20 Haziran 2013 Perşembe

Konutta KDV Düzenlemesi

Yeni yıla girerken hükümet vergilerde de bir dizi düzenlemeye gitti. Bu düzenlemelerden biri konutta KDV oranını değiştiren Bakanlar Kurulu Kararı’ydı… Maliye Bakanlığı’nın 21.12.2012 tarih ve 1348 sayılı yazısı ile gündeme alınan konu ; Bakanlar Kurulu’nda değerlendirilerek 24.12.2012 tarih ve 2012/4116 sayı ile karara bağlanmış ve Resmi Gazete’de 01.01. 2013 tarih 28515 sayı ile yayınlanarak yürürlüğe girmiştir.

Ulvi Özcan

Yeni uygulamayla KDV oranları ilgili Bakanlar Kurulu Kararı’nın 7 nci maddesiyle aşağıdaki gibi oluşmuştur.

MADDE 7-24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma değer vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararın 1 inci maddesine aşağıdaki (6) numaralı fıkra eklenmiştir.

“(6) (I) sayılı listenin 11 nci sırasında yer alan net alanı 150 m2’ye kadar konutlardan; 10.07.2004 tarih ve 5216 sayılı Büyük Şehir Belediye Kanunu kapsamındaki büyük şehirlerde (16.05.2012 tarihli 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi kanununun 29 ncu maddesine istinaden arsa birim m2 vergi değeri ;

a)Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının ( c ) bendinde belirtilen vergi oranı,(Bu oran % 8’dir.)

b)Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranı, (Bu oran % 18’dir.) uygulanır.”

Sözkonusu düzenleme uygulamaya girene kadar KDV oranı 150 m2’ye (net alan) kadar olan konutlarda % 1, 150 m2’yi aşan konutlarda ise % 18’di.Mevcut uygulamada sadece yüzölçümünün değerlendirmeye alındığından adil bir vergi tahakkuk ettirmenin mümkün olmadığı, bu nedenle yeni uygulamada değerlendirmeye esas kriterlerin lokasyon ve inşaatın sınıfı olması gerektiği gözetilmiştir.

İşin özünde değerlendirmeye konu gayrimenkulün yüzölçümü üzerinden değil de, değeri üzerinden vergi tahakkuku adil ve doğrudur. Ancak referans kabul edilen iki kriter iyi sorgulanmalıdır.

Bu kriterler emlak vergi değerleri ve inşaatın sınıflandırmasıdır. Kriterlerden birincisi emlak vergi değerinin hesaplanma yöntemi, takdir kıymet komisyonu üyelerinin konu ile ilgili uzmanlıkları çıkan emlak değerleri açısından ciddi çelişkiler meydana getirebilmektedir Örneğin Kandilli Caddesi üzerinde bir yalının m2 fiyatı, bir yalı dairesinin m2 fiyatı, deniz manzaralı dairenin m2 fiyatı, deniz manzarası olmayan dairenin m2 fiyatı piyasa değeri açısından çok farklı fiyatlardır. Ancak ; hepsi Kandilli Caddesi’nin m2/fiyatı üzerinden emlak beyanı verecekler ve vergi tahakkuk edecektir. Takdir Kıymet Komisyonu üyesi olarak atanan kişilerin emlak değerleme ile ilgili uzmanlıkları nedir ki, bu komisyonun üyesi oluyorlar ??? İkinci önemli konu ise inşaatın sınıflandırması ile ilgili. Yeni düzenlemede bu uygulamanın lüks ve birinci sınıf binalarolacağından bahsediliyor.

Burada sınıflandırmanın tanımı ile ilgili de bir sorun var… Bundan on yıl önce lüks olarak belirtilen konut ; bugün lüks değil… Dolayısı ile ilgili tüzük gereği inşaatların sınıflandırılması ile ilgili amir kurum olan Maliye Bakanlığı tarafından konu güncel tutulmalı, sektör kanaat önderleri ile diyalog içinde kararlar alınmalıdır.

Bu uygulama ile büyük şehirlerde elinde stoğu bulunan müteahhitler kazançlı çıkacak. Bir başka ifade ile yeni inşaat yapacaklara “dur bakalım piyasada bir sürü stok var, önce onlar satılsın…” mesajı verildi.

İşin özünde gayrimenkulün yüzölçümü değil de piyasa değeri üzerinden değerlendirmek yapmak adil ve doğru olan … Ancak yetkililerce yapılan açıklamalardan belli ki konu yeterince değerlendirmeden uygulamaya konmuş ve tekrar düzenlenecek. Yeni yapılacak düzenlemede konu emlak vergisi ile birlikte detaylıca araştırılıp değerlendirilirse şüphesiz kalıcı ve reform niteliğinde bir işlem yapılmış olacaktır.

Emlak Danışmanının Aklına Gelen İlk 5 Kişiden Biri Olamadıysanız; Hiçbir Zaman Fırsat Yakalayamazsınız !!!

İlk 5 Kişiden Biri Olamadıysanız; Hiçbir Zaman Fırsat Yakalayamazsınız

Emlak Danışmanının Aklına Gelen İlk 5 Kişiden Biri Olamadıysanız; Hiçbir Zaman Fırsat Yakalayamazsınız !!!

Ulvi Özcan

Ülkemizde en büyük sorunlardan biri hizmet sektöründe kıymet bilinmemesidir. Bir dava dilekçesini yazdırmak için avukata giden bir vatandaşımız arzuhalciye vereceği dilekçe bedelinin birkaç misli olan dilekçe bedelini avukata verdiğinde sorar ; “Ne yaptın ki, iki sayfa dilekçe yazdın. Bu kadar para istenir mi ? …” der … Oysa çekişmeli olan davasının yarısıdır o dilekçe … O dilekçede ne kazandığının farkında değildir.
Benzer konular emlakçılık sektöründe de sözkonusudur. Milyonlarca dolar bir arsayı bir dükkanı verirken acımayan yatırımcı, işin sonunda memnun kaldığı emlak danışmanının hizmet bedeli % 3’ü öderken : “Şimdi cebimden çok para çıktı, bir daha iş yapacağız, o zaman telafi ederiz. Şimdilik bu kadarı yeter…” diyerek yarısı veya 1/3 hizmet bedeli ödemeyi teklif edebilmektedir.
Aynı şey satıcı olunduğunda da geçerlidir. “Ben yerime 1.000.000 TL istiyorum, üstüne karışmam…” diyen satıcıya prensipli çalışan bir emlak danışmanı “Kusura bakmayın ben bu şartlarda ilgilenemem. İşin başında pazarlama ile ilgili yapacağımız faaliyetleri, sözleşmenin süresi ve hizmet bedelini konuşmalı, yazışmalıyız…” dese de ; prensipli çalışmayan bir emlak danışmanı “Tamam abi halederiz…” bıçkınlığı ile işi almakta, “yer elimden kaçar, başka emlakçılar duyar…” düşüncesi ile internete detaylı fotoğraflarını bile koymadan fiyata da 1.100.000 TL. yazmaktadır. Fiyatın % 10’u olan hizmet bedeli, tapu masrafı farkı ile sözkonusu emlak ; ya satılamaz veya satıcının ödeyeceği hizmet bedelinin çok üstü bir hizmet bedeli cebinden çıkmaktadır …
Herkesin bir avukatı, mali müşaviri, sigortacısı olduğu gibi bir emlak danışmanı da olmalıdır …Yıllar öncesinden hatırlarım. Bir trafik kazası sonrası çoğunlukla insanlar kavga etmekte, sonrasında da polis çağırmaktaydılar. Geçen yıllarda sigortacılık sektörü çok gelişme kaydetti. Rakip sigorta firmaları sektörün gelişmesi için ortak stratejiler belirleyip, ortak bütçeler oluşturarak birlikte pr faaliyetleri yapıp, reklamlar verdiler. Bu durum tüketici bilincini arttırdı ve pazar payları büyüdü. Bugün herkesin trafik sigortasını yaptırdığı bir acente mutlaka var. Hırsızlık, yangın ve hayat sigortalarında da bilinç çok gelişti.
Mali müşavirlik, muhasebecilik sektöründe de durum benzer seyir gösteriyor. Artık muhasebeciler vergi dairesine bile gitmeden internet üzerinden işlemlerini hal edebiliyorlar.
Emlak sektöründe de durum çok farklı değil. Bugün insanların ne ölçeklerde olursa olsunlar, emlak için ayırdıkları bedeller az değildir. Sattıkları veya satın alacakları yerde bilgisine ve dürüstlüğüne güvendikleri bir emlak danışmanı ile çalışmak ilgilisine mutlaka yarar sağlayacaktır.
İyi bir emlak danışmanı ile çalışmak için nelere dikkat etmeli?

-Çalışacağınız emlak danışmanı bölgesine hakim olmalı,

-Geniş bir sosyal çevreye hakim olmalı, bu çevrenin gözünde bilgili ve güvenilir algısı bırakmış olmalı,

-Kendi meslektaşları gözünde bilinir ve güvenilir olmalı,

-Çalışacağımız emlak danışmanın kendi anlattıklarından çok; “memnun müşteri” referansları daha önemlidir,

-Teknolojiyi ve sosyal medyayı iyi kullanmalı, internette bölge ile ilgili arama yaparken firması veya kendisi üst sıralarda çıkmalı,

-Çok özel durumlar dışında yapılacak iş baştan tarif edilerek ; süre ve hizmet bedeli kararlıştararak “tek yetkili” bir emlak danışmanı ile çalışılmalı,

***

Tüm bu anlattıklarımızdan sonra her hizmet sektörü iş kolunda olduğu gibi “emlakçılık” sektöründe de win/win (kazan kazan) prensibi esastır. Bugüne kadar da, bundan sonra da emlak danışmanına hizmet bedelini tam ve eksiksiz ödeyen emlak yatırımcısı yatırımda her zaman en çok kazanan olacaktır. Her zaman söylediğim bir tesbitim vardır ; “emlak danışmanının aklına gelen ilk 5 kişiden biri olamadıysanız ; hiçbir zaman fırsat yakalayamazsınız…”

Ulvi Özcan
Bosforce Yönetici Ortağı – Emlak Danışmanı
ulvi.ozcan@bosforce.com.tr
http://www.bosforce.com.tr/

Lux emlak nedir ? Ne değildir ?

Lux kelimesinin sözlük karşılığına baktığınızda kökeninin Latinceden geldiği ; Latincede ışıltılı, parlak, aydınlık olarak kullanıldığı görülmektedir...

Ulvi Özcan

Lux kelimesinin günlük yaşamdaki kavramsal karşılığına baktığımızda da ; zor ulaşılır, nadir bulunur, pahalı, parıltılı, tarihi olan, imtiyazı olan, kişiye özel, kaliteli olan, iyi servis edilen… ürün, marka ve hizmetler akla gelmektedir.

Lux bugün satın alma gücü yüksek insanların hayatına ; mücevher, otomobil, resim, yeme/içme, emlak, halı, yat, seyahat, antika, müzecilik, vb. konularda yoğun bir şekilde girmiş ve evrimleşerek de girmeye devam ediyor.

İstanbul’da lux emlak denince akla Boğaziçi, Nişantaşı, Etiler, Ulus, Bağdat Caddesi, Cihangir, Ayas Paşa, Florya, Yeşilyurt, Yeşilköy, Kemerburgaz gibi semtler gelmektedir. Pekiyi lux emlak nedir ? Bu sorunun aslında birebir cevabı yok, ancak puzellerı birleştirdiğinizde de bir aritmetik sonuca ulaşabiliyorsunuz. Lux emlak denince boğazda tarih, coğrafya, yaşayan insanların yaşam kalitesi ile pozitif algı oluştururken ; evlerin eskiliği/yenileme sorunu, otopark sorunu, trafik sorunu, alışveriş/buluşma noktalarına uzaklık olumsuz olarak değerlendirilebilir. Kemer Country’de geniş bahçeli yeni ve güzel evler, yaşayan insan kalitesi, doğanın güzelliği ve sağlıklı yaşam olumlu değerlendirilirken, şehre uzaklık olumsuzluk olarak değerlendirilebilir. Bir başka örnek Bağdat Caddesi ; alışveriş ve buluşma noktalarına yakınlık, yeni ve kaliteli ev bulabilme ihtimali yüksek olmakla birlikte, çocuğunuzla oyun oynayabileceğiniz, misafirlerinizi ağarlayabileceğiniz bir bahçeli ev bulabilme olasılığınız düşük olacaktır. Dolayısı ile “lux emlak nedir…” kelimesinin en temel karşılığı ; sizin ihtiyaçlarınızı karşılayan, maddi imkanlarınızla satın alabildiğiniz maksimum yaşam kalitesidir.

Lux emlak almak veya lux bir konutta yaşamak bir barınma ihtiyacını karşılamaya yönelik değil ; bir hayali, bir özlemi gidermeye yönelik bir taleptir. Dolayısı ile alıcı veya kiracı adayı için de, hizmet veren emlak danışmanı için de zor ve uzun bir uğraştır. Sonucunda insanlar hayallerinde canlandırdıkları bir evi veya manzarayı arıyorlar …

Lux emlağı satmak da benzeri bir sıkıntılı süreçtir. Çünkü bu yerler ya aile yadigarıdır, ya da büyük hayaller ve özlemler sonucunda heveslerle alınmıştır. Maddi değeri olduğu kadar, manevi değeri de vardır. Genellikle satma sebepleri ; miras paylaşımı, ticari işlerin kötü gitmesi, mülkün ihtiyaç fazlası olması ve kiraya verilmek istenmemesi gibi sebepler olabilmektedir.

Lux emlakta yaklaşık onbeş yıldır gözlemlediğim bir süreci paylaşmak istiyorum. Ülkemizde yaşanan 2000-2001 ekonomik kriz sonrasında İstanbulda yalı fiatları bugüne göre çok daha ucuzdu. Çünkü satıcılar açık pozisyonda bankalara borçluydular ve alıcılar temkinliydi ; acaba piyasalar ne olacak ??? gibi bir düşünce piyasalara hakimdi… Bugün ise durum daha farklı… Satıcıların çoğu daha rahatlar ve bu lux emlakların alıcısı olanlar ise ülkenin yeni zenginleri ve yabancılar. Durum böyle olunca İstanbulda yalı fiatları da ciddi bir tırmanma gösterdi. Bugün İstanbul’da yalı fiatları bundan on yıl öncesine göre dolar bazında yaklaşık % 100 - % 500 oranında değer artışı göstermiştir.

Okuyucularımıza lux emlak alırken de, satarken de profesyonel bir bilinçle davranmalarını ; arzu ettikleri fiattan almayı veya satmayı düşünmekten çok konunun uzmanı birkaç firmadan görüş, emsal almalarını ve bu görüşlere göre davranmalarını, belli sürelerle tek yetkili emlak firmaları ile çalışmalarını öneriyorum. Çok firmanın uğraştığı bir işte kimsenin bir sorumluluk hissederek çalışma yapmayacağı gibi, sağlıklı bir raporlama da olmayacaktır. Dolayısı ile analitik olmayan bir süreç yönetiminden ; doğru ve verimli sonuç almak mümkün olmayacaktır. Alıcılara da ekstra olarak “satın alırken biraz kanma” konusunun bir “zarar” olmayacağını, lux emlakta alıcının her zaman üst gelir grubunda olması itibarıyla satın alınan bir emlağın kalanı kıymetlendireceği bilincinde olmalarının aslında “kazanç” olduğunu belirtmek istiyorum.

Ulvi Özcan

Bosforce Yönetici Ortağı / Emlak Danışmanı

www.bosforce.com.tr

Tarihi Eserler Korunmalı, Ama Nasıl?

Tarihi eserler bir ülkenin, aynı zamanda da insanlığın ortak hazinesidir. Aynı kültürler, diller gibi… Bu eserlerin kimin zamanında yapıldığının, yaptıran medeniyetin, yapan mimarın milliyetinin, dininin hiç de önemli olmaması gerekir.

Ulvi Özcan

Bu eserler birer kültür mirasıdır. Ülkemizde uzun yıllardır tarihi eserlerin hak ettikleri ilgiyi görmediklerini hep birlikte görüyoruz… Çocukluk yıllarımda akrabalarımın oturduğu Üsküdar - Bağlarbaşı’na çok gider, kalırdım… Hatırladığım; her tarafta büyük bahçeli, bahçesinde bin bir çeşit ağaçların bulunduğu köşklerin, konakların adeta “ölümü bekler” bir halde yıkılmayı bekledikleriydi. Sonrasında ülkemize özel bir taahhüt sistemi olan “daire karşılığı inşaat” anlaşmaları geldi. Dalga dalga yayılan bu sistemde inşaat işçiliğinden, kalfalıktan sınıf atlayan müteahhitler güzelim konakları, köşkleri yıkarak beş katlı-on daireli binaları yapıp; bir daireyi toprak sahibine verdiler. Bir daireyi alan toprak sahibinin; çatısı akan, tamiratı bitmeyen tarihi eserden kurtulup, gıcır-gıcır bir daireyi aldığında mutluluğunu ballandıra-ballandıra eşine-dostuna anlattığını çok iyi hatırlıyorum.

İlerleyen zamanlarda bu işe el atıldı ve en azından tarihi eserlerin yerine yeni-kimliksiz bina yapımının önüne geçildi. Daha önceleri de tarihi eserlerin korunması ile ilgili çeşitli mevzuat hükümleri olmakla birlikte; 21.07.1983 tarih ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ile ilgili kapsamlı koruma düzenlemeleri yapılmıştır. Bu yapılarda yaşayan insanların bilinç düzeyi yükseltilerek, bu konularda eğitilerek interaktif bir şekilde dahil edilmediği ve sadece “sen yap ben denetleyeceğim…” mantığında koruma çalışmaları sadece eski eserlerin kıyımını azaltmış, bir envantere kavuşmasını sağlamış, ancak yine de yetersiz kalmıştır. Rantın yüksek olduğu bölgelerde tarihi eserlerin yıkılarak otopark yapıldığını, boş bırakılan evlerin içine sığınan tinerci çocuklardan yangınlar çıktığını görüyoruz, duyuyoruz…

Tarihi eserlerin korunması, yenilenmesi ile ilgili vergi-harç muafiyetleri, belli bir bedel TOKİ desteği, Orman Bakanlığı’ndan ağaç tahsisi gibi destekler olmasına rağmen; bu destekler yetersiz kalmakta, toplam yenilenen eski eserlerde bu kaynakların (desteklerin) kullanımı prosedürel - bürokratik zorluklar nedeniyle düşük oranlarda kalmaktadır.

Bu anlamda hem tarihi eserlerin, hem de mülkiyet hakkının korunması için birtakım özendirici önlemlerin alınmasının gerektiğini, bu teşviklerin sadece maddi boyutla sınırlayıcı kalmayıp tüketicinin tarihi eser bilincini arttırmaya yönelik çalışmalar yapılması gerektiğini düşünüyorum. Örneğin Fransa’da, İngiltere’de veya İspanya’da tarihi eserlerin nasıl korunduğu ile ilgili bir belgesel çekmek isteyene teşvik verilebilir, özendirilebilir. Veya akademik çalışma yapacak bir Mimarlık Restorasyon Bölümü öğrencisinin araştırma çalışması desteklenebilir. Tarihi eserlerin yoğun olduğu bölgelerde yapılan çarpık yapıların yerine aritmetik özendiriciliklerle (teşvik, vergi muafiyeti, vb.) hastane, okul, yaşlı ve çocuk evleri, kültür merkezleri, kütüphane, müze, spor salonu, vb. yaşam alanı yapılar yapılabilir. Bu yapıların özel girişimciler tarafından veya devlet tarafından yapılması önemli değil; önemli olan konunun istismar edilmeyeceği şekilde bir yasal düzenlemenin yapılması ve caydırıcılıkla ilgili cezaların maddi-manevi el yakıcı şekilde olmasıdır. Aile mirası eski eserlerden birini aile içinden birinin alması durumunda diğer mirasçılara ödenecek hisseler için kredi kullandırılması, bu kredilerin faiz oranlarının düşüklüğü, vadelerinin uzunluğu, vergi ve harçlardaki teşvik ciddi anlamda bir özendiricilik olacaktır. Bu örnekler çoğaltılabilir.

İnanıyorum ki tarihi eserlerimizin yenileme çalışmalarında “yapamazsın, edemezsin, bu evrak olmamış, bugün git yarın gel, bu tür bir belge getireceksin, vb.” türden prosedürel uzatmalar, bıktırıcılıklar yerine; kolaylaştırıcı, özendirici düzenlemeler yapıldığı takdirde çevremizde çok daha fazla sayıda yaşanan tarihi eser bina göreceğiz ve bundan mutlu olacağız. Ama öncelikle konunun geniş perspektifli bir bakışa ihtiyacı var. Umut ediyorum ki bu düzenlemeler de yakın tarihlerde olacaktır.

Ulvi Özcan

Bosforce Yönetici Ortağı

www.bosforce.com.tr

Emlak Piyasasında Doğru Bildiğimiz Yanlışlar ve Mevzuatta Düzenleme Beklentisi

Emlak piyasasına girdiğimiz 1995 yılından beri bir çok tanımın yanlış kavrandığını, dolayısı ile yanlış yorumlandığını gördüm. Bugünkü yazımızda bu konuyu ele almak istedim.

Ulvi Özcan

Tapu senedinde 5 hektar 6455 yazan bir yüzölçümlü arsanın üzerinde kurulmuş 40 blokluk bir sitenin 3. Blok, 14 numaralı dairesinde 142/82500 yazdığını varsayalım. Tüketicinin algısında bu durum dairenin yüzölçümü 142 m2 şeklinde değerlendirilmektedir.

Oysa bu durum bu binaların ortadan kalkıp da, sadece arsa kaldığı takdirde 56.455 m2 arsa üzerinde ne kadar hisse ile paydaş olacağını gösteren bir orandır.

Nişantaşı Abdi İpekçi Caddesi üzerinde 1050 m2 bir arsa üzerinde kurulu zemin katta cadde üzerinde 150m2’den 2 dükkan, arka cephede 150 m2’den 2 daire, üst katlarda da ön cephede 300 m2, arka cephede 300 m2 olan 10 daire, en üst katta da 420 m2’den 2 dubleks dairenin olduğunu varsayalım. Bir başka tanımla elimizde 2 dükkan, 150 m2’den 2 zemin daire, 300 m2’den 10 normal daire, 2 dubleks daire olduğunu düşünelim. Bu bağımsız bölümlerin arsa payları nasıl hesaplanıyor ?

Hesap genellikle müteahhidin öngördüğü şekilde bölüştürülerek kabul edilir, titiz bir alıcı dahi bu arsa payına çok önem vermez. Doğrusu ise her bağımsız bölümün piyasa değeri hesaplanır, hepsi toplanır, bir pay oluşturulur. Örneğin dükkanların 5.000.000 TL. X 2 = 10.000.000 TL. , zemin kat arka dairelerin 400.000 X 2 = 800.000 TL. normal katların ön kısma bakanların 2.500.000 X 5 = 12.500.000 TL. , arka dairelerin1.500.000 TL. X 5 = 7.500.000 TL. dubleks dairelerden de öne bakanın 3.500.000 TL. , arkaya bakanın da 2.500.000 TL. olduğunu varsayalım. Burada 1050 m2 arsa üzerinde yapılan binanın toplam değeri 36.800.000 TL. dir. Dükkanların arsa payı 50 / 368 , Zemin Arka Dairelerin 4 / 368 , Normal Ön Dairelerin 35 / 368 şeklinde yapılmalıdır.

Bir başka karmaşa da brüt m2, net m2 hesaplarında mevcuttur. Piyasada brüt m2 eskiden binanın dıştan/dışa ölçümü, net m2 ise iç kullanılabilir alanların toplam m2 alanını ifade ederdi. Son zamanlarda “Kör Filin Tuttuğu Yeri Fil Olarak Anlatmaya Başladı … Burnunu tutan burnunu, dişini tutan dişini fil diye anlatır oldu …” Kimi yerde sosyal donatılar dahil ediliyor, kimi yerde otopark, İstanbul’da başka, İzmir’de başka, İstanbul Büyükşehir Belediyesi bir yönetmelikle bir brüt alan, net alan tarifi yapıyor, Aydın Belediyesi başka (belki de aynıdır ancak bu yetki belediyelerde olduğu takdirde ayrı olma olasılığı da vardır) bu durumlar tüketicinin zaten bilmediği bir konuda mağduriyetine sebep olabiliyor.

Ayrıca bu konu çok gündeme gelmemekle birlikte temel üstü ruhsatı alınıp, kat irtifakı kurulurken tapu senetlerinin üzerinde brüt m2, net m2 ölçülerinin belirtildiği bir tapu senedi, beraberinde her daire için bir kat planı (tüm hacimleri gösterir şekilde) ve inşaatı yapan firmanın Borçlar Kanunu’nda belirtildiği şekilde inşaatın açık ayıplarında bir yıl, görülmeyen ayıplarda 5 yıl garantisinde olduğuna dair bir belgenin verilmesi gerektiğini düşünüyorum.

Tüm bu konuları dikkate aldığımızda piyasada gördüğümüz aksayan yönlerin düzeltilmesini beklediğimiz kurum Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın geniş bir katılımlı çalışmadan sonra bir güncel mevzuat düzenleyeceğini, okuyucularımızın da konunun takibi ve başka platformlarda dile getirmesinin dikkatleri çekeceğine inanıyorum.

Ulvi Özcan

Bosforce Yönetici Ortağı

ulvi.ozcan@bosforce.com.tr

www.bosforce.com.tr

Boğazda İmar Değişikliği

Boğazda imar değişikliği konusu yıllardır konuşulur. Gündeme bir gelir sonradan yalanlanır ve ortadan kalkar…

Ulvi Özcan

Konu yakın tarihlerde iki büyük gazetemizin haberleri ile gündeme geldi. Önce Sabah Gazetesi’nde bir haber çıktı … 11.11.2012 tarihinde çıkan bu habere göre ; İstanbul Boğazı'nda yapılaşmayı düzenleyen Boğaziçi İmar Yasası'nın ilgili yönetmeliğinin değişeceği , eskiyen binaların yıkılıp yeniden yapılabileceği , bina yapılacak boş arsanın % 70’inin yeşil alan olarak terk edileceği , kalan % 30 için de taban emsalinin 0.40 olacağı , bina yüksekliğinin ise 3 katı geçemeyeceğinden söz ediliyordu…

Daha sonra gazetemiz Hürriyet’te 29.11.2012 tarihinde çıkan habere göre ise ; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın 11 kanunda değişiklik öngören torba kanun taslağındaki Yapı Denetim Kanunu'na ilişkin düzenlemenin, Boğaziçi bölgesinin belli şartlarda imara açılmasının gündemde olduğu , buna göre Boğaziçi'nde koru , mesire yeri ve yeşil alan gibi özel mülkiyete ait parsellerde 5.000 m2’nin üzeri alanlarda taban alanı katsayısı % 5'i ve bodrum hariç 2 katı geçmemek koşuluyla konut, ticaret merkezi ve turizm alanı yapılabileceği , konut alanlarında ise 1.000 m2’nin üzeri alanlarda ise yine aynı düzenlemenin olacağından bahsediliyordu. Söz konusu düzenlemede bir de yoğunluk transferinden sözediliyordu. Bu durumda bir yerde konut alanında kalan 800 m2 alana sahip bir arsanız var , başka bir yerde de aynı nitelikte 600 m2 arsanız var. 600 m2 alana sahip arsanızı kamuya terk ediyor , yoğunluk transferi ile diğer arsanıza 1.400 m2 X % 5 = 70 m2 taban oturumlu bir bina yapabiliyorsunuz …

Konu bir toplantıda Çevre ve Şehircilik Bakanı Sayın Bayraktar’a sorulduğunda : “Bizim hükümet olarak, bakanlık olarak bu konuda yaptığımız bir çalışma yok. Ancak yoğun talepler var …” şeklinde bir cevapla geçiştirdi.

Bugün Boğaziçi’nde yapılaşma kurallarını 18.11.1983 tarih ve 2960 sayılı Boğaziçi İmar Yasası belirlemektedir. Bu yasanın 1. maddesinde ; bu kanunun amacı “İstanbul Boğaziçi alanının kültürel ve tarihi değerlerini ve doğal güzelliklerini kamu yararı gözetilerek korumak ve geliştirmek ve bu alandaki nüfus yoğunluğunu artıracak yapılanmayı sınırlamak için uygulanacak imar mevzuatını belirlemek ve düzenlemektir…” şeklinde açıklanmaktadır.

Bir başka ifade ile boğazda yeni bir yapı yapılamaz. Ancak ; iki yöntemle yenilenebilir. Bunlardan birincisi 21.07.1983 tarih ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Kanunu kapsamında belirtilen ve “korunması gereken eski eser” niteliğindeki bir yapıyı yine yapının bağlı bulunduğu bölgedeki Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’nun iznini almak suretiyle yenileyebilirsiniz. Burada yapının yıkılarak (maili inhidam kararı) veya yıkılmadan onarımına da bölge kurulu karar verebilmektedir. İkinci yöntem ise 1957 öncesi yapılan, ruhsat ve yapı kullanma izni şartı aranmayan (6785 Sayılı İmar Kanunu’na göre 1957 öncesi yapılan binalar iskanlı kabul edilmektedir) yapılardır.

Bu tür yapılarda Boğaziçi İmar Müdürlüğü’nün izni ile yapıyı yıkmadan onarım ve tadilat yapılabilir.

Şimdi yukarıda arz etmeye çalıştığım bu ciddi koruma tedbirlerinden sonra kim 1983 – 2012 tarihleri arasında , yaklaşık 30 yıldır boğazda yeni bir yapı yapılmadığını söyleyebilir ??? Bu durumda yapılaşma kaçak bir şekilde ve yasal olmayan / göz yumulan idari izinlerle olmaktadır…

Bir binanın teknik olarak ömrünün ortalama 50 yıl olduğu varsayımından hareket edersek bu sürenin mevzuata göre yapılan en son yapı ile dahi 30 yılını geride bırakmışız … İstanbul’un 1. Derece Deprem Bölgesi olduğunu da düşündüğümüzde boğazda yeni bir düzenlemeye ihtiyacımız olduğu gerçeği kaçınılmazdır.

Mevzuata uygun hareket etmeyenler, kitabına uydurup hisseli arsaların ve kamu arsalarının üzerine dahi yapı inşa etsinler, yasal olmayan genişletmelerle / büyütmelerle tadilatlar yapsınlar ; yasaya saygılı , adının kamuoyunun gündemine bu tür bir olaydan düşmesinden utanan insanlar da bedelini ödeyip yıllar önce satın aldıkları veya ailelerinden miras kalan taşınmazların üzerine tasarruf kullanamasın … Evrensel hukuğun ve Anayasa’mızın temel hükümlerinde eşitlik ve mülkiyet hakkının kutsallığı prensiplerinin altı ısrarla çizilmektedir. Hem teknik açıdan , hem de mülkiyet hakkının korunması anlamında bu tür bir düzenlemeye ihtiyaç vardır.

Ayrıca ; tasarrufun kısıtlandığı gerekçesi ile açılan davaların belediyelerin belini büktüğü gerçeğinden hareketle , bütçeye hizmet yatırımı olarak ayrılan payın dava kaybetme bedeli olarak sarf edilmesi ne kadar akılcıdır ? Bu bedeller hiçbir siyasetçinin , belediye başkanı veya meclis üyesinin cebinden gitmemektedir ; vatandaşın/bizim ödediğimiz vergilerden gitmektedir…

Tüm bunları söylerken “Bu Dünya Bize Dedelerimizden Miras Kalmadı , Torunlarımızdan Ödünç Aldık …” gerçeği ile boğazın yeşili ve mavisinin yok edilmesine de izin verilmemelidir. Yapılacak bu düzenlemede konunun uzmanlarının , üniversitelerin, sivil toplum örgütlerinin , meslek odalarının görüşü alınmalı ; yasal düzenlemelere itibar etmeyen mülk sahipleri veya menfaat sahipleri ile denetleme görevini ihmal eden (Müdür, Şef, Mıntıka Mühendisi, vb.) görevliler hakkında da hukuki ve cezai yaptırımlar getirilmelidir.

Boğazda yeni bir imar düzenlemesinin gerekli olduğu kaçınılmazdır … Bu düzenleme doğru bir şekilde yapılırsa “İstanbul Boğaziçi Markası” için fayda getireceği de açıktır. Bu düzenleme gizlilik içinde ve oldu bitti ile yapılırsa peşinde yeni mağduriyetler getireceği de ortadadır. Kamuoyuna yansıdığı şekli ile düzenlemede belirtilen yoğunluk katsayı hesaplarının (taban alanda % 5) ve yoğunluk transferlerinin yerinde kararlar olduğunu düşünüyorum. Mevcut kaçak yapıların durumunun da değerlendirilerek Boğaziçi siluetinin düzeltilmesi ve çağdaş bir kent parçası haline getirilmesi mevcut çalışmalara ek olarak ele alınmalıdır. Gerekirse TOKİ’nin başka semtlerde yaptığı yapılar ile takas ve cazip kredilerle buralarda yaşayan yapı sahipleri özendirilmelidir. Ama bu düzenlemede ; Fatih – Sulukule’de yaşayan insanı Taşoluk , Kayabaşı gibi 50-60 km. uzaklıkta yere taşınmaya zorlama şeklinde olmamalıdır.

Ulvi Özcan

Bosforce Yönetici Ortağı , Emlak Danışmanı

ulvi.ozcan@bosforce.com.tr

İstanbul’da nerede emlak alınmalı , nerede emlak satılmalı !!!

Emlakcılığa başladığım 1995’den beri cevabını % 100 doğru vermekte zorlandığım tek sorudur bu …

Ulvi Özcan

Çünkü bir yerde emlak yatırımı yaparsınız dövize , altına , İMKB endeksine göre kazanmışsınızdır ama ; başka yerde bir emlak yatırımı yapsaydınız daha çok kazanabilirdiniz. Bu konunun örnekleri hiç de az değildir. Ancak yine de emlak alırken , emlak satarken dikkat edilmesi gereken noktalar kesinlikle vardır.

Şehirde yapılan planlamalar sonucunda ; ulaşım , sağlık , eğitim , modern şehir ihtiyaçları , ticari yatırımlar bölgenin emlak yatırımında değer kazanacağı veya değer kaybedeceği ile ilgili en önemli göstergelerdir. Bununla birlikte bölgedeki emlak stokunun azlığı / çokluğu diğer bir belirleyici faktördür. Bölgede başka yatırım yapan emlak yatırımcısının ticari satın alma gücü profili veya siyasi portresi de yatırım kararında önemli başka bir faktördür.
Yanılmıyorsam 2004 yılıydı , Turyap Çengelköy Temsilcisi’ydik. Beykoz Anadoluhisarı’nda bir eski eser bahçeli konağın alım satımına aracılık yapıyorduk. Çok değerli olan bu yer için istediğimiz fiyat 1.600.000 USD.ydi … Pazarlama sürecinin üçüncü ayıydı bir müşteri çıktı ; verdiği fiyat 1.450.000 USD.idi. Satıcı müşterimiz ilk başta sıcak bakmasına rağmen sonradan vazgeçti. Bizim de kendisine ısrarımız burayı satıp , ilk batan bankalar TYT BANK , MARMARA BANK ve İMPEXBANK’IN tasfiyesi sonucu TMSF’ye devredilen Riva’daki 140.000 m2 arsasını kendisine satın almaktı. Söz konusu arsalar m2/fiyat 13 Usd.ye satıldı. Anadoluhisarı’ndaki konağı iki sene sonra tekrar sattık. Sattığımız fiyat 2.350.000 USD.ydi. Satıcı müşterimiz bana : “Bak Ulvi bey iyi ki o zaman satmamışız. Döviz bazında iki yılda % 62 kazanmışız dedi…” Ben de kendisine : “Rıva’da arsaların m2/fiyatının 150 Usd. olduğunu , değer artışının ise % 1.150 olduğunu …” söylediğimde ikimiz de hayretimizi gizleyememiştik. Bu örnekleri çoğaltabiliriz.

Nereden Emlak Almalı , Neden Emlak Almalı
Bugun Istanbul’a yakın yerlerde arsa/arazi yatırımı için ; 3. Havaalanı yakınları , Kuzey Marmara Otoyolu yakınları , Körfez Köprü Geçişi yakınları sıklıkla konuşulan yerler. Bölge olarak bakacak olursak da Silivri , Kemerburgaz , Çatalca , Arnavutköy , Zekeriyaköy , Uskumruköy , Hadımköy , Rıva , Paşaköy , Kurtköy , Kandıra , Karasu , Yalova , Gebze gibi yerler emlak yatırımcıları tarafından mercek altına alınmış durumda …
Ofis yatırımı açısından ; Maslak , Levent , Gayrettepe , Esentepe , Balmumcu , Kozyatağı , Altunizade , Ataşehir , Ümraniye , Kavacık , Kartal ,Maltepe gibi yerlerdeki plazalar tercih edilirken Mağaza/Dükkan yatırımında satın alma gücü yüksek tüketici kesimin yaşadığı Nişantaşı , Teşvikiye , Etiler , Levent , Bakırköy , Taksim , Beyoğlu , Bağdat Caddesi , Kadıköy gibi eski semtlerin tercih edildiğini görüyoruz.
Neden emlak almalıyız sorusunun cevabı ; yıllar yılı emlağa yatırım yapan yatırımcının kazandığı gözlemidir. Ancak emlak yatırımı denince konut değil ; arsa/arazi veya ticari bina yatırımı akla gelmelidir. Burada temel prensip ; iyi yeri , ihtiyaç fazlası bir kazanç ile alıp zorunluluktan satmayacak bir şekilde pozisyon almaktır.
İnsanlarda emlak satın almanın bir başka önemi de ; statüdür. Bu durumlarda genellikle ; emsal fiyatlar , yeni olup/olmaması çok önemli olmamaktadır. “Gülü seven dikenine katlanır…” misali insanlar herşey mükemmel olsun beklentisine girmiyorlar. Dolayısı ile insanların alım kararını biraz da “duygusal nedenler” belirliyor. Yıllar önce prestijli bir sitede villa almak için görüştüğümüz bir müşterimiz : “Ulvi bey burada inşaat maliyetinin m2/fiyatının kaç para olduğunu bilip bu bedelleri ödemek çok zor geliyor. Ancak ne var ki ülkenin tanınmış simaları ile komşu olup network genişletmenin başka yolu da yok …” demişti. Geçen yıllarda gözlemimiz bu müşterimizi hep haklı çıkarmıştır.
Neden Emlak Satmalı , Nerede Emlak Satmalı
Emlak satmada en önemli sebepleri sıraladığımızda ; ihtiyaç fazlası emlak envanterinin karlı olmadığı haller , miras durumları , daha iyisini satın almak için kaynak olarak kullanma , ticari finansal sıkıntılar , bölgenin değer kaybetmesi gibi sebepleri görebiliyoruz.
Örneğin bugün boğazda Vaniköy Evleri’nde bir villanın değeri minimum 6.000.000 USD. civarında konuşuluyor. Aynı evin kira getirisi de maksimum 10.000 USD… Amortisman süresi 600 ay… Vergi avantajı yok … Yıpranmasını ve yaşını göz önüne aldığımızda ve ticari bir yatırımla kıyasladığımızda ; elde tutmanın hiçbir avantajlı yanı yok. Ancak keyifle yaşayacağınız boğazda bir villa için çok fazla daha iyi alternatifin olduğunu düşünmüyorum.
Miras kalan yerlerde emlak satışlarında insanların farklı maddi imkanları , farklı beklentileri olduğu için ortak bir karar vermek de oldukça güç oluyor. Genellikle en “tok satıcı” nın fiyatı ile hareket edilip , sonunda en ihtiyaç sahibinin “isyanı” ile tatsızlıklar çıktığı sıkça görülüyor. Burada doğru yöntem aile bütünlüğünü önemseyen , sözü geçen bir aile büyüğünün konuya el atması , analitik yöntemlerle değer tesbiti yaptırarak satış sürecini hızlandırmasıdır. Aksi durumlarda akrabalıkların bittiği ve işlemin sonuçlanmasının da kimsenin menfaatine olmadığı çoklukla görülmektedir.
Nerede emlak satmalı sorusunun cevabını semt/semt verememekle birlikte , iki grup emlağı kapsadığını belirtmek isterim. Bunlardan birincisi “statü” için tutulması mantıklı olan “lüks konutlar” ; ikincisi ise şehrin dışında, genellikle tanınmış inşaat firmaları tarafından inşa edilen , güzel reklamlar ile pazarlanan projelerden satın alınan dairelerdir.
Uzun uzadıya anlatmaya çalıştığım ve yazımın başında da ifade ettiğim gibi % 100 doğrunun olmadığı bu konuda değişmeyen bir doğru vardır : “Kriz en sonra şehir merkezine girer , en önce şehir merkezini terkeder …”

Ulvi Özcan
www.twitter.com/bosforce
Bosforce Yönetici Ortağı , Emlak Danışmanı

Internette Emlak Pazarlama ve Tek Yetkili Emlakcılık

Dünyaca ünlü işadamı Bill Gates’in yıllar önce okuduğum bir kitabı çok etkilemişti beni…

Ulvi Özcan

Kitabın adı “Dijital Sinir Sistemiyle Düşünce Hızında Çalışmak” … Kitapta bilişimin hızı , geleceği , geleceğimizi nasıl şekillendireceği gibi konulara değinilmekte ve bir yol haritası çıkarılmaktaydı. İşimiz ile ilgili olsa gerek bir cümlesi de çok dikkatimi çekmişti. Bill Gates : “İnternetin hayatımıza girmesiyle aracılık hizmetleri ya ortadan kalkacak , ya da güçlü aracılara adeta bir “örümcek ağı” gibi tüm satıcı ve alıcılar takılacaktır…” diyordu kitabının bir yerinde…

Aradan daha 10 yıl geçmemesine rağmen herhalde o günler geldi. Bugün emlakçılıkta internetin ne kadar önemli olduğunu kim inkar edebilir? İstediği kadar iyi web sayfaları olsun genel kabul görmüş emlak portallarının içinde olmadan hangi emlak firması piyasada var olabilir?
Tüm bu gerçekleri ve internetin hayatımıza kattığı nimetleri kabul etmekle birlikte varolan durumun getirdiği problemleri de gözardı edemeyiz. Bu problemlerin başında bilgi kirliliği geliyor…
Birden çok emlak firması, aynı yeri, farklı-farklı emlak portallarında, farklı-farklı özelliklerle piyasaya sürüyor ve müşteri bekliyorlar. Emlak arayan (kiralık veya satılık) müşteri de kabul görmüş bu portallardan arama yaparak aradığını bulmaya çalışıyor. Arama sonrasında müşteri aslında aynı yerlerin birçok emlak firması tarafından başka yerlermiş gibi internete girildiğini, çoğunun aynı yer olduğunu ve haftalarca elinde aldığı print-out’lar ile boşa gezdiğini anlıyor… Sonucunda emlakçı kaybediyor , emlakçılık kaybediyor ve portallar itibar yönetimi klasmanına giriyorlar.

Tek Yetkili Emlak Danışmanlığı
Aktarmış olduğum sorunun üç temel ortağı var… Emlakcılar, portallar ve tüketiciler. Çözüm noktasında global bir çözümü zor görmekle birlikte; üç temel aktör açısından da münferid çözümler var.
Emlakcılar açısından çözüm; birlik olup tek yetkili olmanın (pazarlama yaparken ve alıcı/kiracıyı temsil ederken) müşteriye sağladığı faydalar üzerinde makaleler yazdırılmalı, konu ile ilgili algıyı güçlendirecek pr çalışmaları yapılmalı,
Tek yetkili çalışılan emlak kayıtları ve müşteri temsilleri ile ilgili “memnun müşteri hikayeleri” yaygınlaştırılmalı,
Emlakcılıkta internette pazarlamanın önemi inkar edilmeden hatta öne çıkma (Google’da ve emlak portalları içinde)ve başarılı web sayfaları yapma ile birlikte internetin “tek pazarlama” mecrası olmadığı gerçeği ile hareket edilmeli,
ERP, CRM gibi müşteri ve kaynak yönetimi programları ile müşteriye verilen hizmetin kalitesi arttırılmalı ve süreci hızlandırılmaldır.
Satıcı/Kiraya Veren Müşteri açısından; Bir emlağını pazarlama için tek bir emlak danışmanına verildiğinde “fayda” gözardı edilmemelidir . Emlak firmasının ne kadar zamanda, ne kadar hizmet bedeli ile hangi pazarlama enstrümanları kullanılarak pazarlama yapacağı bir “niyet mektubu” ile istenmeli, niyet mektubu doğrultusunda anlaşma yapılmalı, taahhüt edilen konulara özen gösterilmediği takdirde tek taraflı fesih hakkı sözleşmeye konmalıdır. Bu durumda emlak firması ilgili emlak kaydını tüm açıklığı ile piyasada pazarlayabilir, diğer meslektaşları ile paslaşabilir/paylaşabilir olabileceğini düşünüyorum.
Alıcı / Kiracı Müşteri açısından; Bugün piyasada emlak arayan müşteri bilgi kirliliğnin ciddi mağdurudur. Bu duruma düşmemek için süresi belli, hizmet bedeli belli iş tarifi belli olacak şekilde anlaşma yapılmalı ve tek bir emlakçı yetkili kılınmalıdır. Bu durumda da emlak danışmanından yazılı “niyet mektubu” istenmeli ve bu kapsamda sözleşme yapılmalıdır. Yapılan sözleşmede detaylara özen gösterilmediği takdirde müşterinin tek taraflı fesih hakkı olduğu belirtilmelidir.

Emlak portalları açısından; Başarılı olmuş emlak portallarına baktığımızda müşterinin, emlakçının, reklam verenin memnuniyetini kazanmış olanların önde/bilinir olduğunu görüyoruz. Kalıcı olabilmek için de içerik yönetimi, görsel yönetimi, vb. temel konular önemle olmakla birlikte emlak arayanın servis aldığı emlak firmalarından memnun kalması, üyelik satın alan emlak firmasının burada verdiği ilanlardan iş yapması ve paylaşılan beklentilere olumlu/olumsuz cevap verilmesi çok önemlidir. İlerleyen zamanda da başarılı olanların sürdürülebilirliği ve yeni gelenlerin varolabilmesi için “fayda” sağlayan bu faktörleri dikkat etmesi gerektiğini hep birlikte göreceğiz.
Emlakçılığa başladığım 1995’de emlak pazarlaması çok daha ilkel koşullarda yapılmaktaydı. Pazarlama mecrası sadece seri ilanlardı. Bugün bilişim teknolojilerinin gelişmesi ile sektör çok daha iyi yerlere geldi. Aksayan yanları da tamir edebildiğimiz takdirde çok daha iyi yerlere geleceğine inancım hep vardır. Bu durumda meslektaşımızın bilincine ve dayanışmasına , tüketicinin bilinçli tercihine ihtiyacımız olacaktır. Tek yetkili emlakçılık sisteminin oturması ile müşteri memnuniyetinin artacağına, sektörden “çürük elma” ların temizleneceğine inancım tamdır.

Ulvi Özcan
ulvi.ozcan@bosforce.com.tr
Bosforce Yönetici Ortağı , Emlak Danışmanı

Emlak Sektöründe Güven Eksikliği

Tüm insan ilişkilerinde veya kurumsal ilişkilerde itibar yönetiminde ”SÖZ ”ün önemi çok büyüktür. Her ne kadar işlerimizi yazılı yapmaya dikkat etsek de; “GRİ ALAN”ların kalması kaçınılmazdır. Çünkü hukukta asgari güven prensibi vardır. Bir başka ifadeyle ne yazarsanız yazın bir şeylerin boşlukta kalacağı tartışmasızdır.

Bu durum içinde olduğumuz emlak sektöründe de son yıllarda yıpranmalara vesile oldu, güven eksiklikleri doğurdu. Bu emlakçıdan müşteriye, müşteriden emlakçıya veya emlakçıdan emlakçıya zarar verebilir durumlarda karşımıza çıkabilmekte…

Konuyu son birkaç ayda yaşadığımız üç somut olayla sizlerle paylaşmak istiyorum.

Birinci olayımızda boğazda ciddi ölçekte bir işyeri satışımızda rakamda anlaşıp, şirket incelemesi sırasında (şirket devri olacaktı) satıcının bir başka müşteriye daha yüksek bir fiyata satması olayıydı.

İkinci olayımızı Balmumcu ’da bir ofis satışı sırasında satıcı müşterimizin sözleşme süremiz içinde sözleşmeyi bir yakınına satış yapacağını gerekçe gösterip feshetmesi ve potansiyel müşterimiz üçüncü bir şahıssa satış yapmasıydı.

Üçüncü olayımız ise Paşabahçe’de bir yalı arsasının pazarlığı sırasında satıcının başka bir müşteriye sattığını söylemesi üzerine satış yapılanın muhtemel müşterimiz olabileceği varsayımı ile tapu kaydını incelediğimizde söz konusu yerin yaklaşık üç ay önce zaten birine satıldığını öğrenmemizdi.

Bu tür yaşanan olaylar sonrasında iki konu üzerinde yoğunlaşmak gerektiğini düşünüyorum. Bu sebeplerden birincisi bu tür olayların neden yaşandığı ? İkincisi de yaşanmaması için neler yapılması gerektiğidir …

Temel sıkıntının yaptığımız ticari faaliyetin bir meslek değil de iş olmasından kaynaklandığını düşünüyorum. Bu konunun çözümünün ise emlakçılık şirketinin ne özellikleri taşıması gerektiği, franchising firmalarının ne şekilde kurulması, nasıl temsilcilik verebilmesi, kimlerin emlakçı olabileceği, emlakçı olmayanların bu işi yapmaları halinde ne gibi hukuki ve cezai sorumluklarının olacağı, vb. konuların ele alınacağı bir mevzuatın hazırlanmasından geçtiğidir.

Bu sürecin uzun bir süreç olduğu, bugüne kadar kayda değer bir yol alınamadığı red edilemeyen bir gerçektir. Ancak istediğimiz mevzuat çıkmıyor olduğu için, piyasayı kuralsızlığa da teslim etmememiz gerekiyor. En azından kendi duruşumuz ve ilişkimizle yakın çevremizde bir iyileştirme yakalayabiliriz.

Bu tür yaşanan olayların temel sebebinin ; maddi değerlerin, insani değerlerin üzerine çıkmaya başlaması, itibar yönetiminin/marka yönetiminin yeterince önemsenmemesi olarak gözlenmektedir. Somut anlamda da ; insanların tepki vermemesi/yetersiz tepki vermesi, çevreleri ile paylaşmaması, hızlı unutma, bu tip olayda mağduriyet yaşatan insanların utanma duygusunu kaybetmesi, esneklik göstermediğiniz takdirde sizden çok daha esneklik gösterebilecek onlarca belki de yüzlerde sözde meslektaşımızın olduğu gerçekleridir.

Koruyucu önlem olarak ise ; bu tür sorun yaşadığımız müşterilerimizle bir daha iş yaparken sorun yaşanmaması için sorun olan konunun baştan konuşulması ve sorunun giderilmesi, yazılı iş yapılması, gri alanların azaltılması, vb. konulara dikkat edilmelidir. Devamı halinde de sadece meslektaşlarımız(veya bazı meslektaşlarımız) tarafından paylaşılan “KARA LİSTELER” oluşturularak bir network yapmamızın artık bir zorunluluk olduğu gerçeğidir.

Daha açık olmak için bir de yapmamız gerekenler var tabii ki … Bunları da sıralayacak olursak ; Bir sıfırdan büyüktür işi başkası bitireceğine ben bitirmeliyim, yaşanan kötü deneyime (kendimizin veya bildiğimiz başka bir meslektaşımızın) rağmen tekraren önlemsizce iş yapmak, vb. ahmakça ve küçük hesapları belirtebiliriz.

Sonuç itibariyle bir bilgenin hikâyesi ile satırlarıma son vermek istiyorum. Zamanında zalim bir hükümdarın bir bilgenin canını almak için komplo yaptığını, bir kuşu avucunun içine alıp bu kuş yaşıyor mu? öldü mü? Sorusuna bilge kişinin : “Her şey senin elinde çok sıkarsan ölür, çokta gevşek bırakırsan kaçar …” şeklinde cevap verdiğini biliyoruz. Gerçekten her şey elimizde her şey olmazsa da çok şey elimizde aslında. İlişkilerimizde uzun vadeli itibar yönetimini düşündüğümüzde kısa vadede kayıp riskine karşı, uzun vadede kazanç olacağı ve bize huzur vereceği kaçınılmazdır. Önemli olan bu duruşu kazancın sıcaklığına rağmen gösterebilmek gereğidir .Herhâlde gerçek bu olsa gerek…

Kışlalar kent dışına taşınacak

Askeri kışlalar kent merkezinden taşınacak, yerlerine toplu konut yapılacak. Gelir de orduya aktarılacak.

Güncelleme: 09:49 TSİ 18 Şubat. 2012 Cumartesi

İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük şehirler başta olmak üzere kent merkezlerinde kalan askeri kışlalar şehir dışına taşınacak

Askeri birliklerden boşalacak alanlarda kentsel dönüşüm projeleri uygulanacak. Yapılacak konut, işyeri gibi gayrimenkullerin satışından elde edilecek gelir özel hesapta toplanarak askeri ihtiyaçlarda kullanılacak.

Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar, askeri alanların 1960 yılında çıkarılan 189 sayılı Kanun çerçevesinde değerlendirileceğini vurguladı. Söz konusu yasa uyarınca orduya tahsis edilen alanlarda Genelkurmay’ın izni olmadan tahsisin kaldırılamayacağını belirten Bayraktar, yine aynı yasaya göre bu arazilerin satışından elde edilecek gelirin Genelkurmay adına açılacak özel hesaba aktarılacağını açıkladı.

Bayraktar, devralınan arazilerin karşılığında askeri birlikler için şehir dışında yeni kışlalar ve diğer yapıların inşa edileceğini söyledi.

Talebin askeriyeden geldiğini vurgulayan Bayraktar, kentsel dönüşüme tabi tutulması planlanan askeri kışlaların hangi kentlerde olduğuna ilişkin soru üzerine de “Ankara’da, İstanbul’da çeşitli şehirlerde var. Askeriye ile konuştuk bunları, konuşarak götürüyoruz” dedi.

Ünlü sahili 5 bin TL'ye alıp 55'e kiraladılar

Ünlü Çıralı sahili, yıllık 5 bin liraya Orman Spor'a kiralandı. Kulüp işletme hakkını aynı gün 55 bin liraya 'sponsor' otele devretti.

Güncelleme: 09:49 TSİ 18 Şubat. 2012 Cumartesi

Antalya’da caretta carettaların üreme alanı olması ve deniziyle ünlü Çıralı sahilinde 18 dönüm alanın, önce bir spor kulübüne sonra da bir otele kiralanması olayına valilik el koydu.

Orman Spor Kulübü, Antalya Orman Bölge Müdürlüğü bünyesinde bulunan ve bugün 1. amatör kümede mücadele eden bir spor takımı. Takım maddi sıkıntı gerekçesiyle Beydağları Sahil Milli Parkı sınırları içinde bulunan, 1. Derece Doğal Sit Alanı statüsünde bulunan Çıralı sahilini kiralamaya karar verdi.

Ancak Antalya Orman Spor Kulübü yetkilileri yıllık 5 bin liraya aldıkları alanı bir otele yıllık 55 bin liraya kiraya verdi.

Yasalara göre 1. Derece Doğal Sit Alanları’na normal inşaat yapılması yasak. Mesire yerleri yapılabiliyor. Ancak bu durumda da sadece küçük piknik alanları, mini futbol ve basketbol sahaları, tuvalet ve mini büfe için izin veriliyor. Yani bir futbol kulübünün antrenman sahası olabilecek bir tesis öngörülmüyor. Ayrıca ormanda tahsis edilen alanların başkasına devri de olmuyor.

Radikal Gazetesi'ne konuşan Antalya Barosu Çevre Komisyonu Başkanı avukat Tuncay Koç Çıralı’ya günübirlik işletme için tesisler yapılacak olmasını ‘kötü kokular geliyor’ diye değerlendirdi: "Çıralı’da yaşayan herkes sit alanı yüzünden ceza almış durumdayken Koruma Kurulu’nun büşük bir hızla bu alana ilişkin izin vermesi de şüpheli. Aynı zamanda sahildeki lokantalara yıkım yazıları gitmeye başlamıştır. Görünen amaç o ki Orman Spor kullanılarak alan bir kişiye devredilecek, yapılacak lokanta ve sosyal alanlar, diğer alanların yıkılmasıyla Çıralı’da tek yeme içme merkezi olacak ki, rant büyüktür."