Proje Geliştirmesine Esas Kapsamlı Kentsel Dönüşüm Danışmanlık Hizmeti

Proje Geliştirmesine Esas Kapsamlı Danışmanlık Hizmeti hak sahiplerinin katılımı ve istekleri ile mimari projelerin hazırlanması ve gerekli tüm teknik ve hukuki dokümanların hazırlanarak, müteahhit firmalara çağrıda bulunulması esasına dayanır. Cantekinler Kentsel Dönüşüm Danışmanlık olarak, hak sahiplerinin söz sahibi olmasını ve haklarının tam olarak korunmasını sağlayan, geniş katılımlı Proje Geliştirilmesine Esas Kapsamlı Danışmanlık Hizmeti seçeneğini tavsiye etmekteyiz.

• Mevcut taşınmazınızın bina/site içindeki konumlarına ve niteliklerine göre şerefiyeli Gayrimenkul Değerleme Raporları’nın hazırlanması. (SPK Lisanslı Değerleme Firması tarafından hazırlanan bu raporlar, yeni projede paylaşım ve dağılımlarının zeminini oluşturmaktadır.)
• Gayrimenkullerin üzerinde yer aldığı arsanın, güncel imar durumunun ve aplikasyon krokisinin alınması, olası plan tadilatlarının irdelenmesi.
• Mevcut yapı/yapıların üzerinde bulunduğu arsa üzerinde proje geliştirme çalışması yapılarak, hak sahiplerinin talepleri dikkate alınarak yeni inşa edilecek bina hakkında ön tasarım ve avan projelerinin üretilmesi. Hak sahiplerinin isteklerinin geniş katılımlı toplantılar, interaktif ortamlarda yapılan forumlar ve benzeri iletişim araçları ile belirlenmesi ve makul talepler doğrultusunda ön tasarım ve avan projede değişikler yapılması ve gerekli çoğunluk ile avan projenin son halinin kabul edilmesi.
• Geliştirilen mimari avan projesi üzerinden inşaat maliyetlerinin, binanın emsale dahil alanlarının satış gelirinin ve müteahhit karının hesaplanması.
• Hak sahipleri ve müteahhit firmanın katılım oranlarının hesaplanması.
• Yeni inşa edilecek bina ile ilgili teknik şartnamenin hazırlanması.
• Kabul edilen ve uygulanabilir avan proje üzerinden hazırlanacak 2. Gayrimenkul Değerleme Raporu sayesinde hak sahiplerinin ve müteahhit firmanın paylaşım ve dağılım listelerinin yapılması. (SPK Lisanslı Değerleme Firması tarafından hazırlanır.)
• Yeni inşa edilecek bina ile ilgili tüm sözleşmelerin hazırlanması.
• Hak sahiplerinin çoğunluk kararı ile mutabakata vardığı kentsel dönüşüm dosyasının hak sahiplerine teslimi.
• Hak sahiplerinin, belirlenen şartlar üzerinden anlaşacağı müteahhit firma ile kat karşılığı inşaat sözleşmelerin imzalanması, gerekli devir ve teminat işlemlerinin yapılması
• İnşaat ile ilgili kesin ve uygulama projelerin ilgili belediyede tasdik işlemlerinin ve yapı ruhsatlarının alınmasının takibi.
• Kesin imar durumuna göre ilgili belediyenin onayladığı yapı ruhsatında müteahhit lehine inşaat alanı artışı olması halinde sözleşmede revize yapılması.

Taahhüt edilen hizmetlerin dışında, hak sahiplerinin talebi doğrultusunda sözleşmeye ilave edilebilecek opsiyonlar:

• İnşaat sürecinin takibi, inşaat ilerleme raporlarının hazırlanması, sözleşme ve teknik şartnameye uygunluğun kontrol edilmesi, gerektiğinde müteahhit firmaya hukuki yollar ile gerekli yaptırımların uygulanması.
• İnşaatların teknik şartname ve sözleşmeler doğrultusunda tamamlanması.
• İnşaatın tamamlanması ile birlikte yapı kullanma izin belgesinin alınma sürecinin takibi, hak sahiplerine kat mülkiyet tapularının teslimlerinin yapılmasının takibi.

Proje Geliştirilmesine Esas Kapsamlı Danışmanlık Hizmeti, hak sahiplerinin kendileri arasında ve proje üzerinde mutabakatları konu alan, kentsel dönüşüm sürecinin en zor ve zaman alan aşamalarını kapsamaktadır. Bu süreç sonunda müteahhit firmalara, sorunsuz bir proje dosyası ve proje alanı teslimi yapılmakta, aşamalarda büyük bir kolaylık sağlanmaktadır. Etik kurallar gereği ve kuşkuya yol açmamak adına, bu tip danışmanlık türünün hizmet bedeli apartman/site yönetiminden tahsil edilmektedir. Ancak verilen bu hizmet, kısmen müteahhit firma görevi kapsamına girmektedir. İstendiği takdirde sözleşmeye eklenecek madde/maddeler ile işveren olan apartman/site yönetiminin, müteahhit firmadan, danışmanlık firmasına ödenen hizmet bedelini müşavirlik bedeli adı altında talep edebilmektedir.

Yüklenici (müteahhit) ve Yatırımcı Firmalar ile Kurum ve Kuruluşlara Verilecek Danışmanlık Hizmeti

Günümüz kentlerinde, yaşam kalitesi yüksek ve sürdürülebilir  mekanlar yaratmadaki en büyük engel, sıkışık kent dokusu içinde, yeterli sayıda ve özelliklerde arsa stokunun olmamasıdır. Ülkemizde kentlere olan göç akımı, 1950’ li yıllardan başlayarak hız kazanmış, gecekondu olarak bilinen işgalli arazilere inşa edilen yapılar ile kentler hızlı ve plansız yapılaşma örneklerine sahne olmuştur. Bu durum karşısında, planlı kentleşmenin sağlanması için 1957 yılında ilk imar kanunu kabul edilmiştir. Ancak, dönemin popülist uygulamaları, planlı kentleşmeye geçişin önünü tıkamış ve günümüzde sıkça karşımıza çıkan,  yapı ve yaşam kalitesi düşük, sürdürülebilirliği olmayan kent dokularının oluşmasına yol açmıştır.

2012 yılında 6306 sayılı kanunun kabulü ve ilgili yönetmeliklerin uygulamaya girmesi ile mülkiyet haklarının korunarak, afet risklerine karşı hazırlıklı, sürdürülebilir kentlere dönüşümün gerçekleştirilmesi fırsatı yakalanmıştır.

Bu kapsamda yüklenici (müteahhit) ve  yatırımcı firmalar ile kurum ve kuruluşlara verilecek danışmanlık hizmeti, kentsel ölçekte afet riskine hazır, sürdürülebilir ve yaşam kalitesi yüksek mekanlar yaratmayı hedefleyen kurum ve kuruluşlar, kent merkezinde yatırım fırsatı arayan ancak, istenilen niteliklere sahip arsa bulamayan yüklenici (müteahhit) firmalar ile aranan niteliklerde ve yapılaşma koşullarına sahip, kentsel dönüşüm fırsatından yararlanmak isteyen, halihazırda üzerinde yapılaşma olan imarlı parsellerin hak sahiplerinin, tarafların istekleri doğrultusunda uygun bir noktada uzlaştırılmasını amaçlayan, bire bir görüşme esaslı çalışmalardır.

Müteahhit Tekliflerinin Değerlendirilmesine Esas Kentsel Dönüşüm Danışmanlık Hizmeti

Müteahhit Tekliflerinin Değerlendirilmesine Esas Kentsel Dönüşüm Danışmanlık Hizmeti Müteahhit firmaların teklifleri ve teklif eki projeleri üzerinden verilen teknik ve hukuki danışmanlık hizmetidir.

• Mevcut taşınmazlarınızın bina/site içindeki konumlarına ve niteliklerine göre şerefiyeli Gayrimenkul Değerleme Raporları’nın hazırlanması. (SPK Lisanslı Değerleme Firması tarafından hazırlanan bu raporlar, yeni projede paylaşım ve dağılımlarının zeminini oluşturmaktadır.)
• Hak sahiplerinin isteklerinin geniş katılımlı toplantılar, interaktif ortamlarda yapılan forumlar ve benzeri iletişim araçları ile belirlenmesi.
• Kentsel Dönüşüm Kararı alan binaların müteahhit firmalardan teklif alınmasının beklenmesi.
• Alınan teklif ekinde yer alan mimari projelerin, teknik şartnamelerin ve sözleşme maddelerinin karşılaştırılması sonucunda uygulanabilir nitelikte, ihtiyaçlara en yakın ve en karlı projenin seçiminin yapılması.
• Müteahhit firmaların sunduğu fizibilite raporunun incelenmesi, teklif ekinde yer alan mimari proje üzerinden satılabilir alanların ayrıştırılması, müteahhit firma kar/maliyet oranının hesaplanması, beyan edilen karlılık oranının gerçekliğinin ortaya çıkarılması.
• Kabul edilen ve uygulanabilir mimari proje üzerinden hazırlanacak 2. Gayrimenkul Değerleme Raporu sayesinde hak sahiplerinin ve müteahhit firmanın paylaşım ve dağılım listelerinin yapılması. (SPK Lisanslı Değerleme Firması tarafından hazırlanır.)
• Hak sahipleri ve müteahhit firmanın katılım oranlarının değerleme raporuna göre hesaplanması.
• Kabul edilen ve uygulanabilir mimari proje üzerinden hazırlanacak 2. Gayrimenkul Değerleme Raporu sayesinde hak sahiplerinin ve müteahhit firmanın paylaşım ve dağılım listelerinin yapılması. (SPK Lisanslı Değerleme Firması tarafından hazırlanır.)
• Yeni inşa edilecek bina ile ilgili tüm sözleşmelerin hazırlanması.
• Hak sahiplerinin, anlaşacağı müteahhit firma ile kat karşılığı inşaat sözleşmelerin imzalanması, gerekli devir ve teminat işlemlerinin yapılması
• Kesin imar durumuna göre, teklif ekinde yer alan yapı alanlarının, ilgili belediyenin onayladığı yapı ruhsatında müteahhit lehine inşaat alanı artışı olması halinde sözleşmede revize yapılması.
• İnşaat sürecinin takibi, inşaat ilerleme raporlarının hazırlanması, sözleşme ve teknik şartnameye uygunluğun kontrol edilmesi, gerektiğinde müteahhit firmaya hukuki yollar ile gerekli yaptırımların uygulanması.
• İnşaatların teknik şartname ve sözleşmeler doğrultusunda tamamlanması.
• İnşaatın tamamlanması ile birlikte yapı kullanma izin belgesinin alınma sürecinin takibi, hak sahiplerine kat mülkiyet tapularının teslimlerinin yapılmasının takibi.

Dar Kapsamlı Danışmanlık Hizmeti, müteahhit firmaların verdiği tekliflerin ekindeki teknik şartname ve mimari projeler üzerinden en etkin ve en verimli teklifin seçilmesi, sözleşmelerin düzenlenmesi, inşaatın teknik şartname ve projlerine uygun olarak bitirilerek teslim edilmesinin garantilenmesi konularında destek sağlamaktadır. Etik kurallar gereği ve kuşkuya yol açmamak adına, bu tip danışmanlık türünün hizmet bedeli apartman/site yönetiminden tahsil edilmektedir. Ancak verilen bu hizmet kısmen müteahhit firma görevi kapsamına girmektedir. İstendiği takdirde sözleşmeye eklenecek madde/maddeler ile işveren olan apartman/site yönetiminin, müteahhit firmadan, danışmanlık firmasına ödenen hizmet bedelini müşavirlik bedeli adı altında talep edebilmektedir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ

MARMARA 34 GYD, Kentsel Dönüşüm kararı alınacak olan yapıların hak sahiplerine, aşağıda özet olarak verilen kentsel dönüşüm aşamaları konularında, uzman kadrosu ile profesyonel kentsel dönüşüm danışmanlık hizmetleri vermektedir.

• İlk aşamada Belediye İmar Müdürlüğü veya Tapu Müdürlüğü’ne başvurarak, var ise mevcut binanıza ait statik proje temin edilir; yok ise bunun için resmi yazı alınır.

• Bina Deprem Risk Raporu almak için varsa binaya ait projeler, daire tapunuz veya hisseli arsa tapunuz, nüfus cüzdanı fotokopisi, Tapu Müdürlüğü’nden alınan Bağımsız Bölüm Listesi’ ni gösterir belge ile TC Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ nın yetkilendirdiği kuruluş ile başvuru yapılır.

• TC Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ nın yetkilendirdiği kuruluş uzmanları, binanızda yapacağı teknik
inceleme, tespit ve çalışmalar sonucu yapınız için Deprem Risk Raporu hazırlar.

• Deprem Risk Raporu, TC Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ nın yetkilendirdiği kuruluş tarafından bağlı bulunduğunuz T.C Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne Onay için sunulur.

• İl Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, yapınıza ait Deprem Risk Raporu’nu inceleyerek onaylar. Binanız riskli ise, Bakanlık tarafından Tapu Müdürlüğü’ne gönderilen yazı ile bina tapu kütüğüne ‘Riskli Yapı’ şerhi işlenir.

• Bakanlığın Risklidir kararı, Tapu Müdürlüğü tarafından tüm kat maliklerine iletilir. İsteyen kat malikleri hazırlanmış Deprem Risk Raporu’na itiraz edebilir yada 60 gün içinde bina maliklerinin en
az üçte iki (2/3) çoğunluğu ile Bina Ortak Karar Protokolü imzalanır. Protokol ile binanın yapımı, müteahhit seçimi, kentsel dönüşüm kredisi, kira yardımı, yeni dağılım gibi kararlar alınır.

• Bina Ortak Karar Protokolü’nü; İl Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne sunulur. Bina Ortak Karar Protokolü’nü imzalamayan 1/3 çoğunluk mülkleri için Gayrimenkul Değer Tespiti yapılarak; 2/3 çoğunluk kat maliklerine açık arttırma ile satış yada Bakanlıkça kamulaştırma yapılır. 2 ay içinde üçte iki (2/3) çoğunlukla Bina Ortak Karar Protokolü imza altına alınmaz ise son bir uyarı yazısı ve verilen ilave sürecinin tamamlanmasından sonra binanız ilgili idarece yıkılır.

• Binanın yeniden inşası veya güçlendirmesinin yapılması için Belediye projeleri hazırlatılır ve ilgili belediyeden ruhsat alınır.

• Binanızın yeniden inşaatı veya takviye – güçlendirmesi için Bakanlık ile anlaşma sağlayan bankalara  ‘Kentsel Dönüşüm Kredisi’ için başvuru yapılır.

• Kredi kullanmak yerine Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı için T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne dilekçe ile başvuru yapılır

• Binanın yeniden inşası ve güçlendirme uygulaması için kat maliklerinin Bina Ortak Karar Protokolü ile
seçtiği müteahhit – inşaat şirketi yeni binanızın inşaatına başlar. İnşaatınız yapım süresince firmamız ve Yapı Denetim kuruluşunca kontrol edilir.

• Yapımı tamamlanan binanız için bağlı olduğunuz belediyeden iskanlı tapularınız alınır.

Gayrimenkul Değerleme Raporu Taslağı

Gayrimenkul değerleme raporları, gelişmiş piyasa sistemine sahip olan ülkelerde, bir çok alanda kullanılan, gayrimenkuller hakkında detaylı konum, nitelik, güçlü ve zayıf yanlar ile en son değer konusunda bilgiler içeren çalışmalar sonucu ortaya çıkan raporlardır. Değerleme raporları ülkemizde  en çok bilinen yönü ile banka kredileri teminat değeri tespitinde, gayrimenkul finansmanı, şirket evlilikleri, borç yapılandırması, alacakların teminatı gibi alanlarda sıklıkla kullanılmaktadır.

Gayrimenkul Değerleme Gayrimenkul Değerleme Raporu Taslağı

Şirketimiz, değerlemesi istenen gayrimenkuller ile ilgili olarak, farklı niteliklere göre içeriği değişen gayrimenkul değerleme raporu taslağı kullanmaktadır. İstenildiği takdirde firmamıza ulaşarak gayrimenkul değerleme raporu taslağı isteyebilir veya bu linkten taleplerinizi iletebilirsiniz.

Değerleme raporunda bulunması gereken ana başlıklar aşağıdaki gibi sıralanabilir.

1.RAPOR BİLGİLERİ
1.1 İçindekiler
1.2 Rapor Tarihi ve Numarası
1.3 Rapor Türü (Ticari, konut vs )
1.4 Raporu Hazırlayanlar
1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
1.6 Değerleme Tarihi
1.7 Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası
1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri (SPK) Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı

2.DEĞERLEME ŞİRKETİNİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi
2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi
2.3 Müşterinin Taleplerinin Kapsamı ve Varsa getirilen Sınırlamalar
2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları

3.DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER
3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler
3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar
3.3 İmar Bilgileri
3.4 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu
3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp
Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş
3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı
Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili

Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

4.DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER

4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut
Trendler ve Dayanak Veriler
4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri
4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler

4.6 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler
4.7 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri
4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin
Seçilmesinin Nedenleri
4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
4.10 Nakit/Gelir Akımları Analizi
4.11 Maliyet Oluşumları Analizi
4.12 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri
İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri
4.13 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler
4.14 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri
4.15 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
4.16 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve
Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar
4.17 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
4.18 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
4.19 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları

5.ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
5.1 Farklı Değerleme Metotlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler
5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması
Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı
5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları m Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı

6.SONUÇ
6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
6.2 Nihai Değer Takdiri

EKLER:
1- Fotoğraflar
2- Lisans Belgesi
3- Tapu Senedi Örneği
4- Taşınmazlara Ait Takyidat Belgesi
5- Taşınmazlara Ait Çap Örneği
6- İmar Durum Belgesi
7- Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Kentsel Dönüşümün Olumsuzlukları Nelerdir?

Kentsel Dönüşümün denilince hep iyi yanlarını öne çıkarıyor ve kentsel dönüşümün olumsuzlukları göz ardı ediliyor, genelde bu olumlu yönlerinden bahsediyoruz. Depreme, doğal afetlere hazır kentler, yenilenen yapı stoğu, kentlerin görsel – fiziksel bakımından iyileşmesi gibi. Peki, kentsel dönüşümün hiç mi olumsuz yanı yok?

Kentsel Dönüşüm kapsamında yapılan inşaatlar günümüzde hız kesmeden devam ediyor. Her ne kadar 2014 – 2015 yıllarının tamamı ve 2016 yılının ilk yarısı inşaat sektörü açısından kayıpların yaşandığı dönemler olarak kayıtlara geçmiş olsa da özellikle lüks konut üretiminin yaygın olduğu bölgelerde kentsel dönüşüm kapsamında yapılan inşaatlara sıkça rastlanıyor. Özellikle hükumetin ekonomi kurmayları, ülkemizin en büyük üretim kalemi olan inşaat endüstrisini destekleyen ve yavaşlamaması için çabalayan bir yol izlenmesi için gerekli adımların atılması taraftarı. Bu sebeple her gün, ekonomi bültenlerinin hemen hepsinde inşaat sektörü ile ilgili bir iyileştirme, kolaylık sağlayacak düzenlemeler ilgili haberleri görmemiz tesadüf değil…

Kentsel Dönüşümün Etkilediği Başlıca Yerleşimler

Ülkemizde Kentsel Dönüşümün yıldızı doğal olarak yerleşik nüfusunun en yüksek, buna karşılık yapı stoğunun da bir o kadar düşük kalitede olduğu İstanbul İl’idir. Aynı zamanda, ülkemizde jeolojik risk bakımından en yüksek riske sahip alanlardan birinde, Kuzey Anadolu Fay Hattı üzerinde kuruludur. Kent, her gün yeni bir inşaat projesinin temellerinin atıldığı büyük bir şantiye alanını andırmakta. İstanbul son 4 yıllık dönemde kentsel dönüşümün avantajlardan maksimum seviyede faydalandı. Ne yazık ki kent sakinleri, bu dönemde, mevcut inşaatların olumsuzluklarından yüksek oranda etkilendi ve etkilenmeye devam ediyor.

Hava Kirliliği ciddi bir sorun…

Başta insan sağlığını tehdit eden hava kirliliği konusunu ele alalım. İnşaat çalışmaları sebebi ile soluduğumuz hava da tutunan partikül oranındaki dramatik artış özellikle solunum yolu rahatsızlıkları olanlar ve yaşlı insanlar için günlük yaşamı dayanılmaz hale getirebiliyor.

Ayrıca kentsel dönüşüm sebebi ile artan nüfus yoğunluğu, bölgesel araç trafiğinin de atmasına, iş makineleri, kamyonlar, tırlar, vinçler derken havaya salınan karbon miktarı da kritik seviyelere ulaşmaktadır.

Gürültü Kirliği Hayatı Olumsuz Etkiliyor

Bir diğer sağlık tehdidi de gürültü kirliliği. Gün boyunca devam eden inşaat çalışmaların yarattığı gürültü kirliliği, kimi zaman konuştuğumuzu, izlediğimiz bir programı bile duymamıza engel olacak seviyede.  Bu durum etki alanında kalan çevre halkının sağlığını fiziksel ve psikolojik olarak olumsuz yönde etkilemektedir. Yüksek gürültü, etkilediği insanlarda sinirlilik hali,  saldırgan tavırlar, hipertansiyon, stres, uyku bozukluğu gibi değişik rahatsızlıklar olarak kendini göstermektedir.

Çevre Kirliliği Denince Akla Sadece Yere Atılan Çöpler mi Gelmeli?

Kentsel Dönüşümün hızlı olduğu bölgelerde, kentsel dönüşümün olumsuzluklarından olan çevre kirliliği de ciddi boyutlara ulaşmış durumda. Çevre kirliği sadece toplumun bireyleri tarafından çevreye gelişigüzel bırakılan çöpler, atıklar olarak düşünülmemeli. İnşaat alanlarına giriş – çıkış yapan iş makinelerinin inşaat sahasından kir, çamur, toz vb. maddelerden tam olarak arınmadan yola çıkmaları, gerekli standartta yapılmayan yükleme, boşaltma işlemleri ile en önemlisi yıkım işlerinde gelişmiş dünya ülkeleri standartlarının uygulanmaması bu olumsuzluğa yol açmaktadır. Yıkım işlemlerinde ortaya çıkan, havada tutunabilen partiküllerin azaltılması için tercih edilen sulama işleminin maliyetler sebebi ile efektif yapılmaması, inşaat moloz ayrıştırma işlerinin yüksek standartta bir geri dönüşüm tesislerinde yapılması gerekirken bir takım sebeplerle inşaat sahasında ayrıştırma yapılıyor olması çevre kirliliğinin ve bir üst paragrafta yer alan gürültü kirliliğinin en büyük sebeplerindendir.

Deforme Olan Ulaşım Ağı…

Ulaşım sistemlerinde yaşan soruna bakacak olursak, yüksek tonajlı hafriyat kamyonları, beton mikserleri gibi araçların, küçük ve orta büyüklükte ticari araç taşıması hesabıyla inşa edilmiş mevcut yol yapısını kullanması ve yeni inşaatların alt yapılarının şehir şebekesine entegresi için yapılan kazıların gelişigüzel olarak tamir edilmesi ciddi sorunlara yol açmaktadır. Yollarda oluşan çukurlar, tümsekler ve yol yüzeyindeki ondülasyon sebebi ile özel ve diğer ticari araçların aynı yolları kullanması yüksek rakamlı tamir bedellerine ve istenmeyen kazalara yol açmaktadır.

Bütün bu çevresel etkiler dışında kentsel dönüşümün olumsuzlukları hakkında bir önemli madde ise, kentsel dönüşüme konu gayrimenkullerin hak sahiplerinin yaşadığı olumsuzluklar. Müteahhit ve hak sahibi taraflarının, iyi yönetilmemiş bir süreçte karşılaşacağı problemleri burada tek tek yazmak yerine ilgili konuya göz atabilirsiniz. Yaşanması muhtemel ve örnekleri ile sabit olan bu problemler sonucu yıllarca sürecek olan hukuki süreçler her iki taraf içinde ciddi psikolojik sorunlara, zaman kaybına ve maddi zararlara yol açması bakımından  önemlidir.

Bu Sorunların Bir Çözümü Var mı?

Kentsel dönüşümün olumsuzlukları hakkında bunlar gibi bir çok konu bulunmakta. Ancak burada, bizim aklımıza ilk gelenler ve kent yaşamını olumsuz yönde en çok etkileyen başlıklardan bahsetmeye çalıştık. Ülkemiz için büyük bir fırsat olan kentsel dönüşümünün olumlu yönlerini arttırmak ve bu konuların bize göre kısmen veya tamamen çözümü için uygulanması gerekenleri bir sonraki yazımızda bulabileceksiniz.  Yakın bir gelecekte temiz, gürültüsüz, afetlere hazır ve yaşanabilir kentlere kavuşmamız dileğiyle.

Gelinen Son Noktada Gayrimenkul Değerleme Sektörü

Gayrimenkul Değerleme sektörünü yakından takip edenlerin bildiği üzere, 2014 yılı itibarı ile bankaların faiz artırımı sonucu kredili gayrimenkul satışlarında yaşanan düşüş, Haziran 2015 seçimlerinden sonra oluşan siyasi belirsizlik, seçimlerin hemen ardından bozulan çözüm süreci ve artan terör olayları ve uluslararası hadiseler sebebi ile gayrimenkul değerlemesektörü %30 – %40 aralığında kayıp yaşamıştır. Aynı yıl içinde yapılan Kasım 2015 erken seçimleri ile siyasi istikrar yeniden sağlanmış olsa bile, devam eden terör olayları, Rusya ile yaşanan uçak krizi, yabancı yatırımcıların ülkemizden birer birer çekilmesi, küresel piyasaların ülkemiz üzerindeki olumsuz etkileri devam etmiştir.

Bankacılık sektörü bu dönemde mevduatlarındaki kayıpların önüne geçebilmek amacı ile  faiz artırıma gitmişlerdir. Bankacılık Sektörü, Merkez Bankasının aldığı faiz indirim kararlarına rağmen aksi bir tutum sergilemiştir. Bu durum, kredili satışların son yılların en düşük seviyeye inmesine yol açmıştır. Bütün bu olumsuzlukların üzerine, 15 Temmuz 2016 akşam saatlerinde başarısız bir darbe kalkışması meydana gelmiştir. Bunun sonrasında, hemen hemen tüm iş kollarında olduğu gibi gayrimenkul değerleme sektörü de ciddi bir belirsizlik içine girmiştir.

Kısa Vadede Neler Yapılacak?

Ülke yönetimi, kaos ortamından en az kayıpla hızlıca çıkılabilmesi amacı ile bir çok eylem planını kısa vadede uygulamaya geçirmiştir. Bilindiği üzere ülkemiz ekonomisinin iticisi ve baş aktörü inşaat sektörüdür. Ekonomi çarklarının bir an önce döner hale gelmesi için inşaat sektörü eylem planını açıklanmıştır. Başta TOKİ’nin en büyük hak sahibi olduğuEmlak Konut GYO kartı öne sürülmüştür. Büyük bir kampanya ile 30 farklı projenin kredili satışlarında faiz indirimi, peşinat indirimi, 10 yıl vade gibi imkanlar tanınmıştır.

Bu süreçte Merkez Bankası tarafından baz 0,25 puan oranında faiz indirimi yapmıştır. Bu durum piyasalara güçlü likidite beyanı ile birlikte balans ayarlaması olarak algılanmıştır. Ancak inşaat sektöründe en büyük canlanma bankaların uyguladığı faiz oranlarının 2014 yılı öncesinde olduğu gibi düşük seviyelere gerilemesi ile olabilecektir. Ancak bu sayede sektörün ana müşterisi olan bankalara verilecek değerleme hizmetlerinde bariz bir artış yaşanacaktır. 2014 yılından bugüne kadar rölantide olan inşaat sektörünün atağa geçmesi temel olarak buna bağlıdır.

İki yıllık süreçte brüt karlarını artırarak yol alan gayrimenkul değerleme sektörü aktörleri, bu son kesin virajı da emniyetli bir şekilde alarak yoluna devam edecektir. Büyük bir potansiyele sahip olan ülkemiz, içinde bulunduğu bu kötü günleri, tüm sektörlerin ortak çabası ve çalışması ile aşabilecek güce sahiptir. Göreceğimiz güzel günler yakındır.

Ülkemizde Yapılan Gayrimenkul Alım / Satım İşlemleri

Ülkemizde Yapılan Gayrimenkul Alım / Satım İşlemleri

Ülkemizde her yıl Tapu Müdürlüklerinde yüz binlerce adet gayrimenkul için satış işlemleri yapılmaktadır. Ülkemizde sadece 2015 yılında 1.289.320 adet konut nitelikli gayrimenkulün satış işleminin yapılmış olduğu TUİK verilerinden anlaşılmaktadır.  Bunun üstüne ticari nitelikli taşınmazların satışlarının eklenmesi ile sayı 1.500.000 adedin üzerine çıkmaktadır. Bu satışların bir kısmı kredili satış olarak, bir kısmı nakit ödeme, takas, barter gibi şekillerde yapılabilmektedir.

Kredili Gayrimenkul Alımlarında Beyan Edilen Satış Değeri

Kredili olarak yapılan taşınmaz alım işlemlerinde bankacılık kanunları gereği SPK veya BDDK Kurumlarının yetkilendirmiş olduğu gayrimenkul değerleme firmalarına gayrimenkul değerleme raporları gerekmektedir. Bu raporların sonuç kısmında krediye konu olan gayrimenkulün güncel piyasa şartlarındaki değeri belirtilmektedir. Kabaca anlatmak gerekir ise ekspertiz raporunun sonucunda ortaya çıkan değere göre banka tarafı belirli oranlara göre vereceği maksimum kredi miktarını belirler. Eğer kredi lehtarının talebi, bankanın verebileceği kredi miktarının sınırları içinde ise kredi olumlu şekilde sonuçlanarak, tapu tescili ile birlikte satıcının hesabına ödenmektedir. Bu durumda tapu müdürlüğüne beyan edilecek olan vergi ve harçlara esas satış bedeli, ilgili belediyenin belirlemiş olduğu emlak rayiç bedelinin altında olmamak kaydıyla, en az kullanılan kredi miktarı kadar olmaktadır. Bu miktar üzerinden ödenen alım/satım vergileri ve harçlar devlet kasasına gelir olarak kaydedilmektedir.

Kredisiz Gayrimenkul Alımlarında Beyan Edilen Satış Değeri

Kredisiz olarak yapılan taşınmaz alım işlemlerinde ise tapu müdürlüklerine beyan edilecek olan vergi ve harçlara esas satış bedeli minimum ilgili belediyenin belirlemiş olduğu emlak rayiç bedeli üzerinden beyan edilmekte, çok az oranda olsa bile istenildiği takdirde gerçek bedelin de beyan edildiği görülebilmektedir. Bu durumda devlet kasasına gelir olarak kaydedilen vergi ve harçlar minimum seviyede gerçekleşmektedir.

Konu ile İlgili Atılması Gereken Adım Nedir?

Ülkemizde uygulanan beyana esas vergi sisteminde, adaletsiz ve dengesiz vergi politikaları sonucu belirli iş kolları dışında gerçeğe aykırı beyanların tespitinin yapılamaması, cezalandırma konusunda eksiklikler ve halkımızın büyük kısmının vergi ödememek adına kanundaki boşlukları haksız çıkarlarına kullanıyor olmaları sebep ile vergi sistemimizde köklü düzenlemelerin yapılması ülkemizin geleceği için büyük öneme sahiptir.  Buna rağmen konu hakkında köklü adımların atılması geciktirilmektedir. Yazı konumuz olan gayrimenkul alım / satım işlemlerindeki vergi kaybının önüne geçilebilmesi için yasa ile belirli zorunluklar getirilmesi çözüm olabilecektir. Bağımsızlık ve tarafsızlık ilkelerine bağlı olarak faaliyetlerini yürüten, Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanları ile Lisanslı Değerleme Firmalarının tamamının, gayrimenkullerin alım / satım işlemleri için düzenleyecekleri gayrimenkul değerleme raporları sayesinde, gerçek satış bedellerinin tespiti ve vergiye esas alım / satım bedellerinin bu değerler üzerinden gösterilmesi mümkün olacaktır. Bu sayede devlet hazinesinin her yıl uğradığı milyonlarca liralık zararın önüne geçilmesi mümkündür. Her ne kadar Maliye Bakanlığı’nın yaptığı son açıklamalarda, kısa ve orta vadede böyle bir düzenlemenin yapılması düşünülmese bile Gayrimenkul Değerleme Sektöründe ciddi anlamda hareketlilik yaratacak bu düzenlenmenin bir an önce hayata geçirilmesi büyük önem taşımaktadır.

Gayrimenkul değerleme işlemleri sadece kredi teminatı olarak ipotek altına alınan gayrimenkullerin değer tespiti ve teminatın uygunluğunu belirleyen raporların hazırlanması mıdır?

Gayrimenkul değerleme işlemleri sadece kredi teminatı olarak ipotek altına alınan gayrimenkullerin değer tespiti ve teminatın uygunluğunu belirleyen raporların hazırlanması mıdır?

Gayrimenkul değerleme işlemleri, ülkemizde halk arasında bilinen genel adı ile “ekspertiz” işlemleri denilince  akla ilk gelen kredili işlemler için bankların teminat olarak alacağı gayrimenkuller için yapılan değer tespitleridir. Sektörün, ülkemize nazaran daha gelişmiş olduğu ülkelerde, bankacılık işlemleri dışında diğer özel iş, yatırım değerlemeleri, fizibilite işlemlerinin payının da büyük orana sahip, değerleme sektörünün öneminin, sektöre olan talebin daha yüksek olduğu gözlemlenmektedir.

Ülkemizde gayrimenkul değerleme işlemleri ile ilgili olarak SPK ve BDDK kurumlarının düzenlemeleri ile kurumsallaşma yönünde olumlu adımlar atılmıştır.  Buna paralel olarak iki kurumun da kapsamına giren bankacılık sektörü için düzenlenen değerleme raporları, tüm işlemlerin %82 oranındaki büyük bir kısmı oluşturmakta, geri kalan  %18 oranındaki raporlar ise özel işler, kentsel dönüşüm değerleme raporları, yatırım değerlemeleri, fizibilite raporları şeklinde dağılmaktadır. Sektör her geçen yıl büyümeye devam etmekte ancak büyüme bankaların ipotek teminatlı verdiği krediler ile doğru orantılı olarak gerçekleşmektedir. Sektörün yarattığı istihdam günümüzde 11.000 kişinin üzerindedir. Ayrıca SPK tarafından verilen Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansına sahip değerleme uzmanlarının sayısı 5.000 kişiye yaklaşmaktadır. Buna rağmen sektörde belli bir deneyimi ve bilgisi olduğu kanıtlanan lisanslı değerleme uzmanı kimliğine sahip kişilerin ancak %20 oranındaki kısmı sektörde faal olarak istihdam edilmektedir. Bunun sebeblerinin başında gelen, 4 yıllık lisans programlarından mezun olma şartı olan değerleme uzmanı lisansına sahip kişilerin halihazırda getirisi ve imkanları daha iyi olan farklı sektörlerde istihdam ediliyor olmaları, sektörün emek-yoğun çalışma koşullarına karşılık elde edilen kazancın harcanan efora göre tatminkar olmamasından kaynaklanmaktadır.  Halihazırda yıllık 500 milyon Türk Lirası’ nın üzerinde olan değerleme sektörünün toplam cirosunun ve karlılık oranlarının arttırılması yönündeki çalışmalar yapılması, hem nitelikli değerleme uzmanlarının sektörde faal olarak çalıştırılmasına olanak sağlanması hem de hazırlanan değerleme raporlarının kalitesinin artması yani sektörün kalitesinin artması açısından önemlidir.

Gayrimenkul Değerleme İşlemleri, ülkemizde nasıl daha çok gelişir ve sektöre daha nitelikli iş gücü nasıl kazandırılır?

Bunun için en başta gayrimenkul değerleme işlemleri konusunda yüksek orana sahip olan bankalar için düzenlenen değerleme raporları ile diğer işlemler için hazırlanan değerleme raporu sayılarının dengelenmesi için gerekli çalışmaların yapılması gereklidir. Bunun yapılabilmesi sadece sektörde hizmet gösteren firma veya şahısların çabası ile mümkün değildir. Aynı zamanda mesleki derneklerin ve meslek odalarının yapacağı çalışmalar ile devlet destekli olan kararların alınması sağlanmalıdır.  Nasıl ki bankalar tarafından kredi teminatı olarak alınacak gayrimenkuller için SPK ve BDDKtarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşlarının hazırlayacağı değerleme raporlarının düzenlenmesi mecburi ise, aynı şekilde çeşitli gayrimenkul işlemleri için de gayrimenkul değerleme lisansına sahip uzmanların hazırlayacağı raporlar ile ilgili zorunluluk getirilmesi yerinde bir karar olacaktır. Bu sayede sektörde ağırlığı olan bankacılık sektörünün lisanslı değerleme firmaları ve değerleme uzmanları üzerinde kurduğu otoriter baskıların azaltılması, ilkelerimize bağlılığın devamı ile altına imza atarak girdiğimiz yasal yükümlülüklerin ve verilen emeğin karşılığı olmadığını düşündüğümüz değerleme hizmeti ücretlerinin iyileşmesi sağlanacaktır.

Henüz gelişme aşamasında olan gayrimenkul değerleme işlemleri sekteye uğramaması, nitelikli personelin sektöre katılımı, değerleme standartlarının tam olarak uygulanabilmesi ve ülkemizde bilimsel mesleki çalışmalara zaman ayrılabilmesi için, yetkili kurum, kuruluş ve şahısların gerekli düzenlemelere öncelik vermesi büyük önem taşımaktadır.

Gayrimenkul Alım İşlemlerinde Gayrimenkul Değerleme’ nin Önemi

Gayrimenkul Alım İşlemlerinde Gayrimenkul Değerleme’ nin Önemi

Gayrimenkul Değerleme Raporları sadece kredili satışlar için mi hazırlanır? Bu yazıyı incelemenizde fayda var. Ülkemizde lokomotif sektör olarak adlandırılan inşaat sektörünün ülke ekonomisi ile paralellik gösteren seviyede büyümesi ile her yıl Tapu Müdürlüklerinde yüz binlerce adet gayrimenkul için satış işlemleri yapılmaktadır. Ülkemizde sadece 2015 yılında 1.289.320 adet konut nitelikli gayrimenkulün satış işleminin yapılmış olduğu TUİK verilerinden anlaşılmaktadır.  Bunun üstüne ticari nitelikli taşınmazların satışlarının eklenmesi ile sayı 1.500.000 adedin üzerine çıkmaktadır. Bu satışların bir kısmı kredili satış olarak, bir kısmı nakit ödeme, takas, barter gibi şekillerde yapılabilmektedir.

Kredili satışlarda Gayrimenkul Değerleme Raporları için uygulanan prosedür nasıldır?

Ülkemizde kredili olarak yapılan satışların alıcı ve satıcı dışındaki diğer muhatabı olan bankalar, kredi verilecek olan gayrimenkullerin teminat altına alınması aşamasında SPK veya BDDK Kurumlarının yetkilendirmiş olduğu gayrimenkul değerleme firmalarına gayrimenkul değerleme raporları düzenletmek zorundadırlar. Düzenlenen bu raporlar, gayrimenkullerin güncel piyasa koşullarındaki değerlerinin tespitinin yanı sıra teminat olarak alınacak gayrimenkullerin yasal açıdan uygunluklarını yani teminata uygunluklarını da incelemektedir. Bu incelemeler temel olarak gayrimenkullerin imar kanunlarına ve yönetmeliklere uygun olarak inşa edilip veya edilmediklerinin tespitini kapsamaktadır. Örnek vermek gerekir ise alınması düşünülen taşınmazın kat irtifaklı / kat mülkiyetli tapuya sahip olması halinde, ana gayrimenkulün (binanın) projesindeki vaziyet planına uygunluğu ve kat planlarında gösterilen bina içindeki konumunun, satışa konu daire ile aynı kat ve konumda olması, projesindeki ölçümlerin, yerinde tatbik edilen daire ile uyumluluğu, daireye bina ortak alanlarından eklenen kısımların olmaması, projesinde gösterilen taşıyıcı kolonlarının uyumluluğunun kontrolleri yapılmaktadır.

Sonrasında imar arşiv dosyasından bina için alınan yasal izinlerin yani yapı ruhsatının geçerliliği, varsa yapı kullanma izin belgesi (iskan belgesi), bina için tutulmuş tutanak, zabıt, cezai unsur içeren belgelerin varlığı, hasarsızlık belgeleri vb. varsa incelenmektedir. Raporun sonuç kısmında ise alınacak taşınmazın güncel piyasa şartlarındaki değerinin ne kadar olduğu belirtilmektedir. Hazırlanan rapora göre, kredi başvurusunda bulunan banka yetkilileri, kredinin onaylanmasında bir sakınca olmadığına incelemelere göre karar vermekte ve verilecek kredi miktarını hesaplamaktadır. Sonuç olarak alacağınız bir taşınmazın gerek hukuki açıdan uygunluğu, gerekse gerçek değerinin ne olduğu gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından tespit edilebilmektedir.

Kredili satışlar haricinde yapılan satışlarda durum nedir?

Kredisiz yapılan satışlarda muhataplar sadece alıcı ve satıcıdan ibarettir. Eğer bu tip satışlarda alıcı taraf konu hakkında bilgi sahibi ise alınacak gayrimenkulün yasal durumu hakkında ana hatları ile bilgi sahibi olabilmektedir. Yine de konunun tam uzmanı olmadan belli başlı tespitlerin yapılması gözden kaçması mümkündür. Eğer alıcı taraf konu hakkında hiç bir bilgiye sahip değil ise yüksek bedeller ödeyerek alınan taşınmaz ile ilgili büyük zararlara uğrama ihtimali bulunmaktadır. Bu bağlamda en çok karşılaşılan durumlar, alınan taşınmaza ait tapunun bina içindeki başka bir daireye ait olması, konumunda yanlışlık olması, taşınmaz ile ilgili yıkım kararı / cezai tutanakların bulunması, taşınmaza bina ortak alanları olan projesinde sığınak, depo, kapıcı dairesi, su deposu, yakıt deposu, toplantı salonu, spor salonu, çatı arası vb. olarak gösterilen kısımların dahil edilerek projesinden çok daha büyük alanlı olarak satılması, binanın statik açıdan uygunsuz olması, hasarlı bir yapı olması vb.  şeklinde sıralanmaktadır.

Banka tarafının konuya bu kadar detaylı yaklaşmasının sebebi, teminat altına alınan gayrimenkulün kredi ödemelerin yaşanacak aksaklıklar sonucunda banka mülkiyetine geçebilecek olması, bu durumda sonradan ortaya çıkabilecek ve gayrimenkulün değerini düşürebilecek ve kredi karşılığında ihraç edilen tahvillerin karşılığının olmaması gibi durumlara karşı kendi taraflarını maksimum seviyede koruma altına alma kaygısından kaynaklanmaktadır.  Kimi zaman yılların birikimi olan ve yüksek bedeller ödeyerek satın aldığımız gayrimenkuller ile ilgili olarak herhangi bir sorun yaşamamak, uğranabilecek zararlardan korunmak, huzurlu geçecek yıllar yani işi kitabına uygun yapmak için, gayrimenkulün değeri yanında oldukça uygun fiyatlar ile talep edebileceğiniz gayrimenkul değerleme raporları ile siz de varlıklarınızı koruma altına alabilirsiniz.

Ev Alırken Nelere Dikkat Ediyoruz, Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?

Ev Alırken Nelere Dikkat Ediyoruz, Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?

Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler, kişiden kişiye istek, beğenilere göre oldukça değişiklik gösterebilmektedir. Kimi zaman prestij, kimi zaman manzara, kimi zaman kullanım alanı, kimi zaman mimari niteliklere göre, kimi zaman sadece bir evim olsun ne olursa olsun düşüncesiyle değişken kararlar verebiliyoruz. Belki yılların birikimi olan paramızı yatıracağımız gayrimenkulün güncel ve gelecekteki ekonomik faydalarını düşünüyor muyuz? Uzun yıllar gayrimenkul değerleme sektöründe kazandığımız tecrübelerin ışığında, bu konuda dikkat edilmesi gereken başlıca kriterler, özellikle alınacak gayrimenkulün ekonomik fayda yönü olmalıdır.

Ev Alırken Ekonomik Fayda Konusuna Ne Kadar Önem Veriyoruz?

Alınması düşünülen gayrimenkul eğer ikamet amacı ile alınıyor ise,  alım için en önemli kriter öncelikle lokasyondur. İnsanlar genel olarak alışkın oldukları insan profiline, sosyal imkanlara, çevre koşullarına sahip lokasyonları tercih etmektedir. Lokasyon alınacak mülkün güncel değerinin ve gelecekte oluşabilecek olan değeri hakkında en önemli kriterdir. Ancak ikamet amaçlı ev almaya karar veren alıcıların düşünmedikleri, alınacak evin gelecekte değerinin nasıl değişeceği, amortisman süresi yani güncel kira değeri ile alım değeri arasındaki orandır. Örneğin İstanbul, Kadıköy, Feneryolu Mahallesi’ nde 120 m² alanlı olarak beyan edilen 3+1 şeklinde yeni inşa edilmiş bir ev almaya karar verdik. Bölgede manzarası olmayan sokak manzaralı anlatılan özelliklerde olan bir dairenin değeri güncel durumda 1.200.000 TL (400.000 – 450.000 USD) civarındadır. Aynı evin kiracısı olunması durumunda ise ödenecek aylık kira bedeli 4.000 TL civarındadır. Buna göre kira değeri üzerinden kendi değerini çıkartması yaklaşık 300 ay – 25 sene gibi uzun bir döneme yayılmaktadır. Bu durumda bu kadar yüksek bedeller ödeyerek ve geri dönüşü uzun dönemde olacak bir yatırım yerine, gelişme alanlarından hatta farklı kentlerde, aynı bedelleri ödeyerek, değer / kira oranı daha düşük olan en az 4 adet gayrimenkul sahibi olmanız mümkündür. Örnek verdiğimiz aynı tutara denk düşen 4 adet gayrimenkulün her birinin konut olması ve her bir konutun aylık 1.000 TL kira getirmesi halinde (kira tahsilat riskinden arındırılmış olarak) hem istediğiniz lokasyonda, istediğiniz özelliklerde bir dairenin rahatlıkla kiracısı olabilir hem de değeri kentin merkezinde, değeri halihazırda yüksek olan ve kısa vadede enflasyon etkisi dışında değer artışı düşük olacak pahalı bir gayrimenkule göre daha fazla değer artışı muhtemel olan 4 adet farklı gayrimenkule yatırım yapmış olursunuz. Yumurtaları aynı sepete koymamak her zaman karlıdır.

Alınması düşünülen ev eğer yatırım amaçlı alınacak ise yine yukarıdaki maddede örneklendiği üzere, kent merkezinde yeni inşa edilmiş yüksek satış bedellerine sahip olan yeni veya nitelikli gayrimenkulleri tercih etmek akıllıca olmayacaktır. Kent merkezinde yatırım yapılması tercih ediliyor ise yapı yaşı daha yüksek olan gayrimenkulleri tercih etmek daha doğru olacaktır. Bu sayede,  eski yapının yıkılarak yeninden inşa edilmesi durumunda oluşacak değer artışından faydalanmak mümkündür. Ancak bu durumda da alınacak gayrimenkulün imar durumu, gelecekte bölgede büyük yatırım kararının olup olmadığı, parsel üzerinde yapılaşmaya engel bir durumun olup olmadığı dikkatli araştırılmalı ve mağduriyetlerin önüne geçilmelidir. Diğer bir yatırım şekli ise kentin çeperlerinde yer alan yeni gelişim alanlarına yönelmektir. Bu tip alanlarda alınacak yeni inşaatlardaki gayrimenkuller ile ilgili geleceği iyi analiz etmek ve biraz da şans faktörünün yanınızda olması önemlidir. Aldığınız gayrimenkulün değeri 1-2 sene içinde katlanabilirken, yanlış bir yatırımın değerinin durağan kaldığı, hatta gerilediği durumlarda yaşanabilmektedir.

Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler konusunda verdiğimiz iki örnek dışında, daha fazla konu hakkında bilgi almak için ve her türlü gayrimenkul alımlarınızda teknik ile hukuki problemler hakkında önceden detaylı bilgi sahibi olmak, yatırımınızı riske atmamak ve gerçek satış / kira değerlerini öğrenmek için gayrimenkul değerleme raporları talep etmenizi önemle tavsiye ederiz.