Acele Kamulaştırma Nedir?

Acele Kamulaştırma Nedir?

Anayasa ile koruma altına alınmış olan mülkiyet hakkının ancak ve ancak “kamu yararı” gerekçesi ile sınırlandırılması mümkündür. Bu durumda, söz konusu taşınmazın bedeli tespit edilerek, idare tarafından taşınmazın malikine bu bedelin ödenmesi suretiyle tapu kaydının idare üzerine geçmesi sağlanır. Olağan durumlarda bu sınırlandırma, “kamulaştırma” adı verilen idari ve yargısal işlemler silsilesi ile yapılırken, bazı istisnai durumlarda, taşınmazın vakit kaybetmeksizin kamulaştırması gerekebilir. Başka bir deyişle kamulaştırma prosedürlerinin tamamlanması için harcanacak süre, bazı olağanüstü durumlarda kamu yararına zarar verecek sorunlar doğurabilir. Kamulaştırma Kanunu’nun 27. Maddesinde düzenlenen “acele kamulaştırma” müessesesi ile, olağanüstü sayılabilecek birtakım hal ve koşullarda, kamulaştırma yapılmak istenen taşınmaz hakkında, bilirkişi tarafından bedel tespitinin yapılması dışındaki tüm işlemler sonradan yapılmak üzere acele kamulaştırma kararı verilebilir.

Acele Kamulaştırma Yapılabilecek Haller,

1) 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu’nun uygulanması esnasında yurt savunmasının gerektirdiği haller:

Seferberlik ve savaş halleri ile, henüz ilan edilmemiş olmakla birlikte savaş gerektirebilecek olağanüstü durumların varlığı halinde üstün kamu yararı dolayısıyla özel mülkiyete konu taşınmazların acele kamulaştırmasına karar verilebilir.

2) Bakanlar Kurulu’nun kamulaştırmanın acelelik gerektirdiği yönündeki kararları:

Kanunda belirgin sınırlandırmalar yapılmadığı için kapsamı net olarak belirlenmemiş olmakla birlikte, kamu yararı ve kamu düzeninin korunması amacıyla taşınmazın acele kamulaştırmasına karar vermek, Bakanlar Kurulu’nun yetkisi dahilindedir. Bu bakımdan, Bakanlar Kurulu her bir acele kamulaştırma talebini, durumun kendi şartları dahilinde ayrıca değerlendirip, takdir hakkını kullanmak suretiyle karar vermeye muktedirdir. Danıştay’ın yerleşik içtihatlarında, Bakanlar Kurulu’nun acele kamulaştırma kararı verme yetkisinin sınırsız olmadığı, mutlak ve keyfi uygulamaların önüne geçilmesi amacıyla Bakanlar Kurulu kararlarında birtakım usul ve şekil şartlarının arandığı ifade edilmektedir. Buna göre, acele kamulaştırmayı zorunlu kılan kamu yararı ile istisnai bir yöntemin uygulanmasını gerektiren olağanüstü koşulların varlığı somut delillere dayandırılarak, objektif, nesnel ve hukuken geçerli sebeplerle açıkça saptanabilmelidir. Danıştay, Bakanlar Kurulu’nun acele kamulaştırma kararlarının hukuka uygunluğunu denetlerken iki ölçüte göre karar vermektedir:

i) Acele kamulaştırma gerektirecek olağanüstü koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespiti

ii) Kamulaştırmanın acelelikle yapılmasının kamunun üstün yararına hizmet ettiğinin, aksi takdirde kamunun zarar göreceğinin ortaya konması

Danıştay’ın emsal kararlarından örnekler verilecek olursa; son zamanlarda gündemden düşmeyen kentsel dönüşüm projeleri tek başlarına acele kamulaştırmanın zorunlu olduğu anlamına gelmemektedir. Mutlaka aceleliği kaçınılmaz kılan kamu yararının ve istisnai bir işlem olan acele kamulaştırmayı gerektiren olağanüstü koşulların gerçekleştiğinin somut gerekçelerle ortaya konması aranmaktadır. Aynı şekilde başka bir Danıştay kararında, Organize Sanayi Bölgesinin kurulması için gerekli olan taşınmazların da acele kamulaştırılmaması durumunda kamu yararına ne şekilde zarar geleceği açıkça ortaya konmadığı için acele kamulaştırma kararı hukuka uygun bulunmamıştır. Öteki taraftan, tarihi ve kültürel varlıkların ve değerlerin korunması amacıyla restorasyon gerektiren alanlarda veya dere yatağı ıslahı projesi için ihtiyaç duyulan taşınmazlarda acelelik gerektiren koşulların ve kamu yararının bulunduğu kabul edilmektedir.

Acele Kamulaştırma kararı verme yetkisi kanunen yalnızca Bakanlar Kurulu’na hasredilmiş bir yetki olduğu için, yetki devri ile başka bir idare tarafından bu kararın verilmesi mümkün değildir.

3) Özel kanunlarda öngörülen acele kamulaştırma yapılabilecek haller:

Bilhassa ülkenin ekonomik refahını konu alan birtakım kanuni düzenlemeler ile acele kamulaştırma yapılabileceği öngörülmüştür.

Acele Kamulaştırmada Usul:

Acele Kamulaştırması istenen taşınmazın bulunduğu Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılacak “Acele Kamulaştırma Davası” ile, mahkemece görevlendirilecek Kıymet Takdir Komisyonu tarafından, acele kamulaştırmasına yukarıda sayılan kanunen belirlenmiş istisnai üç durumdan birine uygun şekilde karar verilen taşınmazın bedel tespiti yapılır. Mahkemenin, acele kamulaştırmada kamu yararını tespit etmesi, idarenin de bu bedeli, bankada, taşınmazın maliki adına depo etmesi durumunda, mahkemece davanın kabulüne karar verilir. Ancak bu dava yalnızca tespit niteliğinde olup, tapu kaydını idareye geçirmez. Tespit edilen bedel de, taşınmazın nihai bedeli değildir. Taşınmaz üzerinde kamu yararı olan işlem başlatıldıktan sonra, olağan kamulaştırma işlemleri devam eder ve idareden taşınmazın maliki ile bedel konusunda anlaşması beklenir. Bedel konusunda uzlaşmaya varılırsa kamulaştırma süreci sona erer. İdare ile taşınmaz maliki arasında anlaşmaya varılamazsa, kamulaştırma işleminden itibaren 6 ay içinde, idarenin, “Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası” açması gerekmektedir. Bu dava klasik bir bedel tespiti ve tescil davası niteliğindedir. Bu dava nihayetinde belirlenen taşınmaz bedeli, acele kamulaştırma davası nihayetinde tespit edilip bankaya depo edilen bedelden farklıysa, esas bedel olarak son tespite riayet edilerek gerekli denkleştirme yapılır. Acele kamulaştırma işlemi ile idare taşınmaza el koyduğu halde, Danıştay tarafından “makul süre” olarak belirlenmiş olan 6 ay içinde, idare tarafından bedel tespiti ve tescil davası açılmaması durumunda, taşınmaz maliki, idareye karşı “Kamulaştırmasız El Atma Sebebiyle Tazminat Davası” yöneltme hak ve imkanına sahiptir.

Kat Maliki Dairesinde Tadilat Yapabilir Mi?

KAT MALİKİ, DAİRESİNDE TADİLAT YAPABİLİR Mİ?

Günümüzde apartman ve sitelerde yaşayan insan sayısı arttıkça maliklerin taşınmazlarına ilişkin olarak yaptıkları veya yapmak istedikleri değişiklik ve tadilatlar problem haline gelmeye başlamıştır. Bu problemlerin çözümü noktasında belirleyici olan Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş ve tapu siciline tescili yapılmış yönetim planlarıdır. Ancak belirtmek gerekir ki yönetim planları kanuna, hukuka ve ahlaka aykırı olarak düzenlenemez. Hazırlanmış ve tapu siciline tescili yapılmış bir yönetim planı bulunmadığında ise uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında çözülecektir.

Kat Malikleri Kendi Dairelerinde Tadilat Yapabilirler

Kanunumuzda da belirtildiği üzere tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı kullanıma elverişli kat, daire, iş yeri gibi bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Yani daha basitçe anlatmak gerekirse 20 daireli bir apartmanın her dairesi için ayrı ayrı kat mülkiyeti kurulması mümkündür. Kat malikleri ana gayrimenkulün ortak yerlerinde ise arsa payları oranında malik olacaklardır. Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümlerde Medeni Kanun kapsamındaki yetkilerini dilediği gibi kullanabilirken bu noktadaki tek sınırları kanuna aykırılıktır. Kat malikleri ana taşınmaza zarar verecek nitelikteki değişiklikleri kendi bağımsız bölümlerinde yapamazlar. Bir diğer kat malikinin bağımsız bölümüyle bağlantılı duvarlarda tadilat veya onarım yapılacak ise diğer taşınmazın kat malikinin de onayı alınmalıdır.

Ana Taşınmazda, Kat Malikleri Tek Başlarına Tadilat Yapmazlar 

Ana taşınmazda ise kat malikleri tek başlarına değişiklik ve tadilat yapamazlar. Ancak tüm kat maliklerinin 4/5 oranında yazılı rızasını aldığı takdirde tek bir kat maliki ortak alanda boya, onarım, değişiklik yapabilir. Ana taşınmazda faydalı değişiklikler yapabilmek için kat malikleri arasında arsa payı ve sayı çoğunluğunun sağlanması gerekmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus hem maliklerin sayısal çoğunluğunun hem de arsa payı çoğunluğunun bir arada bulunması gerektiğidir. Lüks ve çok masraflı değişiklik ve tadilatlar için ise eğer yapılacak değişiklik bütün kat maliklerinin faydalanacağı noktada değilse bu değişiklikten faydalanmayacağını belirten kat malikine, kanun giderlere katlanmama hakkını tanımıştır. Isıtma sistemlerine ilişkin problemlere de kanun bir çözüm getirmiş olup buna göre ısı yalıtımı, merkezi ısıtma sisteminden ferdi ısıtma sistemine geçiş veya ferdi ısıtma sisteminden merkezi sisteme geçişte yine kat maliklerinin pay ve sayı çoğunluğu dikkate alınacaktır. Ancak toplam inşaat alanı 2000 metrekarenin üzerindeki taşınmazlarda bu değişiklikleri yapabilmek yalnızca kat maliklerinin oy birliği ile mümkündür. Bir diğer konu ise engellilerin yaşamı için zorunlu kabul edilen değişikliklerdir. Bu tür değişiklik ve tadilatlar için kat malikleri kurulu en geç 3 ay içerisinde toplanacak, sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alacaktır.

Ana taşınmaza yeni bir bağımsız bölüm eklenmesi ise yalnızca kat maliklerinin oy birliği ile mümkün olup bu durumda arsa payları tekrar hesap edilecektir.

Bağımsız bölümler eğer tapu kaydında mesken veya iş yeri olarak gözükmekte ise bu taşınmazların hastane, dispanser, klinik, ecza laboratuvarı olarak kullanılması mümkün değildir. Yine tapu kayıtlarında mesken olarak gözüken bağımsız bölümün imalathane, sinema, tiyatro, dükkan vb. haline getirilebilmesi için kat maliklerinin oy birliği ile karar alması gerekmektedir.

Kamulaştırmada İdare ile Uzlaş(ma)k

Bilindiği üzere, Kamulaştırma Kanunu uyarınca, idareler, kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya bazı hallerde eşit taksitlerle ödemek üzere kamulaştırma yapabilirler. İdareler, kamulaştırma yaparken, Kamulaştırma Kanunu’nda yer alan usul ve yöntemlere uymak zorundadırlar.

Kamulaştırma Kanunu’nda, 30.06.2010 ve 25.02.2011 tarihlerinde yapılan 5999 ve 6111 sayılı yasalarla 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na bazı eklemeler yapılmıştır. Kamulaştırma Kanunu’nda yapılan bu değişiklikler ile, taşınmaz malikinin dava açmadan önce öncelikle idare ile uzlaşması öngörülmektedir.

İdare ile Uzlaşma Süreci Nasıl İşleyecektir?

Kamulaştırma Kanunu’nda yapılan değişikle, kamulaştırmanın daha çabuk yapılabilmesi amacıyla, kamulaştırılacak taşınmazın öncelikle satın alma usulüyle kamulaştırılması öngörülmüştür. Buna göre, İdare, öncelikle satın alma usulünü deneyecek, malikle uzlaşma sağlanamaması halinde, mahkemeye başvurarak, taşınmazın idare adına tescilini talep edecektir. İdarece satın alma uygulaması genel hatlarıyla şu şekilde gerçekleşmektedir;

• İdare tarafından kamulaştırma kararı alınan taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine kamulaştırma bildirilir ve tapu siciline kamulaştırılma şerhi konulur.
• Kamulaştırma kararının üzerine, idare, kamulaştırılacak taşınmazın kıymetinin belirlenmesi için kıymet takdir komisyonu oluşturur. Ayrıca pazarlıkla satım ve trampa işlemlerinin yürütülmesi için ayrıca uzlaşma komisyonu görevlendirir.
• İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya gerektiğinde taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.
• Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, idarenin yazısının tebliğinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; uzlaşma komisyonunca pazarlık görüşmeleri yapılır. Kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması halinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve komisyon üyeleri ve de malik tarafından imzalanır.
• İdarece, anlaşma tutanağının imzalanmasından itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel ödenmeye hazır hale getirilerek, bu durum malike veya yetkili temsilcisine yazıyla bildirilerek tapuda belirtilen günde idare adına tapuda ferağ vermesi istenilir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından idare adına tapuda ferağ verilmesi halinde, kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.

Burada taşınmaz malikleri tarafından dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, uzlaşma yolu ile idare tarafından satın alınan veya trampa edilen taşınmaz sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamayacağıdır. Bu nedenle, idarece, takdir komisyonlarınca belirlenen taşınmaz değerleri belirtilmeksizin, pazarlık yoluyla uzlaşma sağlandığından ve satın alma yoluyla alınan taşınmazların bedeline itiraz edilemediği için taşınmaz maliklerinin taşınmazın değerini araştırmalarında yarar vardır.

Kamulaştırmada Uzlaşma Sağlanamazsa Ne Olur?

İdare ile taşınmaz maliki arasında uzlaşma sağlanamaması veya malikin belirlenen günde tapuya gelmemesi gibi nedenlerle, kamulaştırılacak taşınmazın satın alma yoluyla elde edilememesi halinde, idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin peşin veya bazı hallerde taksit ödenmesi karşılığında, taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesini talep eder.

Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye çıkarır. Meşruhatlı davetiyeyi tebliğ alan malik, davetiyede de belirtileceği üzere, davetiyenin tebliğinden itibaren, otuz gün içinde, idari yargıda kamulaştırmanın iptali için veya kısmen kamulaştırma halinde artan kısmın da kamulaştırılması için dava açabilir ya da adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltme davası açabilir.

Kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır.

Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, bilirkişiler marifetiyle taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Bilirkişiler, taşınmaz malın değerini belirten raporlarını on beş gün içinde mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hakim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır. Tarafların bedelde anlaşamamaları üzerine, mahkeme gerektiğinde yeni bir bilirkişi kurulu tayin eder.

Yerleşik Yargıtay kararlarında, uzlaşma komisyonu ile taşınmaz sahibi arasında yapılacak pazarlıkta teklif edilen ve kabul edilen fiyatların, taraflar yönünden bağlayıcı olmadığı gibi mahkemece taşınmazın değerinin belirlenmesinde gözetilecek bir ölçüt olamayacağı belirtilmiştir.

Tarafların anlaştığı veya tarafların anlaşamaması halinde hakim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktarın, peşin ve nakit olarak veya kanunda sayılı hallerde ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir.

Makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Kamulaştırılan taşınmazın idare adına tescili kararı kesin olup, bu karar hakkında kanun yollarına başvurma olanağı bulunmamaktadır. Ancak, taşınmazının değerinde kamulaştırılmadığını düşünen malikin, bedele ilişkin kanun yollarına başvurma hakkının bulunduğunu belirtmekte fayda vardır.

Müdehalenin Men’i Davası

EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI (MÜDAHELENİN MEN’İ DAVASI)

Genel olarak;

Mülkiyet hakkı hukukumuzda gerek uluslararası anlaşmalarla gerekse de yasa hükümleri ile koruma altına alınmış olup, kişilerin mülkiyet hakkından doğan hak ve yetkileri temel başlıklar altında düzenlemeye tabi tutulmuştur. 

Malikin; işbu mülkiyet hakkından doğan yetkilerini kullanmasını ve/veya işbu yetkiden dilediği şekilde (sınırları içerisinde kalmak şartıyla)  yararlanmasını engelleyen, hiçbir haklı ve yerinde gerekçeye dayanmayan ve halihazırda devam eden müdahalelere/saldırılara karşı, işbu saldırıları önlemek adına açabileceği davaya; el atmanın önlenmesi ya da müdahalenin men’i davası denilmektedir. 

Şartları;

El atmanın önlenmesi davasının başlıca şartı, işbu davayı açacak olan kişinin mülkiyet hak ve yetkilerine sahip olması hususudur. Bu nedenlerle bu dava malik ya da malikin mirasçıları tarafından açılabilecektir. Burada önemli olan malik olunan şey değil kişinin sahip olduğu mülkiyet hakkıdır. Zira mülkiyet hakkı, sahibine yasal sınırlar içerisinde o şeyden dilediğince yararlanmak hak ve yetkisi tanımaktadır.

İkinci şart olarak ise; karşımıza haksız müdahale/saldırı kavramı çıkacaktır. İşbu davanın açılabilmesi için, kişinin maliki olduğu şey üzerinde hiçbir haklı ve yerinde gerekçeye dayanmaksızın gerçekleştirilmiş bir saldırı olmalı ve bu saldırı devam etmelidir. Saldırının hangi şekillerde yapıldığının bir önemi olmayıp, herhangi bir hakka dayanmaması yeterlidir. Zira buradaki temel amaç mülkiyet hakkının korunmasını sağlamaktır.

El atmanın önlenmesine yönelik olarak açılmış işbu davalarda, mülkiyet hakkına saldırıda bulunan kişinin kusurlu olmasına da gerek yoktur. Zira işbu dava kusurdan bağımsız ve salt olarak mülkiyet hakkının korunmasına yönelik olarak açılmaktadır.

Davacı ve davalı sıfatı;

El atmanın önlenmesi davasının davacısı; mülkiyet hakkı saldırıya uğrayan malik ya da onun mirasçılarıdır. Davalı sıfatı ise, söz konusu mülkiyet hakkına saldırıda bulunan gerçek veya tüzel kişilere ait olacaktır.

Görevli ve yetkili mahkeme;

Kişilerin sahip olduğu mülkiyet hakkına ilişkin olarak gerçekleştirilen saldırıların önlenmesine yönelik olan işbu davalar, ilgili yasa hükümleri gereğince Asliye Hukuk Mahkemeleri tarafından görülmekte olup, kural olarak genel yetki kuralları uygulanacaktır. El atmanın konusu bir taşınmaz ise, genel yetki kuralları uygulanmayacak ve yetkili mahkeme dava konusu taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemeleri olacaktır.

Süre;

Mülkiyet hakkının korunmasını amaçlayan işbu dava, herhangi bir zamanaşımı süresine tabi olmayıp, yasal şartların mevcut ve geçerli olması yeterlidir.

Kesinleşme ve kararın icrası;

Malik ya da mirasçıları tarafından açılan el atmanın önlenmesi davasının kabul edilmesi ve müdahalenin men ’ine karar verilmesi halinde, işbu kararın icrası açısından ikili bir ayrım yapılmaktadır.

İlgili yasa hükümleri ve yerleşik Yargıtay kararları gereğince, dava konusu haksız müdahale edilen şeyin aynına ilişkin olarak, taraflar arasında herhangi bir ihtilaf bulunmuyorsa, el atmanın önlenmesine yönelik verilen kararın icrası için kesinleşmesine gerek yoktur.

Örneğin; söz konusu davada davalı olarak yer alan tarafın, dava konusu taşınmaz üzerinde mülkiyet iddiası bulunmaması halinde, müdahalenin kaldırılmasına dair kararın icrası için kesinleşmesi gerekmemektedir.

Paydaşlar arasında el atmanın önlenmesi;

Kural olarak; paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz üzerinde hak sahibi olan paydaşlardan birinin ya da birkaçının, kendisinin payına yapılan haksız saldırıları önlenmesini talep imkanı bulunmaktadır. Ancak yerleşik hale gelmiş Yargıtay içtihat ve uygulamaları gereğince, ortaklar arasındaki haksız saldırılar ve bunların önlenmesi hususu ayrı bir inceleme konusu yapılmıştır.

Şöyle ki; Yargıtay paylı mülkiyete tabi taşınmaza ilişkin el atmanın önlenmesi davalarında, öncelikle taraflar arasında bir taksim sözleşmesi ve sair birtakım belirleyici anlaşmaların olup olmadığına bakmakta; paydaşlar arasında oluşmuş herhangi bir fiili kullanım olup olmadığını incelemektedir. Buna göre yapacağı değerlendirme sonucunda uyuşmazlık konusu taşınmazın kimin kullanımına bırakılmış olduğuna göre de el atma hususunu tespit edecektir.

Ancak paydaşlar arasında herhangi bir harici taksim ve sair belirleyici anlaşmama olmaması halinde, Yargıtay el atmanın önlenmesi davası yerine, ortaklığın giderilmesine yönelik olarak açılacak davanın hukuki yarar ve hukuk mantığı açışından daha doğru olduğunu kabul etmekte ve bu şekilde uygulaması gerektiği belirtmektedir.

Önemle belirtmek gerekir ki; müşterek mülkiyete tabi bir taşınmaza haksız müdahalede bulunan üçüncü bir kişi ise, paydaşlardan biri bile tek başına el atmanın önlenmesi davası açabilecektir.

Geçit Hakkı, Medeni Kanunumuzun 747. maddesinde açıklanmış olup, genel yola çıkmak için yeterli yolu olmayan taşınmaz malikinin, komşu taşınmaz malikinden, genel yola çıkan bir geçit talep etmesini ifade etmektedir. Ancak bu durumun, aleyhine geçit hakkı kurulacak taşınmazın değerini düşüreceği ve taşınmaz malikinin haklarını sınırlayıcı nitelikte olacağı aşikardır. Bu nedenle aleyhine geçit kurulacak taşınmazın malikine fedakarlığın denkleştirilmesi kapsamında bir miktar bedel ödenmesi gerekmektedir.

Usul;

Tarafların anlaşması üzerine tapuya şerh yoluyla kurulabileceği gibi dava yoluyla da ileri sürülebilir.

Ancak belirtmek gerekir ki bu hakkın kurulması için aleyhine geçit hakkı kurulacak olan taşınmaz tapuda kayıtlı ve özel kişiye ait olması gerekmektedir. Yani tapu tahsis belgesi sahibine açılan davalar reddedilecek olup aynı zamanda maliki devlet olan taşınmazlar aleyhine de geçit hakkı kurulamayacaktır. Yine bu hakkın kurulabilmesi için talep edenin taşınmazının genel yola bağlanacak geçidi olmamalı veya yetersiz olmalıdır. Kanunda genel yol olarak bahsi geçen ifadeyi, objektif anlamda o bölgede yaşayan insanların ortak kullandığı yol olarak tanımlamak mümkündür.

Davanın tarafları;

Geçit hakkı davasında davacı, lehine geçit hakkı kurulmasını talep eden taşınmaz maliki davalı ise aleyhine geçit hakkı kurulacak olan taşınmazın malikidir. Bu noktada taşınmazların birden çok malikli olması durumu sorun teşkil etmektedir. Geçit hakkı talep eden taşınmazın malikleri birden çok ise davacı sayısı elbirliği mülkiyet – paylı mülkiyet esasına göre çözülecektir. Eğer bu taşınmaz üzerinde elbirliği yoluyla mülkiyet varsa tüm maliklerin birlikte davayı açmaları gerekirken paylı mülkiyet halinde tek malik bu davayı açabilecektir. Ancak yüklü taşınmaz açısından herhangi bir farklılık olmamakta her iki ihtimalde de dava tüm maliklere yöneltilecektir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme;

Dava, yüklü taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Bu davalarda yetki, dava konusunun taşınmazın aynına ilişkin olması sebebiyle kesindir.

Dava; 

Geçit hakkının dava yoluyla kurulması halinde, talep edenin geçit ihtiyacı değerlendirilecek ve yüklü taşınmaza en az zarar verecek şekilde geçit kurulacaktır. Bilirkişiler marifetiyle geçidin geçeceği yer tespit edilecek olup yüklü taşınmaza zarar vermemek amacıyla geçit asgari boyutlarda olacaktır. Mahkeme, geçit hakkının kullanılmasına müsaade etmek zorunda kalacak olan yüklü taşınmaz malikine ödenmek üzere bir bedel tespit edecektir. Bu davaları diğer davalardan ayıran bir diğer özellik ise davacının talebi yönünde geçit kurulsa dahi yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerine bırakılmasıdır.

Geçit Hakkı Davası

Kiracının Tahliye Sebepleri ve Davaları

KİRALANAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİNDE 

KİRAYA VERENİN HAK VE YETKİLERİ

Genel Olarak;

Kiralanan taşınmazların tahliye sebeplerine ilişkin ayrıntılı düzenlemelerin yer aldığı 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, 6101 sayılı kanun ile yürürlükten kaldırılmış olup; taşınır ve taşınmazlar kiraları ile ilgili tüm hususlara 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu düzenlemelerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır.  Şöyle ki;

• Bildirim yolu ile fesih:

Öncelikle ve önemle belirtmek gerekir ki; ilgili yasa hükümleri gereğince konut ve iş yeri kiralarında “kural olarak” 10 yıllık uzama süresi dolmadan kiraya verenin söz konusu kira akdini feshetme hakkı bulunmamaktadır. 10 yıllık sürenin sona ermesinin ardından ise kiraya verenin, yeni kira yılının başlangıcından en az üç ay önceden yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir gerekçe göstermeksizin kira akdini feshetmesi mümkündür.

Bildirim yoluyla yapılacak fesihlerde, kira sözleşmesinin sona ermesi herhangi bir mahkeme kararına bağlı olmayıp; BK 347 -348. Maddeleri gereğince yapılacak tek taraflı fesih bildirimi söz konusu kira ilişkisini sona erdirmeye yetecektir. Ancak burada yapılacak süre hesabında, feshe konu kira akdinin belirli veya belirsiz süreli olma durumu göz önüne alınmalı ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması için uzama yılı dikkatle hesaplanmalıdır.

• Dava yolu ile fesih:

İlgili yasal düzenlemelerde, kiraya veren tarafından “dava yolu” ile gerçekleştirilecek fesihler ayrıca düzenlenmiş olup, aşağıda bu hususlara ilişkin gerekli açıklamalar yapılmaktadır:

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri Ve Şartları;

1. Gereksinim Nedeni İle Tahliye
   1. Konut Gereksinimi Nedeni ile Tahliye;

Konut gereksinimine dayalı olarak kiraya veren tarafından kira akdinin sona erdirilebilmesi için, konut gereksinimine ihtiyaç duyan kişi/kişilerin kanunda sınırlı olarak sayılmış kişilerden biri olması gerekmektedir. Zira ilgili yasa hükmünde bu kapsamda sayılacak kişiler sınırlı olarak sayılmış olup bunlar;

• Kiraya verenin kendisi,
• Kiraya verenin eşi,
• Kiraya verenin altsoyu,
• Kiraya verenin üstsoyu,
• Kiraya verenin kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu kişilerdir.

Bu kişilerden birinin ya da birkaçının “zorunlu” konut gereksiniminin bulunması ve bu gereksinimin gerçek ve samimi olması halinde; kiraya veren tarafından mevcut kira sözleşmesi, belirli süreli ise söz konusu sürenin sonunda, belirsiz süreli ise genel hükümlere göre belirlenecek fesih dönemi ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içinde dava açılarak sonlandırılabilir.

Bu şekilde gerçekleştirilen tahliyenin sonunda ise; kiraya verenin, söz konusu taşınmazı herhangi bir haklı ve yerinde sebebe dayanmaksızın, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralaması mümkün olmayacaktır.

1. 2. İşyeri Gereksinimi Nedeni ile Tahliye;

Aynı şekilde yukarıda açıkça sayılan kişilerin “zorunlu, gerçek ve samimi” olan işyeri gereksiniminin bulunması halinde, kiraya veren tarafından söz konusu kira akdinin dava yolu ile sonlandırılması mümkün olabilecektir. İşbu durum kapsamındaki tahliye davaları da yukarıda belirtilmiş yasal sürelere tabi olarak açılacak olup, söz konusu süreler hak düşürücü sürelerdir. Yine işyeri ihtiyacı nedeni ile tahliye durumunda da 3 yıllık bir yeniden kiralama yasağı söz konusu olacaktır.

2. Yeniden İnşa veya İmar Nedeni ile Tahliye;

İlgili yasa hükmünde de açıkça ifade edildiği üzere; kiraya verilen taşınmazın, yeniden inşası veya imarı nedeni ile gerçekleştirilecek “esaslı” onarım, genişletme ya da değiştirme işlemleri sırasında, söz konusu taşınmazın kullanılmaya devam edilmesinin mümkün olmaması halinde, kiraya veren tarafından dava açılarak kiracının tahliyesi talep edilebilmektedir. Burada önemli olan iki nokta, söz konusu tadilatların esaslı olması ve gerçekleştirilecek işlemler sırasında taşınmazın kullanılmasının mümkün olmamasıdır.

Kiralananın yeniden inşayı veya imarı nedeniyle açılacak tahliye davaları; belirli süreli kira sözleşmesi söz konusu ise işbu sürenin sonundan, belirsiz süreli bir sözleşme ise genel hükümlere göre belirlenecek fesih dönemi ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır ve bu süreler hak düşürücü süre niteliğinde olup re’sen nazara alınmaktadır.

Yeniden inşa veya imar nedeni ile tahliyesine karar verilen taşınmazın, herhangi bir haklı ve yerinde sebep olmaksızın, tahliyeden itibaren 3 yıl geçmeden “eski hali ile” eski kiracıdan başka birine kiralanması mümkün değildir. Ayrıca söz konusu yeniden inşa veya imar çalışmalarının tamamlanmasından sonra da eski kiracının işbu taşınmaz üzerinde öncelikli olarak kiralama hakkı bulunmakta olup, kiraya veren tarafından bu hususa ilişkin olarak eski kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalıdır.

İşbu öncelik hakkı, eski kiracı tarafından bildirimden itibaren 1 aylık süre içinde kullanılabilir. Belirtmek gerekir ki; kiraya veren tarafından söz konusu öncelik hakkı sona erdirilmeksizin, yenilen taşınmazın 3 yıl geçmeden başka birine kiralanması mümkün bulunmamaktadır.

3. Yeni Malikin Gereksinimi Nedeni İle Tahliye;

Kira ilişkisinin kurulmasından sonra; söz konusu kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesi halinde, kural olarak yeni malik kira ilişkisinin tarafı olur. Ancak yeni malikin veya kanunda sınırlı olarak sayılan kişilerin, söz konusu taşınmazı konut veya işyeri ihtiyacı nedeni kullanma zorunluluğunun bulunması halinde, yeni malik tarafından açılacak tahliye davası ile taşınmazın tahliyesi talep edilebilmektedir.

İşbu davanın açılabilmesi için konut veya işyeri ihtiyacı duyan kişilerin kanunda sayılan kişilerden olması gerekmekte olup bu kişiler; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu kişilerdir.

Ayrıca söz konusu konut veya işyeri ihtiyacının zorunlu, gerçek ve samimi olması gerekmekle birlikte, işbu davanın açılması birtakım hak düşürücü sürelere tabi kılınmıştır. Şöyle ki;

Yeni malikin gereksinimi nedeni ile açılacak tahliye davaları yukarıda ifade edilen sürelerden farklı olarak, kira sözleşmesine konusu taşınmazın yeni malik tarafından edinildiği tarihten itibaren, 1 ay içerisinde söz konusu durumun kiracıya yazılı olarak bildirilmesi şartıyla 6 ay sonra açılabilecektir. Ayrıca buna ek olarak, yeni malik tarafından işbu gerekçeye dayalı tahliye davası açma hakkının, söz konusu kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde kullanılması da mümkündür.

Dava Açma Süresinin Uzaması ve Şartları;

Kiraya veren tarafından, yukarıda ifade edilen dava açma süreleri içerisinde, söz konusu sebeplere dayalı olarak tahliye davası açılacağının kiracıya yazılı olarak bildirilmesi şartıyla, kiraya verenin yeni kira yılı boyunca tahliye davası açma hak ve yetkisi geçerliliğini koruyacaktır.

Tazminat;

Kiraya veren tarafından yukarıda ifade edilen hükümlere aykırı davranıldığının tespit edilmesi halinde; kiraya veren, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelini, eski kiracısına tazminat olarak ödemekle yükümlü olacaktır.

“Olağan” Zamanaşımı ile Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

Genel olarak;

Türk Medeni Kanunumuzda yer alan ilgili yasa hükümlerimiz gereğince, taşınmaz mülkiyeti kural olarak; geçerli ve hukuka uygun bir hukuki işleme dayalı ve tapu kütüğünde yapılacak tescil ile kazanılmaktadır. Ana kural bu olmakla birlikte, yasa koyucu tarafından birtakım şartlara bağlı olarak istisnai yollarla taşınmaz iktisabı mümkün kılınmış olup, olağan zamanaşımı ile iktisap da bu yollardan biridir.

Tanım;

Geçerli bir sebebe dayanmaksızın tapu kütüğüne malik olarak kaydedilen kişinin, söz konusu taşınmaz üzerindeki zilyetliğini aralıksız, davasız ve iyiniyetli olarak 10 yıl sürdürmesi halinde, işbu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı, tapuda malik olarak görünen kişi tarafından iktisap edilmektedir. Bu yolla gerçekleşen iktisaba ise, “Taşınmaz Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı İle Kazanılması” denilmektedir.

Zira TMK madde 712’de şu şekilde ifade edilmektedir;

“5. Kazandırıcı zamanaşımı

a. Olağan zamanaşımı

Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.”

Şartları;

1. Tapuya Kayıtlı Bir Taşınmaz

Olağan zamanaşımı ile iktisaptan söz edilebilmesi için varlığı zorunlu ilk şart, bu taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı bir taşınmaz olmasıdır. Zira işbu iktisap şeklinin temelinde tapuya kayıt işlemi yatmakta olup, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazların olağan zamanaşımı ile iktisabı mümkün değildir.

2. Geçerli Bir Sebebe Dayanmayan Tescil

Olağan zamanaşımı ile iktisapta ikinci şart ise, tapu kütüğünde yapılmış olan kaydın geçerli bir hukuki sebebe dayanmaması yani yolsuz tescil olarak meydana gelmiş olmasıdır.

3. Tapuda Yapılan Yolsuz Tescilin Aralıksız Ve Davasız Olarak 10 Yıl Sürmesi

Geçerli bir sebebe dayanmaksızın tapuda malik olarak kaydedilen kişinin, bu taşınmaz üzerindeki zilyetliğini 10 yıl boyunca aralıksız ve davasız olarak sürdürmesi gerekmektedir. Aralıksız olmak ile kastedilen, tescilden itibaren on yıl boyunca söz konusu taşınmaz üzerindeki zilyetliğin kesintisiz olarak devam etmesidir. Davasızlık ile kastedilense, bu taşınmaz üzerindeki malik sıfatının herhangi bir uyuşmazlığa konu yapılmamış olmasıdır.

4. Malik Sıfatı İle Zilyetlik

Yolsuz tescile konu tapuya kayıtlı taşınmaz üzerindeki zilyetliğin malik sıfatı ile sürdürülmüş olması gerekmektedir. Malik sıfatıyla zilyetlik ise; zilyet olduğu şey üzerinde bir başkasının daha bir üstün hakkını kabul etmeyen kimsenin zilyetliğidir.

5. Malik Sıfatıyla Zilyetliğin İyiniyetli Olarak Sürdürülmesi

Söz konusu tapuya kayıtlı taşınmaz üzerinde 10 yıl boyunca aralıksız ve davasız olarak sürdürülecek malik sıfatı ile zilyetliğin, olağan zamanaşımı ile iktisabı doğurabilmesi için, iyiniyetli olarak gerçekleştirilmesi gerekmektedir. İyi niyetli kişi ise; ortalama ve makul bir kişinin kendisinden beklenen tüm özeni ve dikkati göstermesine rağmen, söz konusu tescilin yolsuz olduğunu bilmeyen ve bilecek durumda olmayan kişidir.

Sonuç;

Yukarıda ifade edilen her bir şart, olağan zamanaşımı ile iktisabın zaruri unsuru olup, şartlardan birinin somut olayda bulunmaması, olağan zamanaşımı ile iktisaba engel teşkil etmektedir. Kısaca ifade etmek gerekir ise; tapulu bir taşınmazın, geçerli bir sebebe dayanmaksızın, iyiniyetli bir kişi adına kaydedilmesi ve bu kişinin bu taşınmaz üzerindeki zilyetliğini malik sıfatıyla, aralıksız ve davasız olarak 10 yıl devam ettirmesi halinde, malik sıfatı ile zilyet olan iyiniyetli kişi bu taşınmazın mülkiyetini olağan zamanaşımı yolu ile iktisap edecektir.

Tapusuz Taşınmazların Devri

Tapusuz taşınmazların devri kural olarak tapuda yapılacak resmi satış işlemi neticesinde gerçekleşmekte olup, işbu kuralın uygulanabilmesi için devir konusu taşınmazın tapuda kayıtlı olması gerekmektedir. Tapusuz taşınmazların devri ise ana kuraldan farklı olarak herhangi bir resmi işlem kuralına bağlanmamıştır.

İlgili yasa hükümlerimiz ve yargı kararı gereğince tapusuz taşınmazlar, taşınır malların devrine ilişkin hükümlere tabi kılınmıştır. Şöyle ki;

Devir şekli;

Yukarıda da ifade edildiği gibi, tapu kütüğüne kayıtlı olmayan taşınmazların satışı ana kuraldan farklı olarak menkul mallara ilişkin hükümlere tabidir. Zira, Yargıtay tarafından verilmiş ve yerleşik hale gelmiş birçok kararda, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların devrinin menkul mallarda olduğu gibi zilyetliğin alacaklıya devri yoluyla gerçekleştirileceği ifade edilmiştir.

Söz konusu tapusuz taşınmazın devri resmi şekle bağlı olmadığı gibi, bu taşınmazın devrine ilişkin olarak gerçekleştirilecek ispat da herhangi bir şarta bağlı değildir. Her türlü delille ispat faaliyeti gerçekleştirilebilmekle birlikte ve şarta bağlı devir de söz konusu olabilmektedir.

Zilyetlik;

Zilyetlik; bir kimsenin bir eşya üzerindeki fiili egemenliğidir. Zilyetliğin devri ile kast edilen de söz konusu tapusuz taşınmaz üzerindeki fiili egemenliğin el değiştirmesidir. Özetle ifade etmek gerekir ise; tapusuz taşınmazın zilyetliğinin devri, bu taşınmazın alacaklıya teslim edilmesidir.

Sonuç olarak;

Tapusuz taşınmazlar, satış ve devir bakımından taşınır mal hükmündedir. Taşınır mallar, ancak zilyetliğin alacaklıya devri suretiyle devredebilir ve bu nedenlerle; taşınır mal hükmünde olan tapusuz taşınmazlar da zilyetliğin alacaklıya devri suretiyle satış ve devir konusu edilebilmektedir.

Çocuğunuz İçin Aldığınız Evin Belirli Bir Süre Satılmaması İçin Ne Yapmalısınız?

Kaynak : https://www.milliyetemlak.com/dergi/intifa-hakki-sahibi-olmak-ne-demektir/

Çocuğunuz İçin Aldığınız Evin Belirli Bir Süre Satılmaması İçin Ne Yapmalısınız?

Anne babalar, çocuklarının daha rahat bir yaşam sürmeleri için ellerinden gelen her şeyi yapmaya çabalıyor. Çoğu dişinden tırnağından arttırdıkları paralarla onları ev sahibi yapmak istiyor. Fakat çocuklar için alınan evin akıbeti, onları telaşlandırıyor. Borca girip evi kaybetmeleri, yanlış bir adım atıp satmaları ya da başka nedenlerle evden tasarruf edememeleri en fazla korktukları konular arasında yer alıyor. Oysa alacakları küçük önlemlerle evin belirli bir süre satılmaması sağlanabiliyor.

18 yaşından küçük çocuklar için alınan evin akıbeti

Her ne kadar kanunda tapu işlemleri için 18 yaşın üstünde olunması gerektiği belirtilse de, bazı kurallara uyularak 18 yaşından küçük çocukların üstüne tapu yapılabiliyor. Özellikle boşanma aşamasındaki ebeveynler, çocuklarının ilerideki hayatlarını garanti almak adına, küçük yaştaki çocuklarının üstüne ev ve benzeri mallarını geçirebiliyor.

Küçük yaştaki çocukların edindiği malların kullanım ve tasarruf yetkisi genel olarak vasi olarak tayin edinen kişide bulunuyor. Ev bağış olacak şekilde çocuğa geçtiyse vasisinin izni doğrultusunda satışa çıkarılabiliyor. Çocuk haklarıyla sadece çocuğun çıkarı gözetilerek satışına izin verilse de bazı aileler bu durumun suistimal edilmesinden çekiniyor.

Çocuk 18 yaşına gelene kadar vasi tayin edilen kişilerin evi satmasından korkuluyorsa hakim onayı ve kayyum tayini ile birlikte veli huzurunda direkt çocuk üstüne satış işlemi gerçekleştirilebiliyor.

Reşit yaştaki çocuklara alınan evler

18 yaşından büyük olan her bireyin, akıl sağlığı yerinde olmak koşuluyla, mal satım ve alım işlemlerini gerçekleştirmeleri önünde herhangi bir engel bulunmuyor. Hal böyle olunca, anne ve babalar reşit yaştaki çocuklar için alınan evin akıbeti konusunda söz sahibi olmak istiyor.

Evin satılması, ipotek ettirilmesi ya da haczedilmesi gibi hususlarda söz sahibi olabilmeleri için bir yöntem bulunuyor. Anne ve babalar, intifa hakkını kendi üstlerine, çıplak mülkiyet hakkını çocuklarının üstlerine aldıkları durumlarda, evin tasarrufu ile ilgili tüm konularda söz sahibi olabiliyor.

Çocuklarının borca girmeleri ya da verdikleri yanlış kararlar doğrultusunda evin satılmasının önüne geçen uygulama, çocuklarına bağış yolu ile üstündeki mülkü devretmek isteyen anne babalar tarafından da tercih ediliyor.

İntifa hakkı nedir?

İntifa yani yararlanma hakkı, taşınmaz bir malın sahibi dışındaki bir kişi tarafından tümüyle kullanmasına ya da faydalanmasına imkan tanıyan bir hak olarak biliniyor. İntifa hakkını elinde bulunduran bir kişi, gayrimenkulü kullanabiliyor ya da kiraya verebiliyor. Kendisi hak süresi boyunca gayrimenkulün satışını gerçekleştiremediği gibi gayrimenkulün çıplak mülkiyet hakkına sahip olan bir kişi tarafından da satılamıyor.

İntifa hakkı, süreli ya da süresiz olarak tanınabiliyor. Süre belirtilmediği durumlarda, intifa hakkına sahip olan kişi vefat ettiğinde ortadan kalkıyor. Ebeveynler, reşit yaştaki çocukları için aldıkları evlerde intifa hakkını saklı tutarak satılmasının önüne geçebildiği gibi reşit yaşta olmayan çocukları için aldıkları evlerin intifa haklarını üstlerine alarak reşit olana dek geçen süre için kiralama ve kullanma haklarını elde edebiliyor.

İntifa Hakkı Nedir?

İntifa Hakkı Nedir?

İntifa hakkı, başkasına ait bir eşya veya malvarlığı üzerinde, belirli bir kişiye, tam yararlanma imkânı sağlayan bir irtifak hakkıdır. İntifa hakkının kurulması ile gayrimenkulün maliki, eşyanın veya hakkın öz değerini kendisinde tutmakta, buna karşılık, bunlardan elde edilebilecek yararları belirli bir kişiye tahsis etmektedir.

İntifa Hakkı Nasıl Kurulur?

İntifa hakkı, sözleşme ile kurulan, mahkeme kararı ile kurulan ve kanuni intifa hakkı olmak üzere üç şekilde karşımıza çıkmaktadır.

1. Sözleşmeyle Kurulan İntifa Hakkı

Taşınmazlar üzerinde intifa hakkı, resmi senedin düzenlenip, tapuya tescili ile tesis edilmektedir. Taşınmaz mülkiyetinin intikaline ilişkin kanuni hükümler, taşınmazlar üzerinde tesis edilen intifa haklarında da uygulanmaktadır. Dolayısıyla, bir taşınmaz maliki nasıl ki taşınmazını satabiliyorsa bir üçüncü kişi yararına intifa hakkı da tesis edebilmektedir. Bu üçüncü kişi gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir.

Uygulamada genellikle bir taşınmazın tamamına (kuru mülkiyeti ve intifa hakkına) sahip olan kimse intifa hakkını üzerinde tutarak kuru mülkiyetinin satışını yapmakta bu yolla intifa hakkının tapu kütüğüne tescili zarureti doğmaktadır. Örneğin, baba taşınmazının intifa hakkını üzerinde tutarak kuru mülkiyetini çocuklarına bağışlamakta veya satmaktadır. Elbette ki, bu durumun tersi de mümkündür. Başka bir deyişle, malikin kuru mülkiyeti kendi üzerinde tutarak başkası lehine intifa hakkı tesis etmesi de mümkündür.

2. Kanuni İntifa Hakkı

Kanuni intifa hakkı, kanunda öngörülen intifa haklarıdır. Taşınmaz üzerindeki kanuni intifa hakkı, tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürülebilmektedir. Buna karşılık tescil edilmiş ise, herkese karşı ileri sürülebilecektir. Kanundan doğan intifa hakları şu şekilde sıralanmaktadır:

• Mirasta sağ kalan eşin intifa hakkı (23 Kasım 1990 tarih 3678 sayılı Kanunla Medeni Kanun’da yapılan değişiklikle sağ kalan eşin mirastan gelen intifa hakkı kaldırılmıştır. Dolayısıyla, ancak 23 Kasım 1990 tarihinden önceki ölümlerde, ölüm tarihindeki yürürlükte olan mevzuat uygulanacağından sağ kalan eşin intifa hakkını seçmesi mümkündür.)
• Ana babanın velayetleri altındaki küçüğün malları üzerindeki intifa hakkı
• Kocanın karısının malları üzerindeki intifa hakkı

3. Mahkeme Kararıyla Kurulan İntifa Hakkı

İntifa hakkının konusu taşınmaz ise, intifa hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Malikin tescil talebinden kaçınması halinde, alacaklı intifa hakkının yargısal tesisini sağlayabilir. Mahkeme kararı ile birlikte intifa hakkı tescilsiz olarak doğar. Ayrıca önemle belirtmek gerekir ki, mahkeme kararına istinaden kurulacak intifa haklarında kesinleşmiş mahkeme kararı aranmaktadır.

İntifa Hakkı Nasıl Sona Erer?

İntifa hakkının sona ermesi de tıpkı kurulması gibi intifa hakkının konusuna göre çeşitlilik göstermektedir. Taşınmaz üzerine tahsis edilen intifa hakkının sona ermesi için birden fazla neden bulunmaktadır. Bunlar;

• İntifa hakkı bir süreyle sınırlı olarak kurulmuşsa, sürenin dolması veya intifa hakkının feragati
• Ölüm veya kişiliğin ortadan kalkması (tüzel kişiliğin sona ermesi, gaiplik vs.)
• Terkin
• Taşınmazın tamamen yok olması
• Taşınmazın kamulaştırılması
• Taşınmazın cebri icra yoluyla satılması
• Mahkeme kararı

olarak sıralanabilir. Taşınır eşyalar veya alacak hakları üzerinde intifa hakkının sona ermesi ise iki türlüdür. Bunlardan birincisi, taşınırın yok olması veya alacak hakkının sona ermesi şeklinde gerçekleşir. İkinci ihtimal ise, intifa hakkının süreye bağlı olması varsayımında sürenin geçmesi, süreye bağlı değil ise hak sahibinin ölmesi ya da kişiliğinin ortadan kalkması şeklinde ortaya çıkmaktadır.

İntifa hakkının sona ermesiyle birlikte hak sahibi, intifa hakkı sahibi konusu olan şeyi malike iade etmek zorundadır. Kural olarak intifa hakkı sahibinin, eşyayı aldığı şekliyle iade etmesi gerekmektedir. Normal kullanmanın yol açtığı aşınma ve eskimelerden intifa hakkı sahibi sorumlu tutulamamakla birlikte, bunların dışında meydana gelen hasarlardan, kıymet azalmalarından, bunların kendi kusurundan meydana gelmediğini kanıtlamadıkça intifa hakkı sahibi sorumludur. Aynı zamanda, intifa hakkı sahibi, intifa hakkının sınırlarını aşarak elde ettiği ürünleri de tazmin etmekle yükümlüdür.

İntifa hakkı sahibinin bu sorumluluklarına karşılık, intifa hakkı sahibi, yükümlü olmadığı halde eşyaya yaptığı masraf ve eklemeler için vekaletsiz iş görme hükümlerine göre tazminat isteyebilir. Gerek malikin gerekse intifa hakkı sahibinin tazminat talebi malın iadesinden itibaren 1 sene geçmekle zamanaşımına uğramaktadır.