Gayrimenkul KDV'si ve kira istisnası değişiyor

VERGİLERLE ilgili bazı değişiklikler söz konusu.

Şükrü Kızılot

 

Bunlardan biri de “Gayrimenkul vergileri” ile ilgili..
KDV UYGULAMASI
Gayrimenkul satışlarında öteden beri eleştiri konusu olan konutlardaki KDV uygulaması, yeniden düzenleniyor.
Buna göre;
1. Konut Dışındaki Gayrimenkullerin Satışı
Yüzde 18 KDV uygulaması aynen devam edecek.
2. Konut satışları
- KDV oranı, binanın arsa değeri dahil toplam değeri esas alınarak, Bakanlar Kurulu’nca yeniden belirlenebilecek.
- Belli bir değeri aşan konuta, metrekaresine bakılmaksızın daha yüksek KDV oranı uygulanabilecek. Buna göre İstanbul Etiler’deki 140 m2’lik evin KDV oranı ile Tatvan’daki 140 m2’lik evin KDV oranı aynı yani yüzde 1 olmayacak.
3. Kurumların Aktifinde Kayıtlı Gayrimenkuller
Bir anonim veya limited şirketin aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan gayrimenkulün, satışı yine KDV’den müstesna olacak.
Ancak “gayrimenkul ticareti yapan” kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları gayrimenkullerin teslimleri, “istisna” kapsamı dışında tutulacak.
4. Şahısların Gayrimenkul Satışı
Öteden beri olduğu gibi KDV’ye tabi olmayacak.
Buna göre; Bedriye Teyze’nin yıllar önce aldığı evini satışı, Şevket Bey’in dükkânını satışı, KDV’ye tabi olmayacak.
KONUT KİRA GELİRİ İSTİSNASI
1. Yıllık İstisna Tutarı- 2012 yılı konut kira gelirlerinin, yıllık 3 bin lirası, gelir vergisinden müstesna olacak.
-Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar, 3 bin liralık “istisna” uygulamasından yine yararlanamayacaklar.
-İki veya daha fazla konuttan kira geliri elde edenler, istisnadan her konut için ayrı ayrı değil, toplam gelirleri üzerinden bir defa yararlanacak. Bu uygulama daha önce de böyleydi.
- Yapılacak olan yeni düzenlemede, yıllık konut kira gelirleri toplamı, gelir vergisi tarifesinin son dilimindeki tutarı, örneğin 2012’de 88 bin TL’yi aşanlar, 3 bin liralık istisnadan yararlandırılmayacak.
GÖZDEN KAÇANLAR
1. Konut KDV’sindeÖteden beri eleştirilen KDV uygulaması, net alanı 150 m2’ye kadar olan konutların tesliminde yüzde 1 KDV alınırken, 150 m2 ve üzerindekilerden yüzde 18 KDV alınmasıyla ilgiliydi.
Buradaki beklenti; 150 m2’ye kadar yüzde 1 KDV, bunun üzerindekilerde örneğin 200 m2’lik konutta, aşan kısma yani 50 m2’ye yüzde 18 KDV uygulanması şeklindeydi.
Oran düzenlemesi 120 m2’ye kadar yüzde 1, 120-160 m2 arasına yüzde 8, 160 m2 aşan kısma yüzde 18 KDV uygulaması şeklinde de olabilirdi.
Yoksa Etiler’deki 140 m2’lik evin değeri, Tatvan’daki 140 m2’lik evin on katı ise, KDV tutarı da zaten on kat fazla oluyordu.
2. Konut Kira İstisnasıYıllık konut kira geliri 88 bin lirayı aşanların, gelir vergisi oranı 88 bin liranın üzerindeki matrahlar için yüzde 28’den 35’e çıkıyor ve zaten yüksek oranda vergilendiriliyorlardı. O nedenle, istisnanın kaldırılmasına gerek yoktu.
Tasarı henüz son şeklini almadı. Gözden kaçanların, gözden geçirilmesinde yarar var.

Gayrimenkulün değeri nasıl yükseltilir?

DEĞER ARTIŞI KAZANCI
Gayrimenkullerin iktisap (edinme) tarihinden itibaren 5 yıl (1.1.2007’den önce edinilenlerde 4 yıl) içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç, “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi tutuluyor. Ortaya çıkan kazanç üzerinden yüzde 35’i bulabilen gelir vergisi ödenebiliyor.
Gayrimenkul alınırken, değerinin düşük gösterilmesi halinde, satış kazancı gerçek tutarın da üzerinde çıkabiliyor.

Şükrü Kızılot

İLAVE TAPU HARCI
Gayrimenkul alım-satımında, gayrimenkulün tapu harcına esas olan değerinin, emlak vergisi asgari değerinin altında olmaması gerekiyor.
Tapu işlemleri sırasında emlak vergi değerinin altında bir değer üstünden harç ödendiğinin sonradan tespit edilmesi halinde, eksik ödenen harç vergi ziyaı cezasıyla birlikte alınmaktadır.
DEĞERİN YÜKSELTİLMESİ
Mükellefler tapu işlemlerinden sonra, vergi dairesi haklarında bir vergi incelemesine başlamadan önce harca esas matrahlarını (harç hesabına esas olan değeri) yükselterek cezadan kurtulabilirler.
Gayrimenkulün tapu harcına esas alınan tutarının Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesine göre, “pişmanlık ve ıslah” yolu ile düzeltilmesi mümkündür.
Maliye Bakanlığı 1989/7 Sıra No.lu VUK İç Genelgesi ile buna ilişkin uygulama esaslarını açıklamıştır.
Söz konusu İç Genelge ile yapılan açıklama aşağıdaki gibidir:
“... pişmanlık müessesesi beyan üzerinden tarh ve tahakkuk ettirilen vergiler için geçerli olan ve temelinde vergi ziyaı yatan bir olayın kendiliğinden haber verilmesidir.
Yukarıdaki hükümlerden ve açıklamalardan anlaşılacağı üzere, sözü edilen tapu harcı her ne kadar beyanname verilmeyi gerektirmiyorsa da bu harç, tarafların beyanına dayanılarak tarh ve tahakkuk ettirilmektedir. Pişmanlıkla ilgili maddede ise pişmanlık hükümlerinin beyan üzerinden tarh ve tahakkuk ettirilen vergilere uygulanacağı belirtilmiştir.
Bu itibarla, zamanında tarh ve tahakkuk ettirilmemek suretiyle ziyaa uğratılan harcı kendiliklerinden ilgili vergi dairesine bildiren ve zamanında ödenmeyen tapu harcı ile tahakkuk ettirilecek pişmanlık zammını haber verme tarihinden başlayarak 15 gün içinde ödeyen mükellefler hakkında, Vergi Usul Kanunu’nda yer alan pişmanlık hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.”

Dikkat! Yaratıcı fikirleri depolama ayındayız

Temmuz ayı ile birlikte yazın en canlı en güzel dönemlerinden birini yaşamaya başladık. Her şeyden önce yaz ayı, meyvesi, sebzesi, güneşi, deniziyle insana inanılmaz pozitif enerji ve mutluluk depoluyor.

Hilmi Işıkören

 

Depomuzdaki bu yüksek enerji ve mutluluk yepyeni yaratıcı fikirlere yol açıyor. Belki bu çarpıcı fikirleri uygulamaya koymak için doğru zaman değil ancak bu fikirlerin filizlenmesi için doğru zaman. Herkesin düşüncesi yaz için rehavet anlamında olabilir. Ancak çok iyi biliyorsunuz ki herkesin düşündüğü taraftan değil de farklı taraftan bakanlar önde olanlardır. Bu yaza bakış açınızı değiştirerek bakmanızı öneriyorum. Yazın enerjisiyle muhteşem fikirlerimizi buluşturalım.

Uzun zamandır gayrimenkul sektörüne, iş hayatına ve yaşama yönelik motivasyon sözleri paylaşıyorum bloğumda. Bu aydaki köşe yazımda seçtiklerimden yirmi tanesini sizlerle paylaşmak istedim. Kendi kelimelerim ile oluşturduğum motivasyon cümleleri belki yaz döneminde sizde yeni fikirlere, yeni enerjilere sebep olur ve bir faydaya dönüşür.

Ben tüm yaz boyunca
sektörde daha ne farklı yaparızı düşüneceğim ve eylül ayında karşınıza muhteşem yenilikler ile döneceğim. Umarım sizlerden de aynı şeyleri duyabilirim. Aşağıda derlediğim motivasyon cümlelerini bulabilirsiniz. Kıssadan hisse size düşüyor, keyifli okumalar..

SİZE ÖZEL MOTİVASYON CÜMLELERİ
1. Gayrimenkulü bırakın! Ona sahip olana ve olmak isteyene odaklanın.
2. Emlak işi hiç kolay değildir. Bu yüzden, yüksek kazanç, kariyer, popülarite ve yeni çevreler oluşturma gibi güzellikler ödülleridir.
3. Aslolan bina inşa etmek değil, güven inşa etmektir.
4. Birinin sizden bir şey satın almasını istiyorsanız ona bir neden sunun.
5. Ömür boyu sürecek ilişkiler kurarsanız, ömür boyu kazanırsınız.
6. Mühim olan; yalnızca varken değil, yokken de iz bırakmaktır.
7. Herkes için her şey olmaya kalkarsan, eşsizliğini kaybedersin.
8. Satışta başarı için; sorularla konuş, cevaplarla çöz.
9. Gülümse. Bu çok iyi ve bulaşıcıdır. Satışta bir ön koşuldur, hayatta ise mucize.
10. Şartlar ne olursa olsun sevdiğiniz işi yapın, eğlenerek çalışın.
11. Farklı olmak istiyorsanız yapmanız gereken en doğal ve basit şey içtenlikle gülümsemektir.
12. Başarı için kendi yolunuzdan giden yandaşlar değil, kendi yollarını çizen yoldaşlar yaratın.
13. Her şey olmaya çalışırsanız, odaklandığınız şeyden uzaklaşır, farklılaşmakta zorlanırsınız.
14. Zor ve imkansız yoktur. Zor ve mümkün vardır.
15. Farklılaşmazsanız, uzaklaşırsınız.
16. Bilgi paylaştıkça çoğalır, insan paylaştıkça güzelleşir.
17. Başarı için geçmişe bağlı kalmayın, geçmişle bağ kurun.
18. Harika olan; biri sektörünüz içinde bir başkasından tavsiye istediğinde, sizden bahsedilmesidir.
19. Bazen vazgeçilir, yenilgi kabullenilir. Bunun nedeni işi yarıda bıraktığınızda, başarıya ne kadar yakın olduğunu bilmemenizdendir.
20. Yarına hazır olmak için bugünden bazı şeyleri değiştirmeniz gerekecekse buna dünden razı olmalısınız.

Hilmi Işıkören
www.isikoren.com

Damat Vergisi

EVİNİ damadına ve kızına bedelsiz kiralayan bir okuyucumuzun kafası karışmış.

Şükrü Kızılot

 

“Geçen hafta, evini kayınvalidelerine bedelsiz kiralayan iki kişinin gelir vergisi ödemeleri gerektiğini yazmıştınız. Ben de evi kızıma ve damadıma bedelsiz kiraladım. Şimdi ben de ‘Damat vergisi’mi ödeyeceğim?”

GELİR VERGİSİ
Önce iyi haberi verelim.

Damat kızınızla evli olduğu sürece, “emsal kira bedeli” esasına göre, gelir vergisi ödemeyeceksiniz. Ancak (Allah gecinden versin kızınız ölürse) siz evi damada bedelsiz kiralarsanız, evin emlak vergisi değeri üzerinden, yüzde 5 kira geliri beyan edeceksiniz.

Şu anda sorun yok yani “damat vergisi” ödemeyeceksiniz.

Geçen hafta, yalnız yaşayan kayınvalidelere, bedelsiz ev kiralanmasından söz etmiştik.

Onların durumu farklı; evi kaynanalarına tahsis ettikleri sürece
“Kaynana Vergisi” olarak gelir vergisi ödeyecekler.

EMLAK VERGİSİ

Şimdi de kötü haberi verelim.

Damadınıza ve kızınıza, oturmaları için bedelsiz kiraladığınız evin bir de “Emlak Vergisi” var.

Evin emlak vergisi yönünden, mükellef sizsiniz.

Evde onlar oturacak ama vergiyi siz ödeyeceksiniz.

Mutluluk
Bu dünyada mutluluğun üç esası yapılacak bir şey, sevecek bir şey ve ümit edecek bir şeydir.
Joseph Addison

Yağmursuz hava
Hiç yağmur yağmayan hava hangisidir?
- Oyun havası.

Günün Sözü
Bazı kimselere kötülük yapmak, aşırı iyilik yapmak kadar tehlikeli değildir.
La Rochefoucauld

Damada verilen toplu para vergisi
Damada, evlenme öncesi kız babası tarafından toplu para verilmesi, bizde rastlanan bir uygulama değil.
Ancak Yahudilerde, kız babaları damada “drahoma” adı altında toplu bir para (örneğin 500 bin ya da 2 milyon dolar) verebiliyorlar.

Vergisine gelince..
Drahoma olarak damada ödenen paralar, Veraset ve İntikal Vergisi’ne tabi değil (Md. 4/c).
Kızlar mı şanslı damatlar mı ona da siz karar verin..

Japonlar ve Türkler
Japonlar: Biri yapabiliyorsa, ben de yapabilirim. Hiç kimse yapamıyorsa, ben yapmalıyım.
Türkler: Biri yapabiliyorsa ben neden yapayım? Hiç kimse yapamıyorsa, ben nasıl yapayım?
(Teşekkürler Fikret ÖZATA)

Erkeklerin düşündüğü
Eğer kendiniz hakkında konuşursanız, erkek sıkıcı olduğunuzu düşünecektir. Eğer başkaları hakkında konuşursanız dedikoducu olduğunuzu düşünecektir. Eğer kendisi hakkında konuşursanız, dünyanın en zeki ve hoşsohbet kadını olduğunuzu düşünecektir.
LINDA SUNSHINE

Filozof kadınlar
Kadınlar zaman zaman “filozofça sözler” söylerler. Peki hangi filozofça sözü hangi kadınlar söyler acaba? Buyrun bakın;
Mutlu etmeyeceksen meşgul de etme! (40+ kadın)
Ayrıca tatmin etmeyeceksen, tahrik de etme! (45+ kadın)
Bedenim bakire olsa ne yazar, ruhum çapkın olduktan sonra. (Bulamayan kadın)
Diz üstü yaşamaktansa ayakta ölmeyi tercih ederim. (Aldatılmış ve affetmemiş kadın)
(Teşekkürler Mehmet TÜRKMEN)

Erzurumlu’yu kızdırmayın
* Güvenliğiniz için bir kaç soru sormam gerekiyor. Doğum yeriniz?
- Erzurum...

* Doğum tarihiniz?
- 23 Ocak 1957

* Annenizin evlenmeden önceki soyadı?
- Anami karıştırma lan bu işe

Kira geliri olanlar hiç vergi ödemeyebilirler

Kira geliri olanlar hiç vergi ödemeyebilirler HATTA “vergi iadesi” bile alabilirler. Duruma göre, daha az vergi de ödeyebilirler.

Şükrü Kızılot

 

Herkesin durumu ve seçenekleri farklı olabiliyor ve sonuçta “Aaa... ben bunu bilmiyordum” diyebileceğiniz birçok ayrıntı var.

Bunları demek için de öncelikle, vergi yasalarında yer alan “özel avantajları” bilmek gerekiyor.

Tek başına bilmek de yetmiyor, “tercihleri de doğru yapmak” gerekiyor.

Örneğin, kira gelirlerinden indirilecek giderler yönüyle, “seçilecek yöntem” önemli.

Kira geliri olanların, vergi durumu ile ilgili genel bir açıklama yapmak doğru olmaz. Herkesin durumunu (konut ya da işyeri kirası, banka kredisi kullanılıp kullanılmadığı, evin son 5 yılda alınıp alınmadığı, kira geliri elde edenin kendisinin kirada oturup oturmadığı, kiranın tahsilat durumu, gayrimenkulün yakın akraba veya arkadaşa bedelsiz kiralanması, yapılan bağışlar, eğitim ve sağlık harcamaları, bireysel emeklilik vs) ayrı ayrı ele alıp değerlendirmek gerekir.

HANGİ YÖNTEMİ SEÇMELİKira gelirleri beyan edilirken, hangi yöntemin tercih edileceği çok önemli.

Birincisi: Götürü gider yöntemi

İkincisi: Gerçek gider yöntemi

Aman dikkat!

Birinciyi yani götürü gider yöntemini seçerseniz, “iki yıl” bu yöntemden dönemezsiniz. Sizin için hangisinin daha avantajlı olduğunu öğrenip, tercihinizi ona göre yapın.

GÖTÜRÜ YÖNTEM YÜZDE 25 GİDER DEMEK
Götürü gider, 1 lira masrafınız olmasa bile, yıllık kiranın (istisna sonrası), yüzde 25’ini düşebilmeniz anlamına geliyor.

Götürü gider uygulamasında, yıllık konut kira gelirinizden;

1- Önce 2 bin 800 TL istisna düşüyorsunuz (Ticari, zirai veya mesleki kazancı nedeniyle gerçek usulde gelir vergisi mükellefi olanlar, örneğin esnaf, tüccar, doktor, avukat istisnadan yararlanamıyor).

İstisna sadece konutlara: 2 bin 800 TL’lik istisna uygulaması, sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkuller için söz konusu.

2- Sonra da kalan tutarın yüzde 25’ini “götürü gider” olarak düşüyorsunuz.

3- İstisna+götürü gider toplamı, yılık kira gelirinden indiriliyor.

BİR ÖRNEK: Leyla Teyze’nin 2011 yılı konut kira geliri 18 bin liradır.

Buna göre;

- 18.000 - 2.800 (istisna) = 15.200 TL

- 15.200 x % 25 (götürü gider) = 3.800 TL

- 2.800 TL (istisna) + 3.800 TL (götürü gider) = 6.600 TL (Kiradan indirilecek tutar)

- 18.000 (yıllık kira) - 6.600 TL (İndirim) = 11.400 TL vergi matrahı (yani verginin üzerinden hesaplanacağı tutar) bulunuyor.

Gerçek gideri seçip hiç vergi ödemeyebilirsiniz
KİRA gelirini beyan etmeden önce durumunuza bakın. Gerçek gider yöntemi, sizin için daha avantajlı ise, götürü gider yöntemini değil gerçek gider yöntemini seçin.

EVİ SON 5 YIL İÇİNDE ALANLAR YAŞADI
Kiraya verdiğiniz konutu, son 5 yıl içinde satın aldıysanız ciddi bir avantajınız var.

Kira gelirini beyan ederken “Gerçek gider” yöntemini tercih ettiğinizde, evin satın alma bedelinin, yüzde 5’ini kira gelirinizden düşebilirsiniz. 2007’den önce satın alınan evler için bu avantaj söz konusu değil.

BİR ÖRNEK: Nuri Bey, 2010 yılında 300 bin liraya aldığı evinden, 2011 yılında 14.400 TL kira tahsil etmiştir.

Nuri Bey, beyanname verirken “gerçek gider” yöntemini seçerse, evi satın alma bedelinin(300 bin TL’nin)yüzde 5’ini yani 15 bin lirayı, kira gelirinden (14.400 TL’den)düşecek ve hiç vergi ödemeyecek.

- Yüzde 5’lik indirim, bir ev için geçerli:

Nuri Bey, 2010’da biri 300 bin TL’ye, diğeri 400 bin TL ‘ye iki ev almış ve ikisini de konut olarak kiraya vermişse; ikisinin de satın alma bedelinin yüzde 5’ini, kira gelirinden indiremez. Birinin (örneğin 400 bin TL’ye aldığının)yüzde 5’ini indirebilir.)

- İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller, yüzde 5’lik gider indiriminden yararlanamaz.

BANKA KREDİ FAİZİ ÖDEMENİN CAZİBESİ
Kiraya verdiğiniz evi, banka kredisi kullanarak satın aldıysanız, “ödediğiniz faizleri”, kira gelirinizden düşebilirsiniz .

Burada altını çizeceğimiz husus; bankaya yaptığınız ödemeleri değil, o ödemelerin içinde yer alan “faizleri” indirebiliyorsunuz. Bankadan kredi kullanıldığında, ilk yıllarda daha yüksek tutarda faiz ödendiği için “gerçek gider” yöntemi seçildiğinde, çoğu kez hiç vergi ödenmeyebiliyor.
Bu avantajdan, sadece konut kira geliri elde edenler değil, işyeri kira geliri elde edenler de yararlanabiliyor.

Evini kiraya veren kirada oturuyorsa indirim oluyor
EVİNİ kiraya veren, kendisi de kirada oturuyorsa,
gerçek gider yöntemini seçmesine bağlı olarak, ciddi bir indirim avantajı var.

Sahibi bulunduğu konutu ya da konutları kiraya verenler, kendileri de başka bir evde veya lojmanda kira ile oturuyorlar da, ödedikleri kirayı tahsil ettikleri kiradan indirebilirler.

ÖRNEK: Abdi Bey’in kira aldı iki evi var. Birinden 12 bin TL, diğerinden ise 15 bin TL yıllık kira geliri var. Abdi Bey, kirada oturduğu eve yıllık 24 bin TL kira ödüyor.

Bu durumda Abdi Bey, aldığı 27 bin TL kiradan, ödediği 24 bin TL kirayı indirebiliyor.

Abdi Bey, istisnayı ve diğer gerçek giderlerini de(örneğin amortisman ve emlak vergilerini de) indirdiğinde, muhtemelen vergi matrahı çıkmaz ve vergi ödemez.

Gerçek gider belgeleri 5 yıl saklanacak

GERÇEK gider yöntemini seçenler, yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl süre ile saklamak ve vergi dairesince istenildiğinde, ibraz etmek zorundalar.

ZARAR DOĞMASI HALİNDE NE OLACAK?Kira geliri elde edenler, giderlerinin fazlalığı nedeniyle “zarar doğması halinde, bu zararlar beş yılı geçmemek üzere”, gelecek yıllarda elde edilecek.

Ancak bu olayda iki istisnai durum var.

1. Konutunu kiraya veren kişinin, kendisi de kirada oturuyorsa ödediği konut veya lojman kirasından kaynaklanan zararı, gelecek yıllarda indiremez.

2. Kira alınan konutun, satın alma bedelinin yüzde 5’ini indirmeden kaynaklanan zarar, gelecek yıllarda indirilemez.

Amortisman da emlak vergisinden iniyor

AMORTİSMAN, bakım-onarım gideri ve Emlak Vergisi de indirilebiliyor. Kira geliri elde edenlerin, “gerçek gider” yöntemini seçmeleri halinde. İndirebilecekleri başka giderler de var.

Örneğin, kira alınan gayrimenkullerin;

- Amortisman,
- Kira aldığı evin bakım onarım gideri,
- Sigorta giderleri,
- Emlak vergileri,
- Sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,kira gelirlerinden gider olarak indirilebiliyor.

Yurt dışında ödenen kiralar

YABANCI ülkede kira ödeyen, Türkiye’de de konut kira geliri olan kişinin, yurt dışında ödediği kirayı Türkiye’de ödeyeceği kiradan düşmesini Danıştay, değişik tarihlerde verdiği kararlarında kabul etti. Ancak Maliye Bakanlığı kabul etmiyor. Bu aşamada, “Maliye ile ihtilaf yaşamaya gerek yok” diye düşünenlerin indirme-mesinde yarar var. “Ben indiririm, yargıda da hakkımı ararım” diyenler ise “ihtirazi kayıtla” beyanname verip, dava açabilirler.

  Evini teslim almayanların KDV'si ne olacak?                                                                                                               

HERKESİN konusu kendine göre önemli...

Şükrü Kızılot

 

Maliye Bakanı, net alanı 150 m2’nin altında olan evlerde, KDV oranının artırılacağını açıkladığından bu yana, evlerini müteahhitten teslim almayanlardan sorular yağıyor.
ALINDIĞINDA YÜZDE BİR İDİ
Okurlarımızdan Cemil Bey’in yazdıkları, okuyucu sorularının özeti gibi.
Birlikte okuyalım.
“Emekli ikramiyemi ve birikimlerimi vererek, inşaat firmasından, üç ay önce kaba inşaat halinde iken 120 m2 bir daire aldım. Daireyi 2013 yılı mayıs ayında teslim edecekler.
Evin bedelini ve yüzde 1 KDV’sini de ödedim.
Geçenlerde müteahhit aradı ve ‘Maliye Bakanı, 150 m2’ye kadar olan konutlarda KDV oranının bir Kararname ile artırılabileceğini açıkladı. Evinizle ilgili KDV oran artışı olursa, sizden KDV farkı isteyeceğim. Bilginiz olsun’ dedi. Olur mu böyle şey, ben evi alırken KDV oranı yüzde 1 idi. Aldıktan sonra KDV oranı artırılırsa ben niye ödeyeyim?”
Bazı müteahhitler de KDV oranı artışını hiç düşünmedikleri için daireleri inşaat aşamasında KDV dahil sattıklarını, konutları teslim etmeden oran artışı olursa, alıcılarla ciddi sorunlar yaşayacaklarını belirterek, bu konuya çözüm bulunmasını istiyorlar.
MAALESEF ÖDENECEK
Konutların proje üzerinden veya inşaatları devam ederken satılması halinde, KDV yönünden vergiyi doğuran olay meydana gelmiyor. Bu tür satışlarda, inşaat bitip iskanı alındığından itibaren, yedi gün içinde satış faturası düzenlenip, KDV hesaplanması gerekiyor. Ancak, konutun iskan alınmadan önce alıcıların kullanımına sunulması halinde, vergiyi doğuran olay bu tarihte meydana gelecek.
İnşaat devam ederken alınan paralar ise, inşaat firması açısından“avans” niteliğindedir.
Yukarıda yapılan açıklamalardan da fark edileceği gibi, dairelerin iskanı alınıp teslim edilmesinden önce, KDV oran artışıyapılması durumunda, KDV yeni oran üzerinden hesaplanacak.
Yapılan sözleşmede, daire satış bedeli KDV dahil belirlenmişse ve sözleşmeye olası bir KDV artışı ile ilgili hüküm konulmamışsa, KDV’yi alıcı ödemeyecek.
NE YAPILABİLİR?
Maliye Bakanı’nın açıkladığı KDV oran artışı yapılacaksa, daha önce proje üzerinden veya inşaat devam ederken konut alanlar, KDV yönünden korunmalı.
Bu aşamada örneğin; proje üzerinden ya da inşaat devam ederken yapılan satışlarda, kararnamenin yayım tarihi itibariyle “kat irtifaklı arsa tapusu” almışolanların, KDV oranlarının yüzde 1 olarak uygulanacağı yönünde bir düzenleme yapılması sorunu çözebilir.

Gayrimenkul Yatırımlarında Kâr Etmenin Yolları

hurriyetemlak.com'un Genel Koordinatörü Ahmet Kurşunlu, Donald J. Trump'un yayınladığı araştırmasındaki önemli satır başlarını bir araya getirdi.

Ahmet Kurşunlu

10.02.2012 16:35:51

Gayrimenkul yatırımı yaparken nelere dikkat etmeniz gerektiğini, yatırımınızı nasıl kazançlı bir hale getireceğinizi değerlendirmenize sunarım...

• Şehir nereye doğru büyüyorsa, orada gayrimenkul alın.

• Zenginler şehrin ne tarafına doğru kayıyorsa, siz de o yöne doğru yönelin.

• Zamana yatırım yapmaktan korkmayın.

• Biraz fazla para verseniz de, her zaman en iyi yerdeki gayrimenkulü alın.

• Gelişen bölgelerdeki gayrimenkulünüzü satmayıp elde tutmaya çalışın.

• Her zaman güvendiğiniz profesyonellerle iş yapın.

• Gayrimenkulün değeri konusunda kendi değerlendirmenizi kendiniz yapın.

• Almayı düşündüğünüz gayrimenkulün civarında iş yapan profesyonellere danışın.

• Alırken de satarken de "açık artırma"lara teklif verin. Burada, beklenmedik fiyatlarla karşılaşabilirsiniz.

• Gayrimenkulünüzü satarken, çoğu zaman ilk teklif en iyisidir.

• Ortak gerekliyse, güvenilir kişiler seçin.

• Satacağınız malda kullanılan kalite ve markayı ön plana çıkarın.

• Gayrimenkulünüzü satmayın; satarsanız bile, hemen önceden belirlediğiniz bir gayrimenkulü alın.

• Gayrimenkul alımı ve satımı sırasında düzenlenen kontratlardaki detaylara dikkat edin.

• Her şeyden önce tapunuzu garantiye alın. Bir biçimde tapu giderse, her şeyiniz gitmiş ve yatırımınız sıfırlanmış olur.

• Pazarlık etmeden gayrimenkul almayın. Profesyonel pazarlık tekniklerini öğrenin.

• Vergi konusunu hiçbir zaman göz ardı etmeyin. Bu konudaki hesabınızı iyi yapın.

• Piyasaya güvenin.

• Alımda da, satımda da sözünüzden dönmeyin.

• Gayrimenkulda fırsatlar bitmez. Her zaman, fırsat vardır.

• Ticari gayrimenkul yatırımı en iyisidir. Yani, dükkân yatırımı ev yatırımından iyidir.

• Gayrimenkul alırken para yapılır. Satarken değil.

• Mimari planın ve şehir yerleşim planının güzelliği malı satar.

• Alırken, bu gayrimenkulü bir gün satacağınızı düşünün.

• Alırken de, satarken de bir fiyat seviyesinden sonra durmasını bilin.

Ahmet Kurşunlu

Merkezi sistemle ısınan evler dikkat

Isı Pay Ölçerlerinizi hala taktırmadıysanız, kışın sizi büyük bir ceza bekliyor olacak!

Ceren Kumbasar

 

Kanunun uygulama için verdiği süre doldu. Artık merkezi sistemle ısınan her evin bir payölçeri olması zorunlu. Yaz aylarını ağustos böceği misali geçirirseniz, durum vahim. İşte pay ölçerle ilgili bilmeniz gerekenler:
ISI PAY ÖLÇER İLE İLGİLİ BİLMENİZ GEREKEN 7 ŞEY

1. Isı Pay Ölçer Nedir?
• Merkezi sistemle ısınan binalarda her dairenin kaç paralık yakıt yaktığını ölçümleyen bir sayaçtır.
• Eski, yeni her marka ve her model radyatörün üzerine takılmaktadır ve o radyatörün ısı tüketimini ölçümlemektedir.
• Isı Pay Ölçer yapmış olduğu ölçümleri bir radyo frekansı ile bina dışına göndermektedir. Pay ölçüm şirketi her dairenin kaç paralık yakıt yaktığını binaya girmeden uzaktan ölçümlemektedir.
2. Pay Ölçer Zorunlu mu?
• Herhangi bir metrekare sınırlaması olmaksızın, merkezi ısıtma sistemi kullanan tüm binalar 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ve bağlı yönetmelikler gereği ısı pay ölçer kullanmak zorundadırlar.
• Bu konu ile ilgili yasa 2007 yılında çıkmıştır. Binalara gerekli araştırma ve hazırlıkları yapmaları için beş sene süre verilmiştir. Mayıs 2012 tarihinde bu süre dolmuştur ve ısı pay ölçer uygulaması kanuni bir zorunluluk haline gelmiştir.
3. Pay Ölçer Yasası Neden Çıktı?
Türkiye doğalgaz konusunda dışa bağımlı bir ülkedir. İthal edilen doğalgazın %71’i konutlarda ısınma amaçlı olarak kullanılmaktadır. Merkezi sistemle ısınan konutlarda çok ciddi ısı israfı oluşmaktadır. Isı pay ölçer cihazı bu israfın önüne geçilmesi konusunda uluslar arası kabul edilmiş bir tasarruf sistemidir.

4. Pay Ölçer Taktırmazsam Ne Olur?

• Pay Ölçer Yasası, binalarda pay ölçer cihazlarının kullanımı ile ilgili gerekli hazırlığın yapılması görevini bina yöneticisine vermiştir.
• 2012 Kasım ayında, kaloriferler tekrar yanmaya başladığı zaman, eğer ısı paylaşımı yasaya uygun olarak yapılmaz ise, bina yöneticisi mevcut kanuna muhalif duruma düşecektir. Bu durumda bir bina sakini, bina yöneticisi aleyhine kanuna muhalefetten suç duyurusunda bulunabilecektir.
• Ayrıca binada ısı paylaşımı kanuna aykırı yapıldığı için bir daire sakini, bu kanunsuz paylaşıma katılmak istemediğini paylaşıp, paylaşım kanuna uygun yapılana kadar ısı parası ödemekten feragat edebilecektir. Bu durumda ilgili daire sakini kanunen haklı olacağı için, bina yöneticisi bu daire sakini hakkında icra işlemi başlatamaz.

5. Tasarruf Nasıl Sağlanıyor?

• Binalarda yüksek ısı tüketiminin birinci sebebi ısı israfıdır. Daire sakinleri “Az da yaksam, çok da yaksam aynı bedeli ödeyeceğim” zihniyetinde olduğu için, binalarda ciddi ısı israfı oluşmaktadır. (Serinlemek için kaloriferlerin kısılması yerine, cam açılması gibi)
• Pay ölçer taktıran binalarda daire sakinleri kullanmadıkları odaların ısısını kısık konuma getirmekte, evde yokken radyatörleri kısmakta, çerçevelerin bakımlarına daha özen göstermekte, duvar ve radyatör arasında ısı izolasyon panoları kullanmakta ve bu şekilde ısı tüketimlerini düşürmektedirler.
• Pay ölçer uygulaması ile birlikte her dairenin ısı faturası tüketim oranına göre hazırlandığı için daire sakinleri tüketim alışkanlıklarını hızla değiştirmekte ve bu bina genelinde %25-%40 arası ısı tasarrufu sağlamaktadır.

6. Pay Ölçer Seçerken Nelere Dikkat Etmelisiniz?

• Pay ölçer cihazını üreticiden direkt olarak satın almak, teknik desteğe ulaşmak açısından büyük önem taşımaktadır. Bu sebeple tedarikçinizin üretici olduğundan emin olmalısınız.
• Pay ölçer cihazı 10 yıllık bir hizmet sözleşmesi ile birlikte satılmaktadır. Bu bağlamda iş yaptığınız pay ölçüm şirketinin bakanlıkça yetkili bir şirket olduğundan emin olmalısınız.
• Pay ölçer cihazlarının pilleri 10 yıllık kullanım ardından bitmektedir. Almış olduğunuz pay ölçer cihazının pillerinin değiştirilebilir olması, 10 yıllık kullanım sonunda yeni cihaz almanıza gerek kalmayacağı anlamına gelmektedir.
• Pay ölçer cihazlarında kullanılan beyaz plastik parçalar zaman içinde ısıya bağlı olarak sararmaktadır. Bu bağlamda farklı renklerde pay ölçer cihazlarını tercih etmek görsel açıdan zaman içerisinde oluşabilecek sıkıntıları engelleyecektir.
• Pay ölçüm şirketi her ay sonunda size bir tüketim raporu sunacaktır. Bu rapordaki tüketimin denetlenebilmesi açısından pay ölçer cihazlarının ekranlarının büyük olması size kolaylık sağlayacaktır.
7. Pay Ölçer Fiyatları
• Pay ölçer cihazı, termostatlı radyatör vanası ile birlikte bir set olarak satılmaktadır. Bu iki cihazın montaj ve KDV dahil satış fiyatı 100 TL civarındadır.
• Pay ölçüm şirketi, ısı paylaşımı yaptığı her ay, ilgili daireye bir hizmet bedeli faturalamaktadır. Söz konusu ücret daire başına, aylık 5 TL civarındadır.

Ceren Kumbasar
ceren.kumbasar@cubeistanbul.com

Kentsel Dönüşüm mü? Yoksa…

Bizlerin kentsel dönüşüme mi yoksa rantsal dönüşüme mi ihtiyacı var?

Gürkan Akkuş

 

2011’in sonundan itibaren en çok konuşulan konulardan biri "Kentsel Dönüşüm". Vatandaş, inşaat firmaları, gayrimenkul ofisleri, belediye başkanları, kısacası herkes "Kentsel Dönüşüm"den bahsediyordu. Ancak Türkiye ve özellikle İstanbul bu dönüşüme hazır mı? Bu sorunun cevabını henüz kimse bilmiyor.

İstanbul’un bazı bölgelerinin kentsel dönüşüme ihtiyacı olduğu bir gerçek. Ancak bazı bölgeleri ise kentsel dönüşüm ile birlikte rant kazanmanın peşinde. Peki, İstanbul’un hangi bölgelerinde kentsel dönüşüme öncelik verilmesi gerekir? Asıl can alıcı soru bu. Zaten bu sorunun cevabı da kentsel dönüşümün geleceğini ve gerekliliğini belirleyecek.

Tarlabaşı, Sulukule, Kartal, Ayazağa… Bu bölgeler mi öncelikle dönüşmeli yoksa Çevre ve Şehircilik Bakanı Sn. Erdoğan Bayraktar’ın belirttiği gibi hasarlı binaları mı dönüştürmek gerekir? İstanbul’da 200 binin üzerinde kaçak yapıdan, yaklaşık olarak 1 milyon da hasarlı binadan bahsediliyor. Bu binaların dönüşümüne öncelik verilmeli. Deprem bölgesinde olan ve 7 şiddetinde bir depremin beklendiği İstanbul’da kentsel dönüşümü rantsal dönüşüme çevirirsek bundan bizler zararlı çıkarız.

Devlet, inşaat firmaları ve vatandaşlar kazanç elde etme yerine güvenli bir biçimde yaşama yolunu tercih etmeli, yaşam alanlarını düzeltmeye çalışmalıdır. Burada önemli bir görev de gayrimenkul danışmanlık firmalarına düşüyor. Bu alandaki firmaların herkesi iyi bilgilendirmesi gerekiyor.

Vatandaş olarak neden 100 m2 evimi bırakıp da 70 m2lik evde oturayım? sorusunun yerine sağlam ve güvenli bir evde nasıl oturacağım? sorusunun cevabını düşünmeliyiz. Bu durum aslında sosyal sorumluluk projesi olarak görülmeli. Devlet bu projede yer alan inşaat firmalarına, kar amacı gütmeden bu işi yapma şartı getirmeli ki, insanlar evlerini gönül rahatlığı ile bu firmalara versinler. İnşaat firmaları da, hasarlı binalardan kar elde etmeden sağlam binalar yapmaya çalışmalıdırlar.

Kısacası kimse rantı düşünmeden el birliği ile yaşadığı bölgeyi kurtarmayı düşünmeli. Eğer “Kentsel Dönüşüm” yerine “Rantsal Kazanımı” düşünürsek bu işten herkes zararlı çıkar.


Bizlerin kentsel dönüşüme mi yoksa rantsal dönüşüme mi ihtiyacı var?

Cevabını siz verin…

Gürkan Akkus
Realty World Turkiye
Egitim ve Franchise Yoneticisi

Kira gelirinin giderek artan cazibesi

Kira gelirinin giderek artan cazibesi

2012 yılı Mart ayında, kira geliri beyan edenlerin sayısı belli oldu.

Şükrü Kızılot

 

2012 yılında kira geliri beyan edenlerin sayısında yüzde 30’a yakın artışvar.
2010 yılı ili kıyaslandığında, artış oranı yüzde 61 oluyor.
DİĞERLERİ AZALIYOR
Tablo-I’de son 10 yılda kira geliri elde eden mükellef sayısı ile diğer mükelleflerin sayısı, artış ve azalış oranlarıyla birlikte gösterilmiştir.
Tablonun incelenmesinden de fark edileceği gibi, son 10 yılda;
- Gerçek usulde gelir vergisi mükellefi (bakkal, konfeksiyoncu, kitapçı, kırtasiyeci, ayakkabıcı, saatçi, gözlükçü, mobilyacı, lokantacı,avukat, doktor, mimar, çiftçi, kar payı ve temettü geliri elde edenler vs.) artmamış, aksine azalmış.
- Basit usule tabi esnaf sayısında yüzde 13, KDV mükellefi sayısında da yüzde 20 azalma olmuş!
- Kurumlar vergisi mükellef sayısında yüzde 16 artış olmuş.
- KİRA GELİRİ elde eden mükellef sayısında ise yüzde 224 oranı ile artış değil adeta “patlama” olmuş.
ARTIŞIN NEDENLERİ
Artış oranındaki patlamada, Maliye’nin etkili denetiminin, kiraların bankaya yatırılmasının ve özellikle bu yıl gönderilen “kira gelirinizi biliyoruz, beyanname verin. Yoksa cezalı duruma düşersiniz” yazılarının kuşkusuz büyük payıvar.
Ancak bir başka gerçeğinde “kira gelirinin dayanılmaz cazibesi” olduğunu göz ardı etmeyelim. Özellikle son yıllarda inşaat sektöründe ortaya çıkan patlama da bunun göstergesi. Tablo II’de bazı ülkelerle kıyaslamalı olarak, işyeri kira gelirlerine ve gayrimenkulün kaç yılda finanse edildiğine yer verilmiştir. Görüldüğü gibi, gayrimenkul yatırımının en cazip olduğu ülke, Türkiye..
Zaman zaman yaşanan ekonomik krizler, iş hayatındaki çalkantılar, zorluklar, para ve hapis cezasını gerektiren mevzuatlar ve bunlardan kaynaklanan riskler, insanları “100 birim yerine 50 birim gelirim olsun ama başım ağrımasın, çoluk çocuğum perişan olmasın” diye düşünmeye, gayrimenkule yatırıma, bono-tahvil, Eurobond ve mevduat faizine yöneltiyor.
Aşağıdaki iki tablo ve bu yöndeki gelişmeler, ekonominin farklı bir açıdan fotoğrafı olarak çok önemli..

İnşaattan daire alanlar dikkat!

Adınıza düzenlenmiş tapuya güvenmeyin! Bu öneriye kulak verin

 

Emlak Müşaviri Salim Taşçı, bitmemiş binalardan daire alan vatandaşları uyardı. Taşçı, satıcısı müteahhit olan inşaat halindeki bir binadan daire aldıktan sonra, müteahhit ile arsa sahibinin ihtilafa düşmesi halinde vatandaşın tapusunun iptal olacağını bildirdi. Taşçı, "İnşaat halinde daire alacaksanız, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesini incelemeniz mutlak söz konusudur" dedi.

Emlak uzmanı Salim Taşçı, yaptığı açıklamada, inşaattan daire alan vatandaşları uyardı. Taşçı, "İnşaat halinde bir daire aldınız. Satıcısı müteahhit. Dairenin tapusunu aldınız. Bir müddet sonra, müteahhitle, arsa sahibi ihtilafa düştü veya müteahhit firma kaçtı. İşte o zaman sizin tapunuzda uçmuş oluyor" dedi.

Binanın yüzde 95'inin bitmiş, yüzde 5'inin eksik olması halinde bile binayı yapan yüklenici firmanın ortadan kaybolduğunda, o yüzde 5'lik eksik kalan kısmı, yüklenici firmadan daire alanların tamamlaması gerektiğini söyleyen Taşçı, "İnşaat halinde daire alacaksanız, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesini incelemeniz mutlak söz konusudur. Kat karşılığı sözleşmeden doğacak ihtilaflar, direk olarak alıcıyı da etkilemekte, bir yığın mağduriyete sebep olmaktadır. Yüklenici firmaya ödediğiniz meblağın tamamını, yani 200 bin TL aldıysanız, tapu harçlarında, tapu muamelesinde mutlaka ödediğiniz miktarı yazdırınız. Kat irtifakında arsa tapusu üzerinden satışlarda, harçlandırmalar düşük tutulduğundan, mahkemeye gittiğinizde, tapuda 10 bin TL üzerinden davanızı hükme bağlayabilir" diye konuştu.

İNŞAAT HALİNDEKİ BİNADAN DAİRE ALANLARA ÖNERİBitmemiş binalardan daire alan vatandaşları dikkatli olmaları hususunda uyaran Taşçı, bu kişilerin kat karşılığı sözleşmesini okumaları, ödedikleri meblağı belgelendirmeleri ve tapu harçlarını tam ödemeleri gerektiğini söyledi.

Taşçı, "Avukatınızı, Mali müşavirinizi, Emlak müşavirinizi yanınızda bulundurmadan, tapuyu üstünüze alsanız bile, kat karşılığı inşaat sözleşmesini okutmadan imzalamayınız. Dairenin tapusunu almış olmanız yapıcı firma ile arsa sahibi arasın da ki ihtilaf neticesi tapunuz iptal olacaktır, bu nedenle dikkatli olunuz" dedi.

ANKA