Kira Tespit Davaları ve Şartları

Kira Tespit Davaları ve Şartları

Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiraları, sair kira sözleşmelerinden ayrılarak birtakım hususi şartlara tabi kılınmıştır. Temel amacın kiracıyı korumak ve hakkaniyet sınırları içerisinde bir hukuki ilişki tesis etmek olduğunu söylemek yanlış olmayacak olup, kira artışları ve kira bedeli de özellikle ve ayrıca düzenleme konusu yapılmıştır. Aşağıda ayrıntılı olarak ele alınmış olduğu üzere; kira bedelin tespiti, hukuk ve hakkaniyet nezdinde ele alınması zorunlu konulardan biridir ve birtakım koşullara tabi olarak düzenleme konusu yapılmıştır.  

Genel Olarak

Öncelikle ve önemle belirtmek gerekir ki; kira bedelini belirlenmesi talebi ile dava açılabilmesi için, taraflar arasında halihazırda bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Yasa hükümlerimiz gereğince kira sözleşmesinin yazılı olarak tanzimi zorunlu olmamakla birlikte, gerek ispat gerekse de iddia ve taleplerin net bir şekilde anlaşılabilmesi için, yazılı şekilde yapılan kira sözleşmelerinin bu aşamada daha elverişli olacağını belirtmekte fayda bulunmaktadır.

Kira tespit davası, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilecek olup, burada belirleyici kriter dava açan kişinin bu davayı açmakta hukuki yararının bulunup bulunmadığıdır. Açılacak olan kira tespit davasını daha anlaşılır kılmak adına, taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığı, kira sözleşmesinin süresi, kira bedelinin tabi olduğu para cinsi gibi hususlar bakımından birtakım alt başlıklar aşağıda ayrı ayrı değerlendirilecektir.

Kira Tespit Davalarına İlişkin Temel koşullar ;

Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmışsa ve kira süresi 5 yılın altında ise;

TBK madde 344/f.1’de ifade edilmiş olduğu üzere; taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılabilmekte ve kira artış oranı taraflarca bir önceki kira yılı ÜFE artış oranının üzerinde olmamak koşulu ile serbestçe belirlenebilmektedir. Bu kurala binaen, yasal sınırlar içinde yapılmış kira bedeline ilişkin anlaşmanın söz konusu olduğu hallerde, kira tespit davası açmakta hukuki yarar bulunmamaktadır. Ancak, taraflar arasındaki anlaşma ile ÜFE artış oranının üzerinde bir artış oranı kararlaştırılmış ise, mahkemeye başvurularak kira bedelinin yasal sınırlar içerisinde tespiti talep edilebilecektir.

Taraflar arasında herhangi bir anlaşma yapılmamışsa ve kira süresi 5 yılın altında ise;

TBK madde 344/f2 gereğince, taraflar arasında kira bedelinin artışına dair bir anlaşma yapılmamış ise, mahkemeye başvurularak kira bedelinin tespiti talep edilebilir. Mahkemece taşınmazın durumu ve emsal değerler nazarında bir inceleme yapılarak kira artış oranı tespit edilecektir. Ancak mahkeme burada tamamen bağımsız bir değerlendirme yapamayacak; belirlenecek artış oranı bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranının üzerinde belirlenemeyecektir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde bedel tespiti;

Bu kapsama giren kira sözleşmelerinde, taraflar arasında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurulabilmektedir. TBM m344/f.3’te ifade edildiği üzere, bu taleple açılmış ve beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira artış oranı mahkemece taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış oranı, hakkaniyet ve sair hususlar göz önüne alınarak belirlenecek olup, mahkeme bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranı ile bağlı değildir.

Yabancı para cinsinden belirlenmiş kira sözleşmeleri bakımından kira tespit davaları;

Taraflar arasında kurulmuş kira ilişkisinde, kira bedelinin yabancı para olarak tespit edilmesi mümkündür. Ancak kira bedelinin yabancı para olduğu kira sözleşmelerinde, kira artış oranlarına ilişkin olarak açılacak kira tespit davaları daha farklı koşullara tabi bulunmaktadır. Şöyle ki; işbu niteliği haiz kira sözleşmelerinde 5 yıllık süre dolmadan kira bedelinde değişiklik yapılması mümkün değildir. Zira TBK madde 344/f.4’te de bu durum açıkça belirtilmiş olup, maddenin devamında ise ana kuralın istisnasına yer verilmiştir. Her ne kadar yabancı para cinsinden kararlaştırılmış kira bedellerinin kural olarak ilk beş yıl içinde değiştirilmesi talep edilemese de; TBK madde 138’de düzenlenmiş “Aşırı İfa Güçlüğü” hallerinin mevcut olmasına bağlı olarak kira bedelinin tespiti 5 yıl dolmadan da talep edilebilecektir. Söz konusu kira sözleşmesinin 5 yılı doldurduğu durumlarda ise kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulması mümkündür. Dava konusu kira artış oranı; mahkemece taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış oranı, yabancı paranın değerindeki değişiklikler, hakkaniyet ve sair hususlar göz önüne alınarak belirlenecek olup, mahkeme burada da bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranı ile bağlı değildir.

Yetkili ve görevli mahkeme;

Kira tespit davaları kesin yetki kuralına tabi olup, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmadır. İşbu davalara bakmakla görevli mahkemeler ise Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Dava açma süresi;

Kira bedelinin tespitine ilişkin olarak açılacak dava kira süresi boyunca her zaman açılabilmekle birlikte, yasada belirtilmiş süreler dahilinde işbu davanın açılması, dava sonucunda tespit edilen bedelin uygulanacağı kira döneminin belirlenmesinde etkilidir. Zira TBK madde 345 gereğince işbu davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılması ve/veya kiraya veren tarafından işbu süre içerisinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunması koşuluna bağlı olarak yeni kira dönem içerisinde açılması halinde, mahkemece tespit edilecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı)

Ecrimisil Davası

Ecrimisil yani diğer bir ifade ile haksız işgal tazminatı; bir taşınmazın, tasarrufta bulunma hak ve yetkisine sahip olmayan bir kişi tarafından, sahibinin rızası dışında kullanılması neticesinde doğan tazminattır. 

Ecrimisil Tazminatı Şartları:

Yukarıda da açıklandığı üzere, ecrimisil tazminatı, haksız işgalde bulunan kişiden, zararın tazmini olup, birtakım şekil ve esas şatlarına bağlanmıştır. Öncelikle belirtmek gerekir ki; haksız işgalde bulunan kişinin kötüniyetli olması ve söz konusu taşınmaz üzerinde ecrimisile konu tasarrufta bulunma hak ve yetkisine sahip olmaması gerekir.

Haksız işgal;

Taşınmaz sahibinin ecrimisil talep edebilmesi için, ecrimisile konu taşınmazın sahibinin rızası dışında, kötüniyetli bir kişi tarafından işgal edilmesi gerekmektedir. Şöyle ki, ecrimisil talebinin ileri sürülmesi için haksız işgalde bulunan kişinin mutlaka herhangi bir üçüncü kişi olması gerekmemekte, mirasçılar arasında dahi haksız işgal ve bu nedenle ecrimisil talebi söz konusu olabilmektedir.

Haksız işgal karşımıza çeşitli şekillerde çıkmaktadır. Örnek vermek gerekir ise; kira süresinin dolmasına rağmen taşınmazın kullanılmaya devam edilmesi, izinsiz inşaat, izinsiz kullanım ve sair edimler haksız işgalin vuku bulduğu en yaygın durumlardır.

Haksız işgal nedeni ile doğmuş bir zarar;

Haksız işgale konu fiiller nedeni ile ecrimisil tazminatına konu bir zarar doğmuş olmalıdır. Şöyle ki;

• Taşınmazın kullanımı nedeni ile olağan yani yıpranmadan dolayı oluşan zararlar,
• Taşınmazın salt olarak kullanımı nedeni ile doğan zararlar,
• Taşınmaz sahibinin mahrum kaldığı kar nedeniyle uğramış olduğu zararlar,

Ecrimisil tazminatının temelini oluşturur. Kaldı ki, mal sahibinin söz konusu taşınmazdan elde etmesi muhtemel olan kazançlardan mahrum kalması, işbu tazminata ilişkin olarak doğan zararların en yaygın şeklidir.

İlliyet bağı;

Taşınmaz sahibinin zararı ile haksız kullanım arasında illiyet bağı bulunmalıdır. Yani, söz konusu zarar, haksız işgal fiilinden doğmalıdır. Zira ecrimisil tazminatının nihayetinde bir haksız fiil tazminatı olması nazara alındığında, doğmuş olan zarar ile haksız fiil arasında, nedensellik ilişkisinin bulunması hukuki bir zarurettir.

Kötüniyet;

Taşınmaz sahibinin rızası dışında gerçekleştirilen haksız kullanım, kötüniyetli bir kişi tarafından husule getirilmelidir.

Zira TMK m. 995’te “iyiniyetli olmayan zilyet bakımından” başlığı altında;

“…İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.

Denmek suretiyle, haksız işgalde bulunan kişinin kötüniyetli olması gerektiği açıkça hükme bağlanmıştır.

Zamanaşımı;

Haksız işgal tazminatı talebine bağlı olarak açılacak ecrimisil davaları 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre içerisinde ileri sürülmeyen talepler, zamanaşımına uğrayacak olup, ecrimisil tazminatı talebi, hak kaybına sebebiyet vermemek adına, yasal süre içerisinde ileri sürülmelidir.

Ecrimisil tazminatı her ne kadar bir haksız fiil olarak tanımlanmış olsa da, Yargıtay içtihat ve uygulamaları ile işbu tazminatın tabi olduğu zamanaşımı süresi, BK kapsamındaki genel dava zamanaşımı süresiden farklı olarak 5 yıl ile sınırlanmıştır. Ayrıca ecrimisil talebine konu tazminat sahip olduğu nitelik itibariyle, geçmişe dönük olarak talep edilebilmektedir.

Usul:

Ecrimisil davası, ecrimisile konu haksız fiilin önlenmesi yani müdahalenin men’i  davası veya tapu iptal davaları ile birlikte açılabileceği gibi, işbu davalardan bağımsız olarak da açılabilmektedir. Ancak işbu davada taşınmazın haksız olarak işgal edilmiş olduğu ve söz konusu işgal süresi mal sahibi tarafından ispat edilecektir.

Ecrimisil davasına ilişkin olarak yapılan yargılama esnasında belirlenecek ecrimisil bedeline dair, haksız işgalde bulunan davalıya Ecrimisil ihbarnamesi gönderilir ve davalı tarafından işbu ihbarnameye 30 gün içerisinde itiraz edilebilmektedir.

Görevli ve yetkili mahkeme:

Ecrimisil davası, bir taşınmazın haksız kullanımına dayalı olarak açılmakta olup, genel yetki kuralları gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi işbu davalarda yetkilidir. Görevli mahkemeler ise Asliye Hukuk mahkemeleridir.

Ecrimisil bedelinin tespiti:

Ecrimisil davası, en temelde mal sahibinin mahrum kaldığı gelirlere ilişkin doğan zarara dayanmış olması sebebi ile en az kira geliri karşılığı doğmuş zarardır. Ancak mahkeme tarafından yapılacak inceleme ve değerlendirmelerle, taşınmazın haksız kullanımının niteliği ve şekli nazara alınarak, kira gelirinin yanında başkaca zararların varlığına dayalı tazminat hesaplaması da yapılabilecektir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.

(Yargıtay 14. Hukuk dairesi, E. 2015/16059, K. 2017/6507, T. 18.9.2017)

Genel Olarak Mülkiyet Hakkı, 

Mülkiyet hakkı, kişiye, sahibi olduğu eşya üzerinde ‘’kullanma- yararlanma- tasarruf’’ yetkileri veren en geniş malvarlığı hakkıdır. Bir eşya üzerinde mülkiyet, farklı şekillerde olabilir:

• Elbirliği Mülkiyeti: Her bir hak sahibine ‘’ortak’’ denir. Ortakların belirli payları yoktur. Her bir ortak, malın tamamında hak sahibidir.
• Paylı Mülkiyet: Her bir hak sahibine ‘’paydaş’’ denir. Eşya, maddi olarak bölünmüş değildir. Her bir paydaşın eşyada, belli oranlarda payı mevcuttur.

Paylaşmayı isteme hakkı

Medeni Kanun’un 698/1.maddesinde düzenlenmiştir:

Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.

Elbirliği mülkiyetinde de paylaşmayı isteme hakkı ve paylaşma biçimleri, Medeni Kanun madde 701 gereği, paylı mülkiyet hükümlerine göre belirlenecektir.

DAVACI: Bir paydaş/ortak veya birkaç paydaş/ortak birlikte, ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

DAVALI: Ortaklığın giderilmesi davasını;

• Tek bir paydaş/ortak açmışsa, tek paydaş kendisi dışındaki tüm diğer paydaşları/ortakları hasım göstererek dava açmalıdır.
• Birden fazla paydaş/ortak birlikte açmışsa, bu paydaşlar, kendileri dışındaki tüm diğer paydaşları/ortakları davada hasım göstermelidir. Paydaş veya ortaklardan biri ölmüşse, mirasçılık belgesi alınarak, mirasçılarının davaya katılımı sağlanmalıdır.

! Mirasçılar da, miras bırakandan geriye kalan mal veya gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasını, tüm diğer mirasçılara karşı açmalıdır. Diğer mirasçılar davaya dahil edilmeden, davaya devam edilemez.

GÖREVLİ MAHKEME: Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar, Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereği Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görev alanına dahildir.

YETKİLİ MAHKEME: Taşınmazdaki ayni haklara ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

• Örneğin birlikte mülkiyetin olduğu, Sarıyer’de bulunan bir taşınmazdaki ortaklığın giderilmesini, paydaş/ortaklardan biri veya birkaçı İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açmalıdır.

PAYLAŞMA BİÇİMİ: Medeni Kanun gereği paylaşma iki türlü olabilir:

1. Malın Aynen Bölüşülmesi

Taraflar, bu iki tür paylaşma biçiminde anlaşabilir. Ancak şayet paylaşma biçimi konusunda bir uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan biri bu konuda istemde bulunur. Bunun üzerine hakim, malın aynen bölünmek suretiyle paylaştırılmasına karar verir. Ancak şayet bu parçaların değeri birbirine denk düşmüyorsa, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verilir.

Taşınmazın aynen bölüşülmesi, taşınmazda kat mülkiyeti kurulmasıyla gerçekleşebilir. Bunun için mahkemece, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri gereği yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili duruma göre çizdirilmiş, imar ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış bir projenin bulunması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi gerekecektir. Ayrıca, binanın tümünün kâgir ve aynı zamanda tamamlanmış olması gerekir.

Tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylanmış projesi arasında aykırılıklar mevcutsa ya da yapı, imara uygun ancak projesiz ilan edilmişse veyahut bazı bağımsız bölümler başlı başına kullanılmaya elverişsizse yani kısacası kat mülkiyeti kurulmasına engel eksiklikler var ve eksikliklerin giderilmesi de mümkünse hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmamalıdır. Bu eksiklikler, ortaklığın giderilmesi suretiyle kat mülkiyetine geçişi isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilerek, tamamlattırılmalıdır. Bu hususlar eksiksiz bir şekilde yerine getirildiğinde, dava konusu taşınmazdaki yapılarda bilirkişiler aracılığıyla konum, yüzölçüm, kullanım amacı açısından değerlendirme yapılır ve taşınmaz, varsa paydaşların uzun bir süredir benimsedikleri fiili kullanma biçimine göre, yoksa kura usulüyle paydaşlara özgülenir. 

Yerleşik Yargıtay kararlarına göre,

Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi davalarında asıl olan, her bir paydaşa bir bağımsız bölüm düşmesidir. Ancak Yargıtay 20. Hukuk Dairesi bir kararında, miras nedeniyle iştirak halinde mülkiyet varsa, birden fazla elbirliği halindeki malike tek bir bağımsız bölüm verilebileceğini kabul etmiştir.

(20.Hukuk Dairesi, 2017/ 4089 E., 2017 / 8493 K., 26.10.2017 T.)

2. Pazarlık/Açık Artırma ile Satılarak Bedelin Bölüşülmesi

Tarafların bölme biçimi konusunda anlaşabileceğini, yazımızın başlarında belirtmiştik. Ancak şayet hakim, bölme istemini durum ve koşullara uygun görmezse ve özellikle paylı mal bölündüğünde önemli bir değer kaybına uğrayacaksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satış, paydaşlar arasında artırmayla da yapılabilir. Ancak bunun için, bütün paydaşların rızası gerekir.

Satış Usulü: Ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hallerde, hakim bir satış memuru görevlendirir. Malın satışı da İcra İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır. Buna göre taşınmazlar, satış talebinden itibaren üç ay içinde, icra dairesi tarafından açık artırma ile satılacaktır.

Davanın Özellikleri

• Ortaklığın giderilmesi davaları iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalar olup, davacı ve davalı benzer haklara sahiptir. Örneğin davacı paydaşlığın ‘’satış yoluyla’’ giderilmesini istese bile, davalı ‘’aynen taksim’’ talebinde bulunabilir.

• Yine örneğin davacı davasından feragat etse de, davalılardan biri davaya devam etmek isterse mahkemece davaya devam edilerek esas hakkında karar verilmesi gerekir.

• İki taraflı dava olmasının bir diğer sonucu da, dava sonucunda kazanan ve kaybeden taraftan söz edilemeyeceğinden, yargılama giderleri ile vekalet ücreti taraflara payları oranında yükletilmelidir.

İntifa Hakkı Sahibi Açısından Sonuçları

Bir paydaş, kendisine ait pay üzerinde ‘’intifa hakkı’’ kurmuş olabilir. İntifa hakkı, hak sahibine, ‘’malın kullanılması-semerelerinden yararlanılması’’ yetkisini veren haktır. Bir paydaş, kendi payı üzerinde intifa hakkı kurduğunda, bunu diğer paydaşlara tebliğ eder. Diğer paydaşlar, bu tebliğden itibaren 3 ay içinde paylaşma isteminde bulunursa, satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı, buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam eder.

>>> Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

Uygun olmayan zaman, dürüstlük kuralı uyarınca, her paydaşın çıkarına göre mahkemece belirlenir. Örnek vermek gerekirse, bir taşınmazda ‘’aile konutu şerhi’’ varsa, bu şerh terkin edilmedikçe ortaklığın giderilmesi istenemez. Yargıtay bir kararında ise, kira sözleşmesinin bulunmasını, ortaklığın giderilmesi davasına engel görmemiş ve bu durumu ‘’uygun olmayan zaman’’ olarak değerlendirmemiştir, zira yeni kiracı, eskiden kurulmuş ilişkinin halefi olacaktır. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2015/7308 E., 2017/401 K., 19.1.2017 T.)

Yine, dava konusu taşınmazın yenileme alanında kalması, uygun olmayan zaman olarak görülmemiştir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2014/5027 E., 2014/8512 K., 25.6.2014 T.)

Tapu Kaydının Düzeltilmesi Davası

Resmi bir kurum olan Tapu Sicil Müdürlüğünce verilen “Tapu Belgesi” taşınmaz bir malın sahibi olduğunuzu gösteren belge niteliğindedir. Bazı durumlarda, tapu belgesi düzenlenirken birtakım hatalar yapılır ve bu hatalar tapu ilk alınırken kişinin dikkatinden kaçar ya da tapu sahibi kişi öldüğünde tapu üzerinde bir işlem yaparken anılan hatalar ortaya çıkar. Taşınmazların, kadastro tespiti ya da tapuya tescili sırasında mülkiyet hakkı sahibinin adı, soyadı, baba adı gibi kimlik bilgilerinin kayda eksik ya da hatalı işlenmesi nedeniyle oluşan mağduriyetin giderilmesi için tapuda kayıt düzeltme davası açılmaktadır.

Tapu kaydında adı, soyadı veya herhangi bir bilgisi eşleşmeyen maliklerin mağdur olmasının önüne geçmek ve temelde kendisinin olan taşınmazla ilgili işlem yapamaması, bu taşınmazından tasarruf edememesi gibi durumlara engel olunabilmesi için “tapu kaydının düzeltilmesi davası” adı verilen müessese Türk Hukuk sisteminde yerini almıştır.

Türk Medeni Kanunu’nun 1027. maddesi ile Tapu Kaydının Düzeltilmesi (Tapu Tashihi) davaları düzenleme alanı bulmuştur. Buna göre,

“İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir.

Düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir.

Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, tüzük kuralları uyarınca resen düzeltir.”

Yukarıdaki yasa hükmünden de anlaşılacağı üzere, tapu kaydındaki hatalı bilgiler nedeniyle taşınmazıyla ilgili işlem yapamayan kişilerin yapması gereken işlem ilgili mahkemede tapu kayıtlarında düzeltme davası açmak olacaktır. Tapuda kayıt düzeltilmesi davasını, tapu maliki ile mirasçıları açabilir. Bunun yanı sıra 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren Türk Medeni Kanunu’nun 702. maddesinin son fıkrası gereğince ortaklardan her birinin topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabileceği ve bu korumadan bütün ortakların yararlanabileceği öngörüldüğünden, elbirliği mülkiyetinde, ortaklardan herhangi biri de tek başına tapuda murisin kimlik bilgileri ilgili olarak düzeltme isteyebilir. Ayrıca bu davaların, bir başka dava nedeniyle verilen yetkiye dayanılarak açılması da mümkündür. Böyle bir yetki verildiğinde yetkiye dayanarak dava açan kişinin aktif dava ehliyeti vardır.

Tapu Kaydında Düzeltim Davaları 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra, çekişmesiz yargı işi olan tapu kaydının düzeltilmesi davalarında Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli Mahkeme haline gelmiştir. Tapu kaydının düzeltilmesi davaları taşınmaz kaydının bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğü hasım gösterilerek bulunduğu yer mahkemesinde açılacaktır.

Kiracının Erken Tahliyeden Doğan Sorumluluğu

Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kiralamalarda, kiracının, sözleşmede belirlenen tarihten önce kiralayanı tahliye etmesi durumunda, kiraya veren, kiracıya karşı, “erken tahliye nedeniyle, kira kaybı alacağı” davası açabilir. 

Kiracı – Kiralayan ilişkisinde en sık yaşanan sorunların başında, kiracının süresinden önce çıkması ve bu nedenle kiraya vereni, erken tahliye dolayısıyla zarara ve gelir kaybına uğraması gelmektedir. Erken tahliye halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerinin, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verileceği makul süre için devam edeceği, genel olarak kabul edilmektedir. Ancak, kiralayanın, bu süre zarfında, benzer koşulları sağlayacak yeni ve makul bir kiracı adayı bulması durumunda, kiracının söz konusu sözleşmesel yükümlülükleri sona erecektir.

Kira sözleşmesi, kiracının tahliye yükümlülüğü altına olduğu herhangi bir tarih belirlenmeden, yani “belirsiz süreli” olarak yapılabileceği gibi, belli bir zaman dilimini kapsayacak şekilde, diğer bir deyişler “belirli süreli” de olabilir. Bu ikinci durumda, kiracı, kira sözleşmesinin bitim tarihinden en az on beş gün önce kiraya verene, ev veya iş yerini tahliye edeceğine dair bildirimde bulunmazsa, kira sözleşmesinin aynı şartlarla bir yıl daha uzatıldığı kabul edilir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracı, sözleşmede belirlenen sözleşme bitim tarihinden önce kiralayanı tahliye ederse, kiraya veren tarafından “erken tahliye nedeniyle kira kaybı alacağı” istemiyle dava açılabilir. Zira, kiraya veren, erken tahliye dolayısıyla, kira geliri elde etmeye devam edeceği sürede zarara ve gelir kaybına uğramaktadır. Buradan hareketle, kiracının erken tahliyesi halinde, kiraya verenin birtakım hakları hukuken koruma altına alınmıştır. Söz konusu hukuki koruma, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerinin, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verileceği makul süre için devam edeceğine yönelik bir düzenlemedir.

Erken tahliyeye ilişkin olarak,  taraflar tahliye tarihi konusunda mutabakata varmışlarsa, bu tarihten itibaren kiralananın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul sürenin tespiti gerekmektedir. Tarafların makul süre konusunda uzlaşma sağlayamaması sonucu dava açılması halinde, mahkeme tarafından yapılacak keşif ve uzman bilirkişi değerlendirmesi ile, kiralananın cinsi, konumu, özellikleri, o muhitte benzer niteliklerdeki taşınmaza duyulan ihtiyaç ile somut olaya özgü başlıca diğer özelliklere göre muhtemel kiralama süresi tespit edilir. Söz konusu tespit, tarafların ve mahkemenin denetimine uygun bir rapor halinde yapılmalıdır. Aynı şekilde, söz konusu davada, kiraya verenin de, kiralananı benzer özelliklerle yeniden kiraya verebilmek için kendisinden beklenen makul çabayı sarf etmesi aranmaktadır. Aksi durumda, kiraya verenin kendisinden beklenen özen ve çabayı göstermemesi nedeniyle sebep olduğu zararı, kiracıdan istemesi mümkün değildir.

Tahliye tarihi konusunda tarafların anlaşamaması durumunda, kiracının kiralananı fiilen boşaltılması yeterli görülmeyip, fiilen boşaltma ile birlikte anahtarın usulüne uygun şekilde teslim edilmesi aranmaktadır. Fiili tahliye ve anahtarın usulünce teslim edildiği tarihe dair ispat yükümlülüğü kiracıya aittir. Anahtar tesliminin imzalı bir tutanak ile yazılı şekilde gerçekleştirilmesi, ispatı kolaylaştıracaktır. Kiracı tarafından bu ispat yükümlülüğünün yerine getirilememesi durumunda ise, kiraya verenin bildirdiği tarihte tahliyenin gerçekleştiği kabul edilerek hesaplama buna göre yapılır.

Taraflar, kira sözleşmesinde, kiralananın, kiracı tarafından tek taraflı bildirimde bulunmak suretiyle kira süresinin bitiminden önce tahliye edilebileceğini kararlaştırabilirler. Söz konusu sözleşme maddesinde, çoğunlukla, kiracının ihbar sorumluluğu belli bir süreye ve şekle bağlanmakta, kiracının, belirli bir süre öncesinden ihbar göndermek suretiyle kira sözleşmesini dilediği zaman feshedebileceği belirtilmektedir. Bu gibi durumlarda, yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, mahkeme, makul süre hesabına girmeyip, sözleşmede tarafların mutabakata vardıkları ve ihbar süresi olarak belirledikleri makul süre üzerinden kiracının sorumluluğuna hükmetmelidir.

Kiracının erken tahliyesinde, tespit edilen tahliye tarihinden itibaren, makul süre boyunca devam edecek sorumlulukları, kira ve aidat ücretlerini ödeme borcundan ibarettir. Tahliye gerçekleştiği için, özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme, ayıpları kiraya verene bildirme gibi diğer sorumluluklarının devam edeceğinin kabulü mümkün değildir.

2B Durumundaki Taşınmaz Satılabilir Mi?

Ormanların oksijen kaynağı olmaları nedeniyle yeryüzündeki diğer canlıların yaşamlarını sürdürebilmeleri ve ekolojik hayatın devamı için olmazsa olmaz oldukları genel geçer bir doğrudur. Bu durum karşısında ormanların yok edilmesine izin vermemek amacıyla başta anayasa olmak üzere kanunlarla çeşitli önlemler alınmıştır. Anayasamızın “ormanların korunması ve geliştirilmesi” başlıklı 169. Maddesinde konu ele alınmış, devlete ait ormanların mülkiyetinin devrolunamayacağı, ormanlara zarar verebilecek hiçbir faaliyet ve eyleme müsaade edilemeyeceği belirtilmiştir. Ancak aynı anayasa maddesinde orman sınırda tek bir şartla daraltma yapılabileceği belirtilmiştir. Buna göre:

“Orman olarak muhafazasında bilim ve fen bakımından hiçbir yarar görülmeyen, aksine tarım alanlarına dönüştürülmesinde kesin yarar olduğu tespit edilen yerler ile 31/12/1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş olan tarla, bağ, meyvelik, zeytinlik gibi çeşitli tarım alanlarında veya hayvancılıkta kullanılmasında yarar olduğu tespit edilen araziler, şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerler dışında, orman sınırlarında daraltma yapılamaz.”

Görüldüğü üzere ancak ve yalnızca 31.12.1981 tarihinden önce orman niteliğini açıkça ve objektif anlamda kaybetmiş taşınmazlar için orman sınırlarında daraltma uygulanabilecektir. Aynı durum 6831 Sayılı Orman Kanunu’nun 2. Maddesinin B bendinde de dile getirilmiş 31/12/1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş yerlerden; tarla, bağ, bahçe, meyvelik, zeytinlik, fındıklık, fıstıklık (antep fıstığı, çam fıstığı) gibi çeşitli tarım alanları veya otlak, kışlak, yaylak gibi hayvancılıkta kullanılmasında yarar olduğu tespit edilen araziler ile şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerleşim alanlarının orman sınırları dışına çıkartılacağı ifade edilmiştir. Bu durumla ilgili olarak Orman Kanunu’nun 2. Maddesinin B bendinde bahsedilmiş olması nedeniyle bu taşınmazlar hakkında 2B ifadesi kullanılmaktadır.

Orman sınırları dışına çıkartılan bu yerler eğer devlete ait ise hazine adına, hususi orman ise şahıslar adına orman sınırları dışına çıkartılacaktır. Bahsi geçen hazine adına orman sınırları dışına çıkarılmış arazilerde 31.12.2011 tarihinden önce hak sahibi olanlar için kanun koyucu malik olma fırsatı yani 2B arazilerini satın alma fırsatı getirmiştir. 6292 Sayılı kanuna göre hak sahipleri, “Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra düzenlenecek güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulacak tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre; bu taşınmazların 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilecek kişilerdir.” Bu arazilerin maliki olmak isteyen hak sahiplerinin illerde defterdarlıklara ilçelerde ise mal müdürlüklerine başvuru yapması gerekmektedir. Satışlar rayiç bedelin yüzde yetmişi üzerinden yapılacaktır. Başvurular için kanunda öngörülen süre kanunun yürürlüğe girişinden itibaren 6 ay olarak gösterilmişse de başvuruların azlığı sebebiyle bu süre 2 defa uzatılmış en son olarak başvuru tarihi Mart 2017’de sona ermiştir. Ancak kanun koyucu ve idarenin sürenin uzatılması yönündeki iradesine bakılacak olursa bu tekrar uzatılması muhtemel gözükmektedir. Bu nedenle kanunda hak sahibi olarak tanımlanan kişilerin 2B arazilerini satın almak istemeleri halinde başvuru sürelerini yakından takip etmeleri gerekmektedir.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescili

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescili

Kamulaştırma, özel mülkiyete konu olan taşınmaz malların, tamamına veya bir kısmına, devlete ait kurum ve kuruluşlarca, kamu yararı ilkesi ve kanunda öngörülen esas ve usuller çerçevesinde, el konulması işlemi olarak tanımlanmaktadır. Kamulaştırma işleminin gerçekleşebilmesi için, idari bir sürecin izlenmesi gerekmektedir. Bu idari sürecin son aşaması ise, satın alma usulünün gerçekleştirilmesidir. Kamulaştırmak istediği taşınmazı satın alma usulü ile elde edemeyen idare taşınmazın malikine karşı “kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili” adı verilen davayı açacaktır.

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Kanun koyucu tarafından, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarının Asliye Hukuk Mahkemesinde görüleceği öngörülmüştür.

Yetkili mahkeme hususunda da HMK’nın 12. maddesine paralel bir hüküm öngörülerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi yetkili kılınmıştır.

DAVANIN YÜRÜYÜŞÜ

İdare tarafından açılacak olan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasındaki amaç, kamulaştırılan taşınmaz için, taşınmazın malikine hangi tutarda bir kamulaştırma bedelinin idare tarafından ödeneceğinin tespit edilmesidir. Dolayısıyla, idare tarafından yapılan kamulaştırmanın hukuka uygun olup olmadığı, bu davanın konusunu oluşturmadığından hukuka uygunluk tartışması bu davada yapılmayacaktır.

Açılacak olan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasında, idarenin talebi, kamulaştırma işlemine konu taşınmazın bedelinin mahkemece tespit edilmesi ve bu bedelin nakden veya taksit yoluyla ödenmesi sonucunda, taşınmazın idare adına tescil edilmesi üzerinedir. Bu taleplerle idarece açılacak dava üzerine, mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün içerisinde, duruşma gününü tayin edecek ve dava ile ilgili evrakları (dava dilekçesi ve mahkemeye sunulan belgeler) taşınmaz malikine tebliğ edecektir. Kendisine yapılan bu tebligat üzerine taşınmaz maliki, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içerisinde kamulaştırma işlemine karşı iptal davası açabilme imkanına sahiptir.

1- Taşınmaz malikinin tebliğ tarihinden itibaren idari yargıda dava açmaması halinde, dava asliye hukuk mahkemesi tarafından belirlenen günde duruşma yapılmak suretiyle devam edecektir. Duruşmada, tarafların kamulaştırılan taşınmazın bedeli konusunda anlaşamamaları halinde, bedel hakim tarafından tespit edilecektir. Bu tespit ise, dava devam ederken yapılacak olan bilirkişi raporu ile sağlanacaktır. Bu yolla tespit edilen bedelin hak sahibi adına yatırılması ve bedelin yatırıldığını gösteren makbuzun, 15 gün içerisinde mahkemeye sunulması halinde mahkeme, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verecektir. Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından verilen tescil kararı kesin olduğundan, karara karşı kanun yollarına başvurulamayacaktır. Ancak, tarafların bedele ilişkin karara karşı, kanun yollarına başvurma hakları mevcuttur.

2- Taşınmaz malikinin, tebliğ tarihinden itibaren idari yargıda iptal davası açması halinde ise, bu sefer söz konusu davanın davalısı, kamulaştırma işlemini gerçekleştiren idare olacaktır. Açılan iptal davasının önemi, iptal davasının, bedel tespit ve tescil davasında, bekletici mesele yapılması halinde ortaya çıkmaktadır. Taşınmaz maliki tarafından, idari yargıda açılan iptal davasının, kamulaştırma bedel tespit ve tescil davasında bekletici mesele olarak kabul edilebilmesi için, davanın açılması sırasında yürütmenin durdurulması talebinde bulunulması gerekmektedir. İdare Mahkemesince, kamulaştırmanın iptaline karar verilmesi halinde, Asliye Hukuk Mahkemesi, nezdinde görülmekte olan bedel tespiti ve tescil davasının reddine karar verecektir. Aksi durumunda ise, yani İdare Mahkemesi tarafında iptal davasının reddine karar verilmesi halinde ise, Asliye Hukuk Mahkemesi kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasını görmeye devam edecek olup, usul ve yasalar doğrultusunda karar verecektir.

Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Edinmesi

Uygulanacak Hukuk,

Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinmesi, Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde düzenlenmiştir.  İşbu maddede belirtilen şartlarla yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişiler karşılıklılık şartı aranmaksızın taşınmaz mal edinebilecektir. 

1- Yabancı Uyruklu Gerçek Kişiler Yönünden Kanuni Sınırlamalar,

• Kişi Bakımından Sınır: Gayrimenkul edinmek isteyen yabancı, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşlarından olmalıdır.

• Alan Bakımından Sınır: Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu geçemez.

• Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alan kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Ancak; Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırabilir.

• Konum Bakımından Sınır: Yabancı gerçek kişilerin, askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde, taşınmaz edinimi ve kiralaması izin alınmadıkça, mümkün değildir.

2- Yabancı Ülkelerde Kendi Ülkelerinin Kanunlarına Göre Kurulan Tüzel Kişiliğe Sahip Ticaret Şirketleri Yönünden Kanuni Sınırlamalar,

Bu şirketler ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez, lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.

Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu kanuni sınırlamalar uygulanmaz.

Yapısız Taşınmazda Proje Sunma Şartı

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda(arsa, tarla) proje geliştirmeli ve bu projeyi, iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmalıdırlar. Bu proje, ilgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanır ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğini, ilgili Bakanlık takip eder.

Tasfiyeye Tabi Taşınmazlar

• Kanun hükümlerine aykırı olarak edinilen
• Edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen
• Proje şartıyla satın almalarda süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyen taşınmazlar tasfiye hükümlerine tabidir.

Bakanlar Kurulu’na Verilen Yasaklama Yetkisi 

Tapu Kanunu’nun 35/3 hükmü uyarınca, Bakanlar Kurulu ülke menfaatleri gerektiriyorsa yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir. Bakanlar Kurulu ülkelere göre bu sınırlandırma ve yasaklamaları belirlemektedir. Dolayısıyla, farklı ülkeler için farklı sınırlamalar gündeme gelebilmektedir.

Yabancıların Gayrimenkul Ediniminde Başvuru ve Gerekli Belgeler

Taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisinin, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuru yapması gerekmektedir. Yabancı gerçek kişilerin, yapacakları bu başvuruda, şu belgeleri temin etmeleri gerekir:

1. Taşınmazın Tapu Senedi Belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi,

2. Kimlik belgesi veya pasaport (Gerektiğinde tercümesi ile birlikte),

3.   İlgili Belediyeden, taşınmazın ”Emlak Rayiç Değeri Belgesi”nin alınması,

4. Binalar için (konut, işyeri… vb.) zorunlu deprem sigortası poliçesi,

5. Satıcının 1 adet, alıcının 2 adet fotoğrafı (son 6 ay içinde, 6×4 ebadında).

6. Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman,

7. Yurt dışında düzenlenen vekaletname ile işlem yapılması halinde, tercümesiyle beraber vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği.

Yurt Dışında Düzenlenen Vekaletnamelerin Özellikleri Nelerdir?

1. Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçiliği veya Konsolosluğunca düzenlenebilir.

2. Yabancı ülke noterince düzenlenen vekâletnameler, 5 Ekim 1961 tarihli Lahey Sözleşmesine göre tasdik edilmelidir. Tasdik şerhi ülke dili yanında Fransızca ‘Apostille’ ibaresini taşıyorsa, bu tür belgeler ve vekâletnameler ile Türkçe tercümelerinde ayrıca o yerdeki Türk Konsolosluğunun tasdiki aranmaz.

3. 5 Ekim 1961 tarihli Lahey sözleşmesine taraf olmayan yabancı ülkelerin noterlerinin düzenlediği vekâletnamelerdeki noterin imzasının bağlı bulunduğu makam tarafından, bu makamın imza ve mührü o yerdeki Türk Konsolosluğunca onaylanır.

Yabancıların Gayrimenkul Ediniminde Maliyet 

Türkiye’de gayrimenkul edinmek isteyen yabancı gerçek kişilerin, bu işlemler yapılırken ödemesi gereken bir takım harç ve giderler bulunmaktadır. İlgili belediyeden alınan emlak rayiç değerinden az olmamak kaydıyla satış bedeli üzerinden hem alıcı hem satıcı tarafından, tapu harcı ödenmesi gerekmektedir. Ayrıca belirlenen döner sermaye ücreti ödenmektedir. Bunlara ek olarak, yapılan mülkiyeti devir borcu doğuran işlem nedeniyle, hizmet bedeli de, Tapu Müdürlüğünce tahsil edilecektir.

Yabancıların Gayrimenkul Ediniminde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Yabancıların ülkemizdeki mevzuata ve uygulamaya aşina olmamaları nedeniyle meydana çıkabilecek olan sorunların önüne geçilebilmesi için taşınmaz edinmek isteyen yabancıların dikkat etmeleri gereken bazı hususlar bulunmaktadır. Buna göre, taşınmaz üzerinde, ipotek, haciz vb. bir kısıtlama bulunup bulunmadığı veya taşınmazın satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar, ilgili Tapu Müdürlüğü’nden kontrol edilmelidir. Taşınmaz edinme başvurusunun reddi halinde, işlem yapılan Tapu Müdürlüğü’nün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğü’ne itiraz başvurusu yapılabilir. Yabancının Türkiye’de taşınmaz edinebilmesi için ikamet izni almış olması şartı aranmamaktadır. Ayrıca, taşınmaz edinimine ilişkin taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık çıkması halinde, durum adli makamlara intikal ettirilerek Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir.

Aile Konutu Nedir? Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?

Aile konutu kavramı 2002 yılında 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle hayatımıza girmiş olup, net bir tanımı kanunumuzda yapılmamıştır. Eşlerin ve ailenin bir arada yaşadığı, yaşamsal faaliyetlerini devam ettirdiği taşınmaz olarak tanımlanabilir.

Aile konutu tektir ve yayla, tarla gibi taşınmazlar aile konutu olamayacaktır. Bir taşınmazın aile konutu olması, onu diğer taşınmazlardan hukuki açıdan ayırır. Aile konutu olarak tapuya şerh edilmiş bir taşınmaz üzerinde, eşler birlikte söz sahibi olurlar. Bu şerhin verilebilmesi için eşler TMK anlamında evli olmalıdır. Yani birlikte yaşama ve imam nikahı bu şerh için yeterli olmayacaktır. Aile konutu başlıklı TMK 194. Maddede aile konutunun eşlere sağladığı haklar belirtilmiştir. Şöyle ki:

“II. Aile konutu

 Madde 194– Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. 

Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. (1)

Konut eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.”

Görüldüğü gibi aile konutu eğer kiralanmış bir taşınmaz ise kira sözleşmesinin feshi için her iki eşin rızası gerekmektedir.

Günlük hayatta sıkça rastlanıldığı üzere, ayrılma kararı sonrası evi terk eden eş, evi terk etmesi sonrasında, diğer eşe zarar vermek amacıyla kira sözleşmesini tek taraflı fesih etmek suretiyle, ayrılmak üzere olduğu eşine mağduriyet yaşatmak isteyebilmektedir.  Bu durum özellikle, kadın ve müşterek çocuklar açısından ciddi mağduriyetlere yol açmakta idi. Kanun Koyucu tarafından yapılan bu düzenleme ile yaşanan bu tarz mağduriyetlerin önüne geçilmek istenmiştir.

Yine tapuda malik olan eş, aile konutu üzerinde diğer eşin rızasını almadıkça, tasarruf işlemlerinde bulunamayacaktır. Yani tapuda malik olarak gözükmeyen eşin rızası olmadan, aile konutu satılamayacak, kiraya verilemeyecek ve üzerindeki haklar sınırlandırılamayacaktır. Kanun koyucu aile kavramına ne kadar önem verdiğini göstermiş ve mülkiyet hakkını dahi sınırlayıcı bir düzenleme yapmıştır. Ancak bu noktada özellikle belirtmek gerekir ki, haklı bir sebebe rağmen rıza göstermeyen eş olduğu takdirde, bu izin hâkimden alınabilecektir.

Taşınmaz üzerindeki bu haklardan yararlanmak için, tapuda aile konutu şerhi olması gereklidir. Aksi takdirde, ilgili konut satıldığında alıcı iyiniyetli ise yani o konutun aile konutu olduğunu bilmeyen ve bilebilecek durumda da olmayan bir kişi ise satış geçerli olacaktır.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?

Bu şerhi tapuya işletmek isteyen eş, konutun aile konutu olduğuna dair muhtardan alacağı bir belge ve evlilik cüzdanı ile ilgili tapu müdürlüğüne başvuru yapmalıdır.

Aile konutuna dair korumalar evlilik süresince devam edecektir ve bu süre içerisinde koruma, mal rejimi seçiminden de etkilenmeyecektir. Aile konutuna ilişkin koruma; evliliğin bitimiyle yani boşanma, ölüm, evliliğin iptali gibi sebepler sonucunda sona erecektir. Boşanma halinde bu hakkın yerini aralarında sözleşme yoksa yasal mal rejimi alacaktır. Yine boşanma halinde aile konutu eğer kiralık bir taşınmazsa, hâkim tarafların sosyoekonomik durumlarına göre hangi eşin aile konutunda oturmaya devam edeceğine karar verecektir. Ölüm halinde ise sağ kalan eşin hakları miras ve katılma alacağıdır. Sağ kalan eş miras payı ve katılma alacağı yeterli ise bu haklara mahsuben aile konutunu üzerinde kendisine mülkiyet hakkı tanınmasını talep edebilecektir. Yine sağ kalan eş alacaklarına mahsuben oturma ve intifa hakkı taleplerinde de bulunabilir.

Riskli Yapı ve Tespiti

Riskli yapı kavramı, 6306 sayılı Afet Riski Altında Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da tanımlanmıştır. Buna göre:

Riskli Yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.

Bu yapılar, ekonomik anlamda ömrünü tamamlamış ve içerisinde yaşayan kişiler açısından tehlike arz eden yapılardır. Riskli yapı ve tespiti, tahliyesi, yıkımı yine bahsi geçen kanunda düzenlenmiştir.

Riskli yapıların tespiti iki farklı yöntem ile yapılmaktadır:

1. Yapı malikleri eğer kendilerine ait yapıların tespitini yaptırmak istiyorsa, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca lisanslandırılmış kuruluşlara başvurarak ilgili yapıların riskli olup olmadığını tespit ettireceklerdir. Birden çok maliki bulunan yapıların tespiti için herhangi bir çoğunluk kararı gerekmemekte olup, maliklerden herhangi birinin müracaatı üzerine bu tespit yaptırılabilir.

2. İdare, tespit yaptırması için maliklere süre tanıyabilir. Bu durumda ya malikler verilen süre içerisinde ilgili kuruluşlar yoluyla tespit yaptıracak ya da süre sonunda masrafları maliklerden tahsil edilmek üzere idare tespiti yapacaktır. Tespit sonucu ortaya çıkan raporda yapının riskli olup olmadığı ifade edilecektir.

Tespit ve İtiraz Süreci

Yapılan tespite karşılık maliklerin İl Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü’ne 15 gün içerisinde itiraz hakları mevcuttur. İtiraz halinde rapor, bakanlıkça oluşturulan teknik heyet tarafından incelenecek ve inceleme sonucu itiraz eden tarafa bildirilecektir.

Tapu Müdürlüğü’ne Bildirim

Tespit ve itiraz aşamaları sonucu riskli yapı olarak kabul gören taşınmazlar hakkında Tapu Müdürlüğü’ ne bildirim yapılacaktır. Tapu müdürlüğü ilgili taşınmazların, tapu kaydının beyanlar hanesine, riskli yapı şerhini ekleyip, yapı maliklerini durum hakkında bilgilendirecektir.

Riski Yapıların Tahliyesi ve Yıkım Süreci 

Sonraki aşama ise riskli yapıların tahliyesi ve yıkımıdır.

• Bu yapıların tahliyesi ve yıkımı için içerisinde yaşayan kişilere en az 60 günlük süre verilecek, verilen süre içerisinde yapı sahiplerinin taşınmazını boşaltması ve yıkımını üstlenmesi beklenecektir.

• Verilen sürede yıkım gerçekleşmez ise, içerisinde yaşayanlara 30 günlük ek süre verilecek olup, eğer bu süre içerisinde de yıkım gerçekleşmediği takdirde, yapının idarece yıkılacağı tebliğ edilecektir.

• Ek süre sonunda da tahliye ve yıkım gerçekleşmediği takdirde, riskli yapı idarece tahliye ve yıkım gerçekleşecek ve yine tespit durumunda olduğu gibi, masraflar tapu siciline ipotek olarak işlenecek olup, yapı malikleri üzerine kalacaktır.

Yıkılan Yapının Değerlendirilmesi

Kanun gereği yıkılan yapıların değerlendirilmesi aşamasında malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. İdarece maliklere 30 günlük süre verilecek olup bu süre içerisinde yapı maliklerinin en az 2/3 oranında karara varmaları beklenecektir. Buna göre yapı maliklerine, kiracılara, sınırlı ayni hak sahiplerine; geçici konut, işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilecektir. Belirtilen oranda anlaşma halinde, yeniden değerlendirme aşamasına geçilecektir.