de sistemin işleyişi henüz oturmadı. Tüm bunlarla bağlantılı olarak, gayrimenkul fiyat endeksi de henüz oluşmuş değil. Gayrimenkul piyasasında fiyatlar hala çok spekülatif koşullarla belirleniyor. Bölgelere, hatta mahalle ve semtlere, sokaklara göre fiyat takipleri ve kayıtları yapılamıyor. Bunda da en büyük etken konut stokunun önemli bir bölümünün kaçak yapılardan oluşması ve kayıtdışı inşaat üretimi ve gerçek beyan dışı alım-satımların hala yaygın olması. Ancak, konut finansman sisteminin yaygın biçimde devreye girmesiyle oyunun kuralı değişecek ve değişiyor. Riskleri üstlenen finansman kuruluşları gayrimenkulün gerçek değeri üzerinden ipotek oluşturuyor; bu da tapu kayıtlarının gerçek fiyatlar üzerinden oluşmasını sağlıyor. Sistemin gereği inşaat geliştiriciler, vergiden kaçınmak için daha düşük bir bedelle satış gerçekleştiremiyor ya da projeler üzerinde oynayamıyor(Bir konutu daha küçük alanlı göstermek gibi). Gerçek fiyattan faturalandırıyor. Bu kez de bazı maliyetlerini gider gösterebilmek için hemen her türlü sarfiyatını faturalandırmaya çalışıyor. Dolayısıyla finansman sistemi 200’ün üzerindeki alt sektörleriyle birlikte büyük bir ekonomik sistemi kayıt altına almaya itiyor. Kuşkusuz tüm bu mekanizma da bir süre sonra gayrimenkul piyasasında gerçek piyasa fiyatlarının ortaya çıkmasını sağlıyor. Ancak Türkiye hala o kadar işin başındaki, temel verilerin oluşması için bile, bir, istikrarlı ekonominin sürmesi ve enflasyonun bastırılarak daha da aşağılara çekilmesi, iki, konut kredilerinin gayri safi milli hasıla içindeki oranının daha da büyümesi, yani kredisiyle konut edinenlerin sayısının büyük oranda artması gerekiyor. İnşaat üretim maliyetlerinin daha stabil hale gelmesi, üretilen yeni konutların ikinci, üçüncü, dördüncü el değişimlerindeki fiyat değişim kayıtlarının yani karnelerinin ortaya çıkması sistemin belli oranda oturmasını sağlayacak. Böylece oluşacak kaydi sistem konut satın alma ve yatırım kararlarını daha sağlıklı hale getirecek. Tabii ki, sektör, bu yapı oturana kadar dinamizmini ve gelişimini sürdürecek. Bu süreçte gayrimenkul sektöründeki kararları birer “piyango” ve “şans” ya da “el yordamıyla” ve “eş dost tavsiyesiyle” almak zorunda da değilsiniz. Bir takım veriler ve sistem oluşturarak da kendi piyasa takibinizi gerçekleştirebilir, fiyat hareketliliklerini gözlemleyebilirsiniz. Emlak endekslerini nasıl izleyebilirsiniz? Gayrimenkul fiyat endeksinin oluşturabilmesi için 2007 yılı içerisinde PozitifBank, Referans Gazetesi ve Bilişim Intarnational ile birlikte Türkiye’nin ilk emlak endeksi çalışmasını hayata geçirdi. “Pozitif Emlak Endeksi” başlıklı bu endeksi takip edebilirsiniz. Faaliyet gösterdiğiniz kente ve semtlere ilişkin kendi kişisel fiyat endeksinizi oluşturabilirsiniz. Bunun için kendi kişisel alım-satımlarınıza ilişkin verileri düzenli biçimde kaydedebilirsiniz. Bunu gerçekleştirebilmek için de piyasada satılan hazır programlardan yararlanabilirsiniz ya da ihtiyaçlarınıza göre bir yazdırabilirsiniz. Kuşkusuz bunun size bir maliyeti olacaktır. Google’da “emlak programı” ve “emlak yazılımı” başlıklarıyla sorgulama yaparak birçok firmanın yazdığı emlak program ve yazılımlarına ulaşabilirsiniz. Bu yazılımların ayrıntısını inceleyerek, test ederek satın alabilirsiniz. Hatta bazı ücretsiz programlara dahi ulaşabilirsiniz. Bu yazılımlara düzenli veriler girebilir, sorgulama araçlarıyla işlerinizi yönlendirecek ve fiyat hareketliliklerini takip edecek analizler yapabilirsiniz. Bunların dışında Microsoft Excel benzeri programları da kullanabilirsiniz. Kendi alım-satımlarınızın ya da ortak hareket edeceğiniz meslektaşların gayrimenkul fiyatlarını düzenli biçimde excel dosyasına kaydedebilir, grafik ve tablolarla istediğiniz zaman dilimlerine göre analizler yapabilirsiniz. Gazete ve emlak dergilerindeki gayrimenkul ilanlarını, internette kurumsal emlak portallarının ve buralarda yayınlanan gayrimenkullerin fiyatlarını bölgelere göre analiz edebilirsiniz. Bu sitelerde yayınlanan ilanlardaki gayrimenkul fiyatlarını planlamalarınıza uygun olarak özel programlarınıza kaydedebilir, orta ve uzun vadedeki fiyat değişimlerini izleyebilirsiniz. Böylece piyasa hareketliliğine yalnızca kısa vadede değil, orta ve uzun vadede de hakim olursunuz. Ancak bunun için hedef bir planınız olması gerekir. Yani “şu bölgede, şu semtte, şu caddedeki gayrimenkul fiyatlarını takip edeceğim” ya da “şu bölgelerdeki daire, villa, dükkan ya da ofis fiyatlarını takip edeceğim” gibi hedefler belirlemelisiniz. Kuşkusuz hedef kapsamınız büyüdükçe operasyonunuzun boyutu da büyür; ayıracağınız zaman ve emek artar, belki yeni bir personel istihdam etmek zorunda kalabilirsiniz. Ancak böyle bir çalışmanın da size değerli bilgiler katacağını, rekabette piyasayı belirleme ve öncülük etme inisiyatifi katacağını akıldan çıkarmamalısınız. Sizi rakiplerinizden farklılaştıracak adımları atmaktan çekinmemelisiniz. Bilgiyi kontrol etmeli, yönetmelisiniz. Kanaatlerinize göre hareket etmemeli, faaliyet alanınıza, kontrol ettiğiniz verilerle(bilgilerle) hakim olmalısınız. Gönderen ÖZCAN YAZICI zaman: 14:56 0 yorum Etiketler: Faaliyet Alanına Hakimiyet 05 Aralık 2007 Çarşamba Medyanın dikkatini nasıl çekersiniz? Malum, günümüz iletişim ve enformasyon çağı. Dünyada, ülkede ve toplumda olanlardan ne kadar haberdarsanız ve kendinizden ne kadar çok haberdar ederseniz etkinliğiniz, satışlarınız, hizmetleriniz o kadar artar. Bir emlak ofisinin ve gayrimenkul danışmanının kendi varlığını göstermek için kullanacağı en önemli kanallar medya mecralarıdır. Ancak medyanın kendi iç işleyiş kuralları var. Bu nedenle, medyanın çalışma ilkelerini ve haberleri hazırlarken nelere dikkat ettiğini bilmeniz gerekiyor. Çoğu iş sahibi kendince önemli gördüğü konuların gerçekten haber değeri taşımadığı ya da reklam içerikli olduğu gerekçesiyle reddedilmesiyle şaşırıyor, zaman zaman reklam verdiği mecralara dahi kızıyor. Oysa çoğunlukla bu şaşkınlığın altında medyanın yapısını bilmemek yatıyor. Oysa bu durumla karşılaşmamak için ofisinizin faaliyetlerine profesyonel çözümler getirebilirsiniz. Yani ofisinizin ekonomik ölçeği izin veriyorsa, profesyonel bir halkla ilişkiler şirketiyle çalışmanız işinizi kolaylaştırır. Ancak, ofisiniz henüz mütevazı ölçeklerde faaliyet gösteriyorsa, yine de medyayla etkin iletişim kurabilirsiniz. Medya mecralarıyla nasıl iletişim kurabilirsiniz? Öncelikle bir basın e-posta listesi oluşturmaya ihtiyacınız var. Ekonomi gazeteleri, medyada gayrimenkul haberleri yapan uzman gazetecilerin isimleri ve iletişim kanalları bu listede mutlaka yer alsın. Özellikle düzenli emlak eki ya da emlak sayfası yayınlayan gazetelerin listenizin ön sıralarında olmasına özen gösterin. Ancak e-posta listenizi oluştururken hassas olun. Her gazete ve gazeteciyi listenize almak zorunda değilsiniz ve bu doğru da olmaz. Örneğin, daha yerel ölçekli çalışan bir ofis için rasyonel olan o kent ya da ilçe genelindeki yayınların listesini oluşturmak ve onlarla iletişim kurmaktır. İlçenizle ilgili bir ayrıntının (çok önemli ve ilginç olmaması koşuluyla) ulusal gazete ya da muhabiri tarafından ilgi görmesini beklemeyin. Ancak yerel yayınlar ile yerel gazeteciler daha seçici olacaktır. Listenizdeki gazetelerin ekonomi servislerine ve gayrimenkul muhabirlerine düzenli e-posta göndererek ofisinizin faaliyetlerinden haberdar edin. Bu e-postalarda içeriklerinizi olabildiğince kısa tutun. Eğer ayrıntıları vermek zorundaysanız mesajın sonuna bir bağlantı vererek ayrıntıları resmi sitenize ya da blog sitenize koyun. Gazetelere gönderdiğiniz her e-postanın haber olmasını ya da dikkate alınmasını beklemeyin. Çoğunlukla mesajlarınız gazetelerde yer almasa da, ilgili gazetelerce ve muhabirlerince takip edildiğinizi unutmayın. İşlerinizi profesyonelce sürdürmeniz ve işinizin profesyoneli olduğunuz konusunda gazeteleri ve muhabirleri ikna ettiğiniz sürece mesajlarınıza ilgi zamanla artacak ve gazetelerde görünürlülüğünüz de artacaktır. Zamanla gazetecilerin haber araştırmalarında başvuracakları bir haber kaynağı haline gelebilirsiniz. Ancak tekrarlamak gerekirse bu samimi bir biçimde yürütülen ve zorlu bir yolun sonunda olur. Benzer bir uygulamayı kentiniz ve bölgenizdeki radyo ve TV’ler için de yapabilirsiniz. Ancak bu mecraların gazetelere göre işleyiş yapılarının farklı olduğunu unutmayın. Sayıları giderek artan genel haber portallarını, internet gazetelerini ve sektörel gayrimenkul haber portallarını da listenize dahil edin. Medyaya mesaj verirken ağırlıklı olarak firmanız yerine sektörel ve bölgesel gelişmelere dikkat çekin. Bu sizin reklam kaygısıyla hareket etmediğinizin göstergesidir. Reklama ihtiyaç duyduğunuzda reklam çalışması yapın. Medya mecralarıyla kurduğunuz iletişimde açıklamalarınızın yayınlanmasıyla reklam vermeniz arasında kesinlikle bir bağ kurmayın. Özellikle yerel mecralarda sıkça rastlanan bu tablonun orta ve uzun vadede size zarar vereceğini, gerçekte de firmanıza katkısının olmayacağını unutmayın. Birincisi, reklam haberiyle gerçek, samimi bir haber okuyucu tarafından da artık kolayca anlaşılabiliyor, bu da ürün ya da hizmetlerinizin talep edilmesinde size katkı değil zarar verir. Kaldı ki zaten bir reklam anlaşmasıyla ilgili medya mecrasında bir reklamınız yayınlanacaktır. Koşullu olarak yayınlanan açıklamalarınız dolaylı olarak mecra içerisinde yer alan reklamınıza da zarar verir. İkincisi ise, medyayla kurulan ilişkiyle ilgilidir. Maalesef bazı medya kurumlarında da basın ahlakı ve kuralları dışında bir mekanizmanın da işlediği görülmektedir. Yani reklam vermeyen firmaların temsilcilerinin açıklamalarına yayında yer verilmemektedir. Reklam veren olarak ve sektör temsilcisi olarak medyayla sağlıklı bir iletişim kurmayı daha işinizin başında hedef edinin. Reklamı, reklam boyutuyla ve kendi kanalları içinde değerlendirin. Haber amaçlı iletişiminizi ise haber servisleriyle kurun ve bu mekanizmaların ayrı ayrı işlediğini aklınızdan çıkarmayın. Kısa vadeli değil, orta ve uzun vadeli düşünün. Kendinizin bile inanmadığı, samimi bulmadığınız uygulamalara başkaların inanmasını beklemeyin. Açıklamalarınızla ilgili reklam koşulu ileri süren medya mecralarından da uzak durun. Firmanız hakkında itibar yaratın ve itibarlı mecralarda yer almaya özen gösterin. Reklam koşulu öne süren bir mecranın itibarlı olamayacağını kavrayın ve bu mecralardan kaçının. Medyayla iletişim kurarken her zaman samimi olun ve abartma, yanıltma gibi girişimlerden uzak durun. Abartma ve yanıltma sizin için “bir çuval incirin mahvolması” gibidir; ve kaybolan güvenin bir daha kazanılması çok güçtür. Sesini sık sık duyduğunuz telefonunuzun bir daha çalmadığını fark edebilirsiniz. Medyayla daha nitelikli bir iletişim kurabilmek için profesyonel bir şirketten destek almayı her zaman için tercih edin. Bunun geri dönüşünü fark ettiğinizde sizde şaşıracaksınız. Yine de bu olanaktan yoksunsanız, bir kitapçıya uğrayarak halkla ilişkiler üzerine yazılmış bir kitap edinerek kendinizi ve ofis çalışanlarını geliştirebilirsiniz. Basın toplantıları düzenleyin. Ancak basın toplantılarının önemli konular hakkında gerçekleştirebileceğinizi unutmayın. Yeni bir yatırım kararınızın duyurusu, yaptığınız ya da yaptırdığınız bir araştırmanın sonuçlarını açıklama ve benzeri önemli gerekçelerle basın toplantısı düzenleyin. Bu da yılda en fazla bir ya da iki kez olabilir. Toplantı yerinizi toplantı gerekçenize uygun olarak belirleyin. Abartılı basın toplantısı düzenlerinden kaçının. Basın toplantısı için yeterli hazırlıkları yapın ve yazılı bir basın bülteni hazırlayın. Görsel ve yazılı materyalleri bir CD’ye kaydedin. Basın davetiyelerinizi konuyla ilgili mümkün olan en geniş çerçevede tutun. Yine de toplantıya gelmeyen ya da gelemeyen gazeteciler için bir basın bülteni gönderin. Ancak toplantıda hazır bulunan gazetecilere göndermemeye dikkat edin. Medyaya e-posta gönderirken hassas olun... Aklınıza esen her konuda e-posta yazıp medyaya ve gazetecilere göndermeniz hiç sevimli olmayacaktır ve bir süre sonra sizden geldiği anlaşılan e-postaların okunmadan silinmesine neden olur. Özellikle e-posta gönderdiğiniz adreslerin kamuoyuna açık olan bir ortamdan almaya ya da ilgiliden izin almaya özen gösterin. Hemen her gazetenin sayfa başlıklarının yanında ya da gazete künyesinde ilgili e-posta adreslerine ulaşabilirsiniz. Medyaya sık sık, özellikle her gün mesaj göndermemelisiniz. Ayda bir, en fazla haftada bir mesaj göndermeniz yeterli olacaktır. Mesajlarınızın sonuna bir elektronik kartvizit eklemeyi ihmal etmeyin. Bu gerektiğinde gazetecinin hızla size ulaşmasını sağlayacaktır. Ofisinizde çalışan her gayrimenkul danışmanının ayrı ayrı e-posta göndermesi yoluna gitmeyin. Ofis sahibi gazetecilerle muhatap olmalıdır. Eğer bir nedenden dolayı bir başka gayrimenkul danışmanınızın açıklama yapması gerekiyorsa, bunu kendi açıklamanız gibi yansıtmayın. Kendi e-posta adresinizi kullanın ama durumu açıklayan kısa bir nottan sonra ofis çalışanınızı açıklamasına yer verin ve altına da kendi imzasını atmasına izin verin. Mesajlarınızda çoğunlukla özgün görüşlerinize yer vermelisiniz. Derleme, aktarma bilgilerin medyanın ilgisini çekmesini beklemeyin. Yine derleme ve aktarma bilgileri kendi özgün görüşünüz gibi sunmayın. Bu mutlaka ortaya çıkar ve size itibar eden gazeteciyi zor duruma düşürebileceği gibi, medyayla ilişkinizi de onarılamaz şekilde bozabilir. Çeşitli konferanslar, seminerler, törenler gibi etkinliklere katılın ve bu toplantılarda fırsatlar yaratarak gazetecilerle tanışın ve sektör üzerine sohbetler edin. Ancak bu sobetleri kişisel-firma tanıtımı boyutuna indirgemeyin; daha genel konular-sorunlar üzerine yoğunlaşın. Eğer bir meslek örgütüne üyeyseniz (Emlak Komisyoncuları Odası ya da emlak müşavirleri derneği gibi) sektörel, mesleki söyleşiler düzenlenmesine ön ayak olun; bu tür toplantıları düzenleyin ya da etkin katılımcısı olun ve mutlaka medyayı da çağırın. Mümkünse bir blog sitesi oluşturun ve bu sitede düzenli günlükler yazın. (Bu konuyla ilgili daha sonra bol bol değineceğiz.) Bu blog sitenizden ilgili gazetecileri haberdar edin ve gönderilerinize yazılarınızın başlıklarını da ekleyin. Peki hangi konularda yazabilirsiniz? Birçok emlak müşavirinin yaptığı gibi işi getirip “ev fiyatlarına” sıkıştırıp kalmayın. Yani konut fiyatlarını semt semt sıralama darlığına saplanıp kalmayın. Kuşkusuz fiyatlar gayrimenkul sektörünün en önemli ayağı ve karar vermekteki en önemli unsuru. Ancak enflasyon düştükçe ve fiyatlar daha stabil hale geldikçe insanlar konut edinirken başkaca unsurlara da bakmaya başlayacaklar. Medyaya kentle ve bölgenizle ilgili fiyat endekslerinin yanı sıra, belediye yatırımları ve imar planları, tüketicilerin kolay konut edinmesi, konut sigortaları, finansman kanalları, deprem güvenliği ya da bölgenizdeki konut inşaatlarındaki nitelikler hakkında ve benzeri konularda bilgiler, yorumlar gönderebilirsiniz. Bazen açıklamalarınız doğrudan medyada yer almasa bile, gazeteciler mesajlarınızdan esinlenerek ya da yararlanarak sizi arayacak ve yazmak istediği haberi için sizi kaynak olarak kullanacaktır. Hiçbir zaman durağan olmayın; bilgi üretimi sürecine etkin katılın ve bu enformasyon sürecinin parçası olduğunuzu her zaman iletişim ve medya mecralarını kullanarak gösterin. Unutmayın, iletişim ortamına (medyaya) kendinizle ilgili içerik üretiyor ve bunu uygun kanallarla servis ediyorsanız dikkat çekebilirsiziniz. Hiçbir girişimde bulunmadan medyanın sizi keşfetmesini beklemeyin. Medyanın ve iletişimin gücünü küçümsemeyin; yalnızca profesyonelce düşünün ve profesyonelce hareket edin. Enformasyon ağının dışında kalmayın. Güven ve itibar yaratın; firmanızı ve kendinizi markalaştırın. Gönderen ÖZCAN YAZICI zaman: 14:18 0 yorum Etiketler: Faaliyet Alanına Hakimiyet 04 Aralık 2007 Salı Ulusal yayınları ve yerel mecraları izleyin Bir emlak müşaviri için en kritik konulardan birisi merkezi hükümetlerin ve yerel yönetimlerin aldıkları kararları yakından izlemektir. Yine siyasi ve sosyal gelişmeleri takip etmek emlak müşavirinin mesleki kararlarını ve ticari faaliyetlerini önemli ölçüde etkiler. Özellikle sektörle ilgili maliye, sanayi, hazine, ulaştırma gibi bakanlıkların aldığı önemli kararları, Merkez Bankası kararlarını öğrenmelisiniz. Finans, döviz ve kredi piyasasından haberdar olmak için ulusal medya mecralarını düzenli olarak takip etmelisiniz. Ulusal ve yerel yayınları nasıl izleyebilirsiniz? Güne mutlaka gazeteleri okuyarak başlayın. Ekonomi sayfalarında neler yer aldığına mutlaka bakın. Tüm gazeteleri takip etme olanağına sahip değilseniz, arzu ettiğiniz en az iki farklı gruba ait birer gazeteyi okuyun. Aynı şeyleri ofis çalışanlarınızdan da talep edin. Gazete takip etmekte zorlanıyorsanız internetten gündeme hakim olun. Hala düzenli takip ettiğiniz bir gazete yoksa ise, hangi gazeteyi takip etmeniz gerektiği konusunda karar vererek başlayın. Özellikle gayrimenkul üzerine ağırlıklı haberler veren ve yayınlar yapan gazeteleri tercih edin. Bazı ulusal gazeteler haftalık emlak ekleri veriyor. Bunları düzenli takip edin. Sektörde ne tür gelişmeler oluyor öğrenin. Ulusal medya mecralarının yanı sıra mutlaka yerel medya mecralarını da izleyin. Gazetelerin ilan sayfalarına bakmayı ihmal etmeyin. Rakiplerinizin neler yaptıklarından haberdar olun. Eğer medya mecralarını takip edemeyecek durumdaysanız ve bir ofis sekreteriyle çalışıyorsanız, sizin adınıza bu mecraları takip etmesini isteyebilir, size özet ya da ayrıntılı bilgiler vermesini sağlayabilirsiniz. Mümkünse ofisinizde bir televizyon bulundurun ve günlük iş süreçlerinizi aksatmayacak biçimde ulusal haber kanallarını gün boyunca açık tutun. Eğer çok hareketli bir iş yaşamına sahipseniz, araç radyonuz kanalıyla gündeme ilişkin gelişmeleri izleyebilirsiniz. Ulusal bazı haber kanallarının radyoları bu konuda size yardımcı olabilir. Araç kullanırken bu radyoları açık tutarak gelişmelerden haberdar olabilirsiniz. Eğer internet alt yapınız uygunsa intranet uygulamaları ya da MSN tabanlı uygulamalarla medya enformasyon ihtiyacınızı yönetebilirsiz. Ya da iş sürecinizi değerlendirecek bilişim uzmanı bir dostunuzun ya da profesyonel hizmet veren bir şirketin yardımıyla ihtiyaçlarınıza uygun pratik bir sistem kurun. Haftalık ekonomi dergilerini, en azından bir tanesini takip edin. Aylık sektörel dergileri satın alın. Bu hem sektörle ilgili bilgi edinmenizi sağlar hem de gayrimenkul alanında son yenilikleri gözlemlemenize de olanak verir. GSM şirketlerinin içerik servislerinden de yararlanabilirsiniz. Çeşitli haber kurumlarıyla ortaklıklara giden GSM şirketlerinin özellikle ekonomiyle ilgili paketlerine abone olabilirsiniz. Gönderen ÖZCAN YAZICI zaman: 15:51 0 yorum Etiketler: Faaliyet Alanına Hakimiyet 03 Aralık 2007 Pazartesi Profesyonel kadro kurmak Türkiye’de henüz yasal alt yapısı tamamlanmasa da “emlak komisyonculuğu”ndan “emlak müşavirliğine doğru kayış devam ediyor. Turyap’ın ardından Remax, Realty World, Century 21, Koçak Gayrimenkul gibi yerli ve yabancı emlak zincirlerinin hızla ülke geneline yayılmaya başlamasıyla birlikte, sektöre adım atan yeni kadroların niteliği ve eğitim ortalaması yükseliyor. Halen yaygınlığını korumakla birlikte emlak alım-satım ve kirlamalarında belli bir gayrimenkulün işlemlerini yapmak üzere bir emlak ofisi ya da bir emlakçı kimliğiyle elde tutmak ve gayrimenkul camına basit bir “satılık” ya da “kiralık” asmak yeterli değil. Müşteriye gayrimenkulle ilgili ayrıntılı bilgi vermek, finansman olanaklarından haberdar etmek ve gerekirse aracılık etmek ve işlemlerini takip ve sona erdirmek günümüzde emlak ofisi ve temsilcisinden beklenen hizmetler. Eğer bu tip hizmetleri vermiyor ya da ciddiye almıyorsanız, bilin ki sizin için alarm zilleri çalmaya başladı. Artık, müşteriyi alıp gayrimenkule götürmek ve “işte ev burası” deyip ayak üstü evi göstermek ve 10 dakika sonra da ev için yüzde bilmem şu kadar komisyon ya da bir aylık kira bedelini talep etmek mümkün değil. Eğer hala bir semtte ya da bir ilçe de mütevazı bir emlak ofisine sahipseniz, sizin için artık işinizle ilgili etraflıca düşünme vakti gelmiş demektir. Bundan sonrası için neler yapabilirsiniz? Öncelikle gerçekten emlak pazarlaması işini sürdürüp sürdürmek istemediğinize karar verin. Eğer emlak pazarlaması işini halk arasındaki deyişle “adresim belli olsun ya da bir işi var desinler” mantığıyla değil de, gerçekten geçiminizi sağlayacak ve profesyonel bir kariyer olarak ele alacaksanız yapmanız gerekenler var. İlk yapmanız gereken de öncelikle kendinizi yeni döneme hazırlıklı hale getirmek. Emlak pazarlamasının artık salt etraftan boş daireleri, arsaları bulup ayaküstü aracılıkla birilerine satmak olmadığını anlamalısınız. Eğer bunda ısrar ederseniz, yakında zaten kimse kapınıza uğramayacak ve sizi aramayacak; çünkü sizden daha nitelikli ve sizden daha uygun koşullarla bu hizmetleri veren firma ve kişilerin sayısı artacak. Yani rekabet edemeyeceksiniz. İkincisi yakında yasal düzenmeler olacak ve belli sınavları ve sertifika zorunluluğunu yerine getiremeyenler piyasadan elenecek. Eğer siz de elenmek istemiyorsanız, bilgi seviyenizi, tecrübenizi artırın; donanımlı hale getirin. Belli bir ofise bağlı danışman olarak çalışmak değil de kendi işinizin sahibi olmak istiyorsanız, yukarıdaki koşula bağlı olarak yanınızda çalıştıracağınız personelinizi de eğitimli, sektöre aşina ve çabuk gelişim gösterebilecek kişiler arasından seçmek zorundasınız. Profesyonel kadroyu nasıl oluşturabilirsiniz? İşe başlarken ya da işinizi büyütürken önce geleceğe ilişkin hedeflerinizi netleştirin. Emlak pazarlamasının hemen her alanıyla mı (arsa, konut, farika binaları vb.) ilgileneceksiniz, yoksa belli alanlar da uzmanlık hizmetleri mi vereceksiniz? Bu noktada tercihte bulunun. Hangi pozisyonda, hangi nitelikteki işleri, hangi vasıflara sahip personele yaptırmak istediğinizi ve ücretlendirme politikanızı belirleyin. Personel temininde günlük gazetelerin insan kaynaklarına ilan verin. İnternette kariyer sitelerine başvurun ve ilanları inceleyin. Resmi internet sitenizde bir “insan kaynakları” bağlantınız olsun ve her daim iş başvurularını kabul edin ve veri tabanınızda tutun. İnternet siteniz kanalıyla gerçekleşen başvurularla ilgili mutlaka ilgili kişiye e-postayla yanıt verin ve başvurusunun alındığını ve ilgili pozisyonda boşalma olduğu an görüşmeye çağrılacağını iletin. Son 5-6 yıldır bazı üniversitelerde “Emlak ve Emlak Yönetim Programı” adıyla yüksekokul seviyesinde eğitimler veriliyor. YÖK ya da ÖSYM’nin sitesinden yararlanarak eğitimlerin verildiği bu okulları belirleyin ve okul müdürlükleriyle iletişime geçin. Bu okullardan mezun öğrencilerden yararlanmanın yollarını arayın. İş görüşmelerinizi bizzat kendiniz gerçekleştirin ve beklentilerinizi ve vaatlerinizi net biçimde açıklayın. İş verimliliği ve ücretlendirmede zamana yayılı bir plan sunun ve işe alımdan sonra da bu palana mutlaka bağlı kalın. Ancak ücretlendirme planınızı ilk görüşmede değil mutlaka işe alım görüşmenizde açıklayın. İşe alımda en az 3 aylık deneme süresi koyun ve mümkünse işinizi yeni kuruyorsanız belirlediğiniz kadronun iki katı eleman alımı gerçekleştirin. Personelin tümünden arzu ettiğiniz verimi almanız durumunda tüm personeli kadronuzda tutmanın yollarını arayın. Bu aynı zamanda işinizi hızla büyütmenize olanak verir. İşe başlayan personelden verimli olmayanlarla deneme süresinin sonunda iş sözleşmesini sona erdirerek yollarınızı ayrın. Firmanızda mutlaka performans değerlemesi sitemi uygulayın. Hedef değerler belirleyin ve bu hedeflere ulaşmanın tatmin edici bir ödülü olsun. Ayrıca sürpriz başarılarda sürpriz ödülleri devreye sokmaktan çekinmeyin. Personelinizi meslek içi eğitimden geçirin. Eğer bir zincire bağlı olarak çalışıyorsanız bu eğitimler konusunda büyük olasılıkla yeterli desteği alıyor olacaksınız. Ancak zincir dışıdaysanız, kendi politikanızı belirleyin. Bağımsız eğitim kurumlarıyla, meslek örgütü ve odalarla işbirliğine gidin. Diğer ofis sahipleriyle ortak programlar, konferans ve seminerler düzenleyin. Mesleğin tecrübeli isimlerini konuk edin ve personelinizin yararlanmasını sağlayın. Personelinize yönelik sosyal etkinlikler düzenleyin ve ortak sinerji yaratın. Çalışanlarınızın hobiler edinmesini destekleyin ve her uygun fırsatta çalışanlarınızın hobilerine katılım gösterin. Gönderen ÖZCAN YAZICI zaman: 12:42 0 yorum Etiketler: Faaliyet Alanına Hakimiyet 30 Kasım 2007 Cuma Faaliyet alanına hakimiyet Yeni firmalar ve kişilerin sektöre girmesiyle gayrimenkul sektöründe rekabet giderek sertleşiyor. Gelişim trendine bakılacak olursa bu rekabet önümüzdeki yıllarda daha da sertleşecek. Kuşkusuz sektörde faaliyet gösteren firma ve kişiler de sektörün geleceğini ve rekabet koşullarını ön görerek kendilerini yeni sürece hazırlamak zorundalar. Gayrimenkul pazarlamasının önemli unsurlarından birisi emlak ofisinin ve gayrimenkul danışmanının yerleşik olduğu ana alanı güçlü biçimde denetimi altında tutmasıdır. Temelde gayrimenkul pazarlama süreci faaliyet alanının ana enformasyonuna hakim olmak ve bu enformasyon süreçlerini inisiyatif kullanarak yönetme başarısı ticari başarının da sınırlarını belirler. Yani, merkezi hükümetler ne tür kararlar alıyorlar, nasıl uyguluyorlar, yerel yönetim meclislerinde hangi kentsel kararlar alınıyor, hangi firma nerede ne tür yatırım yapmak istiyor, kiralama ve satın almalarda ana eğilimler ve bölgesel tercihler neler, bürokraside ve yerel yönetimlerde kimler hangi görevlerde bulunuyor; tüm bu ve benzeri süreçlerin takibi başarının da temeli. Özetle piyasanın temel dinamiklerini ve aktörlerini “bilmek”, ancak bir o kadar da “bilinmek”, “bilinirlilik, farkındalık” yaratmak iş sürecinin can alıcı noktası. Bir anlamda ticari zeka ve girişimci yeteneklerinin tamamlayıcısı olarak iş potansiyelini değerlendirmek ve rekabette avantajı ele geçirmek bu temel koşulu karşılamaya bağlı. O halde, emlak ofisi yatırımcısı ve gayrimenkul danışmanı, iş planlamasının ve iş potansiyelinin büyüklüğüne göre, faaliyet alanını denetim altında tutmak için neler yapabilir? İşlerinizi büyütmek için neler yapmalısınız? Başlıklar halinde sıralayacak olursak; Profesyonel bir kadro oluşturun, Ulusal yayınları ve yerel mecraları izleyin, Basın ziyaretleri ve basın açıklamalarınızla medyanın dikkatini çekin, Gayrimenkul piyasasına ve fiyat hareketliliğine hakim olun. Fiyat endekslerini takip edin, veri tabanı oluşturarak kendi endeksinizi takip edin, Mutlaka profesyonel bir internet siteniz olsun, Teknolojiden yararlanın, Yerel yönetimlerle ve muhtarlarla güçlü iletişim kurun, Belediye Meclisi toplantılarını takip edin ve alınan kararları öğrenin, Tapu ve kadastro müdürlükleri başta olmak üzere bürokrasinin çalışmalarını izleyin, mümkünse yöneticileriyle tanışın, Bankalar ve finansman kuruluşlarının yerel temsilcileri ve uzmanlarıyla güçlü iletişim kurun ve işbirliğine gidin, Özellikle gayrimenkul odaklı konferans, tören ve benzeri etkinlikleri kaçırmayın, Sosyal sorumluluk çalışmalarında bulunun ve sivil toplum örgütlerinde görevler üstlenin, Faaliyet bölgenizdeki site yönetimleriyle iletişim ve işbirliği içinde olun, İş planınızı hizmet üretmek üzerine inşa edin; para kazanmayı hizmetlerinizin ödülü olarak görün, Ve tüm bu iş süreçlerini takip edecek disipline ve iradeye sahip olun. Plan yapmayı öğrenin ve planınıza bağlı kalın. Günlük, haftalık ve aylık değerlendirmelerle iş hedeflerinizi ölçün ve değerlendirin. Başarı kendiliğinden gelecek. Bu başlıkların bazı ayrıntılarına girerek konuya devam edeceğim…

İNTİFA HAKKI (MK. 794-822)

a) Açıklama ve İstenen Belgeler İntifa hakkı, ona sahip olan kişinin (en çok) hayatı ile sınırlı olarak, başkasına ait bir taşınmazdan tamamıyla yararlanmak ve kullanmak hakkıdır. İntifa hakkı sınırlı bir ayni haktır. Şahsi irtifak hakları grubuna girer. Bu hak, sahibine hakkın konusu şey üzerinde tam yararlanma hakkı sağlar. Ancak bunun aksi sözleşmeyle kararlaştırılabilir (MK.794). Taşınmazın mülkiyetini kuru (çıplak) mülkiyet ve intifa (yararlanım) hakkı olmak üzere ikiye ayırmak mümkündür. Kuru mülkiyet sahibi asıl malik olmakla beraber taşınmazı (ev, bağ, bahçe, tarlayı) kullanamaz, sürüp ekemez, meyvelerini toplayamaz, kiraya veremez. Bu haklar intifa hakkının süresi boyunca veya hak sahibinin ölümüne kadar intifa hakkı sahibine aittir. İstenen Belgeler: 1. İntifa hakkı tesis edilecek taşınmaz malın varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikinin sözlü beyanı, 2. İntifa hakkı tesisini isteyen tarafların veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları ile temsilciliğe ilişkin belgeler, 3. Tarafların son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde birer vesikalık fotoğrafları, 4. İntifa hakkı mahkeme kararı ile tesis edilecekse kesinleşmiş mahkeme kararı. 5. Kanuni intifa hakkı tesis edilecekse, sağ kalan eşin intifa hakkını seçtiğine dair veraset senedi, 6. İntifa hakkı taşınmazın tümü üzerinde değil de bir kısmı üzerinde kurulacaksa bu kısmı gösterir kroki. b) Kurulması Medeni Kanunun 795. maddesine göre, "İntifa hakkı ... taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur. ...taşınmazlarda intifa hakkının kazanılması ve tescilinde, aksine düzenleme olmadıkça, mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır...” Kuruluş şekillerine göre intifa hakkının üç çeşidi vardır; a) Sözleşmeyle kurulan intifa hakkı, b) Kanuni (yasal) intifa hakkı. c) Mahkeme kararıyla kurulan intifa hakkı, a- Sözleşmeyle Kurulan İntifa Hakkı Bir taşınmaz maliki nasıl taşınmazını satabiliyorsa bir üçüncü kişi yararına intifa hakkı da tesis edebilir. Bu üçüncü kişi gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir. Uygulamada çoğunlukla bir taşınmazın tamamına (kuru mülkiyeti ve intifa hakkına) sahip olan kimse intifa hakkını üzerinde tutarak kuru mülkiyetinin satışını yapmakta bu yolla intifa hakkının kütüğe tescili zarureti doğmaktadır. Örneğin, baba taşınmazının intifa hakkını üzerinde tutarak kuru mülkiyetini çocuklarına bağışlamakta veya satmaktadır. Malik kuru mülkiyeti kendi üzerinde tutarak başkası lehine intifa hakkı da tesis edebilir. Bir krokiye bağlanması kaydıyla bir taşınmazın bir kısmı üzerinde intifa hakkı kurulması da mümkündür. Genelde akaryakıt istasyonları, bu şekilde büyük bir tarlanın yola cepheli küçük bir kısmı üzerinde intifa hakkı tesisi şeklinde kurulmaktadır. Ancak tüm bunlar için, tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi gerekir. b- Kanuni İntifa Hakkı (MK. 795) Kanuni intifa hakkı kanunda öngörülen intifa haklarıdır. Taşınmaz üzerindeki kanuni intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmiş ise herkese karşı ileri sürülebilir (MK.795). Kanundan doğan intifa haklarının başlıcaları şunlardır: a) Mirasta sağ kalan eşin intifa hakkı. b) Ana babanın velayetleri altındaki küçüğün malları üzerindeki intifa hakkı. c) Kocanın karısının malları üzerindeki intifa hakkı. Kanuni intifa haklarından en çok rastlananı mirasta sağ kalan eşin intifa hakkı idi. Ancak 23 Kasım 1990 tarih 3678 sayılı Kanunla Medeni Kanunda yapılan değişiklikle sağ kalan eşin mirastan gelen intifa hakkı kaldırılmıştır. Demek ki, bu tarihten sonraki ölümlerde eşin intifa hakkını seçmesi mümkün değildir. Ancak 23 Kasım 1990 tarihinden önceki ölümlerde, ölüm tarihindeki mer'i (yürürlükte olan) mevzuat uygulanacağından sağ kalan eşin intifa hakkını seçmesi mümkündür. Tapu sicil müdürünün burada dikkat edeceği husus murisin ölüm tarihinin anılan tarihten önce veya sonra olup olmadığıdır. Bunu da getirilen veraset senedinden anlayacaktır. Ölüm bu tarihten önce olup da, eş intifa hakkını tercih etmiş ise resmi senet düzenlemeye gerek kalmadan mirasın intikali sırasında intifa hakkının da tescili yapılacaktır. c- Mahkeme Kararıyla Kurulan İntifa Hakkı Mahkeme kararına istinaden kurulacak intifa haklarında kesinleşmiş mahkeme kararı aranır (HUMK. 443). c) İntifa Hakkında Süre ve Bedel a) Süre: İntifa hakkı süreli veya hak sahibinin hayatı boyunca tanınabilir. Süresiz olarak tanınması halinde veya hak sahibinin hayatından daha uzun bir süre öngörülmüş olması halinde hakkın süresinin hak sahibinin hayatı ile sınırlı olduğu kabul edilir. Tüzel kişilerde ise en çok yüz sene süre öngörülebilir. Öngörülen süreden önce tüzel kişinin sona ermesi (infisahı) halinde hak sona erer (MK.797). b) Bedel: İntifa hakkı bedelli (ivazlı) veya bedelsiz (ivazsız) tanınabilir. Bedelli intifaya satış, bedelsiz intifaya bağış hükümleri uygulanır. d) Resmi Senet Örneği BİR TARAFTAN : Ali GENÇ: Osman oğlu, DİĞER TARAFTAN: Ahmet Hakan KESİMOĞLU : Hüseyin oğlu, aşağıdaki hususlarda anlaşmışlardır. Bu resmi senedin arka sayfasının özel sütunlarında her türlü nitelikleri yazılı, Afyon ili Kurtuluş Mahallesi Kaldırım mevkiinde kain 150 ada 27 parsel sayılı 800 m2 miktarındaki bahçeli kargir apartmanın tamamı Osman oğlu Ali GENÇ adına kayıtlı iken; bu kez, Hüseyin oğlu Ahmet Hakan KESİMOĞLU’ndan almış olduğu 5.000.000.000 (beş milyar) TL bedel karşılığında, 10 sene müddetle intifa hakkını Ahmet Hakan KESİMOĞLU’na tanıdığını, adına tescilini istediğini, kendisine intifa hakkı tanınan Ahmet Hakan KESİMOĞLU da iş bu intifa hakkını aynen kabul ettiğini ve tapu siciline tescilini talep ettiğini ifade ve beyandan sonra; taraflar devamla, taşınmaz malın geçmiş zamana ait emlak vergisinin ödenmesinden müştereken ve müteselsilen sorumlu olduklarının, 492 sayılı Harçlar Kanununa göre taraflarca bildirilen bu değerin emlak vergisi değerine yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden düşük olmadığını, aksi halde aradaki farkın Vergi Usul Kanununa göre taraflardan kusur cezası ve gecikme faizi ile birlikte cezalı olarak tahsil edileceği hususunun Tapu Sicil Müdürü tarafından kendilerine bildirildiğini karşılıklı ifade ve beyan ettiler............. AÇIKLAMA: İntifa Hakkı bedelsiz tesis ediliyorsa resmi senet “....adına kayıtlı iken; bu kez, 10.000.000.000. (Onmilyar) TL. değerindeki bu taşınmaz malın on sene müddetle intifa hakkını .....’ya tanıdığını, adına tescilini istediğini, ......” şeklinde yazılır. Ayrıca intifa hakkının tapu kütüğüne tescilinden sonra ivazsız olarak (bedelsiz olarak) bir hak iktisap edilmiş olduğundan veraset ve intikal vergisi için vergi dairesine ihbar yapılır. e) Tapuya Tescili İntifa, hakkı irtifak hakları sütununa Tapu Sicil Tüzüğünün 30. maddesine istinaden a, b, c gibi bir harf altında mükellefiyet anlamına gelen (M) harfi yazıldıktan sonra tarih ve yevmiyeyi içerecek şekilde tescil edilir. Bu tescilde, hak sahibinin, adı soyadı, baba adı ve hakkın varsa süresi ile hakkın türünün intifa hakkı olduğu belirtilir. Örnek: a- M: İntifa hakkı on yıl süreyle Hüseyin oğlu Ahmet Hakan KESİMOĞLU’ na aittir. 27.9.1999 - 2957 yevmiye. f) İntifa Hakkı Kullanımının Devri İntifa hakkı şahsa sıkı sıkıya bağlı ayni bir haktır. Bu hakların tamamıyla bir başkasına devri yani kütükteki kaydın bir başkasına temliki mümkün değildir. Çünkü bu hak ancak sürenin dolması veya hak sahibinin ölümü ile son bulur. Bir başkasına devir ile terkini mümkün değildir. Bu hakkın mirasçılara intikali de söz konusu olamaz. Ancak hakkın kullanımının bir başkasına devri mümkündür. Örneğin, hak sahibi intifa hakkını kiraya verebilir. Bu kira süresinin intifa hakkı süresini aşmaması gerekir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Komisyonunun 21.9.1959 gün ve 90 sayılı kararında; intifa hakkının kullanılmasının (kiraya verilmesinin) tapu siciline şerh edilemeyeceği belirtilmiştir. Bize göre ise, böyle bir kira akdinin tapuya şerhinde bir sakınca yoktur. Ancak, kira akdi süresinin intifa hakkı süresini aşmamasına dikkat edilmesi gerekir. Çünkü Tapu Sicil Tüzüğünün 55. maddesinde taşınmaz kira akdinin tapuya şerh edilebileceği belirtilmiştir. İntifa hakkı sahibinin de kullanımı kendisine ait taşınmazı kiraya verme hakkına ve bu akdi tapuya şerh ettirme yetkisine kiracının selameti açısından sahip olması gerekir. Örneğin, üç adet evin intifa hakkı kendisine ait bir kimsenin evlerden birinde oturarak diğer ikisini intifa hakkı süresince kiraya vermesinde ve kiracıyı güvencede tutmak için bu kira akitlerini tapuya şerh ettirmesinde ne sakınca olabilir? g) Kuru Mülkiyet Sahibi Taşınmazı Kiraya Veremez Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23.11.1988 gün ve E. 1988/1-632, K. 1988/956 sayılı kararında, intifa hakkı sahibi hayatta bulunduğu (veya intifa hakkı süresi dolmadığı) sürece kuru mülkiyet sahibinin kiracı aleyhine dava (tahliye veya kira artırımı) açamayacağı belirtilmiştir. Bundan çıkan sonuç, kuru mülkiyet sahibinin taşınmazı kiraya da veremeyeceğidir. Çünkü, kiraya verme taşınmazdan yararlanmadır ve yararlanma hakkı sadece intifa sahibine tanınmıştır. h) İşlemin Mali Yönü 1.İntifa hakkı tesisinde; genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere bildirilen bedel üzerinden, lehine intifa hakkı tanınandan 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin (20.e) pozisyonu uyarınca Binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir. İntifa hakkı bedelsiz olarak tanınıyor ise, yine lehine intifa hakkı tesis edilenden (4) nolu pozisyon uyarınca taşınmazın (kayıtlı değerine yeniden değerleme oranları uygulanmak suretiyle bulunacak değerin) 2/3’ ünün değeri üzerinden Binde 54 oranında tapu harcı tahsil edilir. 2. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir. Uygulamada en çok tereddüt intifa hakkının mali yönünde olduğundan bu hususu daha ayrıntılı irdelemekte fayda vardır: a) İntifa Hakkının Taşınmazın Değerine Oranı İntifa hakkının değeri taşınmazın emlak beyan değerinin 2/3'ü sayılır. Geriye kalan 1/3 oran ise kuru mülkiyetin değeridir. Bedelsiz intifa hakkı tesislerinde tapu harçlarının hesabı için bu oranlar esas alınır. Örneğin, 3 milyar kıymetindeki bir taşınmazın 2 milyarı (2/3) intifa hakkı, 1 milyarı (1/3) kuru mülkiyet değeri kabul olunur. aa) Tapu Harç Oranları aa) Sağ kalan eşin mirastan doğan intifa hakkı intikalle birlikte tescil edildiğinden intikal harcı dışında bir harç tahsil edilmez. bb) Bedelli intifa hakkı tesis ediliyorsa, emlak beyan değerinin 2/3'ünden az olmamak üzere bildirilen bedel üzerinden lehine intifa hakkı tanından binde 15, cc) Bedelsiz intifa hakkı tesis ediliyorsa taşınmazın emlak beyan değerinin 2/3'ünden az olmamak üzere bildiren değer üzerinden binde 54 tapu harcı alınır. Bedelsiz intifa hakkı tesis ve devrinde ayrıca Damga Vergisi Kanununa eki (I) sayılı Tablonun 1/b pozisyonu uyarınca tutarı her yıl belirlenen miktarda maktu damga vergisi alınması uygulaması kaldırılmıştır. Bu halde işlemden sonra Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 1469 sayılı genelgesi gereği (ivazsız iktisap olduğu için) veraset ve intikal vergisi için vergi dairesine ihbar yapılır. dd) Malik intifa hakkını uhdesinde tutarak, kuru mülkiyeti devrediyor, intifa hakkı bu surette tescil oluyorsa, intifa için harç alınmaz. ee) Feragat halinde; - Kanuni mirasçılar dışındakilere ivazsız feragat halinde (emlak beyan değerinin 2/3'ünden az olmamak üzere) bildirilen değer üzerinden binde 54 lehine işlem yapılandan (kuru mülkiyet sahibinden), - Kanuni mirasçılar dışındakilere ivazlı feragat halinde (emlak beyan değerinin 2/3'ünden az olmamak üzere) bildirilen bedel (ivaz) üzerinden binde 15, kuru mülkiyet sahibinden, - Süreli intifa hakkında sürenin dolması halinde (taşınmazın emlak beyan değerinin 2/3'ünden aşağı olmamak üzere) bildirilen değer üzerinden binde 54, kuru mülkiyet sahibinden, - Kanuni mirasçılar lehine ivazsız feragat halinde sadece terkin harcı tahsil edilir. Ayrıca veraset ve intikal vergisi için vergi dairesine bildirim yapılır (TKGM. Gn. 1469). - İntifa hakkı sahibinin ölümü ve tüzel kişiliğin sona ermesi halinde, sadece terkin harcı tahsil edilir ve vergi dairesine veraset ve intikal vergisi için bildirim yapılır. Ancak, terkin edilecek intifa hakkı, intifa hakkı baki tutularak kuru mülkiyetin satışı, ya da intifa hakkının bedelli olarak tesisi suretiyle tescil edilmişse veraset ve intikal vergisine konu olmaz.

15 ve 16 ncı Madde Gereği Terk Yapılan Parsellerde 18 Uygulaması ve DOP (2)

15 ve 16 ncı Madde Gereği Terk Yapılan Parsellerde 18 Uygulaması ve DOP (2) (05.10.2008) Hüseyin KOÇAK B a ş m ü f e t t i ş 15 ve 16 ncı maddeler gereğince terki bulunan parsellerin 18 uygulamasına tabi tutulması halinde DOP kesintisi ile ilgili kurallara “5 makale” bölümünde “15 ve 16 ncı Madde Gereğince Terk Yapılan Parsellerde 18 Uygulaması ve DOP (1)” başlıklı makalede yer verilmiştir. Burada sayısal örneklere yer verilecektir. Yola Terki Bulunan Parselde DOP Hesabı Uygulama sahasında bulunan ve 18 uygulaması öncesi 15 ve 16 ncı maddeler gereğince yola ya da yeşil alana terki bulunan parseller; gerek o bölgedeki DOP oranının hesabında ve gerekse tamamlanması gereken oranın hesaplanma­sında özellik arz etmektedir. Şöyle ki; Bu tür taşınmaz bulunan uygulama sahasında; DOP hesabı yapılırken düşüldükten sonra geri kalan kısım üzerinden yapılır. 18 uygulaması öncesi yola ya da yeşil alana terki bulunan parsel, terk sonrası tek parça kalabildiği gibi birden fazla parsel haline geldiği durumlar da olabilmektedir. Terk sonrası parselin tek parça kalması ya da birden fazla parsel haline gelmesi durumlarının akabinde 18 uygulaması yapılırken kesilecek DOP oranının hesaplanmasında tereddütler oluşabilmektedir. Bir Danıştay kararının akabinde, uygulamada soru konusu edilen hususlarla ilgili olarak, basite indirgenmiş rakamlarla örneklere yer verilecektir. * “Hibe adıyla yeşil alan için yapılan terkin kamu alanı için yapılan bedelsiz terkten ayrı düşünülemez ve bu miktarın DOP’tan düşülmesi gerekir…." (Danıştay 6.Dairesinin 16.06.2004 tarih, E.2003/493, K.2004/385 sayılı kararı; ÖRNEKLER: Daha önce 15 ve 16 ncı maddeler gereğince yola terki bulunan taşınmazlardan, daha sonra yapılacak 18 uygulaması sırasında DOP hesabı şu şekilde yapılacaktır; ÖRNEK 1) Kadastro parselinin yüzölçümü 1000 m²’dir. 18 uygulaması öncesinde, 15 ve 16 ncı maddeler gereğince 200 m² bedelsiz yola terk yapılmıştır. Daha sonra yapılan 18 uygulaması sırasında DOP oranı %25 olarak belirlenmiştir. Bu parselden kesilecek DOP miktarı ne kadardır? ÇÖZÜM; 1000 m² olan kadastro parselinde 200 m² bedelsiz terk yapıldığı için parsel yüzölçümü 800 m²’ye düşmüştür. Terk miktarı parsel yüzölçümünün %20’sine tekabül etmektedir. 18 uygulaması sırasında DOP oranı %25 olarak belirlendiği için bu parselden %5 daha DOP oranının kesilmesi gerekmektedir. * %5 kesinti parselin ilk yüzölçüm 1000 m²’den mi, yoksa, terk sonrası kalan 800 m²’den mi kesilir? Kesinti; parselin, bedelsiz terk öncesi yüzölçümü üzerinden yapılır. Yani örneğimizde ana parsel 1000 m² idi. %5’lik oran, 1000 m² üzerinden hesaplanır. Sağlamasını yapalım; (Ana parselin ilk yüzölçümü olan 1000 m²’den önce 200 m² terk edilmişti... 18 uygulaması sırasında, 1000 m² üzerinden %5 daha kesildi. Bu oran 50 m² ye tekabül eder. Bedelsiz terk miktarı olan 200 m² ile 50 m² toplandığında 250 m² eder. Bu miktar ise ana parselin ilk yüzölçümü olan 1000 m²’nin %25’ine tekabül eder. Bu ise o uygulama alanı için belirlenen DOP oranını teyit etmektedir.) ÖRNEK 2) Kadastro parselinin yüzölçümü 3000 m²’dir. 18 uygulaması öncesinde, 15 ve 16 ncı maddeler gereğince 600 m² bedelsiz yola terk yapılmıştır. (3000 m² den 600 m² düşüldükten sonra 2400 m² kalır… Terk oranı ise %20’ye tekabül eder.) Terk sonrası geri kalan 2400 m² ile de 800 m² lik üç adet parsel oluşturulmuştur. Daha sonra yapılan 18 uygulaması sırasında DOP oranı %30 olarak belirlenmiştir. Bu parselden kesilecek DOP miktarı ne kadardır? ÇÖZÜM; 18 uygulaması öncesi yapılan terk oranı %20, uygulama sırasında belirlenen DOP oranı da %30 olduğundan, 18 uygulaması sırasında %10 daha DOP kesintisi yapılması gerekmektedir. Terk sonrası yüzölçümleri 800 m² olan bu parsellerden DOP kesintisi; – İlk geldileri olan ana parsel yüzölçümü 3000 m² üzerinden mi? – Terk öncesi ana parselden kendi paylarına düşen 1000 m² üzerinden den mi? – Yoksa son yüzölçümleri olan 800 m² üzerinden mi Yapılacaktır? Cevap: %10 kesinti her bir parsel için 1000 m² üzerinden yapılır. (Her üç parselin yüzölçümü de 800 m²’dir. Bu 800 m², o parselden %20 kesinti yapılmış halini gösterir. 18 uygulaması sırasında artık o parsel, kendisine ait %20’lik terkten sorumludur ve de diğer parsellerden bağımsız olarak uygulamaya alınarak %10 daha kesintisi yapılır… %10 kesinti yapılırken de, bahsedildiği üzere, terk öncesi, ana parselden o parselin payına düşen miktar yani örneğimizde 1000 m² dikkate alınarak yapılır.)

Kurslar, sertifikalar tamam da, ya yasalar sınırlama getirirse ne olacak?

Sektörün hali... Gayrimenkul sektörü 2005 ve 2006 yıllarındaki o “şaşalı” günlerini çoktan geride bırakmış durumda. Gayrimenkul satın alma yarışının yerine artık medyanın gündemini, “durgunluk, demir, çimento fiyatlarındaki artış, inşaat sektöründe durgunluk, müteahhitlerin iş durdurma eylemi, düşen gayrimenkul ve kira fiyatları, raflara kalkan projeler, Türk piyasasına girişi erteleyen uluslararası fonlar, artan konut kredi faiz oranları” gibi olumsuz olarak nitelendirilebilecek haberler işgal ediyor. Birkaç yıl önce herkesi konut sahibi yapacağı sanılan “mortgage” sözcüğü artık kriz sözcüğüyle birlikte anılıyor: Gazete sayfalarını süsleyen haberler ABD'de başlayan mortgage krizi diye başlıyor ve yayılan ekonomik krizin tetikçisi olarak anılıyor. Yaklaşık 10-15 yıl süren gayrimenkuldeki uluslararası yükseliş ve fiyat artış trendi tersine döndü. Kimi uzmana göre birkaç yıl içerisinde piyasalar normale dönecek, kimi uzmansa ABD'de başlayan resesyon ve yeni enerji fiyatlarıyla küreyi saracak olan enflasyonist baskılar, başta gayrimenkul sektörü olarak birçok sektörün daha uzunca bir süre ayağa kalkmasına fırsat vermeyecek. Tabii, ekonomik analizlerin yanına Türkiye'ye özgü siyasi süreçler ve siyasi senaryoların yarattığı baskıları da gözardı etmemek gerekiyor. Öte yandan, gayrimenkul sektörünün Türkiye'nin halen yükselen ve gelecekte de yükselecek olan sektörlerin başında geldiği de bir gerçek. Tüm kriz senaryolarına rağmen gayrimenkul orta ve uzun vadede Türk ekonomisine ve Türkiye'nin gelişimine damgasını vuracak. Ancak en büyük belirsizlik kamunun ve özel sektörün gayrimenkul ve inşaat sektörüyle ilgili nasıl bir rol oynayacakları hala belirsizliğini koruyor. TOKİ'nin rolü, müteahhitlik kurumunun hala karmaşadan kurtulamamış olması, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının hala cılız olması ve kurumsallaşamamaları, inşaat yatırımlarına çerçeve oluşturacak kadastro, imar planı gibi temel altyapının hala bitirilememiş olması, tapu başta olmak üzere gayrimenkul envanterinin ve veri tabanının hala olmaması, vergi başta olmak üzere mülk edinmeye ilişkin hükümet politikalarının ve yasaların sık sık değişmesi, finansman sorunları ve mortgage uygulamasını destekleyecek yasal altyapının hala tamamlanamamış olması ve tüm bu sistemi ayakta tutacak, yön verecek kamunun etkin denetiminin olmayışı ciddi sorun olmaya devam ediyor. Ve üstelik sistemin şeffaflıktan yoksun olması, yatırım ve rakabet ortamının yasal düzenlemelerle ve bürokrasinin uygulamalarıyla şeffaflığı ve eşit rekabet koşullarını desteklememesi de önemli sorunlar arasında yer alıyor. Sektör temsilcilerinin hali... Tüm bunları neden yazıyorum: Öncelikle gayrimenkul sektöründe mevcut bulunduğumuz durumu bir kez daha görmek için. İkincisi ise, sektördeki hızlı gelişim potansiyeline karşın kamunun çözüm üretmekte ne kadar hantal olduğuna işaret etmek ve biraz sonra yazacaklarıma da temel oluşturması için... Gayrimenkul sektörünün önemli eksiklerinden birisi de gayrimenkul pazarlaması ve bu mesleği icra edenlerin hak ve sorumluluklarını düzenleyen temel bir yasanın hala olmaması... Sektörde, emlakçı, emlak komisyoncusu, emlak müşaviri, emlak danışmanı, emlak brokerı, mortgage brokerı gibi sıfatları kullanarak binlerce kişi emlak alım-satımı ve pazarlaması işi yapıyor. Bu kişilerin sektöre girişleri ve faaliyette bulunmaları tamamen serbest. Birkaç yıl önce TSE'nin yayınladığı standartlar ile kentlerde kurulan Emlak Komisyoncuları Odaları'nın girişimleri dışında sektör temsilcilerini ilgilendiren yasal bir altyapı yok. Meclis'e sunulmak üzere hazırlanmış Emlak Müşavirliği Yasa Tasarısı olduğu biliniyor. Ancak Türkiye'nin son ekonomik ve siyasi gündemi anımsandığında bu tasarının Meclis gündemine gelip gelmeyeceği ve ne zaman geleceği büyük bir belirsizlik taşıyor. Ancak bir taraftan da çeşitli ticari ya da mesleki faaliyetler çerçevesinde bazı kurumlar ve firmalar sektörün yetişmiş eleman ihtiyacını karşılayabilmek için eğitim kurumları oluşturuyor, kurslar düzenliyor ve sertifika dağıtıyorlar. İşte, bunca lafı getirmek istediğim nokta da burası. Örneğin, Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu ile Milliyet Gazetesi'nin işbirliğiyle “Emlak Akademisi” adıyla uzaktan eğitim projesi uygulamaya sokuldu. Üstelik Milli Eğitim Bakanlığı da projeye destek veriyor. Hemen belirtmeliyim, yanlış anlaşılmasını istemem; bu tip projelerin yararına, sektörün eğitimli, yetişmiş eleman ihtiyacını karşılamasına katkısı olacağına yürekten inanıyorum. Ancak, bir taraftan da kafamdaki soru işaretlerine yanıt arıyorum. Örneğin, belli koşullarla bu eğitim kurslarına katılımcılar kabul ediliyor, ders programları uygulanıyor ve “Emlak Brokerlığı ve Mortgage Brokerlığı” alanlarında sertifikalar veriliyor. Bu sertifikaları alanlar da sektörde iş arayıp faaliyet gösteriyorlar. Halen az sayıda olsa da benzer başkaca kurslar da var. Ancak ilginin artmasıyla yakın gelecekte bu kursların sayının fazlalaşacağı açık. Şimdi gelelim soru işaretlerine: Yakın gelecekte ya da makul bir süre sonra sektöre yön verecek temel yasanın Meclis'ten geçmesi halinde yasanın getireceği hükümlerle şimdi para ve emek harcayarak bu sertifikaları alan yüzlerce, belki de o zamana kadar binlerce kişinin durumu ne olacak? Bu kurslar, belli bir yasal temele göre düzenlenip, o yasanın getirdiği koşullara göre eleman yetiştirmediğine göre, yarın bu sertifikaların geçerliliği ne olacak? Bu sertifikaları alanların hayal kırıklıkları yaşaması nasıl önlenecek? Üstelik taraflarca imzalanmış (imzalardan birisi MEB'e ait, yani kamuya) bir yönerge olduğuna göre, yarın “tamam biz böyle bir kurs düzenleyip size sertifika verdik ama, şimdi de Meclis'ten bir yasa geçti bu yasanın hükümlerine göre sizin koşullarınız halen faaliyet gösterdiğiniz işi yapmaya engel, ya da buyrun sizi şöyle yeni sınavlara alalım” denildiğinde katılımcının durumu ne olacak? Halen kurslara katılım için 18 yaşını doldurmuş olmak ve lise mezunu olmak gibi iki koşulu var. Ancak imzalanan yönerge yürürlüğe girdiğinde halen mesleği yapmakta olan ilkokul mezunları da bu kurslara katılım için başvurabiliyor. Oysa hazırlanan Emlak Müşavirliği Yasa Tasarısı'nda bırakın lise mezunu olmayı Emlak Müşaviri olabilmek için asgari üniversite mezunu olma koşulu getiriliyor. Halen kendisini “emlakçı” olarak nitelendiren onbinlerce ilkokul mezunu sektör temsilcisinin olduğu biliniyor. Türkiye'de adettendir, önceden koşullar oluşturulmaz, altyapı hazırlanmaz, önce fiili durum yaratılır, sonra bu fiili durumun yarattığı mağduriyetleri giderebilmek için uğraşılır durulur. Şimdi de maalesef benzer bir süreç işletiliyor. Bir an önce Meclis'ten tasarıyı geçirip (ki tasarı üzerinde de farklı menfaat gruplarının çatışması aşılamıyor, kim bilir belki de bu yüzden hızla Meclis'ten geçmesi mümkün olmuyor) sektöre giriş çıkışlar için bir çerçeve oluşturulması yerine, farklı kurum ve kuruluşları çoğunlukla ticari kaygılarının da devreye girmesiyle fiili bir durum yaratılıyor. Bu süreç bazılarını üzecektir; ancak “bu ülkede elinde üniversite diploması olan yüz binlerce işsiz var, ne olmuş para ve zaman harcanarak alınmış sertifikalı binlerce işsizler olmuşsa” diyecekseniz ben de “pes” diyorum ve bu yazıya son noktayı koyuyorum...

BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVESİ

a) Açıklama Anagayrimenkulün üstüne kat ilâvesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesinin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilâvesi için: 1) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi, 2) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilâveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi, 3) İlâve edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 ncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar sütununa tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasıyla 13. madde hükmüne göre bağlantı sağlan¬ması, Şarttır. Bu nitelikteki ilâve ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilâveler sebebiyle azalan kısmın, ilâveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri resmi senette belirtilir. Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmî senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir (KMK. 44) b) Resmi Senet Örneği BİR TARAFTAN :Yakup KOYU, Kadir KARAÜN, Cemil OKCU, Emin OKCU DİĞER TARAFTAN:....... aşağıdaki hususlarda anlaşmışlardır. Bu resmi senedin arka sayfasının özel sütunlarında her türlü nitelikleri yazılı Tandoğan Mahallesinde kain olup, mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiş bulunan, 101 ada 1 parsel sayılı 445 m2 miktarındaki üç katlı ve dört daireli kargir apartmanın ¼ arsa paylı (1) ve ¼ arsa paylı (2) bağımsız bölüm numaralı meskenleri Yakup KOYU, ¼ arsa paylı (3) bağımsız bölüm numaralı meskeni Kadir KARAÜN ve ¼ arsa paylı (4) bağımsız bölüm numaralı meskenin de ½ hissesi Cemil OKCU, ½ hissesi Emin OKCU adlarına kayıtlı olup; bu kez, işbu anayapıları üzerine ekli Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğünce tastikli 12.12.1999 tarihli ilave kat projesi gereğince inşa edecekleri ilave dördüncü kattaki iki bağımsız bölüm sebebiyle, dilekçe ve Ankara (.....) nci Noterliğince 02/02/2000 tarih ve 930 sayı ile tastikli listede belirtildiği üzere; halen mevcut ve ilave edilecek bağımsız bölümlerin beherine (her birine) 1/6 arsa payı ayırdıklarından mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiş bulunan mevcut 1, 2, 3 ve 4 bağımsız bölüm numaralı meskenlerin ¼ olan arsa paylarının 1/6 olarak tashihinden sonra ilave 1/6 arsa paylı (5) ve 1/6 arsa paylı (6) sıra nolu bağımsız bölümlerde de mevcut arsa payları oranında 634 sayılı kanunun 44 üncü maddesi gereğince lehlerine kat irtifakı kurduklarını ve anagayrımenkulü tapu sicilinde kayıtlı bulunan 15.06.1988 tarihli yönetim planına göre yöneteceklerini müttefiken ifade ve beyan ettiler...................... c) İşlemin Mali Yönü Bağımsız bölüm ilavesi sebebiyle kurulacak kat irtifakı veya kat mülkiyeti her hangi bir harç ve vergiye tabi değil ise de, bu sebeple yapılacak cins değişikliği harca tabidir. Cins değişikliği yapılacaksa (4) sayılı Tarifenin 13.a pozisyonu uyarınca Binde 15 oranında harç tahsil edilir ve döner sermaye ücretinin alınması gerekir. Ayrıca bağımsız bölüm ilavesi nedeniyle bir kısım kat maliklerinin payları azalıyor, diğerlerininki artıyorsa burada hisse devrinin olduğu kabul edilir. Bu nedenle hisse devrinin bedelli olması halinde bu bedel üzerinden satış harcı, bedelsiz olması halinde devredilen hisseye tekabül eden (karşılık gelen) emlak beyan değeri miktarı üzerinden bağış harcı ve döner sermaye ücreti tahsili gerekir.

Şirketlere KDV’siz gayrimenkul satma avantajı

Kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yeralan gayrimenkullerinin satışında KDV istisnası uygulanabilmesi için aşağıdaki şartların bulunması gerekmektedir. 1- Gayrimenkullerin İki Tam Yıl Süreyle Aktifte Bulundurulması İstisna uygulamasına konu olacak gayrimenkullerin iki tam yıl süreyle aktifte yeralmış olması gerekmektedir. İki tam yıl süreyle aktifte yeralmayan bu kıymetlerin satışında KDV istisnası uygulanmayacaktır. Gayrimenkuller esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır. Bunlar, Türk Medeni Kanunu’nun 632. maddesinde arazi, tapu siciline müstakil ve daimi olmak üzere ayrıca kaydedilen haklar ve madenler olarak sayılmıştır. Ayrıca, anılan maddede sayılmamakla birlikte, bulunduğu arsa ve arazinin mütemmim cüzi niteliğinde olduklarından, binaların da gayrimenkul olduğu şüphesizdir. Gayrimenkullerin istisna uygulamasına konu olabilmesi için Medeni Kanun’un 910 ve 911. maddeleri gereğince tapuya tescil edilmesi şarttır. Bir gayrimenkulün satışından bahsedilebilmesi için, Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre gayrimenkul olarak tanımlanan bir kıymetin olması, bu gayrimenkul veya gayrimenkulün üzerinde bulunduğu arsa ve arazinin de kurum adına tescil edilmiş olması gerekir. Örneğin; binaların kurum adına tescili yapılmadan satışında istisna uygulanması söz konusu olmayacak, kurum adına tescil yapıldıktan sonra yapılacak satışlar istisna kapsamında değerlendirilebilecektir. Aynı şekilde, fiiliyatta çeşitli nedenlerle tapuda tescilin kurum adına yapılmasında gecikmeler olabilecektir. Kişisel görüşümüze göre, fiilen işletme tarafından iki yıldan fazla süreyle sahip olunduğu yapı inşaatı ruhsatı veya vergi dairesi tespiti yahutta resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik edilen ancak, çeşitli nedenlerle tapu kaydında gecikmelerin söz konusu olduğu gayrimenkuller ile gayrimenkullerin mütemmim cüz’ü mahiyetindeki değerlerin satışı istisna kapsamında, ancak teferruat mahiyetindeki değerlerin satışı ise istisna kapsamında değerlendirilmemelidir.. 2- İstisnadan Yararlanılabilmesi İçin Kurum Olunması Gerektiği Madde hükmüne göre, istisnadan gerçek kişilerin yararlanması mümkün değildir. İstisnadan ancak Kurumlar yararlanabilecektir. İstisnadan yararlanacak Kurumun tam ve dar mükellef olması istisna uygulaması bakımından önem taşımamaktadır. İstisnanın uygulanabilmesinin temel şartı, gayrimenkullerin asgari iki tam yıl Kurum aktifinde yeralması Kurumun bu değerlere iki yıl süreyle bilfiil sahip olmasıdır. 3- Gayrimenkul Ticareti İle Uğraşılmaması Madde hükmünde, istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapanların, bu amaçla ellerinde bulundurdukları gayrimenkullerin satışının istisnanın kapsamı dışında olduğu belirtilmiştir. Ancak, kurumların faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri gayrimenkullerin satışında KDV istisnasının uygulanması gerekir. 4- Gayrimenkullerin Satış Suretiyle Devir ve Tesliminin Yapılması Gerektiği İstisnanın uygulanabilmesi için, Kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yeralan gayrimenkullerinin satış suretiyle devir ve tesliminin yapılması gerekir. Satış dışındaki bağış, hibe şeklinde devir ve teslimler istisnanın kapsamı dışındadır. Burada özellik gösteren hususlardan birisi de, Kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle yeralan gayrimenkullerin icra vb. nedenlerle müzayede mahallinde satılması halinde, bu satışlara KDV istisnası uygulanıp uygulanmayacağıdır. Vergi İdaresi, bu işlemde Kurum tarafından yapılan bir satış olmadığı, müzayede yoluyla yapılan satışta mükellefin kurum olmadığı vb. nedenlerle, bu şekilde yapılan satışlara KDV istisnası uygulanamayacağı görüşündedir. Bize göre, istisna kapsamına giren kıymetlerin Kurumlar tarafından satılması ile mevcut borçlar karşılığı rızaen veya icra yoluyla devredilmesi ile kamulaştırma işlemlerinde de istisna uygulanmalıdır. Çünkü, bu işlemler de satış gibi kurumların finansman imkanlarını artırmaktadır. 5- KDV İstisnası Bakımından, Satıştan Doğan Kazancın Sermayeye İlave Edilme Şartının Bulunmadığı KDV Kanunu’nun 17/4-r maddesinde, kurumların en az iki tam yıl aktiflerinde kayıtlı olan gayrimenkullerinin satışında KDV istisnası uygulanabilmesi için, satıştan doğan kazancın sermayeye ilave edilmesi şartı bulunmamaktadır. Satıştan doğan kazancın sermayeye ilave edilme şartı KVK istisnası bakımından zorunlu iken, KDV Kanunu’nun 17/4-r maddesinde düzenlenen KDV istisnası uygulaması bakımından böyle bir şart mevcut değildir. 6- İndirim Sözü edilen istisna kısmi karakterli bir istisnadır. Ancak anılan bent hükmünün ikinci fıkrasında, istisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen KDV’nin, teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin Gelir veya Kurumlar Vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınacağı hükme bağlanmıştır. Buna göre, istisna kapsamında devir ve teslimi yapılan gayrimenkuller nedeniyle yüklenilip indirilen KDV’lerin indirimi kabul edilecek, indirilen KDV’lerle ilgili herhangi bir düzeltme yapılmayacaktır. İstisna kapsamında teslimin yapıldığı tarihe kadar gayrimenkul iktisabı nedeniyle yüklenilen KDV’lerin indirilememiş olması halinde, KDV’nin indirilen kısmı ile ilgili olarak herhangi bir işlem yapılmayacak, indirilemeyen kısım ise indirim hesaplarından çıkarılarak doğrudan gider olarak dikkate alınacaktır..

Mortgage Krediler Hakkında

Konut kredisi, konut satın almak isteyen ihtiyaç sahiplerine verilen, henüz vadeleri 5 ile 20 yıl arasında değişen bireysel kredilerdendir. Konut kredisi almak için satın alınması düşünelen konutun tamamının bitmiş olması gerekmektedir. Henüz bitmemiş, yakın zamanda bitecek konutlar için kredi düşünülüyorsa kredi talep edilen banka ile özel bir anlaşmaya varılabilir. Konut kredisi alabilmek için gereken temel belgeler : 1. Kimlik Belgesi (Nüfus Cüzdanı, Ehliyet, Pasaport) 2. Gelir beyannamesi ( Ücretli çalışanlar için ) 3. Vergi Levhası ( Serbest çalışanlar için ) 4. Alınacak konutun Tapu fotokopisi ya da muadili Güncel Konut kredisi faiz oranları : Günümüzde konut kredilerinin faiz oranları yıllık bileşik faiz gözönüne alındığında %25 - %35 arasındadır. Tutsat ya da Mortgage Yasası Tutsat olarak da bilinen Mortgage sistemi 21.02.2007 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi oturmu ile yasallaştı. Kira öder gibi ev sahibi olmayı kolaylaştıran Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Yasalarda Değişiklik Yapan Yasa Tasarısı (mortgage) TBMM Genel Kurulu'nda kabul edildi. K abul edilen yasaya göre, göre tüketici kredi kullanırken, sabit veya değişken faizi tercih edebilecek, borcunu erken kapatmak isteyene ana para üzerinden yüzde 2 oranında erken kapatma cezası uygulanacak. Vergi teşviği yok Bakanlar arasında tartışma konusu olan ve 100 bin YTL'ye kadar alınacak kredilerin faizinin ücretlilerin gelir vergisi matrahından düşülmesine yönelik düzenleme ise yasa metninden çıkarıldı. Gerekçede, kapsamlı bir Gelir Vergisi Reformuna ilişkin çalışmaların Maliye Bakanlığı tarafından yürütüldüğü belirtilerek, "Bu kapsamda Gelir Vergisine ilişkin olarak öngörülen bu düzenlemenin yürütülen çalışmalarda, sistem bütünlüğünün korunması ve reformun sıhhati açısından Gelir Vergisi Reformu'na ilişkin hazırlıklarla birlikte değerlendirilmesi daha uygun olacaktır" denildi. Yasa ile vatandaşın daha uzun vadeyle ve daha iyi şartlarda konut alabilmesi için, İpotek Finansmanı Kuruluşları oluşturulacak. Bankalar ipotek finansmanı kuruluşlarına iştirak edebilecek. Söz konusu kuruluşlar, emisyon primlerinin banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna tutulacak ve işlemleri damga vergisinden muaf olacak. Bu kuruluşlarca ihraç edilen menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar da vergilendirilmeyecek. Konut sektörünün finansmanı ve alacakların menkul kıymetleştirilmesi için, Konut Finansmanı Fonu oluşturulacak. Değişken ve sabit faiz seçeneği Yasaya göre, konut finansmanından kaynaklanan borçların geri ödeme tutarları, yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslere göre değişecek şekilde belirlenecek. Bu çerçevede sadece konut finansmanına yönelik olmak kaydıyla, piyasanın gelişmesine engel olan sabit faizle borçlandırma zorunluluğu kalkacak. Değişken faizle borç verilmesi sonucunda, bankaların risk yönetiminin yanı sıra vatandaşın geri ödemeleri de vadeler uzaması nedeniyle kolaylaşacak. Faiz oranının sabit belirlenmesi halinde, sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın rızası dışında değiştirilemeyecek. Arsasına ev yapacaklara kredi Yasa, Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamındaki konutlar ve kooperatifler ile TOKİ'nin yapacağı konutlar da mortgage sistemi içinde değerlendirilmesini öngörüyor. Ayrıca, kendi arsasına konut yapacak olanların da sistemden yararlanarak konut kredisi kullanabilecek. Mevcut kredilerin durumu Mevcut konut kredileri yasa çıktıktan sonra otomatikman sisteme dahil olacak. Mortgage sistemine geçmek istemeyen tüketiciler kanunun yayımından itibaren 3 ay içinde başvurmaları halinde avantaj durumuna göre isterlerse sisteme dahil olmayacaklar. Sözleşme öncesi bilgi formu Konut finansmanı kuruluşlarının, tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi veya finansal kiralama sözleşmesinin koşullarını içeren Sözleşme Öncesi Bilgi Formu vermesi zorunlu olacak. Tüketici bu teklifi kabul edip etmemekte serbest olacak. Borcunu peşin kapatana ceza Proje ve inşaat safhasındaki konutlar da Mortgage sistemine dahil olacak. Sistemde, gayrimenkulle ilgili yaş, semt, kredi vadesi gibi sınırlamalar olmayacak. 2 ay kredi taksitini ödeyemeyenin evini banka satma hakkına sahip olacak. Borcunun kalanını kapatmak isteyenler anapara artı yüzde 2 erken ödeme cezası ödeyecek. Zorunlu hayat sigortası Mortgage sisteminde finansör kuruluşa da sorumluluk yükleyen yasa sayesinde, finansörler inşaatın her aşamasını denetleyecek. Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlenecek. Uzman diplomalı ve eğitimli olacak. Satın alınan konut vade bitimine kadar sigorta ettirilecek. Konut kredisi alan kişilerin hayat sigortası yaptırması zorunlu tutulacak. Kredi alan kişilerin vefat etmesi durumunda vefat edenin yakınları devam etmek zorunda olmayacaklar. Finansman kuruluşlarının sorumlulukları Aynı kanunun ayıplı mal hususunu düzenleyen maddesinde yapılan değişiklikle, konut finansmanı kuruluşu imalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ile ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı tüketiciye karşı teslim tarihinden itibaren 1 yıl süreyle, kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacak. İlan ve taahhüt edilen konutun teslimatının zamanında yapılmaması durumunda kredi veren konut finansmanı kuruluşu, satıcı, bayi, acenta, ithalatçı, kullandırdığı kredi miktarı kadar sorumlu olacak. Kredilerin devronulması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam edecek. Konut finansmanı kuruluşları, tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleriyle ilgili genel bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi sözleşmesinin koşullarını içeren sözleşme öncesi bilgi formu vermek zorunda olacak. Borcunu ödememe durumu Borçlunun temerrüde düşmesi (borcunu ödememesi) halinde konut finansmanı kuruluşu, borçluya temerrüt tarihinden itibaren 5 iş günü içinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlü olacak. Kredi kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ödenmesi talep hakkını saklı tutmuşsa bu hak, ancak birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşme halinde kullanılabilecek. Finans sağlayan kuruluşun bu hakkını kullanabilmesi için en az 1 ay süre vererek muacceliyet (hemen ödenmeli) uyarısında bulunması gerekecek. Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansman kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ödemesini isteyemeyecek. Değerleme Birliği kurulacak Kanunla, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği statüsünün oluşturulmasına ilişkin esaslar da belirleniyor. Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, kamu kurumu olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine üye olmak için başvurmak zorunda olacak. Lisans sahibi, lisans almaya hak kazandığının tebliğinden sonra 3 ay içinde gerekli başvuruyu yapacak. Birliğin statüsü, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl içinde yürürlüğe konulacak. Yetkileri kaldırılan ipotek finansmanı kuruluşlarının tedrici tasfiyelerine karar verilecek tasfiye işlemi Yatırımcıları Koruma Fonu tarafından yürütülecek. Hakkında tedrici tasfiye kararı verilen ipotek finansmanı kuruluşunun ödemeleri duracak. Teminat değeri Yapı kullanma izni alınmış konutlar üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların, ilgili konutun değerinin yüzde 75'ini, yapı kullanma izni alınmış diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların ise ilgili gayrimenkulün değerinin yüzde 50'sini aşan kısmı teminat değerinin hesaplanmasında dikkate alınmayacak. İpotek teminatlı menkul kıymetler ile varlık teminatlı menkul kıymetler itfa edilinceye kadar, teminat havuzlarında yer alan varlıklar, teminat amacı dışında tasarruf edilemeyecek, rehnedilemeyecek, teminat gösterilemeyecek, haczedilemeyecek. İpotek ve varlık teminatlı menkul kıymetler teminat havuzunun, konut finansmanı fonunun, varlık finansmanı fonunun ve yatırım fonunun 3'er aylık dönemlerin son iş gününde, net varlık değerlerinin yüz binde 5'ini aşmamak üzere hesaplanacak kayda alma ücreti, 10 iş günü içerisinde özel hesaba yatırılacak. Sözleşmede neler var? Sözleşmelerde kredi tutarı, finansal kiralama sözleşmeleri için toplam kira bedeli, ipotek tesis edilen konuta ilişkin bilgiler, yıllık faiz oranı, toplam borcun ana para, faiz ve diğer giderler itibariyle dağılımı, değişken faiz ödemeli olan sözleşmelerde baz alınacak endeks gibi bilgiler yer alacak. Ayrıca, ödeme planı, istenecek teminatlar, temerrüde düşülmesi durumunda kredi sözleşmeleri için akdi faiz oranının yüzde 30 fazlasını geçmeyecek şekilde gecikme faizi ve varsa konuta ait sigorta bilgileri gibi bilgiler de sözleşmelerde yer bulacak. Kiracı, finansal kiralama işlemlerinde, kiracılık sıfatını veya sözleşmeden doğan haklarını, kiralayandan yazılı izin alarak devredebilecek. TOKİ'nin konut satışından kaynaklanan ipotekli veya ipoteksiz alacakları, ipotek finansmanı kuruluşlarınca devredilebilecek. Yüksek krediler revize edilecek Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener, kanunla bitmiş, tamamlanmış, kullanma izni olan konutların satın alımında kredilendirmeye imkan sağlanacağını söyledi. Kanunla, tamamlanmış konutların finansal kiralanmasına imkan sağlanacağını, proje ve inşaat halindeki konutların da bu sistemden yararlanacağını ifade eden Abdüllatif Şener, şöyle devam etti: "Konut sahibi olan kişilerin konutlarını yenilemek ve güçlendirmek ihtiyacı duymaları halinde, sahip oldukları konutu teminat göstermek suretiyle krediye ulaşacaklar. Ülkemizde depreme dayanıklı konut sorunu vardır. Mevcut konutların depreme dayanıklı hale getirme sorunu vardır. Buna önemli ölçüde finansman sağlayacak bir mekanizma devreye konuldu. Yeniden finansman kredileri söz konusudur. Bir konutu alırken kredi alan, daha sonraki yıllarda faiz oranlarının düşmesiyle önceki aldığı yüksek faizli krediyi ödemek istemeyenler, yeniden kredi alabilecek, eski kredilerini kapatabilecek." Kamunun altyapı yatırımları Kanunun yürürlüğe girmesinden önce açılmış olan konut kredilerini ilgililerin, tutsat kredisine göre yenileyebileceğini dile getiren Şener, "Konut finansman sistemi tanımında bulunmamakla birlikte kanunun Resmi Gazete'de yayınlanmasından sonra menkul kıymetlendirme yapılabilecek başka krediler de var. Örneğin ticari amaçlı gayrimenkullere verilen krediler, o işyeri teminat gösterilmek suretiyle menkul kıymetleştirmeye konu olacaktır" dedi. Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Şener, kamunun altyapı yatırımlarına verilen kredilerin de aynı şekilde menkul kıymete dönüştürülmek suretiyle borsada işlem görebileceğini ifade ederek, böylece kamu yatırımlarına yeni bir finansman imkanının, bu kanunla birlikte ortaya çıkacağını bildirdi. Hiç parası olmayan konut alamayacak Kanun ile birlikte konut edinmenin kolaylaşacağını belirten Şener, "Ev sahibi olmayan, konutu bulunmayan veya bulunduğu halde yeni konut sahibi olmak isteyen insanlar, bu sistemle konut sahibi olabilecek" dedi. Tasarının görüşülmesi sırasında söz alan muhalefet milletvekillerinin, "Dar gelirliler konut sahibi olabilecek mi?" diye sorular sorduğunu hatırlatan Bakan Şener, şunları söyledi: "TOKİ'nin yaptığı konutlarla, hiç imkan sahibi olmayan vatandaşlarımız da ev sahibi haline dönüştürülüyor. Hükümet buna da öncelik ve önem vermektedir. Halen bu projeler de yürümektedir. Ancak Mortgage sistemi ile birlikte hiç parası olmayanlar veya çok az parası olanlar (bunun miktarını koymayalım elbette) konut sahibi olamayacak. Ama şunu da bilmemiz lazım ki belli bir gelir düzeyine sahip olanlar, konut alabilecek. Birikimi olmayanlar ve bu nedenle sürekli kira ödemeye mahkum olan birtakım vatandaşlarımız, bu sistemden yararlanmak suretiyle hiç umut edemez durumda oldukları halde konut sahibi olacaklardır. Bu sistemle birlikte borçluluk artımı olacağı değerlendirmeleri yapıldı. Buna da katılmak mümkün değil. Çünkü borçsuz ve umutsuz yaşamaktansa, borçsuz veya heyecansız yaşamaktansa, borçlu ve umutlu olmak, daha fazla tercih edilecek bir durum." Çürük binalar, mortgage kredisiyle desteklenmeyecek Bakan Şener, ruhsatlı, depreme dayanıklı konut üretiminin artmasının, planlı kentleşmenin desteklenmesinin, bu kanunla birlikte ortaya çıkacağını belirterek, bu sistemden yararlanmak için inşaatların imar planlarına uygun olması gerektiğini vurguladı. Şener, "Çürük binalar, mortgage kredisiyle desteklenmeyecek" dedi.