Türkiye de Emlak sektörü ne alemde !!!

Türkiye de Emlak sektörü ne alemde ?!! Neler oluyor ? Neler Olacak?

Merhaba sayın takipçilerim. Sektör de ki gelişmeler beni bu yazıyı yazmaya itti doğrusu. Evet gelelim son durumlara. Türkiye'nin hızlı büyüme içine girmesi, geç kalınmış olan kentsel dönüşüm söylemleri içinde ve yeni jenerasyon yapılaşmanın da hızla artması ile de devam etmekte. Ülkemizde Turizm, Sanayi, Ticari ve Konut anlamında ciddi bir yapılaşma ve yatırımlar olduğunu hep beraber görmekteyiz. Fakat bu konuda ne kadar planlı programlı çalışılmakta bilmiyoruz ve bu konuda ciddi tartışmalar yapmak gerektiğini düşünüyorum. Özellikle 2-B olarak ünlenen ve Orman Köylüsüne ait olan bu alanların da yapılaşmaya açılması gündemde. Hoş bu alanlarda eskilerden kalma ve halen devam eden sanayi tesisleri, konutlar, villalar ve gecekondular olduğu gibi sahiplerinin ilgisizliğinden ormana dönmüş alanlar da bulunmakta. Şunu da bilmek gerek ki bu durumda olan arsalar sahiplerine değil Ormana dahil edilecektir. Su havzalarında yapılan plan değişiklikleri ve alt yapı çalışmaları ile bazı imara açılmaması ön görülen yerlerinde imara yavaş yavaş açıldığı ve akabinde birilerine rant sağlıyormuş görüntüsünü verecek şekilde bu problemli arazilerin imarlarının yükseltildiğini görmekteyiz. Bu her ne kadar emlak sektörüne bir hareket kazandırsa da çevre açısından nasıl bir handikap yaratacağı ileriki yıllarda görülecektir. Belediyelerin ciddi arıtma kollektörleri ve sistemlerine yatırım yapacağı da aşikardır. Peki neden hep iller büyütülmeye çalışılmakta ve köyler üzerine bir çalışma yapılmamakta. İllere yapılan yatırımlar sadece göçün artmasına sebep olmaktadır. Üstelik dünya da büyük bir tahıl krizi olduğu da görülmekte iken. Tarım arazileri ile problemler hakkında konuşulduğunu duymamaktayım. Ülkemizde ciddi bir çölleşme yaşanan bölgeler oluşmakta. Akciğerlerimiz olan ormanlarımız zamanında yanlış yapılan tarım politikaları yüzündende koruluklara dönüşmüş durumda. Şu google sağolsun sayesinde ne kadar ormanımız var ne kadar tarlamız var görüyoruz. Bakınca da pek içaçıcı gözükmüyor malesef. Dağ taş bozkır ve uçsuz bucaksız, ağaçsız çalılıksız tarlalar. Kentsel dönüşüm tüm alanlar da ciddi planlamalarla ve toplumsal birlik ve beraberlik içerisinde yapılmalı, hiç bir bölge kayırılmamalıdır. Ülkenin Sanayi de ciddi planlamalara ihtiyacı vardır. Ülkeye getirisinden çok götürüsü olan sektörler tespit edilmeli ve bu sektörlerin önü tıkanmalıdır. Çevre kirliliği yaratan sektörlere ciddi denetim yapılmalı ve çevreye verdikleri zararın faturası bu firmalara kesilmelidir. Turizm en önemli gelir kaynaklarımızdan biri haline getirilebilir bacasız sanayi olan bu sektörde sadece deniz değil, dağcılık, kayakçılık, kültür turizmi gibi ülkemizin sayısız zenginlikleri sayesinde bugünkü halini 4'e 5'e katlaması gerekir. Ülkemizde Turizm bölgelerinde ciddi alt yapı eksikleri bulunmaktadır ki bu konularda acil çözümler üretilmeli ve ciddi yatırımlar yapılmalıdır.

Gelelim Emlaçılık sektörüne, sektörde güzel gelişmeler var son yıllarda gayrimenkul firmalarının içlerinden bazılarının markalaştığı ciddi kurumsal yapılara dönüştüğü görülmektedir. Fakat şuda var ki gene yükselen sektörlerden görünen gayrimenkul aracılık, al satçılık ve arazi geliştirme hizmetleri sektörüne de farklı sektörlerden ciddi kaymalar meydana gelmiştir. Özellikle Bankacılık ve Finans sektörlerinden geçiş yapan, uluslararası Fonların ülkemizde temsilciliğini yapan ciddi kuruluşlar ortaya çıkmıştır. Her ne kadar hala kanuni bir alt yapı tam olarak oturmamış da olsa sektörde profesyonel gayrimenkul danışmanı diyebileceğimiz kurumsal firmalar ortaya çıkmıştır. Ülkemize birazda Amerikadan gelen uluslararası franchise zincirlerinin başlattığı bu kurumsal kimlik ve marka akımı ülkemizde ses getirmiş ve sektörün önemini gözler önüne sermiştir. Dünyanın çoğu ülkesinde kanuni alt yapısı olan, lisans zorunluluğu olan bir meslek halen ülkemizde kanuni alt yapıya kavuşmamıştır. Örnek aldığımız Amerika bu konuda bize örnek teşkil edebilir sonuçta Amerikayı yeniden keşfetmemize gerek yok Dünya da ki örnekleri inceleyip bize en uygun olanı bizim kanunlarımıza uygun hale getirerek sektördeki başı boş görünümünden kurtarma zamanı gelmiş de geçiyordur. Bu konuda çeşitli emlak dernekleri hukukçularla birlikte ciddi çalışmalar yapmışlar ve bir kanun tasarısı da hazırlamışlardır. Kimine göre Esnaf, Kimine göre tacir olan bu mesleğin erbabları da aslında hukuk fakültesi mezunu avukatlar gibi bir serbest meslek erbabı olmalı ve hukukçularla entegre olması gereken bir sektördür. Örneğin bir emlakçı kira kontratı düzenlememeli hukuki bir akit olan sözleşmeleri Hukukçulara yönlendirmeli veya bir avukatla anlaşmalı çalışarak bu tip sözleşme işlerini avukatlara yaptırmalıdır. Emlakçılık sektörünün en büyük sıkıntılarından biride kendi alacaklarının tahsili sıkıntısıdır. Çoğu emlakçıdan ev, arsa, fabrika, dükkan, v.s. bulan müşteriye komisyon vermek zor gelir, sahibinden bulamaz. Emlakçılık sektörü kolay bir sektör değildir. Üstelik bilgili olmayı ve bazı maliyetlere katlanmayı gerektirir. Düşünün bir evi satarken görmeye gelen herkesi aracınızla ücret almadan götürüp gezdiriyor, vakit harcıyor ve bazı araştırmalar da yapıyorsunuz. İnternet sitelerinde ilan vermek için yıllık üyelik aidatları ki en az 3-4 firma bu konuda ciddi paralar almakta, gazete ilan paraları, afiş, el ilanı bastırıyorsunuz, halen gazetelere ilan veriyorsunuz ki bunlar ciddi paralar olmakta ve bazı zamanlar da 2 ay 3 ay bu şekilde yapılan masrafa rağmen satılamayan, kiralanamayan gayrimenkullerin sahipleri de gelip sözleşmeli ise iptal edip bir başka meslekdaşınıza veya kendi başına bu işi yapmaya kalkıyor. Tabi harcanan masraflar da havaya gidiyor açıkçası sermayesiz iş olarak görenlerin vay haline. Tabi bazı yaşını almış emekli abilerimizin mahalle aralarında açtığı standartlara bile uymayacak 5-10 m2'lik dükkanlarda dükkan camına ilan ederek sattığı kiraladığı da oluyor. Tabi onun adı da emlakçılık oluyor, burda şöyle de bir sıkıntı doğuyor ki bu sektörde vergi dairesine gidip açılış yapan herkes bu işi yapıyor ha bir de %70'lik kayıt dışı olarak mükellefiyeti olmadan farklı mesleklerin yanında yapanlar var. Mesela İstanbul'da ki kapıcıların en az %60'ı diyeyim hatta bazı sitelerde kapıcı emlak ofisi bile açıyor kimi kaçak kimi resmi, sektörde ki sabıkalı sayısı da %15-20'lerde vardır. Bugün aracınızla yolda giderken bakkalların, kasapların, kuaförlerin dükkan camlarına bakın mutlaka bir ikisinde kiralık satılık daire ilanı görürsünüz, doktorlar, belediye memurları, müstahdemleri, işçileri, itfaiyecisi, belediye otobüsü şöförü bile emlakçılık yapıyor bu memlekette. Bu mesleğin suyunu çıkardıklarından bazıları ben emlakçıyım dese de, kurumsallaştık diyenler gayrimenkulcüyüz demekteler. Ne farkı var? işte olay burda başlıyor. Emlakçılık artık tek bir noktaya belli bir sokağa, mahalleye, ilçeye, ile değil ülke bazında uluslararası bir hal almaya başlıyor. Neden derseniz artık ülkemiz tamamen açık bir ülke haline geliyor mütekabileyetle ilgili kanunda ki değişiklikle uluslararası gayrimenkul yatırım fonları açısından da cazip hale gelmeye başlıyor.
Fakat çok önemli bir sorunumuz var  ki oda ülkemizde ki kayıtdışılık. Gayrimenkul alım satımlarında yaşanan vergi kayıpları çok büyük her ne kadar takiplerle incelemelerle bu konuda büyük cezalar getirse de devlet vergi harç dilimini yükselterek yanlış yapıyor. Şuan sektörün içinden biri olarak şunu görüyorum kredili olmayan satışlarda 10 trilyona satılan bir arsanın tapuda 1 trilyon gösterilerek harcının bu orandan ödendiği, 650.000'e satılan bir dairenin tapu da 100-150.000 TL civarında gösterildiğini düşünürsek (650.000 TL'de 26.000 TL Harç çıkarken 150.000 TL 6.000 TL harç öder) devletin zararını siz düşünün. MASAK ne kadar takip ederse etsin yapılan işlem sayısı çok fazla ve herkes kitabına uyduruyor elden ele ciddi nakit transferler de dönüyor. Devlet sektöre kanuni alt yapıyı oluşturmayarak, mesleki lisans zorunluluğu getirmeyerek ve bu tapu işlemlerinde Lisanslı Emlakçılığı başlatmayarak, imza ve mali mükellefiyet getirmeyerek büyük bir ver kaybı yaşanmasına sebep olmaktadır. Bu işi yapacakların mali sorumluluk sigortası da yaptırma zorunluluğu olması gerekmektedir. Bu konuda ilgili bakanlara bir çok kez sektör temsilcileri bilgi ve sunumlarını vermişlerdir. Ülkemizde ciddi bir kayıt dışı para dönmektedir. Her sektörde de bu paralar elden ele dolaşmaktadır. Bu para bir şekilde kayıt altına alınmalıdır. En büyük kayıt dışılığın yaşandığı sektör ise inşaat sektörüdür. Neden derseniz inşaat sektöründe her ne kadar çok ileri gitmiş firmalar olsada halen eski sistemde inşaat yapan, profesyonelleşmemiş inşaat firmaları da hat safhadadır. Halen satışlarında tapuda satış bedelleri tam gösterilmemektedir. İnşaat sektörününde ciddi bir silkinmeye girip aralarında ki çürük firmaları ayrıştırmaları gerekmektedir. İnşaat sektörü de ciddi bir yapılanma ve standartlara tabi olmalı ve her önüne gelen müteahit olmamalıdır.
Dünya da kaç ülkede bizimki kadar Müteahitlik karnesi olan adam vardır?
Ülkemizde kentsel dönüşümle beraber ciddi bir sektörde yıkım sektörü oluşacaktır. Bu sektör ülkemizde ne durumdadır?
Ne kadar profesyonel ve yeterli firmalar bulunmaktadır?
Üniversitelerde bu konuda uzman mühendis yetişmektemidir?

Şuan ülkemizde 2.700.000 Konut fazlası olduğu söylenmekte bu da ciddi bir konut arzı fazlasıdır. Yabancı yatırımcılardan medet umsaksa da yabancıların teklif ettikleri bedeller bizim inşaat firmalarımızı tatmin etmemekte. Ülkemizde ve Dünya da standart konut projeleri artık talep görmemekte bunu ilk görenlerden Sinpaş gibi firmalar nitelikli ve fonksiyonel siteler üreterek konuta olan talebin bitmeyeceğini ve her dönemde farklılık yaratarak satışlarını nasıl artıracaklarını diğer firmalara da örnek teşkil edecek şekilde göstermektedir. Artık insanlara göstermelik bir havuz, fitnes ve kapalı otoparkla da göz boyanmayacağını göstermiştir. DAP projeleri de görsel farklılıklarıyla çektiği bir müşteri kitlesi oluşturmuş ve yurt dışından da aldığı taleplerle sektörün artık sabun kalıbı gibi birbirinin aynısı binalar yapma döneminin bittiğini göstermektedir. Artık insanlar site ortamının, sosyal donatı alanlarının, içerisinde tüm ihtiyaçlarını karşılayabileceği ticari alanlarında olduğu rezidanz projeleri çok revaç görmektedir. Eskiden iş hanı şeklinde yapılan altı çakma avm üstü bina mantığı tutmazken, şimdilerde yabancı firmaların getirdiği konseptlerle Avm ve üstünde yer alan rezidanz projelerine olan talep hiç bir projede yoktur. Gayrimenkul sektöründe bölgesel bir hareketlenme olduğu gibi hiç hareketin yaşanmadığı bölgelerde mevcuttur. Konutta akmasa da damlıyor diyenlerin yanında portföy yetiştiremiyoruz diyenleri de görmekteyim. İnşaat sektörünün büyümesi ile proje satış firmalarının da çoğaldığını gözlemlemekteyim. Sektörde güzel gelişmeler ve branşlaşmalar başladığı da aşikar. Artık kimi arsa işi, kimi konut satış kiralama, kimi proje satış ofisleri kurup yönetme gibi işler yapmaktalar. Sanayi ilgili çok satın alma kiralama talep olduğu fakat organize sanayi bölgelerinde yer alıp rant sağlamak isteyenler yüzünden yatırım yapamayan sanayiciler olduğunu da görmekteyim. Ülke büyüyor gelişiyor belki daha çabuk büyüyecek fakat sanayi ve turizm konusunda ciddi araştırmalar, piyasa araştırmaları yapmaları lazım.Hükümetin de ciddi çalışmalar yapması bu konuda uzman danışmanlara danışmaları gerekmektedir. Kısaca şunu görmek gerek artık Nitelikli Konut Yapan kazanıyor. Kurumsallaşan branşlaşan kendini geliştiren firmalar kazanıyor. Markalaşan ve markasını pazarlayanlar piyasa liderliğine göz dikenler olduğu gibi kendini hiç geliştirmeyenlerin durumu ortada oldukları yerde sayıyor ve iş yok oturuyoruz diye ağlamaya devam ediyorlar. Sektör ciddi bir sorun da talep azlığına rağmen gayrimenkul sektöründe olan fiyat artışları, bitmeyen imar sorunları ve halen kentsel dönüşümün de muallak olması da sektörü olumsuz etkileyen faktörlerden. Şu da bir gerçek ki merkezlerde ki kentsel dönüşümlerden sonra astronomik konut fiyatlarının yakın bir gelecekte görüleceğini de göstermektedir.

Mehmet Alpaslan BOLAT
02.10.2012

Sinpaş, Ankara’ya şehir içinde şehir kuruyor

Hayata geçirdiği konsept projelerinin ardından Ankara Çankaya’ya Türkiye’nin en büyük temalı projesine imza atan Sinpaş Yapı, Altınoran projesini satışa çıkardı. Projenin bitiminde yaklaşık 30 bin kişinin projede yaşayacağı öngörülüyor

hurriyetemlak.com

21.09.2012 12:48:29

Tamamlandığında Türkiye’nin özel sektör tarafından üstlenilen en büyük konut projesi olacak olan Altınoran, Sinpaş Yapı tarafından hayata geçiriliyor. Ankara Çankaya’da inşa edilecek proje 1 milyon 850 bin metrekare arazi üzerinde tamamlanacak. Gaziantep Antepia projesiyle Anadolu açılımınıbaşlatan Sinpaş Yapı, kuruluş yeri Ankara’ya dönerek Türkiye’nin en büyük projesine imza atıyor. 2 milyar TL inşaat yatırımının yapılacağı projede 2 bin 650 konut bulunacak. Sinpaş Yapı Genel Müdürü Ahmet Çelik, Altınoran’ın devasa yapısının yanı sıra ilklerle dolu olduğunu vurgulayarak, satışa başlamadan önce Ankara ve çevresinde detaylı bir araştırma yaptıklarını ve projeyi buna göreşekillendirdiklerini söyledi. Bunun sonucunda Ankaralıların konutta yenilik aradığını ve sadece başlarını sokacak bir ev istemediklerini ifade eden Çelik,“Sosyal ve sportif alanları arıyorlar. Çocuklarının ve kendilerinin rahat edebileceği mekanlar istiyorlar. Biz de projeyi buna göre tasarladık” dedi. Projede bulunacak sosyal donatıları arasında Selçuklu yıldızından ilham alan Yüzyıl Meydanı, Ankara’nın yeni simgeleri olacak 1923 ve 2023 kuleleri, Cumhuriyet Kulesi, kordon boyu yürüyüşyolları, kanalları, köprü ve iskeleleri, göletleri, Starium alışveriş alanı,vadi manzarasına karşı gökyüzünde yürüyormuş hissi verecek Skywalk bulunacak.

198 Bin TL'den başlıyor

Projenin lansmana çıkmadan önce büyük ilgi gördüğünü anlatan Ahmet Çelik, “İlk etaptaki 538 konutun tamamı tükendi. Projedeki satışlara ikinci etaptaki 459 konutla devam ediyoruz. Altınoran’ın 2 bin 650 konutluk ilk bölümünü 5 ayrı etapta satışa sunacağız. 62 ile 300 metrekare arasında 1+1’den 5+1’e kadar farklıdaire tipleri yer alıyor. Metrekaresi ortalama 3 bin lira olan projede fiyatlar ise 198 bin liradan başlıyor, 989 bin liraya kadar çıkıyor” diye konuştu. Ahmet Çelik, Türkiye’deki en fazla dönüşüm projesinin Ankara’da bulunduğunu ve Altınoran projesinin de bir dönüşüm projesi olduğunu söyledi. Altınoran projesinin ihalesini 2 yıl önce Ankara Büyükşehir Belediyesi’nden aldıklarınısöyleyen Çelik, “Belediyenin hak sahipleriyle bir anlaşması var. 2 bin 450 konutu belediyeye teslim edeceğiz. Onlar da hak sahiplerine verecek. Projede hukuki durumlar nedeniyle gecikmeler yaşandı ama biz ruhsatımızı aldık.”

Ankara’ya kayak pisti geliyor

1 milyon 850 bin metrekare arazi üzerine inşa edilen Altınoran projesinde, 650 bin metrekare rekreasyon alanlarına ayrılacak. Yaratılacak alanlar arasında Kayak Vadisi olarak kayak pisti kurulacak. Hava şartlarının elverişsiz olması durumunda ise kayak pisti suni kar ile kayağa elverişli hale getirilecek. Ayrıca projede 800 metrekarelik yazın ve kışın kullanılabilecek buz pateni pisti oluşturulacak. Rekreasyon alanları içerisinde bulunacak diğer bir donatı da, projenin içerisine kurulacak 300 metrelik teleferik. Proje sakinleri teleferik sayesinde içeride ring yapabilecekler.

Her etap 24 ayda teslim edilecek

5 etaptan oluşacak projenin her etabını 24 ayda teslim edeceklerini belirten Çelik, 1 milyon 850 bin metrekarelik arsada yapılan projenin toplam 1 milyon 300 bin metrekarelik inşaat alandan oluşacağını söyledi. Projenin toplam inşaat maliyetinin ise 2 milyar liraya çıkacağını anlatan Çelik, projedeki tesislerin işletmesini ise profesyonel şirketlerin yapacağını kaydetti. İnşaat süresince projede 5 bin kişinin istihdam etmesi planlıyor.

2013 yılında emlak vergisi ne kadar artacak?

Hürriyet yazarlarından Şükrü Kızılot, bugünkü yazısında emlak vergisi konusuna yer verdi

hurriyetemlak.com

27.09.2012 11:24:41

Hürriyet okurları, vergi konusunda özellikle üç konuya büyük ilgi gösteriyorlar; tasarrufların vergisi, emlak vergisi ve motorlu taşıtlar vergisi.

Nedenine gelince, ortalama bir ailede belli tutarda tasarruf edilmiş para, oturulan ev ve otomobil var.

TASARRUFLARIN VERGİSİ
Banka mevduat faizi, repo ve döviz tevdiat hesaplarından faiz geliri olanlar, rahat etsinler. 2012 yılında olduğu gibi, 2013 yılında da bu gelirler (tutarı ne olursa olsun) yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmeyecek. Yapılan ödemeler yüzde 15 stopaja (vergi kesintisine) tabi olacak. O kadar..
Hazine Bonosu (HB) vadesi bir yıldan az, Devlet Tahvili (DT) ise, vadesi bir yıldan fazla borçlanma senetleri olup, elde edilen faizler yüzde 10 stopaja tabi. Gerçek kişiler bu gelirlerini yine beyan etmeyecekler.
Borsa kazancına gelince, 2012'de olduğu gibi 2013 yılı borsa kazançları da (tutarı ne olursa olsun) beyan edilmeyecek, gelir vergisi de ödenmeyecek.

EMLAK VERGİSİ
2013 yılında; ev, yazlık, büro, dükkan, mağaza, arsa ve araziler için ödenecek emlak vergisi tutarı, artacak.
Artacağı kesin ama “ne oranda artacağı” şu anda belli değil.
Bunun için iki veriye ihtiyaç var.
1.Yeniden Değerleme Oranının, Belli Olması Gerekiyor.
Bu oran, Kasım ayı başında, “Ekim 2012 ayı ÜFE oranı” açıklanınca belli olacak.
Eylül ayındaki akaryakıt zammı ve Eylül ya da Ekim ayında yapılacak olası bir sigara zammı, ÜFE oranını tırmandırabilir.
Buna göre, yeniden değerleme oranı yüzde 8 civarında olabilir.
2. Artış Oranına Bakanlar Kurulu Müdahalesi Önemli.
Bakanlar Kurulu müdahale etmezse, “2013 yılı emlak vergisi, yeniden değerleme oranının yarısı” kadar yani yüzde 4 civarında artacak. Ancak, 2012 yılında olduğu gibi “yeniden değerleme oranı kadar artacağı” şeklinde de karar çıkabilir.
Kişisel görüşümüz, yaklaşan yerel seçimlerin de etkisiyle belediyelere kaynak yaratmak amacıyla, yeniden değerleme oranı kadar yani yüzde 8 civarında emlak vergisi artışı yapılacağı şeklinde.

3. Emekli, Ev Hanımı, İşsiz ve Engelliler:
Türkiye sınırları içinde, brüt alanı 200 m2'yi aşmayan bir konuta sahip olmaları kaydı ile 2013 yılında, emlak vergisi ödemeyecekler.
Ancak emekli, ev hanımı ve işsizlerin başka gelirlerinin olmaması gerekiyor.
Sözgelimi hem emekli aylığı alan hem de bir şirkette çalışan yararlanamayacak.
Engelliler, gelirleri olsa dahi emlak vergisi ödemeyecekler.

MOTORLU TAŞITLAR VERGİSİ
Motorlu Taşıtlar Vergisi'nin (MTV), yaklaşık 16 milyon mükellefi var.
2013 yılında ödenecek olan MTV, Kasım ayı başında açıklanacak olan “yıllık yeniden değerleme oranı” kadar yani tahminen yüzde 8 civarında artırılacak. Ancak Bakanlar Kurulu'nun yeniden değerleme oranının yüzde 50 fazlasına kadar artırma yetkisi var (MTV K. Md. 10/a).
Otomobil ve ciplerin MTV'sini daha az ödemek de mümkün. Onu da Ocak başında açıklayacağız.

Şükrü Kızılot/Hürriyet

 

Kira beyanınızı verdiniz mi? Tıklayın bilgilenin.

Mortgage

Mortgage konutta kaliteyi artıracak

Mortgage sisteminde finansör kuruluşa da sorumluluk yükleyen yasa sayesinde, finansörler inşaatın her aşamasını denetleyerek, vade boyunca yıpranmayacak konutlar yapılmasını sağlayacak. Böylece Türkiye'de ortalama 10 yıl olan konutun ömrü uzayacak. İpotekli gayrimenkul kredisi (mortgage), sadece konut kredi vadelerini uzatmakla kalmayacak, yeni inşa edilen yapıların ortalama ömrünü de en az kredi vadesince uzatacak. Mortgage yasa tasarısı, konut kredisi sağlayacak finans kuruluşlarına yapının tamamlanmaması veya ayıplı olması durumunda sorumluluk yüklüyor. Bu durum, aldıkları riski en aza indirmek isteyecek olan finansör kuruluşları, inşaatların her aşamasında denetleme yapmaya itecek. Mevcut uygulamada inşaat süresi boyunca toplam üç kez denetleme yapılırken, yasanın uygulanmasıyla birlikte denetlemeler finansör şirketlerin bağımsız denetleme şirketleri ya da kendi bünyelerinde kurulacak denetleme grupları tarafından yapılacak ve denetimlerin sayısı da artacak. Banka sağlam ev isteyecek Finansör kuruluşları denetleme yapmaya itecek başka bir neden de sözleşmenin feshedilmesi durumda konutun elden çıkarılabilmesi için uzun zaman kalitesini koruyacak malzemelerle inşa edilmesini sağlamak. Müteahhitlerin kredilerle proje yapacak profesyonel girişimcilere dönüşmesini de sağlayacak bu süreç, emlak sektörünü yeniden şekillendirecek. Mortgage sistemi kredinin vadesi bittiğinde, konut sahibine dilerse eskiyen konutunu yenileyebilmesi için yeniden kredi açmaya da imkan tanıyor. Bu sayede yıpranmış binaların hızla yenilenmesi sağlanarak, özellikle depreme karşı ciddi bir koruma sağlanacak. Türkiye genelinde yüzde 60, İstanbul'da ise yüzde 70 oranında kaçak yapılaşma oranı, konutların ortalama ömrünü ve kalitesini düşürüyor. Konuta iki yıldır yaşanan hareketlilik sayesinde nitelikli konutların sayısı artsa da, binaların ortalama ömrü hâlâ 8-10 yıl arasında. Uzun zamandır ABD'de serbest mimar olarak çalışan Gökhan Avcıoğlu, "Amerika'da milyonlarca insanı ev sahibi yapan mortgage sistemi, Türkiye'de de emlak piyasalarında bir çok şeyi değiştirecek. Amerika'da mortgage vadeleri 30 yıla kadar uzuyor. Genellikle en çok tercih edilen vade 30 yıl. Yeni yapılarda inşaatın her aşamasına finans şirketleri denetleyici olarak katılıyor ve bu sayede 30 yıl boyunca yıpranmayacak konutlar inşa ediliyor. Eski konutlar için verilen kredilerde ise vade boyunca konutun her türlü sigortasının yapılması şart koşuluyor. Bu nedenle kredi alacak kişiler, sağlıklı, bakımlı ve yaşı henüz küçük gayrimenkulleri tercih ediyor. Bu da uzun ömürlü konutlar ve dolayısıyla sağlıklı şehirler yaratılmasını sağlıyor" diyor. ABD'de müteahhit proje denetlemez Amerika'da hiç kimsenin kendi birikimiyle konut yaptırmadığını anlatan Gökhan Avcıoğlu, Türkiye'de mortgage ile birlikte müteahhitlerin daha profesyonel iş yapmaya başlayacaklarını belirtiyor. Amerika'da bankalar dışındaki kuruluşların da ipotekli konut kredisi verdiğini kaydeden Avcıoğlu, sistemin kredi talebinde bulunmadan önce konusunun uzmanı kuruluşlar tarafından gayrimenkulun incelenmesi ve daha sonra kredi talep edilmesi üzerine kurulduğunu anlatıyor. Türkiye'de hâlâ gayrimenkul inşaatı denince akla müteahhitlerin geldiğini belirten Avcıoğlu, Amerika'da müteahhitlerin yerini girişimcilerin aldığını ve bu girişimcilerin projede denetleyici olmadığını söylüyor. Bankalar ekip kurmaya başladı Gayrimenkul danışmanlık şirketi MortgageTürk'ün Genel Müdürü Ömür Sedat Kaya da, mortgage yasa tasarısının, ABD ve Almanya'daki yasaları örnek alarak hazırlandığını belirterek, uygulamada da bu yasalara benzerlikler olacağını söylüyor. Yasa tasarısında denetlemeyle ilgili bir madde olmadığını, ancak yasanın, finansör kuruluşlara da binanın tamamlanmaması ya da ayıplı olması durumunda sorumluluk yüklediğini belirtiyor. ABD'de işletme ve finans üzerine master yapan Kaya, bu ülkede finans kuruluşlarının bağımsız denetleme kuruluşları aracılığıyla ya da kendi bünyelerinde kurdukları ekiplerle denetleme yaptıklarını belirtiyor. Türkiye'de de yürürlüğe girmesi beklenen yasanın, sorumluluğu finansör kuruluşlara yüklemesinin, buna benzer uygulamaları hayata geçireceğini kaydeden Kaya, "Yasa yürürlüğe girmeden bazı bankalar bu tip denetleme ekipleri kurdular ve yapım aşamasında etkin olarak görev alıyorlar. Mortgage hem bankaları hem de kredi verecek diğer kuruluşları bu tip uygulamalara zorlayacak" diyor. Sistem 10 yılda oturur İnşaat Mühendisleri Odası Yönetim Kurulu üyesi Ahmet Göksoy ise mortgage sisteminin uzun ömürlü ve sağlıklı konutlar yapılabilmesi için iyi bir başlangıç olduğunu belirtiyor, ama sistemin gelişmiş ülkelerdeki sonuçlarının Türkiye'de hemen beklenmemesi gerektiğini de dile getiriyor. Göksoy'a göre mortgage sisteminin benimsenmesi ve olumlu sonuçlarının gözlenebilmesi için en 10 yıl gerekiyor çünkü Türkiye'de mortgage sistemini destekleyecek finans, bankacılık, sigortacılık ve inşaat gibi sektörler henüz sisteme hazır değil. Göksoy, "Mortgage sistemi İngiltere'de 900 yıllık bir sürecin ardından uygulanmaya başlandı. 200 yıl önce yasallaştı. Amerika'da ise 100 yıldır mortgage uygulanıyor. Ancak bu ülkelerde yaşanan olumlu sonuçlar uzun bir zaman sonra gözlemlenebildi" diyor.

Abramoviç Haberleri

Bodrum’a Doyamadan Ayrıldı

Ünlü İngiliz futbol takımı Chelsea’nin patronu, Rus milyarder Roman Abramoviç, hafta başında tatile geldiği Bodrum’a doyamadan ayrıldı. Abramoviç bugün öğle saatlerinde milyar dolarlık yatının üzerindeki helikopterle ilçeden ayrılmadan önce, balıklama denize atlayarak uzun süre yüzdü. Süper lüks yat ise Marmaris’te bakıma alındı.
Sabah saatlerinde geniş güvenlik önlemleri arasında Yalı Beldesi’ndeki bir koyda 160 metre uzunluğundaki ve 1.2 milyar değerindeki, üç yüzme havuzu, özel sinema salonları, dalış ve su sporları ekipmanları ve iki mini denizaltısının bulunduğu “Eclipse” adlı özel yatından denize atlayan Abramoviç, uzun uzun yüzdü. O sırada ciple safariye çıkan ve Bodrum-Mumcular sahil yolunu kullanan Rus kadın turistler, Abramoviç’in yatını görünce durup aşağıya indiler ve yatın önüne geçerek hatıra fotoğrafı çektirdiler.
Abramoviç öğle saatlerinde de yatın üzerindeki helikopterle Milas-Bodrum Havalimanı’na gitti ve orada kendisini bekleyen özel jetiyle Londra’ya uçtu.
Abramoviç’in ayrılmasından sonra dev yat demir alarak Bodrum’a yedi mil uzaklıktaki Yunanistan’a ait İstanköy (Kos) Adası’na hareket etti.
Arazi Alma Talimatı
Abramoviç Bodrum’da bulunduğu süre içinde Kale Caddesi’ndeki bir halı mağazasından çeşitli büyüklükte 6 el dokuması Mazı ve Milas halısı satın aldı. Abramoviç, kendisine rehberlik hizmeti veren Nis Yatçılık Seyahat Acentesi’nin yöneticisi İhsan Küçükünsal’la da turizm yatırımları ve şartlarıyla ilgili görüştü. Bu arada, Abramoviç’in, İhsan Küçükünsal’a Gökova’nın cennet köşelerinden Mazı, Çökertme ve Ören koylarında, bin dönümden aşağı olmamak üzere arazi satın alınması için talimat verdiği öne sürüldü.
Lüks Yat Marmaris’te Bakımda
Abramoviç’in 113 metre uzunluğundaki “Le Grand Bleu” isimli ultra lüks yatı bakım ve ikmal için Muğla’nın Marmaris İlçesi’ne geldi.
2 kaptan ve 8 personelin bulunduğu Le Grand Blue, saat 15.00 sıralarında Marmaris Körfezi açıklarında demirledi. Gümrüğün bulunduğu Marmaris Limanı’nın boşaltılmasının ardından yat buraya demirledi. Netsel Marina’daki tekne bakım istasyonlarından bir grup personel lüks yata gidip, bir süre kaptanla görüştü. Teknenin dışından inceleme yapılarak, arızalı yerleri tespit edildi. Yattaki su sporları aletleri dışarı çıkartılıp, bakımları yapıldı. Hummalı bir çalışmanın sürdüğü yatın yakıt ve gıda ikmali yapıldıktan sonra pazar günü Akdeniz’e açılacağı, Afrika’nın bir liman şehrinden Abromoviç’in dostlarını alıp, İtalya’ya geçeceği öğrenildi.
2000 yılında inşa edilen, 3 yıl sonra da yenilenen 4 katlı yatta, sürat teknesi, helikopter, mini denizaltı, jet-ski, kano, sörf gibi su sporları ekipmanları bulunuyor. İngiliz Chealse Takımı’nın da sahibi olan Rus iş adamı Abromoviç’in 168 metrelik “Eclipse” isimli yatı geçen hafta Bodrum’a gelmişti.


Kaynak : Bodrum Baskısı

Kentsel dönüşüm ne getiriyor

Kentsel dönüşüm ne getiriyor

Tarih : 09.03.2012 - 15:37:01

Kamuoyunda “Kentsel Dönüşüm” olarak bilinen “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi” hakkında kanun tasarısı Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına sunuldu.

Kamuoyunda “Kentsel Dönüşüm” olarak bilinen “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi” hakkında kanun tasarısı Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına sunuldu.

Yürürlükteki ”Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun” un “afete maruz bölge” ilanından, işlemlerin tamamlanması aşamasına kadar çok büyük zorluklar içerdiğinden bahisle “olağanüstü” yetkiler içeren özel bir düzenlemeye ihtiyaç duyulduğu, tasarının gerekçesinden anlaşılmaktadır. Gerçekten de, mevcut yasa ile afet riski altındaki alanların süratli ve ekonomik bir biçimde dönüştürülmesi zor görünüyor. Ancak, ihtiyaçtan kaynaklanan yeni, düzenlemenin de, özellikle tapu sicili açısından birçok yenilikle beraber, uygulamada yeni sorunların kaynağı olacağını söylemek mümkün.

Öncelikle, mülkiyet hakkının içeriği ve kapsamı, bu tasarı da kısmen değiştirilmiş ve “kamu yararı amacıyla” kısıtlanacağı Anayasa’da yer alan mülkiyet hakkına oldukça ağır bir müdahale getirilmiş durumdadır. Tasarının gerekçesinde anlatılan “ anlaşma esasının” birçok yerde zorunluluklar içermesi, bazı durumlarda sayısal çoğunluğun yeterli addedilmesi, tasarıyı tartışılır hale sokmaktadır. Başka bir ifadeyle, gerekçe ile yasal düzenlemenin tam olarak örtüşmediği söylenebilir.

Bunun yanı sıra, deprem kuşağındaki ülkemizde hızlı bir dönüşüm sağlaması bakımından oldukça elzem maddeler de tasarıda yer almış bulunuyor.

Yargı yerlerine müracaatın sınırlandırılması, Bakanlık, TOKİ ve idarelere tanınan idari yetkilerin çok aşkın olması, yargının “yürütme durdurma” kararı vermesinin önlenmesi, askı ilanlarının kaldırılması ilk bakışta göze çarpan ve oldukça sakıncalı olan maddelerdir.

Tasarının amacının; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde “fen ve sanat” normlarına uygun sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemeler olduğu belirtilmektedir.

Tasarının tanımlar başlığı altındaki maddesinde, yeni tanımlamalarda yapılmış bulunuyor.

Bu yasa uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalar da yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alanları, “Rezerv Yapı Alanı “ olarak,

Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanı, “Riskli Alan” ,

Riskli alan içinde veya dışında olup, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı, ilmi ve teknik verilere göre tespit edilen yapıyı da “Riskli Yapı” olarak tanımlamış bulunmaktadır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yetki ve kontrolünde, belediye ve mücavir alan sınırı içinde belediyeler, bu alan dışında il Özel İdareleri, Büyükşehirlerde, Büyükşehir Belediye Başkanlığı ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi halinde büyükşehir sınırları içindeki belediyeler yetkili idare olarak tanımlanmış bulunmaktadır.

Riskli yapıların tespiti; Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirtilen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri tarafından, Bakanlıkça Lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. 2

Riskli yapıların tespitinde öncelikle Bakanlıkça hazırlanan bir yönetmelik çıkarılması gerekiyor. Yine Bakanlıkça kendilerine riskli yapı tespit etme yetkisi verilen kurum ve kuruluşların oluşması gerekmekte. Mevcut yapıya baktığımız zaman, Yapı Denetim Şirketlerinin, organizasyonel yapısında yapılacak bir değişiklik ile tespit işlemleri bu kuruluşlara yaptırılabilir. Veya İmar affı yasasının uygulanması sırasında kurulan Yeminli Özel Teknik Bürolar benzeri bir yapılanma yapılabilir.

Bakanlıkça verilen süre içinde malikler tarafından bu tespit yaptırılmazsa, bu tespitler, Bakanlıkça veya idare tarafından yaptırılabilir. Bakanlık tarafından yaptırılan tespitlere itiraz süresi 15 gündür. Bu itirazlar Bakanlıkça, üniversitelerde görevli, inşaat, jeoloji veya jeofizik mühendisliği ile hukuk öğrenimi görmüş öğretim üyeleri arasından seçilecek üç kişi, ile Bakanlıkta görevli iki kişiden teşekkül eden teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

Tamamen Bakanlığın kontrolünde olan, teknik heyet seçimi ile itirazın karara bağlanması, itirazın şeklen yapılabileceğini, hukuken içinin boş olduğu inancını vermekte olup, yargıya müracaatın hiç düzenlenmemiş olması, karar mercii ile onay makamının bir elde toplanması gibi oldukça sakıncalı bir durum olarak karşımıza çıkmaktadır.

Riskli yapı tespitinin Bakanlıkça yaptırılması halinde, işlemin masrafları tapu idaresine bildirilerek, yapı maliklerinin tüm arsa payları üzerine müşterek ve müteselsil sorumlu olarak ipotek tesis edileceği ve tüm ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verileceği belirtilmektedir.

Tasarının tahliye ve yıktırma başlıklı 5. maddesinde belirtilen yıkım işlerinin Bakanlıkça yapılması halinde de, yıkım masrafı tutarında, tüm arsa payları üzerine müşterek ve müteselsil ipotek konulacağı belirtilmektedir.

Tesis edilen bu ipoteklerin, diğer alacaklara nazaran önceliği veya rüçhan hakkı bulunmamakla beraber, bu ipotekler kanuni ipotek olarak tescil edilmelidir. Çünkü 10 daireli bir apartmanda, üzerinde 1. Derecede bir ipotek bulunan bir bağımsız bölüm ile üzerinde 1,2 ve 3. Derecede ipotek bulunan taşınmazlara aynı anda ipotek konulacağından, bu ipoteğin niteliği kanuni ipotek olmakla birlikte, işgal ettiği derece, tescil anında boş olan derece olacaktır. Örneğimize göre, 1.derece ipotek bulunan bağımsız bölüm için, 2.derecede, 1,2 ve 3. Derece ipotek bulunan bağımsız bölüm için 4. derecede yer işgal edecektir.

Riskli yapıların tespit tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde tapu dairesine bildirimi üzerine, tapu dairesi, beyanlar hanesinde belirtmede bulunarak, diğer ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verecektir. Bu belirtme bildirici mahiyette olup, taşınmazın tedavülüne, ayni ve şahsi hak tesisine engel değildir.

Tasarının 3. maddesinin 4. fıkrasına göre, bu kanuna göre uygulamada bulunulan alanlarda yer alan tescil dışı alanların, Hazine adına tescil edildikten sonra Bakanlığın tasarrufuna bırakılacağı, Bakanlığında bu yerleri TOKİ’ ye veya idareye bedelsiz olarak devredebileceği hükmü getirilmiştir. Tapu kanununun 21. maddesi; Köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlaları köy veya belediye namına tescil olunur.” hükmünü içermekte olup, bu kanun kapsamındaki uygulamalarda, tapu kanunun 21. maddesinin hükümsüz kalacağını söylemek mümkündür.

Zaten, tasarının 9. Maddesinin son paragrafında da; bu kanunun uygulanmasını engelleyici hükümleri ve kanunların bu kanuna aykırı hükümleri uygulanmaz.” demek suretiyle tapu kanununun 21. maddesinin, veya diğer kanunların, bu kanuna aykırı hükümlerinin uygulanmayacağını söylemek mümkündür. 3

Bakanlığın talebi üzerine, bu kanun uygulanmasında kullanılmak üzere tasarıda belirtilen kamu idarelerince, Bakanlığa tahsis edilen taşınmazlar tahsis ve devir tarihinden itibaren üç yıl içinde maksadına uygun olarak kullanılmadığı takdirde re’sen Hazine adına tescil edilecek ve devreden idareye bilgi verilecektir.

Tescilin re’sen yapılması ilkesi, herhangi bir mahkeme kararına gereksinim olmadan idarenin talebi üzerine yapılacağı anlamına gelmektedir. Yoksa tapu müdürlüğünün tescil tarihinden itibaren 3 yıl geçtikten sonra re’sen eski malik adına tescil yapması anlamına gelmemektedir. Çünkü bu süre Bakanlıkça uzatılabileceği gibi, konu yargıya taşınmış da olabilir.

Tasarının 3. maddesinin 6. fıkrasında ise, 4342 sayılı Mera Kanununun 14. maddesinin (g) fıkrasında yer alan “Doğal afet bölgelerinde yerleşim yeri için ihtiyaç duyulan” alanların tahsis amaçları değiştirilip, hazine adına tescil edilmesi kuralı getirilmiştir.

Tasarrufların kısıtlanması başlıklı 4. maddesinde, Bakanlık, rezerv yapı alanlarında veya riskli alanlarda, bu kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar için her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilme yetkisine haiz kılınmıştır.

Yine bu alanlarda bulunan Hazineye ait gayrimenkuller, satılamaz, kiraya verilemez, tahsis yapılamaz ve irtifak hakkına konu olamaz.

Uygulama sırasında, talep edilmesi halinde, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara “elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri verilmez ve verilen hizmetler ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulur” denilmektedir.

Uygulamanın hızla yapılabilmesi açısından düşünülmüş olan bu uygulama, sosyal ve insani açıdan son derece sakıncalıdır. Riskli yapının tespiti ve yıkımının gecikmesi halinde, yaşam şartlarının zorlaştırılarak, adeta binadan kovulması, hiçbir kanuni gerekçe ile açıklanamaz.

Zaten bu kanun uygulamasında olağanüstü yetkilerle donatılmış, her türlü denetimin dışında tutulmuş olan idarenin, böyle bir yol seçmesi, uygulamanın insani boyutunun eksik kaldığını göstermektedir.

Tahliye ve yıktırma başlıklı 5. maddede; riskli yapıların yıktırılmasında öncelikli olarak malikler ile anlaşma esastır denilmekte olup, uygulamaya başlamadan evvel, bu yapıların maliklerine 30 günden az olmamak üzere süre verilmesi, bu süre içinde yapının malikler tarafından yıktırılmaması halinde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek tekrar süre verilmesi esası getirilmiştir. Verilen ikinci süre içinde de yapının malikler tarafından yıktırılmaması halinde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere mahalli idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır.

Bakanlık veya idare tarafından yapılan yıkımın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilerek, yıkılan binanın paydaşlarının arsa payları üzerine müşterek ve müteselsil ipotek tesis edilir ve binanın ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilir.

Tasarının uygulama işlemleri başlıklı 6. maddesi, uygulamanın nasıl yapılacağına dair hükümler içermektedir. Buna göre; üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlığın talebi 4

üzerine ilgili tapu sicil müdürlüğünce re’sen terkin edilir. Maliklerce yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek, malikleri adına müşterek mülkiyet olarak tescili yapılır. Bu taşınmazlar üzerinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan her türlü şerh, hisseler üzerinde aynen devam eder.

Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulu olan taşınmaz üzerinde, taşınmazın bu vasfına dayalı olarak tesis edilmiş işlemlerin akıbeti ne olacaktır.? Örneğin; üzerinde yapı bulunan taşınmaz bankaya ipotek edilmiş ve bu yasa kapsamında ipoteğin, borçlunun müşterek mülkiyet hissesine aktarılmış olması, şeklen hukuki menfaati koruyor olsa da, taşınmazın değerinde meydana getirdiği değer azalması nasıl karşılanacaktır? Burada malikin kusurundan da bahsedilmeyeceğine göre, kredi kuruluşu malikten ek teminatı nasıl isteyecektir?

Benzer şekilde, bağımsız bölüm olarak aile konut şerhi konulmuş olan bir taşınmazın arsa haline dönüşmesinde, bu şerhin varlığı ne anlam ifade edecektir.?

Kat irtifakı terkin edilerek arsaya dönmüş olan taşınmazda, malikler KMK’ un 7 ve 8. md. lerinde düzenlenen ortaklığın giderilmesi davası ile şufa hakkını kullanabilecekler midir?

Yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda, malikler; tevhit veya ifraz yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı ya da hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, sahip oldukları hisseler oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir denilmektedir.

Oldukça önemli sakıncalar içeren bu fıkranın en önemli özelliği, mülkiyet hakkının kapsam ve içeriğine getirdiği kısıtlamadır. Böyle bir sayısal çoğunluk ile tedavül de dâhil her türlü değişikliğe izin verme yetkisinin konulması, mülkiyet hakkına getirilmiş en ağır kısıtlama olacaktır. Kaldı ki; tasarının bu hali ile yasalaşması halinde de oldukça sakıncalı durumlar da ortaya çıkabilecektir. Tasarıda ki üçte iki çoğunluk, sayı ve arsa payı bakımından, yani her ikisinde de aranmıyor. Örneğin; 1/9 arsa paylı 9 bağımsız bölümden oluşan bir binada, 7 bağımsız bölüm sahibi olan kişi, tek başına taşınmazın tamamına ilişkin karar alabilecek midir? Eğer mevcut düzenleme yasalaşırsa bu mümkün olabilecektir.

Yine bu kapsamda, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti olmaksızın fiilen inşa edilmiş, kaçak bağımsız bölümler, üçte iki çoğunluk içinde nereye oturtulmaktadır. ? Bu bağımsız bölüm malikleri, tapuda malik olmadıklarına göre, yıkım anlaşmasında yer almayacaklar mıdır? Tasarıda bu konuyu içeren hükümler yer almadığından, bu durumda olan kişilerin, mali hakları nasıl güvence altına alınacaktır?

Yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda, anlaşmaya katılmayan bağımsız bölümler, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek, bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer maliklere açık artırma usulü ile satılacaktır. Bu açık artırma sadece paydaşlara açık olup, dış alıcılar bu ihaleye iştirak ettirilmeyecektir. Ancak, bu suretle satış gerçekleşmezse, yani maliklerden hiç biri, anlaşmaya yanaşmayan malikin bağımsız bölümünü almak istemezlerse, o takdirde Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına re’sen tescil edilir. Ve maliklerce yapılan anlaşma çerçevesinde Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır. Bu şekilde Bakanlığa intikal eden bağımsız bölümler, maliklerin anlaşmaya vardığı usule göre değerlendirilir. 5

Yine bu kapsamda, üzerindeki bina yıkılmış arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde malikler anlaşamazlarsa, 2942 sayılı yasanın 3. maddesindeki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amacıyla acele kamulaştırma yapılabilir.

Tapuda mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile mirasçısı belli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı ve üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmiş taşınmazların kamulaştırma işlemleri aynı madde hükümlerine tabidir. Kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi sırasında, Bakanlık mirasçılık belgesi çıkartmaya, tapuda idari yoldan ya da dava yolu ile kayıt düzeltme işlemi yapabilecektir.

Taraflar kamulaştırma konusunda uzlaşırlarsa, taşınmazın tescil veya terkinine ilişkin ferağ ve muvafakati de içeren sözleşme ve uzlaşma tutanağı tanzim edilir ve ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek kamulaştırmanın re’sen tapu siciline işlenmesi sağlanır.

Yine bu tasarıda düzenlenen “konut sertifikası” uygulaması yıktırılan veya kamulaştırılan yapının maliklerine ya da malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az 1 yıldır ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit edilenlere verilebilen, mülkiyet veya sınırlı ayni hak sağlayan usul ve esasları Bakanlıkça belirlenen bir belge olarak karşımıza çıkmaktadır.

Özellikle kaçak bağımsız bölümlerin, bu bağımsız bölümlerin kullanıcıları ya da maliklerini korumak amacıyla getirildiği düşünülen konut sertifikası uygulaması, kaçak bağımsız bölümleri hangi ölçülerde değere iştirak ettirecektir? Örneğin 10 daireli olarak kat irtifakı kurulmuş bir binada, 2 adet kaçak bağımsız bölüm söz konusu ise, bu bağımsız bölüm malikleri anlaşmaya iştirak etmeyecekler midir? Ya da iştirak edeceklerse, bu şahısların arsa payları ne oranda olacaktır? Konut sertifikasının bu bağımsız bölümler için olduğu düşünülürse, bu bağımsız bölümlerin değeri hangi kriterlere göre tespit edilecektir.?

Tasarı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığına olağanüstü yetkiler de verilmektedir.

Bakanlık;

**Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ilişkin her türlü,plan,proje, arazi ve arsa düzenlemesi ile toplulaştırma yapmaya,

**Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkı kullanmaya, bağımsız bölümlerde dahil taşınmazları trampa etmeye, taşınmaz mülkiyetini ve imar haklarını başka bir alana aktarmaya,

**Aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlamak kaydı ile menkul kıymete dönüştürmeye,

**Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye,

**634 sayılı KMK’ndaki esaslara göre paylaştırmaya veya birleştirmeye ya da sınırlı ayni hak tesis etmeye,

** Her tür ve ölçekteki planlama işlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve özel standartlar içeren planlar yapmaya ve onaylamaya,

**Dönüşüme tabi tutulan alanlarda üzerinde köhnemiş yapı bulunan taşınmazları üzerindeki muhdesat ile birlikte değer tespiti yaptırmaya, yetkili kılınmıştır. 6

Bu yasa uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılabilecek olup, bu davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilemeyecektir.

Deprem riski altındaki ülkemizde, özellikle beklenen İstanbul depreminde, hazırlıklı olmak, olası bir depremin en az zararla atlatılması bakımından, bazı zaruretlerin olduğu ortadadır. Ancak, bu zaruretin ortaya çıkardığı ihtiyaç, idareye denetimsiz ve sınırsız bir yetki vermemelidir. Plan yapımından, bina yıkımına, mülkiyetin dönüştürülmesinden, idari yargı davalarında yürütmenin durdurulması kararının verilmemesine kadar oldukça önemli konularda, idarenin denetimsiz söz sahibi olması, telafisi imkânsız zararların doğmasına yol açabilecektir.

Beklenen Harç Zammı geldi...

Maliye Bakanlığı’nın bir süredir üzerinde çalıştığı tedbirler paketi açıklandı. Paketten birçok kalemle birlikte tapu harçlarına da vergi zammı kararı çıktı.　
Bugün Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren düzenlemelere göre, daha önce binde 16,5 olan tapu harçları yüzde 21 oranında arttırılarak binde 20 seviyesine çekildi. Bu gelişme, Maliye’nin semt semt satış rayiçlerini belirleyip tapu harçlarındaki kaçağı önlemeye çalışmasına rağmen, indirim beklerken, kaçağı arttırıcı bir gelişme olarak yorumlandı.


--
Mehmet KEKLİK
AVRUPA YAKASI EMLAK MÜŞAVİRLERİ DERNEĞİ
www.emlakder.org

SINIRLI KAYNAK; GAYRİMENKUL

SINIRLI KAYNAK; GAYRİMENKUL

Dünya üzerinde yakın gelecekte genişletilemeyecek, çoğaltılamayacak kaynaklardan biri de; gayrimenkul…

Türkiye'de Gayrimenkul Hukukunu düzenleyen yüzlerce kanun var. Orman Kanunu'ndan Kadastro Kanununa, İmar Kanunundan Finansal Kiralama Kanununa yüzlerce kanun var. Buna ek olarak tüzükler, yönetmelikler, Boğaziçi İmar, Kültür Varlıkları, Vakıflar, Milli Emlak, Belediye uygulamaları, Danıştay, Yargıtay ictihatları…

Kamu kurumları, adliyeler, hazine, belediyeler, özel kuruluşlar, üniversiteler, inşaat şirketleri, özel girişimciler ve gayrimenkul sahipleri bu karmakarışık ortamda, çoğu kez elyordamı ile işlerini yapmaya çalışıyorlar. Deyim yerindeyse; herkesin kendi dünyasının ayrı bir gayrimenkul uygulaması var ve diğerinin alanını bilmiyor, bu yüzden de en güvenilir olması gereken mülkiyet hakkı çoğu zaman deliniyor, anlamsız kalıyor.

Bu kadar önemli

bir alanda;

kamunun, akademisyenlerin,

özel kuruluşların, hukukçuların, uygulamacıların, araştırmacıların bilgi birikimini bir araya getirip, kamuya, kullanıcıya, uygulamacıya sunan sivil bir kurum da yok.

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü, işte bu fonksiyonu yerine getirmek, gayrimenkul alanında araştırmalar yapmak, üniversitelerde gayrimenkul alanında akademik bölümler açmak, bilirkişilik hizmeti vermek, üç yıllık bir çalışmanın ürünü olarak faaliyetlerine resmen başladı. Gayrimenkul alanında hukuk, tapu, kadastro, belediye, mimari, emlak, finans…

GAYRİMENKUL İÇİN STRATEJİ PLATFORMU KURULDU

DÖNÜŞÜM RAPORU GELİYOR, SIRADA İSTANBUL’U MARKA YAPMAK VAR

Gayrimenkul sektöründe farklı alanlarda uzmanlığı bulunan profesyoneller biraraya gelerek Gayrimenkul İçin Strateji Platformu olan GİSP’i kurdu. Platformdaiktisatçıdan değerleme uzmanına, avukattan danışmanlara kadar bir çok farklı isimyer alıyor

Gayrimenkul sektöründeki sivil toplum kuruluşlarına bir yenisi daha eklendi. Kısa adıGİSP olan Gayrimenkul İçin Strateji Platformu sektörün değişik katmanlarında faaliyetgösteren profesyoneller tarafından kuruldu. Gayrimenkul sektörüne yönelik stratejikyaklaşımlar geliştirmek ve belli bir fikir birliği oluşturmak amacıyla farklı aktörleringönüllülük esasında bir araya gelerek kurduğu bu platformda iktisatçıdan değerlemeuzmanına, avukattan danışmanlara kadar çok farklı kesimden kendi alanında uzmanisimler yer alıyor. Diğer kurumlardan farklı olarak gayrimenkul sektöründe sivil inisiyatifkullanmayı amaçlayan GİSP, bu sayede gelişimine katkıda bulunarak sorunlarınçözülmesini de hedefliyor.

İlk gündem kentsel dönüşüm

Aynı zamanda Garanti Koza Gayrimenkul koordinatörü olan GİSP Başkanı Gürler Ünlü,sektörde ilk defa bu kadar farklı katmanların bir araya geldiğini belirterek, GİSP’inoluşturduğu komitelerle özellikle gündemdeki konular ve sektörün sorunlarıyla ilgiliçalışmalar yapacağının altını çizdi. Bu noktada gündemi meşgul eden konularaeğildiklerini ifade eden Ünlü, “Özellikle kentsel dönüşümle ilgili çalışmaları başlattık.Oluşturduğumuz komitelerle ilgili yasa taslağını inceliyoruz. Kısa süre içinde dehazırladığımız raporumuzu kamuoyu ile paylaşacağız” dedi.

Aynı zamanda ‘yabancı fonları Türkiye’ye çekmek’ ve ‘İstanbul’u marka kent yapmak’ gibikonuları da irdelediklerini ifade eden Ünlü, “Bu tür konularda profesyoneller tarafındandetaylı çalışmalar yapacağız. Enine boyunu incelemelerde bulunacağız. Eğrisiyle vedoğrusuyla gerçekleri ortaya koyacağız” diye konuştu. Ünlü, geniş bir tabana yayılanGİSP’in kısa sürede üye sayısını artırarak çok daha geniş bir ekiple çalışmalarını devamettireceğini de söyledi.

Gayrimenkul think-tank'i

GİSP’in genel sekreterliğini yapan Yapı-Endüstri Merkezi Genel Müdür Yardımcısı İsmailÖzcan ise Türkiye gibi gelişmekte olan ve altyapısını tamamlamamış bir ülkede,gayrimenkul sektörünün çok uzun bir süre daha gündemde olmaya devam edeceğinibelirterek, hızla gelişen Türk gayrimenkul sektörünün oluşturduğu ekonomik güç veyarattığı sosyal etki ile de kritik bir öneme sahip olduğunu dile getirdi. Önümüzdekidönemde kamu, özel sektör, vatandaş ve sivil toplum kuruluşlarının gayrimenkulün pekçok alanında birlikte hareket etmelerinin kaçınılmaz olduğunun altını çizen Özcan, şunlarısöyledi:

“Gayrimenkul alanında faaliyet gösteren sivil toplum örgütleri de geçmiş dönemdebaşarılı bir performans sergilerken, sektörün gelişimine büyük katkı sağladılar. Ancak hergeçen gün daha karmaşık konularla uğraşması gereken sektörün çok daha fazla ‘niteliklidüşünce’ üretmesi gerekiyor. Etkin şekilde fikir üretebilecek yapının, daha stratejik birbakış açışı geliştirebilecek, gerekli uzmanlıkları bünyesinde barındırabilecek ve konularadeğişik perspektiflerden yaklaşabilecek bir 'think-tank' (beyin takımı) olduğukanaatindeyiz. Bu amaç doğrultusunda Türkiye'nin ilk gayrimenkul think-tank'i olanGayrimenkul için Strateji Platformu'nu kurduk.”

Profesyonelleri bir araya topladı

Gayrimenkul sektöründe çok farklı alanlarda faaliyet gösteren profesyoneller GİSP çatısıaltında bir araya geldi. GİSP’in üyeleri arasında şu isimler yer alıyor:

ALİ GÜVENÇ KİRAZ	AVUKAT, GAYR. HUKUKU DERNEĞİ
ALİ YÜKSEL	AVUKAT, GAYR. HUKUKU ENSTİTÜSÜ
ALP ÇİÇEKDAĞI	KENT DEVELOPMENT
ANIL GÖKÇEN	KÖRPINAR TURK-REAL
BATUHAN TARKAN	ANADOLU GAYRİMENKUL
BEKİR YENER YILDIRIM	TÜRKİYE DEĞERLEME. UZM. BRL.
CAN KARAYEL	LANGAN INTL.
DİDEM ERENDİL	PRAMERICA
ERSUN BAYRAKTAROĞLU	PwC
EVRİM KARAYEL	GÜRALLAR YAPI
GÜRLER ÜNLÜ	GARANTİ KOZA
HAKAN GÜMÜŞ	EA İNŞAAT
HÜSEYİN OFLAZ	İMPO İMAR
IŞIL DİNÇER	TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME
İSMAİL ÖZCAN	YAPI-ENDÜSTRİ MERKEZİ
KEMAL ÇETİN	HİMTEK
MAKBULE YÖNEL	MAYA TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME
MEHMET DEMİRAY	VIRTUA
MURAT GOLDŞTAYN	RE/MAX
NAZAN ÖZBAYDAR	SOM DEĞERLEME
NİHAN GÖRGÜN	KARAHANOĞLU SERVOTEL
NİLGÜN KIVIRCIK	GAP İNŞAAT
SELİN SOYLU	SPK
SERKAN GÜL	HERGÜNER HUKUK
TAYLAN BAYKUT	AAREAL BANK
TEVFİK KINIK	SPK
YAVUZ KARAMAN	MİLLİYET
YUSUF ÖZDALGA	EASTGATE CAPITAL

www.gayrimenkulicinstrateji.org