Kaynak Hakkı Nedir ?

Kaynak Hakkı Ne Demektir ?

Bir başkasının taşınmazından çıkan bir suyu kullanma ya da kendi arazisine akıtmak hakkına denir. Bu hak İrtifak Hakkı olarak tapu kütüğüne işlenir.

Medeni kanun kaynağın ayrı bir mülkiyeti olamayacağını, kaynadığı arazinin mütemmin cüzü (tamamlayıcı unsuru) olduğunu kabul etmiştir. 

Yani arsa / arazi maliki ( sahibi) olan kişi kaynağında sahibidir. Kaynak arsadan ayrı olarak iktisab edilemez. Fakat bu kaynaktan başkasının kullanılmasına izin verilebilir. Yararlanma bağ , bahçe , tarla sulama , inşaat ya da içme suyu sağlanması , hayvancılık , balık çiftliği benzeri çeşitli sebeplerle olabilir.

Arazi sahibinin talebiyle birlikte Belediye encümen ya da il idare kurulu kararı gerekir. Bunun yanında söz konusu taşınmazın plan üzerinde gösterilebilmesi için Kadastro Müdürlüğünce ölçekli kroki düzenlenir. 

Şahsi ve Arzi Kaynak Hakkı Nedir ?

Kaynak Hakkı , bir şahıs lehine kurulmuş ise buna Şahsi Kaynak Hakkı , bir taşınmaz lehine kurulmuş ise Arzi Kaynak Hakkı denir. 

Kaynak bir kanal ile geçirilecekse, nereden geçeceğinin bir haritaya bağlanması ve tescil bildiriminde gösterilmesi gerekir. 

Tapu Bedelini Düşük Gösterme ve Cezası Nedir ?

Alıcı bir gayrimenkul alırken , alım işleminde bir tapu harcı ödemek zorundadır. Bu harcı ödemeden önce gayrimenkulün gerçek alım-satım değeri beyan edilir.

Tapu Harcı ile İlgili Detaylı Bilgi ve Tapu Harcı Hesaplama Aracını Kullanmak İçin Tıklayınız.

Bu beyan edilen değer düşük gösterildiği taktirde , tapu harç bedeli de değerinden daha düşük çıkar. Önceki yıllarda bu şekilde bir çok olayla karşılaşılmıştır. Bu durumu fark eden Gelir İdaresi Başkanlığı  , bankadan çekilen kredilerin miktarını öğrenerek , beyan edilen değerle karşılaştırma yapıyor. 

Tapu Bedelini Düşük Göstermenin Cezası Nedir ?

Yapılan karşılaştırmalar sonucunda , beyan edilen değer ile bankadan çekilen kredi tutarı arasında ki fark ve devreden ve devralan için ayrı ayrı harcın % 25’i oranında vergi ziyaı cezası ödenir. Bu durumla karşılaşan kişi pişmanlığını gösteren bir dilekçe yazar ise , harç farkı ve o güne kadar olan pişmanlık zammını öder.

Belediyelerin belirlediği rayiç bedele güvenmeyin ! 

Belediyelerin belirlediği rayiç bedeller genelde gayrimenkulün değerinden çok düşük çıkacaktır. Belediye böyle uygun görmüş bunun üzerinden beyanda bulunuyum diye düşünenler , gerçek değer tespit edildiğinde cezayı ödemek zorunda kalırlar. 

İpotekli Ev / Gayrimenkul Satılır Mı ? Nasıl Satılır ?

İpotek , borca karşı verilen teminattır. Örneğin ; banka kredisiyle bir ev satın aldığınızda , banka kendisini güvenceye almak için aldığınız eve ipotek koyar.

İpotekli Ev Satılır Mı ? Alınır Mı ?

Kısa cevap : Evet satılır. 

Üzerinde İpotek olan bir gayrimenkulü satabilirsiniz. Bir gayrimenkulün üzerinde bir ya da birden fazla ipotek olabilir. 

İpotekli Tapu Devri 

Alıcı gayrimenkulu ipotek ile alabilir. Eğer alıcı taşınmazı ipotek ile almayı kabul ediyor ise bu gayrimenkul üzerinde olan tüm ipotekleri kabul etmiş olur. Bu sebeple alıcı gayrimenkulü satın almadan önce çok iyi araştırmalıdır. 

İpotek Kaldırarak Satma 

Örneğin , üzerinde banka ipoteği olan bir evi satın almak için ipoteği kaldırmak isterseniz , banka ile görüşüp ipoteği kaldırtabilirsiniz. Bu durumda satıcı krediyi erken kapatacağı için erken kapatma cezası ödeyecektir. 

Fakat sizinde peşin paranız yok ise satıcıdan krediyi devralabilirsiniz. 

Satıcı bankadan farklı bir kredi çekerek borcunu kapatıp ipoteği kaldırabilir , bu durumda yaptınız işlem tamamen normal bir satış olacaktır.

İpotekli Ev / Gayrimenkul Satılır Mı ? Nasıl Satılır ?

İpotek , borca karşı verilen teminattır. Örneğin ; banka kredisiyle bir ev satın aldığınızda , banka kendisini güvenceye almak için aldığınız eve ipotek koyar.

İpotekli Ev Satılır Mı ? Alınır Mı ?

Kısa cevap : Evet satılır. 

Üzerinde İpotek olan bir gayrimenkulü satabilirsiniz. Bir gayrimenkulün üzerinde bir ya da birden fazla ipotek olabilir. 

İpotekli Tapu Devri 

Alıcı gayrimenkulu ipotek ile alabilir. Eğer alıcı taşınmazı ipotek ile almayı kabul ediyor ise bu gayrimenkul üzerinde olan tüm ipotekleri kabul etmiş olur. Bu sebeple alıcı gayrimenkulü satın almadan önce çok iyi araştırmalıdır. 

İpotek Kaldırarak Satma 

Örneğin , üzerinde banka ipoteği olan bir evi satın almak için ipoteği kaldırmak isterseniz , banka ile görüşüp ipoteği kaldırtabilirsiniz. Bu durumda satıcı krediyi erken kapatacağı için erken kapatma cezası ödeyecektir. 

Fakat sizinde peşin paranız yok ise satıcıdan krediyi devralabilirsiniz. 

Satıcı bankadan farklı bir kredi çekerek borcunu kapatıp ipoteği kaldırabilir , bu durumda yaptınız işlem tamamen normal bir satış olacaktır.

İpotek Nedir ?

Kısaca ipotek , borca karşılık gayrimenkulünüzün teminat olarak gösterilmesidir diyebiliriz.

İpotek ( Rehin Hakkı ) , halihazırda varolan ya da ilerde olabilecek bir borç için , alacaklı kişiyi korumak ve güvenceye almak için yapılır. İpotek borç sahibinin taşınmaz malına ya da malarına koyulabilir. 

Borçlu kişi , borcunu ödemez ise alacaklı ipotekten doğan hakkı ile gayrimenkulü satarak borcu tahsil edebilir.

İpotek Devredilir Mi ?

İpotek taşınmaz mala konulan bir haktır. Yani taşınmazın maliki ( sahibi ) değişse bile ipotek hakkı aynı şartlar ile devam eder.

Bir gayrimenkule ipotek konulabilmesi için o malın Tapu Siciline kayıtlı olması gerekmektedir. Kayıtlı olmayan bir taşınmaza ipotek konulamaz. 

İpoteğin geçerli olabilmesi için , ipotek akdinin resmi bir şekilde düzenlenip , tapu kaydına ipotekli olarak işlenmesi ( tescil edilmesi )  gerekmektedir.

İpotekli Ev Satılır Mı ? Alınır Mı ?

İpotek Fekki ( Kaldırma ) Nedir ? Nasıl Kaldırılır ? 

İpotek Fekki , İpotek konulmuş bir gayrimenkulün ipoteğinin kaldırılması işlemidir. 

İpotek Nasıl Kaldırılır ? 

Örneğin , herhangi bir bankadan çektiğiniz konut kredisi bitti ve ev sahibi olarak gayrimenkulünüzün üzerindeki İpoteği kaldırmak ( fek etmek ) istiyorsunuz. 

Banka kredisinin bitmesi ile banka size ipotek fek yazısı verir.  Bu yazının amacı Tapu Müdürlüğü tarafından ipoteğin kaldırılmasıdır. Fakat bankalar bu ipotek fek yazısını almak için sizden bir ücret talep ederler. Bu ücret bankadan bankaya değişir. Malesef bu sebeplerden dolayı İpotek Fek Yazısı almak biraz zahmetli bir işlem haline gelmiştir. 

Burda dikkat edilmesi gereken nokta , kredi çekerken yaptığınız sözleşme de İpotek Fek Yazısı için ekstra bir ücret talep edip etmemeleridir. Eğer sözleşmede böyle bir madde yok ise bu ücreti vermek zorunda değilsiniz. 

Fakat son gelişmeler ile bir çok kişi tüketici hakem heyeti ile İpotek Fek Yazısı için verilen ücreti geri alabildi. Sizde bu şansınızı deneyebilirsiniz.

İpotek fek yazısını almaya hak kazanıp , bankaya ücreti ödediğinizde İpotek Fek Yazısını teslim alabiliyorsunuz. Ancak bazı bankalar bu yazısı direk olarak Tapu Sicil Müdürlüğüne göndermeyi tercih edebiliyorlar.

Sonuç olarak , Tapu Sicil Müdürlüğünün eline geçen yazı ile gayrimenkulünüz üzerinde ki İpotek kaldırılıyor. 

Bu işleme  İpotek Fet Etme / İpoteğin Fek Edilmesi / İpoteğin Kaldırılması deniyor

Gabari Nedir?

Yapılacak olan bir binanın belediyece belirlenen en üst yükseklik sınırıdır.
Binanın kaldırımdan çatısına kadar uzanan gabari yüksekliği binanın dış cephesinden ölçümlenir.
Gabari yüksekliğinin ne olacağına bina inşaatının bulunduğu belediyenin imar iznini veren yetkilileri yapar.
İnşaat için ruhasat alımı yapılırken bu ölçü mutlaka inşaat sahibine bildirilir.
İnşaat alanının bulunduğu bölge gabari için önemlidir çünkü gabari emsal değer ile birlikte hesaplanır.

Gabari Nasıl Hesaplanır?

Arsanızın 2000 metrekare olduğunu düşünelim.Arsanın emsal değeri de 2 olsun.
Bu arsaya yapılacak binanın dairelerinin toplam metrekaresi 4000 metrekaredir.
Belediye tarafından gabari 6.5 olarak belirtilsin.

6.5-0.5=6h gabari 'h' olarak ifade edilir.

6h:3=2h binanın en fazla olabilecek kat sayısı.

(3 e bölme nedenimiz;gabari yüksekliği 3 e bölündüğünde kat sayısına ulaşılır.)
(0,5 çatı payı olarak düşünülsün)

Bu arsaya 2 katlı 200 metrekarelik 10 daire yapılabilir.

Gayrimenkul Değerlemesinde Maliyet Yönetimi Nedir?

Gayrimenkul Değerlemesinde Maliyet Yönetimi Nedir?

Herhangi bir gayrimenkulun değerlemesi yapılırken başvurulan  yöntemlerden birisidir.
Bu yöntemde gayrimenkulun yapımında kullanılan malzeme, kalite ve işçilik, inşaat maliyeti birim fiyatları,yıpranma payı gibi faktörler göz önünde bulundurularak inşaatın maliyet bedeli ortaya çıkartılır.

Eski yapıların maliyetine göre değerlerlerini belirlemek oldukça karmaşık ve zordur.

Maliyetler iki başlık altında toplamak mümkündür:

1.Gayrimenkul değerlemesinde doğrudan maliyetler:

 -Malzemeler
 -Enerji giderleri
 -Teminat mektupları gider
 -İşçilik
 -İnşaat süresince yapılan güvenlik masrafları
 -Malzemelerin depolanması giderleri
 -Yüklenicinin genel giderleri

2.Gayrimenkul değerlemesinde dolaylı maliyetler:

 -Finansman giderleri
 -Mimari,mühendislik,proje,kadostro giderleri
 -Sigorta ve emlak vergileri
 -Ekpertizlik,muhasebe,danışmanlık giderleri
 -Tapu giderleri
 -Pazarlama, satış giderleri.

Müteahhitlik Yetki Belgesi Nedir? Yetki Belgesi Evrakları Nelerdir ?

Müteahhitlik Yetki Belgesi Nedir?

2012 de yayınlanan bir yönetmeliğe göre, yapı ruhsatına ait tüm yapıların bir müteahhit sorumluluğunda
olması,yapının müteahhitliğini üstlenecek her müteahhitin de 'yapı müteahhitliği yetki belgesi numarası'
olması gerekmektedir.

Müteahhitlik Yetki Belgesi Başvuru İşlemi

Yapı Müteahhitliği Yetki Belgesi Numarası alınabilmesi için il müdürlüklerine başvuru yapılmalıdır.
İnternet üzerinden de başvurular kabul edilmektedir.

Yapı Müteahhitliği Yetki Belgesi Numarası Almak İsteyenler İçin Gerekli Evraklar : 

GERÇEK KİŞİ (ŞAHIS ADINA) MÜRACAAT EVRAKLARI:

1) Dilekçe

2) Yapı Müteahhidi Yetki Belgesi Başvuru Formu (Doldurulup imzalanacak) (Ek:2)

3) Kayıtlı olduğu ticaret yada sanayi odasından müracaat yılına ait oda sicil kayıt suretinin aslı

4) Vergi levhası fotokopisi (internet çıktısı da kabul edilmektedir)

5) Halk Bankası “Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 118 Gelir Kod No’lu Hesabı’na Yatırılmış 1.500 TL (bin beşyüz türk lirası) dekontunun aslı (İşlem Halk Bankasının bütün şubelerinden yapılabilmektedir.)

TÜZEL KİŞİ (LTD, A.Ş, ADİ ORTAKLIK VE ORTAK GİRİŞİMLER İÇİN) MÜRACAAT EVRAKLARI

1) Dilekçe 

2) Yapı Müteahhidi Yetki Belgesi Başvuru Formu (Doldurulup imzalanacak) (Ek:2)

3) Kayıtlı olduğu ticaret yada sanayi odasından müracaat yılına ait oda sicil kayıt suretinin aslı

4) Ticaret sicil gazetesinin son hali, aslı yada odlar borsalar birliği onaylı sureti

5) Vergi levhası fotokopisi (internet çıktısı da kabul edilmektedir).

6) Halk Bankası “Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 118 Gelir Kod No’lu Hesabı’na Yatırılmış 1500 TL (Bin beşyüz türk lirası) dekontunun aslı (İşlem Halk Bankasının bütün şubelerinden yapılabilmektedir.)

ŞAHIS İÇİN GEÇİCİ MÜTEAHHİTLİK NUMARASI MÜRACAAT EVRAKLARI

Toplam inşaat alanı 500 m2 yi geçmeyen daha önce müteahhitlik yapmamış sadece bir yapı için ve kooperatiflere müteahhitlik numarası verilmektedir.

1) Dilekçe

2) Yapı Müteahhidi Yetki Belgesi Başvuru Formu (Doldurulup imzalanacak) (Ek:2)

3) Şahıslar için nüfus cüzdanı fotokopisi (İkametgâh adresi ANKARA olmalıdır)

4) Nüfus cüzdanı fotokopisi

5) Halk Bankası “Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 118 Gelir Kod No’lu Hesabı’na Yatırılmış 500 TL (Beşyüz türk lirası) dekontunun aslı (İşlem Halk Bankasının bütün şubelerinden yapılabilmektedir.)

Kat Karşılığı İnşaat Hakkı Nedir?

Kat Karşılığı İnşaat Hakkı Nedir?

Gayrimenkul sahibi sözleşmeyle şartları belirlenerek yapılacak inşaattan kendisine verilecek kısımlara karşılık taşınmazının belirli bir hissesini müteahhite devretmeyi, buna karşılık müteahhitin de devralacağı hisseye karşılık bedel ödemeyip, yapılacak inşaatın belli bir kısmını arsa sahibine
vermeyi taahhüt ettiği bir anlaşmadır.

Bu sözleşmeyi düzenleme yetkisi satış vaadinde olduğu gibi noterlere verilmiştir.Şahsi haklara ilişkin sözleşmeler noterler tarafından, ayni haklara ilişkin sözleşmeler Tapu Sicil Müdürlükleri tarafından düzenlenir. Söz konusu sözleşmenin tapu kütüğüne
şerhi gereklidir. Şerh edilen sözleşmede süre belirtilmişse, sürenin sonunda taşınmaz maliki şerhin terkinini telep edebilir. İnşaat bittiğinde müteahhit sözleşmede belirtilen kısımların kendi adına tescilini doğrudan isteyemez. Bu durumda Tapu Sicil Müdürlüğüne düzenlenecek kat karşılığı temlik resmi senedinin arsa sahibi ve müteahhit tarafından imzalanması gerekir.

İmar Kanununa göre yapıya başlam süresi ruhsat tarihinden itibaren 2 yıldır. Bu süre zarfında yapıya başlanmadığı veya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun beş yıl içinde bitirilmediği taktirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda inşaat projesinin onayının yenilenmesi gerekir.

Emlak ve Gayrimenkul Konularında Malik Nedir ?

Bu yazımızda malik nedir , malik kimdir ve malik kime denir sorusunun cevabını vereceğiz. 

Malik kelime manası olarak , söz konusu maddeyi elinde bulunduran kişi ve mal sahibi için kullanılır.

Gayrimenkul sektöründe maliklik ;

Tapuda tescil ,

Miras yoluyla ,

İstimlak yoluyla , 
İcra yoluyla geçmesi gibi durumlarda kazanılır. 

Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Medeni Kanunun 685. maddesiyle ” Bir şeyin maliki, onun ürünlerinin de maliki olur.

4721 sayılı Kanunun 683. maddesinin ilk fıkrasına göre bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.

Poligon hattı nedir?

Arazide herhangi bir noktaya ulaşabilmek için , bir nirengi veya poligondan başlayarak koordinatları bilinmeyen noktaya bağlanan ve genellikle kısa olan poligon hattı açık poligon hattı olarak tanımlanır.

Ev Sahibi En Fazla Yüzde Kaç Zam Yapabilir ? ( Kiracıların En Çok Sorduğu Soru )

Ev Sahibi En Fazla Yüzde Kaç Zam Yapabilir ?

Kiracıların en merak ettiği konulardan birisi olan ‘ Ev sahibim en fazla yüzde kaç zam yapabilir ? ’ sorusunun yanıtı bu yazımızda…

Evlerini kiraya verebilen ev sahipleri ,  yeni sene için kiraya zam yapabilirler. Bu konu Borçlar Kanunu madde 344 ye göre uygulanır.

Borçlar Kanunu der ki ; ‘ Kira artış oranları Tüik  ( Türkiye İstatistik Kurumu  ) tarafından her ay belirlenen Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksi’ne ( Yİ - ÜFE ) 12 aylık ortalama baz alınarak hesaplanır  ‘. 

Bu kural bir yıldan daha fazla süren kira sözleşmeleri içinde geçerlidir. 

Kiracı ve malik bu konu ile ilgili bir anlaşma yapmamış ise , kira bedeli bir önceki kira yılının ÜFE artış oranını geçmeyecek şekilde hakim tarafından belirlenir.

Kiracıların En Çok Sorduğu Soru : 

Ev sahibi ÜFE oranı üzerinde zam yapmak istiyor ben bu zammı kabul etmiyorum bizi bu yüzden evden çıkartabilir mi ? 

Yukarda yazımızda da belirttiğimiz gibi , sözleşmede belirtilen artış miktarının üstünde zam yapılamaz. Bu sebeple ev sahibinin sonradan yaptığı ( sözleşme harici ) artış kabul görmez ve ev sahibi kiracıyı evden çıkaramaz.

Kira Artış Oranı Açıkca Belirtilmemiş Sözleşmelerde Durum Nedir ?

Eğer sözleşmede  ‘ Kira Artış Oranı Açıkca Belirtilmemiş ‘ bile olsa , ev sahibi Tefe, Tüfe’nin üzerinde zam yapamaz.

Ev sahibinin belirlenen oranın üstünde bir kira artışı yapabilmesi için ‘ Mahkeme Kararı ‘ gereklidir.

Gayrimenkul alım - satım işlemlerinde tapu işlemi nasıl yapılır ?

Gayrimenkul alım - satım işlemlerinde tapu işlemi nasıl yapılır ?

- Alıcı , satıcıdan gayrimenkulun fotokopisini alır. 

- Fotokopi ile belediyeye gider ve vergilerini kontrol eder.

- Geçmişe yönelik borçlar sorgulatılır .

- Önceki ödenen borçların ve vergilerin makbuzların satıcıdan istenir.

- Eğer borç kaldıysa emlak ve çöp vergileri ödenir.

- Borç yok ise Belediyeden satış beyanı değeri talep edilir.Satış değeri beyan değerinden düşük ise ceza uygulanır.

- Alıcı kat mülkiyeti olan bir daireyi satın alacak ise Dask deprem afetleri sigorta kurumu deprem sigortasının yapılması gerekir. Arsa hisseli ise bu belge zorunlu değildir.

Gayrimenkul satış işlemlerinde Tapu’da hangi işlemler yapılır ? 

Aşağıdaki belgeler alınarak tapuya gidilir : 

- Satıcının 1 adet ( 6aydan önce çekilmiş fotoğraf ) 

- Satıcının Nufüs cüzdan aslı ve 1 adet fotokopisi 

- Alıcının 2 adet ( 6aydan önce çekilmiş fotoğraf ) 

- Alıcının Nufüs cüzdan aslı ve 1 adet fotokopisi

- Belediyeden alınan beyan değeri 

- Tapu Fotokopisi

- DASK poliçesi 

Alıcı ve satıcı için Binde 15 (%1) , özel işlem vergisi harç makbuzları ve döner sermaye harç makbuzları hazırlanır. 

Bu harç makbuzları ile Tapu harçlarının yatırıldığı ilgili bankaya giderek bu bedelleri tapu dairesinin hesabına yatırılır.

Yatırılan harçların dekontlarının asılları tekrar tapu dairesine getirilerek ilgili memura teslim edilir.

Daha sonra satış için memur iki tarafı imzaya çağırır. Ödeme alınıp alınmadığı sorulduktan sonra kayıtlar alınır ve imzalanır.

İmzalar sonunda tapu alıcıya verilir.