TAŞINMAZA YÖNELİK ARACILIK FAALİYETLERİNİN DÜZENLENMESİNE

İLİŞKİN USUL VE ESASLAR HAKKINDA YÖNETMELİK

Lisanslı Emlak Müşavirliği Yasası Yürürlüğe Girdi

27 Temmuz 2012 CUMA

Resmî Gazete
Sayı : 28366

YÖNETMELİK

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)’ndan:

TAŞINMAZA YÖNELİK ARACILIK FAALİYETLERİNİN DÜZENLENMESİNE
İLİŞKİN USUL VE ESASLAR HAKKINDA YÖNETMELİK

BİRİNCİ BÖLÜM

Amaç, Kapsam, Dayanak ve Tanımlar

Amaç

MADDE 1 – (1) Bu Yönetmeliğin amacı; Tapu Müdürlüklerinde taşınmaza yönelik aracılık faaliyetlerini düzenlemek, usul ve esaslarını belirlemek, bu faaliyetleri yürütecek tapu işlerine aracılık edenlere lisans vermek, görev, yetki, sorumluluk ve denetimleri ile lisans sınavına ilişkin usul ve esasları düzenlemektir.

Kapsam

MADDE 2 – (1) Bu Yönetmelik, 25/11/2010 tarihli ve 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendine göre taşınmaza yönelik aracılık faaliyetlerinin tâbi olacağı usul ve esasları kapsar.

Dayanak

MADDE 3 – (1) Bu Yönetmelik, 6083 sayılı Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendine ve 9 uncu maddesinin birinci fıkrasına dayanılarak hazırlanmıştır.

Tanımlar

MADDE 4 – (1) Bu Yönetmelikte geçen;

a) Aday: Tapu Müdürlüklerinde taşınmaza yönelik aracılık faaliyetleri lisans sınavına başvuran gerçek kişileri,

b) Aracılık faaliyeti: Genel Müdürlük merkez ve taşra birimlerinin tapu sicilini ilgilendiren iş ve işlemlerine yönelik aracılık faaliyetlerini,

c) Emlakçı: Taşınmazlarla ilgili olarak pazarlama, danışmanlık, komisyonculuk ve kiralama işlerini meslek edinen kişi veya kuruluşu,

ç) Genel Müdürlük: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünü,

d) İş sahibi: Bu Yönetmelikte belirtilen iş ve işlemlerinin yapılması için lisans sahibi ile hizmet sözleşmesi düzenleyen gerçek veya tüzel kişileri,

e) Lisans: Tapu işlemlerine yönelik aracılık faaliyetleri lisansı belgesini,

f) Lisans sahibi: Tapu işlemlerine yönelik aracılık faaliyetlerini yürüten lisanslı tapu iş ve işlemleri aracısını,

g) Lisans sınavı: Tapu işlemlerine yönelik aracılık faaliyetleri lisans sınavını,

ğ) Sicil: Genel Müdürlük tarafından tutulan lisanslı aracılık faaliyetleri sicilini,

h) Tapu Dairesi Başkanlığı: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığını,

ı) Temsilci: Tapu işlemine taraf olan gerçek ve tüzel kişilerin kanunî veya iradî temsilcilerini,

ifade eder.

İKİNCİ BÖLÜM

Görev, Yetki ve Sorumluluklar ile Hizmet Sözleşmesi
Lisans sahiplerinin görevi, yetkisi ve kapsamı

MADDE 5 – (1) Lisans sahipleri, talep halinde gerçek ve tüzel kişilere ait taşınmazlara ilişkin olarak bu kişiler veya temsilcileri ile yazılı hizmet sözleşmesi düzenleyerek aşağıdaki işlemleri yapmaya yetkilidir.

a) Taşınmazlar ile ilgili mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmelerin düzenlenmesi ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî ve şahsî hakların tesisi, terkini ve düzeltme işlemlerinin hazırlık işlerini yürütmek ve bu işlemlere aracılık etmek.

b) Bu Yönetmelik hükümleri kapsamında tapu işlemlerine aracılık edenler, kimlik belgesini ve hizmet sözleşmesini ibraz etmek ve harç, döner sermaye ücreti ve benzeri giderleri ödemek kaydı ile (a) bendi gereği yürüteceği işler için gerekli olan bilgi ve belgeleri temin etmeye yetkilidir. Bu belgelerin temininde güvenli elektronik yöntemler de kullanılabilir.

(2) Bu Yönetmelik hükümleri kapsamında tapu işlemlerine aracılık edenler, Tapu Müdürlüklerine ibraz ettikleri her türlü belgenin gerçeğe uygun olmasından ve istemde bulunanların hak sahibi olduğunun tespitinden sorumludurlar.

(3) Bu Yönetmelik hükümleri kapsamında tapu işlemlerine aracılık edenler, Tapu Müdürlüklerinde aracılık ettiği işlemlere yönelik düzenlenecek resmî senet veya tescil/terkin istem belgesini “aracılık eden” sıfatıyla imzalarlar.

Lisans sahibi için yasak işler

MADDE 6 – (1) Lisans sahibi, emlakçılık kapsamına giren faaliyetleri yürütemez.

(2) Aracılık faaliyetleri münhasıran lisans sahibi tarafından gerçekleştirilir.

(3) Lisans sahibi hariç, hak sahibi veya temsilcisi tarafından 18/1/1972 tarihli ve 1512 sayılı Noterlik Kanununa göre düzenlenen vekâletnameyle verilmiş yetki bulunmaksızın Tapu Müdürlüklerinde iş takibi yapılması veya aracılık faaliyetlerinde bulunulması yasaktır.

(4) Tüzel kişi lisans sahibinin veya bir gerçek kişinin yanında sigortalı olarak çalışan lisans sahipleri, üçüncü kişilere karşı kendi nam ve hesaplarına hizmet taahhüdünde bulunamazlar.

Hizmet sözleşmesi

MADDE 7 – (1) Lisans sahibi ile iş sahibi arasında, şekli ve içeriği Genel Müdürlükçe belirlenen standart hizmet sözleşmesi düzenlenir. Lisans sahibi, iş sahibi ile hizmet sözleşmesi düzenlerken kaşesini kullanmak zorundadır.

(2) Bu Yönetmelik hükümlerine göre yapılacak faaliyetlerde düzenlenecek hizmet sözleşmesinin aslı lisans sahibince ilgili birime verilir. İşlere aracılıkta lisans kimlik belgesi ibraz edilmesi zorunludur.

(3) Sözleşme ile belirlenen sürenin sonunda lisans sahibi tarafından sözleşme konusu iş ve işlemin sonuçlandırılamaması hâlinde, hizmet sözleşmesi iş sahibi tarafından tek taraflı ve yazılı olarak feshedilebilir. Kusuruyla sözleşmenin feshine sebep olan lisans sahibi, hizmet bedeli talebinde bulunamaz.

(4) Lisans sahibinin bir şirket adına çalışması halinde, hizmet sözleşmesi şirket adına düzenlenir. Bu durumda, lisans sahibinin bu Yönetmelikten doğan sorumlulukları ortadan kalkmaz.

Hizmet bedeli

MADDE 8 – (1) Lisans sahibinin hizmeti karşılığında alacağı ücreti gösteren asgarî ücret tarifesi, her yıl Ocak ayının ilk haftası içerisinde Genel Müdürlük tarafından belirlenir ve ilân edilir.

(2) Lisans sahibinin hizmetine karşılık olarak alacağı hizmet bedeli, hizmet sözleşmesinde gösterilir.

(3) Lisans sahibi, yeni yıla ait asgarî ücret tarifesi ilân edilinceye kadar üstlendiği ve üstleneceği işler için mevcut ücret tarifesini uygular ve fiyat farkı talep edemez.

(4) 31 inci maddeye göre lisansın iptal edilmesi hâlinde, lisans sahibinin üstlendiği işlere ait sözleşmeler feshedilmiş sayılır. Bu işlerden dolayı, ücret hakkı doğmaz.

Hukuki sorumluluk

MADDE 9 – (1) Lisans sahibinin iş ve işlemlerinden dolayı herhangi bir zarar doğması halinde, bu zarar, kusuru bulunanlara genel hükümler çerçevesinde tazmin ettirilir.

Meslek unvan ve yetkilerinin haksız kullanılması

MADDE 10 – (1) Bu Yönetmelik ile kendilerine yetki verilmeyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından, lisans sahibine tanınan yetkilerin, meslek unvanının veya aynı anlama gelen benzeri her türlü unvan veya rumuzun kullanılması yasaktır.

(2) Birinci fıkra hükmüne aykırı davranışta bulunanlar hakkında, Genel Müdürlük veya diğer ilgililer tarafından Cumhuriyet Başsavcılıklarına suç duyurusunda bulunulur.

Mesleki yükümlülükler

MADDE 11 – (1) Lisans sahibi ve yanında çalışanlar, yaptıkları hizmetlerden dolayı edindikleri bilgi ve belgeleri açıklayamazlar ve bunları amacı dışında kullanamazlar.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

Lisans Sahibi Olmanın Şartları, Tüzel Kişi Lisans Sahipleri, Lisans Sınavının

Usul ve Esasları ile Sınav Komisyonu

Genel şartlar

MADDE 12 – (1) Lisans sahibi olmanın genel şartları şunlardır:

a) Türk vatandaşı olmak; tüzel kişiler için Türkiye Cumhuriyeti kanunlarına göre kurulmuş olmak.

b) Medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmak.

c) Kamu haklarından mahrum bulunmamak.

ç) Türkiye’de yerleşim yeri sahibi olmak.

Öğrenim ve sınav şartı

MADDE 13 – (1) Lisans sahibi olmak için;

a) En az iki yıllık eğitim veren yükseköğretim kurumlarından mezun olmak,

b) Lisans sınavında başarılı olmak,

gerekir.

Tüzel kişilerce aracılık faaliyetlerinin yürütülmesi

MADDE 14 – (1) 13/1/2011 tarihli ve 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununa göre kurulan şirketler de tapu işlemlerine yönelik aracılık faaliyetlerinde bulunabilirler. Ancak, bu şirketlerin temsil ve ilzama yetkili ortaklarından en az birinin lisans sahibi olması ve şirket iştigal konusunun, taşınmaza yönelik aracılık veya danışmanlık faaliyetlerini de kapsaması gerekir.

(2) Tapu işlemlerine yönelik aracılık faaliyetlerini yürütmek üzere kurulan tüzel kişilerin, bu Yönetmelik kapsamında yapacakları faaliyetlerinde gerçek kişi lisans sahibi tarafından temsil edilmeleri zorunludur.

(3) Gerçek kişi lisans sahibi, birden fazla şirketin ortağı veya çalışanı olsa dahi lisans yetkisini ancak bir şirkette kullanabilir. Şirket ortağı veya çalışanı olarak lisans yetkisini kullanan, kendi adına aracılık faaliyetlerini yürütemez. Gerçek kişi lisans sahibi, kişisel cezai sorumluluğu saklı kalmak kaydıyla bağlı bulunduğu şirket ile birlikte iş sahibine karşı ilgili mevzuat çerçevesinde sorumludur.

Lisans sınavı

MADDE 15 – (1) Lisans sınavı, Genel Müdürlük tarafından yapılır veya düzenlenecek protokol esaslarına göre, Ölçme, Seçme ve Yerleştirme Merkezi Başkanlığına, Millî Eğitim Bakanlığına veya yükseköğretim kurumlarına yaptırılabilir.

Lisans sınavının şekli, konuları ve sınav komisyonu

MADDE 16 – (1) Sınav, yazılı olarak test şeklinde yapılır.

(2) Sınav soruları, meslek alanında yüzde yetmiş oranında ve diğer konularda ise yüzde otuz oranında olmak üzere hazırlanır.

(3) Meslekî alan konuları;

a) Medenî hukukun temel kavramları, kişiler hukuku, aile hukuku, miras hukuku ve eşya hukuku.

b) Borçlar hukuku genel ve özel hükümler.

c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.

ç) 21/6/1987 tarihli ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu.

d) 22/12/1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanunu.

e) 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu.

f) 25/11/2010 tarihli ve 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun.

g) 18/5/1994 tarihli ve 94/5623 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla yürürlüğe konulan Tapu Sicili Tüzüğü ve tapu uygulamaları.

(4) Diğer konular;

a) Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının genel esasları, temel hak ve ödevler, Devletin temel organları.

b) İdare hukuku genel esaslarını ve Devlet teşkilatı ile ilgili mevzuat.

c) Vergi, harç, döner sermaye ücreti ve ilgili diğer malî konular.

ç) Türkçe dil bilgisi ve yazışma ile ilgili konular.

d) Halkla ilişkiler, etik ve davranış kuralları.

(5) Sınav komisyonu, her sınavdan önce Genel Müdür onayı ile bir Genel Müdür yardımcısının başkanlığında, Teftiş Kurulu Başkanı, I. Hukuk Müşaviri, Tapu Dairesi Başkanı ile Genel Müdür tarafından belirlenecek üç üyeden oluşur. Ayrıca her üyenin yerine bir yedek üye belirlenir. Sınav komisyonu, tüm üyelerin katılımı ile toplanır ve çoğunlukla karar verir. Oylamada çekimser oy kullanılamaz. Oylama sonucu kararlar kesin olup, karara katılmayanlar karşı oylarını, gerekçeleri ile birlikte belirtmek zorundadır.

(6) Sınav komisyonunun görevleri şunlardır:

a) Sınav kılavuzu hazırlamak veya hazırlatmak.

b) Sınav sorularını hazırlamak veya hazırlatmak.

c) Sınavların yapılacağı merkezleri belirlemek.

ç) Sınavın düzenli şekilde yürütülmesini sağlamak.

d) Sınav sonuçlarını değerlendirmek ve buna göre bir başarı listesi düzenlemek.

e) Sınavla ilgili tutanakları düzenlemek ve imza etmek.

f) İtirazları inceleyip, sonuca bağlamak.

Lisans sınavı duyurusu

MADDE 17 – (1) Sınav duyurusunda:

a) Başvurunun başlangıç ve bitiş tarihleri,

b) Başvuru şekli,

c) Sınavın yapılacağı yer,

ç) Sınavın tarihi ve saati,

d) Başvuruda bulunacak adaylarda aranılacak genel ve özel şartlar,

e) Sınav ücreti ve yatırılacağı banka ile hesap numarası,

belirtilir.

(2) Sınav duyurusu, sınav tarihinden en az iki ay öncesinden baskı sayısı en yüksek ulusal beş gazetenin ikisinde ve Genel Müdürlüğün elektronik sayfasında ilân edilir.

Lisans sınavına başvuru

MADDE 18 – (1) Sınav başvurusu esasları ve başvuruda bulunacak adaylarda aranacak nitelikler Genel Müdürlüğün elektronik sayfasında bulunan sınav kılavuzunda açıklanır. Sınav başvuruları bireysel olarak İnternet üzerinden yapılır.

(2) Adayların başvuru esnasında, bu Yönetmelikte belirtilen nitelikleri taşıması zorunludur.

(3) Adaylar, sınav giriş belgelerini Genel Müdürlüğün elektronik sayfasından renkli çıktı olarak alırlar. Sınav giriş belgesi ayrıca adayların adreslerine postalanmaz.

Lisans sınavının yapılması

MADDE 19 – (1) Sınav listelerinde yer almayanlar ile yanında nüfus cüzdanı, sürücü belgesi veya pasaport bulunmayanlar ve sınav giriş belgesi olmayanlar sınava giremezler.

(2) Sınav, duyurulan saatte başlar ve biter.

(3) Sınav soruları, adayların huzurunda yetkililerce sınav mahallinde mühürlü zarflardan çıkarılır ve adaylara dağıtılır. Durum bir “Sınav Başlama Tutanağı” ile tespit edilir.

(4) Sınavlarda kopya çekenler ve verenler hakkında tutanak düzenlenerek ilgilinin sınavı geçersiz sayılır ve bu kişiler sınav mahallinden çıkarılır. Bunlar, lisans sınavına iki yıl süreyle başvuramazlar.

(5) Sınav bitiminde, bitiş saatini, sınava girenlerin sayısını, kaç adet cevap anahtarının teslim alındığını gösteren bir tutanak düzenlenir ve sınav yetkilileri ile sınavı son terk eden iki aday tarafından imzalanır.

(6) Sınavla ilgili belgeler, Tapu Dairesi Başkanlığı tarafından 16/5/1988 tarihli ve 19816 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Devlet Arşiv Hizmetleri Hakkında Yönetmeliğe uygun olarak arşivlenir.

Sınavda başarılı olma ve sınav sonuçlarının duyurulması

MADDE 20 – (1) Sınavda, yüz üzerinden en az yetmiş puan alanlar başarılı olmuş sayılır.

(2) Sınav sonuçları, sınavı yapmak üzere Genel Müdürlüğün protokol yaptığı kurum tarafından Genel Müdürlüğe bildirilir ve ayrıca sınava giren adayların adresine posta yolu ile gönderilmez. Genel Müdürlük, kendisine bildirilen sınav sonuçlarını elektronik sayfasında ilân eder. Sınavın Genel Müdürlük tarafından yapılması halinde de, sınav sonuçları aynı şekilde duyurulur.

İtiraz, itirazların değerlendirilmesi ve sınav başarı sonuçlarının kesinleştirilmesi

MADDE 21 – (1) Sınav başarı sonuçlarının ilân tarihi, Genel Müdürlüğün elektronik sayfasında yaptığı duyuru tarihidir. Sınav başarı sonuçlarına yapılacak itirazlar bu tarihten itibaren yedi gün içinde yazılı olarak Genel Müdürlüğe yapılabilir.

(2) Sınav başarı sonuçlarına yapılan itirazlar sınav komisyonu tarafından değerlendirilerek 15 gün içerisinde kesinleştirilir ve ilgilisine yazılı olarak duyurulur. İtiraz üzerine verilen kararlar kesindir.

(3) Sınav başarı sonuçları, itiraz olmaması halinde itiraz süresinin bitiminde, itiraz olması halinde ise itirazların kesinleştirilme süresinin bitiminde, Genel Müdürlüğün elektronik sayfasında ilân edilerek kesinleştirilir.

Sınavların geçersiz sayılması

MADDE 22 – (1) Sınava katılanlardan lisans sahibi olmak için gerekli olan şartları taşımadıkları sonradan anlaşılanların sınavları geçersiz sayılarak, haklarında sınava dayalı olarak yapılmış işlemler iptal edilir. Bu durumda olanlar herhangi bir hak talebinde bulunamazlar.

(2) Gerçeğe aykırı beyanda bulunduğu tespit edilenler hakkında ayrıca, Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Sicile Kayıt, Yemin, Lisans, Kimlik ve Kaşe Verilmesi, Çalışmaya Başlanması
Sicile kayıt

MADDE 23 – (1) Lisans sınavında başarılı olanların, lisans sahibi olarak görev ve yetkilerini kullanabilmeleri için sicile kayıt olmaları zorunludur.

(2) Sicile kayıt olmak için aşağıda belirtilen belgeler ile birlikte Tapu Dairesi Başkanlığına yazılı başvuru yapılır.

a) Nüfus cüzdanı, sürücü belgesi veya pasaport aslı.

b) Öğrenim belgesinin veya çıkış belgesinin aslı veya Genel Müdürlükçe onaylı örneği.

c) Son altı ay içerisinde çekilmiş 4,5×6 cm boyutunda beş adet vesikalık fotoğraf.

ç) Türkiye’de yerleşim yeri bulunduğuna dair beyan.

d) Adli sicil kaydına ilişkin beyan.

e) Tüzel kişiler için, şirket iştigal konusunun taşınmaza yönelik aracılık veya danışmanlık faaliyetlerini de kapsadığını gösterir belgenin aslı veya Genel Müdürlükçe onaylı örneği.

f) Tüzel kişiliği temsil eden lisans sahibinin, yetkili olduğunu gösterir yetkili organ kararının aslı veya noter onaylı örneği.

g) Tüzel kişiler için tüzel kişiliğe ait noter onaylı imza sirküleri.

ğ) Gerçek kişi lisans sahibi için noter onaylı imza beyannamesi.

h) Tebligat adresine ilişkin yazılı beyan.

(3) Sicil kaydının başlangıç tarihi, ikinci fıkrada belirtilen belgelerin Genel Müdürlüğe eksiksiz olarak verildiği tarihtir.

(4) 14/7/1965 tarihli ve 657 sayılı Devlet Memurları Kanununun 4 üncü maddesinde sayılan kamu görevlilerinin sicile kaydı yapılmaz.

Yemin

MADDE 24 – (1) Sicile kayıt yaptıranlar, sicil kaydına istinaden Tapu Dairesi Başkanlığınca ikinci fıkrada yer alan metne göre yemin ettirilir. Yemin tutanağı lisans sahibinin sicil dosyasında saklanır.

(2) “Tapu işlemlerine yönelik aracılık faaliyetlerini yerine getirirken Türkiye Cumhuriyeti Anayasasına, kanunlarına ve ilgili mevzuat hükümlerine, kamu hizmeti gereklerine, hazine menfaatlerine aykırı davranmayacağıma, meslek etiği ve ahlak kurallarına uyacağıma, mesleğimi tam bir bağımsızlık ve dürüstlükle yerine getireceğime, aldığım işleri dikkat ve özenle yapacağıma namusum ve şerefim üzerine yemin ederim.”

Lisans, kimlik belgesi ve kaşe verilmesi

MADDE 25 – (1) Sicil kaydını yaptıran adaya, şekli ve içeriği Genel Müdürlükçe belirlenen lisans belgesi, kimlik belgesi ve kaşe verilir. Lisans belgesi ve kimlik belgesinin birer örneği lisans sahibinin sicil dosyasında veya elektronik ortamda saklanır.

(2) Lisans belgesi, kimlik belgesi, kaşe verilmesi ve diğer matbu evrak ile lisans sahiplerinin eğitimi için, Genel Müdürlük Döner Sermaye İşletmesi Müdürlüğü hesabına Genel Müdürlükçe belirlenen ücretin yatırılması gerekir.

(3) Lisans belgesi ve kimlik belgesinin başkasına kullandırılması, lisans belgesinin devredilmesi veya kiraya verilmesi yasaktır.

(4) Lisans alınmış olması, diğer mevzuattan doğan lisans alma ve buna bağlı yükümlülükleri ortadan kaldırmaz.

İşyeri açılması ve değişikliği

MADDE 26 – (1) Lisans sahibi, Tapu Dairesi Başkanlığına bildireceği işyeri adresinde faaliyetlerini sürdürmek ve lisans belgesini çalıştığı işyerinin görülen bir yerine asmak zorundadır. Lisans sahibi ayrıca, bağlı olunan vergi dairesinden alınacak vergi mükellefiyet belgesinin aslı veya noter onaylı örneğini Tapu Dairesi Başkanlığına gönderir.

(2) İşyerini değiştiren lisans sahibi, on beş gün içerisinde yeni işyerinin açık adresini Tapu Dairesi Başkanlığına bildirir. İşyeri adres değişikliği neticesinde lisans sahibinin bağlı bulunduğu vergi dairesi değişiyor ise bu vergi dairesinden alınacak vergi mükellefiyet durumunu gösterir belgenin de Tapu Dairesi Başkanlığı’na verilmesi zorunludur.

(3) Lisans sahibi, faaliyetlerini yürütmek ve hizmetlerini gerçekleştirmek üzere bir bağımsız bölüm ayırmak zorundadır. Bu bağımsız bölümde, taşınmaza yönelik faaliyetlerin dışında başka bir iş veya hizmet icra edilemez.

(4) Lisans sahibi, faaliyet alanında başkaca şube açabilir. Kendi lisansı ile adına işyeri açan lisans sahibi, aynı zamanda ücretli veya ücretsiz olarak bu alanda faaliyet gösteren başka bir işveren yanında çalışamaz. Ücret karşılığı çalışan lisans sahibi, bu alanda faaliyet gösteren birden fazla işyerinde görev alamaz.

Aracılık faaliyetlerinin yürütülmemesi ve bildirim

MADDE 27 – (1) Tapu işlemlerine yönelik aracılık faaliyetlerini yürütmeyecek olan lisans sahibi, durumu on beş gün içinde Tapu Dairesi Başkanlığına bildirmek; lisans belgesi, kimlik belgesi ve kaşesini Tapu Dairesi Başkanlığı’na iade etmekle yükümlüdür.

BEŞİNCİ BÖLÜM

Denetim ve Disiplin

Denetim

MADDE 28 – (1) Bu Yönetmelik hükümlerine göre lisans sahibinin yaptığı iş ve işlemler, hukuka uygunluk yönünden Genel Müdürlükçe denetlenir.

(2) Bu Yönetmelik kapsamında denetime tabi olan lisans sahibi, denetim görevlilerince sorulan sözlü ve yazılı soruları yanıtlamakla yükümlüdür. Lisans sahibi, denetim görevlisinin isteklerine uygun olarak bütün belge, defter ve dosyaları, evrak, senet ve makbuzları, her türlü mal ve eşyayı denetlenmesi amacıyla vermek, inceleme ve kontrollerini kolaylaştırmak zorundadır.

(3) Denetime ilişkin raporların düzenlenmesi, değerlendirilmesi ve sonuçlandırılmasında Genel Müdürlükçe belirlenen usul ve esaslara uyulur.

Disiplin

MADDE 29 – (1) Lisans sahibinin savunması alınmadan bu Yönetmelikte belirtilen disiplin cezaları verilemez. Lisans sahibinden, hakkında isnat edilen suçla ilgili tebliğ tarihinden itibaren en az yedi günlük süre içinde yazılı olarak savunma yapması istenir. Süresinde savunma yapılmaması halinde, savunma hakkından vazgeçilmiş sayılır.

(2) Savunma isteminde, isnat edilen disiplin suçu ayrıntılı olarak açıklanır. Savunması istenenler avukatı aracılığı ile savunma yapabilir. Aleyhine olan delilleri irdeleyip yanıtlamak ve lehine olan hususları ileri sürmek kapsamında soruşturma dosyası içeriği ve muhafaza altına alınmış delilleri inceleyebilir, ilgili bütün tutanak ve belge örneklerini talep edebilir.

(3) Lisans sahibinin savunması, Genel Müdürün görevlendireceği bir Genel Müdür Yardımcısının başkanlığında, Teftiş Kurulu Başkanı, I. Hukuk Müşaviri, Tapu Dairesi Başkanı ve Strateji Geliştirme Daire Başkanından oluşan beş kişilik Komisyonca değerlendirilir; disiplin cezalarına Genel Müdür onayı ile karar verilir ve sonucu ilgilisine tebliğ edilir. Bu Yönetmelik hükümlerine göre verilen disiplin cezaları kesindir.

Uyarma

MADDE 30 – (1) Uyarma gerektiren fiil ve haller şunlardır:

a) 6 ncı maddenin dördüncü fıkrasında belirtilen yasağın ihlal edildiğinin tespit edilmesi.

b) 7 nci maddeye uygun olarak hizmet sözleşmesi düzenlenmediğinin tespit edilmesi.

c) 8 inci maddenin ikinci fıkrasına göre hizmet bedelinin hizmet sözleşmesinde gösterilmediğinin veya üçüncü ve dördüncü fıkralarda belirtilen yasağın ihlal edildiğinin tespit edilmesi.

ç) 14 üncü maddenin üçüncü fıkrasında belirtilen yasağın ihlal edildiğinin tespit edilmesi.

d) 26 ncı maddenin birinci, ikinci ve üçüncü fıkralarındaki yükümlülüğün yerine getirilmemesi, dördüncü fıkrasında belirtilen yasağın ihlal edildiğinin tespit edilmesi.

e) 32 nci maddeye göre sicil kaydının süresinde yenilenmemesi.

Lisansın iptali

MADDE 31 – (1) Aşağıdaki hallerde lisans belgesi iptal edilir.

a) 6 ncı maddenin birinci fıkrasındaki yasak kapsamına giren işlerin lisans sahibi tarafından yapıldığının tespit edilmesi.

b) 11 inci maddenin birinci fıkrasında belirtilen yasağın ihlal edildiğinin tespit edilmesi.

c) 25 inci maddenin üçüncü fıkrasında belirtilen yasağın ihlal edildiğinin tespit edilmesi.

ç) Lisans sahibinin beş yıl içinde 30 uncu maddeye göre üç defa uyarılması.

ALTINCI BÖLÜM

Sicil Kaydının Yenilenmesi, Sicilden Silinme ve Yeniden Kayıt Hakkı
Sicil kaydının yenilenmesi

MADDE 32 – (1) Sicil kaydının, kayıt tarihinden başlamak üzere her üç yılda bir yenilenmesi zorunludur.

(2) Sicil kaydının yenilenmesi için 23 üncü maddenin ikinci fıkrasının (d), (e) ve (f) bentlerinde sayılan yeni tarihli beyan ve belgeler ile 26 ncı maddedeki vergi mükellefiyeti belgesi ile birlikte Tapu Dairesi Başkanlığı’na yazılı olarak başvuru yapılır.

Sicilden silinme ve lisans iptali

MADDE 33 – (1) Lisans sahibinin adı, aşağıdaki hallerde sicilden silinir ve lisansı iptal edilir.

a) Lisans sahibinin talebi.

b) Lisans sahibinin 12 nci ve 13 üncü maddelerdeki şartları kaybetmesi veya bu şartları taşımadığının sonradan anlaşılması.

c) 31 inci madde gereğince lisansın iptali.

ç) Lisans sahibinin ölümü.

(2) Sicilden silinme ve lisans iptali kararları, Genel Müdürlüğün elektronik sayfasında duyurulur.

Yeniden kayıt hakkı

MADDE 34 – (1) 33 üncü maddenin birinci fıkrasının (a) bendi gereğince lisans sahibinin talebi ile sicilden silinip lisansı iptal edilenler, sicile yeniden kayıt edilebilirler. Ancak, lisans sahibine iki defadan fazla yeniden kayıt hakkı verilemez.

(2) Sicile yeniden kaydolma talebinde bulunandan, ilk kayda esas olan şartların hepsinin veya bir kısmının varlığının ispatına ilişkin belgeler talep edilebilir.

YEDİNCİ BÖLÜM

Çeşitli ve Son Hükümler

Bildirim

MADDE 35 – (1) Genel Müdürlük tarafından, sınava ilişkin olanlar hariç olmak üzere muhataba tebliğ edilecek bildirimler iadeli taahhütlü mektupla yapılır. Sınav ile ilgili konular hariç herhangi bir nedenle yapılamayan bildirim, Genel Müdürlüğün elektronik sayfasında ilan edilir. Söz konusu ilanı takip eden onbeşinci günün sonunda bildirimin gerçekleştiği kabul edilir.

Lisans sahiplerinin eğitimi

MADDE 36 – (1) Sicile kayıt edilen lisans sahiplerine, tapu ve kadastro mevzuatı ve uygulamalarına ilişkin konularda en az iki hafta süreli olarak Genel Müdürlükçe belirlenecek usul ve esaslara göre zorunlu eğitim verilir.

(2) Genel Müdürlükçe ihtiyaç duyulması halinde eğitim düzenlenebilir. Düzenlenecek bu eğitimlere lisans sahibinin katılımı zorunludur.

Matbu evrak

MADDE 37 – (1) Lisans sahiplerinin faaliyetleri sırasında kullanacakları, hizmet sözleşmesi, belge ve basılı kâğıtların şekli ve içeriği Genel Müdürlük tarafından belirlenir.

Yürürlük

MADDE 38 – (1) Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

Yürütme

MADDE 39 – (1) Bu Yönetmelik hükümlerini Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakan yürütür.

Fikirtepe'den başlandı; sırada Suadiye var

Fikirtepe'de kentsel dönüşüm başlıyor. 35 metrekare arsaya karşılık, 500 bin TL değerinde 95 metrekare 2+1 daire verilecek.

ntvmsnbc

Güncelleme: 10:18 TSİ 22 Kasım. 2011 Salı

İSTANBUL - Kentsel dönüşüm konusunda İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin (İBB) pilot bölge olarak saptadığı Fikirtepe'de, ilk somut adım atıldı.

İBB'nin parseller birleştirilerek, ada bazında imar artışı yoluyla kentsel dönüşümü hedeflediği bölgede, Baysaş İnşaat ilk kazmayı vuracak.

Sabah'ın haberine göre; Baysaş, 7 ada, 64 parselde yer alan 251 hane sahibi ile anlaşmaya vardı. 

40 KATLI İKİ BLOK YAPILACAK Baysaş İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Şemsettin Aydın, Fikirtepe'de hak sahipleriyle arsaları karşılığında yüzde 55'lik pay ile anlaştıklarını söyledi ve konuya ilişkin şu bilgileri verdi:

"Hane başına her ay 750 lira kira ödemesi ve bin TL'de taşınma parası ödeyeceğiz. Projeyi 24 ayda tamamlamayı hedefliyoruz. Yaklaşık 35 metrekarelik arsa karşılığında, mülk sahiplerine yaklaşık 90 metrekare büyüklüğünde 2+1 daire veriyoruz.

Projede, 500 ile 550 arasında daire yer alacak, 40'ar katlı 2 kule yapılacak. Şu anda mimari proje çalışmalarımızı sürdürüyoruz. Mayısta yıkımları tamamlayarak kazmayı vurmayı hedefliyoruz.

Dairelerin metrekare satış fiyatı 5 bin ile 8 bin TL arasında değişecek.

Kentsel dönüşüm gündeme geldiğinden bu yana Fikirtepeliler'in morali bozuktu. Burada bir beklenti oluştu, ancak firmalarla vatandaş arasında anlaşmalar yapılamadı. Bu da moralleri bozdu. Yüzde 100 anlaşma sağlayan firma olarak diğer uygulamalara örnek olacağız. Artık Fikirtepeli'nin yüzü gülüyor."

SIRADA SUADİYE VE FENERBAHÇE VARKadıköy Belediye Başkanı Selami Öztürk ise "Sırada Suadiye, Fenerbahçe gibi bölgeler var. Fikirtepe özel bir alan olduğu için burada 4.14'e kadar emsal artışı verdik. Suadiye ve Fenerbahçe'de bu kadar imar artışına gerek yok. Orada 2.5 emsal yeterli olacaktır. Fikirtepe yöntem olarak örnek alınmalı, burada uygulanan oranlar diğer bölgeleri aşırı beklentiye sokmamalıdır" dedi.

‘2013 Emlak Vergisi’ni kim nasıl ödeyecek?

EMLAK Vergisi, 23 milyon civarında vatandaşı yakından ilgilendiriyor. Ev, yazlık, büro, dükkan, mağaza, arsa ve arazisi olanlar 2013’te 2012’ye kıyasla “zamlı emlak vergisi” ödeyecekler. Yeni büyükşehir olan illerde ise, emlak vergisi oranı yönünden ilginç bir sürpriz var.

Şükrü Kızılot

2012’de gayrimenkul alanlar için emlak vergisi ödemesi, bu yıl başlayacak.

Ancak yeni konutların vergisi hesaplanırken, “geçici muafiyet” durumunun da göz önüne alınması gerekiyor.

Emekliler, işsizler, ev hanımları, öğrenciler ve engelliler ile şehitlerin dul ve yetimlerine 2013 yılında da “emlak vergisi kolaylığı” var.

Geçmiş yıllarda sıfır oranlı emlak vergisine tabi olması gerektiği halde, bilmeden vergi ödeyen; emekliler, işsizler, ev hanımları ve engelliler, ilgili belediyeye başvurmak suretiyle, 2008, 2009, 2010, 2011 ve 2012 yıllarında ödedikleri emlak vergisini, geri alabilecekler.

Evini kiraya verip kendisi kirada oturanların, karı koca emekli olup birer evi olanların, evinin dışında kira getirmeyen bir de arsası olanların, emekli olup çalışanların ya da bankadan faiz, repo vb. geliri olanların emlak vergisi yönünden özel durumları var.

Soru-cevaplarla birlikte, hafta sonuna kadar sürecek olan bu dizimizde, yukarıda belirtilen konular ve özellikli durumlar ele alınarak açıklanacaktır.

EMLAK VERGİSİ ORANI

Emlak Vergisi oranı, gayrimenkulün;

• Konut, konut dışı bina (büro, dükkân mağaza vb.), arsa ve arazi olma durumuna,

• Büyükşehir belediye sınırları içinde bulunup bulunmadığına,

göre değişiyor.

Bu ayırımlara göre emlak vergisi oranları tabloda gösterilmiştir.

TABLO……

Tasarrufu kısıtlanan bina, arsa ve arazinin vergisi, kısıtlamanın devam ettiği sürece 1/10 oranında tahsil olunur.

Parsellenmiş arazinin, zirai faaliyette kullanılması halinde araziye ait oranın, aksi halde arsaya ait oranın uygulanması gerekir (Maliye Bak. GİB. Ankara VD. Başkanı’nın 18.03.2011 tarih ve MB. 2010-51-152 sayılı özelgesi).

Neriman Teyze’in emlak vergisi yüzde kaç arttı?

Neriman Teyze’nin, İstanbul’da bir evi, Datça’da da yazlığı var.

Yılın sekiz ayı İstanbul’da, dört ayı da Datça’da kalıyor. Yazın torunları da geldiği için çok mutlu oluyor.

Neriman Teyze bu yıl, geçen yıl olduğu gibi emlak vergisi yönünden biraz şanssız.

Nedenine gelince, her yıl evinin emlak vergisi değeri “yeniden değerleme oranının yarısı kadar” artıyordu. 2013’te Bakanlar Kurulu, 2012’de olduğu gibi olaya müdahale etti ve evlerin değeri “yeniden değerleme oranının tamamı kadar” artırıldı. Böyle olunca, Neriman Teyze’nin ödeyeceği emlak vergisindeki artış da beklentisinin üstünde oldu.

Buna göre, Neriman Teyze de dahil, Türkiye’deki tüm gayrimenkullerin emlak vergisi hesaplamasına esas değeri “yüzde 7.8 oranında” arttı.

Böyle olunca, yani gayrimenkullerin değeri yüzde 7.8 artınca (özellikli bazı durumlar dışında), 2013 yılında ödenecek emlak vergileri de yüzde 7.8 oranında arttı.

Büyükşehirlerde yüzde 100 zamlı

Büyükşehir belediyesi olmanın, emlak vergisi yönünden ciddi bir faturası var.

Tablodan da fark ettiğiniz gibi, büyükşehir belediye sınırları içindeki gayrimenkullerin emlak vergisi, “yüzde 100 zamlı” olarak alınıyor.

Buna göre örneğin; Kemal Bey Çorum’da 200 bin lira değerinde olan evi için 200 TL, Ayşe Teyze Samsun’daki 200 bin lira değerindeki evi için 400 TL emlak vergisi ödeyecek.

Arsa tapusu olan bitmiş evlerin vergisi

Kat irtifaklı arsa tapusu olan ve kat mülkiyeti olmayan, ancak tamamlanmış durumda yani içinde oturulan ev, dükkan ve bürolar var. Bunların sayısı, Türkiye genelindeki binaların yarısından fazlasını oluşturuyor.

Bu durumdaki gayrimenkuller için arsa değil, bina vergisi (yani ev, büro ve dükkân vergisi) ödenecek.

Emlak vergisi ne zaman ödenecek

Emlak vergisi, biri Mart-Mayıs, diğeri de Kasım 2013 ayında olmak üzere “iki eşit taksitte” ödeniyor.

ÖDEME GECİKİRSE NE OLUR?

Ödemenin geciktiği her ay için yüzde 1.40 oranında “gecikme zammı” alınır.

Dursun Amca gecekondusu için vergi ödeyecek mi?

Evet ödeyecek.

Mülkiyeti başkasına (örneğin devlete ait) arsa üzerine gecekondu inşa edip oturanların da konut olarak emlak vergisi ödemeleri gerekiyor. 

O nedenle, Dursun Amca da gecekondusu için emlak vergisi ödeyecek.

Hulusi Bey’in kooperatif evi

Hulusi Bey, yıllardır bir konut kooperatifinin üyesi. Nihayet sona doğru gelindi. Kuralar da çekildi. Herkesin evi belli oldu ama tapular henüz verilmedi. 

Hulusi Bey’in durumunda olan, on binlerce kişi var. Bunların emlak vergisinin nasıl ve kim tarafından ödeneceğini merak ediyorlar.

Kooperatiflere ait konutların emlak vergisi, kooperatif tarafından ödenir.

Konutlar tamamlanıp, tapuları verildiği yıl “emlak vergisi bildirimi” verirler ama vergi ödemezler. Vergileri yine kooperatif öder.

İzleyen yıldan itibaren de emlak vergisini Hulusi Bey öder.

Yeni alınan eve 5 yıl vergi muafiyeti

Yeni inşa edilen binalardan konut alanlara, beş yıl süre ile uygulanan “geçici muafiyet” var.

Emlak Vergisi Kanunu’nun 5. maddesine göre, yeni inşa edilen binalardan konut alanlarda,

iktisap (edinme) tarihini izleyen 5 yıl boyunca, konutun emlak vergisi değerinin 1/4’ü, “beş yıl süre” ile emlak vergisinden muaf tutuluyor.

ÖRNEK: Bahir Bey, 5.6.2012 tarihinde inşaatı biten apartman dairesini, 24.9.2012 tarihinde satın almıştır. Dairenin 2013 yılı emlak vergisi değeri 320 bin liradır. Bu durumda, Bahir Bey 2013-2017 yıllarında geçici muafiyetten yararlanacak, örneğin 2013 yılı için 80 bin liralık muafiyeti düştükten sonra, 240 bin lira üzerinden emlak vergisi ödeyecek.

Remzi Bay 2013’te aldığı gayrimenkul için ne yapacak?

Remzi Bey ve Remzi Bey’in durumunda olan başka kişiler, aldıkları gayrimenkulün 2013 yılı emlak vergisini ödemeyecekler. Vergi ödemeye 2014 yılından itibaren başlayacaklar. 

Ancak, 2013 yılı sonuna kadar ilgili belediyeye “emlak vergisi bildirimi” vermek zorundalar.

Ayla Teyze 2013’te sattığı gayrimenkul için ne yapacak?

Ayla Teyze ve onun durumunda olan başka kişiler 2013 yılında gayrimenkul sattıklarında, o gayrimenkulü ocak ayında satmış olsalar dahi, sattıkları gayrimenkulün 2013 yılına ait emlak vergisinin tamamını ödeyecekler.

Ayla Teyze’nin ve 2013 yılında gayrimenkulünü satan diğer kişilerin; 2013 yılı içinde 

ilgili belediyeye bir dilekçe ile başvurarak, gayrimenkullerini sattıklarını bildirip ve o gayrimenkulle ilgili mükellefiyet kayıtlarını kapattırmalarında yarar var.

YARIN: Emekliye, Ev Hanımına, İşsize ve Engelliye SIFIR ORANLI EMLAK VERGİSİ AVANTAJI NASIL UYGULANACAK?€

Gökdelen siluete takıldı

1930’da kurulan Şişli Likör Fabrikası yerine yapılmak istenen gökdelene İstanbul'un siluetini bozduğu gerekçesiyle izin verilmedi.

Güncelleme: 09:59 TSİ 24 Aralık. 2011 Cumartesi

Atatürk’ün emriyle 1930’da kurulan Şişli Likör Fabrikası yerine yapılmak istenen 157 metre yüksekliğindeki iki gökdelen ‘İstanbul siluetine’ takıldı.

Büyükşehir Belediyesi 24 Ağustos 2011’de önce onayladığı projeyi, siluet tartışmalarının ardından 2 No’lu Koruma Kurulu’ndan geri istedi.

Radikal Gazetesi'nin haberine göre, boğaz siluetine olumsuz etki edeceği düşünülen gökdelenler için belediyenin yeni bir karar alması bekleniyor. Koruma Kurulu Başkanı Prof. Dr. Mete Tapan “Silueti etkileyeceği kesin. Büyükşehir incelemeyi tamamlayıp kurula sunduktan sonra karar vereceğiz” dedi.

Şişli Likör fabrikası binası 2006’da 345 sayılı kararla ‘Endüstriyel Miras’ kapsamında 2 No’lu Koruma Kurulu’nca kültür varlığı olarak tescil edilmiş, 2008’de de bu kez fabrika giriş pavyonu ve parseldeki ağaçlar ‘anıt ağaç’ olarak tescillenmişti. 2011’de fabrika bacası da tescil kapsamına alındı.

Fabrikanın 23 bin 711 metrekarelik arazisi ise TOKİ iştiraki olan Emlak Konut GYO tarafından gelir paylaşımı yöntemiyle satışa çıkarıldı. İlk ihaleyi Kiler Gayrimenkul, 295 milyon 700 bin lira teklif ederek kazanmış, Emlak GYO, kamuoyundan gelen tepkiler üzerine ihaleyi iptal etmiş, yeniden yapılan ihaleyi ise Aşçıoğlu-Ofton-Meydanbey-Omak İnşaat Ortak Girişimi kazanmıştı.

Projeye göre tescilli bina yıkılmayacaktı ancak hemen yanı başında devasa gökdelen dikilecekti. Üstelik 66 bin metrekare inşaat yapılması gerekirken iki gökdelenle 116 bin metrekare inşaat öngörülüyordu. Likör fabrikası binasının fiziki yapısını da tehdit eden yeni proje aynı zamanda tescilli binanın altının otopark yapılmasına imkân tanıyordu ki bu da ‘İmar’ ve ‘Kültür Varlıkları’ yasalarına aykırıydı.

‘ESTETİĞİ UYGUN’DU İstanbul 2 No’lu Koruma Kurulu da 28 Haziran 2011’de bir rapor hazırlayarak, projenin uygun olmadığını belirtti ve önerilen ek yapı yüksekliğinin 60 metreyi geçtiğini vurgulayarak Büyükşehir Belediyesi’nce incelenmesini istedi. Belediye ise 24 Ağustos 2011 tarihli yazısında “Projenin estetik ve yerleşim yönünden uygun olduğunu” Kurul’a bildirdi. Koruma Kurulu 19 Ekim ve 2 Kasım’da yaptığı görüşmelerde bir sonuca varamayarak, müzakerelerin devam edeceği kararını aldı.

 

Emlak Sektöründe Güven Eksikliği

Tüm insan ilişkilerinde veya kurumsal ilişkilerde itibar yönetiminde ”SÖZ ”ün önemi çok büyüktür. Her ne kadar işlerimizi yazılı yapmaya dikkat etsek de; “GRİ ALAN”ların kalması kaçınılmazdır. Çünkü hukukta asgari güven prensibi vardır. Bir başka ifadeyle ne yazarsanız yazın bir şeylerin boşlukta kalacağı tartışmasızdır.

Ulvi Özcan

Bu durum içinde olduğumuz emlak sektöründe de son yıllarda yıpranmalara vesile oldu, güven eksiklikleri doğurdu. Bu emlakçıdan müşteriye, müşteriden emlakçıya veya emlakçıdan emlakçıya zarar verebilir durumlarda karşımıza çıkabilmekte…

Konuyu son birkaç ayda yaşadığımız üç somut olayla sizlerle paylaşmak istiyorum.

Birinci olayımızda boğazda ciddi ölçekte bir işyeri satışımızda rakamda anlaşıp, şirket incelemesi sırasında (şirket devri olacaktı) satıcının bir başka müşteriye daha yüksek bir fiyata satması olayıydı.

İkinci olayımızı Balmumcu ’da bir ofis satışı sırasında satıcı müşterimizin sözleşme süremiz içinde sözleşmeyi bir yakınına satış yapacağını gerekçe gösterip feshetmesi ve potansiyel müşterimiz üçüncü bir şahıssa satış yapmasıydı.

Üçüncü olayımız ise Paşabahçe’de bir yalı arsasının pazarlığı sırasında satıcının başka bir müşteriye sattığını söylemesi üzerine satış yapılanın muhtemel müşterimiz olabileceği varsayımı ile tapu kaydını incelediğimizde söz konusu yerin yaklaşık üç ay önce zaten birine satıldığını öğrenmemizdi.

Bu tür yaşanan olaylar sonrasında iki konu üzerinde yoğunlaşmak gerektiğini düşünüyorum. Bu sebeplerden birincisi bu tür olayların neden yaşandığı ? İkincisi de yaşanmaması için neler yapılması gerektiğidir …

Temel sıkıntının yaptığımız ticari faaliyetin bir meslek değil de iş olmasından kaynaklandığını düşünüyorum. Bu konunun çözümünün ise emlakçılık şirketinin ne özellikleri taşıması gerektiği, franchising firmalarının ne şekilde kurulması, nasıl temsilcilik verebilmesi, kimlerin emlakçı olabileceği, emlakçı olmayanların bu işi yapmaları halinde ne gibi hukuki ve cezai sorumluklarının olacağı, vb. konuların ele alınacağı bir mevzuatın hazırlanmasından geçtiğidir.

Bu sürecin uzun bir süreç olduğu, bugüne kadar kayda değer bir yol alınamadığı red edilemeyen bir gerçektir.  Ancak istediğimiz mevzuat çıkmıyor olduğu için, piyasayı kuralsızlığa da teslim etmememiz gerekiyor. En azından kendi duruşumuz ve ilişkimizle yakın çevremizde bir iyileştirme yakalayabiliriz.

Bu tür yaşanan olayların temel sebebinin ; maddi değerlerin, insani değerlerin üzerine çıkmaya başlaması, itibar yönetiminin/marka yönetiminin yeterince önemsenmemesi olarak gözlenmektedir. Somut anlamda da ; insanların tepki vermemesi/yetersiz tepki vermesi, çevreleri ile paylaşmaması, hızlı unutma, bu tip olayda mağduriyet yaşatan insanların utanma duygusunu kaybetmesi, esneklik göstermediğiniz takdirde sizden çok daha esneklik gösterebilecek onlarca belki de yüzlerde sözde meslektaşımızın olduğu gerçekleridir.

Koruyucu önlem olarak ise ; bu tür sorun yaşadığımız müşterilerimizle bir daha iş yaparken sorun yaşanmaması için sorun olan konunun baştan konuşulması ve sorunun giderilmesi, yazılı iş yapılması, gri alanların azaltılması, vb. konulara dikkat edilmelidir. Devamı halinde de sadece meslektaşlarımız(veya bazı meslektaşlarımız) tarafından paylaşılan “KARA LİSTELER” oluşturularak bir network yapmamızın artık bir zorunluluk olduğu gerçeğidir.

Daha açık olmak için bir de yapmamız gerekenler var tabii ki … Bunları da sıralayacak olursak ; Bir sıfırdan büyüktür işi başkası bitireceğine ben bitirmeliyim, yaşanan kötü deneyime (kendimizin veya bildiğimiz başka bir meslektaşımızın) rağmen tekraren önlemsizce iş yapmak, vb. ahmakça ve küçük hesapları belirtebiliriz.

Sonuç itibariyle bir bilgenin hikâyesi ile satırlarıma son vermek istiyorum. Zamanında zalim bir hükümdarın bir bilgenin canını almak için komplo yaptığını, bir kuşu avucunun içine alıp bu kuş yaşıyor mu? öldü mü? Sorusuna bilge kişinin : “Her şey senin elinde çok sıkarsan ölür, çokta gevşek bırakırsan kaçar …” şeklinde cevap verdiğini biliyoruz. Gerçekten her şey elimizde her şey olmazsa da çok şey elimizde aslında. İlişkilerimizde uzun vadeli itibar yönetimini düşündüğümüzde kısa vadede kayıp riskine karşı, uzun vadede kazanç olacağı ve bize huzur vereceği kaçınılmazdır. Önemli olan bu duruşu kazancın sıcaklığına rağmen gösterebilmek gereğidir .Herhâlde gerçek bu olsa gerek…

Vergi Usul Kanunu’nun emlak vergisi ile ilgili maddeleri düzenlenmeli

Hürriyet Gazetesi’nde her zaman beğeniyle takip ettiğim Prof. Dr. Şükrü Kızılot’un “Emlak Vergisi artık kuzu kuzu ödenmeyecek” başlıklı yazısı dikatimi çekti.

Ulvi Özcan

22.10.2012 Yazıyı dikkatlice okudum; yazıda Emlak Vergi Kanunu ile ilgili Anayasa Mahkemesi’nde bireysel dava açılabileceğinden söz ediyordu.

Mevcut 213 Sayılı Vergi Usul  Kanunu’nun ilgili hükümlerine göre arsa ve araziye ait asgari ölçüde birim değerlerinin tesbitinde takdir komisyonlarına yetki verilmiştir. Bu yetki uyarınca; takdir komisyonlarınca her dört yılda bir belirlenen asgari birim değerleri,  emlak vergisinin tarh ve tahakkukunda esas alınmaktadır. Ancak belirlenen asgari emlak değerlerine itiraz edebilme hakkı belirli kurumlara verilerek emlak sahibi ve aynı zamanda emlak vergi mükellefi olan gerçek veya tüzel kişiler bu haktan mahrum bırakılmıştır.

Bursa’da yaşayan bir vatandaşımız Bursa Vergi Mahkemesi’ne başvurarak;  vergi mükellefi olan gerçek kişi veya tüzel kişinin takdir edilen değere itiraz edebilme hakkının Anayasa’nın 125. maddesinde belirtilen idarenin her türlü eylem ve işlemine karşı yargı yoluna açık olduğu hususunun değerlendirilmesi ve 213 Sayılı Kanunun mükerrer 49. maddesinin (b) fıkrasının 3. bendinde yer alan “Takdir Komisyonlarının bu kararlarına karşı kendilerine karar tebliğ edilen daire, kurum, teşekküller ve ilgili mahalle muhtarlıkları onbeş gün içinde ilgili vergi mahkemesinde dava açabilirler…” cümlesinin iptali için Anayasa Mahkemesi’ne başvurulmasını talep ediyordu.

Bursa Vergi Mahkemesi talebi inceledikten sonra oybirliği ile davanın kabulü ile Anayasa Mahkemesi’ne dava açılmasına karar veriyordu…
Anayasa Mahkemesi’de dosyayı inceledikten sonra 31.05.2012 gün ve 2011/38 Esas , 2012/89 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne oy çokluğu ile karar veriyordu. Karara bir üye muhalefet şerhi koyarken, bir üye de ek bir gerekçe ile kararı gerekçelendiriyor ve destekliyor.
Bu karar gecikmiş ve doğru bir karardır. Duyarlı davacıyı , Bursa Vergi Mahkemesi başkan ve üyelerini , Anayasa Mahkemesi başkan ve üyelerini kutlamak gerekir. Dünyada hiçbir demokratik hukuk devletinde bu tür uygulamalar yoktur , ülkemizde de olmamalıdır.

Takdir Kıymet Komisyonu Üyeleri Kimler Olmalı
Ancak; ilgili yasanın emlak vergisi ile ilgili yanlışlıkları sadece dava açma hakkı ile sınırlı değildir. Örneğin takdir kıymet komisyonlarının oluşumu ayrıca ele alınmalıdır. Odaların (ticaret odaları, sanayi odaları, sanayi ve ticaret odaları vb…) kontenjanınından görevlendirilen takdir kıymet komisyonu üyelerinin piyasadaki emlak değerinden ne kadar anladığı nasıl ölçülebilir? Komisyon üyesi muhtarların durumu da  aynı… Elinde yeterli bir bütçe olmayıp, vatandaşın hergün bir taleple karşısına dikildiği muhtar; vergi gelirlerinin gideceği makam (belediye)  aleyhine nasıl dava açabilir?

Oysa bu komisyonlarda yukarıda belirttiğim ve kuvvetler ayrılığı prensibi gereği “olması sakıncalı” takdir kıymet komisyonu üyeleri yerine; kurumsal bir meslek haline gelen ve yasa ile birlik hüviyetine de kavuşan “Değerleme Uzmanı” unvanına sahip, SPK lisanslı bir değerleme firmasının yöneticisi bir üye ile, sözkonusu takdir kıymetinin yapılacağı ilçede en az beş yıldır faaliyet gösteren ve ticaret odalarına (olmadığı yerlerde ticaret ve sanayi odası) bağlı bir aracılık firmasının yöneticisi “emlak danışmanı” ünvanı taşıyan bir üye olması şartı düzenlenebilir.

Maliye Bakanlığı’na Önalım Hakkı Yasa ile Düzenlenebilir
Bugun emlak vergisi ile ilgili yapılabilecek en iyi düzenleme idareye (Maiye Bakanlığı, Belediye, Toki  vb...) önalım hakkı verilip, emlak vergisinin beyana bağlanmasıdır…

Boğazda satılık yalı ile ilgili bir örnek vermek istiyorum; Vaniköy’de, Vaniköy Caddesi üzerinde bir yalının m2/satış fiyatı 35.000 USD’dir…  Aynı caddede bir yalı dairesinin m2/fiyatı 25.000 USD, (yalı arkası) boğaz manzaralı dairenin fiyatı 15.000 USD, deniz görmeyen bir dairenin m2/fiyatı ise 5.000 USD’dir. Ödedikleri emlak vergisi m2 / fiyatı ise hepsinin aynıdır. M2/fiyat=8.000 TL. … Bu durumda bir adalatsizlik olduğu tartışmasızdır. Bazen vergi mükellefi vatandaşlarımız mağdur olup zarar ederken , bazen de idare vergi kaybına uğramaktadır.

Oysa bu durum yerine vergi mükellefine beyanname verirken bir taahhütname alınarak, idarenin önalım hakkı olacağı olduğu ihbarı yapılabilir. Bu konu bir mevzuat düzenlemesi ile düzenlenirken, kamuoyunda ciddi bir pr oluşturulabilir.

Her emlak vergisi dönemi geldiğinde ciddi bir yaygara koparken, bir hafta sonra herşey unutulmaktadır. Nasreddin Hoca’nın dediği gibi “testi kırılmadan” bir düzenleme yaparak, emlak vergi dönemi gelmeden bir taraftan emlak vergisi mağduriyetini, diğer taraftan da idarenin vergi kaybını önlemeliyiz. 23.10.2012

Ulvi Özcan
Ito 17. Donem Meclis Üyesi, Bosforce Yönetici Ortağı
ulvi.ozcan@bosforce.com.tr

Emlakçılıkta İtibar Yönetimi

İtibar bir kişinin ailesinden aldığı genler ve terbiye, çevre faktörleri, eğitim-öğretim, vb. etkenler sonucunda elde ettiği güvenilir, prestijli, hatırı sayılır, kulak asılır olma halidir.

Ulvi Özcan

Bu tanımı herkes farklı yapabilir, ancak genel çerçeve benzeri tanımları karşımıza çıkarır... Kurumsal itibar ise bir kurumun muhatap olduğu hedef kitlesi üzerinde bıraktığı algıdır.

Emlakçılıkta bu algı yönetimi oldukça önemlidir. Kurumların, insanların ciddi emekleri, birikimleri sonucu sahibi oldukları gayrimenkullerin kiralanması veya satılmasını üstlenmek veya bir gayrimenkulü satın almak, kiralamak için aracılık etmek ciddi bir güven gerektirir.

Bu güveni kazanmak ise önce donanımlı, tutarlı, objektif olmayı ; sonrasında da sabretmeyi gerektirir. Bizim sektörümüzde donanımdan kast ettiğim kişisel ve mesleki eğitimler, güncel mevzuatı takip etmek, teknolojik alt yapıya sahip olmak, geniş ve size güvenen bir müşteri portföyüne sahip olabilmektir. Tutarlı olmak, sizden hizmet alan kurum ve kişilerin bilginize müracaat ettikleri farklı zamanlarda benzeri bilgileri verebilir olmanız ve sonucunda size danışana kazandırabilmenizdir. Objektif olmak, size danışılan bir gayrimenkul kaydının kim tarafından sorulursa sorulsun bilgisini, yorumunu  veya fiyatını doğru verme sorumluluğudur. Bir gayrimenkul ile ilgili ; müşteriniz tarafından, başka bir meslektaşınız tarafından veya sizin tarafınızdan satıldığında-alındığında-kiraya verildiğinde veya kiraya tutulduğunda görüş beyan etmeniz gerektiğinde “çıkarlarınızdan uzak” doğru bilgiyi verebilmek veya bilgi vermeyi red etmek bir sorumluluktur. Piyasada zaman-zaman bazı meslektaşlarımızın kendilerinin bir yer satmaya çalıştıkları, güvenen bir müşterinin başka bir yeri satın almak için kendilerine danıştıkları durumlarda (kendileri, kendi portföyünden başka bir yer satabilmek için) yanıltıcı bilgi verdiğine tanık olmaktayız veya duymaktayız. Oysa doğru bilgiyi verseler belki bu müşteriye bir yer satamayacaklar veya bu müşteri adına bir yer alamayacaklar ama “kazandıkları güven” ve alacaklı duruma geçtikleri “vefa” sayesinde ileride bu müşterileriyle veya müşterinin tavsiye ettiği biriyle kesinlikle bir iş yapabileceklerdir. Bir başka tercih de medeni cesareti ortaya koyarak ; “Beyefendi/hanımefendi ben size bir yer almaya/satmaya çalışıyorum. Başka bir emlak firmasından satmanız/almanız halinde de emeklerim boşa gidecektir. Bu tür bir danışmanlık için konumum uygun değildir. Bu konuda affınızı istiyorum, yardımcı olamayacağım…” diyebilmek gereklidir.

Emlak firmalarından hizmet alan kişi veya kurumların da itibar yönetimi konusunda titiz davranmaları gereklidir. Güvenilir, randevusuna sadık, marka değeri yüksek, hizmet bedeli ödemede problem yaşatmayan müşteriler emlakçılar gözünde her zaman muteberdir. Bu itibar yönetiminin ödenecek hizmet bedellerinin çok ötesinde kazançlar getirdiği ise tartışmasızdır.

Meslektaşlar arası güven belki de en önemli konulardan biridir. “Sel gider, kum kalır…” sözünde de vurgulandığı gibi, müşterinin birkaç senede bir olan bir işine karşın ; emlakçıların kendi aralarında sürekli birbirlerini tamamlayan portföy alışverişi söz konusudur. Burada temel konular ; güvenmek ve güvenilmek, şeffaf olmak, prensipli olmak, mümkün olduğunca yazışarak bilgi alışverişi yapmak ve çekişmeli konuları kişiselleştirmeden çözmeye çalışmaktır.

Geçen sene yaptığımız işlere baktığımızda en fazla işi memnun müşterilerimiz ve referansları ile, sonrasında da memnun meslektaşlarımızla yaptığımızı rakamlar ve iş adetleri ile de çok net görebilmekteyiz.

Bir başka konu da emlakçılığın itibar yönetimi … Emlakçılığın geniş bir mevzuatının olmaması, bir “meslek” değil de bir “iş” olması problemlerin çözülememesinde çok temel bir etkendir. Meslektaşlar arası yaşanan problemlerde olsun, emlakçı-müşteri problemlerinde olsun tek çözüm noktasının adli yargı olması ; bu sürecin uzun ve sonuçlarının bir kurumsal hafıza oluşturamaması maalesef sorunların ortadan kalkmamasına neden oluyor. Oysa meslek içi bir algı yönetimi , örgütlenme ile disiplinel bir yapı geliştirilebilir “bir meslek olma lobisi” yapılabilir. İlerleyen bir süreçte bu problemlerin düzeleceğine inanıyorum.

İtibar yönetimi her insan ilişkisinde, her kurumlar arası diyalogda tartışmasız önemlidir. Ancak istatistiklerin çok gerçekçi olmadığı, ölçülebilir değerlerin fazlaca bulunmadığı gayrimenkul sektöründe ; hem sektörün, hem gayrimenkul firmasının, hem de gayrimenkul danışmanının itibarı çok önemlidir. Kısa vadeli kurnazca çıkar hesaplarının problem ve zarar, doğru bilgi aktarımının ise orta ve uzun vadede getirdiği kazanç tartışılmazdır. İşinde başarılı olmuş, uzun yıllardır ticaret hayatının içinde saygın bir şekilde var olmayı başarmış iş insanlarının biyografilerinde benzer hikayeleri çoklukla bulabilirsiniz.

Ulvi Özcan

Bosforce Yönetici Ortağı

ulvi.ozcan@bosforce.com.tr 

www.bosforce.com.tr

Emlakçılıkta Alıcı – Kiracı Temsilciliği (Emlak Avcılığı) Sistemi

Her geçen gün emlakçılık sektörü bir taraftan bir sürü yeniliğe kucak açarken, diğer taraftan da yozlaşıyor. Biz yine olumlu yönden bakalım ve “umut” duygusunun gereği gelecekten güzellikler bekleyelim…

Ulvi Özcan

Emlakçılıkta Alıcı – Kiracı, Temsilciliği bir başka deyişle “Emlak Avcılığı” gün geçtikçe yaygınlaşıyor. Geçen hafta tabeladan ofisimizi arayan bir beyefendi ülkemizin kurumsal/saygın bir eğitim kurumunun adını vererek kiralık binamızı gezmek istediklerini beyan ettiler. Konunun ilgilisi müşteri temsilcisi arkadaşımız hemen yeri gezdirdi. Servisten geldikten sonra ; “ Gelen beyefendi de emlak danışmanıymış. Şirketin tüm işlerini kendilerinin takip ettiğini ve bizim hizmet bedelimizi kesintisiz ödeyeceklerini, kendi hizmet bedelleri için de kurum ile cari bir anlaşmaları olduğunu …” özetle ifade etti. Aynı şekilde bizim de tüm emlak operasyonlarını yönettiğimiz şirketler/aileler var … Bu örneklerin artması sektörümüz açısından çok önemli.

Peki nedir emlak avcılığı ve neden gerek duyuluyor ???

Amerika’da Real Estate Huntering denen emlak avcılığı sistemi; Vakti olmayan müşterinin isteklerini-istemediklerini bir emlak danışmanına her yönüyle belirtmesi sonucu emlak arama operasyonu bu danışmanın yönetmesi, gereksiz yer dolaşma, ayıplı emlak kayıtları ile ilgili bilgi sahibi olma, gereksiz zaman kaybı/para kaybını ortadan kaldıran bir “Strateji ve Operasyon Yönetimi”dir. Bir başka tanımıyla emlak avukatlığı veya emlak müşavirliğidir. Bu operasyonu takip eden kişi anlaşma sağlamaya çalışan bir müzakereciden çok, müşterisinin/müvekkilinin menfaatini gözeten bir vekildir.

Bu sistemin hayatımıza girmesinin birkaç temel sebebi olmakla birlikte en temel sebep ; internette farklı-farklı yüzölçümleri ile, farklı-farklı semtlerde, farklı-farklı fiyatlarda gördükleri yüzlerce yerin aslında iki elin parmağını geçmeyecek kadar az olması ve alıcı/kiracı adayının sokak-sokak, emlakçıdan-emlakçıya dolaşıp da yaşadığı hayal kırıklığı, stres bu sistemin gelişmesinin baş sebebidir. Özellikle lüks konutlarda tanınmış bir kişinin alıcı-kiracı adayı olması durumunda da yüklemin (satılık emlak veya kiralık emlak) önemini kaybedip öznenin (emlağa talip olanın) maddi durumu, tanınmışlığı, vb. etkenlerin öne çıktığında fiyatların yüksek söylendiğine zaman-zaman tanık olmaktayız. Bir başka sebep de ağzı güzel laf yapan ve piyasadaki ekonomik istikrarsızlık nedeni ile işsiz kalan bir takım insanların yeterince eğitim almadan ve deneyim sahibi olmadan özgüven göstererek emlak danışmanı olmaları ve sonrasında bu meslektaşlarla iş yapıp mağduriyetler yaşanması sonucu alıcı-kiracı temsilciliği(emlak avcılığı) sisteminin yaygınlaşmasına sebep olmaktadır. Amerika’da bu sebeplerin birebir aynı olduğunu düşünmemekle birlikte, insanların zaman azlığı ve uzmanlaşmanın önemi gibi durumların emlak avcılığı işini öne çıkarmada etken olduğunu düşünüyorum.

Sistem Nasıl Çalışıyor

Satın almak veya kiralamak için bir yer aradığınızda aradığınız bölgede uzman olduğunu düşündüğünüz, dürüstlük ve çalışkanlığına güvendiğiniz bir emlak danışmanına aradığınız emlak ile ilgili istediğiniz ve istemediğiniz özellikleri, bütçe aralığını, ne kadar süre ile yetkili olduğunu belirtip; işin sonunda ne kadar hizmet bedeli ödeneceğini kararlaştırıyorsunuz. Bu araştırma sırasında sizin kimliğinizin gizli kalıp/kalmaması da konuşmanız gereken başka önemli bir konu. Bu süre zarfında emlak danışmanından size düzenli aralıkla rapor vermesini; bu raporda kaç yer bulduğunu, belirtilen kriterlerde bulma şansınızın ne olduğunu, bütçe veya kriterleri değiştirme gereğini mutlaka konuşmalısınız.

Yine anlaşma süreniz içinde sahibinden veya başka bir emlak firmasından size ulaşan emlak arzlarını kibarca red etmeli; uygun bir dil ile emlak danışmanınıza yönlendirmelisiniz. Bu durum sizin açınızdan hem satıcı, hem kendi emlak danışmanınız gözünde güven pekiştirici bir sıcaklığa vesile olacaktır.

Daha nitelikli bir emlak aracılık hizmeti, tüketicinin de daha seçici ve bilinçli olması ile mümkün olabilir. Tüketicinin bilinçli olduğunu hissettirdiği durumlarda “emlakçı” hizmet yelpazesini genişletecek/genişletmek zorunda kalacaktır. Umudumuz bu günlerin çokta uzak olmamasıdır. Yoksa eksik komisyon ödemeye veya hiç ödememeye yönelik her operasyon aslında kalitesizlik olarak size fatura edilecektir. Bir ürün veya hizmette üretici, binlerce ürün veya hizmette tüketici olan hepimiz yaşamın içinde bu temel detayı gözetmemiz gerektiği kaçınılmazdır.

Ulvi Özcan

ulvi.ozcan@bosforce.com.tr

Bosforce Yönetici Ortağı

İstanbul Emlak Borsası hayal mi ???

Bir gayrimenkulünüz var ve değerini belirlemek istiyorsunuz veya bir gayrimenkul almak istiyorsunuz … işiniz gerçekten zor !!! 

Ulvi Özcan

Hiçbir belgeye, envantere dayanmadan “miş”li hikayeler ile raporlar hazırlanır, sunulan emsaller sizi tatmin etmez, vs… Bugün emlak değerlemede kullanılan 3 geçerli yöntem vardır. Bu yöntemler;

1) Emsal karşılaştırma yöntemi

2) Gelir kapitalizasyonu yöntemi

3) Maliyet yaklaşımı yöntemi olarak adlandırılan yöntemlerdir.

Ancak bu yöntemlerdeki değerlemeye esas rakamlar hiçbir gerçekçi rasyoya yaslanamaz. Çünkü tapu dairesinden belge alınamaz, alınan belge de piyasa rayicini yansıtmaz. Emlak Vergi Dairesi’nden alınacak bir belge için de farklı, güvenilir bir şey söylenmesi mümkün değildir…

Tüm bu piyasa gerçeklerini dikkate alarak İstanbul Ticaret Odası 16. Dönem Meslek Komitesi Üyeliğim sırasında, 12 Mayıs 2004 tarihli bir dilekçe ile taleplerimi gerekçelendirerek “İstanbul Emlak Borsası” kurulması ile ilgili bir önerge verdim. Bu önergede; bu tür bir emlak borsasının kurulmasındaki faydaları sıraladım… Dönemin Meslek Komitesi Üyesi arkadaşlarım konuyu desteklediler. Yine dönemin İTO Yk Başkanı Mehmet Yıldırım da heyecanla konuya sahip çıktı ve dünyadaki örneklerin araştırılması talimatı verdi. (Yapılan araştırmalarda bu tür bir borsanın sadece İrlanda’da olduğu tespit edilmiş ve çalışma sistemi ile ilgili bilgi ve belge sağlanmıştır.)

Bu Projede;

Öncelikle tüm hazine, vakıf gayrimenkullerinin, icra daireleri-izale-i şüyu satışlarının, özetle tüm kamu satışlarının bu borsada yapılması sağlanacak, sonrasında işe özel sektör gayrimenkulleri de dahil edilecekti…

Borsa Nasıl Çalışacak

İlgili mevzuat düzenlemelerinden sonra kurumların gayrimenkulleri akredite olmuş emlak şirketleri tarafından borsaya sunulacak, İTO Gayrimenkul Hizmetleri Komitesi’ne bağlı emlak aracılık firmaları vasıtasıyla bu gayrimenkullere müşteri getirilecek ve “şeffaf” bir ortamda ihale tesis edilecektir.

Herhangi bir kamu kurumunun ihalesine talip olan bir emlak şirketi; satacağı gayrimenkulün adedi, toplam cirosu, vb. verilere göre performans taahhüdünde bulunacak, yapacaklarını beyan edecek, bu beyanlarını gerçekleştirip, gerçekleştirememesine göre de hizmet bedeli alacaktır. Bu borsaya kote edilecek gayrimenkullerin pazarlanmasında hizmet bedelleri standart olacak (x fiyattan, y fiyata kadar % 3, y+1 fiyattan, z fiyata kadar %2, z+1 fiyattan ,n fiyata kadar % 1,5 gibi) işin hangi firmaya verilmesi daha önce bitirdiği işlerdeki verimlilik, elindeki mevcut iş, taahhütlerindeki  fayda çeşitliliği, vb. kriterlere göre belirlenecektir.  Kaliteyi düşürmemek için hizmet bedeli kesinlikle borsa tarafından baştan belirtilmeli ve iskonta söz konusu olmamalıdır. 

Makul bir sürede duyurulan ilanlara İstanbul Ticaret Odası Gayrimenkul Hizmetleri Grubuna kayıtlı, belli bir yıldan beri ticari faaliyette bulunan (bence en az 5 yıl) ve emlak borsası brokerliği sertifikası almış her firma müşteri getirebilecektir.

Müşterilerin kimin müşterisi olduğu gerçek kişilerde vatandaşlık numarası, tüzel kişilerde tüzel kişilik sicil numarası ile bir veri bankasına girilerek karışıklıklar ve hizmet bedeli kayıpları önlenecektir. Bir müşteri her ihalede sadece bir emlak brokeri tarafından temsil edilebilecektir.

İhale; kameralar ile izlenen bir salonda ve Maliye Bakanlığı, İTO, ilgili kurum tarafından atanan kişilerce oluşturulan bir “İhale Komisyonu” tarafından yönetilecektir.

İhalelere sadece İTO’ya bağlı (veya TOBB’a bağlı başka odalardan bu belgeyi alanlar) ve yeterliliği olan emlak firmaları aracılık edebilecek ; bu ihalede satılan gayrimenkullerden alım – satım harcı alınmayacak, emlak firmaların tahakkuk ettirdikleri hizmet bedeli faturalarından elde edilecek kurumlar vergisi ve katma değer vergisi ile bu kayıp fazlasıyla karşılanacaktır.  

Ne Gibi Faydaları Olacak

Şeffaf bir emlak borsası olacak, piyasada gerçek emsal fiyatlar oluşacak, oluşturulan bu envanter, emlak değerleme firmalarına, emlak pazarlama firmalarına bir hizmet bedeli karşılığında kullandırılabilecektir.

Emlakçılık bir iş olmaktan, bir meslek olmaya ivme kazanacaktır.

İTO’nun emlak firması üyelerinden aldığı munzam aidatlarında artış olacaktır.

Maliye Bakanlığı’nın vergi geliri artacak; Maliye Bakanlığı ve Belediyeler tarafından yapılacak düzenlemelere ciddi referans teşkil edecektir.

Ne Oldu Bu Borsa Projesine

Bu borsa projesi İTO’da 17. Dönem Meslek Komitesi Üyeliği’mde de (İTO’da 17.Dönem Murat Yalçıntaş başkanlığında yeni bir yönetim oluşmuştur.) gündeme getirildi. Ancak mevcut meslek komitesi tarafından gerekli görülmeyerek meclise dahi sevk edilemedi...

Konuyla ilgili bu tür bir düzenlemede kazanan tüketici, odalar, maliye, belediyeler, legal emlak firmaları olacak; kaybeden de ihale kovalayan ve ihaleye fesat karıştırmak isteyen çıkar çevreleri olacaktır. Ben bu projenin bir gün gerçekleşeceğine ve benim düşündüğümden çok daha ötelere götürülerek büyük faydalar sağlayacağına kalpten inanıyorum.

Arsanızı Kat Karşılığı Müteahhide Verirken Nelere Dikkat Etmelisiniz

Kat karşılığı veya diğer adı ile daire karşılığı inşaat yapımı dünyada pek karşılığı olmamakla birlikte, ülkemizde yaygın olarak kullanılan bir inşaat yapım ve paylaşım yöntemidir. 

Ulvi Özcan

 

Bu tür anlaşmalar kamuoyunda hukuki açıdan çoklukla ele alınmakla birlikte, ben bugün vizyon ve rekabet edilebilirlik yönüyle konuyu ele almak istiyorum.

Genellikle yatırım niteliğinde alınan veya miras kalan arazi ve arsaların “piyasa değeri oluştuktan sonra” kullanılan bu yöntemde müteahhit/yatırımcı ile arsa sahibi arasında bir kader ortaklığı oluşmaktadır adeta … Çünkü bir hasılat paylaşımı olacağı için, elde edilen katma değer de ortak olacaktır …
Bugün arsa sahiplerinin  dikkat etmeleri gereken önemli noktaları paylaşmak istiyorum …

Bölgede çoklukla ne tür inşaatlar yapılıyor, arz-talep dengesi ne durumda ? Örneğin Çengelköy emlak piyasasında çoğunlukla 3+1 ve dubleks daireler yapılırken Çengelköy’de Mesa  4+1  2+1 (1+1’e çevrilebilir) ve dubleks daireler yaptı. Bu durumda sattığı daireler öne geçti m2/fiyatı rekabet edilebilir maksimum seviyeye çıkardı. Bu tür durumlarda müteahhitin doğru bir vizyon koymasında kazanacak, aksi durumda kaybedeceksiniz.

Eğer arsa sahibi olarak maddi imkanınız uygunsa fizibilite, proje ve pazarlamayı insiyatifinizde tutunuz. Yapacağınız iyi bir fizibilite ile rekabet gücünüz ortaya çıkacak, yapacağınız pazarlamaya ışık tutacak ve riski minimize etmiş olacaksınız. Projeyi yaptırırken iyi bir mimar ile çalışmanız maksimum fonksiyonelliği yakalamanızda ve pazarlamada çok büyük faydalar getirecektir. Pazarlamada ilk fiyat oluştururken rakip analizini çok doğru yapmak gerekiyor. Sonradan fiyat değişiklikleri alıcılarda olumsuz etki yaratabiliyor.

Arsanızın bulunduğu bölge üst gelir grubuna hitap ediyorsa kalite ve kullanılacak markaların öne çıkması ne kadar gerekiyorsa, orta ve alt gelir grubuna hitap eden yerlerde fiyat o kadar önem arz ediyor. Ancak ne olursa olsun işçilikler hep iyi olmalıdır.

Daire paylaşımı yapılırken müteahhitlerin işlerin sonlarına doğru yoruldukları, çoklukla sözleşmede yazılan standartları minimum yerine getirdiklerini (arsa sahibine yerli, kendi satacağına marka mutfak dolabı, banyo, kapı yapan müteahhit çoklukla mevcuttur.) dikkate aldığımızda ; inşaat sıva üstü duruma  geldiğinde kendi iç mimarınızla montaj kalemlerini yerleştirmeniz faydalı olacaktır. Tabii bu durumda daire paylaşımı da farklılaşacaktır.

İnşaatın bitip, dairelerin satışı sırasında müteahhit firmanın kim olduğunun m2/fiyata da etkisi olduğu dikkate alınarak müteahhit seçilmelidir. İşi sadece % 3-5 oranda veya 3-5 daire fazlasıyla verene verdiğinizde yaşayacağınız problemler de olasılık dahilindedir.
Her ne olursa olsun bir sözleşme yapmak için konunun uzmanı bir avukata ödeyeceğiniz hizmet bedeli, alacağınız risk karşısında çok düşük kalacaktır. Bu itibarla işin fizibilitesinde bir gayrimenkul yatırım danışmanı, sözleşme sırasında da bir avukatla mutlaka çalışmalısınız.
Esnaflıklarını ve misafirperverliklerini her zaman takdir ettiğim, Çengelköy’ün köklü ve saygın esnaflarından Seval Pastanesi’nde okuduğum bir duvar yazısı ile yazımı sonlamak istiyorum …
Dünyada hiç kimse, hiçbir şeyi daha kötü yapmadan daha ucuza satamaz. Bir malın sadece fiyatına bakmak, bazı hileleri kabul etmek demektir.

Ulvi Özcan
Bosforce Emlak Geliştirme ve Pazarlama
Yönetici Ortağı
www.bosforce.com.tr

Boğazda emlak piyasasında herkes beklemede

Boğaz’da emlak piyasası, mevzuatın getirdiği kısıtlamalar nedeniyle dar bir piyasa...

Ulvi Özcan

Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yasası ve Boğaziçi İmar Yasası nedeniyle, bu bölgeye yeni bir yapı yapmak mümkün değil... Ancak eski eser statüsünde bir binanız varsa, şu iki alternatifi
değerlendirmeniz mümkün:

- Restorasyon, restitüsyon ve roleve projelerini çizerek bağlı olunan bölge kuruluna kabul ettirmek suretiyle bina yapmak,

- 1957 yılı öncesi yapılan kâgir binanızın özel idare kayıtlarını çıkararak orijinaline uygun biçimde onarmak…
Yazının girişinde bahsettiğim yasaların oluşturduğu koşullar nedeniyle, Boğaz’da emlak alım ve satımı da sınırlı kalıyor. Bölgede uzun yıllar emlak aracılık hizmetleri yapmamız vesilesiyle edindiğimiz müşteri deneyimi bize, satıcının maddi ihtiyacı olmadıkça, gönlünden geçen bedel teklif edildiği takdirde gayrimenkulünü satmayı düşündüğünü gösterdi. Böylesi somut ve ticari kriterleri olmayan bir alışveriş tabii ki zor oluyor. Bu bilgi ışığında Boğaz’da gayrimenkulü bulunanların satış işlemi gerçekleştirebilmesi için şu tür gerekçeler ön plana çıkıyor:

- Çocukların büyümesi ve evden ayrılması,
- Büyük evlere bakmanın maddi ve pratik açıdan zorluğu,
- Bağdat Caddesi gibi işlek bölgelerde  sağlık tesislerine, alışveriş ve buluşma noktalarına yakın olma isteği …
Alım ve satım neden azalıyor?
Günümüzde, Boğaz’daki emlak piyasasında alım ve satımın azalma sebebi kanaatimce şu : Potansiyel satıcıların karşısına, ellerindeki kıymetli bir mülkü sattıkları takdirde elde edecekleri yüklü bedelleri daha iyi değerlendirebilecekleri fırsatlar çıkmıyor. Çünkü ABD’de başlayan ekonomik kriz, ardından Avrupa'ya sıçradı ve bu durumu, Arap Coğrafyası'ndaki siyasi, sosyal ve ekonomik çalkantılar takip etti. Bu tablo da ister istemez Türkiye’yi etkiledi. Boğaz civarındaki emlak piyasasının nispeten de olsa hareketlenmesinin küresel piyasaların açılmasıyla direkt olarak bağlantılı olduğunu düşünüyorum.
Boğaz’daki emlak piyasasını olumsuz yönde etkileyen bir neden daha var : Birkaç yıldır Boğaziçi İmar Yasası'nda düzenlemeler yapılacağı söylentileri beklentileri arttırıyor. Satıcılar kendi mülklerine yeni imar durumları geleceğini ve bu sayede, mülklerinin fiyatının artacağını öngörürken; alıcılar da yeni yapı stokunda ortaya çıkacak daha çok sayıdaki seçenek içinde istedikleri gibi bir yer beğenebileceklerini düşünüyorlar. Birbirine zıt bu iki görüşten hangisinin daha doğru olacağını zaman hepimize gösterecek.

Yenilenmeye evet ama…
Satıcı ve alıcılar ekonomik beklentilerle hesaplar yapa dursun ;  ekonomik ömrünü tamamlayan bu binaların deprem güvenliği açısından büyük risk oluşturduğu ve yenilenmesi gerektiği gerçeği de somut bir biçimde önümüzde duruyor. Yenilenmeye elbette evet; ama yeşilin korunmasına ve Boğaziçi'nin kültürel / doğal yapısına dikkat edilerek bir yapılaşmaya gidilmesine de özen gösterilmesi gerekiyor.
Boğaz civarında yoğun bir yapılaşmaya gidildiği takdirde, gümrük duvarlarının yıkıldığı dönemde yerli otomobillerin yaşadığı problemleri, eski evlerin de yaşayacağı kaçınılmaz bir gerçek... Arzın artması ile alıcının seçeneğinin de artacağını göz ardı edemeyiz.
Alıcılar ‘Hayatının Fotoğrafı’nın peşinde
Alıcılar açısından alım gerekçeleri biraz daha farklı seyrediyor. Boğaz’da emlak almak bir ihtiyaç değil; "Hayatının Fotoğrafını" satın almak gibi bir şey... Bu kararı vermek yıllarca sürebiliyor. Genel alıcıların Boğaz bölgesinde mülk almayı tercih etme sebeplerini şöyle sıralayabiliriz:

- Belli bir maddi imkâna ulaşan pek çok insanın hayal ettiği gibi Boğaz’da oturmak/burada dostlarını ağırlamak,
- Eskiden burada yaşamış olan alıcılar için, çocukluğunun geçtiği yerleri özleyip imkân olunca tekrar sahip olmak,
- İş yapan insanlar için, misafirlerine yaşadıkları yerleri göstererek güvenirliklerini ve prestijlerini arttırmak…
Sözlerimi büyük usta Can Yücel'in bir şiirinden güzel bir alıntı yaparak sonlandırmak istiyorum:
‘Ömür dediğin üç gündür, dün geldi geçti, yarın meçhuldür…
O halde ömür dediğin bir gündür, o da bugündür…’

Ulvi Özcan
ulvi.ozcan@bosforce.com.tr
Bosforce Yönetici Ortağı , Emlak Danışmanı