TEBLİGAT HUKUKU

1. GİRİŞ

İcra ve iflas işlemleri ile ilgili tebligat usulü İİK m. 21de ve İİK m. 57de düzenlenmiştir. Her iki maddede de tebligat işlemlerinin uygulanması bakımından, 7021 sayılı Tebligat Kanunu ve bu kanuna dayanılarak çıkarılan Tebligat Tüzüğü hükümlerinin uygulanacağı düzenlenerek bu düzenlemelere atıfta bulunulmuştur.

İcra iflas hukukunda pek çok işlemin hukuki sonuç doğurabilmesi için ilgililerine tebligat yapılması zorunlu olduğundan tebligat büyük önem taşımaktadır. Tebligat Kanunu madde 10 gereğince kural tebligatın, muhatabın kendisine yapılması ise de; istisnaen tebligat muhatap dışında farklı kişilere de yapılabilmektedir. Bu ayki bültenimizde, önemi sebebi ile bu ana kural beraberinde istisnaları ve tebligatın usulsüz yapılmış olmasının sonuçları üzerinde duracağız.

Tebligat Kanunu madde 10 gereğince kural tebligatın, muhatabın kendisine yapılmasıdır. Ancak tebligatın daha kolay yapılması ve böylece yargılamanın hızlandırılması amacı ile Tebligat Kanununun 16ıncı maddesinde, kendisine tebligat yapılacak şahsın adresinde bulunmaması durumunda tebliğin kendisiyle aynı konutta oturan kişilere veya hizmetçilerden birine yapılabileceği düzenlenmiştir . Muhatap adına aynı adreste oturan kişiye tebligat yapılırken, kişinin muhatap ile aynı çatı altında oturduğu tebliğ mazbatasında belirtilmedikçe tebligat usulsüz sayılacaktır . Bu kişilere usulüne uygun yapılan tebligatlar asile yapılmış sayılacağından tebliğ tarihi aynı konutta yaşayan kişiye yapılan tebliğ günü sayılır. Bununla beraber tebligat yapılan kişinin muhatap ile birlikte oturmadığı hususunun icra mahkemesinde her türlü delille ispat edilebileceği ve bu hususun kanıtlanması halinde tebligatın usulsüz sayılacağı da Yargıtay Kararları ile sabittir .

Belli bir yerde devamlı olarak meslek veya sanatı icra edenler, o yerde bulunmadıkları takdirde, tebligat aynı yerde daimi memur ya da müstahdemlerden birine yapılabilmektedir . Aynı doğrultuda meslek veya sanatı evinde icra edenler de o yerde bulunmadıkları takdirde, o yerde daimi memur ya da müstahdemlerden birine, bu kişilerin de bulunmaması halinde aynı konutta oturan kişilere veya hizmetçilerden birine tebligat yapılabilecektir.

Vekil vasıtası ile takip edilen işlerde, kural olarak tebligatların vekile yapılması gerekmektedir. Çünkü tebligatın muhatabı artık asil değil vekildir. Asile yapılan tebligat bu açıdan geçerli sayılmamaktadır. Kişinin birden çok vekili olması halinde, vekillerden birine yapılan tebligat geçerli sayılacaktır. Eğer tebligat birden çok vekile yapılmış ise, bunlardan ilkine yapılan tebligat tarihi asıl tebliğ tarihi olarak değerlendirilecektir. Bu kural yanında kanunlar ile bazı durumlarda (isticvap veya yemin gibi) tebligatın mutlaka asile yapılması emrediliyorsa, tebligat mümessile veya vekile değil bizzat asile yapılmalıdır.

Ödeme ve icra emirleri, temsil ettikleri kurumun işlemlerine ilişkin olmak koşulu ile ticari temsilcilere ve tüccar memurlarına usulüne uygun olarak tebliğ edilebilir.

İflas halinde tebligat, iflas masası memuruna, resmi tasfiyede ise tasfiye memurlarına yapılmalıdır.

Taksim edilmiş tereke hakkında tebligat, tereke temsilcisi atanmış ise ona, atanmamış ise mirasçılara yapılmaktadır.

Erat dışındaki askeri şahıslara yapılacak tebligatlar bizzat kişilere yapılmalıdır. Bu durumlarda nöbetçi amir veya nöbetçi subay tarafından muhatap derhal bulunmalıdır. Muhatabın derhal bulunmaması veya tebliğden imtina etmesi durumunda tebliğin muhatap yerine istisnaen nöbetçi amire veya nöbetçi subaya yapılabilmesi kabul edilmiştir.

Sefer halinde olan birlik veya müesseseye mensup askeri şahıslara tebligat, bağlı oldukları Kara, Deniz veya Hava Kuvvetleri Komutanlığı vasıtası ile yapılmaktadır.

Tebliğ yapılacak şahıs otel, hastane, fabrika ve mektep gibi içine serbestçe girilemeyen veya aranan kişinin kolayca bulunması mümkün olmayan bir yerde ise de kural tebligatın bizzat şahsa yapılmasıdır . Böyle bir durumda o yeri idare eden kişi tarafından muhatap derhal bulundurulamaz veya bulunan muhatap tebliğden imtina ederse ancak o zaman muhatap yerine o yeri idare eden veya muhatabın bulunduğu kısım amirine tebligat yapılabilecektir.

Tutuklu ve mahkûmlara tebligat, bunların bulundukları müessese müdürü veya memuru vasıtası ile yapılmaktadır.

Muhatabın geçici olarak başka bir yere gitmesi halinde, tebligat Tebligat Kanunu M. 20 gereğince yapılmaktadır. Buna göre, 13, 14, 16, 17 ve 18 inci maddelerde yazılı şahıslar, kendisine tebliğ yapılacak kimsenin muvakkaten başka yere gittiğini belirtirlerse; keyfiyet ve beyanda bulunanın adı ve soyadı tebliğ mazbatasına yazılarak altı beyan yapan tarafından imzalanır ve tebliğ memuru tebliğ evrakını bu kişilere verir. Bu kişiler tebliğ evrakını kabule mecburdurlar. Kendisine tebliğ yapılacak kimsenin muvakkaten başka bir yere gittiğini belirten kimse, beyanını imzadan imtina ederse, tebliğ eden bu beyanı şerh ve imza eder. Bu durumda ve tebliğ evrakının kabulden çekinme halinde tebligat, 21 inci maddeye göre yapılır. Bu maddeye göre yapılacak tebligatlarda tebliğ, tebliğ evrakının 13, 14, 16, 17 ve 18 inci maddelerde yazılı kişilere verildiği tarihte veya ihbarname kapıya yapıştırılmışsa bu tarihten itibaren on beş gün sonra yapılmış sayılır.

Borçlu kendisine yasal temsilci ataması gereken kimselerden ise ve henüz yasal temsilci atanmamış ise, icra memuru kısa zamanda temsilci atanmasını, ait olduğu makamdan sulh hukuk mahkemesinden- istemelidir. Şayet tebligat yasal temsilciye yapılmaz ise tebligat şikâyet yoluna başvurulması sonucunda iptal edilebilir. Vesayet altındaki kişiler ancak sulh mahkemesi izniyle bir meslek ya da sanatla meşgul olabileceklerinden, bu meslek veya sanatlarına ilişkin faaliyetlerinden doğan borçlar için yapılan takiplerde tebligatın kendilerine yapılması gerekecektir.

Tüzel kişilere ve ticarethanelere tebligat salahiyetli mümessillerine bunlar birden fazla ise yalnız birine yapılır.

Tebligat Kanunu m.22 muhatap yerine kendisine tebligat yapılacak kişinin görünüş olarak 18 yaşından aşağı olmaması ve bariz surette ehliyetsiz olmaması lazımdır demiştir. Akıl hastalığı, akıl zayıflığı veya diğer bir hastalık sağırlık, körlük ve dilsizlik gibi sebeplerden biri ile kendisiyle anlaşma imkânı olmayan kimse ehliyetsiz sayılmaktadır.

Tebligat alacak kişinin hasım olması, tebliğ imkânsızlığı ve tebligatı almaktan kaçınma hallerinde tebligat yapılamamış sayılmaktadır.

2. USULSÜZ TEBLİGAT

Moroğlu ve Muşula göre kazai tebligat; bir dava ile ilgili işlemleri o dava ile ilgili kişilere kanuna uygun biçimde yazılı olarak bildirmek ve bu şekilde tebligatın yapıldığını belgelendirmek işlemi şeklinde tanımlanmıştır. Muhataba tebligat yapılırken kanun ve tüzükte belirtilen usule uyulması zorunludur. Aksi halde yapılan tebligat usulsüz olacaktır. Kısaca tebligat, tebligat yapılabilecek şahıslara yapılmalı ve tebliğ mazbatası kanunun öngördüğü şekilde düzenlenmelidir.

Usulsüz tebligata rağmen, muhatap bunu öğrenmişse, tebliğ geçerli sayılacak ve muhatabın belirttiği tarih tebliğ tarihi olarak kabul edilecektir. Tebligat evrakı üzerine yapılması gereken işlemlerin tabi olduğu süreler de muhatabın usulsüz tebligatı öğrendiğini beyan ettiği tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır. Ancak yapılan usulsüz tebliğ işleminin muhatabın öğrenmesi ile geçerli hale gelmesi için ilk olarak ortada bir tebliğ işlemi mevcut olmalı ve bu işlemin usulsüz olarak yapılmış olması gerekmektedir.

Tebligatın usulsüz olduğunun her türlü delille ispatı mümkündür. Bu konuda bilirkişi incelemesi yapılması, tanık dinletilmesi veya PTT müdürlüğündeki tebligatla ilgili belge ve kayıtlar hakkında bilirkişi incelemesi yapılması mümkündür. 12. HD 24.04.2002 tarihli kararında tetkik merciinin tebligatın usulsüz olduğunu bu konuda ilgililer tarafından usulüne göre süresi içinde yapılmış bir şikâyet bulunmadıkça kendiliğinden gözetilemeyeceği hususunu hüküm altına almıştır ( 2002/7291 E. 2002/8355 K.).

Usulsüz tebliği muhatabın öğrendiği kendisinin açık beyanı ile ortaya çıkabileceği gibi böyle bir beyanda bulunmasa bile tebliği öğrendiğini ortaya koyan bir takım işlemlere girişmesi üzerine de tebliğin geçerli hale geldiği kabul edilmektedir. Bu doğrultuda usulsüz tebliği öğrendiğini gösteren davranışlarda bulunan kimse m.32 hükmü icabı artık tebliğ öğrenmediğini ileri süremeyecektir. Yargıtay bazı kararlarında kimsenin tebliği öğrenmediğini ileri sürmesinin objektif iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı gerekçesi ile himaye etmeyeceğini ifade etmektedir.

Muhatap usulsüz tebliğ üzerine, tebliği öğrendiğini gösteren bir takım işlemlere girişmiş olmasına rağmen, tebliği öğrenme tarihi olarak bu işlemin tarihini değil de daha sonraki bir tarihi gösteriyorsa, bu durumda Yargıtay muhatabın öğrendiğini beyan ettiği tarihi değil, davranışları ile öğrendiğini ortaya koyduğu önceki tarihi usulsüz tebliği öğrenme tarihi olarak kabul etmektedir. Bu yöndeki kararlar objektif iyi niyet kuralları ile bağdaşmaktadır.

Tebligat Tüzüğünün 51 maddesi gereğince, usulsüz tebliği muhatabın öğrendiğini beyan ettiği tarih, tebliğ tarihi olarak kabul edilecektir. Muhatabın usulsüz tebliği öğrenme tarihi bizzat kendi beyanı ile sabit olmalıdır. Bu hususta başka bir kimse tarafından usulsüz tebliği muhatabın öğrenmiş olduğunun iddia ve ispat edilmesinin mümkün olmadığı gibi, muhatabın öğrendiğini bildirdiği tarihin aksinin de iddia ve ispat edilmesi mümkün değildir .

Yapılan tebliğin usulsüz olduğu iddiası, tebliğ evrakında gösterilen işleme karşı hangi makama gidilebilecekse o makam tarafından incelenecektir. Uyara göre tebligatı çıkaran icra organının tebligatın usulüne uygun olup olmadığını inceleyebilmesi ve tebligatın usulüne uygun olarak yapılmamış olduğunu saptaması halinde ilgiliye yeniden tebligat yapılmasına karar vermesi gerekmektedir. Ancak yüksek mahkeme aksi görüşte olup usulsüz tebligat halinde mutlaka icra mahkemesine başvurularak tebliğ tarihinin ilgilinin öğrendiği tarih olarak düzeltilmesi hususunda karar alınmasını istemektedir .

Tebligatın usulsüz olduğunu belirterek icra mahkemelerine şikâyette bulunan ilgilinin, bunu ileri sürmede güncel hukuki yararının bulunması gerekmektedir.

Usulsüz tebligat ile ilgili başvuru, icra mahkemesine gecikmiş itiraz şeklinde yapılmış olsa dahi, başvurunun hukuki niteliği hâkimce belirleneceğinden istemin şikâyet olarak algılanıp, şikâyet hükümlerine göre uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekir.

Kaynaklar:
Tebligat Hukuku; Ejder Yılmaz- Çağlar; 1991
Tebligat Hukuku; Moroğlu Muşul; 1990
Talih Uyar; http://www.talihuyar.com

1. muhatap adına bekçiye yapılan tebligatın geçerli olacağı (12. HD. 26.05.2003T. 2003/9090 E. 2003/12033 K.).
2. Aynı çatı altında kaldığı belirtilmeden muhatabın ağabeyine yapılan tebligatın usulsüz sayılacağında dair kararda bu husus açıkça karara bağlanmıştır (12. HD. 24.11.1992 T. 1992/8081 E. 1992/14773 K.).
3. 12. HD 25.03.2003 T. 2003/3773 E. 2003/6336 K; 12. HD. 18.06.2002 T. 2002/11885 E. 2002/13074 K.
4. Borçlunun işyerinde daimi işçisi... İmzasına yapılan tebligatın Teb. K. M.17 sine uygun olacağı (12.HD. 25.9.1986 T. 1986/15259 E. 1986/9549 K.); İşyerinde muhatabın babasına yapılan tebligatın usulsüz sayılacağı (12.HD. 18.4.1994 T. 1994/4277 E. 1994/4827 K.)
5. Fabrikada tebliğin yapılmasını, o yeri idare eden veya muhatabın bulunduğu kısmın amirini sağlayacağı, doğrudan doğruya fabrika sekreterine tebligat yapılamayacağı (12.HD.9.12.1999 T. 1999/15868 E. 1999/16057 K.).
6. Hastane, mektep, talebe yurdu gibi yerlerde evrak memuruna yapılan tebligatın usulsüz sayılacağı (12. HD. 11.11.1993 T. 1993/13372 E. 1993/ 17636 K.).
7. Geçici olarak başka bir yere gitmekten maksat, muhatabın il, ilçe veya köy dışında bulunup, o gün dağıtım saatinden sonra eve dönecek olması durumudur. Dağıtım saatinde evde olmama, geçisi olarak başka bir yere gittiği şeklinde değerlendirilmemelidir.
8. usulsüz tebligat halinde muhatabın belirttiği tebligatı öğrenme tarihinin aksinin ancak yazılı belge ile kanıtlanabileceği (12. HD. 04.10.2002 T. 2002/18340 E. 2002/20222 K.).
9. ödeme emri, icra emri, tahiye emri vs. nin borçluya usulsüz olarak tebliğ edildiğinin anlaşılması halinde, tetkik merciince; ödeme emrinin veya takibin iptaline değil, tebliğ tarihinin borçlunun bildirdiği tarih olarak kabulüne şeklinde karar verilmesi gerekeceği (12. HD 22.04.2003 T. 2003/6412 E. 2003/9032K.).
10. borçlunun ödeme emri tebligatının usulsüz yapılmış olduğunu ileri sürerek ödeme emrinin tebliğ tarihinin düzeltilmesini istemekte hukuki yararının bulunduğunu (12. HD. 12.06.2003 T. 2003/ 11144 E. 2003/13817 K.).

6273 SAYILI KANUN İLE GETİRİLEN DÜZENLEMELER IŞIĞINDA KARŞILIKSIZ ÇEKİN YAPTIRIMLARI

6273 sayılı “Çek Kanunu'nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”, 31.01.2012 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından kabul edilip, 03.02.2012 tarih ve 28093 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Bu Kanun ile ticaret hayatının vazgeçilmez ve en önemli ödeme araçlarından biri olan çek ile ilgili köklü değişiklikler getirilmiştir.

Karşılıksız çeke ilişkin hapis cezası kaldırılmıştır.

Yapılan en önemli değişiklik, çekle ilgili “karşılıksızdır” işlemi yapılmasına sebebiyet veren kişi hakkında verilen adli para cezası ve bu cezanın ödenmemesi halinde uygulanan hapis cezası yerine idari nitelikle yaptırım uygulanacak olmasıdır. Değişiklikle beraber Kanundaki “hukukî ve cezaî sorumluluk” ibaresi kaldırılarak “hukukî sorumluluk ile idarî yaptırım sorumluluğu” şeklinde yeni bir ifade yerini almıştır

Halbuki 6273 sayılı Kanun ile yürürlükten kaldırılan 5941 sayılı 14.12.2009 tarihli Çek Kanunu’nun “Ceza sorumluluğu, çek düzenleme ve çek hesabı açma yasağı” başlıklı 5. maddesi ve 5275 Sayılı Ceza ve Güvenlik Tedbirlerinin İnfazı Hakkında Kanun’un “Adlî para cezasının infazı” başlıklı 106. Maddesine göre;

Karşılıksız çek keşide eden tacirin ödeme emrinde belirtilen süre içerisinde her bir çek için karşılıksız kalan miktardan az olmamak üzere binbeşyüz güne kadar olan adli para cezasını ödememesi halinde adli para cezası miktarı hapis cezasına çevrilerek infaz edilmekte idi.

6273 sayılı Kanunun 3. maddesi ile yapılan değişiklik sonucu, 5941 sayılı Kanunun “Çek düzenleme ve çek hesabı açma yasağı” başlıklı 5. maddesi aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir;

“Üzerinde yazılı bulunan düzenleme tarihine göre kanunî ibraz süresi içinde ibrazında, çekle ilgili olarak karşılıksızdır işlemi yapılması hâlinde, altı ay içinde hamilin talepte bulunması üzerine, çek hesabı sahibi gerçek veya tüzel kişi hakkında, çekin tahsil için bankaya ibraz edildiği veya çek hesabının açıldığı banka şubesinin bulunduğu yer ya da çek hesabı sahibinin yahut talepte bulunanın yerleşim yeri Cumhuriyet savcısı tarafından, her bir çekle ilgili olarak çek düzenleme ve çek hesabı açma yasağı kararı verilir. Bu fıkra hükmüne göre çek düzenleme ve çek hesabı açma yasağı kararı, karşılıksızdır işlemine tabi tutulan çekin düzenlenmesi suretiyle dolandırıcılık, belgede sahtecilik veya başka bir suçun işlenmesi hâlinde de verilir.”

Böylece, mahkemece uygulanan adli para cezası kaldırılmış, bu ceza ile birlikte verilen adli nitelikteki çek düzenleme ve çek hesabı açma yasağı yaptırımının da niteliği değiştirilerek, cumhuriyet savcısı tarafından uygulanacak bir idari yaptırıma dönüştürülmüştür.

Bu sebepledir ki 5941 sayılı Kanunun 3. maddesinin altıncı fıkrasına da yer alan “şikâyette” ibaresi “talepte” olarak değiştirilmiştir.

Ayrıca, idari nitelikte bir yaptırım olan çek düzenleme ve çek hesabı açma yasağı kararına karşı, kanun yolu olarak 5326 sayılı Kabahatler Kanunu hükümlerinin uygulanması kabul edilmiştir. 5326 sayılı Kanun 27. maddesi uyarınca; söz konusu idari yaptırıma karşı kararın tebliği veya tefhimi tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde sulh ceza mahkemesine başvuru yapılabilecektir. Bu süre içinde başvurunun yapılmamış olması halinde idari yaptırım kararı kesinleşecektir. Sulh ceza mahkemesinin idari yaptırım üzerindeki hukukilik denetimi kararına karşı, aynı Kanunun 29. maddesine göre, mahkemenin verdiği son karara karşı, Ceza Muhakemesi Kanununa göre itiraz edilebilir.

Çek düzenleme ve çek hesabı açma yasağı kararı, sadece hesap sahibi gerçek ve tüzel kişiler hakkında verilecektir.

5941 sayılı Kanunun değişen 5. maddesi ile düzenlenen bir diğer çarpıcı deşiklik ise; idari yaptırım olarak çek düzenleme ve çek hesabı açma yasağı kararının, sadece HESAP SAHİBİ GERÇEK ve TÜZEL KİŞİLER hakkında verilebilecek olmasıdır. Bu sebeple, bu yaptırımın uygulanması için artık tüzel kişiyi temsil eden bir gerçek kişi sorumlu tutulmayacak, tüzel kişi temsilcisinin tüzel kişiyi temsilen keşide ettiği çeklerden dolayı sadece hesap sahibi tüzel kişinin sorumluluğu gündeme gelecektir.

6273 sayılı Kanun ile Bankaların karşılıksız çek keşide edilmesindeki sorumlulukları arttırılmıştır.

5941 sayılı Kanunun 3. maddesi, çekin karşılıksız olması halinde bankanın ödemekle yükümlü olduğu miktara ilişkin düzenleme getirmiştir. Buna göre; Banka ibraz eden düzenleyici dışındaki hamile, süresinde ibraz edilen her çek yaprağı için; karşılığının hiç bulunmaması halinde, çek bedeli bin TL veya üzerinde ise bin TL, çek bedeli bin TL'nin altında ise çek bedelini ödeyecek. Karşılığının kısmen bulunması halinde de çek bedeli bin TL veya altında ise kısmi karşılığı bin TL'ye tamamlayacak, çek bedeli bin TL'nin üzerinde ise kısmi karşılığa ilave olarak bin TL'yi ödeyecek.

Bununla birlikte, 5941 sayılı Kanunun 3. maddesine bir fıkra eklenmek suretiyle, muhatap bankanın çekin karşılıksız kalması halinde ödemekle yükümlü olduğu tutara ilişkin sorumluluğunun, çekin üzerinde yazılı baskı tarihinden itibaren beş yıl içinde ilgili bankaya ibraz edilmemesi halinde sona ereceği hükme bağlanmıştır.

Bankaların sorumluluğuna ilişkin Kanuna eklenmiş bulunan Geçici Madde 3 ile getirilen diğer değişiklikler ise şu şekilde hüküm altına alınmıştır;
• Bankalar, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nca bu maddenin yayımı tarihinden itibaren bir ay içinde yayımlanacak olan tebliğde belirtilecek esaslara uygun olarak yeni çek defterleri bastırırlar.
• 31.12.2012 tarihine kadar müşterilerine yeni çek defterlerini vermek suretiyle ellerindeki eski çek defterlerini imha ederler.
• Bu Kanunun bu maddenin yayımı tarihinden önce yürürlükte bulunan hükümleri ile mülga 3167 sayılı Kanun hükümleri gereğince düzenlenmiş olan eski çeklerin hukukî geçerliliğinin devam eder.
• Bankaların müşterilerine verdikleri eski çek defterleriyle ilgili olarak, muhatap bankanın çekin süresinde ibrazı halinde karşılıksız kalması durumunda ödemekle yükümlü olduğu tutara ilişkin sorumluluğunun 30.6.2018 tarihinde sona erer.
• 31.12.2017 tarihine kadar, üzerinde yazılı düzenleme tarihinden önce çekin ödenmek için muhatap bankaya ibrazı geçersizdir.

Böylece, 5941 sayılı Kanunun değişiklikten önceki, “31.12.2011 tarihine kadar, üzerinde yazılı düzenleme tarihinden önce çekin ödenmek için muhatap bankaya ibrazı geçersizdir.” şeklindeki, “Vadeli Çek” kullanımına yasal dayanak sağlayan hükmü, 6273 sayılı Kanun ile 31.12.2017 tarihine kadar uzatılmıştır.

6273 Sayılı Çek Yasasının Yürürlüğe Girmesinden Önce Açılmış Olan Karşılıksız Çek Keşide Etmek Davalarında Mahkemelerce Yapılacak Uygulama:

5941 Sayılı Çek Kanununun 5/1. fıkrasında düzenlenen "çekin karşılığını bankada hazır bulundurmamak suretiyle karşılıksızdır işlemi yapılmasına sebebiyet vermek" suçunun yaptırımı idari yaptırıma dönüştürüldüğünden;
- Hazırlık soruşturma aşamasında Cumhuriyet Savcıları,
- Yargılaması devam eden davalarda dosya hangi mahkemede ise (sulh veya asliye ceza) mahkemeleri,
- Temyiz edilerek Yargıtaya gönderilen ve Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılğınca ya da Yargıtay Ceza Dairesince mahkemesine iade edilen davalarda, duruşma yapılmaksızın mahkemesince (sulh ya da asliye ceza),
- Karar verilmiş, kesinleşmemiş ve mahkemesinde bulunan dosyalarda duruşma yapmaksızın mahkemesince (sulh ya da asliye ceza)
- Kesinleşmiş henüz infazı tamamlanmamış dosyalarda duruşma yapmaksızın mahkemesince (sulh ya da asliye ceza) "çek düzenleme ve çek hesabı açma yasağı" kararı vereceklerdir.

----------------------------------------------

1. ŞEN Ersan, 6273 Sayılı Kanunla 5941 Sayılı Çek Kanunu’nda Yapılan Değişiklikler, 03.02.2012 tarihli, www.hukukihaber.net sitesinden alıntı yapılmıştır.
2. ERALP Cem Tayyar, 6273 Sayılı Yeni Çek Kanunu Uygulama, 09.02.2012 tarihinde www.cekmagdurlari.com sitesinden alıntı yapılmıştır.

YABANCILARA GAYRİMENKUL SATIŞINDAKİ SON GELİŞMELER

I - Giriş:

Türkiye’nin ekonomisinde son yıllarda yakalanan istikrar ve büyüme gerek yabancı yatırımcıların gerekse yatırım amacı olmayan gerçek kişilerin dikkatini Türkiye’deki gayrimenkul piyasasına çekmiştir. Türkiye’nin yabancı yatırım çekiyor olması yabancıların gayrimenkul edinme hakları ile ilgili yeni düzenleme ihtiyacını ortaya çıkarmıştır. Bu alanda Tapu Kanunu başta olmak üzere pek çok kanunda değişiklikler yapılmış ve bu düzenlemelerin bir kısmı Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir.

Bu nedenle özellikle Tapu Kanunu’nun yabancıların mülk edinmeleriyle ilgili maddeleri son yıllarda çok sayıda değişikliğe uğramıştır. Türkiye’de mülk edinmek isteyen yabancı gerçek veya tüzel kişiler bu konudaki güncel gelişmeleri sürekli takip etmek zorunda kalmışlardır. Onlara yardımcı olmak amacıyla bu konudaki son gelişmeleri aktarmayı faydalı bulduk.

II - 5782 Sayılı Kanun’dan önceki Gelişmeler:

1) Anayasa Mahkemesi’nin Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi ile ilgili kararı:

Anayasa Mahkemesi 16.1.2008 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan kararıyla Tapu Kanunu’nun yabancıların gayrimenkul edinmeleriyle ilgili 35. Maddesinin yedi ve sekizinci fıkralarını kısmen iptal etmiş bulunuyordu. Anayasa Mahkemesi’nin bu kararında maddelerin tamamı değil, yalnız Bakanlar Kurulu’nun yabancıların edinebilecekleri gayrimenkulleri arttırma yetkisi iptal edilmişti.

2) Anayasa Mahkemesinin Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu’nun 3/d bendi ile ilgili kararı:

Bu değişikliğin doğurduğu yeni bir düzenleme ihtiyacı Anayasa Mahkemesi’nin 16.04.2008 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan kararı ile doruğa çıkmıştır. Bu kararında Anayasa Mahkemesi 4875 sayılı “Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu”nun yabancı yatırımcıların gayrimenkul edinme haklarını düzenleyen 3ncü maddesinin “d” bendini iptal etmiştir.

Bu maddeye göre yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türk vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde karşılıklılık koşulu olmaksızın, kamu yararı ve ülke güvenliği açısından belli alanlar dışlanmadan, miktar bakımından sınırlama yapılmaksızın taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmelerine imkan sağlanmıştı. Anayasa Mahkemesi bu maddeyi iptal ettiği kararında yabancı yatırımcıların gayrimenkul edinme haklarının hiçbir yasal sınırı olmaması, gayrimenkulün devri veya kullanım koşulları ile ilgili hiçbir hükme yer verilmemiş olması gerekçelerine dayanmıştır. Mahkeme aynı zamanda bu kararın 16.10.2008 tarihinde yürürlüğe gireceğini belirtip, Yasa koyucu yeni bir düzenleme yapana kadar yabancı yatırımcıların mağdur olmalarını önlemeyi amaçlamıştır.

III – 5782 sayılı Kanun’un getirdiği yenilikler:

Bu kararların yarattığı belirsizliği ortadan kaldırmak amacıyla hazırlanan 5782 sayılı “Tapu Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” [5782 sayılı Kanun] 15.7.2008 tarihli 26937 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

1) Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde yapılan değişiklikler:

Bu kanunun birinci maddesi ile yapılan değişiklik ile yabancı uyruklu gerçek kişilerle yabancı şirketlerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alanlar daha ayrıntılı şekilde belirtilmiş ve bu alanları belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkili kılınmıştır.

Yabancı gerçek kişiler bakımından açıkça “… taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte ayni hak edinebilirler…” denilerek bağımsız ve sürekli nitelikte ayni hak edinme hakkı düzenlenmiş, eşyaya bağlı veya devredilmeyen nitelikte sınırlı bir ayni hak kurulmasına olanak tanınmamıştır. Buna örnek olarak sükna, intifa ve eşyaya bağlı veya devri yasaklanmış üst hakkı kurulmasının mümkün olmadığı söylenebilir.

Yabancı gerçek kişilerin edinebilecekleri gayrimenkullerin merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onunu geçemeyeceği belirtilmiştir. Bu maddenin iptal edilen hükmüne göre Bakanlar Kurulu bu oranı arttırmaya yetkili kılınmıştı. Yeni düzenlemede Bakanlar Kurulu’nun yetkisinin bu oranı azaltmakla sınırlı tutulduğu görülmektedir.

Ancak bu düzenleme yalnız yabancı gerçek kişiler bakımından yapıldığı için yabancı şirketlerin edinebilecekleri gayrimenkullerin oranı konusunda bir sınırlama mevcut değildir. Bu bakımdan özel bir düzenleme getirilmemiştir.

2) Yeni ihdas edilen Tapu Kanunu’nun 36. maddesi:

5782 sayılı Kanun’un ikinci maddesi ile Tapu Kanunu’nun 36. Maddesi yeniden düzenlenmiştir. Bu madde 19.07.2003 tarihli 4916 sayılı Kanun ile iptal edilmişti.

Yeniden düzenlenen bu madde ile adeta Anayasa Mahkemesi’nin 16.04.2008 tarihinde yayınlanan kararı ile iptal edilmiş olan “Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu”nun 3/d bendi yeniden düzenlenmiştir. Bu madde yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmelerini düzenlemektedir.

İptal edilen “Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu”nun 3/d bendi “taşınmaz edinimi” başlığını taşımaktaydı ve şu şekildeydi:

“Yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türk vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı aynî hak edinmeleri serbesttir.”

Yeni düzenlemenin ise Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararının gerekçesi doğrultusunda çok daha ayrıntılı olarak yazıldığı görülmektedir.

Ancak yeni düzenleme bazı sınırlamalar içermektedir. Örneğin madde metninde “tüzel kişiliğe sahip şirketler” ifadesinin kullanılmış olması nedeniyle tüzel kişiliğe sahip olmayan adi ortaklık türündeki birleşmeler, örneğin konsorsiyumlar bu haktan yararlanamayacaktır. Şirketlerin gayrimenkul edinme haklarının “ana sözleşmede belirtilen faaliyet konularını yürütme” koşuluna bağlanmış olması da dikkat çekmektedir.

Yeni 36. Maddeye göre ayrıca bu şekilde edinilmiş gayrimenkuller Türkiye’deki başka yabancı şirketlere devredilebilecekleri gibi bir Türk şirketinin hisse devri yoluyla yabancı sermayeli şirket haline gelmesi halinde de şirketin gayrimenkulleri devredilebilir.

Değişik 36. Madde Türkiye’deki yabancı şirketin tasfiyesi halinde gayrimenkullerin şirket ortağı yabancı gerçek kişiler veya yurt dışındaki yabancı şirket tarafından edinilmesini de yeni 35. Maddedeki koşullara bağlamıştır.

Yine aynı maddeye göre stratejik bölgelerde gayrimenkul alımlarında Genelkurmay Başkanlığı veya yetkili komutanlıklardan, özel güvenlik bölgelerinde ise valiliklerden izin almak gerekecektir.

IV – Sonuç:

Yeni Kanun, Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararından beri bir süredir gayrimenkul edinme haklarını etkili şekilde kullanamayan yabancı gerçek ve tüzel kişilerin durumunu iyileştirmeyi hedeflemiştir. Özellikle Tapu Kanunu’na getirilen yeni 36. Madde ile Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiş olan “Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu”nun 3/d bendinin eksikliği giderilmeye çalışılmıştır. Bu kanun yabancıların gayrimenkul edinme haklarını Anayasa Mahkemesinin iptal kararının gerekçelerine uygun olarak daha ayrıntılı şekilde düzenlemiş olmakla birlikte getirdiği bazı kısıtlamalar nedeniyle yeterli gözükmemektedir.

Ayrıca uygulamada sıkıntı çekilmemesi amacıyla Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı 17.07.2008 tarihinde Tapu Kanunu’nun 35. ve 36. maddelerinin uygulamasını gösteren bir genelge yayınlayıp Tapu ve Kadastro bölge müdürlüklerine göndermiştir.

YABANCILARIN TÜRKİYE’DE ÇALIŞMA HAKLARI VE İZİNLERİ

Yabancıların Türkiye’deki çalışmalarını izne bağlamak ve yabancılara verilecek çalışma izinleri ile ilgili esaslar, 4817 sayılı Yabancıların Çalışma İzinleri Hakkında Kanun’da ve bu Kanunun uygulamasını gösteren yönetmeliklerde yer almaktadır.

Türkiye’de çalışma izni almak isteyen yabancıların mevcut durumları göz önüne alınarak, bazı çalışma izni türleri belirlenmiştir.

A-Çalışma İzni Türleri:

a-Süreli Çalışma İzni:

İlk aşamada, 1 yıl süre ile verilen bir çalışma izni türüdür. Süreli çalışma izni verilirken nazara alınan kıstaslar, genellikle ikamet izninin süresi, iş sözleşmesi, istihdama ilişkin ekonomik değişiklikler veya işin süresidir.

Bir yıllık kanuni çalışma süresinden sonra; aynı işyeri veya aynı işletme ve aynı meslekte çalışmak üzere çalışma iznin süresi en fazla “iki yıl” daha uzatılabilir.

Üç yıllık kanuni çalışma süresinin sonunda, aynı meslekte ancak bu defa dilediği işverenin yanında çalışmak üzere çalışma izninin süresi en fazla “üç yıl” daha uzatılabilir (Uygulama Yönt. m.27).

Türkiye’ye çalışmak üzere gelen bir yabancının beraberinde veya daha sonra getirmiş olduğu eş ve bakmakla yükümlü olduğu çocuklarına da yabancının kendisi ile birlikte en az “beş yıl” kanuni ve kesintisiz ikamet etmiş olmaları kaydıyla Kanun ve Yönetmelik hükümlerine göre süreli çalışma izni verilebilir (Uygulama Yönt. m.28).

b-Süresiz Çalışma İzni:

Türkiye’de en az “sekiz yıl” kanuni ve kesintisiz ikamet eden veya toplam “altı yıllık” kanuni çalışması olan yabancılara, iş piyasasındaki durum ve çalışma hayatındaki gelişmeler dikkate alınmaksızın ve belirli bir işletme, meslek, mülki veya coğrafi alanla sınırlandırılmaksızın verilebilir (Uygulama Yönt. m.31).

Yabancının en az “sekiz yıl” kanuni kesintisiz ikamet etmiş olması koşulunun yerine getirilip getirilmediği değerlendirilirken, öğrenimde geçen süreler dikkate alınmaz. Ancak, yabancının beraberinde Türkiye’ye gelerek, yabancı ile birlikte ikamet eden, aynı zamanda öğrenim gören eş ve çocuklarının öğrenim süreleri ikametten sayılır (Uygulama Yönt. m.33).

Süresiz çalışma izni, kapsamında bir değişiklik olmadığı sürece, ikamet izin sürelerine bağlı olarak kullanılır. Emniyet makamlarınca, süresiz çalışma iznine istinaden verilen ikamet izin sürelerinin uzatılmaması halinde, Bakanlığa bilgi verilir (Uygulama Yönt. m.35).

c- Bağımsız Çalışma İzni:

Bağımsız çalışacak yabancılara Türkiye’de en az “beş yıl” kanuni ve kesintisiz ikamet etmiş olmaları, çalışmalarının, ekonomik kalkınma açısından katma değer yaratması ve istihdam üzerinde olumlu etki yapacak olması koşulu ile verilebilir.

Yabancının en az “beş yıl” kanuni ve kesintisiz ikamet etmiş olması koşulunun yerine getirilip getirilmediği değerlendirilirken, öğrenimde geçen süreler dikkate alınmaz. Diğer taraftan, yabancının beraberinde Türkiye’ye gelerek, yabancı ile birlikte ikamet eden, aynı zamanda öğrenim gören eş ve çocuklarının, öğrenim süreleri ikametten sayılır (Uygulama Yönt. m.38).

Bağımsız çalışma izini verilmesi uygun bulunan yabancıya, bağımsız çalışabileceğine ilişkin “Bağımsız Çalışma İzni Müracaat Belgesi” verilir. Bağımsız çalışma izni belgesi, verildiği tarihten itibaren “üç ay” süreyle geçerlidir.

Yabancıya, işyerini kurmasının ardından, ticaret sicil kaydını Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığına ibraz etmesi halinde bağımsız çalışma izni verilebilir (Uygulama Yönt. m.40, 41, 42).

d- İstisnai Çalışma İzinleri:
a.a. Türk vatandaşı ile evli olanlar; Bir Türk vatandaşı ile evli olan eşiyle Türkiye’de evlilik birliği içinde yaşayan yabancılardan; ikamete ilişkin süre koşulu aranmaksızın Türkiye’de kanuni olarak bulunanlar, doğrudan Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığına başvurarak “istisnai çalışma izni” isteyebilirler. Ancak, evli kalma süresi “üç yılı” doldurmadan evliliğin sona ermesi veya evliliğin aile birliği kurmak amacıyla yapılmadığının belirlenmesi durumunda (formalite evlilik gibi), çalışma izin belgesi geçerliliğini kaybeder.
b.b. Yerleşmiş sayılan yabancılar ve bu yabancıların çocukları; Bir Türk vatandaşı ile olan evlilik birliği en az “üç yıl” sürdükten sonra sona ermiş olmakla birlikte, Türkiye’de yerleşmiş olan yabancıların çalışma izinleri, Türkiye’de kanuni olarak bulunmaları kaydıyla istisnai olarak verilebilir. Ayrıca bu kapsamda yerleşmiş olan yabancıların Türk vatandaşı eşinden olan çocuklarının çalışma izinleri de, Türkiye’de kanuni olarak bulunmaları kaydıyla istisnai olarak verilebilir.
c.c. Rüşt yaşını doldurmadan Türkiye’ye gelerek eğitimini Türkiye’de tamamlayanlar; Türkiye’de doğan ve kendi milli kanununa göre, vatansız ise Türk mevzuatına göre rüşt yaşını doldurmadan Türkiye’ye gelen ve Türkiye’de meslek okulu, yüksek okul veya üniversitelerden muzun olan yabancıların çalışma izin talebinde bulunmaları halinde, Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığına başvuru sırasında durumlarını belgelemek koşuluyla çalışma izinleri istisnai olarak verilebilir.
d.d. 2510 sayılı İskan Kanunu kapsamında olanlar; 2510 sayılı İskan Kanununa göre muhacir, mülteci veya göçebe olarak kabul edilen yabancıların çalışma izni talebinde bulunmaları halinde, Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığına başvuruları sırasında durumlarını belgelemek koşuluyla çalışma izinleri istisnai olarak verilebilir.
e.e. Avrupa Birliği üyesi ülke vatandaşları ile bunların eş ve çocukları; Avrupa Birliği üyesi ülkelerin vatandaşı olanlar ile onların eş ve çocuklarının çalışma izin talebinde bulunmaları halinde, çalışma izinleri istisnai olarak verilebilir.
f.f. Büyükelçilik, Konsolosluk ve Uluslararası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerinde görevlendirilenler ile eş ve çocukları; Yabancı devletlerin Türkiye’deki büyükelçilikleri ile konsolosluklarında ve uluslararası kuruluşların temsilciliklerinde görevli diplomat, idari ve teknik personelin hizmetinde çalışanlar ile karşılıklılık ilkesi çerçevesinde olmak ve görev süresiyle sınırlı kalmak üzere Türkiye’de bulunan büyükelçiler, konsolosluklar ve uluslararası kuruluşların temsilciliklerinde görevlendirilen diplomatların ve idari ve teknik personelin eş ve çocuklarının çalışma izinleri; Dışişleri Bakanlığının görüşleri doğrultusunda istisnai olarak verilebilir.
g.g. Bilimsel, Kültürel ve Sportif amaçlarla kısa süreli gelenler; Bilimsel ve kültürel faaliyet amacıyla “bir ayı” aşan ve sportif faaliyetler amacıyla “dört ayı” aşan süre ile geçici olarak Türkiye’ye gelecek yabancıların çalışma izni talebinde bulunmaları halinde, Türkiye’de bulunacakları süre için, çalışma izinleri istisnai olarak verilebilir.
h.h.Kilit personel niteliğindeki yabancılar; Kanunla yetki verilen bakanlıklar ile kamu kurum ve kuruluşlarınca sözleşme veya ihale usulleriyle; mal ve hizmet alımı, bir işin yaptırılması veya bir tesisin işletilmesi işlerinde ayrıca, yapım ve her türlü inşaat işinde çalıştırılacak kilit personel niteliğindeki yabancıların çalışma izni talebinde bulunmaları halinde, sözleşme veya ihalede belirtilen süre için çalışma izinleri istisnai olarak verilebilir.
ı.ı. Türkiye’de bulunan büyükelçilik veya konsolosluklar bünyesinde faaliyet gösteren okullardaki yabancı öğretmeler, kültür kurumlarında görevlendirilenler ile din kurumlarında görev alacak yabancıların çalışma izinleri; Türkiye’de bulunan büyükelçilik veya konsolosluklar bünyesinde faaliyet gösteren okullardaki yabancı öğretmelere, Türkiye’de yabancı ülkelerin kültür kurumlarındaki görevlilerine, din kurumlarında görevlendirilecek din görevlilerine, çalışmak üzere ikamet izinleri İçişleri Bakanlığınca verilir. Bu konulardaki çalışma izin başvuruları Dışişleri Bakanlığı kanalı ile yapılır.

B-Çalışma izni alınması için yapılan başvuru yolları:
Türkiye’de çalışma izni alınması için yurt içinden ya da yurt dışından başvuru yapılabilmektedir. Başvurunun yapıldığı yere göre, başvuru süreçleri değişiklik göstermektedir.
a-Yurt içinden başvuru

Türkiye’de ikamet eden ve en az altı ay süreli geçerli ikamet izni olan (Öğrenciler hariç) yabancılar veya bunların işverenleri çalışma izni veya süre uzatım başvurularını doğrudan Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığına yapabilirler. Yabancıların Çalışma izin başvurularının elektronik ortamda yapılması (www.csgb.gov.tr) ve kağıt ortamında imzalanarak Yönetmelik ekinde belirlenen diğer belgelerle birlikte şahsen veya posta ile Bakanlığa ulaştırılması gerekmektedir.

İşverenin söz konusu yabancıyı çalıştırmak üzere ikamet tezkeresi süresi içerisinde www.turkiye.gov.tr adresinden e-devlet’e giriş yaparak online çalışma izin başvurusu yapması gerekmektedir. Online başvuru tamamlanarak çıktısı alınarak işveren yetkilisi ve yabancı şahıs tarafından imzalanacaktır. (Yabancıya imzalatılmasının mümkün olmadığı hallerde her iki tarafın ıslak imzalarının bulunduğu iş sözleşmesinin ibrazı yeterli olacaktır.) Başvuru formu ve müracaat için gerekli diğer belgelerin online başvuruyu takiben 6 işgünü içinde Bakanlığa ulaştırılması zorunludur. Belirtilen sürenin aşılması halinde tüm işlemlerin yasal prosedüre uygun olarak tekrarlanması gerekecektir.

Çalışma izin belgesini alan yabancıların, bu belgeyi aldıkları tarihten itibaren en geç otuz gün içinde ikamet tezkeresi almak üzere İçişleri Bakanlığına (İl Emniyet Müdürlüklerine) başvurmaları zorunludur. Aksi halde çalışma izni geçerlilik kazanmayacaktır.

b-Yurt dışından başvuru

Türkiye’de 6 aydan fazla ikameti olamayan yabancı çalışma izni başvurusunu uyruğunun veya daimi ikametinin bulunduğu Türk Büyükelçiliği ya da Konsolosluğuna yapmak zorundadır.

Yabancıların Çalışma İzinleri Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği gereği yabancının yaptığı başvuruyu takip eden 10 işgünü içinde Türkiye’deki işverenin www.turkiye.gov.tr adresinden e-devlet’e giriş yaparak on line çalışma izin başvurusu yapması gerekmektedir. Online başvuru tamamlanarak çıktısı alınan form işveren yetkilisi ve yabancı şahıs tarafından imzalanacaktır. (Yabancıya imzalatılmasının mümkün olmadığı hallerde her iki tarafın ıslak imzalarının bulunduğu iş sözleşmesinin ibrazı yeterli olacaktır.) Başvuru formu ve müracaat için gerekli diğer belgelerin yabancının başvurusunu takip eden 10 işgün içinde Bakanlığa ulaştırılması zorunludur. Belirtilen sürenin aşılması halinde tüm işlemlerin yasal prosedüre uygun olarak tekrarlanması gerekecektir.

Çalışma izin belgesini alan yabancıların, bu belgeyi aldıkları tarihten itibaren en geç doksan gün içinde ön başvuru yaptıkları T.C. dış temsilciliğine müracaat ederek Çalışma Vizesi talebinde bulunmaları, ülkeye giriş yaptıkları tarihten itibaren en geç otuz gün içinde İçişleri Bakanlığına (İl Emniyet Müdürlüklerine) ikamet tezkeresi almak için başvurmaları zorunludur. Aksi halde çalışma izni geçerlilik kazanmayacaktır.

Bakanlığın başvuruları değerlendirmesi esnasında; ilgili kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarının mesleki yeterlilik dahil çalışma izni verilmesi hakkındaki görüşlerini 15 gün içerisinde bildirmek zorundadırlar. Ancak, ilgili kurumlar 15 günü geçmeyecek şekilde ek süre alabilirler. Nitekim Bakanlığa süresinde bildirilmeyen görüşler olumlu kabul edilir.( Yönetmelik m.10)

C- Doğrudan Yabancı Yatırımlarda Çalışan Yabancıların Çalışma İzinleri ve Süreci:

Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu çerçevesinde faaliyet gösteren şirket, şube ve irtibat büroları kapsamında çalışan yabancılara verilecek çalışma izinleri hakkında farklı bir usul öngörülmüştür. Buna ilişkin kurallar, “Doğrudan Yabancı Sermaye Yatırımlarında Yabancı Uyruklu Personel İstihdamı Hakkında Yönetmelik ”kapsamında düzenlenmiştir. Bu yönetmelik, özellik arzeden doğrudan yabancı yatırımlarda ve irtibat bürolarında istihdam edilecek yabancı uyruklu kilit personele uygulanır. Özellik arz eden doğrudan yabancı yatırımlarda mesleki eğitim alanı dışında bir görevde istihdam edilecek yabancı uyruklu kilit personel için, ilgili mercilerden mesleki yeterlilik konusunda görüş alınmadığı gibi kilit personel, Uygulama Yönetmeliğinde öngörülen mesleki yeterlilik istem ve yeterlilik prosedürleri ile lisans istem ve prosedürlerine de tabi tutulmamaktadır. (Yönetmelik m.14) Ayrıca kilit personel için, yabancının başvuruda bulunduğu iş için ülke içinde, dört haftalık süre içerisinde o işi yapacak aynı niteliğe sahip kişinin bulunmaması gerektiğine ilişkin sınırlama hükmü aranmaz.

Çalışma izin belgesi alan kilit personel de genel kural uyarınca; bu belgeyi aldıktan itibaren en geç 90 gün içerisinde Türkiye'nin dış temsilciliklerine çalışma vizesi talebinde bulunmaları ve ülkeye giriş yaptıkları tarihten itibaren en geç otuz gün içinde İçişleri Bakanlığına ikamet tezkeresi almak için başvurmaları zorunludur. Türkiye'de öğrenim amacıyla verilen ikamet izinleri hariç, herhangi bir sebebe istinaden en az altı ay süreli ikamet izni almış olup da bu izin süresi içerisinde çalışma izni verilmiş kilit personel için, Türkiye'nin dış temsilciliklerinden çalışma vizesi alması koşulu aranmaz.

Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu çerçevesinde çalışma izni başvurusunun değerlendirme kriterlerini şöyle özetleyebiliriz.

4817 sayılı Yabancıların Çalışma İzinleri Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 13 üncü maddesi ile belirlenmiştir. Buna göre;
a- Çalışma izni talep edilen işyerinde en az beş T.C. vatandaşının istihdamı zorunludur. İzin isteyen yabancının şirket ortağı olması halinde beş kişilik istihdam şartı, Bakanlıkça verilecek bir yıllık çalışma izninin son altı ayı için aranır. Aynı işyerinde birden fazla yabancı için çalışma izni talebinde bulunulması durumunda, çalışma izni verilen ilk yabancıdan sonraki her bir yabancı için ayrı ayrı beş T.C. vatandaşı istihdamı aranacaktır.
b- İşyerinin ödenmiş sermayesinin en az 100.000 TL veya brüt satışlarının en az 800.000 TL veya son yıl ihracat tutarının en az 250.000 ABD Doları olması gerekmektedir.
c-Dernek ve vakıflarda çalışacak yabancılara ilişkin izin taleplerinde yukarıdaki b bendi, yabancı devlet havayollarının Türkiye temsilciliklerinde, eğitim sektörü ve ev hizmetlerinde çalışacak yabancıların çalışma izni başvurularının değerlendirilmesinde ise, a ve b bentleri uygulanmayacaktır.
d. İzin isteyen şirket ortağı yabancının, 40.000 TL’den az olmamak üzere sermaye payının en az yüzde 20 olması zorunludur.
e. İşveren tarafından yabancıya ödeneceği beyan edilen aylık ücret miktarının yabancının görev ve yetkinliği ile bağdaşır seviyede olması zorunludur. Buna göre, başvuru tarihi itibariyle yürürlükte bulunan asgari ücret tutarı dikkate alınmak suretiyle yabancıya ödenecek ücretin en az;
1. Üst düzey yöneticiler, pilotlar ve ön izin talebinde bulunan mühendis ve mimarlar için asgari ücretin 6,5 katı,
2- Birim veya şube müdürleri ile mühendis ve mimarlar için asgari ücretin 4 katı,
3- Uzmanlık ve ustalık gerektiren işlerde çalışacaklar, öğretmenler ile psikolog, fizyoterapist, masör, masöz, müzisyen, sahne sanatçısı, akrobat ve benzeri unvanlarda çalışacak yabancılar asgari ücretin 3 katı,
4- Ev hizmetleri ile diğer mesleklerde ( Satış elemanı, pazarlama-ihracat görevlisi gibi görevler ) çalışacak yabancılar için asgari ücretin 1,5 katı olması gerekmektedir.
5- Bünyelerinde izinli masaj salonu bulunduğunu kanıtlayan Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli en az dört yıldızlı turizm işletmeleri ile belgeli tatil köylerinin, masör, masöz ve SPA terapisti gibi uzmanlık ve ustalık gerektiren talepleri değerlendirmeye alınacak, bu kapsamda bulunmayan işletme ve işyerlerinin talepleri ise uygun bulunmayacaktır.
6-Eğlence sektörünün ve turizm-animasyon organizasyon firmalarının uzmanlık ve ustalık gerektiren işlerinde istihdam edilecek yabancılar için en az 10 T.C. vatandaşı çalıştırılması halinde her bir yabancı için ayrı ayrı beş T.C. vatandaşı istihdamına ilişkin kota ayrıca uygulanmayacaktır.
7-Türkiye’nin taraf olduğu ikili ya da çok taraflı sözleşmelerde hüküm bulunan haller ile kamu kurum ve kuruluşlarınca sözleşme veya ihale usulleriyle mal ve hizmet alımı işlerinde çalıştırılacak yabancılara ilişkin çalışma izin taleplerinin değerlendirilmesinde yukarıdaki a ve b bentlerinde belirlenen kriterler uygulanmayacaktır.
8- İleri teknoloji gerektiren işlerde veya aynı vasıflarda Türk uzmanın bulunmadığı hallerde Genel Müdürlük Makamınca verilecek onay üzerine a ve b bentlerinde belirlenen kriterler uygulanmayacaktır.
9- Özellik arzeden doğrudan yabancı yatırım koşullarını taşıyan işletmelerde kilit personel dışında istihdam edilecek yabancılar için, a bendi ile belirlenen kriter, işletmenin ülke çapındaki tüm işyerlerinde çalışan T.C. vatandaşı sayısı esas alınarak uygulanmaktadır.

D-Yabancıların Türkiye’de gerçekleştirmeleri yasak olan meslekler ve faaliyetler
1. Doktorluk, hemşirelik, dişçilik, ebelik, hastabakıcılık. (Tababet ve Şuabatı Sanatlarının Tarzı İcrasına Dair Kanun uyarınca)
2. Eczacılık (Eczacılar ve Eczaneler Hakkında Kanun uyarınca)
3. Veterinerlik (Veteriner Hekimleri Birliği ile Odalarının Teşekkül Tarzına ve Göreceği İşlere Dair Kanun uyarınca)
4. Özel hastanelerde sorumlu müdürlük (Hususî Hastaneler Kanunu uyarınca)
5. Avukatlık (Avukatlık Kanunu uyarınca)
6. Noterlik (Noterlik Kanunu uyarınca)
7. Özel veya kamu kuruluşlarında güvenlik görevlisi (Bazı Kurum ve Kuruluşların Korunması ve Güvenliklerinin Sağlanması Hakkında Kanun uyarınca)
8. Özel istihdam bürosu açmak için başvuracak gerçek kişiler ile tüzel kişileri idare, temsil ve ilzama yetkili kişilerin Türk vatandaşı olması gerekmektedir.(Türkiye İş Kurumu Kanununun 17 nci maddesi uyarınca)
9. Kara suları dahilinde balık, istiridye, midye, sünger, inci, mercan ihracı, dalgıçlık, arayıcılık, kılavuzluk, kaptanlık, çarkçılık, katiplik, tayfalık vb. (Kabotaj Kanunu uyarınca)
10. Gümrük müşavirliği (4458 sayılı Gümrük Kanununun 227 nci maddesi gereğince)

KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA TOPLU İŞ MERKEZİ YÖNETİMİNE İLİŞKİN SON DÜZENLEMELERİN İRDELENMESİ

I - Giriş

14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun” (5711 Sayılı Kanun) ile, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanunu”nun (KMK) bazı maddeleri değiştirilmiş ve günümüz ihtiyaçlarına uygun düzenlemeler eklenmiştir.

Bu düzenlemelerin iş merkezleri açısından en önemlileri, iş yerlerinde kat mülkiyetinin kurulmasıyla ilgili özel bir hüküm olarak düzenlenen 3. Madde (Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. Maddesinin üçüncü fıkrasına eklenmiştir) ve günümüzde çok yaygın olan toplu iş merkezlerinin ihtiyaç duyduğu karmaşık yönetim yapısını düzenleyen 22. Maddedir.

II – İş yerlerinde kat mülkiyetinin kurulmasıyla ilgili özel düzenleme

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. Maddesinin eski hükmü, birden çok bağımsız bölümün tek bağımsız bölüm gibi kaydedilmesini mümkün kıldığı halde bu konuda iş yerleriyle ilgili özel bir düzenleme getirmemekteydi. Bu durum kayıtlarda malik hanesine ne yazılacağında belirsizlik yarattığı için uygulamada sıkıntı yaratıyordu.

5711 sayılı kanunun üçüncü maddesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. Maddesinde düzenlenen “kat mülkiyetinin ve kat irtifakının kurulması” hakkındaki hükme, iş yerlerinde kat mülkiyetinin kurulmasıyla ilgili özel bir hüküm eklemektedir. Buna göre, ticari özelliği gereği bütünlük arz eden birden çok bağımsız bölümün tek bir bağımsız bölüm gibi kaydedilmesi mümkün kılınmıştır. Örneğin artık oteller veya bitişik birden çok bağımsız bölümü kapsayan iş yerleri tek bir bağımsız bölüm olarak tescil ettirilebilecektir. Tapu kayıtlarında bu bağımsız bölümlerin malik hanelerine ise bağımsız bölümlerin numaraları yazılacaktır. Ancak bunun için Tapu Sicil Müdürlüğü’ne ilgili değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin verilmesi gerekmektedir.

III – Toplu iş merkezleri ve konutlarla ilgili getirilen hükümler

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda toplu yapılara ilişkin özel hükümler bulunmamaktaydı. Toplu konut ve işyerlerinin yönetimi ise 2814 sayılı yasa ile eklenen KMK ek 3. Maddesi ile yürütülmekteydi. Bu düzenleme tek bir parsel üzerinde bulunan birden çok yapının yönetimini düzenlemekteydi ve basit bir yönetim şekli öngörmekteydi.

Ancak günümüzde artık iş merkezleri ve büyük siteler birden çok parsel üzerinde yapıldığı için ve daha gelişmiş bir yönetim şeklinin eksikliği hissedilmiştir. Bu konuda kanunda özel hükümlerin bir çözüm getirebileceği doktrin tarafından da dile getirilmekteydi.

Bu eksikliği doldurmak üzere 5711 sayılı kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanunu’na “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı dokuzuncu bölüm eklenmiş ve böylece ilk defa site ve toplu yapı yönetimi kanunda düzenlenmiştir. Kanunun dokuz maddeden oluşan bu yeni bölümünün yapısı şu şekildedir:

Madde 66 – kapsam
Madde 67 – ortak yerler
Madde 68 – vaziyet plan ve projeleri
Madde 69 – yönetim
Madde 70 – yönetim planı ve değiştirilmesi
Madde 71 – yönetici ve denetçi atama
Madde 72 – ortak giderlere katılma
Madde 73 – geçici yönetim
Madde 74 – uygulanacak diğer hükümler

1 – “Toplu Yapı”nın tanımı ve iş merkezleri

Yeni 66. Madde ile “toplu yapı” şu şekilde tanımlanmıştır: “Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.” Bu tanımdan anlaşılacağı üzere kanun koyucu iş merkezlerinin de bu tanımın kapsamında olmasına ve dokuzuncu bölüm hükümlerinin iş merkezlerine de uygulanmasına özen göstermiştir. Keza bu maddedeki “birden çok yapı” ifadesinin iş merkezlerini de kapsadığı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun birinci maddesinde bağımsız mülkiyet hakkının konusu belirtilirken “iş bürosu” ifadesinin açıkça zikredilmiş olmasından da çıkarılabilir.

2 – Ortak yerler

Yeni 67. madde ile sitelerde ve iş merkezlerinde genellikle bulunan park yeri, tesisler gibi ortak yerlerin, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedileceği öngörülmüştür. Böylece önceki kanunun açıklık getirmediği ortak yerlerin tapuda nasıl tescil edileceğine ilişkin sorununun çözülmesi amaçlanmıştır.

3 – Yönetim

a) Beş organlı yönetim şekli

Yeni kanun, beş organlı bir yönetim şekli öngörmüştür. 69. maddeye göre toplu yapının yönetim organları “blok kat malikleri kurulu”, “ada kat malikleri kurulu”, “ada temsilciler kurulu”, “toplu yapı kat malikleri kurulu” ve “toplu yapı temsilciler kurulu” olarak belirlenmiştir.

i)Blok kat malikleri kurulu

Buna göre Toplu yapıdaki her bir bloğa ait ortak yerler (asansör, çatı gibi) “blok kat malikleri kurulu” tarafından yönetilir. “Blok kat malikleri kurulu” her bir bloktaki konut veya işyeri sahiplerinden oluşmaktadır. Yeni 74. Madde aracılığıyla burada Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki “ana gayrimenkulün yönetimi” hükümleri uygulanacaktır.

ii)Ada kat malikleri kurulu

Bir adada birden çok parsel varsa, adadaki ortak yerlerin yönetimi için o adada bulunan konut veya işyeri maliklerinin “ada kat malikleri kurulu” oluşturabilecekleri öngörülmüştür. Ancak büyük site ve iş merkezlerinde konut veya işyeri sahiplerinin ortak yerlerin yönetimini daha basit ve etkili bir yolla yürütmek isteyebilecekleri göz önüne alınarak ortak yerlerin yönetimini “ada temsilciler kurulu”na devredebilecekleri ve bu kurulun yapısını yönetim planında düzenleyebilecekleri belirtilmiştir.

iii) Ada temsilciler kurulu

“Ada temsilciler kurulu”, konut veya işyeri sahiplerinin seçecekleri blok yöneticisi ve blok niteliğinde olmayan yapıların konut veya işyeri temsilcilerinin seçecekleri temsilcilerden oluşur. Yönetimin etkililiği bakımından kanun, ada temsilciler kurulu kararları verilirken yöneticilerin, temsil ettikleri konut veya işyeri kadar oy hakkına sahip olacağını öngörmüştür.

iv) Toplu yapı kat malikleri kurulu

Konut veya işyeri sitelerinin ortak yapı, yer ve tesislerinin yönetimi için kanun “toplu yapı kat malikleri kurulu”nu düzenlemiştir. Bu kurul sitedeki bütün konut veya işyeri sahiplerinden oluşur. Yönetim tarzı bu kurulca kararlaştırılır. Yine yönetimin etkililiğini sağlamak için toplu yapı kat malikleri kurulunun yönetim yetkisini toplu yapı temsilciler kuruluna devredebileceği belirtilmiştir.

v) Toplu yapı temsilciler kurulu

“Toplu yapı temsilciler kurulu” sitedeki bütün blok yöneticilerinden ve blok niteliğinde olmayan bağımsız bölüm maliklerinden oluşmaktadır. Yine blok yöneticileri temsil ettikleri bağımsız bölüm kadar oy hakkına sahiptirler. Kanun ayrıca “toplu yapı temsilciler kurulu”nun üye sayısının ve nasıl seçileceklerinin “toplu yapının özelliği dikkate alınarak” yönetim planında belirleneceğini söylemiş, böylece işyeri sitelerinin yönetiminin ihtiyaçlara göre oluşturulmasında esneklik sağlamıştır.

b) Yönetici ve denetçi atama usulü

Yeni 71. maddeye göre her blok için o bloktaki konut veya işyeri sahipleri bir yönetici ve bir denetçi atarlar. “Toplu yapı temsilciler kurulu” ise sitenin bütün ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi atar. Bloklarda veya blok niteliğinde olmayan yerlerde yönetici ve denetçi sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilecektir. Sitenin yöneticisinin ve denetçisinin ise yönetici ve temsilcilerin temsil ettikleri bütün işyeri veya konut sayısının salt çoğunluğuyla seçileceği öngörülmüştür.

c) Toplantılar

Yeni kanunun yeni 14. Maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nun toplantı zamanını düzenleyen 29. Maddesine toplu yapı düzenlemesiyle ilgili özel bir hüküm eklenmiştir. Buna göre toplu yapılarda kurulların en az iki yılda bir, başka türlü öngörülmemişse ikinci takvim yılının ilk ayında toplanacakları hüküm altına alınmıştır.

d) Temsilciler kurullarının kararlarının iptali

5711 sayılı kanun, 19. Maddesinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun iptal davalarına ilişkin 38. Maddesine yine toplu yapının özelliğine göre bir hüküm eklemiştir. Bu hüküm ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davaların, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılacağını hükme bağlamıştır. Yönetici, davayı ada ve toplu yapı temsilciler kuruluna duyuracaktır.

IV – Önemli not: 27.05.2007 ve 27.08.2007 tarihlerine dikkat!

5711 sayılı kanunun geçici üçüncü maddesi, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten (27.11.2007) itibaren altı ay içinde toplu iş yeri ve konutların yönetim planlarının yeni kanun hükümlerine uyarlanması gerektiğini belirtmektedir. Yeni yönetimler kurulana kadar eski yönetimler görevde kalacaklardır. Eski yönetim planı değiştikten en geç üç ay sonra toplu yapı yöneticisinin seçilmesi gerekmektedir. Bu bakımdan mevcut sitelerin yönetim planlarını en geç 27.05.2007 tarihinde değiştirmeleri ve en geç 27.08.2007 tarihinde yeni yönetici seçmeleri gerekmektedir.

V - Sonuç

5711 sayılı kanun özellikle üçüncü maddesi ile iş yerlerinin niteliklerinden doğan ihtiyaçları için özel düzenlemeler yapılması gereğinin göz önünde tutulduğu izlenimini vermektedir. Günümüzde iş yeri olarak inşa edilen toplu yapıların da yönetimlerini düzenleyen özel hükümlerin eksikliği uzun süredir hissedilmekteydi.

İşte, yeni kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun belki de en önemli eksikliği olan birden fazla parsel üzerinde kurulmuş toplu iş yeri ve toplu konutlara ilişkin özel düzenlemeler getirmiştir. Artık günümüzde çok yaygın olan birden çok parsele yayılmış iş merkezi yapılarının yönetimleri, ihtiyaç duydukları gelişmiş yönetim yapısına kavuşacaklardır.

YENİ BORÇLAR KANUNU'NDA KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN FESHİ

1955 yılında yürürlüğe giren 6570 sayılı Gayrimenkullerin Kiralanması Hakkında Kanun'da yer alan kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girecek olan 6098 sayılı yeni Borçlar Kanunu'nun 347 ila 356 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Yeni kanuna yer alan konut ve çatılı işyeri kiraları sözleşmesinin sona erdirilmesi müessesi, bildirim yolu ile fesih ve dava yolu ile fesih başlıkları altında toplanmıştır.

1-Bildirim yoluyla fesih (Madde 347)

Yeni Borçlar Kanunu'nun 347.maddesinin 1.fıkrasına göre, kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Bu hüküm, 6570 sayılı Kanunu'nun 11. maddesinin tekrarı niteliğindedir.

Öte yandan aynı maddenin 2.fıkrası ile süresi 10 yılı geçen kira sözleşmelerinin, kiraya veren tarafından herhangi bir gerekçe gösterilmeksizin ve bildirim yapmak suretiyle feshedilebileceği ifade edilmiştir. Bu durumda kiraya veren, kira sözleşmesinde belirlenmiş süreden sonra, on yıl yenilenmiş olan kira sözleşmelerinde ise, bu on yılı izleyen yeni kira yılının bitiminden üç ay önceden bildirimde bulunmak kaydıyla, herhangi bir gerekçe göstermeksizin kira sözleşmesini feshedebilmektedir.

Ancak yeni Borçlar Kanunu'nun geçici 2.maddesi uyarınca; işbu kanunun ilgili maddeleri, kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanacaktır.

Yeni Borçlar Kanunu 349.maddesi ise, kira sözleşmesinin aile konutu için akdedilmiş olması halinde, kira sözleşmesinin feshi prosedürünü düzenlemiştir. Buna göre, eğer kiralanan taşınmaz aile konutu olarak kullanılmaktaysa, kiracı, eşinin açık rızasını almadıkça kira sözleşmesini feshedemeyecektir.

Aynı maddenin 2.fıkrasına göre ise, eşin rızasının alınması mümkün değilse ya da eş, haklı bir neden göstermeksizin rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Öte yandan 349.maddenin 3.fıkrası ile kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanabileceği de belirtilmiştir. Böylece kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

2- Dava yoluyla fesih

Yeni kanun dava yoluyla feshi; kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere 2 başlık altında düzenlemiştir.

a-Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle dava yoluyla fesih

a.a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar (Madde 350)

818 sayılı eski Borçlar Kanunu'nun 266.maddesi ile 6570 sayılı kanunun 7.maddesindeki hükümler bir araya getirilmek suretiyle yeni borçlar kanunundaki dava yoluyla kira sözleşmesinin feshi hükümleri oluşturulmuştur.

a.a.a. Gereksinim(Madde 350/f.1)

Yeni Kanunun 350.maddesinin 1.fıkrasına göre, kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğunun bulunması halinde, belirli süreli kira sözleşmelerini sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerini ise, kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Yeni kanun,6570 sayılı kanundan farklı olarak, gereksinimi olan kişiler arasında, kiraya verenin altsoyu, üst soyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişileri de saymıştır. Dolayısıyla kiraya verenin torununun ya da torununun çocuğunun dahi kiralanana gereksinimi olması halinde, kiraya verenin kiralananın tahliyesini talep edebilmesi mümkündür.

Öte yandan mevcut uygulamada, kiraya verenin tahliye nedeninin samimiyetinin bir ölçütü olarak kabul edilen belli bir süre kiralananı başkasına kiraya vermeme kuralı yeni Borçlar Kanunu'nun 355.maddesinde benimsenmiştir. Bahse konu maddenin 1.fıkrasına göre, kiraya veren, gereksinim amacıyla tahliye ettiği taşınmazı haklı sebep bulunmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde 355.maddenin 3.fıkrası uyarınca, kiraya veren, eski kiracısına, kendisine son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorundadır. Böylece yeni kanunda, kiraya verenin gereksinim amacıyla yaptığı tahliye talebinde samimi olmaması halinde tazminat yaptırımının uygulanacağı ifade edilmiştir.

b.b.b.Yeniden inşa ve imar (Madde 350/f.2)

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması halinde de, kiraya verenin tahliye talebinde bulunması söz konusudur. Bu madde,6570 sayılı kanunun 7.maddesinin ç bendindeki düzenlemenin aynısı olup, sadece madde hükmü Türkçeleştirilmiştir.

Ayrıca gereksinim amacıyla tahliyede olduğu gibi, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye talebi için de yeni Borçlar Kanunu'nun 355.maddesinde ayrı bir düzenleme getirilmiştir. Buna göre, kiraya veren, yeniden inşa ve imar amacıyla kiracıyı tahliye ettiği taşınmazı eski hali ile ve haklı sebep bulunmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralayamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen kiralananı, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Ancak kiracının bu hakkı kiraya verene yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanması gerekmektedir. Şayet kiraya veren bu hükme aykırı davranırsa, 355. Maddenin 3.fıkrası uyarınca, aynen gereksinim amacıyla tahliyede olduğu gibi, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorundadır.

b.b.Yeni malikin gereksinimi(Madde 351)

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Dolayısıyla bu madde hükmünde de, yeni malikin altsoyu, üst soyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için de, kiracının tahliye edilebileceği ifade edilmiştir. Bu husus dışındaki tüm şartlar 6570 sayılı Kanunu'nun 7.maddesinin d bendi ile aynıdır.

b-Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle dava yoluyla fesih (Madde 352)

Yeni kanunun 352.maddesinde, 6570 sayılı Kanunun 7.maddesinin a bendinde ifade edildiği gibi, kiracının verdiği tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte kiralananın boşaltılmaması halinde kiraya verenin, kira sözleşmesini taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirilebileceği belirtilmiştir.

Bununla birlikte 352.maddenin 2.fıkrasında; "Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir." hükmüne yer verilmiştir. Bu madde, kiraya veren açısından lehe hükümler içermektedir. Şöyle ki;

Yeni madde ile mevcut uygulamadan farklı olarak, bir yıldan az süre için akdedilen kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar ile tahliye davası açılabilmesi mümkün hale gelmiştir. Ayrıca, yine mevcut uygulamanın tersine, artık bir yıldan daha uzun süreli olan, ancak yıldan sonra kalan sürenin bir yıl olmadığı kira sözleşmelerinde(örneğin 18 ay süreli kira sözleşmelerinde), kalan süre içinde iki haklı ihtara dayanılarak tahliye davası açılabilmesi de mümkün olacaktır.

Diğer bir yenilik ise, uzun süreli kira sözleşmeleri için getirilmiştir. Buna göre, bir yıldan daha uzun süreli (örneğin üç yıl) kira sözleşmelerinde, ilk kira yılı içinde kiracıya iki haklı ihtar gönderilmişse, bu durumda kira sözleşmesinin sonunu beklemeksizin, ilk kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde kiracı aleyhine tahliye davası açılabilecektir.

352.maddenin 2.fıkrasında ise, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda, kiraya verenin, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebileceği ifade edilmiştir.

İşyeri kira geliri beyanında nelere dikkat etmek gerekiyor?

 

 

 

 

 

 

Rate This

İşyeri kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, bazı özellikli durumlar söz konusu… Örneğin kiranın net tutar olarak belirlenmesi, kiracının kira stopajını yatırmamış olması, konut olarak kiralanan gayrimenkulün aynı zamanda işyeri olarak kullanılması, sahibi olunan işyerinin bedelsiz olarak çocuğun kullanımına bırakılması gibi…
KİRANIN NET TUTAR OLARAK BELİRLENMESİ
İşyeri kirasının net tutar olarak belirlenmiş olması halinde vergi kesintisinin kiranın net tutarı üzerinden değil, brüt tutarı üzerinden hesaplanması gerekiyor. Bu durumda işyeri sahibinin de kira gelirini net tutar üzerinden değil, brüt tutar üzerinden beyan etmesi gerekiyor. Kiracının net olarak ödediği kira, brüt kiranın (100-20 =) yüzde 80′i olup, brüt kira tutarı (Brüt Kira = Net Kira / 0,80) formülü ile hesaplanır.
KİRACI STOPAJI YATIRMAMIŞSA
Gayrimenkul sahibinin beyan edilmeyen veya beyan edilmiş olmakla birlikte ödenmemiş olan stopajdan sorumlu olabilmesi için Maliye Bakanlığınca müteselsil sorumlulukla ilgili usul ve esasların belirlenmesi gerekiyor.
İşyeri kira ödemelerinde, kiracının stopaj (vergi kesintisi) yapmaması halinde, mal sahibinin de müteselsilen sorumlu olacağı yönünde, Maliye Bakanlığınca bir belirleme yapılmadığından, işyerini kiraya veren kişinin, kiracının kira stopajını beyan etmemesinden ya da vergi dairesine yatırmamasından dolayı herhangi bir sorumluluğu söz konusu değil.
STOPAJ MAHSUBU
İşyeri kiralarından kesilen verginin, kira geliri nedeniyle verilen beyanname üzerinden hesaplanan vergiden mahsubu için ‘stopajın yatırılmış olması’ koşulu aranmıyor.
Beyanname üzerinden hesaplanan vergiden, stopaj mahsubunda; kesilen verginin beyan edilen kira gelirine ilişkin olması, kesintiyi yapan vergi sorumlularının adı-soyadı veya unvanını, bağlı olduğu vergi dairesi ve vergi kimlik numaralarını, kesintiye esas alınan brüt tutarları, kesilen vergiler ile kesinti yapılan dönemleri gösteren tablonun yıllık beyannameye eklenmesi yeterli.
KİRALANAN KONUTUN İŞYERİ YAPILMASI
Özellikle doktorluk, müşavirlik, mimarlık gibi serbest meslek faaliyetleri, ayrı bir işyeri açmaksızın ikamet edilen konutun belli bir bölümünde yürütülebiliyor.
Kiralanan gayrimenkulün hem konut hem de işyeri olarak kullanılması halinde, işyeri olarak kullanılan kısma isabet eden kira tutarı üzerinden değil, kira bedelinin tamamı üzerinden stopaj (vergi kesintisi) yapılması gerekiyor. Bu durumda gayrimenkul sahibinin elde ettiği kira geliri de işyeri kira geliri sayılıyor.
EŞE AİT DAİRENİN KULLANILMASI
Mülkiyeti eşe ait olan gayrimenkulün hem ikametgah hem de işyeri olarak kullanılması halinde, bu ikametgah vergi mevzuatı açısından işyeri olarak kabul ediliyor. Bu durumda, söz konusu gayrimenkul için kira ödenmemesi halinde emsal kira bedeli üzerinden tevkifat yapılması gerekmiyor. Ancak gayrimenkulün sahibi eş tarafından, emsal kira bedelinin tamamı üzerinden yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekiyor.
ÇOCUĞA BEDELSİZ KULLANDIRILAN İŞYERİ
Mülkiyeti anne ya da babaya ait olan işyerinin, bedelsiz olarak çocuğun kullanımına bırakılmasının hem ‘gayrimenkul sermaye iradı’ (kira geliri), hem de ‘gelir vergisi kesintisi’ yönünden iki boyutu var.
İşyeri için kira ödemesi yapılmaması halinde emsal kira bedeli üzerinden gelir vergisi kesintisi yapılması gerekmiyor.
Ancak kira geliri tahsil etmeyen anne ya da babanın, çocuklarına bedelsiz olarak kullandırdıkları işyeri için emsal kira bedeli olarak hesaplanacak tutarı, gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri) olarak beyan etmeleri ve tahakkuk ettirilecek vergiyi de ödemeleri gerekiyor.
Bedelsiz ev için kira beyanı
AKŞAM gazetesindeki kira vergisi ile ilgili yazılarınızı okuyorum ancak benim durum farklı. Memlekette hisseli bir binamız var. Bir parselde 4 hissenin 3′ü bizim, 1′i  kuzenimin. En üst kat dairede kuzenimin kız kardeşi  oturuyor. Biz kira almıyoruz, tabi ki abisi de almıyor. Binanın toplamında bizim 11 hissemize ait olan vergisel değeri 60 bin TL, hatta bu yıl 120 TL emlak vergisi ödenecek. Bina 65 yıllık olduğu için vergi düşük. Benim sorum, kuzenimin kız kardeşinin oturduğu daireyle ilgili bizim 3 hissemize düşen emsal değeri nasıl hesaplayıp vergi vermemiz gerekir? M. Karaelmas
Bedelsiz olarak kuzeninizin kız kardeşinin kullanımına bıraktığınız dairenin emsal kira bedeli, bu dairenin kirası sayılır. Emsal kira bedeli de emlak vergisi değerinin yüzde 5′idir.
Emsal kira bedelinden, 11 hissenin her bir hissesine düşen pay da 2 bin 800 liralık konut kira geliri istisnasının altında kalacağından, 11 hissedarın istisna tutarını aşan başkaca konut kira geliri yoksa beyan edilmesi gerekmiyor.
Kat karşılığında satış kazancı
YazIlarInIzI ilgi ile takip ediyor ve çok faydalanıyorum. ’2011 yılında gayrimenkul satışında beyanname vermeniz gerekebilir’ yazınıza ek bir soru sormak istiyorum.
Bay (A) 2007 yılında 60 bin TL karşılığında arsa ve bahçesi ile birlikte eski bir ev alıyor. Daha sonra müteahhit çevredeki arsa ve eski evleri topluyor, Bay (A)’dan da gayrimenkulünü 1 daire karşılığında alıyor, inşaatı 2011 yılında tamamlıyor. Bay (A) aldığı daireyi 230 bin TL karşılığında satıyor ve bankadan ödemeyi alıyor. Bu durumda beyanname vermesi gerekir mi?  A. Calhan
Maliyenin görüşüne göre, kat karşılığı alınan gayrimenkuller yeni bir iktisap sayılıyor. Buna göre, 2007 yılında satın alınıp kat karşılığı müteahhide verilen bahçeli ev karşılığında 2011 yılında alınan daire, 2011 yılında iktisap edilmiş kabul ediliyor. 2011 yılında iktisap edilmiş olan daire beş yıl içinde satıldığı için de elde edilen kazanç değer artış kazancı sayılıyor. Elde edilen kazanç 8 bin liralık istisna tutarını aştığı için de beyanname verilmesi gerekiyor.
Diğer yandan, arsa karşılığı daire alımı yeni bir iktisap sayılmasa bile, 2007 yılında satın alınan gayrimenkul, yine 5 yıl içinde satılmış olacağından, elde edilen kazacın değer artış kazancı olarak beyan edilmesi gerekecekti.
Metin Taş-Sezgin Özcan

İSTİSNA SADECE KONUTTA VAR

SON GÜN 25 MART

2011 yılında kira geliri (gayrimenkul sermaye iradı gelirleri) elde eden ev sahiplerinin bugünden 25 Mart akşamına kadar beyannamelerini vermeleri gerekiyor.

Maliye bu yıl ev sahiplerinin vergisinin ne kadar olacağını hesaplayıp internet sitesinden yayımlayacak. Ancak Maliye kira gelirinden düşülecek giderleri hesaplamayacak. Bu nedenle ev sahiplerinin kira gelirinden düşülecek giderlerini Maliye’ye bildirmesi gerekiyor. Başta konut kredisi için ödenen faiz var.

2011 yılında kira geliri (gayrimenkul sermaye iradı gelirleri) elde eden ev sahiplerinin bugünden 25 Mart akşamına kadar beyannamelerini vermeleri gerekiyor. Ancak Maliye bu yıl banka işlemlerinden yola çıkarak kimin ne kadar vergi ödeyeceğini kendisi belirleyip Gelir İdaresi Baş kan lı ğı internet sitesinden ya yım la ya cak. Burada en önemli sorun, bankadan yapılan havale tutarının nihai kazanç sayılıp indirilecek tutarların göz önüne alınmaması olacak. Bu nedenle Maliye’nin ev sahiplerine bildirdiği gelirin verginin üzerinden ödeneceği net tutar olmadığını kanıtlamak özellikle önemli. Ev sahiplerinin Maliye’nin gelir saydığı tutardan indirilecek kalemleri belirleyip bildirmesi gerekecek. Peki hangi harcamaları kira vergisinden düşebiliyoruz? Evi eğer 2007’den sonra almışsanız alış bedelinin yüzde 5’ini 5 yıl boyunca vergiden düşebilirsiniz. Diğer bir önemli kalem de birçok ev krediyle alındığı için ödenen faizin be yan na me de gelirden düşülebilecek olması.

İSTİSNA SADECE KONUTTA VAR

Ev sahipleri 2011’de 2 bin 800 liranın üstünde kira geliri sağlamışsa beyanname vermek zorunda. Bunun altında gelir elde etmişseniz beyanname vermenize gerek yok. İstisna uygulaması sadece konuttan elde edilen gelirler için söz konusu. Konut ve işyeri kira gelirinin birlikte beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut gelirine uygulanır. İşyeri kira gelirine istisna yok. Kira gelirinin yanı sıra başka kazancını beyan eden istisnadan yararlanamaz.

ÇOCUĞUN OTURUYORSA...

Eğer çocuğunuz ve kardeşleriniz evde oturuyorsa beyanneme vermeye gerek yok. Ancak çocukların veya kardeşlerden her birinin birden fazla evde ikameti görünüyorsa sadece bir ev için vergi yok. diğer ev için emsal kira bedelinden beyanname verilmesi gerekiyor. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.

 MAL İLE ÖDENEN KİRALAR

Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlı. tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekiyor. Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas alınır. Evin bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması, kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacak. o bina ya da arazi için kira takdiri veya tespiti yapılmamışsa emsal kira bedeli, emlak vergisi değerinin yüzde 5’i olacak.

BANKADAN ÖDEMEYENE CEZA

Konutlarda her bir konut için 500 tL ve üzerinde kira geliri elde edilmesi halinde, işyerlerinde ise, miktar sınırlaması olmaksızın kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerin banka veya posta idaresi yoluyla yapılması gerekiyor. Buna uymayanlara kesilecek ceza, Vergi usul Kanunu’nun mükerrer 355’inci maddesinin o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın yüzde 5’i olacak.

GELECEK YILIN VERGİSİNİ ÖDEME

Gelecek yıllara ait olup, peşin tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilir. Örneğin; 2011, 2012 ve 2013 yılları kira gelirleri topluca 2011 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecek.

HANGİ GİDERLERİ GELİRDEN DÜŞEBİLİRİZ?

* Ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri.

* İdare giderleri.

* Sigorta giderleri.

* Ev için harcanan borçların faiz giderleri.

* Konut olarak kiraya verilen bir adet evin iktisap yılından (satın alındığı tarih) itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin yüzde 5’i (İktisap bedelinin yüzde 5’i, tutarındaki indirim, sadece ilgili eve ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacak. 2007 yılından önce elde edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün değil.

* Vergi, resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara katılma payları.

* Amortismanlar.

* Kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım giderleri.

* Ödenen kiralar ve diğer gerçek giderler.

VERGİ ORANI NE OLACAK?

* 9.400 tL’ye kadar % 15

* 23.000 tL’nin 9.400 tL’si için 1.410 tL, fazlası % 20

* 53.000 tL’nin 23.000 tL’si için 4.130 tL, fazlası % 27

* 53.000 tL’den fazlasının 53.000 tL’si için 12.230 tL, fazlası % 35

Günlük Kiralamanın Riskleri

Vergi konusu olan elde edilen kazançtır.Gelir elde eden bunu ticari iş olarak yapanlar fatura kesmek durumundadır.Yine otel şeklinde işletildiğinden dolayı ,gerekli izin ve ruhsatların da alınması lazımdır.

Bir geçelik kiralamalar yapılması ,evli olmayanların aynı odada kalması neyi düşündürür?

Bir otel odasında evli olmayan kişilerin birlikte olması ,ile fuhuş maksatlı birlikte olmaları nasıl ayırıma tabi tutulacak?Yani bir geçelik yer temini bu maksatla yapılabilir mi? Bu işleri meslek edinmişler, farklı farklı kişilerle kiralanan yerde olursa ne olacak?

İZİNSİZ FUHUŞ YAPILAN EVLER: Madde 95 - İzin alınmadan içinde gizli fuhuş yapıldığı iddia veya ihbar edilen veyahut her ne şekilde olursa olsun muttali olunan evler hakkında ahlak zabıtası memurları tarafından önce gizli inceleme yapılır. Bu gibi evlerde gizli fuhuş yapıldığı delilleriyle tesbit edildiği takdirde, düzenlenecek tutanaklar gizli inceleme raporları ile birlikte en büyük polis amiri tarafından komisyona sunulur. Bu yerler hakkında komisyonca 104 üncü maddeye göre işlem yapılır.
SEKİZİNCİ KISIM : OTEL, PANSİYON, MİSAFİRHANE, BENZERİ YERLER
Madde 96 - (Değişik madde: 31/01/1973 - 7/5786 K.)
Otel, motel, pansiyon, misafirhane, hamam, plaj, bar, pavyon, çalgılı kahve, diskotek, içkili gazino, gece klübü, taverna ve benzeri isimler altında işletme ruhsatı alınan yerlerde, gerçek amaç ve anlamda uzak olarak genel kadınlara sanat icra etmek imkanının verildiği veya bu gibi yerlerin bir genelev özellik ve mahiyetinde kullanıldığı, 95 inci maddeye göre tespit olunursa, bu tesisler ruhsatsız açılmış birleşme yerleri sayılarak sahipleri veya işletenler hakkında komisyonca 104 üncü madde uyarınca işlem yapılır.